Главная --> Публикации --> Свои десять соток во флориде Инвестиции в недвижимость германии Новые правила стройки Осенью 2007 года под смоленской площадью начнется строительство крупного торгово-развлекательного центра Москву разделят надвое

По данным Управления стратегического планирования Сбербанка России, с начала 2005 года по сентябрь 2006-го доля жилищных кредитов в структуре задолженности физических лиц возросла с 8,8 до 14,6%. При этом в портфеле жилищных кредитов банков постоянно увеличивается доля ипотечных кредитов (обеспеченных залогом приобретаемого жилья): на 1 июля 2004 года она составляла лишь 34,9%, а к 1 октября 2006-го достигла 61,2%. Что касается лидера рынка Сбербанка, то в прошлом году он выдал населению кредиты на сумму свыше 0,5 трлн. руб., доля жилищных кредитов в этом объеме превысила 20%, а остаток задолженности на конец прошлого года составил более 150 млрд. руб. Об увеличении ипотечного портфеля заявили и другие лидеры рынка. Консолидированный портфель ипотечных кредитов группы ВТБ за год вырос более чем в 3,7 раза. В Банке Москвы, по словам заместителя начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслава Шаламова, объем ипотечных кредитов увеличился за год в 7,5 раза. В 4 раза вырос ипотечный портфель Городского ипотечного банка. К концу 2006 года общий объем ипотечных сделок превысил 300 млн. долл., сообщила НГ начальник департамента ипотечного кредитования Городской ипотечный банк Ольга Садовская. В три раза больше ипотечных кредитов выдал в прошлом году банк Зенит. Событием на рынке ипотеки стала секьюритизация ипотечных портфелей, проведенная ВТБ, Городским ипотечным банком и Газпромбанком. Сделки секьюритизации по ипотеке позволяют привлечь долгосрочные более дешевые ресурсы, чем, например, целевые займы, считает член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Рынок ипотеки рос в прошлом году внушительными темпами. И это несмотря на ажиотажный рост цен на недвижимость. По данным АИЖК, объем ипотечного кредитования в 2006 году составил 200 млрд. руб., тогда как в 2005 году всего 43 млрд.

Реальному росту ипотечного рынка способствовала активная политика банков, которые усилили борьбу за клиентов. Многие серьезно пересмотрели линейку жилищных кредитов. Вслед за Сбербанком летом откорректировал свои программы Банк Москвы и другие банки. Снижение процентных ставок также способствовало росту интереса населения к ипотеке. За последний год ставки уменьшились в среднем по рынку на 1,5 2%, снизились требования банков к первоначальному взносу, стали мягче требования к кредитоспособности заемщиков, уточняет Ольга Садовская. В Городском ипотечном банке минимальная ставка по ипотечным кредитам 9,5%, а сбор за выдачу кредита составляет 0,8%. По словам Вячеслава Шаламова, в Банке Москвы за год ставки по рублевым ипотечным кредитам снизились в среднем на 1%.

Безудержный рост цен на жилье неоднозначно повлиял на ипотеку. С одной стороны, эксперты говорят о том, что ипотечные сделки сложно проводить на растущем рынке. С другой стороны, объем рынка вырос во многом благодаря увеличению стоимости жилья и соответственно суммы кредита. В Банке Москвы в 2005 году средний ипотечный кредит составлял 75 тыс. долл., а по итогам прошлого он дорос до 100 тыс., уточнил Вячеслав Шаламов. Причем это средний показатель по стране. Естественно, в Московском регионе он выше. В 2004 году в Москве средний ипотечный кредит составлял 50 тыс. долл., в регионах 25 28 тыс., а на сентябрь 2006 года уже 120 тыс. долл. в Москве и 40 50 тыс. долл. в регионах, сообщил НГ Игорь Жигунов. На рост объема ипотечного рынка, по мнению некоторых экспертов, повлияло и увеличение сделок по рефинансированию ипотечных кредитов.

Тем не менее доля ипотеки от общего объема сделок с недвижимостью пока невелика около 5%. В Москве, по данным риелторов, она несколько выше 10 15%. Рост доходов населения, который не поспевает за ростом цен на недвижимость, основная причина, препятствующая значительному числу российских граждан улучшить свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов, убеждена Ольга Садовская. Эксперты Управления стратегического планирования Сбербанка считают, что сделать ипотеку доступной для массового потребителя можно главным образом за счет расширения предложения в результате нового строительства: Федеральная целевая программа Жилище предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до 80 млн. кв. м к 2010 году. В этом случае будет решена проблема дефицитности жилья, и цены прекратят стремительный рост, который ограничивал развитие ипотеки в последние годы. Доступность ипотеки будет увеличиваться, по мнению экспертов Сбербанка, и за счет снижения процентных ставок, чему будут способствовать проводимые меры по сокращению инфляции, развитие рынка ипотечных облигаций, субсидирование ставок и налоговые льготы для граждан, приобретающих жилье.
Областные ипотечные агентства оценили преимущества облигационных займов более дешевого источника финансирования по сравнению с кредитами. И инвесторы готовы ссужать им деньги: вчера Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация (ОИЖК) разместила на ММВБ пятилетний облигационный заем объемом 1 млрд руб. под 9,24% годовых, спрос превысил предложение почти в два раза. Кемеровское АИЖК в прошлом году одолжило 1 млрд руб. под 9%, а вчера губернатор Аман Тулеев одобрил еще один заем на 1 млрд руб.

Банки все более охотно выдают кредиты на покупку жилья в новостройках, на приобретение загородных домов, земельных участков. Например, все жилищные программы Сбербанка действуют как на вторичном, так и на первичном рынке. Можно взять кредит на незавершенное строительство, на покупку загородной недвижимости. По программе Кредит на недвижимость действуют одинаковые ставки, независимо от того, покупается ли жилье в новостройке или на вторичном рынке или кредит используется для строительства, уточнили в Управлении стратегического планирования Сбербанка России. Полную линейку ипотечных продуктов предоставляет сегодня банк Зенит. Мы работаем с квартирами как на вторичном, так и на первичном рынке. Причем при покупке жилья на первичном рынке банк не устанавливает ограничений по компаниям-застройщикам, уточняет начальник департамента розничного бизнеса банка Зенит Алексей Розоренов. Впрочем, по мнению экспертов, риски в этих видах кредитования более высокие. Говоря о новостройках, сложно прогнозировать вероятность выполнения застройщиком своих обязательств по вводу в эксплуатацию и оформлению права собственности на строящееся здание. Что касается рынка загородной недвижимости, повышенные риски здесь связаны с относительно низкой ликвидностью коттеджей и загородных домов по сравнению с ликвидностью квартир, уточняет Ольга Садовская. В целом риски в сегменте ипотеки, по мнению экспертов, ниже, чем в потребительском кредитовании. Основные инструменты снижения рисков более тщательный отбор платежеспособных заемщиков, в том числе с помощью бюро кредитных историй, поддержание необходимого уровня первоначального взноса, обязательное обеспечение по кредиту, уточняет Ольга Садовская.По словам Вячеслава Шаламова, в Банке Москвы просроченная задолженность по ипотеке равна нулю. В 2006 году мы излишних рисков на себя не взяли. У нас очень отлаженная система проверки кредитоспособности заемщиков, уточнил он. Удельный вес просроченной задолженности в портфеле кредитов физических лиц Сбербанка составил на 1 ноября 2006 года 0,6%. Эксперты Сбербанка убеждены, что на данный момент нет оснований говорить о существенном повышении риска банков, активно занимающихся розничным кредитованием: По данным на 1 декабря 2006 года, доля просроченной задолженности физических лиц составила лишь 2,7% заметно ниже, чем, например, в странах Восточной Европы (в Польше в 2006 г. он составлял 5,3%, а в 2004 г. 7,2%). Для ипотеки свойственны обычно еще более низкие уровни просроченной задолженности выдавая большие объемы средств на длительный срок, банки с большей тщательностью проверяют платежеспособность потенциальных заемщиков. Кроме того, ипотечные кредиты обеспечены залогом приобретенной недвижимости, цена которой, вероятнее всего, снижаться не будет.

Организатором выпуска облигационного займа ОИЖК выступила ИК Тройка Диалог. Было подано 47 заявок на общую сумму 1,9 млрд руб. в диапазоне 8,95-10,06% по купону, удовлетворено 13 заявок, рассказала старший аналитик по долговым бумагам Тройки Диалог Анна Матвеева. Ставка первого купона составила 9,24%. Большая часть выпуска была приобретена иностранцами, говорит Матвеева. Она полагает, что облигации востребованы в первую очередь за счет гарантии со стороны Оренбургской области.

Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация создана в 1997 г. Крупнейшие акционеры на январь 2007 г.: Оренбургская область в лице министерства природных ресурсов, земельных и имущественных отношений (47%), ООО Финансовая компания Русь (39%), ООО Центр (11,7%), а также менеджмент. Выручка за 2006 г. 52,7 млн руб., чистая прибыль 6,7 млн руб., активы 906 млн руб., капитал 15,1 млн руб. Вместе с дочерним банком Русь (владеет 52,04% акций) за 2006 г. выдано 2107 ипотечных кредитов (1,3 млрд руб.), из них 339 за счет средств областного бюджета; жилая площадь, освоенная ипотечным кредитованием, 121 529 кв. м, в том числе ввод нового жилья 43 673 кв. м. Крупнейшие игроки на рынке ипотечного кредитования Оренбургской области: ОИЖК (37,7%), Сбербанк России (36,2%) и банк Оренбург (16,8%).

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области (АИЖК КО) выпустило уже два облигационных займа: на 200 млн руб. под 10% годовых в 2004 г. и на 1 млрд руб. под 9% в 2006 г. Мы, безусловно, довольны этим инструментом, более дешевым по сравнению с кредитами, говорит пресс-секретарь АИЖК КО Евгений Демченко. Если первые 200 млн руб. были инвестированы в завершение долгостроев, то 1 млрд руб. в начальный этап строительства. Полученные деньги позволят построить более 100 000 кв. м жилья. Вчера губернатор Кемеровской области Аман Тулеев одобрил выдачу гарантий областного правительства АИЖК под еще один заем на 1 млрд руб., сообщил Демченко. Он надеется, что размещение пройдет уже в течение II квартала 2007 г.

Привлеченные средства будут использованы на инвестирование жилищного строительства с последующей реализацией жилья в ипотеку, объяснила заместитель гендиректора ОИЖК Надежда Зверева. Привлеченные средства планируется освоить в течение пяти лет. Общий объем инвестиций в жилищное строительство с учетом средств граждан за этот период составит 8 млрд руб., говорит Зверева. Будет построено 350 000 кв. м жилья и предоставлено около 6000 ипотечных кредитов.

Облигации региональных партнеров АИЖК пользуются спросом в основном у институциональных инвесторов банковских структур, инвестиционных фондов и спрос растет, считает финансовый аналитик Брокеркредитсервиса Татьяна Бобровская. ПИФы и частные инвесторы реже интересуются этими бумагами из-за низкой ликвидности последних, поясняет она.

Менеджер самарского филиала ИК Тройка Диалог Олег Пунтусов считает итоги размещения несомненным успехом: спрос на бумаги ОИЖК значительно превысил предложение. По его словам, более низкая доходность АИЖК КО по сравнению с ОИЖК связана с более благоприятной ситуацией при размещении и лучшим кредитным качеством Кемеровской области: Валовый региональный продукт Кемеровской области составляет 405 млрд руб., а Оренбургской 270 млрд руб., разница в 33%.

Размещение собственных облигаций в отличие от рефинансирования закладных позволяет агентствам самостоятельно управлять платежными потоками, состоящими из ежемесячных платежей заемщиков, и выплатами по облигационному займу, полагает исполнительный директор Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ) Дания Вагапова. Но в отличие от оренбургского и кемеровского агентств, СОФЖИ пока размещается на внебиржевом рынке по закрытой подписке. С января по ноябрь 2007 г., по словам Вагаповой, СОФЖИ через своего агента Самарское ипотечное агентство намерен разместить три займа по 600 млн руб. с разными сроками обращения. Двухлетние под 8% годовых, трехлетние под 9% и четырехлетние под 10%. Андеррайтеры банки Солидарность и Российский капитал.

Выход на ММВБ выгоден для региональных партнеров АИЖК, так как дает доступ к дешевым деньгам, считает директор PR-департамента АИЖК Анна Ярцева. Многие региональные операторы сами приходят к выпуску облигаций на бирже, так как это необходимо для развития компании, говорит она.

В ближайший год столичные власти будут интенсивно строить новые парковки и оснащать их новым оборудованием.

В столице России находится 10% автомобилей страны, и все эти автомобили нужно срочно обеспечивать местами для парковок. К таким выводам пришли создатели постановления О разработке целевой программы Москвы Создание системы единого городского парковочного пространства на период 2008 2010 годов, которое уже подписал мэр Москвы Юрий Лужков.

На сегодняшний день в столице находится 3 миллиона только тех автомобилей, которые состоят на учете, и ежедневно еще около 400 тысяч автомобилей прибывают в столицу из регионов России.

Разработчики постановления утверждают, что ежедневно на улицах столицы движется около 350 тысяч автомобилей

Также в тексте постановления говорится, что ежегодно автопарк Москвы увеличивается на 110 120 тысяч автомобилей то есть, по официальным данным, годовой прирост автомобилей в столице не превышает 4% (по другим данным, годовой прирост составляет не менее 8 10%).

При этом разработчики постановления утверждают, что ежедневно на улицах столицы движется около 350 тысяч автомобилей источники сведений не приводятся, но в сочетании с информацией об автомобилях, ежедневно прибывающих из регионов, информация выглядит сомнительно.

К 2020 году, в соответствии с вышеуказанным постановлением, московские власти собираются создать на территории города приблизительно 2,5 миллиона парковочных мест. Работа будет вестись поэтапно, уже известно, что 4 тысячи машино-мест из общего количества планируется построить к началу 2008 года.

Но даже исходя из своих данных, эксперты столичных властей прогнозируют увеличение московского автопарка до 4 миллионов автомобилей к 2010 году и до 5 миллионов к 2015 году. Вопрос, где всем этим автомобилям парковаться, с каждым годом будет все острее, и администрация города готовится принять решительные меры.

Эксперты городской администрации полагают, что такое интенсивное решение проблемы паркинга в городе во многом поможет разрешить ежедневный вялотекущий транспортный коллапс в центре столицы. Вот только не совсем понятно, какие именно площади внутри Садового кольца будут отведены под парковки площадь потребуется значительная, а стоимость аренды каждого метра столичного центра растет с каждым годом.

Приблизительно 150 тысяч мест отводится на долю перехватывающих парковок, 20 тысяч мест для автомобилей планируют создать внутри Садового кольца, еще 50 тысяч на подступах к Центральному административному округу и еще 70 тысяч на улицах города.

Схема оплаты выглядит так: вы оставляете свой автомобиль на парковке, после чего отправляете SMS с указанием номера своей машины, парковки, места и времени парковки на короткий номер, который планируют сделать единым для всех сотовых операторов.

Парковка по мобильному
Одним из главных новшеств станет возможность оплатить парковку с помощью мобильного телефона
Среди новшеств, которыми столичные власти планируют оснастить будущие парковки, одним из главных станет возможность оплатить парковку с помощью мобильного телефона.

Планируются и другие нововведения например оплата парковки с помощью кредитных и смарт-карт (как стационарных, так и одноразовых), которые нужно будет прокатывать в паркоматах при въезде на стоянку.

Далее со счета вашего мобильного телефона автоматически снимается сумма за пользование стоянкой, а вам присылается уведомление об оплате и размере оплаченного времени. За десять минут до окончания этого срока вам пришлют SMS, чтобы вы или произвели дополнительную оплату, или же покинули стоянку. Кстати, если вы соберетесь уехать раньше срока, то действуете таким же образом отсылаете SMS, и вам вернут деньги за неиспользованное время.

Интересная деталь: в ведении городской администрации оставят приблизительно 60 тысяч платных мест на парковках и около 100 тысяч на перехватывающих парковках. Остальные места будут принадлежать частным компаниям. Кстати, и финансировать строительство парковок будут с трех сторон: федеральный бюджет, городской и частные инвестиции.

На сегодняшний день в столице существует около миллиона парковочных мест, и 600 тысяч из этого количества приходится на автостоянки, а еще 400 на разнообразные гаражные комплексы, которые тоже могут попасть под колесо реконструкции. (Стоит ли говорить, что машины, которые граждане ставят на ночь под окнами и вдоль улиц, в общую статистику не попадают.)

Это чревато двумя проблемами в будущем: во-первых, хозяин парковки сможет установить ту цену за час паркинга, которая больше понравится ему, а не автовладельцу то есть парковки будут, но, вполне возможно, будут пустовать из-за непомерных цен.

То есть возможен вариант, который предсказывают в отношении реконструкции подземного пространства Москвы: частные инвесторы вложат свои средства в строительство на условиях предварительного дележа пространства под свои предприятия.

ОЭЗ Зеленоград состоит из двух площадок: МИЭТ площадью 5 га и Алабушево (145 га). С первым из участков, расположенным на территории Московского института электронной техники, особых проблем нет: новые производственные площади здесь появятся в основном за счет реконструкции уже существующих. Куда сложнее со вторым участком, расположенном в промзоне Алабушево: нужно сначала снести десятки жилых домов и нежилых построек, а потом в чистом поле построить около 1 млн квадратных метров технико-внедренческих площадей, среди которых оказались таможенный терминал, гостиница, бизнес-центр, выставочный комплекс, гаражи, спортивные площадки, автостоянки и даже вертолетная площадка.

А если к этому добавить возможность лондонского развития событий (то есть платный въезд в центр города), то водитель попадет в клещи и самым разумным выходом будет оставить свой автомобиль дома.
Вчера столичное правительство утвердило проекты планировки особой экономической зоны (ОЭЗ) технико-внедренческого типа Зеленоград. Здесь будет новый научный центр города, - торжественно сообщил главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. Однако пока дело не очень спорится. Торжеству науки мешают сущие мелочи - дома местных жителей.

Одна из главных проблем - на территории промзоны Алабушево очень некстати оказались 98 деревенских домов. Все они расположены на улице Колхозная (см. карту), землю на которой люди получали еще в середине прошлого века. Столичных чиновников это не смутило: согласно распоряжению правительства Москвы № 995-РП от 9 июня 2006 года, к 1 января 2007 года власти Зеленоградского округа должны были договориться со всеми жильцами об отселении (взамен личных домов их жильцам предоставляют квартиры в 8-м и 20-м микрорайонах Зеленограда). Однако в срок чиновникам уложиться не удалось. Сейчас в бывшей деревне бульдозеры сравняли с землей лишь 32 постройки. Причину задержки на прошлой неделе объяснил зампрефекта Александр Тельминов: дома, в которые переселяют колхозников, попросту не были введены в эксплуатацию в запланированные сроки. Чиновник уверен, что во втором квартале 2007 года операцию по выселению граждан все-таки удастся завершить. Однако есть и другая проблема: выезжать хотели не все жители.

Однако пока нет и чистого поля. В ноябре прошлого года префектура Зеленоградского административного округа (ЗелАО) даже выпустила распоряжение с требованием чиновникам ускориться.

Фактически повторяется ситуация Южного Бутово. Правда, жители Колхозной улицы настроены не так боевито. Да и чиновники после бутовского скандала стали осторожнее. Вопросы практически решены, - уверяет префект округа Анатолий Смирнов. - Сейчас по 30 домам ведутся согласительные мероприятия с жильцами. Однако сами жители улицы Колхозная настроены пессимистично: они уверены, что нынешняя власть просто отняла у них то, что дала власть советская.

У меня семья - семь Я! Семеро нас понимаешь? - горячится пенсионер Петр Макаров. - Дом-то вон какой, всем места хватало. А нам дали трехкомнатную квартиру. Как мы в ней всемером поместимся? Потом - мне участок как ветерану войны положен. Отняли этот - ладно, дайте другой. А ничего взамен не дали. Дело в том, что приватизировать землю столичные чиновники жителям Колхозной улицы не дали, а значит, компенсация полагается только за дом. Учли бы, как положено, приусадебный участок, хватило бы семье Петра Макарова ее и на просторную квартиру, и на новый огород.



Главная --> Публикации