Главная --> Публикации --> Ипотека и доступное жилье Сказка об «ипотетических» возможностях бедных москвичей Среди покупателей квартир, построенных в подмосковье, 40 процентов - москвичи Что закопают под пушкинской Арендный бизнес будет легализован

Согласно планам Госстроя, обязательному страхованию должно подлежать любое жилье: как квартиры, так и частные дома. Однако если квартиру затопило в результате прорыва канализации, то на страховые выплаты гражданам рассчитывать не придется. Не поможет новый вид страхования и тем, кто в нем действительно нуждается, - живущим в ветхом и аварийном жилье. На такие дома и квартиры, где риск выплат слишком велик, страховые компании отказываются заключать и договоры добровольного страхования. Что уж говорить об обязательном.
Как пояснил один из разработчиков документа, член коллегии Госстроя Георгий Маркосов, обязательному страхованию подлежат лишь риски, связанные с "обстоятельствами непреодолимой силы", например с природными катаклизмами. Хотя платить заставят даже тех, кто живет в районах, где землетрясения и сходы лавин не случались никогда. Кстати, согласно планам Госстроя, компании, занимающиеся обязательным страхованием жилья, должны быть только общероссийскими. Таким образом, страховщики за счет страхования Москвы и Московской области, которые являются сейсмологически благополучными, смогут компенсировать ущерб жителям Дальнего Востока и Камчатки.
По словам Маркосова, "размер минимального страхового взноса будет колебаться между 0,02 и 0,06% в год" от стоимости жилья. На первых порах стоимость жилья будет определять Бюро технической инвентаризации (БТИ). Для Москвы, где оценка БТИ вплотную приблизилась к рыночной стоимости жилья, сумму, которую гражданам придется выложить за полис обязательного страхования, легко подсчитать. За "двушку" в типовых панельных домах возрастом моложе пяти лет и стоимостью 58-62 тыс. долларов придется выложить порядка 1000 рублей в год, за "трешку" ценой около 75 тыс. долларов - порядка 1300 рублей. Впрочем, по словам Маркосова, с развитием этого вида страхования компании будут за свой счет проводить оценку жилья. Маркосов не исключил, что сами страховые компании будут повышать эту тарифную планку, в этом им помогут региональные власти, установив дополнительные коэффициенты.

Скоро российским гражданам придется платить за свое жилье в среднем на 1000 рублей в год больше. Сегодня правительственная комиссия рассмотрит подготовленный Госстроем законопроект об обязательном страховании жилья. Платить заставят всех, кроме тех, кто в таком страховании мог бы нуждаться более других.


Глава экспертного управления при президенте Аркадий Дворкович попытался успокоить общественность, опасающуюся роста налогов в связи с грядущим введением налога на недвижимость, рассчитанного по приближенной к рыночной кадастровой стоимости, а не по заниженной оценке БТИ. Поясняя в пятницу соответствующее положение Бюджетного послания президента, Дворкович сообщил, что налоговый пресс повысится лишь для 10% самых богатых граждан, в то время как для подавляющего количества граждан, мы полагаем, порядка 90%, налоговая нагрузка не должна увеличиться по сравнению с существующей. Это заявление вновь запутало ситуацию с налогом. Эксперты опасаются, что в реальности налог на недвижимость ударит по всему среднему классу и затронет интересы примерно трети россиян. Иначе нет смысла его вводить расходы на администрирование будут сопоставимы с полученными дополнительными доходами.

Если граждане живут в неприватизированных муниципальных или ведомственных квартирах, это не спасет их от дополнительных расходов. Как пояснил Маркосов, за эти квартиры, согласно концепции, должны платить собственники этого жилья, в частности муниципальные власти. Но, по всей видимости, эти расходы они заложат в квартплату. Тех, кто откажется страховать, преследовать в судебном порядке не будут, но в ход пойдет административное давление. "Нужную бумажку не подпишут в ДЕЗ", - привел пример Маркосов.

Впрочем, такие заявления вызывают все больше подозрений у экспертов. Как правило, налоги меняют с какой-то конкретной целью. Ранее чиновники заявляли, что привязка налога на недвижимость к ее реальной стоимости будет способствовать не только социальной справедливости, но и увеличению доходов местных бюджетов, куда этот налог будет направляться. Если же следовать логике Дворковича, то поступления от этого налога вряд ли станут существенным подспорьем для муниципальных бюджетов. В этом случае во многом теряется смысл от его введения. Опрошенные НГ эксперты опасаются, что на самом деле новый налог приведет к усилению налогового давления на значительно более широкие слои населения.

В Бюджетном послании дается поручение в ближайшие три года принять главу Налогового кодекса, регулирующую взимание налога на жилую недвижимость граждан, исчисляемого от рыночной цены. При этом президент поручил предусмотреть такую систему вычетов, чтобы налоговое бремя в отношении малообеспеченных граждан осталось на существующем уровне. Иными словами, Дворкович значительно расширил категорию граждан, уровень налогообложения которой не будет повышен новым налогом. Он также сообщил, что власти готовы решать проблему малообеспеченных граждан, в том числе пенсионеров, которые владеют квартирой в дорогом районе. Помимо вычетов, им будет предоставлена возможность оспорить величину налога, если они посчитают ее завышенной. Отметим, что неделей ранее о планах ввести высокий необлагаемый этим налогом минимум заявил замминистра финансов Сергей Шаталов.

Считается, что человек, покупающий жилье на вторичном рынке, всегда рискует. Пресса часто рисует множество ловушек при такой сделке. Чего более всего опасаются покупатели и чего им на самом деле не следует бояться?

С точки зрения самой идеи налог действительно реализует запрос на социальную справедливость, считает руководитель Центра социальных исследований и инноваций Института экономики РАН Евгений Гонтмахер. В то же время, по его словам, сейчас в стране к числу малообеспеченных относится около 17% населения, и власти обещают не повышать для них ставку. Однако, к заявлениям о том, что налог ударит только по 10% самых богатых, стоит относиться крайне осторожно. Если убрать первые 10% самых богатых и 17% самых бедных, то новый налог больше всего ударит по нижней планке среднего класса, а их сейчас насчитывается не меньше 30%. Для них повышение налога это впадение в бедность, так как они и так находятся на нижней планке с бедными, говорит Евгений Гонтмахер. В результате вместо социальной справедливости общество получит коррупцию, снижение уровня жизни среднего класса и уменьшение объемов ипотеки.

Второй по значимости страх риск оказаться в строении, которое в скором времени обрекут на снос. Это очень распространенная в Москве беда. Особенно, если квартира куплена в старом доме тихого центра. Мало того, что метр жилья обходится покупателю старины примерно в цену метра золотоносной жилы, еще и ремонт подобной недвижимости трудоемок и очень затратен. А самое главное, предугадать планы новых сносов-строек хотя бы на пять-десять лет вперед почти невозможно.

Чего мы боимся?
Самый распространенный страх покупателя вторички неожиданности в истории перехода приобретаемой собственности. Действительно, мало ли кто мог затесаться в долгую цепочку бывших владельцев недвижимости. И в СМИ, и в рассказах, передаваемых из уст в уста, бытуют отсидевшие уголовники, внезапно возвращающиеся с зоны и предъявляющие новым хозяевам неоспоримые права на купленную по всем правилам жилплощадь. Еще опаснее уголовников оказываются неучтенные при купле-продаже дети, чьи права, не без ведома и злого умысла продавцов, попрали в ходе сделки. Но самыми страшными выглядят внезапные наследники, появляющиеся из дальних закоулков нашей родины и разворачивающие перед новыми собственниками пожелтевшие листы завещаний, доказывающих с безапелляционной неопровержимостью, что никакие не собственники только что закончили дорогущий ремонт квартиры, а просто самозванцы и оккупанты.

И не зря ли боимся
Теперь разберемся, насколько эти страхи имеют право на существование. Начнем с первого. Даже если сделка с недвижимостью по прошествии времени признана неправомочной, новый собственник мало чем рискует. Но только в том случае, если при покупке жилья он был добросовестным приобретателем. Согласно Гражданскому кодексу РФ, добросовестным приобретателем признается человек, который приобрел имущество у лица, не имевшего права его продавать, не зная и не имея возможности знать об этом.

Третий страх страх точечного строительства перед окнами вновь обретенного родового гнезда. Так же как и в предыдущем случае, почти нельзя поручиться, что московскому правительству не вздумается построить на свободном пятачке перед вашими окнами новый элитный домик в три-четыре этажа, перекрывающий доступ к свету и воздуху аж для шести ваших. И это не сразу, а после двух-трех лет грохота и пыли, пролезающей в любую щель любых стеклопакетов.

Второй страх преодолеть труднее. Если через несколько лет после вселения в купленную квартиру дом пойдет на снос, то прощание с недвижимостью почти неизбежно. Почему почти? Существуют прецеденты, когда строение, приговоренное к сносу, оставалось неприкосновенным. Например: причиной будущего насильственного разрушения объявлялось аварийное состояние. Жильцы же, не согласные с мнением государственных экспертов, (пользуясь своим законным правом) вызывали независимую комиссию, и она не подтверждала выводы о состоянии дома. В суде независимой экспертизы оказывалось достаточно, чтобы отменить снос.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации сделки. За исключением чрезвычайно редких случаев. Но даже и в этих редких случаях добросовестный приобретатель имеет право не только на полную компенсацию затрат на приобретение недвижимости, но и на покрытие расходов по ее ремонту и улучшению.

Страх третий самый реальный. Неожиданное строительство ваш действительный риск. Предвидеть его еще труднее, чем снос, и бороться с ним тоже крайне затруднительно. Единственное, что тут можно предпринять, наем высокооплачиваемого юриста и попытка с его помощью доказать незаконность уплотнения жилого квартала. А если этот номер не пройдет, то останется только подавать иски о будущем понижении инсоляции вашего жилья или снижении его рыночной стоимости за счет появления нового объекта недвижимости в непосредственной близости.
В Москве официально объявлены имена зарубежных архитекторов, которые будут проектировать офисные и жилые комплексы на территории знаменитой столичной фабрики Красный Октябрь. В числе зодчих, взявших в свои руки будущее кондитерского рая, звезды первой величины.

Если же дом все-таки придется покинуть, то владельцам недвижимости обязаны выплатить компенсацию. И не по мифической цене БТИ, а по нормальной рыночной стоимости, названной независимым оценщиком. При вызове такого оценщика важно только убедиться, что он не одиночка, а член соответствующей ассоциации.

Но время шло, сладкое производство расширялось, и вскоре еще несколько корпусов выросли по соседству, на Берсеневской набережной. Любопытно, что архитектором новых построек фабрики выступил Александр Калмыков, который параллельно спроектировал еще и главное здание для производства кондитеров братьев Абрикосовых основных конкурентов Эйнема. Теперь фабрика Абрикосовых называется Бабаевской и вместе с Красным Октябрем входит в холдинг Объединенные кондитеры, а вскоре и вовсе съедется в одно здание на Красносельской улице. На месте же Красного Октября появится элитный жилой квартал.

Наверное, все москвичи знают, что кондитерская фабрика Красный Октябрь находится прямо напротив храма Христа Спасителя, в пяти минутах ходьбы от Кремля. Впрочем, изначально фабрика была прописана и вовсе напротив сердца столицы на Софийской набережной. Именно там в 1867 году кондитеры Теодор Эйнем и Юлиус Гейс построили первое здание для своей фабрики Эйнем.

Нужно сразу сказать, что объекты, официально признанные памятниками архитектуры, будут сохранены самым бережным образом. Это два производственных корпуса и здание императорского яхт-клуба, а также шесть объектов особо ценной исторической застройки. Кроме того, на Красном Октябре будет построен целый ряд новых объектов жилых, гостиничных, торговых. В общей сложности Гута-Девелопмент планирует создать на территории фабрики элитный многофункциональный жилой комплекс площадью 161 тыс. кв. м (из них 108 тыс. кв. м наземных). Вновь возводимые здания будут разнообразными от клубных малоквартирных домов до масштабных строений с приемлемой для этого участка высотой. Во избежание монотонности застройки девелопер решил использовать передовой опыт реконструкции западных городов и пригласил к участию в проекте совершенно разных по стилю и творческой манере архитекторов. Для этого территорию Красного Октября разбили на восемь участков (лотов), каждый из которых будет поручен проектировщику мировой величины. Долгое время их имена держались в секрете, но теперь девелопер, наконец, приподнял завесу тайны.

Идея реконструкции Красного Октября обсуждается московским правительством и девелоперами уже не первый год. Изначально и те и другие были настроены более чем решительно: большинство зданий фабрики снести, а на их месте построить многофункциональный жилой комплекс с офисами и объектами торговли. Однако за шоколадное производство активно вступились москвоведы, отчаянно настаивавшие на том, что краснокирпичные здания фабрики памятники архитектуры, достойные сохранения. В итоге Красный Октябрь обрел девелопера, готового вложиться в дорогостоящую реконструкцию и реализовать на базе фабрики уникальный для российской столицы проект создания лофтов. Это компания Гута-Девелопмент, которая и пригласила в Москву ведущих мировых архитекторов.

Конечно, звездная архитектурная сборная наводит на мысли о том, что на территории фабрики через несколько лет могут вырасти слишком разные, контрастирующие между собой объекты. Однако авторы градостроительной концепции будущего комплекса Красный Октябрь уверены в том, что жесткий регламент застройки и наличие сохраненных памятников обеспечат необходимое контекстуальное единство. Любопытно, что в основу концепции реконструкции кондитерской фабрики легла идея о том, что этот район нужно сделать открытым для всех горожан. Между бывшими шоколадными цехами будет создано несколько общественных зон: площадь, приподнятая над городом на 8 метров (на расширенном стилобате Патриаршего моста), нижняя прогулочная набережная, и подземно-подводное пространство, где расположатся парковки, магазины, рестораны, кафе. Будет здесь создан и Музей шоколада, в экспозиции которого будут представлены как богатейшая история знаменитой фабрики, так и весь трудоемкий процесс изготовления кондитерских шедевров.

Так, уже известно, что наиболее сложный с технической точки зрения участок предложен архитектурному бюро Нормана Фостера, славящегося своими инновационными решениями. Бюро Мишеля Вильмотта достался участок, где сосредоточены архитектурные памятники, так как эта компания известна своими великолепными проектами перепрофилирования старых зданий. Среди других звезд, приглашенных на Золотой остров, француз Жан Нувель и британцы Джеймс Мак-Адам и Ян Штремер, а также отечественное архитектурное бюро Проект Меганом. Кстати, директор последнего Юрий Григорян уже рассказал журналистам, что намерен построить три небольших (2-3-этажных) спускающихся к воде домика на одну квартиру, фасады которых будут отделаны замшелыми камнями.



Главная --> Публикации