Главная --> Публикации --> Юрий лужков: снижение стоимости жилья - задача на ближайшие пять лет Реконструкция кварталов. северо-западный округ москвы Архитектурные изыски новостроек юзао Любимый парк москвичей вступает в новую жизнь Заключена крупнейшая сделка на рынке офисной недвижимости

Отремонтируй это!
- Власти отказываются признать свои обязательства по проведению капитального ремонта в домах, - сетует депутат Госдумы Галина Хованская. - Но как создать ТСЖ, если дом разваливается? В Жилищном кодексе есть формулировка - местные власти могут выделить деньги на капитальный ремонт. Значит, могут и не выделить? Чисто коррупционная норма.

Как уже сообщала Российская газета, на днях правительство в целом одобрило подготовленный минрегионом план мероприятий по реформированию ЖКХ. Обсуждался, в частности, один из самых нелегких аспектов нелегкого жилищного вопроса - создание ТСЖ. По данным минрегионразвития, сегодня оформили ТСЖ всего 7 процентов собственников жилья. Однако, согласно планам правительства, к 2010 году товарищества должны стать основной формой управления жилым фондом. Тем не менее принятие закона о ТСЖ пока отложено на 2008 год - слишком много в этой сфере нерешенных проблем.

Столичный градоначальник Юрий Лужков настаивает на выделении регионам средств из федерального бюджета. Категорически против этого выступает глава минфина Алексей Кудрин, который считает, что деньги у регионов есть.

Между тем только Москве на капремонт требуется 256 миллиардов рублей, по стране - более 3 триллионов.

Заплати и...
- Предположим, вы собрали деньги на ремонт. Однако в конце года с вас потребуют отдать 24 процента в качестве налога на прибыль (!). Плюс налоговая инспекция говорит, что товарищество перепродает своим же членам коммунальные услуги. Значит, возникает еще и НДС. Кто в таких условиях будет создавать ТСЖ? - недоумевает Галина Хованская.

- Пока с капремонтом нет определенности, строительные компании не особенно интересуются этой сферой, - говорит аналитик рынка Сергей Шведов. - Тем более что сегодня норма прибыли в строительстве иногда составляет 300-400 процентов, а капремонт таких денег не даст. Но в крупных городах строить скоро будет негде. Значит, компании повернутся к этому сектору лицом. Кстати, возможно, у местных властей появятся средства, когда будет скорректирован символический сегодня налог на недвижимость.

По данным Росстата, в январе 2007 года по сравнению с январем 2006 года рост цен на услуги ЖКХ составил 15 процентов, а рост средней заработной платы в 2006 году - 12 процентов.

Освободить ТСЖ от уплаты налогов на прибыль, НДС, землю и имущество как минимум на 5 лет предлагает и Юрий Лужков. Однако все не так просто.

По данным ФК-Новости, в Москве в среднем стоимость услуг государственного учреждения по обслуживанию 1-комнатной квартиры составляет 1600 рублей в месяц. В Подмосковье ТСЖ берет за это почти 2500 рублей. Получается, что, повышая тарифы, ТСЖ просто зарабатывают деньги, делая ту же работу, что и муниципалы.

Согласно решению правительства доля частных компаний на рынке услуг ЖКХ к 2010 году должна быть доведена до 30 процентов. Однако, по мнению Сергея Шведова, с приходом частника на место муниципальных ЖЭКов единственным ощутимым изменением для жильцов оказалось очередное повышение цен.

Посмотрим, кто придет
Тем не менее пока частные компании не очень охотно осваивают рынок услуг ЖКХ. Возможно, это связано с новизной: эта сфера всегда оставалась в ведении государства. Но основная причина, скорее всего, лежит в иной плоскости. Эксперты объясняют нежелание частного бизнеса выходить на рынок ЖКХ из-за низких цен на услуги. В Санкт-Петербурге, к примеру, на начало года насчитывалось всего 15 частных компаний, готовых работать в этой сфере. Во многих регионах не проводятся конкурсы на обслуживание жилья, так как в них попросту некому участвовать. Подчас на конкурс выставляется лот в 200 домов, но небольшая компания попросту не осилит такой объем работ.

Аналитики указывают и на другой аспект проблемы. В год население страны платит за услуги ЖКХ 2,5 - 3 триллиона рублей, - говорит Олег Шеин - заместитель председателя Комитета Госдумы по труду и социальной политике. Владимир Яковлев оценивает объем рынка услуг ЖКХ в 1 триллион 355 миллиардов. Как бы там ни было, власти готовы отдать в руки частных управляющих компаний огромные средства, в виде бонуса освобождая их от налогов. Даже если стоимость услуг ЖКХ не повысится, это в любом случае сотни миллиардов рублей.

Где жилье, там и жулье?
Проблемы жилищно-коммунальной сферы, и в частности ТСЖ, можно перечислять до бесконечности. Одна из самых серьезных - криминал в этой сфере. Пока и жильцы, и добросовестные бизнесмены осторожничают, персонажи недобросовестные не упускают случая заработать.

Заместитель генерального директора ОАО Региональные сетевая компания (Свердловская область) Владимир Нечитайлов отмечает: В области есть люди, которые хотят пойти в этот бизнес. Однако среди них многие искренне заблуждаются по поводу того, что он будет высокодоходным. Они не понимают методики защиты тарифов, методики эксплуатации, они не имеют техники и лицензий. Профессионалов слишком мало.

В Москве, на улице Вавилова, председатель ТСЖ, используя функции заказчика-застройщика, которые по закону есть у любого товарищества, пристроил к дому гараж. Причем сделано это так, что крыша гаража соединена мостом с крышей дома. То есть машины едут на стоянку фактически по головам жильцов. Участь последних - бесконечные суды, а поменять управляющего по закону очень сложно.

Олег Шеин приводит в пример Саратов, где супер-ТСЖ из 400 домов по сути стало частной фирмой по отмыванию денег.

- В Общественную палату идут и идут письма с жалобами. Их миллион, - говорит Вячеслав Глазычев, председатель Комиссии Общественной палаты по вопросам регионального развития и местного самоуправления. - И это будет продолжаться, пока у нас есть Жилищный кодекс, Градостроительный кодекс, Бюджетный кодекс, Налоговый кодекс, безобразно соотнесенные между собой. Такая ситуация не выгодна ни жильцам, ни нормальному бизнесу. Только тем, кто ловит рыбку в мутной воде
В этом году в Москве планируется строительство первых в городе домов серии И-172 Дома этой серии хорошо известны на рынке недвижимости в Подмосковье, где они строятся уже несколько лет. Их можно увидеть в таких городах, как Троицк, Подольск, Щербинка и других. Учитывая, что москвичам они еще малоизвестны, рассмотрим подробно, чем они отличаются от других типовых серий.

Чтобы ускорить процесс реформирования ЖКХ, минрегион предложил ввести страхование ответственности управляющих компаний. Закон не предусматривает жестких правил работы для них, - объясняет Олег Шеин. - Их уставный капитал не ограничен и может составлять... 10 тысяч рублей. С 50 домов в год по существующим тарифам собирается около 100 миллионов рублей. Чем закончится дело, когда эти 100 миллионов поступят в частную фирму с уставным капиталом в 10 тысяч, очевидно. Через год ее представители окажутся по обмену опытом в Лондоне.

Комментарий Генерального директора ЗАО "Нарострой" Николая Казакевича:

Разработчик и создатель дома Нарофоминский Домостроительный комбинат ("Нарострой") подошел к проекту весьма творчески - редкий случай, когда при определении планировочного решения учитывались не только экономические показатели, направленные на максимальное удешевление строительства, а также все возможные установленные нормы, но и был проведен глубокий анализ потребительского рынка и перспектив его развития. Как результат - практически все квартиры в данной серии оказываются востребованными покупателем и не имеют очевидных недостатков, таких, как непропорционально маленькие кухни или неудобные вытянутые комнаты, Проделанная специалистами "Наростроя" работа была оценена по достоинству - в 2000 году постановлением Правительства РФ "За создание и внедрение домов серии И-1723" комбинат был удостоен премии Правительства РФ в области науки и техники.

Действительно, дом серии И-1723 является на сегодняшний момент одним из немногих типовых домов, внедряемых в Москве и области, имеющих кирпичные наружные стены. Нет необходимости долго обсуждать преимущества наружных кирпичных стен перед панельными - не зря принятая сегментация домов по потребительским характеристикам всегда идет по принципу "панель" - "кирпич". Кроме того, внешние кирпичные стены существенно облагораживают внешний вид дома.

"Разработанный нами дом можно по праву считать очень удачным градостроительным решением. Он экономичен в эксплуатации, позволяет обеспечить комфорт за счет удобной планировки квартир, с различным набором комнат в них, с наличием подсобных помещений, просторных кухонь, остекленных стеклопакетами окон и лоджий, наружных трехслойных стен из кирпичной кладки с внутренним утепляющим слоем".

Более подробно стоит остановиться на планировочном решении. На площадке в зависимости от варианта располагается 5 или 6 квартир. Как мы уже говорили выше, к разработке планировочных решений привлекались профессиональные аналитики рынка московской недвижимости, поэтому потребительские характеристики квартир, по соотношению "цена/качество" можно считать очень высокими. Общий метраж квартир в зависимости от количества комнат соответствует самым востребованным на сегодняшний день стандартам.

На московском рынке новостроек дома, имеющие внешние кирпичные стены, в подавляющем большинстве так называемый "каркас-кирпич", всегда стоили существенно дороже типового панельного жилья. Связано это было не только с их позиционированием как жилье "бизнес-класса" и выше, но и с более высокой себестоимостью строительства, вынуждающей застройщика завышать розничные цены. Таким образом, на рынке сложилась ситуация, когда самая популярная и востребованная категория жилья "эконом-класса" оказалась представлена на рынке города исключительно панельными домами, ограничивая для потребителя возможность выбора. Использование же в качестве несущих конструкций широкошаговых панелей позволяет, во-первых, существенно снизить себестоимость строительства, а во-вторых, добиться сроков монтажа, сопоставимых с ведущими московскими домостроительными комбинатами. Средний срок строительства 17-этажного дома от начала работ на площадке до сдачи ГК редко превышает один год. Задержки сроков связаны с проблемами с коммуникациями и теплосетями. Впрочем, за все время эксплуатации серии нет ни одного случая долгостроя. Мощности Нарофоминского завода позволяют возводить более 300 000 кв. м в год, что дает возможность избежать задержек с поставкой комплектующих.

Двухкомнатные квартиры предлагаются в двух вариантах - 62, 5 кв. м, и более просторная, рассчитанная на взыскательного покупателя 79-метровая квартира. "Маленькая двушка" имеет 10-метровую кухню, две комнаты площадью 19 и 15 кв. м, просторную прихожую. В квартире 2 лоджии. Уникальным для серийных домов является наличие полноценных эркеров в обеих комнатах. Большая квартира соответствует стандартам жилья "бизнес класса", отличается большей площадью кухни, просторной прихожей озонированием на гардеробную часть и 15-метровый холл.

Однокомнатная квартира имеет общую площадь 42,5 кв. м, 11-метровую кухню с лоджией, 20-метровую комнату правильной формы.

Неплохо продумано решение и общих помещений - каждый подъезд оборудован двумя лифтами "Otis", в том числе и грузовым, незадымляемой лестницей, на каждой площадке общий балкон. Согласно современным стандартам лифтовая зона отделена от жилой. Планировочное решение позволяет объединить квартиры в блоки 2+1 или 3+2, позволяя получить многокомнатные квартиры большой общей площадью.

Трехкомнатные квартиры имеют площадь 81 кв. м, два санузла, 14-метровую кухню и просторные комнаты.

Реализацией инвестиционных проектов связанных с этой серией занимаются известные компании - Объединенная Строительная Компания, Инвестиционная компания МГСН, "Мособлинвестстрой", в качестве Ген. Подрядчика выступают Подольские строительные компании "СК ОТО" и "ТЕКС".

В качестве недостатков можно отметить относительно невысокие потолки - 2,70 м, что, впрочем, больше, чем у большинства панельных домов, и ограниченные возможности перепланировки. Однако в ceгменте относительно недорогого жилья свободная планировка квартиры, т.е. отсутствие внутренних перегородок преимущество весьма спорное из-за высокой стоимости ремонтных работ.

"Уже более двух лет мы инвестируем большие средства в строительство домов данной серии в городах ближнего Подмосковья. Изначально отношение ко всему новому было весьма настороженным, однако покупатель очень благожелательно воспринял новый проект. В качестве примера можно привести ситуацию в Подольске, где разница в стоимости квадратного метра на одни и те же по площади квартиры в панельном доме и в доме серии И-1723 достигает $50 м. В дальнейшем мы намерены расширять наши инвестиционные проекты, связанные с этой серией".

Комментарий Президента Объединенной Строительной Компании Академика Близнюка Владислава Александровича:

В перспективе продолжение строительства домов этой серии в городах ближайшего Подмосковья, таких как Подольск, Троицк, Щелково, Железнодорожный, где в течение 2004-2005 года будет построен целый микрорайон в основном из домов данной серии, а также в некоторых других областных городах. Внедряются эти дома и в Российские регионы - уже началось строительство первого дома в Воронеже.

ЧТО ЖЕ В ПЕРСПЕКТИВЕ?

ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА

Что же касается столицы, то первый дом заложен в Восточном округе недалеко от станции метро "Преображенская площадь". В ближайшие годы намечено строительство большого количества домов серии И-1723 в различных округах столицы. Тем самым у покупателей жилья появляется возможность более широкого выбора.

Дом улучшенной планировки оборудован двумя лифтами - грузопассажирским и грузовым; мусоропровод, центральное отопление, батареи калориферного типа с терморегулятором в каждой квартире. Вентиляция - на кухне и в санкабине. Однокомнатные квартиры оборудованы совмещенным санузлом, двухкомнатные - раздельным санузлом, трехкомнатные оборудованы двумя санузлами. Во всех квартирах просторные кухни, а также балконы и лоджии удобные для остекления. Проектная высота потолков - 270 мм. Сдаются квартиры с частичной отделкой. В нее входят: стеклопакеты на окнах, входная дверь, электроразводка медная до выключателей и розеток, сантехническая подводка без сантехнического оборудования, холодное и горячее водоснабжение до первого вентиля.

Типовой проект дома - серия И-1723 ("наро-фоминская серия"). Жилой дом перекрестно-конструктивной системы с несущими внутренними продольными и поперечными стенами из железобетонных панелей толщиною не менее 180 мм. Межкомнатные ненесущие перегородки - кирпичные - не менее 100 мм. Плиты перекрытий - сборные железобетонные - не менее 160 мм, имеют терморазъемы по наружному контуру, которые заполняются вкладышами из минераловатных плит. Наружные стены здания несущие, трехслойные - 520 мм, поэтажно опирающиеся на плиты перекрытия, выполняются в виде комплексной кирпичной кладки с эффективным утеплителем. Теплотехнические характеристики ограждающих конструкций удовлетворяют требованиям норм МГСН.

Еще совсем недавно вложения в жилую недвижимость были одними из самых выгодных. Год назад, имея необходимую сумму (примерно $100 000), можно было приобрести однокомнатную квартиру и сейчас иметь доход в 60% только за счет увеличения ее стоимости. Но, судя по всему, в этом году покупка квартир уже не принесет прежних доходов. По данным риэлторов, средние цены на жилье в Москве достигли предела и застыли в этом месяце на отметке $4200 за кв. м. Рассчитывать, что купленная сейчас квартира в обычном доме подорожает, не стоит. При таких ценах средние по качеству квартиры уже некому покупать. И если элитное жилье еще будет расти, то платить за однушку в панельном доме больше нынешних $200 000 вряд ли кто захочет.

Похоже, что стремительному росту цен на московские квартиры пришел конец. Сначала этого года они стоят на месте. Но эксперты предлагают инвесторам обратить взоры на коммерческую недвижимость - офисные и торговые помещения. Там перед ними раскроются более широкие горизонты. Именно благодаря этому сектору на Россию пришлась четверть сделок с недвижимостью во всей Центральной и Восточной Европе в прошлом году. Известия решили разобраться, можно ли простому гражданину с умом и наименьшими потерями вложиться в офисы и торговые залы.

Почему же рынок коммерческой недвижимости более перспективен по сравнению с жилищным фондом? Потребности бизнеса, устремившегося в российскую столицу, намного выше, чем населения. Из-за экономического бума все большее число отечественных и зарубежных компаний хотят обзавестись офисами в Москве. Помимо этого бум на рынке коммерческой недвижимости объясняется постоянно растущей покупательной способностью россиян. Для удовлетворения потребностей населения в товарах требуется все больше торговых помещений. По оценкам DTZ Holding, в ближайшие два года в России должно появиться около 3 млн. кв. метров торговых помещений, причем половина из них - в Москве и области.

В этой ситуации желающим инвестировать в недвижимость и имеющим на это средства стоит обратить внимание на так называемую коммерческую недвижимость - это в первую очередь офисы и торговые помещения. Аналитики в один голос утверждают, что это весьма перспективный рынок. Так, по оценке эксперта консалтинговой компании DTZ Holding Николаса Спайро, Россия, вообще, самая привлекательная для инвестиций в коммерческую недвижимость страна Центральной и Восточной Европы. По данным исследований, 25% всех сделок с недвижимостью в этом регионе, заключенных в минувшем году, приходится на Россию. Тогда как в 2005 году этот показатель составлял 13%. А в 2007 году инвестиции в коммерческую недвижимость в России вырастут на 70% - до $6.5 млрд.

Однако частным лицам вкладывать в более доходную коммерческую недвижимость намного сложнее. Каким же образом, они все-таки могут сделать это? Директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила допускает, что самые активные частные инвесторы могут прикупить офисное помещение среднего размера стоимостью $600 000 -700 000 и сдавать его за $10 000-12 000 в месяц. На бумаге доход составит около 20%. Но на практике хлопот не оберешься. К тому же и сумма вложений еще больше, чем придется отдать за квартиру. Могила и другие эксперты в один голос утверждают, что самый удобный инструмент вложений в коммерческую недвижимость - закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Самому покупать ничего не надо, надо только отдать средства (минимальная сумма 100 000 рублей) профессиональной управляющей компании. А она распорядится ими лучше вашего. Правда, как всегда, когда вы доверяете средства посреднику, он возьмет с вас комиссию за расходы. Максимум, на что можно рассчитывать, вкладываясь в ЗПИФН, - 35% доходности. Да и их вы получите не сразу, а через несколько лет. Потому что ваши офисы и магазины, как правило, еще надо построить. Зато и защищены ваши средства в ЗПИФН будут намного лучше.
Купить нельзя, снимать - именно такие акценты расставляет сегодня рынок недвижимости практически любому горожанину, вовлеченному в квартирный вопрос.

К тому же, как указывает замгендиректора риэлторской компании Delta Estate Павел Пряников, на инвестиции в офисы и торговые помещения в Москве более активно идут иностранные инвесторы. Они сторонятся столичного рынка жилья из-за его непрозрачности и административных рисков. При инвестициях же в коммерческую недвижимость они избегают бюрократической волокиты. К тому же, подчеркивает Пряников, это и самый доходный сегмент рынка недвижимости. В прошлом году инвестиции в него принесли около 80%.

Аренда жилья стала хорошей альтернативой покупке квартиры констатируют диагноз в Российской гильдии риэлторов. По данным вице-президента РГР Константина Апрелова, с рынка ушли представители среднего класса, на которых приходилось две трети покупок на рынке жилья в столице. По сравнению с аналогичным периодом 2006 года спрос на покупку квартиры сократился в три раза.

В то время как цены на квадраты агрессивно росли в геометрической прогрессии, арендные ставки манили тихой гаванью стабильности: в среднем платежи подросли по итогам 2006 года на 15-20% . Однако эксперты, опрошенные РБК-Недвижимостью, не сулят покоя в наступившем деловом сезоне арендодатели попытаются нарастить доходность собственных квартир.

Руководитель направления аренды МИАН-агентство недвижимости Гульнара Рахмангулова видит причину заторможенного роста арендных ставок в том, что покупатели квартир эконом-класса и потенциальные арендаторы аналогичного жилья имеют абсолютно различный уровень дохода. Рынок аренды не мог отреагировать столь же стремительным взлетом цен, - добавляет г-жа Рахмангулова. Однако и в фазе плавного роста на рынок аренды в самом дешевом сегменте вышли комнаты. В связи с тем, что стоимость аренды квартир за последние 2-3 года очень возросла, большим спросом пользуется аренда комнат, - сообщает менеджер отдела аренды компании Пересвет-недвижимость Галина Фабрицкая, - Ставки аренды здесь варьируется от 8000 до 14000 рублей.

В агентствах недвижимости отмечают, переквалифицировались в арендаторы те, кто в свое время рассчитывал приобрести квартиру с помощью ипотеки, однако ввиду резкого подорожания жилья, имеют возможность получить жилье только в наем. Если в 2005 году цены на аренду были на 10 % ниже, чем ипотечные платежи, то сейчас аренда в 2-3 раза дешевле ипотечных выплат, - говорит руководитель управления аренды квартир корпорации ИНКОМ-Недвижимость Галина Киселева. Сегодня нижняя планка цен аренды на однокомнатные квартиры в Москве установилась на уровне 650-700 долларов. В то время как при средней стоимости типовой квартиры в 250 тысяч долларов ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту составят порядка 2400 долл.

Тенденция к переезду арендаторов в ближнее Подмосковье говорит о том, что арендные ставки в столице достигли не только психологически важного рубежа, но вплотную подступили к порогу финансовых возможностей потенциальных квартиросъемщиков. Со своей стороны, столичные рантье не намерены снижать дивиденды от собственной недвижимости. Основную роль в росте цен сыграет желание арендодателей выйти на уровень доходности прошлого года. Если раньше сдача квартиры внаем обеспечивала годовую доходность на уровне 8-10%, то сейчас она снизилась до 4-5%, - рассказывает Галина Киселева. К примеру, рассуждает эксперт, однокомнатная квартира эконом-класса в районе станции метро Таганская в настоящий момент стоит около 180 тысяч долларов. Если хозяин квартиры положит подобную сумму в банк под 7% годовых, то через год заработает на этом 12600 долл. В то время как арендная ставка в 2006 году на подобные объекты составляла около 700 долл в месяц, что в пересчета составляет 8400 долл в год. В результате, хозяин примет решение о повышении арендной ставки до уровня как минимум 950-1000 долларов в месяц.

Антибюджетный расклад цен в эконом-классе вынудил арендаторов пересмотреть географию поиска временного жилья. Эксперты отмечают, что если ранее существенное влияние на спрос и цену оказывало расположение дома у станции метро, то сейчас арендаторы обращают большее внимание на общую транспортную доступность и готовы снимать комфортную квартиру дальше от метро. Многие даже готовы сделать свой выбор в пользу квартир в ближайшем Подмосковье была бы удобна дорога. Все большим спросом пользуются города с хорошей транспортной доступностью, такие как Мытищи, Красногорск, Химки, Люберцы, - отмечает г-жа Киселева. В городах-саттелитах арендные ставки закрепились на ежемесячной отметке в 400 долл, против столичных расценок на уроне как минимум 650 долл в месяц.



Главная --> Публикации