Главная --> Публикации --> Взгляд свысока Юрий лужков: снижение стоимости жилья - задача на ближайшие пять лет Реконструкция кварталов. северо-западный округ москвы Архитектурные изыски новостроек юзао Любимый парк москвичей вступает в новую жизнь

Эксперты выделяют в новом строительстве коттеджи от эконом- до премиум-класса. Дома экономкласса должны стоить не дороже 3 млн руб., к бизнес-классу относятся особняки стоимостью от 3 млн до 6 млн руб., объекты ценой свыше 10 млн руб. считаются элитными, говорит руководитель проекта Консалтинг корпорации Перспектива Регина Давлетшина.

На местном загородном рынке Перми появилась классификация объектов. Согласно ей, основная характеристика домов и коттеджей их стоимость. Средняя цена 1 кв. м загородной недвижимости на конец 2006 г. составила 42 000 руб.
По данным Пермьстата, в 2006 г. на долю индивидуальных домовладений пришлось 220 700 кв. м, или 31,8% от общего объема введенного жилья. Это примерно равно показателю 2005 г. (32,4%).

Коттеджи в пригородных районах Перми в среднем стоят дороже, чем частные дома в черте города, даже в престижных районах, и успешно с ними конкурируют. Большой популярностью у состоятельных пермяков пользуются Старые Ляды, деревня Малая, Жабреи, Троица, окрестности курорта Усть-Качка, куда удобно добираться на транспорте. По данным Пермского торгового дома недвижимости, здесь расположено больше половины строящихся объектов индивидуального домостроения.

Коммерческий директор АН Респект Алексей Ананьев рассказывает, что самый дорогой особняк в 2006 г. был приобретен за 22 млн руб. на берегу реки в поселке Полазна. По его словам, пермяки в выборе между городским жильем и загородным делают выбор в пользу последнего. По данным риэлторов, пентхаусы в краевом центре по цене 15 млн руб. долгое время стоят невостребованными. В Перми пока не прижилась практика, когда семья живет в городе, а на выходные уезжает за город. Покупатели выбирают что-то одно, предпочитая частный дом, говорит Ананьев.

Девелоперы постепенно начинают осваивать территории, традиционно использовавшиеся для отдыха. Коттеджный поселок Лесная сказка расположится на территории бывшего одноименного детского лагеря на берегу Камского водохранилища. Тридцать три дома из бревна и бруса площадью от 200 до 400 кв. м уже начали строиться, окончание работ намечено на 2008 г. Стоимость пая в кооперативе от 12 млн руб.

В поселке Кондратово, расположенном на выезде из города, ведется строительство Новой слободы на 70 таун-хаусов. Давлетшина опасается, что их ликвидности может помешать не слишком хорошее соседство: неподалеку расположены заводы Лукойл-Пермнефтеоргсинтез и Минеральные удобрения.

Неподалеку от него строится элитный жилой поселок Ермаки, в 45 км от Перми. Стоимость 1 кв. м в домах из бруса или калиброванного бревна от 23 000 до 25 000 руб. Девелопер проекта, ИСК Новострой, планирует завершить строительство в 2008 г.

Бывают и не такие дорогие домики. Например, 12 строений из калиброванного бревна и бруса появится в дачном кооперативе Мишкино на берегу реки Чусовой, в 40 км от города. Окончание проекта намечено на 2007 г., стоимость домов варьируется от 3,6 млн до 4,8 млн руб. Строительством занимается компания Бикар-Строй. Другой ее проект поселок Freedom у поселка Красная Слудка в Добрянском районе на берегу Чусовой в 30 км от города.

- Игорь Александрович, москвичи хотят узнать подробности о введении одностороннего движения по Садовому кольцу. Как решается эта проблема?

Но в целом загородные поселки только строятся, хотя продажи идут активно, говорят риэлторы.
Транспортная проблема - одна из острейших в столице. Разгрузить центр могло бы введение одностороннего движения. Известно, что мэр Москвы Юрий Лужков предложил «Закрутить» транспортный поток по Садовому кольцу в одну сторону. Чтобы реализовать этот проект, предстоит большая и кропотливая работа, и мэр предложил еще раз все просчитать. О том, как идет разработка проекта по введению одностороннего движения в центральной части Москвы, по просьбе «Тверской, 13» рассказал заведующий отделом организации движения транспорта и дорог НИиПИ генплана Москвы Игорь БАХИРЕВ.

- Почему мэр вернулся к идее одностороннего движения по Садовому кольцу?

- Идея одностороннего движения в центральной части города, в том числе и по Садовому кольцу, возникла»? давно, как только стали появляться заторы в центре Mocквы по погодным или иным причинам. По этой проблеме мы выполнили несколько работ. Так, последняя наша схема движения была изготовлена в 1999 году. Мы подготовили и провели все расчеты по пропускной способности автотрасс в центре города на компьютерных моделях, а затем доложили на градостроительном совете. Рассматривая наши расчеты и предложения, мэр Москвы согласился с нашими выводами: пока не будет построена Третья транспортная магистраль, вводить одностороннее движение по Садовому кольцу нецелесообразно. Аргумент был один, но веский: не было возможности пустить транспортные потоки в другом направлении, не было объездных маршрутов. Но это не значит, что все эти годы мы не занимались Садовым кольцом. За это время были построены подземные пешеходные переходы на Покровке, возле станции метро «Красные Ворота», а также были проведены локальные мероприятия по повышению пропускной способности на пересечении Садового кольца с Долгоруковской улицей, на съездах Крымского моста, на Ленинском проспекте и др.

- Какие работы вы планируете провести после ввода в эксплуатацию Третьего транспортного кольца?

- В декабре этого года Третье транспортное кольцо будет сдано в эксплуатацию. В связи с этим появилась возможность в феврале - марте 2004 года сделать не только объездные маршруты, но и организовать одностороннее движение на улицах внутри Садового кольца. Поэтому мэр Москвы вернулся к этой проблеме. Он предложил провести еще раз все расчеты по возможностям перевода Садового кольца на одностороннее движение, а при переводе улиц внутри Садового кольца, по нашим расчетам, особых проблем не будет. Это связано с парковками. Мы предлагаем упорядочить сложившиеся парковки на этих улицах. И вот почему. Они менее загружены транспортными потоками, чем само кольцо. Но эти улицы узкие, а двухсторонняя парковка оставляет проезд только в одном направлении, то есть одностороннее движение. Поэтому направить автомобильные потоки в одном направлении будет несложно.

- Как скоро это может произойти?

- Через 3-4 месяца после открытия по Третьей транспортной магистрали мы намерены провести полномасштабные исследования, чтобы выявить изменения характера движения по Садовому кольцу после ввода Третьего транспортного кольца. Нам нужно получить действительную картину автомобильного движения. Пока же мы имеем лишь теоретические расчеты. После проведения исследования у нас будет достоверная информация о движении транспортных потоков. Все это мы намерены заложить в компьютерные модели, чтобы провести расчеты и моделирование транспортной ситуации в центре города. Результаты наших расчетов будут доложены мэру Москвы, после чего и будет принято окончательное решение по переводу на одностороннее движение по Садовому кольцу.

- В каких местах планируется строительство развязок?

- На наш взгляд, просто так ввести одностороннее движение по Садовому кольцу сразу будет невозможно. Чтобы получить нужный эффект по пропускной способности кольца, нужно построить как минимум три дорожные развязки и семь пешеходных переходов.

- А какой результат вы ожидаете?

- На наиболее загруженных транспортными потоками площадях. Это Кудринская и Сухаревская площади, проспект Сахарова. Эти три скоростные развязки крайне необходимы, а иначе никакого эффекта от изменения движения не будет. Мы не получим желаемого результата.

- В каком направлении вы хотите «закрутить» движение по Садовому кольцу - по часовой стрелке или против?

- Это сложный вопрос, и на него однозначного ответа нет. Взять хотя бы одну из проблем - ввод в действие Третьего транспортного кольца. Мы считаем, что результат от данного мероприятия позволит разгрузить центр города от транспортных потоков на 20 - 30%. Но одновременно растет численность автомобилей в городе. В таких условиях мы рассчитываем, что сможем добиться только «стабилизации» транспортных потоков. Поэтому для определения эффекта необходимо учитывать и другие программы: мероприятия по повышению пропускной способности Садового кольца, комплексную схему организации движения внутри кольца, строительство перехватывающих парковок, создание приоритетных условий движения общественного транспорта и др.

- Почему?

- Могу твердо и уверенно сказать: та работа, которая была проведена раньше, а затем все наши расчеты подтверждают - вводить одностороннее движение по Садовому кольцу надо против часовой стрелки.

Если же организовать движение по часовой стрелке, то подходящие транспортные потоки машин будут перехлестываться, как, например, на Охотном Ряду и Тверской улице. Это вызовет затруднения в движении транспорта при подъездах к кольцу по радиальным направлениям.

- Это показывает моделирование, и объяснение очень простое. Если взять Садовое кольцо и подходящие к нему магистрали, а транспортный поток будет вливаться против часовой стрелки, то движение на подходящих трассах будет организовываться примыканием к кольцу. Транспортный поток будет как бы вливаться в общее движение.

- Переход к одностороннему движению будет поэтапным и завершится не раньше, чем через два года. Первыми односторонними станут улицы в северном секторе: от Тверской улицы до Покровки. В ноябре - декабре этого года в этом секторе будет введено одностороннее движение. Затем, по нашим расчетам, в середине 2004 года будет введен в действие сектор от Покровки до Набережной. Остальные два сектора будут введены позже 2004 года. Пока же в первоочередном порядке будут реконструированы Кремлевская и Москворецкая набережные. Здесь будет организовано движение в одном направлении.

- Как скоро будет введено одностороннее движение на улицах внутри Садового кольца?

Как и на московском рынке недвижимости в целом, в офисном сегменте продолжается плавный ценовой рост. Хотя индекс средних январских ставок, например, в Центральном деловом районе, по данным компании Stiles Riabokobylko, оказался ниже на 2,5% декабрьского значения, тем не менее он все равно на 1,5% выше январского 2002 г. Снижение этого показателя в январе специалисты фирмы объясняют традиционным спадом деловой активности во время новогодних каникул. В целом в этом году, по оценкам Colliers International, рынок готов "проглотить" 350 000 - 370 000 кв. м новых офисов.

Несмотря на растущие год от года объемы ввода офисных зданий, спрос на административные помещения, особенно высокого класса, не снижается. В прошлом году на рынок поступило 400 000 кв. м офисов класса А и В, но за то же время было совершено сделок с 450 000 кв. м, отмечают аналитики компании Colliers International. В результате индекс свободных площадей класса А остается на прежнем уровне, колеблясь в пределах 4 - 4,4%. Объем вакантных офисов класса В по сравнению с прошлым годом увеличился незначительно: с 6% до 8%. По мировым меркам - капля в море.

Сохраняющийся спрос на офисы подстегивает инвестиционную активность в этом направлении. Помимо известных застройщиков на рынке появляются новые игроки. Например, УКС ДОК-9, который ранее занимался жилыми и торговыми комплексами, заканчивает строительство бизнес-центра "Крылатский" (общая площадь 18 400 кв. м) на Осеннем бульваре, вл. 2 Это место расположено в 350 м от ст. м. "Крылатское" по соседству с известным жилым домом, где находится квартира экс-президента России Бориса Ельцина. Инвестирует проект специально созданная компания "БЦ "Крылатский", за которой стоят вложения частных лиц, имена которых не разглашаются.

С другой стороны, собственники большинства новых бизнес-центров в основном рассчитывают на крупных арендаторов и готовы сдавать блоки не менее 1000 кв. м, считает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании "Блэквуд" Михаил Гец. Поэтому, по его словам, компаниям, желающим найти высококлассный офис меньшей площади, придется приложить немало усилий. По его прогнозам, к концу года спрос на небольшие офисы класса А будет по-прежнему расти, в то время как тысячи квадратных метров останутся пустыми, дожидаясь своих "больших" клиентов.

"Заселение" арендаторов планируется на январь 2004 г. , а чистовая отделка с учетом их пожеланий должна быть готова в декабре 2003 г. Но уже сейчас подписаны договоры на аренду трех этажей. Поэтому Жигарев не собирается останавливаться на этом проекте и планирует строить бизнес-центр на ул. Крылатские Холмы, напротив вл. 1 - Это будет уже настоящая высотка в 37 этажей (более 120 м высотой) общей площадью 45 000 кв. м. Начало строительства намечено на 2004 г. , сейчас ведутся проектные работы. Также планируется возведение еще одного офисного здания (30 000 кв. м) на Кутузовском проспекте, 6 Инвестором должен выступить "Мосрыбхоз", или, точнее, его дочерняя компания "Рыбстройинвест". Объем инвестиций пока не разглашается.

"По технической начинке это здание относится к категории между классами А и В, но из-за удаленного от Центра месторасположения его можно отнести к В", - считает генеральный директор УКС ДОК-9 Геннадий Жигарев. Ставки аренды соответствуют классу - от $300 до $420 за 1 кв. м в год плюс $90 за коммунальные услуги (все включает НДС). С другой стороны, он сказал, что при выборе места были учтены пожелания ряда знакомых бизнесменов, руководителей компаний, живущих в районе Барвихи и Жуковки на Рублево-Успенском шоссе. Они с удовольствием перевели бы сюда свои штаб-квартиры, чтобы не тратить много времени от дома до работы. "А рядовые сотрудники уж как-нибудь доберутся", - усмехнулся Жигарев. Правда, он сразу оговорился, что для сотрудников тоже есть преимущество транспортного "противотока" - утром Кутузовский проспект и Рублевское шоссе свободны по направлению в область, а вечером, наоборот, легко ехать в Центр.

Несмотря на новогодний спад деловой активности, жизнь в конце прошлого и начале этого года продолжалась. Среди крупнейших событий аналитики Stiles Riabokobylko называют ввод в эксплуатацию первой фазы комплекса "Аврора Бизнес Парк" (12 000 кв. м) , которая была полностью сдана международной аудиторской фирме Ernst Young. Другая крупная сделка - с компанией UBS Warburg: в январе был подписан предварительный договор аренды 5500 кв. м на 9 - 12-м этажах здания "Павелецкая Тауэр".

Среди крупнейших проектов, только строящихся или близких к завершению, аналитики Colliers International называют известный комплекс "Новинский, 31" (78 000 кв. м) , "Павелецкую Плаза III" (59 500 кв. м) , "Альфа Арбат Центр" (46 700 кв. м) , вторую очередь "Романова двора" (36 000 кв. м) , здание в 1-м Лесном пер. (33 000 кв. м) , "Центральную Плазу" на Овчинниковской наб. (24 500 кв. м) и многофункциональный комплекс "Страстной, 9" (19 000 кв. м). Все они относятся к классу А.

Васк in USSR.

Интересно, что сейчас можно считать оформившейся тенденцией стремление иностранных компаний арендовать офисы в районе Третьего транспортного кольца, отмечает начальник отдела коммерческой недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Роман Плюхин. По его мнению, это связано с тем, что здесь сегодня есть свободные, достаточно качественные помещения, которые ранее не вызывали особого интереса по соображениям неудобного транспортного сообщения. Помимо этого в районе Третьего транспортного кольца уже построены и планируется строительство новых офисных центров. Например, на 2-й Звенигородской улице возведен офисный центр с современным оснащением, продуманными входными группами, отвечающий всем требованиям класса В. Российские же фирмы пока предпочитают арендовать офисы ближе к Центру, что всегда было символом престижа и показателем хорошего положения дел в компании.
Почти сразу после вступления в силу закона об обязательном страховании автогражданской ответственности чиновники подготовили населению новый сюрприз - обязательное страхование жилья. Госстрой уже написал проект соответствующего закона, согласно которому объем нового рынка может достичь $20 млрд. Тем не менее страховщики не спешат праздновать победу: Гражданский кодекс запрещает введение обязательного страхования имущества.

В новой России с 1991 г. большинство граждан перестали страховать строения. Правопреемник Госстраха "Росгосстрах" долго сопротивлялся и даже пытался получить деньги через суд - в 1997 г. филиал "Росгосстрах-Карачаево-Черкесия" пытался взыскать недоимку с нескольких граждан республики. Лишь в 1999 г. Верховный суд признал подписанный Брежневым указ недействительным, так как он противоречил Гражданскому кодексу, по которому невозможно обязать гражданина страховать принадлежащее ему имущество.

Система обязательного государственного страхования имущества существовала в СССР - соответствующий указ Президиума Верховного Совета, подписанный Леонидом Брежневым в октябре 1981 г. , вступил в силу уже после его смерти, с 1 января 1983 г. Он обязывал граждан страховать принадлежащие им строения - садовые и деревенские дома, дачи, хозяйственные постройки и почему-то сельскохозяйственных животных. О страховании квартир, принадлежащих государству, тогда не могло быть и речи. Деньги с населения собирал Госстрах СССР по ставкам 0,30 - 0,35% от стоимости имущества. За просрочку страховых взносов устанавливалась пеня в размере 0,1% процента "от суммы недоимки". То есть страхование было, по сути, дополнительным налогом на собственность.

Небо в алмазах.

Однако прошлогоднее наводнение на юге России вернуло чиновников к мысли ввести обязательное страхование жилья - причем не только сельского, но и городского и по всей территории России. "Такая система была в Советском Союзе, и мы пытаемся ее трансформировать в новых условиях", - говорит руководитель управления экономики Госстроя Георгий Маркосов. По его словам, государству пришлось потратить 13 млрд руб. на ликвидацию последствий наводнения и оплату пострадавшим нового жилья. Если бы жилье было застраховано, таких затрат бы не было, убежден Маркосов.

Обязанность страховать жилье будет возложена на его собственников или ответственных квартиросъемщиков в случае муниципального жилья. Определять стоимость годового полиса будут региональные администрации, но она будет ограничена 2% от стоимости жилья по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ).

И вот спустя год после наводнения Госстрой разработал проект закона об обязательном страховании жилья. В ближайшие дни его рассмотрит правительственная комиссия по жилищной политике. По словам Маркосова, обязательному страхованию подлежат как муниципальные, так и находящиеся в частной собственности квартиры и дома. Законопроект предполагает страхование всех жилых помещений за исключением аварийных на случай землетрясений, оползней, наводнений, ураганов, аварий сетей теплоснабжения, пожаров и последствий мер по их тушению. А вот, например, залив жилья по вине соседей страховать не предполагается.

Впрочем, даже сами страховщики считают предложенный Госстроем 2% -ный взнос завышенным. По оценке заместителя гендиректора "Страхового дома ВСК" Владимира Новикова, полис должен стоить 0,3 - 0,4% (исходя из этих цифр объем рынка составит $3 - 5 млрд) - но от рыночной стоимости жилья. Однако она имеет мало общего с оценкой БТИ. Председатель правления риэлторской корпорации "Бест-недвижимость" Григорий Полторак говорит, что найти связь между оценкой БТИ и рыночными ценами практически невозможно: по его словам, БТИ может оценить квартиру в центре Москвы в $200 за 1 кв. м. и купить равнозначную жилплощадь на страховую выплату будет невозможно.

Маркосов затруднился оценить потенциальный объем этого рынка. По данным справочника "Недвижимость России - 2003", в стране насчитывается около 2,7 млрд кв. м площади квартир - без учета дач и прочих отдельных строений. Средняя цена 1 кв. м. оценивается в 11 368 руб. на вторичном рынке и 12 945 руб. на первичном. То есть стоимость всех квартир в стране - 30,7 - 35 трлн руб. Исходя из 2% -ного ограничения объем страховых сборов может превысить $20 млрд, что в два раза больше, чем нынешние сборы всех страховщиков в стране. От обязательной автогражданки страховщики рассчитывают собирать $1 - 2 млрд в год.

Поэтому Полторак удивляется инициативе Госстроя. Его эмоции разделяют и страховщики - несмотря на то, что им принятие закона сулит фантастические доходы. Камнем преткновения является Гражданский кодекс, который запрещает накладывать на собственника обязанность страховать его имущество.

"Дурацкий закон".

Тем не менее авторы проекта настроены решительно. Один из возможных выходов там видят в изменении ГК - об этом говорил председатель Госстроя Николай Кошман на пресс-конференции.

"Риск повреждения и утраты имущества лежит на собственнике, и никто не вправе на это посягнуть. В таком виде закон не должен пройти Госдуму", - говорит вице-президент ХК "Росгосстрах" Евгений Дьяков. "Я не понимаю, как можно задействовать механизмы принуждения собственника. Можно это декларировать, но работать такой механизм не будет", - уверен гендиректор Национальной страховой группы Юрий Решетняк. Член рабочей группы Госстроя по разработке законопроекта, начальник отдела страхования жилья компании "НИКойл-Страхование" Ирина Борисова говорит, что пока не снято противоречие с ГК, говорить о законе нет смысла. А Виктор Юн, гендиректор компании "Стандарт-Резерв" и председатель комитета по имущественному страхованию Всероссийского союза страховщиков, назвал законопроект, "мягко говоря, дурацким".

Выхода нет?

Однако депутаты разделяют мнение страховщиков. По словам бывшего страховщика, зампреда бюджетного комитета Думы Владислава Резника, в таком виде закон однозначно не пройдет: "Если есть противоречие с ГК, то шансов у закона нет", а изменение кодекса Резник считает нецелесообразным.



Главная --> Публикации