Главная --> Публикации --> Вклад в склад Взгляд свысока Юрий лужков: снижение стоимости жилья - задача на ближайшие пять лет Реконструкция кварталов. северо-западный округ москвы Архитектурные изыски новостроек юзао

По данным агентства Александр-недвижимость, рынок загородной недвижимости сосредоточен на удалении до 160 км от Петербурга. Существующий объем предложения составляет примерно 8000 домов. Из них около 3800 объектов дачные постройки старого образца, 1800 индивидуальные домостроения и 600 коттеджи в составе организованных поселков.

Интерес петербуржцев к загородной недвижимости резко возрос. Из-за того что цены на квартиры в Санкт-Петербурге в прошлом году выросли почти вдвое, потенциальные покупатели все пристальнее смотрят на пригороды. Девелоперы отвечают на растущий спрос в 2006 г. ими было анонсировано в два раза больше проектов, чем в 2005 г. Доля поселков экономкласса увеличивается, но все равно предложение в этом сегменте отстает от спроса.

По подсчетам специалистов Центрального агентства недвижимости (ЦАН), за 2006 г. количество коттеджных поселков в разной стадии готовности выросло с 70 до 12 По версии Петербургской недвижимости, на начало 2007 г. в открытой продаже насчитывалось 79 коттеджных поселков, еще 35 находилось в стадии проектирования и подготовки к продажам.



Об увеличивающемся спросе на недорогую загородную недвижимость говорит и президент компании Балтрос Олег Еременко. По данным исследования, проведенного его компанией, 66% покупателей квартир предпочли бы ее жилью в многоквартирном доме. Компания Балтрос объявила о масштабных планах по строительству примерно 2 млн кв. м в рамках двух проектов в пригородах Санкт-Петербурга. Под Пушкином будет построен малоэтажный жилой комплекс Славянка площадью около 1,4 млн кв. м. В Колпине появится Новая Ижора коттеджный поселок примерно на 600 000 кв. м. Этот проект реализуется в рамках экспериментальной программы Росстроя. Компания планирует построить около 6000 домов на участках по 3-4 сотки. Предполагаемая цена продаж $1000 за 1 кв. м. Это ниже, чем сложившаяся на рынке средняя стоимость 1 кв. м в домах экономкласса. По оценке Петербургской недвижимости, она составляет сейчас около $110 В бизнес- и элитном сегментах цены равны $1700 и $2650 за 1 кв. м соответственно.

Рост спроса на загородные дома стал одним из результатов ценового скачка на жилье в 2006 г., утверждает менеджер департамента загородной и коммерческой недвижимости ЦАН Вадим Цыганок.

Директор департамента загородных участков Агентства развития и исследований в недвижимости Наталья Хмельницкая полагает, что массовое строительство недорогих коттеджей начнется не ранее чем через два-три года. Строители будут отдавать предпочтение элитным коттеджам, пока их рынок не насытится, говорит она.

По оценке исполнительного директора Ассоциации загородной недвижимости Петербурга Владимира Майорова, на долю экономкласса (коттеджи стоимостью $100 000-120 000) приходится чуть больше половины реализуемых проектов коттеджных поселков. Но экономкласс по-прежнему остается единственным сегментом, в котором спрос превышает предложение.

Рынок массового загородного домостроения находится в самом начале своего развития, соглашается Майоров. В частной собственности находится только 20-22% земель, пригодных для коттеджной застройки, аргументирует эксперт. В Подмосковье этот показатель уже приближается к 80%.

Строительство дорогих поселков приносит максимальные прибыли. По подсчетам Хмельницкой, в этом сегменте норма прибыли застройщиков составляет 150-200%. Строительные компании предпочитают возводить небольшие элитные поселки это дает наиболее быструю оборачиваемость средств, говорит эксперт. По ее словам, пока что застройщикам легче в течение года продать 20 дорогих домов, чем 80 коттеджей экономкласса.

В 2007 г. высокая стоимость земли и активность застройки городов-спутников может привести к смещению интереса девелоперов в пока что недооцененные районы Ленобласти. В результате чего стоимость участков в Гатчинском, Тосненском, Ломоносовском и Кировском районах может вырасти на 40-50%.

География спроса на участки под коттеджную застройку под Петербургом неизменна в течение нескольких последних лет: по данным ЦАН, наиболее популярен Курортный район (цена предложения здесь $10 000-25 000 за сотку) и Сестрорецк (до $50 000 за сотку). В прочих городах-спутниках Пушкине, Павловске и Петродворце цена 100 кв. м земли составляла на конец 2006 г. $4000-600 В этом году, по прогнозам ЦАН, рост стоимости участков в этих районах составит 20-30%.

Популярный эконом
По данным Петербургской недвижимости, основная причина увеличения спроса на коттеджи экономкласса в том, что у населения с низким и средним уровнями дохода растет платежеспособность. По данным Росстата, по состоянию на сентябрь 2006 г. уровень реальных денежных доходов россиян увеличился на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2005 г. По Петербургу этот показатель равен 5,7%. Спрос стимулирует и развитие рынка ипотечного кредитования в 2006 г. на покупку объектов загородной недвижимости стоимостью до 300 000 руб. в петербургском регионе банками было выдано около 75 млн руб.
Рынок загородной недвижимости в 2006 г. не оправдал ожиданий инвесторов. Девелоперы не торопились осуществлять анонсированные крупные проекты. Продажи загородных домов шли не слишком активно, некоторые заявленные коттеджные комплексы были приостановлены. В новом сезоне эксперты ожидают оживления рынка и выхода на него новых проектов.

Развитие загородного рынка сдерживает дороговизна подведения инженерных коммуникаций и отсутствие социальной инфраструктуры школ, детсадов и больниц, отмечает председатель совета директоров компании РегионСтрой Михаил Афанасьев. По его мнению, помощь государства в решении этих вопросов могла бы существенно стимулировать насыщение загородным жильем 30-50-километровой зоны вокруг города.

Самый амбициозный и масштабный проект Княжье поле пока приостановлен: участки не продаются и не рекламируются. Осенью прошлого года инвестор ГК НикО заявлял о намерении продать землю, но состоялась ли сделка, участникам рынка неизвестно. Приостановлена реализация проекта Гранд Парк в 3 км от Нижнего Новгорода на богородском направлении. Инвестор Волго-Вятская строительная компания (ВВСК) решил пересмотреть его концепцию.

Загородный рынок Нижнего по-прежнему не может похвастаться объемами. Как и два года назад, когда были заложены первые коттеджные поселки, на рынке присутствуют только два готовых объекта: элитное Приозерное в Богородском районе и скромная Козловка в Кстовском. Из заявленных девяти проектов продолжают строиться и продаваться пять поселков.

Из продаваемых пяти поселков три расположены по Богородской трассе: Sun City, Серебряный ключ и Бурцев ключ. По словам Федора Трифонова, директора риэлторской компании Адрес, на начало 2007 г. в Sun City продано более 70% участков, завершена прокладка коммуникаций. Весной инвестор планирует начать строительство объектов общественного назначения.

Компания Модуль пока не продает участки в поселке Приозерный-2, Лэндон отложил продажу земли в новом поселке Зеленый остров, чтобы закончить свой первый проект Солнечный город (Чкаловский район, берег Горьковского моря). По словам Андрея Костина, одного из учредителей ГК Лэндон, инвесторы пересмотрели концепцию поселка Зеленый остров и переориентировали его на покупателей экономкласса. В этом сегменте новое предложение практически отсутствует, а спрос довольно высок.

Романчева полагает, что в 30-километровой зоне от Нижнего по этим двум направлениям в перспективе будут строиться коттеджные поселки формата второй дом (для постоянного и сезонного проживания). По данным Нижегородского центра научной экспертизы, три четверти предложения на рынке загородной недвижимости приходится на пять районов: Богородский, Балахнинский, Борский, Кстовский и Городецкий. Последний, самый удаленный от города, ориентирован на дачное строительство, а в первых четырех появляется и коттеджная застройка, и дома выходного дня современный вариант дач.

Как отмечает Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, богородское направление становится все более привлекательным для коттеджного строительства: здесь возводятся поселки премиум-класса и строится соответствующая инфраструктура. Эксперт считает перспективным и кстовское направление. По ее словам, здесь хорошо продаются земельные участки, но пока не строятся организованные загородные поселки.

Фактически все новые проекты позиционируются девелоперами как премиум-класс. Коттедж в загородном поселке рассчитан на людей очень состоятельных. Те, кто предпочитает экономкласс, покупают дома в деревнях, отмечает Трифонов. Стоимость земли в таких деревнях $500-750 за сотку.

Нижегородские девелоперы строят дома и для постоянного, и для сезонного проживания, только компания Лэндон позиционирует свой Солнечный город, расположенный в 70 км от города в Чкаловском районе, как поселок выходного дня. Предлагая, однако, покупателям полноценные жилые дома со всеми удобствами. Как рассказал Андрей Костин, половина участков первой очереди уже раскуплена, строительство продолжается. Хотя темпы продаж в строящихся поселках высокими не назовешь, что удивляет риэлторов: все они говорят о неудовлетворенном спросе на загородную недвижимость.

Эксперты называют несколько причин медленного развития рынка загородной недвижимости. Трифонов считает, что качественного предложения мало. Елена Соловьева, директор по продажам риэлторской фирмы Адрес, уверена, что причиной низкой активности загородных покупателей в 2006 г. стал ажиотаж на рынке жилья. Часть потенциальных клиентов надумали срочно решить квартирные проблемы, другие просто захотели заработать. В такой ситуации девелоперы загородных проектов не стали торопиться с их осуществлением, объясняет она. Романчева говорит, что у инвесторов не хватило средств: Анонсируя коттеджные поселки, они рассчитывали на средства покупателей. Но первичный загородный рынок пока не пользуется доверием нижегородцев, покупатели не торопятся вкладывать деньги в объект с неопределенным будущим, отдавая предпочтение менее амбициозным, но более реалистичным проектам. Например, в поселке Зеленый дол, несмотря на высокую цену земли, по $7000 за сотку, непроданными остались всего два участка. А появлению ряда новых проектов в 2006 г. помешало изменение правил землепользования в области. Сроки оформления наделов возросли, процесс изменения категории земель притормозился из-за передачи полномочий по распоряжению землей от муниципалитетов в областную администрацию, как результат многие проекты были отложены на этот год, говорит Соловьева.

По наблюдению Романчевой, распространенным явлением стала застройка коттеджами территорий старых баз отдыха. Преимуществом такого строительства эксперт считает подключение к существующей инфраструктуре, недостатком невозможность получить землю в собственность.

Компания Лэндон начала продажи в 2006 г. с цены $1000 за сотку. Сейчас стоимость сотки в Солнечном городе примерно $140 В прошедшем сезоне мы завоевывали доверие покупателей, построили дороги и обещанные коммуникации. Весной начнем строительство рекреационной зоны, в конце лета марины для яхт-клуба, рассказывает Костин. По его словам, все это повышает качество проекта, с ним растет и цена участков.

На неактивном рынке цены на коттеджи росли в соответствии с ростом цен на стройматериалы по данным Андрея Костина, на 5-7%. Дома у Лэндона подорожали на $50 за 1 кв. м. В середине 2006 г. коттеджи в среднем продавались по $500-800 за 1 кв. м. Стоимость земли напрямую зависела не только от местоположения поселка, но и от степени готовности проекта. Например, в Sun City весь 2006 год земля продавалась по $3000 за сотку, в феврале 2007 г. цены были повышены до $520 Инвестор уже вернул свои вложения и теперь не торопится продавать участки, их цена будет расти по мере завершения проекта, объясняет Трифонов. По его мнению, участки продолжат дорожать: В Приозерном сотка стоит $10 00 К этому уровню будет приближаться стоимость земли в новых поселках по мере их готовности.

Спрос на участки в Ростове растет с завидным постоянством, отмечают риэлторы. Традиционные для частного домостроения микрорайоны: Западный жилой массив, Комсомольская пл., поселки Каменка, Автосборочный, Нахичевань, Новое Поселение, Сельмаш, 2-й Орджоникидзе.

В 2006 г. почти половина из сданных 707 000 кв. м в Ростове пришлась на долю индивидуального домостроения. Дефицит участков в городе заставляет дальновидных инвесторов заниматься скупкой земель в пригородах за прошлый год цены в некоторых населенных пунктах выросли до 100%.

Планируется, что на Вертолетном поле в ближайшие три года появится новый жилой поселок Три сквера, рассказывал ранее Ведомостям главный архитектор Ростовгражданпроекта Станислав Синявский. Весь поселок займет площадь около 67 га. Кроме высотных домов здесь планируется построить двух- и трехэтажные коттеджи. В инфраструктуре поселка предусмотрены магазины, детские сады, школы и медучреждения. Инвестиции в проект архитектор оценивал в 4 млрд руб. без учета затрат на инженерные коммуникации.

За 2006 г. земля подорожала от 40% до 100%, говорит менеджер отдела домовладений и земельных участков компании Титул Ирина Давыденко. Цена участков зависит от их близости к транспортным магистралям, плана застройки и удаленности от центра. Например, земельные участки вблизи пр. Стачки продаются по $50 000 за сотку, а дальше уже по $20 000-25 000, рассказывает специалист отдела домовладений АН Дон-МТ Артур Хлгатян. В районе бывшего аэродрома ДОСААФ (так называемое Вертолетное поле) есть обжитые кварталы и участки, нарезанные под застройку. Разница в стоимости земли может достигать 30%, добавляет специалист по продаже домовладений АН Квартал Норайр Дарпинян: сотка на застроенной улице продается более чем за 0,7 млн руб., аналогичный неосвоенный участок за 0,5 млн руб.

Раньше перевести садовый домик в статус полноценного домовладения было сложно и дорого, сейчас садовые товарищества переводят в дачные некоммерческие объединения. Это дает возможность получить прописку после регистрации домовладения, отмечает Давыденко. Интерес к садоводческим объединениям подхлестывает и дачная амнистия: такой дом можно построить без разрешительной документации и его зарегистрируют, добавляет она.

Дефицит земельных участков в городе усиливает интерес ростовчан к садоводческим товариществам. Как результат цены на традиционные шесть соток повышаются. Например, в садоводческих товариществах в районе Военведа и Каменки (Мир, Авангард, СКВО) стоимость сотки начинается от 120 000 руб. Спрос есть, но объектов мало, отмечает Дарпинян. В Садоводе-любителе (район ул. Малиновского) шесть соток предлагаются по 2,6 млн руб., в районе Школы милиции небольшой домик с садиком выставляется на продажу по 3 млн руб., говорит Давыденко. Хлгатян наблюдает очень большой спрос на недорогие участки до 1 млн руб. за шесть соток. По его словам, отдаленные участки в районе Ростовского моря еще можно купить и по 300 000-500 000 руб. за 600 кв. м.

В Янтарном летом прошлого года земельные участки площадью 8 соток мы оформляли примерно по 800 000 руб., в середине декабря по 1,3-1,5 млн руб. Сейчас такие участки продаются по 2 млн руб., вспоминает Давыденко. Цены подстегнул готовящийся проект подведения городской канализации к домам, который удалось утвердить руководству местного ТСЖ. Давыденко предполагает, что в ближайшие два-три месяца цены в Янтарном поднимутся еще минимум на 50%. В мае ожидается принятие генплана Ростова, согласно которому через поселок пройдет объездная московская трасса, объясняет она. Примерно такая же стоимость земли в поселке Камышеваха в среднем участок в 6 соток можно купить за 1,5 млн руб., говорит Хлгатян. Перспективные планы чиновников и девелоперов по развитию граничащих с городом территорий (строительство ритейл-парка Ашан в Аксайском районе, новых жилых микрорайонов в Ливенцовке) стимулируют спрос на землю рядом с ними. Как правило, на продажу выставляются участки без каких-либо коммуникаций и строений. В 2005-2006 гг. в районах севернее ул. Орбитальной, клиники Леге-Артис, совхоза Темерницкий особого спроса на землю не было, признаются риэлторы. Сейчас здешними участками активно интересуются инвесторы и земля в Темерницком продается по 80 000-150 000 руб. за сотку, рассказывает Дарпинян. В агентстве Титул недавно оформили несколько сделок в Аксайском районе, участки в 6-8 соток были проданы за 1,5 млн и 1,8 млн руб. соответственно, делится Давыденко.

Коттеджи в пригородах строятся в поселках Янтарный и Камышеваха (оба расположены в Аксайском районе). Единой концепции и плана застройки здесь нет дома возводятся по индивидуальным проектам. Рост цен на загородную недвижимость в этих поселках за 2006 г. достиг 100%, оценивает Хлгатян.

Бизнес-авиация и бизнес-стройка.

Активно скупаются земли вблизи пос. Кумженка, Колузаево, Ливенцовка (азовское направление) цены здесь пониже: участок в 14 соток продается за 1 млн руб., говорит Давыденко. По данным Дарпиняна, дальние участки продаются и по 500 000-600 000 руб. Многие собственники, ожидая подорожания земли, откладывают продажи. Дарпинян полагает, что через полгода участки здесь могут подорожать в два раза: сокращение предложения в ожидании роста цен создаст дефицит.
Вопрос застройки жильем территории Ходынского поля решен, и генеральный инвестор - Мосфундаментстрой-6 (МФС-6) собирается выходить на строительную площадку уже в январе. Но несмотря на явное желание почти всех заинтересованных сторон окончательно закрыть аэродром для воздушных судов любого класса, авиапромышленники, которым при "разделе Ходынки" не досталось ни квартир, ни денег, собираются продолжать использовать взлетно-посадочную полосу по назначению. По крайней мере, до I квартала 2005 г.

В 2001 - 2002 гг. правительство Москвы и Минобороны (аэродром находится в его ведении) разработали концепцию застройки территории. Постановление городской администрации от 26 февраля 2002 г. (N 145-пп) "О комплексной застройке территории Центрального аэродрома имени М. В. Фрунзе" определило инвесторов: МФС-6 должен построить жилой комплекс со всей социальной инфраструктурой, а ОАО "Авиапарк" - музей авиации и космонавтики, торгово-выставочный и торгово-деловой комплексы. Интересы авиационных предприятий, расположенных на территории Ходынки, тоже были учтены: правительство Москвы постановлением от 8 октября 2002 г. (N 831-пп) уполномочило "Авиапарк" до окончания застройки обеспечить полеты воздушных судов и малой авиации.

Вопрос о том, что делать с Ходынкой, поднимался давно. В 1995 г. вышел указ президента РФ, который предусматривал создание аэропорта для самолетов бизнес-класса, а также строительство культурно-делового комплекса и Национального музея авиации и космонавтики. В 1998 г. этот проект не прошел экологической экспертизы и был закрыт. В 1999 г. новым указом работы по реконструкции Центрального аэродрома были лишены статуса президентской программы.

В Международный союз авиапромышленности (МСА) , созданный в июле 2002 г. , вошли около 50 предприятий и организаций, в частности Авиационный комплекс им. С. В. Ильюшина, ОАО "ОКБ Сухого", Российское авиационно-космическое агентство и др.

После доработки концепции застройки, в которой были учтены интересы всех сторон, началу строительства на Ходынском поле, казалось, уже ничто не может помешать. Однако в этом году на Ходынке появился новый игрок - Международный союз авиапромышленности.

На недавнем совещании, посвященном возможности использования взлетно-посадочной полосы (ВПП) Центрального аэродрома им. Фрунзе, расположенного на территории Ходынского поля, все заинтересованные стороны согласились с выводом, что полеты над Москвой с аэродрома надо прекратить. Однако каждая из сторон, согласившись с резюме, поняла ситуацию по-своему.

Летать иль не летать.

Минпромнауки России считает целесообразным произвести один взлет Ил-38, однако остальные полеты выполнять с другого аэродрома, разработав программу по перебазированию производства. Государственная служба гражданской авиации считает полеты над жилыми кварталами "не соответствующими положениям Воздушного кодекса РФ", а Минтранс РФ полагает "с целью обеспечения безопасности жителей Москвы" необходимым запретить полеты с бывшего Центрального аэродрома. Собственные мнения есть также у Госстроя и Главгосэкспертизы России.

В Минобороны говорят, что производить полеты с Центрального аэродрома нет необходимости. Однако это ведомство "оставляет за собой право проведения тренировок подразделений парадного расчета на ВПП и использование ее в режиме чрезвычайных ситуаций". Российское авиационно-космическое агентство все-таки считает возможным выполнение полетов легких самолетов "Авиатика-МАИ-890", изготовляемых РСК "МиГ", а также разовых взлетов и посадок пяти самолетов Ил-38, проходящих модернизацию на предприятии "АК им. С. В. Ильюшина", в соответствии с контрактом, по которому последний самолет должен взлететь в I квартале 2005 г.

Требования авиапрома были услышаны лишь частично, и участники совещания согласились с необходимостью взлета в марте будущего года Ил-38, проходящего сейчас модернизацию, однако в дальнейшем рекомендовали разработать программу по перебазированию производства. Тем не менее второй пункт повестки совещания (о продаже ВПП "Авиапарку") у авиапромышленников возражений не вызвал. Разве что в ОКБ Сухого высказали требование, чтобы будущий собственник иногда предоставлял им ВПП для вышеуказанных целей.

Но четко формулируют позицию "обиженные" авиапромышленники. АК им. С. В. Ильюшина, до 2005 г. планирующий модернизацию пяти самолетов, взлет и посадка которых, согласно контракту, должна производиться с Центрального аэродрома, считает необходимым их произвести. А ОКБ Сухого предполагает периодическое использование ВПП для осуществления работ по развитию легкомоторной авиации, организации полетов юношеской планерной школы, а также для транспортировки основных изделий на летно-испытательную и доводочную базу через территорию аэродрома.

Генеральный директор "Авиапарка" Игорь Пьянков считает, что никакого конфликта с авиаторами нет. "Это вопрос авиаторов и Министерства обороны. В постановлении правительства Москвы четко сказано, что "Авиапарку" следует заключить договор со всеми авиаторами на пользование ВПП. Всем авиаторам мы разослали письма с просьбой прислать предложения, и я думаю, что договор будет заключен. Мы не хотим с них брать ни копейки", - утверждает Пьянков.

Шансов мало.

Но шансы авиаторов невелики. Как стало известно "Ведомостям", 5 октября президент поддержал предложение Минобороны России и правительства Москвы об уточнении мероприятий по реконструкции Центрального аэродрома имени Фрунзе. Копия ответа президента имеется в редакции "Ведомостей". Единственный аспект дела, который, по мнению Путина, требовал доработки, - это возможность использования взлетной полосы для полетов экспериментальной и малой авиации, который и обсудили 12 ноября все заинтересованные стороны.

Несмотря на то что под протоколом совещания стоят подписи всех заинтересованных сторон (только АК им. С. В. Ильюшина продолжает настаивать на выполнении пяти полетов) , авиапромышленники считают свои интересы ущемленными. На другом, последнем совещании в МСА в конце ноября авиаторы решили обратиться за поддержкой в высшую инстанцию и подготовить обращение к Владимиру Путину.



Гендиректор МФС-6 Виктор Нестеренко, занимающийся жилой застройкой Ходынки, считает, что претензии МСА его не касаются. По его словам, полным ходом разрабатывается проект застройки жилого комплекса первой очереди. "Он включает 320 000 кв. м жилья, 40 000 из которых будет построено непосредственно для Минобороны, где будут учтены пожелания военных по планировке квартир, - сказал Нестеренко "Ведомостям". - Все жилье будет построено по индивидуальным проектам, никаких "панелей" не будет. Кроме того, будет построена школа на 1000 мест, поликлиника, четыре детсада". По его словам, подготовительные работы на строительных площадках начнутся 15 января.



Главная --> Публикации