Главная --> Публикации --> К 2010 году в москве завершится снос пятиэтажек и ветхого жилья Вклад в склад Взгляд свысока Юрий лужков: снижение стоимости жилья - задача на ближайшие пять лет Реконструкция кварталов. северо-западный округ москвы

Альфа-банк в рейтинге Интерфакса на 1 июля 2006 г. занимает пятое место по активам (258,7 млрд руб.) и шестое место по капиталу (26,7 млрд руб.). По данным аудированной финансовой отчетности (МСФО) за первое полугодие 2006 г., активы группы Альфа-банк (с учетом дочерних банков и финансовых компаний) $12,3 млрд, совокупный капитал $1,0 млрд, кредитный портфель за вычетом резервов $7,9 млрд. Чистая прибыль за первое полугодие составила $114,7 млн (по итогам 2005 г. $180,6 млн). В Новосибирске у Альфа-банка пять отделений. В 2006 г. в области было построено 1,1 млн кв. м жилья, план на 2007 г. не менее 1,2 млн кв. м.

Один из последних крупнейших российских банков, решивших заняться ипотечным кредитованием в регионах, Альфа-банк открыл шестой региональный Центр ипотечного кредитования в Новосибирске. С появлением нового игрока участники новосибирского рынка ипотеки ожидают обострения конкуренции за квалифицированных специалистов.

По ее словам, первые два-три месяца банк будет отрабатывать технологию кредитования, выдавая не более 10 кредитов в месяц. Сейчас в центре работают три специалиста, но впоследствии их число может возрасти: банк планирует увеличить число выдач до 25-30 кредитов в месяц с перспективой дальнейшего роста, рассказывает Макарова и добавляет, что говорить о доле банка на рынке ипотеки пока рано программа находится в самом начале своей реализации. Сама Макарова пришла в Альфа-банк из банка Акцепт, где разрабатывала ипотечную программу.

Альфа-банк открыл в Новосибирске Центр ипотечного кредитования, который расположился в главном новосибирском офисе в конце января. По словам директора ипотечного центра Натальи Макаровой, центр уже приступил к работе, одобрив выдачу трех ипотечных кредитов, сейчас на рассмотрении находится еще 12 заявок. Средняя сумма кредита составила $60 00 Кредиты выдаются для покупок на вторичном рынке на срок от 5 до 20 лет по ставке от 9,3% в долларах и 10% годовых в рублях. Максимальная сумма до $500 00 Средний возраст заемщиков 31 год, отмечает Макарова.

Кредиты будут выдаваться на приобретение жилья только на вторичном рынке. Рынок недвижимости Новосибирска имеет колоссальный потенциал для роста, поэтому ипотечные программы банка будут пользоваться спросом, полагает Зибарев. А Макарова добавляет, что рынок ипотечного кредитования в Новосибирске еще не поделен окончательно и конкуренция здесь не так высока, как в центральной части России.

Программу ипотечного кредитования Альфа-банк запустил одним из последних российских банков в августе 2006 г. Сейчас полноценно работают центры в Москве, Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде, в январе 2007 г. центры открылись в Уфе, Казани, Самаре. В 2007 г. банк планирует открыть еще 10 ипотечных центров в городах-миллионниках, сообщил Ведомостям руководитель блока ипотечное кредитование Альфа-банка Илья Зибарев. По его словам, доля регионов в портфеле ипотечных кредитов Альфа-банка составляет 25%, а к концу года должна возрасти до 40%.

По данным участников рынка, сейчас на новосибирcком рынке ипотеки лидируют Сбербанк, Сибконтакт, Собинбанк и Новосибирское агентство ипотечного жилищного кредитования (НОАИЖК), на долю которых приходится более половины выданных кредитов. Банкиры полагают, что в условиях бурного роста ипотечного рынка у Альфа-банка неплохие перспективы. Наших ипотечных специалистов конкуренты, решившие развивать ипотеку, расхватывают как горячие пирожки, говорит Александр Лубенец, вице-президент Сибконтакта, который одним из первых в Новосибирске начал выдавать ипотечные кредиты в 2001 г. Этот рынок будет расти, пока растут цены на недвижимость. По данным заместителя управляющего новосибирским филиалом банка Уралсиб Владимира Вовкудана, рынок ипотечных кредитов в регионе растет на 300% в год.

По данным администрации Новосибирской области, в области ипотечные кредиты выдают около 20 банков и средняя ставка по кредитам составляет 12-14,5% годовых. По данным Главного управления ЦБ по Новосибирской области, в первом полугодии 2006 г. банками было выдано населению кредитов на покупку жилья на 4,264 млрд руб., в том числе на 2,425 млрд руб. ипотечных кредитов, тогда как в первом полугодии 2005 г. аналогичные показатели составили 1,222 млрд и 364 млн руб. А вице-губернатор администрации области Владимир Анисимов, курирующий строительство, недавно сообщил, что в 2007 г. объем ипотечных кредитов, выданных банками, превысит 4 млрд руб.

ТОЛОКОНСКИЙ ЗА ИПОТЕКУ НА ПЕРВИЧКУ

По мнению Лубенца, Альфа-банк предлагает конкурентоспособные условия кредитования, в частности процентная ставка близка к минимальной. А по мнению заместителя управляющего Западно-Сибирским филиалом Собинбанка Дмитрия Синицына, для завоевания рынка не менее важную роль будет играть сервис выдачи кредитов и опыт специалистов.

- Если у покупателя есть возможность выбирать, купить сейчас или позже, мы советуем подождать при покупке неликвидного жилья эконом-класса (к ним относятся панельные дома, построенные до 70-х годов, и хрущевки) и не медлить с покупкой жилья бизнес-класса и элитных квартир. Первый сегмент будет до лета дешеветь, остальные сегменты на протяжении 2007 года будут дорожать.

Расходы бюджета Новосибирской области, предусмотренные для поддержки населения при решении жилищных вопросов, будут увеличены на 70%, заявил 9 февраля губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский. На эти цели из облбюджета будет выделено более 350 млн руб. По его словам, ипотека на стадии строительства позволит снизить стоимость жилья на вторичном рынке региона. Подавляющее число банков не рассматривает строящееся жилье в качестве необходимого залога. Вместе с банковским сообществом мы обязаны решить эту проблему. Иначе будет высокими темпами дорожать рынок вторичного жилья, а новое строительство не получит должного развития, сказал Толоконский.
Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002:

- В настоящее время на рынке наблюдается относительная стабилизация стоимости квадратного метра, и покупка квартиры сейчас может стать выгодным приобретением. В дальнейшем стоимость предложения городских квартир начнет плавно повышаться, поэтому покупка недвижимости как для проживания, так и с инвестиционными целями наиболее перспективна именно в данный момент.

Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty:

- Если возможности позволяют, то с приобретением квартиры лучше не затягивать. Сейчас, несмотря на то что время быстрых сверхприбылей уже прошло, недвижимость остается одной из наиболее привлекательных сфер для частных инвестиций. Подождать можно только покупателям, которые решили купить квартиру на вторичном рынке в хрущевке несносимой серии или в многоэтажке типа плохая панель или плохой кирпич. На квартиры в этих домах в течение 2007 г. цены будут планомерно снижаться.

Елена Комова, директор по маркетингу агентства недвижимости Домострой:

- Снижение цен в 2007 году маловероятно, что объясняется несколькими факторами. Во-первых, этого можно добиться, только лишь насытив рынок, а до этого еще далеко. Во-вторых, рост доходов населения и общий экономический рост обеспечивает стабильный платежеспособный спрос на столичную недвижимость. Пока этот спрос будет существовать, говорить о снижении цен не приходится. Покупать квартиру стоит и сейчас, и завтра, и послезавтра.

Ирина Стрижова, генеральный директор компании Савацкий Риэлти (ГК Савацкий):

- В нынешних условиях гораздо выгоднее купить квартиру, нежели ожидать мифического падения цен. В настоящее время цены на рынке недвижимости стабилизировались, и сейчас в некоторых случаях можно даже немного торговаться, хотя в результате скидки, которых можно добиться, будут невелики. Покупать квартиры сейчас можно и нужно. И покупку лучше не откладывать.

Наталья Василиади, вице-президент строительного дивизиона ГК Бородино:

- Если есть необходимость и возможность приобрести жилплощадь сейчас, то не надо откладывать покупку, так как выбранное предложение может уйти с рынка. В то же время нет никаких предпосылок для снижения роста цен на недвижимость, а вот денежные средства можно потерять (например, инфляция). Недвижимость - это тот актив, который не подвержен резким колебаниям рынка.

Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний Конти:

- Лично я всегда и всем рекомендую покупать недвижимость, если для этого имеется возможность. Рынок будет насыщаться 15-20 лет, и ждать снижения цен просто бессмысленно. Конечно, будут периоды, когда темпы их роста будут то увеличиваться, то снижаться, но о снижении, во всяком случае в Московском регионе, речи не идет.

Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании МИЭЛЬ-Брокеридж:

- В зависимости от того, какую цель преследует потенциальный покупатель, совет будет различен. Для инвесторов ответ на этот вопрос не будет однозначным - лучше всего предварительно проконсультироваться со специалистом. Для покупателей, которые решают свою жилищную проблему, ответ однозначен. В связи с тем, что достоверно предсказать поведение рынка достаточно сложно с учетом фактора времени, стоимости денег во времени, а также психологического фактора острой необходимости покупки, можно дать совет: покупайте квартиру, которая удовлетворяет всем вашим требованиям.

Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard:

Сдерживающий фактор
Заметный перелом ситуации с ценами на квартиры мог бы произойти только при существенном увеличении объемов строительства, однако именно этого в скором времени ожидать не приходится, - уверяет руководитель аналитического центра ирн Олег Репченко. - Процесс строительства не быстрый, помимо непосредственного монтажа зданий он тесно связан с разработкой проектной документации, инженерными сетями, дорогами, социальной инфраструктурой. Проще говоря, затоваривания рынка жилья в 2007 году как в Москве, так и в регионах ожидать не стоит.

Центр стратегических исследований Росгосстраха пришел к выводу, что справедливая цена квартиры в Москве - $3 тыс. за кв.м, и спрогнозировал снижение цен на столичное жилье более чем на 40% уже в ближайшие два года. Однако аналитики рынка недвижимости предпосылок для обвала цен не видят: платежеспособный спрос на жилье по-прежнему будет расти, а дефицит новостроек сохранится, поскольку строить доступное жилье стало не выгодно.

Сегодня, по словам Синяева, для входа в проект необходимы значительные средства. Если раньше при заключении инвестиционного контракта с городом компания могла рассчитываться построенными площадями, то теперь необходимо выплачивать долю города сразу, что в большинстве случаев достаточно проблематично. В результате девелоперам приходится отказываться от реализации того или иного проекта.

Что же мешает увеличить объемы строительства жилья? Сегодня достаточно много факторов, сдерживающих темпы строительства. Это и последствия долевого закона, и износ жилищно-коммунального оборудования, а в связи с этим невозможность подключения к инженерным сетям, - перечисляет директор по маркетингу Группы компаний Конти Юрий Синяев. - Кроме того, в Москве сегодня есть проблемы с получением разрешения на строительство, а также с получением банковских кредитов под новое строительство. Наличие многих административных барьеров приводит к значительному увеличению сроков реализации проектов, что влечет за собой снижение оборота капитала.

Конечно, тормозит жилищное строительство и дефицит земли. Свободных участков для строительства в Москве остается крайне мало. Реализуемые точечные проекты не способны удовлетворить потребностей города. Решению жилищного вопроса будет способствовать освоение промзон и снос кварталов ветхого жилья, - говорит Борис Флексер, руководитель исследовательского центра управления новостроек холдинга МИЭЛЬ-Недвижимость. - Однако реализация подобных проектов требует вложения дополнительных средств, следовательно, себестоимость построенного там жилья будет возрастать.

Отказываться приходится главным образом как раз от реализации проектов, связанных с жильем эконом-класса. Как утверждает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина, ликвидные земли облагаются существенным обременением: застройщики проектов эконом-класса вынуждены отдавать долю городу, объем которой в последнее время динамично возрос. Доходность проектов уменьшается, поскольку застройщикам приходится осваивать участки с большими обременениями, - соглашается с ней Андрей Блажко, коммерческий директор девелоперской компании Сити-XXI век. - Затраты при обеспечении техусловий также серьезно увеличиваются.

Согласно законопроекту, строители обязаны будут объединиться в саморегулируемые организации (СРО), застраховать свою ответственность перед дольщиками, а также создать фонд для компенсации возможных убытков от их деятельности. Входной билет в СРО и страховой полис сможет купить только крупная, солидная компания, а остальные участники рынка будут вынуждены его покинуть. По мнению вице-президента строительного дивизиона ГК Бородино Натальи Василиади, подобная система приведет к удорожанию строительства в среднем на 4-5% и на 20-25% по рисковым объектам. Но цены на жилье могут вырасти еще больше.

Кандидаты на вылет
Получается, что строить недорогое жилье сегодня могут себе позволить только крупные компании, которые одновременно осуществляют более рентабельные проекты в области загородной и коммерческой недвижимости. Средние и мелкие застройщики вынуждены балансировать на грани рентабельности. Тем временем уже подготовлены поправки в Градостроительный кодекс, которые заставят их и вовсе выйти из бизнеса.

Цена справедливости
Таким образом, принятие поправок в Градостроительный кодекс хотя и защитит дольщиков, но за их же счет. А следовательно, справедливыми цены будут только для застройщиков. Справедливого уровня цен для покупателей жилья, по мнению Владимира Кудрявцева, ведущего эксперта-аналитика компании Paul's Yard, можно добиться только решив проблему дефицита новостроек, а эту проблему возможно преодолеть при условиях выравнивания правил игры для всех инвесторов. Даже выполнение этого условия способно в короткий срок вывести строительный комплекс Москвы на уровень, при котором спрос и предложение будут находиться в устойчивом балансе, который, в свою очередь, обеспечит справедливый уровень цен, - считает он.

Введение обязательного страхования деятельности застройщиков может оказать влияние на изменение конъюнктуры строительного рынка. Так, дольщики будут в большей степени лишены сопутствующих рисков, однако стоимость предложения недвижимости существенно возрастет, - говорит Вера Лукина. - Страховать свою деятельность способны будут только наиболее крупные игроки московского рынка недвижимости, что повлечет за собой возможное усиление монополизации и дальнейший рост цен. В большей степени данная ситуация скажется на сегментах эконом и бизнес.

Спрос - не вопрос
По мнению экспертов Росгосстраха, цена на московскую недвижимость в $3 тыс. за квадратный метр является равновесной и справедливой. При ней достигается баланс спроса и предложения на рынке московской и подмосковной недвижимости. При этой ситуации платежеспособные москвичи и иногородние жители, которые хотят переселиться в Москву или Подмосковье, смогут приобрести те квартиры, которые представлены на рынке, - спрос будет равен предложению. Однако эксперты рынка недвижимости, знающие ситуацию изнутри, считают, что спрос и так достаточно велик. Платежеспособный спрос на столичное жилье есть, и объемы его сопоставимы с объемами весны и лета 2006 года, когда ажиотажно скупались любые квартиры, выставленные на продажу, - говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 00 - Но в данный момент в связи с корректировкой (снижением) цен на неликвидное жилье покупатели заняли выжидательную позицию. В будущем спрос на жилье будет расти. Это связано как с ростом доходов, так и с упрощением использования заемных средств.

А вот с точки зрения Юрия Синяева, власти должны не только выровнять правила игры, но и помочь игрокам. Для частичного решения проблемы с нехваткой новых объектов необходима серьезная поддержка строительных компаний со стороны властей, - отмечает он. - В частности, необходимы оптимизация процедуры согласования, более четкая и прозрачная система распределения строительных площадок, снижение налоговой нагрузки на строительные компании.

Вторичка тронулась в рост
В начале февраля на вторичном рынке московской недвижимости начался рост цен. По данным корпорации ИНКОМ-Недвижимость, за последние три недели средняя цена предложения в Москве выросла на 0.9% и достигла $4453 за кв.м. Наибольший рост зафиксирован в Северо-Восточном и Юго-Западном административных округах - до 2.6%.

Это мнение разделяет и Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании МИЭЛЬ-Брокеридж: В сегменте массового жилья спрос колоссальный. Думаю, что он не будет удовлетворен еще очень долгое время, ведь жилищный вопрос в России полностью не был решен никогда. Если говорить о платежеспособном спросе, то, учитывая макро- и микроэкономические тренды, при условии политической стабильности люди будут скупать квартиры с таким же азартом еще в течение 15-20 лет.

Активнее всего подорожали трехкомнатные квартиры в современных домах с высокими потребительскими характеристиками. Несмотря на явную тенденцию к удешевлению панельных хрущевок, за прошедшую неделю в этом сегменте был отмечен рост средней цены предложения на 0.5%.
В 2006 году объемы ипотечного жилищного кредитования составили 220 млрд руб. против 108 млрд руб., запланированных нацпроектом Доступное жилье, но в 2007 году перспективы совсем не радужные, потому как в Москве началось падение цен.

Оживление наступило к началу февраля, после того как основная масса покупателей вернулась с новогодних каникул и стала совершать сделки купли-продажи, - говорит начальник аналитического отдела корпорации ИНКОМ-Недвижимость Александр Матвеев. - Это легко отследить по авансам, внесенным покупателями за квартиры, - несмотря на длительные сроки продажи квартир в целом, за последние недели число авансов значительно выросло и в абсолютном исчислении приблизилось к показателям лета 2006 года. Если такая тенденция продолжится, можно с уверенностью констатировать возврат на рынок отложенного потребительского спроса. Тем более что текущий объем предложения (более 38 000 квартир на вторичном рынке) позволяет покупателю спокойно выбирать жилье, соответствующее его предпочтениям и финансовым возможностям.

итоги 2006 года
Первое и главное - банков, занимающихся ипотекой, стало существенно больше 662 банка вместо 395, по заявлению главы Росстроя Сергея Круглика. Поменялась расстановка сил в топовой десятке банков Сбербанк и ВТБ (Внешторгбанк) как универсальные банки соперничали за первую и вторую позицию, а вот на третьей позиции неожиданно для всех оказался только в начале года начавший заниматься ипотекой Москоммерцбанк.

Cнижение стоимости актива, которым являются квартиры с точки зрения банка, заставляет банкиров пересмотреть свою политику финансирования они ужесточают требования как к самим квартирам, так и к заемщикам. А потенциальные заемщики пока не спешат за кредитами, ожидая еще большего падения цен. Но в любом случае, стоит понять, на какие рубежи вышло ипотечное кредитование в 2006 году, прежде чем делать прогнозы на 2007.

Секьютиризацию ипотечных портфелей российских банков можно отметить как одно из главных достижений года. Городской ипотечный банк провел продажу кредитов на $72,6 млн, ВТБ на $88,3 млн и Газпромбанк на $115 млн. Причем, многие банки перепродают кредиты Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), портфель которого растет как на дрожжах.

Москоммерцбанк выдал ипотечных кредитов более чем на $500 млн, что в разы превосходит показатели таких многофилиальных банков, как Росбанк и Уралсиб. Причем основной оборот пришелся на Москву и Санкт-Петербург, а в столице по итогам года Москоммерц выдал каждый третий кредит. Причем ипотечные брокеры в комментариях не для прессы говорят, что банк выдает кредиты практически без проверки, что, безусловно, делает портфель более рискованным. При этом банк готовится к секьютиризации портфеля на сумму $200-300 млн.

Тем временем, инвесторы могут обратить внимание на первые ипотечные облигации АИЖК, которые вот-вот должны появится на рынке. Уже известно, что в эти бумаги намерены инвестировать часть своих средств Пенсионный Фонд и Агентство по страхованию вкладов (АСВ).

Если в начале 2006 года было рефинансировано 11,610 млрд руб, то в конце года эта цифра составила 39,570 млрд руб, то есть имеется рост более чем в три раза, что позволило правительству говорить о том, что ипотека реально заработала. Агентство рефинансировало более 69 тыс. ипотечных кредитов, и цифра в 1 млн кредитов в 2010 году уже не кажется такой недостижимой.

В этих субъектах федерации только одна семья из 500 сумела улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки, а в других регионах это одна семья из 15 При этом в среднем по России доля ипотечных сделок составляет на рынке жилья 6%.

Что касается темпов развития, то как сообщил Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК, развитие ипотеки неравномерно по регионам: более 45% прироста по стоимости пришлось на 4 региона: Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Тюменскую область, но только 12% по количеству выданных кредитов.

Государственные власти также требуют от банков снижения ставок, однако это лишь усилит превалирование спроса над предложением, утверждают эксперты. Спрос на ипотечные кредиты однозначно сместиться в регионы, невзирая на то, что москвичи в ходе опросов в 2006 году высказывали самый высокий уровень доверия к ипотеке и наиболее активно интересовались ею.

ближе к земле
В будущем году, по прогнозам АИЖК, будет выдано 300 тысяч ипотечных кредитов на сумму до 250 млрд. руб. По всей видимости, развитие ипотеки сместиться из городской сферы в земельную ипотеку. По прогнозу Семеняки, земельная ипотека должна стать самой важной инновацией 2007 года. Кроме того, ожидается что на рынок новостроек с помощью государства придут иностранные застройщики, которых обяжут продавать жилье с привлечением ипотеки по фиксированной цене.

Нынешний кризис на американском рынке недвижимости имеет пока существенно меньшие масштабы. Клиенты, которые получали кредит фактически без первоначального взноса, реально теряют при объявлении себя банкротами лишь несколько тысяч долларов. Массовое банкротство может привести к системному кризису рынка ипотеки. Не зря уже в Интернете появились корпорации обманем банк вместе.

взаимообман
Однако сейчас в ситуацию вмешался новый фактор. Дело в том, что начавшееся падение цен на московском рынке реально притормозит рынок ипотеки. Уже в начале года был проведен первый аукцион по продаже квартиры под залогом, и эти сделки при падении рынка станут весьма частыми объявлениями в газетах. При падении цен на нефть мы имеем шансы наблюдать кризис, аналогичный кризису в США в начале 80-х годов.

Возможно, 2007 год принесет серьезные изменения именно в вопросах прозрачности, ведь уже 12 февраля в ФАС состоится заседание экспертного совета по защите конкуренции на рынке финансовых услуг, где будет обсуждаться проект Кодекса ипотечного кредитора, разработанный рабочей группой СУПЕР (Стандарты, Унификация Первичного Рынка) в рамках проекта Международной финансовой корпорации Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России.

С другой стороны, игру банков тоже нельзя назвать кристально честной, ведь они часто не соблюдают анонсированные в рекламе условия кредитования. По словам одного из ипотечных брокеров, пожелавшего остаться неназванным, в России нет ни одного банка, который выдает кредиты по ставкам ниже 10%, даже если таковые декларируются в рекламе. Реальные ставки начинаются с 11,5-12% годовых и доходят до 20-22%.



Главная --> Публикации