Главная --> Публикации --> Глава госстроя взялся за строительство подземок К 2010 году в москве завершится снос пятиэтажек и ветхого жилья Вклад в склад Взгляд свысока Юрий лужков: снижение стоимости жилья - задача на ближайшие пять лет

 В каком случае необходимо проводить кадастровый учет земельного участка?

В соответствии с российским законодательством при сделках с землей рассматривают только участки, прошедшие кадастровый учет. Без этого право собственности на землю и построенный на ней объект недвижимости зарегистрировано не будет. Предлагаем читателям ответы юриста на некоторые вопросы по данной теме.

Тем, кто хочет зарегистрировать право собственности на построенный на земельном участке дом, представлять кадастровый план не нужно, если права собственности на землю оформлены в соответствии с Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не потребуется кадастровый план и тогда, когда имеется заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ предоставленного земельного участка. Подразумевается, что сам участок находится в черте поселения и предназначен для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

 Кадастровому учету подлежат все земельные участки независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования. Если ранее вашему участку уже был присвоен кадастровый номер, то вновь проводить процедуру не надо. Ее потребуется повторить, если вы решите поделить свой участок на несколько частей и некоторые из них продать. Тогда вам придется провести межевание, выделить вновь образованные участки и поставить их на кадастровый учет. Межевания не избежать и при объедении двух и более участков.

 Для проведения кадастрового учета необходимо подать заявку, приложив к ней правоустанавливающие документы на землю и документы о межевании. Прием заявления должен быть подтвержден записью в книге учета документов, о чем заявитель получает расписку.

 Какова процедура проведения кадастрового учета?

Иногда в документах обнаруживают расхождения. Например, площадь земельного участка в правоустанавливающем документе не соответствует уточненной площади того же участка в справке о межевании. В таком случае государственный кадастровый учет проводят на основании сведений, отображенных в документах о межевании земельного участка.

Далее документы проверяют, составляют описание земельных участков в Едином государственном реестре земель, присваивают им кадастровые номера, изготавливают кадастровые карты и формируют кадастровые дела.

 В каких случаях могут отказать в проведении кадастрового учета?

Срок проведения учета составляет один месяц с момента подачи всех необходимых документов. По окончании процедуры учета заявителям выдают удостоверенные кадастровые карты (планы) земельных участков.

* с заявкой о проведении государственного кадастрового учета земельных участков обратилось ненадлежащее лицо;
* документы для проведения кадастрового учета земельных участков по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
* при межевании земельных участков нарушены права смежных землепользователей;
* площадь земельного участка, в отношении которого должен быть проведен государственный кадастровый учет, меньше минимального размера, установленного нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;
* содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышает площадь, указанную в правоустанавливающем документе, более чем на минимальный размер, определенный нормативными правовыми актами субъектов РФ.

В соответствии со ст. 20 Закона О государственном земельном кадастре в проведении государственного кадастрового учета земельных участков может быть отказано, если:

 В каких случаях приостанавливают кадастровый учет?

При этом надо иметь в виду, что отказ должен быть мотивированным. Заявитель имеет право обжаловать решение в судебном порядке.

Срок приостановления не может превышать одного месяца. Если в течение указанного времени заявитель не устранит причины, послужившие приостановке, то ему отказывают в проведении кадастрового учета земельного участка.

 Причинами для приостановления кадастрового учета могут стать отсутствие в документах необходимых сведений или их противоречивость. Заявителей немедленно извещают об этом в письменной форме с обоснованием данного решения.

 В соответствии с Законом О государственном земельном кадастре техническая ошибка может быть исправлена при условии, что такое исправление не причинит ущерб и не нарушит законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре. В противном случае устранение неточностей производят только на основании решения суда.

 Как исправить техническую ошибку, допущенную в ходе проведения кадастрового учета?

 Как получить выписку из земельного кадастра?

Исправление технических ошибок, допущенных при ведении государственного земельного кадастра, осуществляют в пятидневный срок после их обнаружения.

Выписку выдают как за плату, так и бесплатно. Бесплатно ее могут получить правообладатели земельных участков или уполномоченные ими лица, а также налоговые органы в пределах территории, находящейся под их юрисдикцией; суды и правоохранительные органы, имеющие в производстве дела, связанные с данным земельным участком; органы, выполняющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы (организации), осуществляющие специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества и территориальных зон; лица, обладающие правом наследования земельного участка правообладателя по завещанию или закону; иные установленные законом лица.

 Сведения государственного земельного кадастра об определенном участке предоставляют в виде выписки. Если информация о местоположении (адрес), площади, границах участка не точна, вместе с выпиской правообладатель получит справку о составе документов, которые необходимо подать в орган государственного земельного кадастра для уточнения указанных данных.

Летом 2006 года был принят административный регламент, регулирующий процедуру предоставления сведений государственного земельного кадастра. В соответствии с ним для получения данных необходимо подать заявление; документ об оплате или копию документа, подтверждающего право на бесплатное получение выписки; документ об оплате услуг копирования.

Все вышеперечисленные оплачивают стоимость копирования и доставки данных государственного земельного кадастра.

Еще недавно Ташкент был достаточно закрытым и недоступным как для самих граждан Узбекистана, так и для жителей соседних республик. Однако последние полтора года экономика страны находится на подъеме, и это, естественно, отразилось на рынке недвижимости: за указанный период цены на жилье в Ташкенте выросли на 250 %. Кроме того, с начала 2007 года вступает в силу закон о продаже земельных участков в собственность физическим и юридическим лицам, что, безусловно, привлечет местных и иностранных инвесторов.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 г. № 918 Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра максимальная плата за предоставление информации составляет 300 руб. Конкретные размеры платы за выдачу данных, а также копирование определяют территориальные органы Федеральной службы земельного кадастра, исходя из сложившихся затрат по согласованию с органами ценообразования в субъектах РФ.
На холмистой предгорной равнине в окружении фруктовых садов, плантаций и виноградников раскинулся Ташкент. Этот среднеазиатский мегаполис часто называют городом солнца и тепла. Восемь месяцев в году здесь светит солнце, лето жаркое и сухое, средняя температура в июле достигает +27 °C.

Столица: Ташкент
Население: более 26 млн человек.
Официальный язык: узбекский.
Географическое положение: Республика Узбекистан занимает обширные пространства в самой середине Центральной Азии, в основном в междуречье Амударьи и Сырьдарьи.
Климат: резко континентальный.
Валюта: сум, равный 100 тыйинам.
Время: опережает московское на один час.
Телефонный код: 371

Досье
Республика Узбекистан

Судя по данным на 1 июля 2006 года, в Ташкенте проживают более двух миллионов человек. Управление городом осуществляет хокимият (мэрия) во главе с хокимом (мэром). Последнего назначает и освобождает от должности президент государства и утверждает Ташкентский городской Совет народных депутатов. Столица разделена на 11 районов, каждым из них руководит хоким. В городе также действует 474 махаллинских и квартальных комитета (органы местного самоуправления).

Перемены к лучшему
Как заявил Президент Республики Узбекистан Ислам Каримов на заседании Кабинета министров, посвященном итогам социально-экономического развития в 2005 году, темпы роста ВВП в последние два года превышают 7 %. Причем на долю столицы приходится более 15 % ВВП, 12 % промышленной продукции, 25 % инвестиций и 44 % внешнеторгового оборота страны.

Сооружен единственный в Центральной Азии метрополитен, который в нынешнем году отпразднует свое 30‑летие. В ташкентской подземке 29 станций. В 2001 году введена в эксплуатацию новая линия Юнусабадская (она состоит из шести станций), которая значительно облегчила транспортную связь больших жилых массивов с центром города.

Пожалуй, самым сложным периодом для узбекской столицы в ее новой биографии (в 2006 году страна отметила 15‑летие независимости) стало то, что после разрушительного землетрясения 1966 года город пришлось фактически отстроить заново. За прошедшие годы Ташкент обзавелся помимо новых административных зданий множеством уникальных сооружений. Из них особо выделяют Государственный музей Темуридов, комплексы Олий Мажлиса (Верховного Совета), Кабинета министров, Государственной национальной консерватории, Центрального и Национального банков, хокимията Ташкента и др. Обновили и гостиничный фонд столицы. Построили новые и реконструировали старые отели, среди которых Intercontinental Tashkent, Le Meridien Tashkent Palace, Sheraton Tashkent Palace и т. д.

Рост цен продолжится
В настоящее время в столице Узбекистана работают две строительные компании, имеющие право сооружать многоэтажные жилые дома на территории страны (лицензию на ведение подобных работ выдает Кабинет министров республики). Речь идет о строительно-инвестиционной фирме Габус и ООО Жилстройиндустрия, возводящих около 30 тыс. кв. м жилья в год (в Ташкенте преимущественно элитного).

Стал активно развиваться рынок недвижимости. Только за последний год здесь зарегистрировали около 60 агентств. Появилась первая газета, предоставляющая информацию о ценах на квартиры, дома и земельные участки в Ташкенте и предместьях.

В стране используют систему ипотечного кредитования. Кредит в размере 20 млн сум (около 20 тыс. долл.) выдает государственный банк Ипотекабанк, созданный по указу президента И. Каримова. Займы предоставляют сроком на три, пять и десять лет под 18 % годовых. Но пока ипотека остается недоступной для большинства граждан, поскольку получить кредит довольно сложно.

Для граждан существует возможность долевого участия в строительстве домов и покупки квартир на стадии котлована. Страна финансирует только сооружение объектов соцкультбыта: школ, колледжей, больниц и пр. Так называемое социальное жилье в Узбекистане не возводят.

Район метро Ойбек это центр города с удобной транспортной сетью, инфраструктурой. Здесь дороже всего снимать жилье: однокомнатная квартира обойдется в 200 долл., двухкомнатная от 300 долл., трехкомнатная от 400 долл. эксперты отмечают, что в данном месте спрос на жилье внаем всегда высокий.

Сегодня цена квадратного метра жилья в центре Ташкента составляет 500 1000 долл., в пределах Малой кольцевой автодороги (МКАД) 400 600 долл., а на окраинах города 200 400 долл. Самые дорогие районы находятся вблизи станций метро Ойбек и Хамид Алимджан. Расположенные здесь дома были построены в 1970-е годы и предназначались для партийной элиты.

Зарубежные бизнесмены, среди них и наши соотечественники, инвестируют деньги в республику. Распространился слух, что российские граждане покупают квартиры в Ташкенте, и рынок немедленно отреагировал на это: спрос на жилье возрос, поясняет один из экспертов.

Земельный участок в центре столицы оценивают в 20 25 тыс. долл. за сотку, на окраине 2 тыс. долл. за сотку. Надо сказать, что рост цен на квартиры, дома и земельные наделы сейчас составляет в среднем 3 5 % в месяц, и эксперты предсказывают дальнейшую положительную динамику. К 2005 году экономика Ташкента достигла определенного роста во всех сферах городского хозяйства. Уровень инфляции достиг 3,2 %, а доходы населения увеличились на 32 %. У граждан появились свободные деньги, которые они вкладывают в том числе в покупку недвижимости.

Как поясняют участники рынка, таким образом государство хочет увеличить приток капитала в страну, чтобы покрыть дефицит бюджета. Наделы планируют продавать с аукциона. На торги станут выставлять участки от государства или частных собственников для продажи юридическим либо физическим лицам. А землю, на которой уже построен дом, будут в первую очередь предлагать его жильцам. специалисты говорят, что данное нововведение, безусловно, увеличит стоимость участков.

Земельная реформа
По примеру Казахстана, где приняли закон о продаже земли, с 1 января 2007 года в Узбекистане будет разрешена продажа участков в собственность как физическим, так и юридическим лицам.

Особенности покупки недвижимости
Владение недвижимостью на территории Узбекистана не дает права получения вида на жительство, но является веским аргументом при рассмотрении заявления. Вопрос предоставления вида на жительство решают в индивидуальном порядке на правительственном уровне.

Пока преимущество при покупке имеют резиденты Узбекистана (люди, постоянно проживающие на территории страны и являющиеся ее гражданами. Прим. авт.). Как поясняют эксперты, вероятно, правительство хочет посмотреть, как отреагирует рынок на продажу земли. Если участки будут реализовываться неактивно, возможно, разрешат продавать часть наделов и иностранцам. В свою очередь, зарубежные граждане, купившие землю, получат некоторые гарантии и станут больше инвестировать в эту страну.



Следует отметить, что в Ташкенте удобно и проживать, и развлекаться. Излюбленные места отдыха местного населения и иностранных туристов гольф-клуб на озере Рохат (первый в Средней Азии), хребты и отроги Чимганских гор (западная оконечность Тянь-Шаня, в ясную погоду она хорошо видна из города) с комфортными горнолыжными базами. Кроме того, благодатная зелень города-оазиса, несколько фонтанов геотермальной минеральной воды в Ташкенте и горных поселках прекрасно восстанавливают силы и здоровье. Однажды побывавший здесь обязательно будет вспоминать этот древний и вечно молодой двухмиллионный мегаполис в центре Азии, который в одной песне назван звездой Востока, столицей дружбы и тепла.

Еще год назад многие эксперты говорили о том, что рынок торговой недвижимости в столице близок к насыщению. По данным компании Система-Галс, обеспеченность Москвы торговыми площадями всех типов выросла к началу этого года до 540 550 кв. м на тысячу жителей. Тем не менее спрос на торговую недвижимость все еще превышает предложение. Этому способствует повышение доходов населения и рост покупательской активности. Для розничного рынка последние несколько лет были периодом стремительного роста. По данным Московского городского комитета государственной статистики, среднегодовой темп роста этой отрасли начиная с 2000 года составляет около 20%. Этому способствует также рост потребительских расходов москвичей, уровень доходов которых ежегодно увеличивается в среднем на 15%, уточняет руководитель департамента офисной недвижимости ДС Девелопмент (ГК ДОН-Строй) Кирилл Субботин. Об этом же говорят и эксперты компании Система-Галс. На рынке торговой недвижимости прослеживается тенденция увеличения спроса. Этому способствует активное развитие присутствующих на рынке ритейлеров и приход большого числа компаний, сообщил НГ руководитель департамента экономического анализа и бизнес-планирования ОАО Система-Галс Сергей Погодин. По его оценкам, неудовлетворенный спрос на торговые площади в столице оценивается на уровне 30%. По данным ДОН-Строя, коэффициент свободных площадей в торговых центрах, расположенных в центральной части города, снизился до 1%. До тех пор пока будет сохраняться ситуация, когда спрос на качественные торговые площади превышает существующее на рынке предложение, площади во многих торговых центрах будут сдаваться уже в начале строительства, а доля свободных площадей не будет превышать 1 3%, уточняет Кирилл Субботин.

Темпы строительства и ввода в эксплуатацию современных торговых центров в 2006 году ускорились. По данным компании Knight Frank, в прошлом году на рынок вышло 950 тыс. кв. м торговых площадей. Причем львиная доля прироста (более 100 тыс. кв. м) пришлась на четыре масштабных объекта: Мега Белая Дача, Европейский, Город и Рамстор-Капитолий. Теперь общий объем предложения современных торговых центров достиг рубежа в 4,3 млн. кв. м.

В прошедшем году столичные девелоперы и ритейлеры активно осваиваивали Подмосковье и регионы. В ближайшем Подмосковье было открыто сразу несколько современных торговых центров: два в Мытищах, три в Балашихе, по одному в Видном и Щелково. Среди открывшихся в 2006 году три крупнейших центра регионального масштаба. Все больше компаний делают ставку на региональный рынок. Например, на дальнейшее географическое расширение нацелена стратегия Системы-Галс. На региональных рынках, а Система-Галс помимо Москвы и Московской области сегодня присутствует в Санкт-Петербурге, Казани, Красноярске, Сочи, Ялте, ситуация различная. Развитие офисного и торгового сегментов идет различными темпами в зависимости от экономического уровня региона. Например, в одних регионах наблюдается перенасыщение торговыми комплексами, в других существует дефицит, уточняет Сергей Погодин. По прогнозам аналитиков, экспансия в регионы продолжится и в этом году. По оценкам экспертов, всего будет введено в эксплуатацию порядка тысячи кв. м современных торговых площадей.
Больше, чем коттеджи, в 2006 г. на загородном рынке подорожала земля. Все больше девелоперов проектируют коттеджные поселки дальше 40 км от МКАД.

Не произошло в прошлом году и ожидаемого снижения арендных ставок. Цены на аренду торговых помещений находились в диапазоне от 150 до 4500 долл. за кв. м в год, при этом основную часть предложения составляли площади в ценовой категории от 500 до 1000 долл., уточняет Сергей Погодин. В то же время повышение качественного уровня спроса и ужесточение требований к торговым центрам со стороны торговых операторов уже сейчас стимулируют девелоперов к улучшению качества и эффективности концепций возводимых торговых центров. Наибольшим спросом пользуются торговые центры с квалифицированным управлением и удобной планировкой, уточняет Сергей Погодин. По его словам, в прошлом году усилилась и тенденция к децентрализации застройки, стали развиваться ранее мало освоенные районы столицы Восточный и Юго-Восточный. Совсем недавно аналитики рынка говорили о перспективах строительства торговых комплексов в районе Третьего транспортного кольца, теперь такие же надежды связывают со строительством Четвертого. По мнению экспертов Colliers International, создание новой магистрали, улучшит транспортную обстановку в периферийных районах города, расширит зоны обслуживания как существующих, так и проектируемых комплексов. Кроме того, кольцо откроет доступ к новым крупным территориям под застройку. Однако это вопрос не ближайшей перспективы.


Увеличить

По оценкам разных источников, объем рынка загородной недвижимости Московской области на конец 2006 г. составлял от $7 млрд до $11 млрд. 75-80% приходилось на коттеджные поселки. По данным Vesco Consulting, объем рынка за 2006 г. увеличился более чем на 40%. В декабре на продажу было выставлено 12 000 объектов, что на 10-15% больше, чем в конце 2005 г. Годовой прирост стоимости коттеджей с земельными участками составил примерно 42-45%. Больше всего, на 65%, подорожали дома на первичном рынке.

На 2-м месте по дороговизне после Рублево-Успенского стоит Новорижское шоссе со средней стоимостью сотки $30 51 Минимальные цены на участки на рогачевском и щелковском направлениях: здесь 100 кв. м земли обходятся покупателям в $7173 и $8368 соответственно.

$100 000 за сотку не предел
По оценке Натальи Чукаевой, директора департамента маркетингового анализа УК Масштаб, по итогам прошлого года земельные участки в зависимости от направления прибавили в цене 70-150%. По данным МИАН агентство недвижимости, средняя стоимость подмосковной сотки на конец декабря 2006 г. составила $840 Самая дорогая земля в среднем $36 790 за сотку традиционно располагается в 20-километровой зоне от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. В 2006 г. сделки, в которых цена сотки превышала $100 000, на Рублевке перестали быть единичными.

Правда, эксперты загородного рынка призывают не верить официальным отчетам о ценах на участки. Земельный рынок Подмосковья был и остается непрозрачным. Валерий Мищенко, директор по развитию Rodex group, отмечает, что застройщикам крайне сложно приобрести надел напрямую у покупателя, что провоцирует их на проведение сделок с использованием обходных схем. Это приводит к удорожанию проекта как минимум на 3-5%. Как рассказала Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании Терра-недвижимость, перевод каждой сотки под ИЖС обходится девелоперу в среднем в $500 и занимает полтора года. Если вопрос надо решить быстрее, например за год, цена может подскочить до $1000 или $1500, говорит она. Понятно, что подобные расходы нигде не декларируются. Компания не может указать реальную стоимость земли в документах, возмущается Мищенко.

В 2006 г. риэлторы отметили значительный рост цен на участки, расположенные дальше 40 км от МКАД. По словам Дмитрия Цветкова, руководителя отдела экспертизы проектов управления загородной недвижимости Миэль-Недвижимости, в 30-километровой зоне поселков строится много, земля и так переоценена, высокая конкуренция вынуждает застройщиков начинать проекты все дальше от Москвы. На конец года цена сотки дальних земель по Минскому, Можайскому и Новорижскому шоссе превысила $8000, по Киевскому и Калужскому шоссе $4000.

Вместе с тем аналитики отмечают увеличение сроков загородного строительства. Если в 2004 г. ежемесячно на рынок выходило четыре-пять поселков, в 2005 г. три-четыре, то в 2006 г. их число уменьшилось до двух, подсчитали в Инком-Недвижимости. По словам Владислава Луцкова, руководителя аналитического консалтингового центра Миэль-Недвижимости, больше всего поселков строится на киевском (16,3%), новорижском (15,9%) и белорусском (9,9%) направлениях. По словам Цветкова, западное, юго-западное и северные направления являются наиболее востребованными у покупателей загородной недвижимости.

Поселки по направлениям
По данным Vesco Consulting, сейчас в Подмосковье на разных стадиях строительства находится примерно 400 коттеджных поселков. Из них 20% уже почти готовы, около 50% активно продаются, дополняет Цветков. В зоне до 40 км от МКАД активно осваиваются волоколамское, киевское, калужское и ярославское направления.

В компании Пересвет-групп считают, что активному развитию новорижского направления способствует строительство федеральной автодороги, соединяющей Волоколамское и Новорижское шоссе.

Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город, объясняет популярность Киевского шоссе его обновленной и расширенной трассой, благоприятной экологией и наличием значительного числа земельных участков под коттеджное строительство. К его недостаткам она относит традиционные для Подмосковья проблемы с коммуникациями.

Спрос не соответствует предложению
По словам Чукаевой, в 2006 г. загородное предложение на 70% состояло из объектов в элитных поселках и поселках бизнес-класса. А наиболее востребованными у 70% покупателей были дома в сегменте экономкласса. Это зеркальное несоответствие спроса и предложения приводит к тому, что большинство дорогих поселков продаются годами, а объекты экономкласса в ближнем Подмосковье исчезли из листингов, говорит она. По данным Vesco Consulting, сейчас коттеджи экономкласса предлагаются на расстоянии более 40 км от МКАД. Пример поселки Дачное (Пятницкое шоссе, 48-й км), Диканька (Дмитровское шоссе, 97-й км) и др.

Перспектива решения транспортной проблемы на Ленинградском шоссе путем строительства платного дублера уже положительно сказалась на продажах по этому направлению, рассказывает Мария Разоренова, специалист аналитического отдела УК Северо-Запад.

Оценивая возросший спрос, участники загородного рынка прогнозируют развитие в 2007 г. сегмента поселков экономкласса. Аналитики Миэль-недвижимости считают, что строиться они будут преимущественно в 40-60-километровой зоне от МКАД, так как подходящие для коттеджной застройки участки вблизи Москвы либо застроены, либо застраиваются дорогостоящими объектами. По мнению Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости МИАН агентство недвижимости, в 2007 г. рост цен по западному направлению, скорее всего, не превысит 15% в год, по северо-западному, северо-восточному, северному и южному направлениям 20-30%, по восточному 10-15%.

У покупателей больше всего востребованы коттеджи по 250-350 кв. м на участках в 15-30 соток, говорит Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, подтверждает, что и в сегменте элитной недвижимости чаще всего спрашивают дома площадью от 300 до 500 кв. м.



Главная --> Публикации