Главная --> Публикации --> Регистрация прав в сделках с ипотекой: важные детали “базэл” вложит $2 млрд к олимпиаде в сочи «интеко» застроит очаково Курортный роман. с сочинской недвижимостью В химках построят “сити”

Мы хотим ввести универсальные ставки для граждан и организаций по налогу на недвижимость, который местные органы власти смогут устанавливать в интервале от 0,01 до 0,5% от кадастровой стоимости единого имущественного комплекса, состоящего из земли, зданий и сооружений, пояснила вчера НГ замначальника отдела имущественных налогов Минфина Надежда Гаврилова. По ее словам, величина минимальной и максимальной налоговой ставки будет еще не раз обсуждаться в правительстве и в Госдуме, поэтому появившиеся в СМИ апокалипсические прогнозы относительно неминуемо грядущего десяти двадцати кратного увеличения налогообложения земли и строений преждевременны. Ставки налога на недвижимость в 2 или 5% от стоимости объекта, которые применялись в ходе налоговых экспериментов в нескольких регионах, Гаврилова считает слишком высокими.

Угроза резкого повышения платежей при запланированном через несколько лет введении в России налога на недвижимость может быть сильно преувеличенной. Вчера НГ уточнила в Минфине предполагаемые ставки и сроки введения этого налога, который призван заменить ныне существующие налоги на имущество граждан, имущество предприятий и организаций и земельный налог. Многократный рост платежей грозит лишь там, где на этом будут настаивать местные власти.

Впрочем, гарантировать, что местные власти не решат установить ставку налога на максимальном уровне в 0,5%, нельзя. В этом случае действительно налог может вырасти в несколько раз или даже в несколько десятков раз. Дело в том, что сейчас проводится кадастровая оценка объектов недвижимости, от которой и будет рассчитываться налог. В отличие от ныне применяемой инвентаризационной и балансовой оценок кадастровая должна быть максимально приближена к рыночной. Это значит, что и налог при сохранении действующих ставок вырастет в несколько раз. При этом не исключено, что переоцененный объект попадет в категорию, которая облагается по более высоким ставкам. В совокупности эти факторы и могут привести к резкому увеличению налогообложения.

Представители Минфина и эксперты разрушили также миф о том, что новый налог будет введен уже с 1 января 2009 года. Законопроект о едином налоге на недвижимость будет внесен в Госдуму не ранее 2009 года. Учитывая длительность процедуры принятия и невозможность ухудшать положение налогоплательщиков задним числом, он начнет действовать только в 2010 или 2011 году.

В новом налоге на недвижимость важна не только сама ставка, но и правильность кадастровой оценки объекта налогообложения, а также возможность оспорить ее с привлечением независимого оценщика, считает эксперт. Уже сегодня многие предприятия пытаются оспорить в судах непосильные налоги на землю, однако судьи пока ориентируются на кадастровую стоимость, которая может отличаться в несколько раз для одних и тех же земель, находящихся в разных муниципалитетах, рассказывает руководитель экспертного совета Деловой России Антон Данилов-Данильян. По его словам, в среднем ставки налога от 0,01 до 0,5% выглядят посильными, однако наверняка найдется много крупных предприятий с огромными цехами и производственными площадями, которые не смогут платить эти налоги. В аналогичной ситуации могут оказаться и малообеспеченные граждане, которые так или иначе оказались владельцами большой жилой площади. По словам эксперта, без налоговых льгот или дотаций для граждан налог на недвижимость вряд ли заработает.

Несмотря на заверения представителей Минфина, опрошенные НГ эксперты уверены, что введение единого налога на недвижимость вряд ли пройдет без конфликтов. Боюсь, что очередная налоговая новация повторит историю введения налога на землю, когда из-за произвольных кадастровых оценок величина налоговой нагрузки для некоторых предприятий выросла более чем в 20 раз, говорит замглавы комитета РСПП по налоговой и бюджетной политике Сергей Беляков.

В то же время эксперты не исключают, что в конечном счете налог может быть введен для каждого промежуточного этапа строительства, и даже владельцам недостроенных фундаментов придется платить за них налоги. По словам Данилова-Данильяна, такая практика уже используется во многих странах, и российские власти наверняка рано или поздно вспомнят о ней при утверждении нового налога на недвижимость.
Постановление правительства Москвы № 526-ПП от 8 июля 2003 года регламентирует выдачу разрешений на установку гаражей типа «ракушка» и «пенал». В столице запрещено размещать металлические укрытия на улицах и площадях, пешеходных дорожках, детских и спортивных дворовых площадках, землях над трассами магистральных инженерных коммуникаций, а также на озелененных территориях, в охранных зонах, на территориях памятников истории и культуры. Владельцам гаражей, установленных с нарушениями, будут предлагать переносить автотенты на специальные площадки в жилых кварталах и промышленных зонах. Предоставлять под них земельные участки в кратко срочную аренду станут префектуры, а Москомзему позволено заключать договора на пользование земельным участком. Сегодня зарегистрированная «ракушка» обходится примерно в 1000-1500 у.е.

В то же время, как удалось выяснить НГ, власти не могут радикально решить проблему уклонения от уплаты налога с помощью сохранения его в статусе недостроя. Недостроенные и формально не сданные в эксплуатацию объекты пока что не облагаются налогом на имущество, несмотря на то, что они могут быть вполне пригодными для жилья. В отдельных дачных поселках Подмосковья таким образом уклоняются от налога до половины жителей. Проблему так называемого недостроя мы пытались разрешить еще в рамках действующего законодательства, однако пока мы не видим юридически корректных способов сделать это, признала вчера НГ Надежда Гаврилова. По ее словам, при недострое неясен окончательный собственник, также не произведена оценка самого объекта налогообложения, что препятствует борьбе с этим явлением.

Освободить московские дворы от автотентов может лишь экономический рычаг, если стоимость места в альтернативной парковке будет действительно сопоставима со стоимостью «ракушки».

«Ракушки», оформленные надлежащим образом, трогать в ближайшее время не будут. Борьба с «ракушками» в столице началась давно. Однако два года назад Мосгорсуд отменил все постановления мэрии на этот счет как незаконные. У органов исполнительной власти отобрали права на снос тентов без решения суда. Заставить хозяина передвинуть «ракушку» можно теперь только по решению суда.

По его мнению, главная ценность металлического тента под окнами с точки зрения владельца — «шаговая» доступность. Долгое время противопоставить этому качеству «ракушки» было нечего: строительные нормы препятствовали возведению каких-либо сооружений во дворах.

Подробности о предстоящем перевороте в гаражном строительстве Москвы рассказал начальник отдела гаражного строительства Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Юрий Борисович Припаньковский.

Для автовладельцев преимущества мини-паркинга неоспоримы, на такую парковку будет предоставляться свидетельство на право собственности. Владелец машино-места сможет им распоряжаться так же, как и другой недвижимостью. При этом автомобиль будет находиться под надежной охраной, а стоимость одного места в мини-паркинге предполагается от 1800-2000 у.е.

Осторожный и аргументированный подход к корректировке нормативной базы позволит в непосредственной близости от жилья возводить мини-паркинги с хорошей системой вентиляции, с системами пожарной безопасности и шумопоглощения.

«Народный гараж» — механизм финансирования строительства небольших (на 20-100 автомобилей) стоянок на деньги частных автовладельцев. По условиям программы, посредники — инвесторы будут исключены, следовательно, не будет дополнительных «накруток» на стоимость места хранения автомобиля.

Жители готовы к нововведениям в области гаражного строительства: дворы забиты машинами, а приобретение капитального гаража от инвестора доступно не всем. Так появилась идея строить гаражи путем прямого инвестирования от населения — программа «Народный гараж».

Самым доступным является многоярусный паркинг: по типовым проектам одно место обойдется в 1700-2500 долларов. Затраты на строительство наземного холодного гаража (на каждую машину отдельный бокс) — от 3,5 до 4 тыс. долларов. Теплый капитальный гараж стоит от 4,5 тыс. долларов за место. Полуподземный гараж (с обвалованными землей крышей и стенами) обходится от 5 тыс. долларов за машино-место. Полноценные подземные гаражи в центре города обойдутся примерно в 15 тыс. и выше, на окраине — от 7 тыс. долларов.

По заявлению жителей город предоставляет землю. Жители, желающие возвести в непосредственной близости от своих домов гараж-стоянку, будут объединены структурой, уполномоченной правительством Москвы на принципах коммандитного товарищества, которая в свою очередь возьмет на себя ответственность за качество и сроки строительства.

Супруга московского мэра Елена Батурина стала крупнейшим пайщиком страны. Она оплатила принадлежавшими ей акциями Интеко паи закрытого ПИФ Континенталь на $3,15 млрд.

Москомархитектуры совместно с префектурами административных округов поручено подобрать земельные участки для первоочередного строительства «народных» гаражей. А москвичам осталось подружиться с соседями и принять решение — какой гараж-стоянку им хотелось бы построить рядом с домом.

О том, что Елена Батурина передала принадлежащие ей 99% акций ЗАО Интеко в оплату инвестиционных паев закрытого ПИФа акций Континенталь под управлением одноименной УК, Интеко сообщила в пятницу. В сообщении компании говорится, что сделка состоялась 6 февраля, владельцем 99% акций ЗАО Интеко стала УК Континенталь. Пресс-секретарь Интеко Геннадий Теребков подтвердил это, но от дальнейших комментариев отказался. Вскоре, 9 февраля, УК Континенталь сообщила о завершении формирования ЗПИФа, которое началось 14 ноября. Стоимость имущества фонда составила 82,887 млрд руб. ($3,15 млрд), всего выдано 1,66 млн паев, говорится в сообщении УК. Фонд создан на 15 лет и будет расформирован в ноябре 2021 г.

ЗАО Интеко создано в 1991 г., уставный капитал 1,8 млн руб., состоит из 60 000 обыкновенных акций номиналом 30 руб. Оборот в 2005 г., по данным компании, $1 млрд.

Чаленко собирался разделить все проекты Интеко на несколько направлений и передать каждое из них отдельной УК, сосредоточив все функции по хранению активов в закрытых ПИФах. Помимо акций Интеко Континенталь получила пакеты акций Газпрома, Сбербанка, Роснефти и других компаний, назвать которые Чаленко отказался. Эти акции крупнейший актив Интеко, говорит источник, близкий к компании.

Батурина передала акции в рамках начатой в прошлом году реорганизации группы, объясняет советник президента Интеко Алексей Чаленко. Батурина пригласила его из ФК Уралсиб для создания централизованной системы управления своими активами. Согласно отчету Интеко за IV квартал 2006 г. у нее 46 дочек. Сейчас у Интеко очень размытая структура. Мы приведем ее к такой, что в ПИФ будут входить несколько бизнес-единиц управленческие компании, на которых будут зарегистрированы проекты, говорит источник, близкий к Интеко.

Стоимость акций Интеко для оплаты паев определил независимый оценщик НЭО Центр. В компании от комментариев отказались.

Батуриной принадлежит 1% акций Сбербанка, 0,4% акций Газпрома, в пятницу в РТС вместе они стоили 44,5 млрд руб. Получается, что без них ЗАО Интеко стоит не более 38,5 млрд руб. По данным СПАРК на 2004-2005 гг., балансовая стоимость 37 российских дочек (по остальным нет данных) составила 10,9 млрд руб. Год назад Интеко выкупила у Виктора Батурина, брата Елены, 1% своих акций (еще с пакетами голубых фишек) за 552 млн руб. Тогда же журнал Forbes оценил состояние Батуриной в $2,4 млрд, поставив ее на 29-е место в своей золотой сотне богатейших предпринимателей России. В недавнем интервью Ведомостям Виктор Батурин утверждал, что номинальная стоимость компании $4 млрд и меньше она стоить не может.

Это второй случай после Капитала, когда крупная компания структурирует акционерный капитал через ЗПИФ, отмечает Алексей Шкрапкин, гендиректор ВТБ Управление активами, до недавнего времени возглавлявший одну из компаний Капитала. Но год назад входящий в ИФД банк Петрокоммерц в МСФО раскрыл бенефициаров холдинга, ими оказались президент Лукойла Вагит Алекперов и его заместитель Леонид Федун.

С такими активами Континенталь станет крупнейшим ПИФом страны. Активы прежнего лидера, Стратегические инвестиции под управлением Менеджмент-Центра, 63,5 млрд руб. Этот закрытый фонд владеет акциями ИФД Капиталъ. В крупнейшем рыночном фонде, Лукойл Фонд Первый под управлением Уралсиба, 20,3 млрд руб.

Обычно закрытые ПИФы создаются для более эффективного налогообложения и создания менее прозрачной структуры собственников, рассказывает Шкрапкин: Их структура собственности закрытая, информация о пайщиках нигде не раскрывается, как и процедура передачи объектов из одного в другой. У Чаленко была стратегия все акции сбрасывать в ПИФы, вспоминает Артем Цогоев, исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости. Это удобно для игры на рынке акций, говорит Цогоев, полученные ПИФом доходы не облагаются налогом на прибыль, он платится только при продаже паев или расформировании фонда. Если бы Батурина использовала этот механизм раньше, она бы сэкономила значительные средства, уверен Цогоев, но зачем понадобилось передавать в ПИФ акции Интеко, ему непонятно. Возможно, это сделано для продажи части Интеко, рассуждает он.

Управляющая компания Континенталь на фондовом рынке почти неизвестна. Руководители нескольких УК лишь предположили, что она связана с Батуриной. Она зарегистрирована год назад по одному адресу с Интеко. Связаться с ней не удалось. Чаленко не стал обсуждать, почему выбор пал на эту компанию.

Звездный час Хрущева
По данным аналитического центра ирн.ru, средний уровень цен на жилье в Москве вырос за 2006 г. примерно на 88%. Однако в равной пропорции подорожали далеко не все квартиры. Рост цен на наиболее дешевую вторичку квартиры в пятиэтажках, а также других схожих по свойствам панельных домах советского периода составил более 100%. Аналогичным образом рост цен на новостройки экономкласса, расположенные, как правило, в районах за МКАД, а также в ближнем Подмосковье, достигал по отдельным домам 120-130%.

Чаленко версию о предпродажной подготовке опровергает. Тогда мы бы проводили консолидацию в рамках одного юрлица, говорит он. Весь бизнес как был сосредоточен в рамках ЗАО Интеко, так и останется. То есть оперативное управление и руководство будут осуществляться в рамках юридических лиц.
На фоне взрывного роста цен на жилье в Москве в 2006 г. все детали динамики рынка недвижимости отошли на второй план. Заметно подорожало все, и менее значимые вопросы, например какое жилье подорожало больше, а какое меньше, были уже не очень существенны. Однако сейчас, когда рост рынка закончился и началась фаза коррекции, все эти детали приобрели новый смысл.

На круги своя
Казалось бы, сейчас, когда рынок перешел из стадии бурного роста в стадию стабилизации и коррекции цен, следовало бы ожидать восстановления баланса между ценами квартир эконом- и бизнес-класса. И действительно, стоило ажиотажу исчезнуть, как уже в конце 2006 г. явно переоцененные квартиры экономкласса стали потихоньку дешеветь. В среднем по рынку коррекция оказалась не очень сильной от долей процента до нескольких процентов, но по отдельным квартирам с учетом торга дисконт мог составлять 5-10%. Но в то же время жилье бизнес-класса по инерции продолжало так же незначительно дорожать в среднем примерно на 1% в месяц.

Другими словами, в период ажиотажного спроса на жилье наиболее дешевые квартиры обогнали по темпам роста цен весь остальной рынок. А вот дорогой сегмент так называемое жилье бизнес-класса дорожало более размеренно. По данным ирн.ru, подорожание в этом сегменте составило 70-80%, т. е. несколько меньше, чем по рынку в целом и чем в сегменте недорогого жилья. Вообще говоря, это довольно общая закономерность рынка недвижимости, наблюдавшаяся и ранее, например в 2003 г. В период активизации спроса недорогое жилье первым вымывается с рынка, а также сильнее подскакивает в цене, так как ему есть куда дорожать. А менее ликвидное дорогое жилье растет в цене более плавно и в меньшей степени подвержено ажиотажному спросу.

С одной стороны, окажется ли в нынешних условиях коррекция цен на низкокачественное жилье достаточно существенной? Возможно, и нет, так как дефицит квартир в столице при наличии стабильного спроса и доступной ипотеки продолжает сохраняться. Одно дело коррекция цен на отдельные квартиры, которая происходит сейчас и немного тянет вниз средние показатели. Это связано с тем, что в конце 2006 г. на рынке хватало предложений жилья по неадекватно завышенным ценам, которое выставлялось на продажу в расчете на дальнейший рост рынка. Понятно, что продавцам таких квартир приходится теперь поумерить аппетиты, но приобретет ли снижение цен на жилье экономкласса массовый характер и будет ли это снижение существенным, большим, нежели коррекция на несколько процентов? По мнению сотрудников аналитического центра ирн.ru, такое развитие событий пока представляется маловероятным.

Вполне естественно предположить, что в ближайшие месяцы эта тенденция сохранится. Как было в период стагнации 2004 г., так и сейчас переоцененное низкокачественное жилье должно потерять часть стоимости, в то время как дорогое нагнать отставание, что приведет к восстановлению ценового баланса между эконом- и бизнес-классом. Не исключено, что подобное поведение станет основной тенденцией ближайших месяцев, однако в отличие от 2004 г. сейчас в ее пользу есть и иные аргументы.

Можно много дискутировать о преимуществах и недостатках загородного и городского жилья, а также о том, может ли дом за городом заменить квартиру. Но так или иначе при нынешних ценах на московские квартиры дома в коттеджных поселках, а также таун-хаусы и жилье в загородных жилых комплексах представляют собой реальную альтернативу квартирам в московских домах бизнес-класса. А значит, возможное перетекание потенциальных покупателей квартир бизнес-класса, а также элитных квартир за город может существенно снизить потенциал для дальнейшего подорожания дорогих квартир в Москве.

Альтернатива
С другой стороны, есть ли еще потенциал для подорожания у московских квартир бизнес-класса? Учитывая немалое количество состоятельных людей в столице, на этот вопрос можно было бы ответить положительно, однако в последнее время у дорогих квартир появилось немало соперников на загородном рынке. Еще 2-3 года назад разрыв (в процентном отношении) между стоимостью среднестатистического дома с участком в организованном коттеджном поселке бизнес-класса и хорошей 3-4-комнатной квартирой того же класса был довольно существенным: дом стоил как минимум в два раза дороже. Однако за последние полтора года квартиры в Москве подорожали более чем вдвое, в то время как загородное жилье заметно меньше на 30-50%. В результате относительный разрыв между стоимостью отдельного дома и квартиры аналогичного класса сократился. А если дополнительно учесть еще и недешевые машино-места в подземных паркингах современных домов бизнес-класса (по сравнению с гаражом при доме), то стоимость жилья в городе почти сравнялась со стоимостью дома с небольшим, а то и приличным участком.



Главная --> Публикации