Главная --> Публикации --> Дефицитные офисы История от психолога: наследство как тяжкий груз Регистрация прав в сделках с ипотекой: важные детали “базэл” вложит $2 млрд к олимпиаде в сочи «интеко» застроит очаково

Это мы попытались выяснить у представителей девелоперских компаний, а некоторые выводы взяли на себя смелость сделать самостоятельно, опираясь на наблюдения и интуицию.

Умение продавать ценится с тех пор, как возникли рыночные отношения. Приемы этого хитрого ремесла, требующие знания психологии и понимания конъюнктуры, оттачивались веками. Сегодня, когда стоимость недвижимости достигла фантастической планки, а объем сделок стремительно сокращается, компаниям, занимающимся реализацией квартир в новостройках, подчас приходится проявлять недюжинную изобретательность для достижения своих целей. Каковы же традиционные и оригинальные, очевидные и неочевидные способы продажи квартир, в особенности тех, что называют обидным словом неликвид?

Действительно, случаи быстрых продаж имели место, но чаще на рынке вторичной недвижимости. Также определенный процент скоропалительных сделок совершался с инвестиционными целями. Сохранение средств путем приобретения недвижимости практикуется и сейчас, но процент таких сделок в общем объеме стал ниже сегодня квартиры приобретаются в большей степени для решения собственных жилищных проблем, утверждает руководитель отдела маркетинга и рекламы группы компаний Домостроитель Ольга Гусева. Какие же последствия способна принести подобная тенденция?

Еще несколько месяцев назад представители некоторых компаний высказывали мнение, что квартиры в новостройках пользуются большим спросом, продаются, как горячие пирожки. Что касается последнего высказывания, едва ли оно отражало в полной мере существующую тенденцию. Как бы ни был велик спрос на квартиры в условиях растущего рынка, никогда столь серьезное приобретение не совершалось c легкостью покупки пресловутого пирожка.

Ситуацию мы попросили прокомментировать директора отделения На Ленинском управления новостроек МИЭЛЬ Юлию Гераськину. По ее словам, популярны не все новостройки: Действительно хорошим спросом пользуются качественно построенные дома в высокой стадии готовности. Подобная структура спроса характерна для всех сегментов рынка в каждом из них люди стремятся купить наиболее качественный продукт. По-настоящему хороших предложений не хватает, и клиенты предпочитают не покупать квартиру в первом попавшемся доме, а дождаться появления приемлемых вариантов. И эта тенденция особенно заметна, если приобретается не безликий капитал, а место для проживания, возможно на всю оставшуюся жизнь.

Темные окна московских квартир
Итак, на рынке скопилось значительное количество нереализованных новостроек, некоторые из которых годами ждут продажи. Проведите небольшой эксперимент: как-нибудь вечером побывайте в местах, где ведется интенсивное строительство. Какой бы район вы ни выбрали, обещаем: почти повсеместно вы увидите одну и ту же картину под названием темные окна московских квартир.

Коммерческий директор холдинга Капитал груп Алексей Белоусов рассказывает: Мы не продаем квадратные метры. Квартира на 3-м и 23-м этаже не может стоить одних и тех же денег. Первая цена котлованная, по ней мы реализуем объект условно до второго этажа инвесторам, которые покупают не жилье, а объект для инвестиций. Все, что выше второго этажа, но ниже условно последних трех пяти, предлагается по второй цене, когда объект уже готов на 20%. Наконец, верхние этажи мы продаем по третьей цене, и только тогда, когда реально привести туда покупателя. Человеку, который может подойти к окну своей будущей квартиры, уже не нужно объяснять, почему она столько стоит. Выставлять на этапе котлована высокие цены за верхние этажи неправильно здесь важна наглядность. Наши контракты за год вырастают в цене на 40%. Например, квартиры в нашем первом доме по ул. Климашкина, 19, за семь лет подорожали более чем в десять раз (с $800 900 до $10 тыс. за 1 кв. м).

Цена квартиры цена этапа
А теперь посмотрим на проблему под другим углом зрения. Пока покупатели выжидают и выбирают наиболее приемлемый вариант, что остается представителям застройщика, заинтересованного в эффективных продажах?

Две тактики
Возвращаясь к прошлому, надо сказать, что еще недавно одним из распространенных приемов продажи была так называемая практика дозированной продажи. Ее аналог, по-видимому, выработался в суровые времена застоя. Помните, как тогда продавали мясо? Еще задолго до открытия магазина у его порога скапливались покупатели, ожидавшие, что им перепадут самые лакомые кусочки. Увы, чаще всего их ожидало горькое разочарование: на один два хороших куска приходились десятки килограммов костей и жил. Пока все не раскупите, другого мяса не будет, заявлял продавец.
Думаем, что смысла приведенной аналогии объяснять не нужно. Практика продажи новых квартир небольшими партиями еще недавно позволяла застройщикам вовремя избавляться от неликвидных вариантов. Но что же происходит сегодня, когда очередей на новые московские квартиры явно не наблюдается?

Так или почти так выглядит тактика современных продаж, корректируемая в зависимости от этапа строительства. Но это лишь общая схема, которую почти всегда приходится уточнять в зависимости от того, какого качества предложения реализуются на разных стадиях возведения объекта.

Остается непонятным, как на деле работает подобная схема. Предположим, что широкий выбор квартир предлагается изначально. Но тогда возникает другая опасность: самые привлекательные варианты окажутся распроданными по самым низким ценам нулевого цикла, а по окончании строительства придется реализовывать наименее интересные квартиры уже по более высоким ценам. Но кто их тогда купит?

Мы стремимся формировать объем квартир, выставляемый в продажу, таким образом, чтобы общая его ликвидность была средней на всех этапах реализации проекта. Безусловно, объем предложения зависит от планов компании, рынка в целом, а также от потребительских возможностей, рассказывает О. Гусева. Грубо говоря, это попытка найти золотую середину и обеспечить равномерность продаж: на каждом этапе строительства выставляется пул квартир разной степени ликвидности.
Несколько отличную схему предлагает Ю. Гераськина: При сегодняшнем уровне цен практика дозированных продаж проигрышна, поскольку покупатель волен выбирать среди множества предложений рынка и не склонен останавливаться на одном застройщике. Таким образом, основным конкурентным преимуществом строителей становится максимально широкий выбор.

Как продается неликвид
Предположим, вы пришли в магазин, чтобы купить... в общем-то неважно, что. Уже собираетесь выписать квитанцию и о ужас! ваш взгляд падает на этикетку производителя, в которой указано, что изделие выпущено три года назад. Вы внимательно осматриваете будущее приобретение, убеждаетесь в том, что никаких признаков порчи и следов времени на нем нет. И все-таки редко кто отважится на такую покупку без серьезной скидки: залежалость товара воспринимается как свидетельство его низкого качества. Именно это обстоятельство учитывают магазины, дающие солидные скидки на вещи, не реализованные в сезон.

Выход есть, и застройщики нередко прибегают к нему. Большинство менеджеров, занимающихся реализацией новостроек, соблюдают главное и основное правило: постоянно поддерживают иллюзию, что продажи идут полным ходом, а выбор крайне ограничен. Это самый известный психологический метод давления, название которому покупай, не то опаздаешь. Если правило соблюдается грамотно, без нажима и сомнения в успехе, то результат достижим. Такой способ до сих пор иногда действует еще и потому, что боязнь всяческого дефицита, привитая нам еще в годы застоя, продолжает оказывать свое устойчивое действие. Но это только пока.

Вот и получается, что без уловок в реализации зависшей недвижимости просто не обойтись. Предлагаем провести еще один маленький эксперимент: позвоните в несколько девелоперских компаний и попытайтесь выяснить юридический статус предложений в объектах, сданных госкомиссии несколько лет назад. В большинстве случаев вам предложат вторичные квартиры. На первый взгляд все выглядит вполне правдоподобно: квартира когда-то была приобретена, а теперь, естественно, реализуется по более высокой цене. Что в этом противоестественного?

Если бы такого правила придерживались застройщики, у которых накопились долго не реализуемые квартиры, то проблема, наверное, быстро перестала бы существовать. Но такого не происходит по вполне понятным причинам: во-первых, долгое нахождение предложения на рынке никак не сказывается на его качестве. Во-вторых, существует огромный спрос на недвижимость не только среди москвичей, но и со стороны менее искушенных приезжих из регионов. В-третьих, бытует устойчивое представление о том, что недвижимость в Москве по определению не может (не должна или не имеет права) дешеветь.

Однако сегодня подобные попытки все чаще не приводят к ожидаемым результатам. Как утверждают многие специалисты, сегодняшний покупатель гораздо грамотнее и искушеннее, чем несколько лет назад. А поэтому старается найти максимум информации, готов потратить месяцы на поиск подходящего варианта.

Настораживает здесь то обстоятельство, что вторичную квартиру почему-то продает застройщик, а не риэлторское агентство, как это должно быть по логике вещей. Почему? Догадаться несложно. Конечно, ни один застройщик не захочет делиться подобными соображениями, даже если к подобной практике ему не раз приходилось прибегать.

Итак, плохих квартир не бывает. Пожалуй, эта мысль главный ключ к пониманию исследуемой проблемы. Представление о неликвиде рождается совсем не от того, что те или иные квартиры не годны для продажи по определению. Действительно, ведь никому не придет в голову упрекать дом эконом-класса за то, что он не обладает запоминающимся архитектурным обликом или не имеет подземного паркинга. Критикуют же плохо реализуемые квартиры преимущественно за то, что их стоимость не соответствует качеству.

Плохих квартир нет, есть плохие продавцы
О. Гусева утверждает: При грамотной ценовой политике и определении условий сделок плохих квартир не бывает. Важно оценить и подготовить проект таким образом, чтобы на каждую квартиру найти покупателя. Следует учитывать расположение, инфраструктуру, количество комнат, планировку и даже виды из окон. Перечислить все веские условия нельзя для каждого покупателя они свои, но среди определяющих социальный состав соседей и расположение объекта. Например, люди, живущие на севере Москвы, вряд ли захотят переехать на юг.

Итак, на предложения, не пользующиеся спросом, во всех цивилизованных странах принято давать скидки, восстанавливая таким образом баланс между спросом и предложением. Это и есть проявление основного рыночного механизма. Зная об этом, профессиональные маркетологи заранее просчитывают все факторы, от которых зависит стоимость предложения, тем самым предупреждая появление неликвида (способного, между прочим, серьезно подорвать репутацию компании).
А что происходит в России? Говоря обывательским языком, у нас все не как у людей. Отчасти это связано с менталитетом наших предпринимателей, привыкших к суперприбылям от продажи недвижимости. В результате на нашей ниве взросло убеждение, будто все предложения непременно дождутся покупателя, стоит только над этим как следует поработать. Как это мы описали выше. Несложно почувствовать нехитрую разницу между упомянутыми приемами и уловками и теми рыночными методами, которые выработал цивилизованный рынок Запада.

Когда чужой опыт не указ
Как же поступать с квартирами, которые в силу неправильной маркетинговой политики годами не находят покупателей? Проверенный способ обратиться к опыту других стран, где становление рынка недвижимости давно произошло. Ведь не о какой-либо самобытной и национально неповторимой проблеме идет речь.

Но вернемся к реальности, о которой мы уже говорили в самом начале статьи: количество сделок на рынке решительно падает. Скопилось огромное количество новостроек, не реализованных, несмотря на рекламные уловки и настойчивые уверения застройщиков, что реализуются абсолютно все. А может быть, пришло время для пересмотра политики продаж? Время, когда более честные, деловые отношения между застройщиком и покупателем наконец-то станут нормой, цены же отражением реальности, а не заркалом наших амбиций?

Отступая, маскируйтесь!
Однако времена меняются, и те технологии, что годились раньше, во время непрерывного роста рынка и тотального дефицита любых предложений, сегодня уже не срабатывают. В результате застройщики все-таки снижают цены, но как бы исподтишка. Один из приемов такого снижения так называемые сезонные или праздничные скидки. Едва ли кого-нибудь вводят в заблуждение уверения, что предприниматель действительно захотел сделать подарок женщинам к 8 Марта. Шито белыми нитками? Ну так что же, пусть злые языки уверяют, будто наши квартиры плохо продаются. Мы заявляем: стоимость жилья не способна падать по определению!

Отдел продаж, с одной стороны, является одним из основных связующих звеньев между потребностями клиента (спросом) и предложением со стороны компании, активно участвуя в его разработке (корректировка планировок квартир, площадей и состав квартир в жилых комплексах и т. д.).

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам ОАО Квартал:
Компания Квартал всегда уделяла повышенное внимание изучению поведения клиента при покупке квартиры. Принимая участие в обслуживании клиентов, отдел продаж предлагает своего рода услугу, сопутствующую основной сделке по приобретению жилья. Разделение самого объекта продаж и услуги по его продвижению является классической схемой, отвечающей на вопросы Что продавать? и Как продавать?.

Сергей Лядов
Пресс-секретарь девелоперской компании Сити-XXI век:
В настоящее время действительно нет ажиотажного спроса на квартиры. Он существовал до зимы, когда наблюдался стремительный рост цен. Сегодня на рынке происходит ценовое расслоение по сегментам рынка жилья и спрос стал более стабильным. Политика продаж новостроек строится таким образом, чтобы покупатель имел возможность выбирать из широкого ассортимента квартир в течение всего периода реализации объекта. Застройщик не стремится сразу выставлять на продажу все имеющиеся квартиры, поскольку в этом случае через некоторое время ассортимент предложений будет неполным и эффективность продаж снизится.

С другой стороны, отдел участвует в ряде мероприятий по повышению эффективности работы с клиентом. Основополагающие принципы такой работы это грамотность, оперативность, информационная открытость и доступность.
При грамотно поставленной работе такого понятия, как неликвид, не должно существовать. Есть менее ликвидные или более ликвидные квартиры, и на каждую из них всегда найдется свой покупатель.

Павел Косов
Директор территориального отделения Центральное МИАН-агентства недвижимости:
По своему опыту работы могу сказать, что для каждой квартиры есть свой покупатель. Поэтому нельзя говорить о ликвидных или неликвидных квартирах, можно говорить о квартирах, которые правильно или неправильно продаются.
Иногда, казалось бы, непродаваемый вариант (например, с видом на кладбище) находит своего покупателя. В практике МИАН агентствa недвижимости это была женщина из одной северной автономной области, по традициям которой кладбище не предвещает ничего отрицательного.

Конечно, не все предложения сегодня пользуются одинаковым спросом. Быстрее всего реализуются одно двухкомнатные квартиры в районах с удачным местоположением, развитой инфраструктурой. Наибольшим спросом пользуются объекты в центре, на северо-западе, западе и юго-западе Москвы, несколько меньший интерес покупатели проявляют к квартирам на юго-восточном направлении. Однако такое деление относительно: многое зависит от правильного позиционирования объекта.

С начала года появилось 22 новых фонда, отмечено увеличение общей капитализации на 4 млрд руб. Насколько сегодня высок интерес к ЗПИФам по сравнению с рынком акций и облигаций? Каковы перспективы дальнейшего развития отрасли? Какие законодательные инициативы выдвигаются сегодня и насколько они способны повысить интерес к ЗПИФам? М2 отвечает на все эти вопросы.

Есть множество риэлторских историй, когда одна и та же квартира продавалась несколько раз и с разным подходом. Когда первый владелец ничего не сделал для того, чтобы подать свою квартиру в лучшем виде, он потерял 10% первоначальной стоимости своего жилья. Второй человек, который продавал эту же квартиру уже через год, вывез всю старую мебель, ободрал старые обои и покрасил квартиру в белый цвет (что всегда выгодно показывает жилье). Он так же вымыл лифт и подъезд. В результате подобных усилий квартира была продана на несколько тысяч выше средней цены данного района.
Закрытые паевые инвестиционные фонды один из сравнительно новых финансовых инструментов, который позволяет извлекать прибыль от вложений в недвижимость. За 2006 год эта индустрия выросла в два раза по численности и в три раза по объемам капитализации. Судя по результатам первого квартала нынешнего года, темпы дальнейшего развития отрасли сохраняются на вполне достойном уровне.

Управляющие компании, которые специализируются на ЗПИФах, задумались о том, какими средствами удовлетворить растущий интерес частных инвесторов. Некоторые пошли по пути дополнительного размещения паев, например фонд Арсагера жилищное строительство, который с самого начала был ориентирован на розничного пайщика, и фонд КИТ Российская жилая недвижимость.

Как утверждает управляющий директор по финансам управляющей компании Конкордия эссет менеджмент Семен Пузрин, несмотря на бурный рост стоимости квартир в 2006 году, рынок фондов недвижимости продолжал показывать стабильный и спокойный рост. Это говорит о том, что наш рынок не так подвержен колебаниям, как жилищный, он развивается стабильно. Конечно, когда в прошлом году начался рост цен, популярность фондов недвижимости, естественно, тоже выросла и продолжала увеличиваться весь 2006 год.

Некоторые закономерности проявляются и при сопоставлении показателей развития смежных отраслей фондового рынка. Какими же были его основные закономерности в прошлом году?

Закрытые ПИФы в контексте
Приведенные результаты работы ЗПИФов это много или мало? Вопрос не так прост, как кажется на первый взгляд. Если сравнивать показатели капитализации отрасли с западными, то обнаружится наше огромное отставание в этой области. С точки зрения фондовой деятельности наиболее интересным и результативным представляется опыт США, где общая капитализация рынка Real estate investment trust (REIT) достигла почти фантастических показателей и стремительно приближается к $400 млрд.

Совокупная стоимость чистых активов (СЧА) выросла почти в два раза с 232,3 млрд руб. до 420 млрд руб., продолжает С. Письменный. Опережающими темпами повышалась стоимость активов закрытых ПИФов, в результате чего их доля в совокупной СЧА отрасли составила 64%. В абсолютном выражении рост более чем на 100% продемонстрировали не только закрытые, но и открытые фонды: стоимость их чистых активов увеличилась с 30,84 млрд до 91,16 млрд руб.

Как рассказал главный аналитик компании РИГруп-Финанс Станислав Письменный, в 2006 году продолжилась тенденция общего роста фондового рынка: В целом по индексу РТС фондовый рынок вырос на 52,4%, а по индексу ММВБ на 67,5%. Индексы показали в 2006 году максимальный уровень роста. По сравнению с 2005 годом темпы роста снизились, но они значительно превосходят основные биржевые индексы других стран. Количество зарегистрированных паевых фондов в течение 2006 года увеличилось с 395 до 64 Наибольший рост наблюдался среди открытых ПИФов, которые в 2006 году, как и в 2005-м, пользовались большим спросом у инвесторов.

Итак, основные закономерности таковы: наибольшее количество зарегистрированных фондов относится к разряду открытых. Это неудивительно: такие фонды создаются под большое количество мелких инвесторов. Однако рост капитализации отрасли происходил за счет образования закрытых фондов, что говорит об их все более усиливающейся роли.

Показатели темпа роста активов интервальных фондов оказались несколько ниже повышение с 38,77 млрд до 59,63 млрд руб. Наглядно динамика совокупной СЧА по разным типам паевых фондов представлена ниже. Доминирование по размеру активов ЗПИФов не только сохраняется, но и усиливается.

Одна из главных причин сохранение высоких стартовых порогов, серьезно ограничивающих инициативу потенциальных пайщиков. Но на дорогие квартиры в Москве существует огромный спрос, поэтому очевидно, что высокий вступительный взнос не способен удержать от участия в работе серьезного девелоперского фонда.

Факторы сдерживания
Тем не менее, каким бы поступательным и благополучным ни казалось развитие ЗПИФНов сегодня, есть моменты, которые настораживают. Например, тот факт, что темпы роста рынка в 2006 году оказались более скромными, чем в предшествующем 2005-м.

Сказывается и несовершенство законодательства, регулирующего деятельность закрытого фондового рынка. Это касается многих правил, ограничивающих участников этого рынка. Например, временных, регламентирующих срок использования инвестиционных контратов. Множество ограничений существует и на участие фондов в начальном этапе строительства. Не отработаны механизмы вывода паев на биржу, что создает большие проблемы с их ликвидностью. Грубо говоря, сегодняшний пайщик, заключивший договор на несколько лет, практически не имеет шансов при разного рода обстоятельствах продать свой пай, а без такого рода подстраховки далеко не все решатся на крупные долгосрочные вложения.

Причину нужно искать в другом. Отчасти это связано с тем, что для потенциальных участников далеко не очевиден дальнейший рост стоимости недвижимости. Похоже, что серьезные инвесторы не верят в возможность извлечь от строительства и приобретения недвижимости столь же баснословную прибыль, как в 2005 и 2006 годах.
Еще одна причина значительный интерес к рынку акций и облигаций, более мобильному и подвижному, способному удовлетворить спрос массового частного инвестора.

Инициатива ФСФР, которая предлагает ввести понятия квалифицированный инвестор и неквалифицированный инвестор, вызвана намерением развязать руки инвесторам, с одной стороны, и попыткой отстоять интересы частных вкладчиков с другой.

Как увеличить сроки активов?
Как рассказал С. Пузрин, в марте 2006 года вступили в силу изменения в действующее Положение о составе и структуре активов акционерных фондов и активов паевых инвестиционных фондов № 05-8/ПЗ-Н. Хотелось бы отметить существенное увеличение срока нахождения активов (инвестиционных контрактов) в фонде недвижимости, что позволяет максимально извлечь доход их проекта, говорит эксперт. Более того, к концу 2006 года Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) решила продлить действие существующих и вновь заключенных инвестконтрактов еще на год. Это некоторое промежуточное решение до принятия поправок в закон Об инвестфондах. После этого, когда произойдет разделение на квалифицированных и неквалифицированных инвесторов, для первых использование инвестиционных контрактов ФСФР разрешит без определения срока.

Идея выглядит вполне разумно. Настораживает только одно обстоятельство: не вполне рыночным является метод определения достойных. Что это, как не попытка применить административные рычаги в решении сугубо рыночного вопроса? Кто поручится, что вердикт, выданный чиновниками из ФСФР, действительно станет результатом педантичной проверки и исключительно справедливых решений?

Законодательная инициатива предполагает, что фонды недвижимости будут разделены на высоко рискованные и мало рискованные. Чтобы получить право вложить средства в фонд первого типа, инвестор должен доказать свой профессионализм. Управляющие компании надеются, что у них появится больше возможностей для рискованных вложений на начальном этапе строительства.

Охоте на дураков закон скажет нет
В ноябре 2006 года ФСФР также утвердила приказ О минимальной стоимости имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, по достижении которой паевой инвестиционный фонд является сформированным. Согласно ему, стоимость имущества для ЗПИФа повышена с 2,5 млн руб. до 25 млн руб. Комментируя этот закон, С. Пузрин отмечает: Этот приказ сразу отсечет аферистов, которые на волне популярности ПИФов хотели бы заработать легкие деньги.

Тем, кто все-таки не склонен доверять бумагам, остается полагаться на собственную наблюдательность. Если высококвалифицированных инвесторов окажется немного, то деятельность их фондов станет более заметной и прозрачной, так что отследить успешность рискованных вложений будет проще, нежели работу менее известных фондов.

С выводами такого рода нельзя не согласиться. Смысл приказа действительно двойственный: он продиктован стремлением избежать появления разного рода сомнительных фондов, но и преследует цель обеспечить разумное и эффективное вложение средств. Как всегда, удивляет некоторый экстремизм указа, а именно повышение порога одномоментно в десять раз. Спрашивается, а почему не в два, не в три и даже не в пять? Ведь даже при стремительном росте цен на недвижимость увеличение стоимости объекта на порядок явление невиданное. Так что подобный подход способен вскоре обнаружить свою теневую сторону: сокращение динамики роста закрытых фондов и объемов капитализации.

Но все-таки он актуальнее для открытых фондов, чем для фондов недвижимости. В связи с самой спецификой нашей деятельности никто огульно фонды под дурачка не создает. Сначала ищется объект и крупные инвесторы, а потом уже по мелочи добирают с рынка или, когда раскрутят фонд, делают дополнительный выпуск паев. Этот приказ издан для уменьшения количества ПИФов с низким уровнем активов, поскольку у них очень высок риск нарушения интересов инвесторов и в целом ими невозможно эффективно управлять. Например, в какую недвижимость можно инвестировать 2,5 млн руб.?

Как будет развиваться ситуация дальше, остается неизвестным. Большинство экспертов достаточно осторожны в прогнозах на текущий год. Возможно, в 2007 году произойдет не одна коррекция вниз, что свойственно нашему фондовому рынку, сильно зависящему от котировок на нефть, но в целом тренд будет положительный и инвестиции принесут определенный доход, хотя, может, более низкий, чем в 2005 2006 годах, утверждает С. Письменный.

Прогнозы и догадки
Существует мнение, что спрос на паи ЗПИФНов определяют несколько основных параметров. Из положительных падение котировок на фондовом рынке, заставляющее его участников искать более выгодное и надежное вложение капитала. Нечто подобное мы наблюдаем в последнее время: с конца прошлого года основной показатель деловой активности индекс РТС потерял более 6%, в результате чего значительная часть ликвидных бумаг (за редким исключением) сейчас дешевле, чем в конце декабря прошлого года.

Другим отрицательным фактором можно назвать относительно низкую ликвидность паев ЗПИФНов: в проекты, связанные с недвижимостью, вкладывают средства крупные инвесторы, которые готовы ждать окончания срока проекта. Часто они не торопятся избавляться от паев, следовательно, низок уровень предложения свободных бумаг, которые могли бы приобрести физические лица.

Однако предпосылки, способные повысить интерес к закрытым фондам, по-видимому, не настолько серьезны, чтобы вылиться в ажиотаж. Обстоятельство, которое оказывает отрицательное влияние на спрос, стабилизация цен на рынке недвижимости, оставляющая все меньше надежд на извлечение высоких прибылей.

Москва - один из немногих мировых мегаполисов, где пока еще у жителей есть возможность поселиться в собственном доме, стоящем на куске собственной земли. Да, да, не на крыше многоэтажного небоскреба с искусственным газоном вокруг, а на земле. Около такого дома можно разбить сад, устроить площадку для барбекю или просто сделать летний бассейн. Красота! Правда, таких домов в Москве немного и с течением времени становится меньше, но пока еще есть из чего выбрать. Специально для поклонников старого уклада - рассказ о частных домах в столице.

Более того, сама схема продажи пая закрытого фонда, как мы уже отмечали, на сегодняшний день является довольно сложной и неотработанной. Впрочем, что-то может измениться после того, как процедура вывода паев закрытых фондов на биржу будет наконец-то упрощена. На это направлены сегодняшние законодательные инициативы. Насколько они окажутся результативными, покажет только время.

Аргументы приводились разные: и дефицит драгоценных городских земель, и социальный резонанс, который вызовет частная застройка в Москве, и высокая цена на жилплощадь. Однако рыночные отношения поставили все точки над i, когда началась успешная реализация различных жилищных программ, появился спрос и на квартиры в небоскребах, и на частные дома.

Что бы ни говорили, а у большинства горожан теплится мечта - жить не в многоэтажном корпусе-"муравейнике", а в своем доме. Но таковы законы урбанизации: до недавних пор строительство индивидуальных домов считалось малоперспективным для огромного города. Поэтому частную застройку можно было встретить разве что в поселке художников на Соколе или в небольших окраинных деревушках.

Хорошо ли иметь свой дом в Москве? Дореволюционная градостроительная политика Москвы доказывает, что особняк на одну семью не вызывал лишних вопросов. Действительно, жить "автономно" удобно и комфортно. Современные индивидуальные дома к тому же имеют гаражи, а это значит, что автомобиль не будет служить приманкой для угонщиков. Еще один огромный плюс - это пусть даже небольшой приусадебный участок земли, где вполне можно разбить цветник, установить шезлонг для отдыха или обустроить все для детских игр.

Плюсы малоэтажки

География новостроек

"С экологической точки зрения человек более комфортно чувствует себя в малоэтажном доме, - говорит заместитель председателя комитета по экологии Государственной Думы РФ Александр Косариков. - По оценкам ряда специалистов, у жильцов многоэтажек продолжительность жизни примерно на 5 лет короче. Эти выводы обосновываются на том, что у каждого живого существа есть своя зона обитания. Человек же - существо земное, поэтому для бесперебойного функционирования организма, биологического поля ему требуется находиться поближе к земле. В развитых странах мира уже давно это поняли. Москва же, увы, развивается иначе, чем вся Европа..."

Интересный факт заключается и в том, что фактически все индивидуальное строительство в столице ведется в центре, на западе и на юго-западе, т. е. там, где дорогая земля. А это значит, что спустя многие десятилетия индивидуальный дом в городе станет самым престижным видом недвижимости. Чтобы угодить избранной публике, застройщики стараются разместить в возводимых поселках объекты для отдыха, салоны красоты, спортивные сооружения.

В настоящее время городская усадьба, назовем так, в Москве представлена двумя типами домов: коттеджами на одну семью и таун-хаусами - сблокированными коттеджами, в которых одновременно проживает несколько семей. То есть каждая квартира в них расположена в двух-трех уровнях, имеет свой собственный вход, гараж, систему отопления, но боковые стены у соседних квартир общие.

"Палаты Муравьевых"

До недавних пор в районах исторической застройки можно было приобрести только престижную квартиру в элитном доме. Сегодня в центре появляются и таун-хаусы.

Таун-хаусы элитного жилого комплекса "Палаты Муравьевых" возведены по индивидуальному проекту из монолита и кирпича. Фасад отделан искусственными камнями и керамогранитом, а цоколь - натуральным гранитом. Площадь квартир - от 315 до 420 кв. м. Все они четырехуровневые: цокольный этаж, три жилых и терраса. В цокольном этаже находится гараж на 2-3 автомобиля. В дом можно попасть как из гаража, так и с улицы.

Возведение таун-хаусов по адресу: 1-й Зачатьевский пер., вл. 10 - изначально вызывало споры: такая застройка, по мнению некоторых специалистов, проигрывает "обычным" элитным домам, хоть и ограниченной этажности (в историческом центре действуют ограничения на высоту строений), так как теряется одно из важных достоинств квартир - отличные виды из окон на старую Москву. Другой минус - высокая плотность застройки, так как на 50 сотках размещаются 17 сблокированных коттеджей. Причем по проекту дома выстраиваются в П-образной форме и выглядят как одинаковые солдатики, выстроившиеся в две шеренги друг напротив друга. Стоит отметить, что авторы застройки по мере возможности все-таки постарались смягчить эффект "окно в окно", который неизбежен при таком близком соседстве строений, и со стороны дворовой части коттеджи имеют остекленные зимние сады.

Жилой комплекс круглосуточно охраняется. В придомовую инфраструктуру входят ресторан и салон красоты. Жилой комплекс "Палаты Муравьевых" уже сдан, но "домик в деревне" еще можно купить. Цена на жилплощадь - $4 тыс. за 1 кв. м.

Каждый таун-хаус оснащен автономными коммуникациями, индивидуальной системой кондиционирования, трансформаторной подстанцией. Водоснабжение коттеджей городское, в каждом доме установлены современные фильтры. Высота потолков жилых помещений - 3-3,6 м. Окна - деревянные стеклопакеты. Так как по проекту жилплощадь сдается в эксплуатацию со свободной планировкой, у каждого собственника есть возможность по-своему организовать пространство дома. В процессе строительства в проект вносились изменения. Например, изначально не была предусмотрена установка лифтов, но, следуя требованиям клиентов, которым "не улыбалось" бегать вверх-вниз по четырехэтажному дому, пользуясь обычной лестницей, застройщикам пришлось вносить коррективы.

Поселок "Ы" в составе жилого комплекса "Золотые ключи-2" строится на Минской улице, вл. На площади 10,5 га помимо многоэтажных жилых домов возводятся и таун-хаусы, состоящие из 21 сблокированного коттеджа, общей площадью от 200 кв. м и больше. Каждый коттедж трехэтажный. Первый - отведен для хозяйских нужд и под гараж, второй и третий - жилая зона. К домам подведены центральные коммуникации, однако отопление регулируется в каждой квартире. Поселок будет телефонизирован, планируется подключение к интернету и кабельному телевидению. В пользование жильцов предоставляются небольшие участки земли площадью около 0,5 сотки.

Поселок "Ы"

"Остров фантазий"

Учитывая масштабность строительства и некую уединенность жилого комплекса от основной городской застройки, инвесторы постарались, чтобы жители поселка не чувствовали себя обделенными инфраструктурой. В охраняемом городке будут работать свое отделение банка, супермаркет, мини-пекарня, салон красоты, фитнес-клуб, бассейн, физкультурно-оздоровительный комплекс. Свои услуги жильцам будет оказывать специально созданная служба room-service. Детей можно будет устроить в местный детский сад. Территория жилого комплекса благоустраивается, оформляются ландшафтные берега реки Раменки, планируется создание паркового ансамбля. Срок сдачи объектов - III квартал 2003 года. В настоящее время жилплощадь реализуется по цене от $3 тыс. за 1 кв. м.

Индивидуальная застройка на "Острове фантазий" - это двухуровневые коттеджи с пристроенными гаражами. Причем есть варианты как отдельно стоящих домов, так и дуплексов - спаренных коттеджей на 2 семьи. Площадь коттеджей от 260 кв. м. Каждый дом имеет автономные коммуникации, оригинальное панорамное остекление. "Прокол" инвестора проекта, на наш взгляд, заключается в том, что владельцы жилья не получили в пользование собственных наделов земли.

Строительство многофункционального комплекса "Остров фантазий" имеет скандальную историю. В 1998 году ФСК "Теско" выиграла тендер на застройку участка, расположенного на территории ландшафтного заказника "Крылатские холмы" в Татаровской пойме, что соседствует с гребным каналом и опоясывается Москвой-рекой. По условиям тендера там намечалось построить спортивно-оздоровительный центр с сооружениями для временного проживания - типа гостиниц. Но инвестор разработал свой проект, в котором наряду со спортивными объектами появилась целая улица, состоящая из малоэтажных домов и коттеджей. Такому произволу долго противостояли экологи и специалисты, ведающие застройкой на территории природного комплекса, но, наблюдая, как идет строительство, можно догадаться, что дальше возмущений у них дело не пошло.

"Сосновка"

Местность, где построен жилой комплекс "Остров фантазий", а это 26,9 га земли, славится отменной экологией. К услугам жителей спортивный комплекс, теннисные корты, пирс на озере, пляж. Для прогулок - освещенные пешеходные дорожки, мостики, фонтаны. Изначально планировалось, что "Остров фантазий" будет сдан в эксплуатацию еще в 2001 году, но по названным выше причинам сроки сместились, и речь уже идет о 2-м полугодии 2003 года. Цена жилплощади в коттеджах - $3 тыс. за 1 кв. м.

Дома представляют собой постройки из монолита и кирпича, на окнах - двойные деревянные стеклопакеты. Высота потолков - 3 м, коммуникации - центральные, гараж - на один автомобиль. Отделка квартир не предусмотрена. На территории поселка планируется разместить мини-маркет с баром.

Коттеджный поселок "Сосновка" утопает в зелени, так как построен на опушке Серебряноборского лесничества природного комплекса "Москворецкий". Подъезд - со стороны улицы Осенняя, что в Крылатском. На площади 2,52 га возведено 35 трехэтажных таун-хаусов, сблокированных по три-девять коттеджей и расположенных в пять линий. Жилая площадь каждого - 238-259 кв. м, причем собственнику квартиры отводится земельный участок площадью 10 соток.

"Остров свободы"

Комплекс сдан госкомиссии. Организовано видеонаблюдение, на въезде - КПП. Квартиры в таун-хаусах можно приобрести по цене от $1,9 тыс. за 1 кв. м.

На территории площадью 0,54 га завершается строительство 2-, 3-этажных зданий площадью 645 кв. м каждое и одиннадцати таун-хаусов площадью от 330 до 470 кв. м. В цокольных этажах - гаражи (в коттеджах на два автомобиля, а в таун-хаусах на один). Поселок оснащен центральными коммуникациями, отопление в домах - автономное, также установлена собственная электроподстанция. Высота потолков в жилых помещениях - 3,3 м, дома сдаются без чистовой отделки.

В конце 2003 года планируется ввод еще одного коттеджного поселка: "Остров свободы" расположен рядом с Химкинским водохранилищем по адресу: ул. Свободы, вл. 44-48.

Цена жилплощади - от $1,5 тыс. за 1 кв. м.

В зависимости от места расположения дома к нему относится участок земли площадью от 1,5 до 7 соток.

Примечательно, что сегодня стать владельцем частного дома в городской черте могут не только столичные миллионеры, но и жители с более скромным достатком. Тому подтверждение - строительство нескольких жилых комплексов, один из которых - "Посольская деревня", строящийся в лесопарковой зоне "Братцево" на улице Саломеи Нерис.

"Посольская деревня"

По согласованию с заказчиками квартиры в таун-хаусах сдаются как с произведенной планировкой, так и в свободном исполнении. К домам подводятся центральные коммуникации. Предусмотрена охрана.

На площади 36 га предусмотрено возведение 298 кирпичных домов: 194 индивидуальных коттеджа и 104 2-3-этажных таун-хауса. Отличительная их особенность - относительно небольшая площадь от 100 до 300 кв. м, наличие гаражей и приусадебных участков. К примеру, собственники коттеджей получат в пользование наделы площадью от 12 до 15 соток, а жильцы квартир в таун-хаусах - по 2-3 сотки земли.

Строительство планируется завершить уже в текущем году. Цена жилплощади - от $700 за 1 кв. м.

"Посольская деревня" - настоящий городок, поэтому одновременно с жильем там возводятся и объекты инфраструктуры. Намечено построить детский сад, школу-лицей, многофункциональный торговый комплекс, почтовое и банковское отделения, медпункт, аптеку, отделение милиции, спортивный комплекс.

В последнее время индивидуальные дома стали все чаще использоваться при застройке новых районов. Так, жилой комплекс "Рождествено" расположен в зеленой зоне района Митино. Прошло практически 4 года, как в нем поселились первые жители, строительство поселка намечено завершить в конце текущего года. Таун-хаусы, возведенные в Митине, имеют свою архитектурную особенность - они примыкают друг к другу не только боковыми, но и задними стенами. В "Рождествено" здания разноэтажные - от 2 до 4 этажей площадью соответственно 133-200 кв. м. В каждом из них установлен газовый котел и бойлер, однако встроенный гараж предусмотрен только в 4-этажных таун-хаусах, жителям двухэтажек придется довольствоваться местом в паркинге. В то же время в каждой квартире есть возможность установить камин. В пользование предоставляются участки площадью от 0,5 до 3 соток.

"Рождествено"

Коттеджи и таун-хаусы в Куркине

В соответствии с проектом сдача второй очереди строительства должна ознаменоваться и вводом объектов инфраструктуры: ресторана и магазина, спортзала, теннисных кортов, детской площадки. Территория комплекса охраняется, въезд осуществляется через КПП. Цена - от $750 за 1 кв. м.

Другой адрес на территории Куркина - микрорайон 9, где также завершается строительство таун-хаусов.

Самый крупный городок на территории Москвы, где существует реальная перспектива обзавестись квартирой в таун-хаусе или стать владельцем собственного коттеджа, - это "Лозанна", новый микрорайон в Куркине. Там предусмотрено возведение комфортабельного индивидуального жилья, состоящего из таун-хаусов площадью от 188 до 230 кв. м; так называемых дуплексов, сблокированных домов на две семьи площадью 250-300 кв. м, и коттеджей на одну семью площадью от 300 до 400 кв. м. В целом же застройку "Лозанны" планируется завершить в 2004 году.

Коттеджи строятся по современной технологии: несущие стены выполняются из пенобетона и кирпича, междуэтажные перекрытия - монолитные. С внешней стороны дома оштукатурены и покрыты полимерной краской. Кровля - металлочерепица.

В коттеджах и таун-хаусах будет обеспечен городской уровень проживания. К домам подведены центральные коммуникации, установлены автономные системы отопления и горячего водоснабжения. Микрорайон будет полностью телефонизирован, подключен к интернету, кабельному телевидению.

Так как проекты возведения коттеджей на одну семью только разрабатываются, по ним точной информации пока нет.

Общая площадь каждой квартиры в таун-хаусе распределена следующим образом: на первом этаже находится гараж на один автомобиль, технические помещения для установки инженерного оборудования и помещения свободного назначения; второй и третий этажи - жилые. Таун-хаусы сдаются в эксплуатацию готовыми под чистовую отделку в варианте свободная планировка, т. е. без межкомнатных перегородок. К тому же каждый владелец получает в пользование прилегающий непосредственно к дому земельный участок площадью от 162 до 423 кв. м.

Застройка в Куркине ведется комплексно, с разветвленной инфраструктурой, где есть все - от детских садов и школ до современных спортивных стадионов и развлекательных центров, магазины, медицинские учреждения и т. д.

В настоящее время квартиру в таун-хаусе можно купить как в микрорайоне 9, так и в "Лозанне". Если свой выбор остановить на "Лозанне", то за квадратный метр жилплощади придется заплатить от $900 до 1 тыс. В микрорайоне 9 квартира обойдется дешевле - от $800 до 950 за 1 кв. м.

На территории Москвы есть еще одно очень заманчивое местечко, где можно купить индивидуальный дом для постоянного проживания, - это Серебряный бор. В свое время там было возведено несколько коттеджей из сэндвича, которые поступили в продажу. Периодически предложения появляются уже на вторичном рынке. Стоимость домов очень высокая, каждый "тянет" не дешевле миллиона "зелеными".

Механизм продаж

Как известно, большинство инвесторов в рекламных проспектах оговаривают участок земли, который относится к тому или иному дому, и, конечно, можно понять собственника, желающего получить на него документ. Но с юридической точки зрения все выглядит гораздо сложнее, так как столичное правительство не спешит делиться собственностью с горожанами. На самом деле земля, отведенная под строительство жилья, - это собственность города. Пока механизм ее продажи не разработан, землю можно арендовать на срок до 49 лет. Однако арендатором выступает не частное лицо, а компания или юридически зарегистрированная структура - товарищество собственников жилья (ТСЖ). Если, к примеру, в коттеджном поселке после завершения строительства создается ТСЖ, оно может по собственной инициативе сформировать кондоминиум (земельно-имущественный комплекс), куда войдет территория, отведенная под строительство поселка, и оформить право аренды земли. Далее должна пойти процедура оформления прав аренды земли на членов товарищества. Но с какой стороны ни подойти к решению вопроса - дел непочатый край...

В целом же новые коттеджи и квартиры в таун-хаусах продаются по традиционным схемам, установившимся на столичном рынке недвижимости. Точнее, большая часть жилья продается еще на этапе строительства, когда вначале с покупателем заключается агентский договор, а после сдачи домов госкомиссии начинается процедура оформления их в собственность. Однако речь идет только о строениях, но не о земле.

Правда, специалисты компании "Собор-СМ" заверили, что данный вопрос должен решиться. Но неизвестно - кем и когда. В поселке "Ы" решение земельного вопроса отодвинуто до срока ввода поселка. Специалисты компании ответили, что скорее всего они будут "плясать" от создания ТСЖ и кондоминиума. На свою делянку в границах Москвы уже изначально не придется рассчитывать жителям коттеджей на "Острове фантазий". Статус заповедной зоны исключает возможность предоставлять частным лицам землю в индивидуальное пользование. Вопрос, который удалось решить компании "Теско", - это разрешение на оформление жилплощади в собственность. Насколько известно, первые дома выставлялись на продажу с очень скользкой формулировкой "с правом проживания". И - все. Но, возможно, и законодательная, и исполнительная власть возьмутся за преодоление существующих "противоречий".
Цены на столичном рынке недвижимости зашкаливают даже в традиционно более дешевом сегменте новостроек. Накопить нужную сумму сложно, а свободные средства для подобной покупки есть далеко не у всех. В качестве удобного и доступного способа приобретения жилья застройщики активно предлагают оплату квартир в рассрочку. В чем суть этой схемы и чего следует опасаться покупателю?

В настоящее время большинство коттеджных поселков на территории Москвы находятся еще на стадии строительства, а значит, нет никакой возможности оформить имущественные отношения. К примеру, собственники жилья в сданных госкомиссии таун-хаусах, построеных в Куркине, на руки получили только свидетельство, удостоверяющее право собственности на жилплощадь. На наделы земли, примыкающие к квартирам, у них никаких документов нет.

И, наконец, немаловажный вопрос момент перехода права собственности. Если жилье приобретают с помощью ипотеки, то право собственности на него возникает у покупателя с момента государственной регистрации сделки купли-продажи. Другое дело, что одновременно с переходом права собственности регистрируется и обременение недвижимости залогом, и в случае неисполнения покупателем своих обязанностей по уплате долга банку, последний вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

Рассрочка и кредит
Итак, если собственных средств для единовременной оплаты приобретаемой квартиры не хватает, у покупателя остается два выхода рассрочка и ипотечный кредит (возможность взять взаймы у друзей или получить наследство от заокеанского дядюшки-миллионера мы не рассматриваем). Часто эти понятия путают и под рассрочкой оплаты понимают покупку квартиры в кредит, что неправильно. Ипотечный кредит может дать лишь кредитная организация, а оформить рассрочку платежа любой продавец. Кроме того, кредит на покупку недвижимости выдают только под обеспечение (в качестве которого, как правило, выступает приобретаемая квартира).

У каждого из указанных способов оплаты недвижимости есть свои плюсы и минусы. Ипотека предполагает долгий срок возврата кредита и сравнительно небольшие ежемесячные выплаты, однако за счет начисляемых процентов через 10 20 лет взятая у банка в долг сумма увеличивается в полтора-два раза. Оплата квартиры в рассрочку подразумевает, что ее стоимость будет внесена покупателем частями в течение значительно более короткого по сравнению с ипотекой периода времени от нескольких месяцев до нескольких лет. Как и кредит, эта услуга редко бывает бесплатной, однако проценты здесь несколько ниже.

При покупке квартиры в рассрочку переход права собственности осуществляется также после государственной регистрации договора купли-продажи, поскольку этот факт напрямую не связан с исполнением обязательств по сделке. Правда, в соответствии с ГК РФ стороны могут указать в договоре, что исполнение обязательства по государственной регистрации перехода права собственности должно быть произведено только после внесения покупателем суммы за квартиру в полном объеме. Защита интересов продавца при оплате в рассрочку осуществляется с помощью так называемого залога в силу закона. Другими словами, до момента исполнения покупателем своей обязанности по оплате товара в полном объеме, квартира находится в залоге у застройщика.

Рассрочка бывает процентной и беспроцентной. В первом случае у покупателя после внесения первоначального взноса есть в среднем один-два года, чтобы рассчитаться с продавцом. На невыплаченную часть суммы ежемесячно начисляется 1 2 %. Формально это сопоставимо с ипотекой, средняя ставка по которой для новостроек равна 12 15 % годовых, однако за счет более коротких сроков переплата при покупке квартиры в рассрочку составит около 7 10 % в год. Также не следует забывать, что получение кредита потребует дополнительных затрат на оплату рассмотрения заявки в банке, страхование и т. п.

Как это работает?
Как правило, квартиру в рассрочку приобретают по следующей схеме. Покупатель выплачивает первоначальный взнос от 10 до 70 % стоимости объекта в зависимости от этапа строительства, на котором находится дом, а остаток суммы вносит в течение определенного времени равными частями или по графику, согласованному с продавцом. Например, фиксированным может быть только срок первого и последнего платежа, а в каком размере и с какой периодичностью производить выплаты, покупатель решает сам. Важно, что долг следует погасить до сдачи дома госкомиссии.

Платить в рассрочку нужно аккуратно
В договоре рассрочки платежа (или договоре о долевом участии в строительстве) должны быть предусмотрены порядок оплаты приобретаемого жилья, размер и график выплат. В нем также могут быть установлены санкции за невыполнение покупателем своих обязательств, в частности по своевременному внесению платежей. Если же подобный штраф специально не оговорен, его размер определяют в соответствии с действующим законодательством (положения ГК РФ о неустойке и купле-продаже, другие нормативные акты).

Беспроцентную рассрочку предоставляют на очень короткий срок, обычно на один-три месяца, реже на полгода. При этом программы оплаты жилья в рассрочку без взимания процентов предполагают, за редким исключением, большой первоначальный взнос как минимум 30 50 % от стоимости квартиры.

Почему именно рассрочка?
С финансовой точки зрения оплачивать покупку квартиры в рассрочку, безусловно, выгоднее, чем приобретать ее по ипотеке. Во-первых, переплата в этом случае будет несоизмеримо меньше, а, учитывая тот факт, что рынок недвижимости не стоит на месте, итоговая стоимость приобретенного в рассрочку жилья вполне может быть сопоставима с текущей рыночной ценой подобных объектов. Во-вторых, процедура получения кредита дольше и дороже, чем заключение с застройщиком соглашения о рассрочке, при котором покупателю не нужно ни заниматься сбором необходимых бумаг, ни ждать одобрения своей кандидатуры, теряя время и, возможно, квартиру, которую он собирается приобрести. К тому же в случае положительного решения о предоставлении кредита придется за свой счет застраховать покупку и свою жизнь. Наконец, не все продавцы охотно связываются с ипотечниками, а программы продажи жилья в рассрочку есть у подавляющего большинства застройщиков.

Если речь идет о долевом участии в строительстве, то соответствующий Федеральный закон № 214‑ФЗ предписывает, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа соинвестор уплачивает застройщику штраф (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Кроме того, если договором предусмотрена рассрочка платежа, то систематическое нарушение дольщиком графика выплат (более трех раз в течение двенадцати месяцев или просрочка длительностью свыше трех месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. В этом случае он возвращает покупателю полученные от него денежные средства, а квартирой распоряжается по собственному усмотрению.



Впрочем, все приведенные выше доводы относятся лишь к тем, кто уже имеет на руках довольно крупную сумму для покрытия первоначального взноса и готов в течение одного-двух лет внести остаток. Для тех же, перед кем остро стоит жилищный вопрос, а средств на его быстрое решение нет, пожалуй, наиболее доступным средством остается ипотека. Не считая наследства от заокеанского дядюшки-миллионера, разумеется.



Главная --> Публикации