Главная --> Публикации --> Город готовит к продаже 11 га депрессивной территории Rgi international идет нарасхват Налоговики охотятся за гражданами, сдающими квартиры в аренду Глава госстроя взялся за строительство подземок К 2010 году в москве завершится снос пятиэтажек и ветхого жилья

Гибкие комбинаторы
Наибольшим спросом, по данным аналитиков, пользуется загородная недвижимость среднего и бизнес классов стоимостью до $500 тыс. за дом с участком.

Коттеджный рынок в окрестностях Петербурга только за последний год вырос вдвое. Средняя цена квадратного метра при этом увеличилась на 25-40%, отражая стабильно растущий, но без излишнего ажиотажа, спрос. Практически каждый месяц на рынок выходятся по четыре новых загородных комплекса. Специалисты ожидают, что в этом году общее число поселков вокруг Петербурга перейдет сотенный рубеж. Впечатляют и темпы продаж: по данным застройщиков, в среднем примерно через полгода после начала рекламной кампании удается реализовать от трети до половины всех объектов.

Застройщики демонстрируют гибкий подход к клиенту: на рынке появилось довольно много комбинированных поселков, в которых имеются и малоэтажные дома, и таун-хаузы, и коттеджи, и участки под застройку. В некоторых проектах бизнес класса продается только земля, при этом встречаются варианты как продажи участков с подрядом, так и без оного. Первый способ подразумевает, что покупатель приобретает землю и заказывает строительство дома по заранее утвержденному застройщиком проекту. Второй означает покупку земли с меньшими ограничениями по застройке: готовых проектов нет, подрядную организацию покупатель выбирает самостоятельно, лишь придерживаясь основных канонов утвержденного девелопером плана развития территории (площади, этажность, архитектура, тип домов и пр.). Правда, таких комплексов немного: чаще застройщики все же стараются создать поселки европейского образца, в едином стиле.

Сегодня в открытой продаже находятся 85 коттеджных поселков, на этапе проектирования и подготовки к продаже еще порядка 3 В прошлом году на рынке было заявлено 52 новых проекта, а за три месяца нынешнего - еще 1 В общей сложности это 846 загородных домов или 16% общего количества выставленных на продажу объектов в коттеджных поселках. За год активность продаж увеличилась на 20-30%.

Расширение и углубление
Из находящихся сегодня в продаже, 18 поселков расположены в окрестностях Петербурга, на административно подчиненных ему территориях (66% этих проектов сосредоточено в Курортном, остальные равномерно распределяются межу Приморским, Петродворцовым и Пушкинским районами). При этом 60% предложения ориентировано на премиум и элит классы, еще 33% - на объекты бизнес класса.

Вне рамок коттеджных поселков приобретаются как земельные участки, так и недорогие загородные дома. Маркетологи отмечают рост объемов производства в деревянном домостроении. Некоторые производители в феврале записывают потенциальных покупателей в очередь на сентябрь месяц. Это означает, что весомая прослойка покупателей приобретает землю и предпочитает самостоятельно заниматься строительством, выбирая размер и конфигурацию загородного дома. В большей степени это люди, ориентированные на наибольшую экономию, не имеющие возможности приобретения коттеджа в организованном поселке и особого выбора по его местоположению (например, на юге и юго-западе Ленобласти), - полагает Яна Долотова, руководитель отдела аналитики АН Итака.

Из вновь появившихся на рынке поселков половина ориентирована на сегмент бизнес класса, около 23% - на среднюю категорию покупателей. Наблюдается также тенденция укрупнения проектов. Если год-два назад крупным считался поселок на 40-50 домов, то сегодня их число выросло в 4-5 раз: встречаются комплексы, число участков в которых превышает две сотни. Только с начала этого года на рынке появилось четыре проекта, в составе которых более 100 объектов.

С начала года максимальное число новых проектов появилось во Всеволожском - пять поселков (269 объектов), Выборгском - четыре поселка (447), а также по одному поселку в Пушкинском (96), Приозерском (17), Курортном (9) и Ломоносовском (8) районах.

Новый проект в южном направлении - поселок Глинки, который возводит компания СтройСвет в Пушкинском районе ориентирован на бизнес класс. Он состоит из 96 участков по цене $7,3 тыс. за сотку. В Курортном районе реализуется всего один, но весьма амбициозный проект Золотая Миля. Сотка земли под застройку в поселке Репино на берегу Финского залива стоит $36,5 тыс. Аналитики называют этот проект самым дорогостоящим предложением за последние несколько лет.

По мнению Яны Долотовой, наиболее интересные проекты реализуются в Выборгском районе: Усадьба Муталахти от компании Стинком, состоящий из 180 объектов и ориентированный на средний класс, и комплекс Золотые пески (компания PulExpress), состоящий из 200 участков под застройку без подряда. Последний поселок также ориентирован на состоятельных покупателей: сотка земли здесь стоит от $8 до $20 (на берегу Финского залива) тыс.

Если в 2006 г. застройщики более активно продвигали поселки как место постоянного проживания, то сегодня они стараются подчеркнуть дачные достоинства продаваемых коттеджей. Впрочем, современные дачные поселки отличаются от поселков для постоянного проживания лишь удаленностью от города. По свидетельству специалистов, в качестве постоянного жилища используется не более трети коттеджей в радиусе 40-50 км от городской черты. Более дальние поселения вне зависимости от имеющейся инфраструктуры большинство владельцев воспринимают как сезонное жилье. Но есть и исключения, - говорит Светлана Невелева, руководитель проекта Западное солнце компании Гринсайд, - например, покупатели домов в нашем поселке (90 км от Петербурга), нередко говорят о планах перевезти сюда для круглогодичного проживания своих пожилых родителей. Но, несмотря на то, что дома рассчитаны на зимнее проживание, мы смотрим на такие планы скептически в силу удаленности поселка от города.

В Приозерском районе также появился довольно дорогостоящий проект Ягодное от СК Петербургская Недвижимость. Он состоит из 17 коттеджей и ориентирован на премиум класс. Стоимость коттеджей здесь составляет порядка $650 тыс. Из нескольких проектов, появившихся в продаже во Всеволожском районе, наиболее яркими можно назвать Токкари-Лэнд, расположенный вблизи деревни Суоранда (недалеко от поселка Янино), и состоящий из 122 таун-хаузов. Проект ориентирован на бизнес класс, стоимость коттеджей - $467,5-514,7 тыс.

Чем дороже объект, тем более пристальное внимание клиент обращает на архитектурно-планировочные решения. В поселках эконом класса чаще всего можно встретить типовую застройку: нарезанные правильными прямоугольниками участки, ряды коттеджей как в садоводствах, только на современный манер. Однако если застройщик позиционирует свое предложение в иной категории, приходится трудиться над созданием некой идеи. Сегодня спрос активен во всех сегментах, только в эконом классе конкурируют цены, а в элитных коттеджных поселках концепции, - уверена Майя Афанасьева, начальник отдела маркетинга ООО Особняк.

Идея двигатель продаж
Специалисты едины во мнении: ныне серьезно увеличилось количество так называемых концептуальных поселков. Продавать земли под бесконтрольную застройку становится сложнее. Исключение - варианты, когда участки отличаются уникальным ландшафтом и видами на лесное озеро или Финский залив.

Другой хорошо продуманный проект - Репинская усадьба (компания Олимп 2000). Здесь четко реализована концепция, заключающаяся в гармоничном сочетании места и архитектуры домов, продуманы инженерные и инфраструктурные вопросы. В эконом классе операторы рынка отмечают поселок Янино: здесь на все сто процентов реализована концепция дома, альтернативного типовой городской квартире.

Концепция учитывает все характеристики проекта размер, местоположение, планировку и архитектурные решения домов, инженерию и инфраструктуру поселка, его позиционирование на рынке. Примеры удачных концепций на рынке есть. Например, поселок Новый мир от компании Особняк отличается интересным планировочным решением территории: архитектор решил перенести сюда принцип планирования Петербурга, с его площадями и першпективами. Интересна идея дачного поселка Западное солнце (компания Гринсайд). Во-первых, застройщик, рассчитывая количество участков, пытался максимально соблюсти баланс между экономической целесообразностью строительства и комфортом проживания в результате получился небольшой поселок из 28 домов. Во-вторых, все постройки комплекса расположены на пригорке близ озера Красавица так, что ни один дом не загораживает линию обзора озера соседям, из окон каждого дома можно наблюдать закат солнца (концепция полностью оправдывает название поселка).

Основной рост цен вызовут не внутри рыночные, а внешние процессы. Загородная недвижимость будет дорожать за счет развития программ федерального значения, таких, как строительство КАД, Приозерского шоссе, - уверен Игорь Мазурин, руководитель группы загородной недвижимости компании Миэль-Недвижимость в Санкт-Петербурге, - практика показала, что поэтапная реализация участков вокруг Кольцевой автодороги стабильно вызывает всплеск интереса инвесторов к тем участкам Ленобласти, транспортная доступность которых улучшается. А значит, растут и цены на землю. Помимо земель на юге области, освоение которых под коттеджную застройку началось сравнительно недавно, недооцененными в силу отсутствия хорошего транспортного сообщения специалисты называют такие места, как Лосево, Васкелово, Бугры, Скотное.

Векторы развития
В 2007 г. специалисты прогнозируют 25-50% рост цен на загородную недвижимость: земельные ресурсы ограничены, а спрос растет. Основным спросом в этом году будут пользоваться дома с отделкой под ключ и участки с возможностью самостоятельного строительства домов на них, чуть меньше будет спрос на дома под чистовую отделку, - считает Сергей Рыжов, менеджер отдела загородной недвижимости компании Александр-Недвижимость.

Мнение

Основной проблемой загородного рынка многие эксперты считают замедление процесса перевода земель под сельскохозяйственные угодья в категорию земель, пригодных для строительства. Раньше этот процесс проходил довольно быстро, сейчас стал более длительным и дорогостоящим, - отмечают они. Не лучше дела обстоят и с развитием ипотечного кредитования на загородном рынке. В большинстве случаев поселки строятся в статусе дачного некоммерческого партнерства на землях сельхозназначения, - говорит Игорь Мазурин, - рассматривать такие предложения в качестве залога при предоставлении кредита готовы лишь считанные банки. Если же на загородном рынке заработает настоящая ипотека, рост спроса, а следовательно, и цен, может принять более серьезный характер.

Алексей Рогов, директор по развитию и продажам проекта Загород Агентства Петербургская Недвижимость:
- Емкость петербургского рынка малоэтажного жилья оценивается примерно в $5 млрд. Большинство реализуемых проектов позиционируются в бизнес классе: площади домов - до 450 кв.м, участки - до 35 соток, цена объекта - $300-500 тыс. Однако наиболее высоким спросом пользуются объекты эконом класса (дома на 120-180 кв.м и участки по 10-25 соток при цене $150-300 тыс.). В настоящее время в данном сегменте спрос превышает предложение примерно в три раза. Обратная ситуация наблюдается по самым крупным объектам: в продаже находится втрое больше домов, чем это востребовано рынком. Рынок отвечает на конъюнктуру значительным увеличением числа проектов в сегменте эконом класса: существует даже возможность его перенасыщения в течение ближайших двух лет. В элитном сегменте значительного роста спроса пока не происходит. Я считаю, что чаще всего это обусловлено неумением застройщиков предложить потребителю достойный продукт за заявленную цену.

Александр Гиновкер, генеральный директор АН Невский простор:
- Сейчас очень активно, десятками гектар, скупаются сельскохозяйственные земли, примыкающие к КАД в радиусе 20 км от Петербурга. Это земли сельхозназначения, которые планируется освоить под коттеджную или малоэтажную застройку. Думаю, что на них будут возведены комплексы недорогого малоэтажного жилья, являющегося альтернативой городским квартирам. Вокруг города строятся поселки, дома в которых продаются по цене чуть выше $1 тыс./кв.м. Пока таких поселков мало, но, глядя на то, как активно приобретаются земли под строительство, я думаю, в ближайшие два-три года их число возрастет в десятки раз. Многие компании занялись деревянным домостроением, в моде приобретение заводов по производству быстровозводимых деревянных и каркасных домов. Такие дома будут штамповать в огромном количестве, строя там, где транспортная доступность позволяет за час доехать до центра Петербурга. Они станут реальной альтернативой городским квартирам, потому что цены на жилье в многоэтажных домах начинаются от $2,5 тыс./кв.м, а на малоэтажное за городской чертой в среднем до $1,5 тыс. за квадрат. Это западный путь, по которому пошел рынок. Данную тенденцию подхлестнул прошлогодний рост цен на жилье в Петербурге.

Яна Долотова, руководитель отдела консалтинга и аналитики АН Итака:
- Строительство коттеджных поселков будет продолжаться во всех направлениях. По-прежнему, самыми популярными останутся север и северо-восток, но будут осваиваться и южные направления. Возможно, уже в следующем году на рынок выйдет несколько крупных проектов в Ломоносовском и Гатчинском районах. Поселки продолжат укрупняться, большая часть проектов будет ориентирована на средний и бизнес классы.

Игорь Мазурин, руководитель группы загородной недвижимости компании Миэль-Недвижимость в Санкт-Петербурге:
- Сегодня отмечается повышенный интерес к земельным участкам, предназначенным под индивидуальное жилищное строительство. Это объясняется просто: широкий выбор готовых проектов в организованных поселках отнюдь не всегда удовлетворяет покупателей. Доля участков в предложении по-прежнему составляет менее трети совокупного объема продаж, но за последний год число сделок с землей заметно увеличилось. Недовольные объемом и разнообразием, а может быть, уровнем цен, качеством строительства или сроками сдачи предлагающихся коттеджей, клиенты приобретают землю и начинают собственное строительство дома своей мечты. Спросом пользуются участки стоимостью до $150 тыс., площадью от 10-12 соток, расположенные на севере Ленобласти, в 20-30 км зоне от Петербурга.

Новые проекты ожидаются в Петродворцовом и Пушкинском районах. Здесь должны появится крупные комплексы, которые будут включать в себя разнообразное предложение (коттеджи, таун-хаузы и малоэтажную многоквартирную застройку). Но в ближайшие годы застройка здесь будет ориентирована на верхнюю ценовую группу, то есть как минимум на бизнес класс.

Продолжится освоение более отдаленных от Петербурга участков, на которых будет формироваться предложение в нижнем ценовом сегменте. Основная часть объектов в радиусе 50-60 км от центра города будет ориентирована на бизнес класс.

Крупных игроков рынка можно перечислить без запинки. Их масштабные проекты впечатляют. Они на слуху, на виду у всех. Однако как бы в стороне от шума городского время от времени появляются не менее интересные объекты. Каждый из них уникален, и уж точно штучен. И подобное особое предложение исходит от точечного застройщика.

Сергей Рыжов, менеджер отдела загородной недвижимости компании Александр-Недвижимость:
- Основным спросом продолжают пользоваться дома с отделкой под ключ и участки с возможностью самостоятельного строительства домов на них, чуть меньше спрос на дома под чистовую отделку. Покупатели все более избирательно стали подходить к выбору объектов: среди требований лидируют такие, как качество строительства, транспортная доступность, грамотный подход к архитектурной концепции, планировочным решениям, управлению и эксплуатации поселков, повышенные требования к юридической подоплеке сделок. Загородная недвижимость продолжает оставаться выгодным объектом для инвестиций, поскольку цены на высоколиквидные объекты растут, что делает их еще более привлекательными для вложения денежных средств с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду.
По мере насыщения рынок загородной недвижимости становится все более дифференцированным. Чем дальше, тем утонченнее и специфичнее оказываются вкусы покупателей, а предложения застройщика разнообразнее. В загородном ассортименте можно найти все: и землю без подряда, и дом в большом поселке, выполненный в рамках единой концепции, и шедевр архитектуры, созданный по личному проекту собственника.

В роли точечных застройщиков, как правило, выступают небольшие компании или отдельные люди. В 80% случаев это бизнесмены, чья основная сфера деятельности не связана с возведением домов или их продажей. Таким образом, для них загородная недвижимость дополнительный инструмент, позволяющий диверсифицировать свой бизнес, снизить риски инвестиций и получить дополнительный (к тому же достаточно приличный) доход.

Прицельный бизнес
Это своего рода мелкооптовый игрок, предлагающий рынку качественный продукт, но небольшими партиями. Опт может включать в себя несколько (не более шести) интересных земельных участков с особняками, чаще всего построенными под ключ. Такие дома предназначены для свободной продажи или сделаны под заказ.

Разница в затратах сил и средств ощущается по многим параметрам. Скажем, большой застройщик тщательно изучает рынок, потребительские предпочтения, существующие концепции и цены. В его правилах проведение массированных маркетинговых исследований, а стало быть, наличие солидного штата консультантов аналитиков, оценщиков, рекламных агентов. Точечный застройщик предварительными расчетами озабочен не менее. Однако инструменты анализа использует несколько иные. Его главный информационный источник брокеры, продающие дорогую недвижимость. Те люди, что непосредственным образом ежедневно общаются с покупателями, а потому не просто знают их чаяния и надежды, а умеют предчувствовать будущие изменения и тенденции. Поскольку брокеры люди прагматичные и просто так искренней информацией не делятся, приходится искать особые к ним входы-выходы. Способов два. Первый раскрыть объект до изнанки, честно и без тайн, попросить у брокера консультацию, а взамен обещать эксклюзивные условия на этапе продажи будущих объектов. Второй прикинуться клиентом, ищущим подходящий домик за несколько миллионов долларов, изо всех сил капризничать и пытаться вытащить брокера на максимальное число показов, раскрутив его на внушительные объемы устной аналитики. К великому сожалению риэлторов количество таких подставных клиентов достаточно ощутимо.

Точечный застройщик (он же инвестор) крайне внимательно и осторожно выбирает земельный участок. Его прогнозируемый доход очень жестко привязан к природным характеристикам места застройки и качеству строительства. Вытянуть не совсем удачный проект фишками-выручалками, которые есть в арсенале любого крупного девелопера (например, развитая инфраструктура, громкое имя архитектора, яркая рекламная кампания и проч.), небольшому инвестору не по силам. Потому единственное решение строгий отбор правильного места и грамотное позиционирование проекта.

В узком кругу
Крупная девелоперская компания с многолетней репутацией на рынке, имея лишь земельный участок без коммуникаций и проект поселка, уже на этой стадии начинает продажи. Продает контракт, по сути обещание через какое-то время построить поселок. Для игроков-монстров это позволительно: громкое имя, бренд, безупречная репутация нематериальные активы, имеющие для клиента огромное значение.

Скрупулезность в предварительном изучении рынка обеспечивает точечному застройщику главное конкурентное преимущество гибкость. Это важно при личной кровной заинтересованности она всегда заставляет держать руку на пульсе, чутко улавливать изменения потребительских предпочтений. Небольшие объемы работ позволяют гибко реагировать на рыночные изменения, своевременно обновляя проект, быстро перестраивая его концепцию под интересы клиента. Потому точечному застройщику, как правило, и удаются очень интересные решения и идеи.

И дома они возводят в индивидуальном стиле, избегая подражания или тиражирования расхожих архитектурных концепций. Ключевое требование в рамках данного подхода эксклюзивность проекта. Это и понятно: покупатель таких домов в подавляющем числе случаев человек искушенный. Он много ездит по Европе и Америке, потому хорошо представляет, чем отличается настоящий дом от подделки, бутафории. Он уже успел пожить в подмосковном особняке потому в полном объеме познакомился не только с прелестями природного окружения, но и с проблемами, связанными с эксплуатацией загородного дома. К вопросу приобретения жилья подходит крайне обстоятельно, привлекая квалифицированных экспертов. Покупатель дорогого дома уже умеет задавать продавцу, экспертам правильные, нужные вопросы и требовать развернутых ответов и убедительных аргументов. Вот и выходит: просто построить дом мало. Нужен уникальный проект, качество исполнения которого должно максимально строго соответствовать техническим нормам и требованиям времени.

С точечными застройщиками все по-другому. Они известны лишь в узком кругу состоятельных людей, им недоступны массы, средства на раскрутку и PR не предусматриваются. Потому продажи выстраиваются исключительно по закрытым каналам: среди знакомых, коллег и друзей либо с помощью статусных риэлторских компаний.

Точечные застройщики строят мало. Тому есть несколько причин. В первую очередь, это высокий уровень притязательности состоятельных покупателей. Клиент дорогого жилья становится крайне разборчивым. Его предпочтения динамично меняются. Потому, предлагая готовый (с отделкой и интерьером) дом, застройщик всегда рискует не попасть в потребительские ожидания. В подобных условиях рост объемов элитного строительства провоцирует ощутимое увеличение рисков. Не все застройщики готовы с ними мириться. Вторая причина малых объемов очевидный дефицит квалифицированных специалистов, начиная от архитекторов и заканчивая рабочими строительных специальностей. В условиях растущего рынка стоимость услуг профессионалов ощутимо высока. Нанять каких-нибудь строителей не позволяет статус застройки. Добавьте к перечисленным причинам еще проблему некачественных строительных материалов и картина окажется максимально наглядной. Обеспечить серьезный контроль всех материалов (бетон, кирпич, раствор и пр.), отсечь низкокачественные подделки процедура довольно сложная. Ее реально организовать при строительстве 4 5 домов переварить более крупные объемы можно, но уже рискованно.

Необходимо отметить, что индивидуальные застройщики, как правило, работают на одном-двух направлениях, редко переходят на другие. Исторически сложилось, что в основном точечные застройщики сосредоточены на Рублево-Успенском шоссе. Там большое количество ярких индивидуальных домов. Хотя сейчас этот бизнес процветает, и небольшие компании выходят на другие направления, отмечает Анатолий Балашов, руководитель Департамента загородного жилья компании Krsanova Realty.

С такими проектами работать приятно, говорит Максим Сухарьков, управляющий партнер компании Soho Realty. Они интересны, оригинальны, обладают внутренней аурой и ощутимым обаянием. Именно такие дома мы показываем самым статусным своим клиентам.

Главное работая с дорогой недвижимостью, застройщик всегда помнит о том, что массовость и тиражирование в данном случае недопустимы. Каждый проект слишком индивидуален. Подражание провоцирует своего рода инфляцию стиля, обесценивание идеи проекта. Потому, возводя новый дом, приходится выдумывать концепцию заново, иногда даже изобретая колесо: по-прежнему круглое, но с уникальными особенностями из современных материалов, с изумительной ковкой, великолепной отделкой, гармонирующее с окружающим ландшафтом.

Застройщик Правильная Строительная Компания (ПСК) АЗиЯ предложил ряд уникальных особенностей, своего рода инноваций. Таких как, например, всефасадность дома. Если обычно архитектор подробно разрабатывает только главный фасад, а прочие остаются рядовыми и однотипными, то в данном случае каждая сторона здания не похожа на все другие и может быть названа главной. Сложные и насыщенные фасадные элементы разработаны и изготовлены специально для этого сооружения. Их монтаж занял полгода, по времени работ этот процесс сопоставим с возведением коробки дома.

Правильный во всех отношениях дом
Достойные предложения от точечных застройщиков поступают постоянно. К числу таких сегодня относится, например, дом на Рублево-Успенском шоссе (в поселке Горки-8). Это большой 4-уровневый особняк площадью 860 кв.м. Ключевые отличия проекта высочайшее качество строительства, жесткое соблюдение всех технологических требований, огромное внимание к деталям.

По наблюдениям специалистов, данный застройщик тщательно контролировал ход строительства, осуществляя экспертизу всех входящих материалов с использованием лабораторного оборудования. Все технологические процессы (в том числе и скрытые) были зафиксированы на пленку. Для чего такая хронология? Подробный фотоархив каждый раз передается покупателю дома по окончании строительства.

Примечательно, что в планировке особняка учитывали требования фэн-шуй. Например, в каждой спальне изголовье кровати располагается у глухой, без окон, части стены. За ней нет ни ванной, ни туалета. То есть все помещения располагаются там, где это необходимо проживающим в доме, а не там, где удобно строителям. Например, обычно все санузлы на разных уровнях стараются привести к минимальному количеству стояков или даже к одному. В случае неисправности системы подобное решение резко ограничивает пропускную способность дома. В данном доме такая опасность просто исключена.

Автор этих строк удивился, что застройщик сознательно отказывается от строительства в зимний период. К чему такие простои? Главный аргумент: материалы и добавки для зимних работ, несмотря на обещания производителей, на деле эффективны не на 100%, не обеспечивают должного качества. Такой подход, безусловно, ощутимо увеличивает срок возведения дома (примерно в два раза). Зато позволяет быть уверенным в его надежности. Как и внушительный список научных, проектных организаций, известных компаний, фирм-производителей, участвовавших в реализации проекта.

Ну а будущий новосел не без интереса отнесется к ряду особенностей своего жилья, к тому, что, допустим, в основание въездной площадки под гранитную брусчатку на песчаную подушку вместо обычной бетонной заливки были уложены аэродромные плиты. Такая площадка никогда не просядет под тяжелыми лимузинами и внедорожниками.

От первой звезды
Все риэлторы ждут объекты успешных застройщиков с нетерпением и тут же размещают их в своей рекламе, так как все они наперечет, подытоживает тему Наталья Петшик, начальник отдела по работе с недвижимостью компании ТЕРРА-недвижимость. Мы знаем застройщиков, которые начинали со строительства дома для себя, а потом продавали его из любопытства. Так появлялись звезды, чьи коттеджи впоследствии находили своих покупателей еще до того момента, когда начиналось строительство. Тут уж срабатывал закон сарафанного радио. Особое, любовное отношение к делу частных инвесторов-застройщиков позволяет от проекта к проекту совершенствовать загородное жилье, внедрять новые идеи, при этом четко придерживаться вкусов покупателей и предсказывать тенденции.

Все перечисленные моменты, может быть, не столь глобальны. Однако из таких мелочей и складывается понятие качественное строительство. У будущего владельца возводимого дома уж точно не возникнут вопросы относительно его эксплуатации. Тем более что срок гарантии на строительную часть полвека, а бесплатное сервисное обслуживание осуществляется в течение пять лет.

По информации некоторых специалистов, чем большую долю прибыли им приносит строительный бизнес, тем ближе они перемещаются к своим объектам. Сразу несколько из них, в частности, собираются обосноваться в строящихся бизнес-центрах в Усово и в Жуковке

Очень важное достоинство застройщиков, работающих в самом дорогом сегменте, это то, что они в меньшей степени реализуют себя, личные фантазии через свои проекты, а больше ориентированы на потребности покупателей. При этом элемент творчества, разумеется, сохраняется. Немаловажный факт: рентабельность бизнеса частных застройщиков в зависимости от срока продажи конкретного объекта доходит до 30 70%.

Полгода назад умер отец, проживавший с другой семьей. Кроме меня в наследниках его жена и двое детей. У отца была недвижимость - две квартиры. Я уже заявила о своих наследственных правах. Что мне положено по закону? В каком виде я получу наследство: в денежном выражении или в долях квартир?

Для нас всегда был актуальным вопрос: "А как я могу передать (завещать) свое имущество своим родным и близким, чтобы они его получили после моей смерти?" Каждый, кто задавался подобным вопросом, понимал, что существует довольно много тонкостей. Принятие третьей части Гражданского кодекса еще больше усложнило дело. Количество очередей наследников резко увеличилось, да и остальные вопросы, связанные с оформлением завещания и наследства, стали решаться иначе. Иногда возникают вопросы у наследников: "Наследство получил, а что я могу с ним сделать?" На подобные вопросы читателей М2 ответит юрист.

В том случае, если у Вашего отца не было оформлено завещание, наследование его имущества происходит в соответствии с нормами ГК. Так, ст. 1142 ГК РФ определяет, что к наследникам первой очереди относятся дети, супруг и родители наследодателя. Исходя из вашего письма вдова Вашего отца, его дети от второго брака и Вы являетесь наследниками первой очереди. Каждый из Вас должен получить по 25% от имущества.

Наталья Орехова, Москва

У меня в декабре прошлого года умерла бабушка, оставив мне по завещанию свою квартиру, в которой я был прописан на момент смерти и в которой я прописан до сих пор. Теперь мне нужно все то, что связано с квартирой, переоформить на свое имя. И в первую очередь саму квартиру. Не подскажете, в каких организациях это делается и какие сроки установлены для того, чтобы вступить в наследство?

Вы получите наследство в долях квартир. Однако если захотите продать свою часть квартиры, то сначала должны предложить купить ее остальным наследникам, поскольку они также являются собственниками квартир (правило об общей собственности). В том случае, если они откажутся покупать Вашу долю в квартирах, можете продать ее посторонним лицам.

В ст. 1154 ГК РФ установлен шестимесячный срок вступления в наследство со дня его открытия. В том случае, если наследник пропустил указанный срок по уважительным причинам, он имеет право подать заявление в суд с просьбой о восстановлении срока принятия наследства. Вместе с тем наследник обязан будет доказать, что он либо не мог принять наследство, либо не знал о нем.

Дмитрий Тихонов, Железнодорожный

Для начала попробуйте обратиться к нотариусу по месту открытия наследства и попросите его предоставить свидетельство о праве на наследство. Затем потребуется переоформить право собственности на квартиру в регистрационной палате.

Наследник может принять наследство путем совершения определенных действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства. К таким действиям, например, относятся: вступление во владение или в управление наследственным имуществом; принятие мер по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц, произведение за свой счет расходов на содержание наследственного имущества. В ГК нет полного (закрытого) перечня действий, подтверждающих фактическое вступление в наследство, это позволяет наследнику доказывать свои права на наследуемое имущество, мотивируя свои притязания тем, что он уже фактически принял наследство.

Ольга Мирумова, Москва

Есть частный жилой дом с землей и еще отдельный участок земли (у них разные кадастровые номера). В доме проживала бабушка и прописан ее младший сын. Бабушка при жизни сделала завещание: "Дом и все имущество завещаю сыну и внучке в равных долях каждому, и участок земли, на котором расположен дом, и еще отдельный участок также завещаю сыну и внучке в равных долях". Затем бабушка продает, а внучка покупает по договору купли-продажи у бабушки 1/2 дома и 4/5 доли земли от участка, где расположен дом. Документы зарегистрированы в регистрационной палате. Вопрос такой: что принадлежит внучке после смерти бабушки?

Наиболее целесообразно будет выкупить у второго наследника ту часть имущества, которая перейдет к нему по завещанию. Это позволит внучке стать владелицей всего имущества.

Если после купли-продажи части дома и участка завещание не было изменено, то внучка будет наследовать на условиях, определенных в завещании. Вместе с тем второй наследник может выдвинуть определенные возражения. Например, он может обратиться в суд и заявить, что завещание надо признать недействительным, поскольку в завещании использованы термины "дом" и "участок", а не "часть дома" и "часть участка". В случае отмены завещания внучка не получит ничего. Однако она может сослаться на ч. 1 ст. 1112 ГК РФ, в которой определено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства (т. е. на день смерти) вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Основываясь на вышеуказанной норме, можно утверждать, что завещание недействительно только в определенной части и его условия будут применяться к имуществу, оставшемуся на день смерти бабушки. Если внучке удастся убедить суд в своей правоте - она получит в качестве наследницы половину от оставшейся части дома и половину от оставшейся 1/5 земельного участка.

Лидия Иванова, Подольск

В наследство от родителей, после их смерти, нам с сестрой досталась двухкомнатная квартира. Мы являемся наследниками в равных долях. Могу ли я прописать на свою половину квартиры свою дочь?

Нормальные герои
Всегда идут в обход заказчики дороги ГУ Дирекция по строительству транспортного обхода города Санкт-Петербург Федерального дорожного агентства (ДСТО). Прикольцованным субъектам надо как следует уяснить, что у федерации - конкретная цель: связать центральную Россию с северо-западом, минуя Петербург. При этом каждая развязка и съезд со скоростной магистрали внутрь или наружу кольца есть отвлечение от главной цели, что на языке ревизоров может называться нецелевым расходованием федеральных средств и, строго говоря, наказуемо. Поэтому заказчик должен как закон чтить проект, хотя он переменчив в меру щедрости бюджета. В трудные времена проект был изрядно секвестирован за счет нескольких развязок, а сейчас денег на стройку века родина не жалеет. Недавно директор ДСТО Борис Мурашов заявил, что проект всего кольца с учетом норм и секвестра, наконец, готов (на шестом году строительства), и менять его дело хлопотное. Впервые названа стоимость дороги в текущих ценах 128 млрд руб.

Вы можете прописать дочь на свою половину квартиры даже в том случае, если сестра не даст на это своего согласия, поскольку являетесь собственником части квартиры. Вместе с тем сестра может требовать от Вас согласования прописки дочери на том основании, что квартира находится в общей собственности (у Вас и Вашей сестры). Также она вправе потребовать разменять эту двухкомнатную квартиру на две однокомнатные. Впрочем, такое право есть и у Вас.
Кольцевая автомагистраль, первая и единственная объездная дорога Северной столицы, призвана спасти город от разрушения транзитным трафиком. КАД не только определяет судьбу мегаполиса на пути континентального девятого интермодального коридора, но и в огромной мере влияет на развитие окрестных территорий. Два соседних субъекта федерации Петербург и Ленобласть накрепко окольцованы КАД, которая даже в нынешнем состоянии полуфабриката выступает мощным фактором развития обеих экономик.

В реальности сегодня, по словам заместителя директора ДСТО Вячеслава Петушенко, КАД представляет из себя новостройку длиной 116 км с участками разной степени готовности. Эксплуатируются два участка общей протяженностью 66 км: первая очередь 23,5 км от Горской до Приозерского шоссе, сданная полтора года назад, и восточное полукольцо 42,5 км до Московского шоссе. Из них на полное развитие (до 8 полос движения) построен 51 км. Сейчас нужно расширить 15,3 км первой очереди, где мы построили по две полосы в обоих направлениях, закончить уже в этом году вантовый мост, а потом - Муринскую развязку. Тогда в 2008 г., если ничего не произойдет, восточное полукольцо будет полностью завершено, - надеется г-н Петушенко.

Для Росавтодора петербургская КАД - это просто дорога первой категории, на которой полагается устраивать развязки не чаще, чем через пять километров. Городу и особенно области этого явно мало, да и транзитное значение скоростного автобана подрывается пятничными пробками. Пока вдоль по Питерской не разгонишься: даже сданные в эксплуатацию участки всего лишь полуфабрикат полукольца, весьма далекий от проектных показателей.

Последняя нехорошая цифра и портит всю картину. Городу остается решать проблему связи автобана с улично-дорожной сетью силами Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству. Областное правительство пытается переложить задачу на федеральный бюджет, направив Росавтодору просьбу включить в проект еще пять развязок. По мнению Владимира Рыбальченко, генерального директора компании КАД-Ленобласть, как минимум три из них имеют шансы на воплощение: перекресток с дорогой на Новосергиевку-Кудрово, на продолжении Гражданского проспекта и путепровод на Порошкино.

Западное полукольцо КАД от Московского шоссе до станции Бронка разбито на два участка. Первый (14,4 км) до Нарвского шоссе уже проложен и будет сдан в эксплуатацию этом году, правда, только 4 км между Московским и Пулковским шоссе на всю ширину. Последний кусок (36 км) до Бронки выставлен на генподрядный конкурс, при удачном окончании которого, с мая начнутся работы. Сквозное движение от северного берега залива до южного должно быть открыто в 2009 г., а еще через три года строительство полностью завершат. Искусственных сооружений, кроме уникального для России вантового моста (1,5 км с подъездами) на кольцевой насчитывают более полусотни, включая путепроводы, эстакады, тоннель в Мурино и 13 развязок.

Пенсионеры на большой дороге
Тормозят стройку два обстоятельства: неритмичное финансирование и проблемы расселения. Борис Мурашов сетует, что из года в год поступление средств запаздывает на несколько месяцев, и вынужденные простои в общей сложности составили не меньше полутора лет.

Но Борис Мурашов обнадеживать не уполномочен: Осуществленное нами в рамках проекта - это все. Мы сами недовольны, например, развязкой с проспектом Культуры. А в район Ржевка-Пороховые вообще съехать с кольцевой нельзя. Но и проектировщиков он не осуждает, вспоминая эйфорию начала пути, когда казалось, что такую дорогу можно построить за три года и за 20 млрд руб. Некоторые улучшения ДСТО сделает за счет экономии: еще один съезд на Московской развязке и, возможно, дополнительный свободный выезд из аэропорта на Пулковской. Признавая, что часть развязок уже требуют модернизации, г-н Мурашов подчеркивает, что федеральный орган обеспечивает только транспортный коридор, а остальное - это уже проблемы города или области.

С квартирами тоже вышла незадача. Дирекция еще в 2005 г. выплатила городу деньги за все жилье соцнайма, взяв на себя выкуп 132 приватизированных квартир. Однако когда распоследняя хрущовка подорожала вдвое, расселяться по нормам стало невыгодно, и в собственность перешли еще 108 квартир. Рыночная стоимость выкупаемого жилья, например, в районе Запорожской улицы составляет $2,5-3 тыс./кв.м есть за что хлопотать. Честно говоря, теперь мы с петербургской администрацией не знаем, куда двигаться дальше, поскольку город их расселить не может, а мы не имеем права платить дважды. Я полагаю, в ближайшее время этот вопрос будет решен через договор мены, - пояснил г-н Мурашов.

Развязку подключения к Западному скоростному диаметру строители завершат не вовремя, поскольку на их пути стоят три ведомственных садоводства и товарищество Пенсионеры Ленинского района. Предлагаемые суммы компенсаций от 600 до 900 тыс. руб. за участок с постройками и посадками некоторых садоводов не устраивают. Они уверяют, что за такую сумму аналогичную фазенду уже не купить. Поэтому дирекция предлагает взамен участки с новыми домиками и подъездными путями неподалеку от трассы. Борис Мурашов уверен, что даже с пересадкой любимых яблонь на новое место дирекция уложится в сумму оценки.

Придорожные пасторали
Земли вокруг кольцевой немерено, но свободных участков вокруг восточного полукольца, как уверяют специалисты, уже нет. Ситуация кажется странной, что называется, не верь глазам своим, но имеет объяснение. Пустыри и унылое редколесье за обочиной примерно на четверть Ржевский полигон, остальное - муниципальные земли в границах поселений, а также сельхозугодья в частной и общедолевой собственности. Переговоров с военными КАД-Ленобласть не ведет: Это бесполезно, у них профессия родину защищать, и в девелопменте они ничего не смыслят, но компания внятно претендует на управление землями после демилитаризации.

Для инвесторов придорожная полоса 150 м от бровки дороги, как медом намазана. Хотя это не только экологический разрыв, но и земельный резерв для расширения магистрали, многие стремятся строить здесь капитальные сооружения. Если завтра понадобится 20 полос, все построенное придется ломать, да и для санитарных зон предписан специальный режим содержания. Борис Мурашов так комментирует ситуацию: Поджимаясь к дороге, инвесторы рискуют, но пока непонятно чем. Законодательство в этой сфере несовершенно, поскольку сегодня, к сожалению, нет закона о дорогах. Сейчас понятие придорожное полоса только обязывает инвестора согласовывать с нами, что можно строить, а что нельзя.

Вообще в этом вопросе у областных деятелей налицо существенные разногласия. Губернатор Ленобласти Валерий Сердюков не раз публично заявлял, что все придорожные угодья будут беспрепятственно переводиться в более удобные для рыночного использования категории, поскольку вырастить на них что-либо съедобное все равно нельзя. Он считает более уместными логопарки, торговые комплексы и промышленные предприятия. Однако, главный архитектор области Валерий Ким и менеджмент КАД-Ленобласть не видят путей законного упрощения процедур.

Сейчас любому инвестору приходится торговаться с собственниками либо покупать участки на аукционах. В числе самых крупных землевладельцев - компании Агроинвест, Евроинвест, фонд Бугры, совхозы Приневский и Ручьи. Правда, около 500 га сельскохозяйственных земель уже переведены в другую категорию под конкретные проекты посредством компании КАД-Ленобласть, которая по госконтракту с областным Комитетом по архитектуре и градостроительству управляет территориями вокруг восточного полукольца. Компания полгода назад рассчиталась со всеми пайщиками и переводить новые участки не спешит.

Кадастровая стоимость не должна превышать среднюю по району больше, чем на 50%, иначе участок не застраивается ни при каких обстоятельствах. КАД-Ленобласть вообще не переводит земли, пока не появится конкретный инвестпроект, и запускает процедуру только при старте строительства. Никто из чиновников не берется оценить, сколько придорожной земли в той или иной форме скуплено с целью перепродажи после перевода. Вот такая пачка заявок, - и больше никакой информации.

По словам Владимира Рыбальченко, схема функционального зонирования всей управляемой территории еще три года назад утверждена областным правительством. А г-н Ким уверяет: Сегодня практически не осталось ни одного свободного участка. Все уже разобрано, причем, под те функции, которые мы разработали. Это говорит о том, что мы вели себя очень правильно. Если процесс пойдет бесконтрольно, это может привести к тому, что область, как субъект федерации, потеряет критическую массу сельхозугодий и окажется на грани экономической безопасности. Чтобы такого не произошло, руководство муниципалитетов и отраслевые звенья правительства отслеживают перевод сельскохозяйственных земель под иные цели. Под строительство отводится не более 10% площадей, которые в конечном итоге и будут переведены в новый статус. А как только этот лимит будет выбран, вообще никто ничего не получит, - утверждает один из руководителей компании.

Бизнес у автострады
Честно говоря, не сторонник колец. Думаю, новая кольцевая в обозримом будущем вряд ли понадобится, - заявил Борис Мурашов. Строительством КАД, ЗСД и скоростной магистрали между двумя столицами дорожные стройки века, похоже, ограничатся. Еще одна областная зона инвестиционной активности бетонное кольцо пролегает на изрядном расстоянии от мегаполиса, так что ценнее КАД в ближайшее время ничего не предвидится. По оценке Владимира Рыбальченко, инвестиции в придорожный бизнес составят не менее $3 млрд еще до окончания строительства.

Для перевода мало заявить город-сад, силиконовую долину или макаронную фабрику на фермерских землях. Надо позаботиться об инженерных сетях и дорогах, получить техусловия, по заказу волости разработать генплан и придать ему законную силу распоряжением правительства. Все эти хлопоты и есть основное поприще компании КАД-Ленобласть плюс эксклюзивное право на инженерную подготовку территорий. Поэтому реального упрощения процедур не предвидится. А сельскохозяйственные земли, используемые не по назначению, по словам Валерия Кима, могут и изъять: Механизм есть.

Сложившийся уровень рыночных цен придорожных земель Владимир Рыбальченко определить затруднился: очень большой разброс в зависимости от назначения участка. Дороже всего продается земля под заправки, которых на восточном полукольце запланировано всего четыре. Под логистку стоимость земли в зависимости от близости развязки составляет $40-80/кв.м.

На восточном полукольце - три крупные зоны развития: северный район от Парголово до Мурино, селитебно-рекреационная зона Суоранда-Орово за станцией Янино-2 и полоса от Заневки до вантового моста, включающая жилой район Кудрово, логистическую зону и Европарк. Изначально особо привлекательны участки у двух развязок: на пересечениях с проспектом Энгельса и с Мурманским шоссе. Возведенные здесь торговые комплексы МЕГА выступают мощными локомотивами дальнейшего развития. Впрочем, автодилеры выходят на большую дорогу независимо от остальной торговли. В Буграх у развязки с Приозерским шоссе на 20 га проектируются автоцентры Капитал-авто (Chevrolet, инвестиции - $25 млн), Авто-Инвест (Ford, $10 млн) и Петровский автоцентр (Renault, $5,5 млн) - всего в этой зоне уже 14 собственников, а близ Кудрово на 12 га разместятся мультибрендовый центр Атлант-М Балтика (Chevrolet, Opel и Saab) и автосалон Honda. По словам г-на Рыбальченко, общий объем заявленных инвестиций, не считая крупных жилмассивов, превышает $600 млн.

Каннский экспонат прошлого года, проект ярмарочного комплекса для торговли сельхозпродукцией, пока не нашел серьезного инвестора, а итальянский проект Невский Колизей стоимостью 100 млн евро, по данным Валерия Кима, уже нынешней весной начнет воплощаться в натуре.

По данным КУГИ Ленобласти на стоимости муниципальных участков заметно сказывается их инженерная подготовленность. Например, цена квадратного метра в Уткиной заводи только от получения техусловий, еще до строительства сетей, подскочила втрое: с $15-17 до $45 за квадрат. У Парголово на территории в 100 га планируется разместить два торгово-развлекательных центра и несколько складских терминалов.

Жилье не ниже городского
По словам Валерия Кима, проезжая по кольцевой, мы увидим с обеих сторон вполне урбанизированный ландшафт. По Концепции градостроительного развития судьба многоэтажных жилых районов уготована Новодевяткино, Мурино, Кудрово и Сертолово.

Кроме того, южнее города-спутника Кудрово уже строится крупный офисно-складской комплекс и обширные территории неподалеку от вантового моста отводятся под амбициозный проект Европарка, еще не нашедший стратегического инвестора.

Пока неясно, партнерами, соинвесторами или самостоятельными застройщиками выступят в Кудрово компании Отделстрой и Строительный трест, которые заявили намерение за 10 лет построить жилой комплекс стоимостью $1,15 млрд на 1 млн кв.м жилья экономкласса.

Дождавшись своего звездного часа, Кудрово вознесется выше всех: до 40 этажей. Во всяком случае, четыре огромных башни предусмотрены проектом на фоне остальной застройки высотой 25 этажей. Компания СВП-Инвест, выкупив у Агроинвеста 94 га, приступило к строительству жилого массива с объемом инвестиций в $1,5 млрд и совокупной площадью - около 2 млн кв.м. Инженерная подготовка района потребует 8 лет и $150-200 млн. В планах РАО ЕЭС построить здесь подстанцию мощностью 250 МВт, чего хватит и Веселому поселку, и его рослому спутнику.

Бросок на юго-запад
Схема функционального зонирования земель вдоль южного полукольца КАД в границах Ломоносовского района тоже давно готова. У развязок определены зоны промышленности, логистики и придорожного сервиса. Что касается строительства жилья, то конкретные площадки в Ленобласти предъявлены инвесторам новым справочником к нацпроекту Доступное жилье. Наиболее интересные пятна в зоне влияния кольцевой располагаются в поселках Пеники, Разбегаево, Горбунки, Новоселье и Аннино, где возможно строительство жилья разной этажности.

Кольцевая стимулирует развитие Всеволожска не меньше, чем идея наделить этот город функциями столицы Ленобласти. Наиболее активно застраивается новыми кварталами комфортабельный микрорайон Южный. Застройку жилмассива на 25 тыс. человек ведут Невская строительная компания, Стройинтекс и Балтийская корпорация, обещая до 2008 г. построить 222 тыс. кв.м жилья. Высокоплотным станет и поселок Новодевяткино, где на площади застройки около 150 га, планируется до 2 млн. жилых квадратов.



Главная --> Публикации