Главная --> Публикации --> Городу — земля, москвичам — компенсация Дефицитные офисы История от психолога: наследство как тяжкий груз Регистрация прав в сделках с ипотекой: важные детали “базэл” вложит $2 млрд к олимпиаде в сочи

Основанием для такого невеселого предположения стало заявление мэрии об увеличении доли муниципального жилья в общем объеме жилплощади: она вырастет на 24% - с 1,8 млн. кв. м до 2,3 млн. кв. м. Это значит, что практически половина всех новостроек (так, в планах на 2007 год - возведение 4,8 млн. м2) будет изыматься с рынка и передаваться для нужд очередников и льготников столицы.

Чтобы купить и содержать квартиру в Москве, сейчас выгоднее стать воином запаса, многодетной матерью или просто малоимущим гражданином со столичной пропиской. Гражданам, не входящим в указанные категории и не имеющим отношения к управлению нефтяными скважинами, приобрести квартиру станет практически невозможно.

Вытеснение коммерческого жилья за счет социального - всего лишь один шаг в цепочке мероприятий, направленных на ограничение потока иногородних граждан в столицу. При всей внешней неприглядности данной задачи основания для ее постановки есть. Москва сегодня приближается к максимальному показателю физической наполненности мегаполиса жителями. Об этом свидетельствуют и чрезмерная загруженность дорог, и жесткая конкуренция между покупателями на рынке жилья, что, по официальному заявлению чиновников, является главным стимулом для роста цен на квадратные метры. Впрочем, это процесс, характерный для всех крупных мировых столиц.

Нетрудно догадаться, что полученный таким образом дефицит предложения вызовет резкий скачок цен. Основной удар придется на сегмент рынка, который сегодня включает так называемое доступное жилье - панельные новостройки. Именно они попадут под социальную раздачу, соответственно их в коммерческую продажу поступит еще меньше, чем в прошлом году. А ведь для большинства потенциальных покупателей жилья типовая панелька - чуть ли не единственная возможность решить свой жилищный вопрос.

Какой процент доступного жилья исчезнет с рынка еще и по этой программе, пока непонятно. Но очевидно: после выполнения всех социальных задач квартиры в панельках, чудом попавшие в коммерческую продажу, будут мгновенно сметаться покупателями, причем по цене продавца. То есть по любой. Это сегодня $5 тыс. за квадрат в типовом панельном доме кажется абсурдом, но ведь всего полгода назад мало кто верил, что панель будет раскупаться по цене в $4 тыс. за м

Недавно Правительство Москвы одобрило жилищную программу Москвичам - доступное жилье, рассчитанную на 2007 - 2009 годы. Программа, в частности, предполагает введение ряда протекционных мер для столичных жителей, желающих приобрести жилье. В частности, это разработка специального инвестиционного контракта для застройки специально для москвичей. Один из вариантов контракта выглядит следующим образом: инвестор получает право на возведение дома только в том случае, если он зарезервирует для покупателей с постоянной московской регистрацией до 80% площадей, причем по фиксированным ценам, закрепленным в контракте. Система резервирования будет касаться опять-таки только недорогих (читай панельных) квартир.

Налоговые инициативы
Следующая инициатива, способная спровоцировать начало нового этапа роста цен на жилье, связана с разработкой общероссийского закона о едином налоге на недвижимость.



Хотя сроки введения налога отодвинуты на 2010 год, тревога, грозящая паникой, уже началась. Мало кто верит утверждениям разработчиков закона, что новый рыночный налог непосредственно затронет лишь обеспеченных и богатых собственников жилья, а социально незащищенные слои населения вообще будут освобождены от уплаты.

Предполагается, что он будет рассчитываться, исходя из рыночной стоимости жилья. Вначале предстоит провести массовую оценку жилья для определения этой самой рыночной стоимости и на ее основе составить единый кадастр недвижимости. Как говорят в Минфине, налоговая ставка может составить от 0,01 до 0,05% (для справки: на сегодня этот показатель колеблется в пределах от 0,1 до 2% и рассчитывается по стоимости БТИ). Налог будет дифференцирован по типу жилья, также будет введен социальный минимум, свободный от налогообложения.

Особенно неприятно то, что ставки налога (в денежном своем выражении) могут быть впоследствии пересмотрены. Ведь если они будут привязаны к рыночной стоимости, а она у нас растет то на 50% в год, а то и на все 80%, где гарантия, что через пару лет не будет создан новый кадастр с новыми цифрами?

Тревогу нагнетает отсутствие четкой информации: каким именно квартирам, в каких дома и районах грозит максимальное налогообложение?! До тех пор пока не будет составлен кадастр, каждый собственник, по привычке готовясь к худшему, будет примерять к своему жилью верхнюю ставку. Потенциальный покупатель квартиры будет теперь думать не только о том, как собрать деньги на приобретение жилья, но и о том, сможет ли он впоследствии его содержать.

Передышкой нужно воспользоваться
Сегодня, пока рынок переваривает нововведения, нужно четко понимать, что означает стагнация, о которой так часто пишут аналитики. Да, средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве с начала года практически не изменилась: в сегменте новостроек ее прирост зафиксирован на уровне 0,7%, средняя цена, по данным на март 2007 г., остановилась на уровне $3940 за новостройку и $4540 за вторичку.

Одно можно сказать наверняка: ставки налога на квадратный метр в панельных домах эконом-класса Москвы и тем более Подмосковья будут существенно ниже, чем в домах бизнес-класса, не говоря уж об элитке. Стандартный перечень критериев для выбора жилья (месторасположение, экология, планировка, цена) пополнится еще одним - уровнем налоговой ставки. При прочих равных условиях этот критерий перетягивает покупательский спрос в сторону жилья эконом-класса. Вот еще один источник для роста цен на многострадальное доступное жилье, ведь увеличение спроса неминуемо приводит и к росту стоимости.

А значит, сейчас ожидать падения цен - это наступать все на те же грабли. У рынка, к сожалению, пока нет ни малейших причин для того, чтобы стать рынком покупателя, а не продавца.
По данным Росстата, в первом квартале 2007 года в России построено 9,5 млн кв. м жилья это более чем в полтора раза больше, чем за соответствующий период 2006 года. Экономисты уверены, что Россия стоит на пороге инвестиционного и строительного бума. Строители напоминают, что и таких темпов роста мало, чтобы удовлетворить потребности в жилье. Впрочем, и те и другие допускают, что победная статистика строительной индустрии связана с нацпроектом Доступное жилье самые впечатляющие цифры роста достигались в регионах.

Вполне естественно, что после ценового скачка наступает стабилизационный период. По мнению одних аналитиков, он продлится до майских праздников, по мнению других, - до осени. Впоследствии же все ожидают возобновления роста цен. Стоит только запустить на полную мощность все новые социальные программы, а потом и заработать налоговому механизму, как ситуация резко изменится. Текущую картину на рынке жилья эксперты склонны сравнивать с периодом стагнации 2004 года, когда мы все благодушно наблюдали ценовое затишье, надеясь, что оно навсегда. Не вышло!

Отчасти такие высокие темпы роста связаны с необычной сезонностью: зима-2006 была очень холодной, многие стройки встали, соответственно, спад в строительстве был глубже, чем обычно, а в 2007 году все было с точностью до наоборот. Впрочем, опрошенные Ъ экономисты указывают, что только удачным стечением погодных обстоятельств объяснить всплеск в строительстве нельзя. И Юлия Цепляева из ING Russia, и Ярослав Лисоволик из Deutsche UFG уверены, что речь идет о начале инвестиционного бума (подробнее см. Ъ от 18 марта). По данным Росстата инвестиции в основной капитал в январе марте выросли на 20,1% (2,7% за аналогичный период 2006 года и 13,7% за весь 2006 год).

Росстат опубликовал подробную информацию о строительстве жилья в январе марте 2007 года. Зафиксировано резкое ускорение ввода в эксплуатацию жилых домов: в первом квартале построено 101,5 тыс. квартир общей площадью 9,5 млн кв. м, это на 51,1% больше, чем в первом квартале 2006 года.

Впрочем, из материалов Росстата следует, что в региональном разрезе и абсолютные объемы строительства жилья, и темпы их роста крайне неоднородны. В аутсайдерах Ингушетия, где ввод жилья составил всего 1,3 тыс. кв. м, или 16,7% от уровня первого квартала 2006 года, и Ярославская область 16,3 тыс. кв. м (56%). А в некоторых регионах количество жилья выросло в разы и даже десятки раз, впрочем, как правило, при довольно низких объемах, где речь может идти об одном-двух введенных в эксплуатацию многоквартирных домах.

О том, какой мог бы быть рост после исключения фактора сезонности, можно судить по производству стройматериалов: кирпичей произведено 2,7 млрд штук (на 21,8% больше, чем в январе марте 2006 года), цемента 11 млн тонн (рост на 37%), железобетонных конструкций 6,2 млн кубометров (24,1%). Господин Лисоволик полагает, что в 2007 году именно стройиндустрия будет вытягивать за собой всю экономику.

Строители, опрошенные Ъ, сомневаются, что на успехах в строительстве успели сказаться принятые в связи реализацией президентского нацпроекта поправки в законодательство: многие из них либо еще не вступили в силу, либо только начинают реализовываться. Впрочем, замгендиректора компании Новая площадь Евгений Фетисов некоторую связь видит: Есть мнение, что многие регионы специально задерживали сдачу домов в четвертом квартале 2006 года, чтобы перенести их на начало 2007-го и получить возможность рапортовать о резком росте жилищного строительства и реализации нацпроекта 'Доступное жилье'.

А вот лидеры неизменны: в Москве и Московской области построено в сумме почти 2,3 млн кв. м, или 24% всего жилья в стране. В 2005 и 2006 годах доля центра была несколько ниже 22,8% и 22,4% соответственно. Впрочем, если в Москве ввод жилья в последние годы практически стагнирует в первом квартале 2007 года он вырос всего на 1,3%, то в Московской области идет впечатляющий рост в январе марте здесь построено в 2,1 раза больше, чем за соответствующий период 2006 года. Заметим, что если по стране в целом жилищное строительство еще не достигло уровня 1990 года, то столичный регион его давно перерос (см. график). В 2006 году в Москве и области построено почти в 2,5 раза больше жилья, чем в 1990 году.

Не успев завершить застройку микрорайонов в Нижнем и Кстове, компания Нижегородкапстрой, созданная московской группой СУ-155, решила построить коттеджный поселок в Кстовском районе. Инвестиции в проект оцениваются в $73,5 млн.

Впрочем, в этом случае говорить о начале бума в строительной отрасли пришлось бы уже в 2006 году по данным Росстата, рост в ней составил 15,2%. А гендиректор концерна Крост Алексей Добашин говорит, что в реальности рост строительства жилья не превысил 30%, причем в первую очередь благодаря индивидуальному жилищному строительству. Вместе с тем он отмечает, что в абсолютных цифрах увеличение несущественно: Чтобы удовлетворить потребности населения в жилье, нужен рост не на 50%, а не менее чем в пять раз.

Инвестиционный совет при губернаторе Нижегородской области 29 апреля одобрил проект строительства Нижегородкапстроем коттеджного VIP-поселка в Кстовском районе, сообщил Ведомостям главный архитектор области Олег Рыбин. Участок площадью 84 га вблизи села Безводное недалеко от Волги находится в собственности Нижегородкапстроя, рассказал пресс-секретарь компании Алексей Голубев.

Нижегородкапстрой основан в 2005 г. для строительства многоэтажных жилых комплексов на месте ветхого фонда. 25% акций компании принадлежит правительству Нижегородской области, 75% московской группе компаний СУ-155, которая занимается строительством и производством стройматериалов. На ее долю приходится более 20% московского рынка жилищного строительства. В 2005 г. финансовый оборот СУ-155 составил 67,127 млрд руб.

Руководитель проекта Национальная единая риэлторская сеть (НЕРС) Игорь Червяков полагает, что с учетом выделения около 30% поселка под места общего пользования на строительство коттеджей остается около 60 га. На этой площади можно разместить около 300 коттеджей бизнес-класса площадью 300-350 кв. м. Себестоимость строительства такого поселка при финансовых возможностях СУ-155 Червяков оценивает в $700 за 1 кв. м, а общую стоимость строительства в $73,5 млн. Скорее всего, Нижегородкапстрой застроит только одну-две улицы поселка, а остальные земли продаст для самостоятельной застройки, считает Червяков.

Подготовительные работы планируется начать в июне. Количество коттеджных поселков на этом участке и объем инвестиций Голубев сообщить отказался, сказав лишь, что проект коммерческий и продажами коттеджей будет заниматься сам Нижегородкапстрой или аффилированная с ним структура.

Кстовский район приглянулся для коттеджной застройки и другим крупным компаниям. Компания Русское поле, созданная летом 2006 г. топ-менеджерами ГК Северстальтранс, разрабатывает концепцию проекта строительства летнего коттеджного поселка в этом районе на участке площадью 500 га, сообщила Ведомостям пресс-секретарь Северстальтранса Анна Вострухова. Проект предполагает строительство элитного поселка и размещение на его территории гостиничного комплекса, чемпионского гольф-поля, ресторанов, магазинов.

Коттеджные поселки перспективное направление, которое в Нижегородской области пока только зарождается, говорит директор по продажам агентства недвижимости Адрес Елена Соловьева, поэтому неудивительно, что Нижегородкапстрой решил освоить и эту нишу.

Многие СМИ, становясь на платной основе рупором для выражения интересов определенных представителей рынка недвижимости, в значительной степени убедили нас в том, что риэлторское агентство (риэлтор) решают все жилищные проблемы раз и навсегда. Однако, к сожалению, это не так.

Нижегородкапстрой получил первые участки в 2006 г. Сейчас компания строит микрорайоны Щитковый в Кстове (более 8000 кв. м) и Печерская Гряда в Нижнем (свыше 100 000 кв. м). Этот микрорайон из восьми 17-этажных домов будет первым в городе с полностью сформированной социальной инфраструктурой, включая детский сад, спортивный комплекс, торговый центр и крытый паркинг. В этом году компания получила под застройку в городе участки еще для трех микрорайонов.
То, что практически любая сделка с недвижимостью требует профессионального подхода, сегодня понимают многие. Однако, обращаясь за помощью к риэлтору, большинство из нас ошибочно полагают, что им больше не о чем беспокоиться.

Продвинутые участники сделок с недвижимостью, не обладающие профессиональными навыками риэлторов, обращаются к последним за помощью. И это правильно. Поскольку чтобы подобрать подходящий вариант, проверить его юридическую чистоту, изучить всю документацию требуется немало времени и специфических навыков.

Известно не мало случаев, когда по истечении некоторого срока проведенная сделка признается судом недействительной (ничтожной). В результате и истец, и ответчик (а в ряде случаев даже целая цепочка, состоящая из нескольких продавцов и покупателей) несут огромные потери. Процедура возвращения денег и механизм обратного восстановления собственности зачастую почти не реальны. Приходится искать новые компромиссные варианты, а, следовательно, нести дополнительные расходы.

Ведущие агентства недвижимости, желая привлечь клиентов, с недавних пор стали предлагать всевозможные так называемые гарантийные обязательства или сертификаты, якобы обеспечивая 100%-ую гарантию по своим сделкам. На самом деле, если вчитаться в каждый из этих документов, становится ясно, что получить какое-либо возмещение (в денежной или натуральной форме) будет, мягко говоря, затруднительно. И все потому, что изначально риэлторская компания не выступает гарантом по проводимым сделкам, не занимается их страхованием, не берет на себя никаких финансовых обязательств. Ее основная задача оказание посреднических услуг. А все остальное дополнительные опции, выдуманные в первую очередь, ради расширения числа клиентов.

Однако не стоит забывать главного: риэлтор лишь посредник, обеспечивающий возможность проведения сделки. То есть, он может подобрать объект недвижимости, организовать механизм заключения договора, передачи денег, он также может в силу своей профессии предостеречь от сомнительной сделки. Но, нести ответственность за саму сделку не в его компетенции. По сути, если сделка состоялась (все документы подписаны) с соблюдением необходимых формальностей и в условиях, не противоречащих закону работа риэлтора выполнена! И то, что сегодня риэлтор выступает в роли эксперта или оценщика лишь повышает его профессиональный уровень и увеличивает возможности.

Одним из способов защиты приобретенной собственности от непредвиденных обстоятельств является страхование профессиональной ответственности риэлторов и страхование потери права собственности (так называемое титульное страхование). В первом случае при наступлении страхового события, компания-страховщик возмещает потерпевшей стороне стоимость приобретенной недвижимости (или по договоренности с риэлторским агентством альтернативную недвижимость), если согласно постановлению суда виновником такого события будет признан риэлтор. В другом случае страховое возмещение выплачивается застрахованному лицу, если по независящим от него обстоятельствам происходит утеря права собственности на приобретенный объект недвижимости.

У многих возникает вопрос, если ни риэлторы, тогда кто? Как бы ни печально прозвучал ответ, но, к сожалению, мы сами. Речь, разумеется, в первую очередь идет о покупателях. Им приходится самостоятельно искать пути защиты и сохранения вновь вложений в приобретаемую собственность. И это довольно непросто.

Еще одна возможность предохранить себя и свою семью от нехорошей сделки - обращаться в солидное агентство, предоставляющее хоть какие-то письменные (пусть и туманные) гарантии или обязательства по проводимой операции с недвижимостью. Собственно гарантийный полис (или иной аналогичный документ) являются визитной карточкой благонадежного агентства, особенно после отмены обязательного лицензирования риэлторской деятельности.

Второй вариант защиты приобретаемого имущества доскональное изучение договора на оказание риэлторских услуг. Особое внимание требуется уделить разделу Права и обязанности сторон. Если после прочтения всех пунктов этого раздела, возникли определенные вопросы, их необходимо разъяснить, а в некоторых случаях до подписания этого документа внести в договор соответствующие пояснения. Не стоит ориентироваться на фразы, типа У нас стандартная форма договора, Ваши уточнения не будут иметь юридической силы и т.п. Это неверно, ибо в действительности все сделки с недвижимостью непохожи друг на друга и требуют индивидуального подхода. В конце концов, всегда есть возможность составить письменное дополнение к договору, в котором будет отражен ряд интересующих вас пунктов. Любые устные обещания стоит рассматривать лишь, как пустой звук, необходимо получать письменное подтверждение интересующих вас моментов.

В любом случае (с использованием платных гарантий и страховок или без таковых) для обеспечения безопасности своей будущей собственности в первую очередь при обращении в агентство недвижимости следует обратить внимание на:
# срок работы агентства на рынке; наличие филиальной сети; комплекс предоставляемых услуг; стоимость услуг и схема их оплаты; сроки исполнения обязательств по договору; обязательства и ответственность агентства за невыполнение услуг.

При этом не стоит забывать, что страхование, гарантийный полис - услуги платные и в некоторых случаях стоят недешево (могут быть включены в стоимость оказываемых услуг). Составление дополнений к основному договору оказания риэлторских услуг, как правило, занимает немало времени. Кроме того, все эти меры носят исключительно добровольный характер и вы не обязаны их использовать, даже в случае навязывания пакета услуг представителями страховой или риэлторской компаний.

Разумеется, что если, например, квартира ранее 10 раз переходящая из рук в руки опять продается да еще алкоголиком, причем по доверенности, а риэлтор смотрит на это сквозь пальцы и затрудняется дать утвердительный ответ по поводу правоустанавливающих документов, рассматривать такой вариант для себя, даже если он крайне соблазнительный по цене не стоит. Впрочем, также, как и не стоит работать с таким осведомленным риэлтором (риэлторским агентством).

Наибольшее количество рисков и подводных камней встречается при операциях с собственностью на вторичном рынке. В связи с этим при совершении подобных сделок, следует обращать внимание на следующее:
- число ранее совершенных сделок с этим жильем; - социальный статус продавца; - документы, подтверждающие право продажи; - смутные ответы риэлторов, относительно собственности и собственников продаваемой недвижимости; - не подтвержденные письменно заверения или утверждения.

Как показывает практика, самым надежным гарантом при осуществлении сделок, особенно с недвижимостью, является собственная бдительность и аккуратность. Риэлтор лишь помогает осуществлять задуманное, и обязан держать вас в курсе происходящего. О стоимости его услуг в данном случае говорить не будем, это отдельная тема. Лучше, еще раз посмотрим на собственные проблемы и постараемся действительно трезво оценить свои возможности. Не такие уж они и маленькие, как нам порой пытаются внушить рекламные агенты. На самом деле их вполне достаточно, чтобы обезопасить себя при покупке жилья и других сделок с недвижимостью.

Помимо всего прочего, при работе с риэлтором желательно придерживаться следующих негласных правил:
- присутствовать при сборе необходимых документов, дабы удостовериться в их подлинности; - заранее отработать схему передачи денег (документов) через банковскую ячейку, чтобы не искать в последний момент подходящий банк; - после нахождения партнеров по сделке составить и подписать предварительный вариант договора, снимающий ряд технических вопросов на всех этапах будущей сделки; - заранее оговаривать с риэлтором возможные осложнения в процессе подготовке к сделке и после нее. Это даст возможность решать многие вопросы без стрессов.



Главная --> Публикации