Главная --> Публикации --> Объединенная промышленная корпорация построит город в подмосковье Городу — земля, москвичам — компенсация Дефицитные офисы История от психолога: наследство как тяжкий груз Регистрация прав в сделках с ипотекой: важные детали

- В Южном Бутове, где небольшие пассажиропотоки, нет смысла прокладывать традиционный метрополитен, - говорит вице-президент института "Метрогипротранс" Сергей Туренский. - Надо было придумать что-то принципиально новое, более экономичное. Так родилась идея легкого метро. Конечно, в черте исторической застройки города использовать его невозможно. А вот за кольцевой автодорогой есть для этого свободное пространство.

Впервые метрополитен вышел за пределы кольцевой автодороги и сразу же поднялся на поверхность, на эстакаду. Такой вид транспорта успешно используется во многих городах мира, но в России легкое метро строится впервые.

Трасса начинается с подземного участка под Бутовским лесопарком. Здесь успешно ведет проходку канадский щит "Ловатт", который впервые используется в московских недрах. Проходческий комплекс идет в сторону станции "Бульвар Дмитрия Донского". Он завершает проходку одного из двух параллельных километровых тоннелей. Щит оборудован так, чтобы не потревожить поверхность земли. По словам главного механика Метростроя Владимира Богданова, экологи и "зеленые" следят за каждым деревом Бутовского лесопарка в зоне проходки тоннеля.

Первый участок легкого метро с пятью станциями (одна подземная - "Бульвар Дмитрия Донского" и четыре надземные - "Бульвар Адмирала Ушакова", "Поляны", "Детский парк" и "Бунинская аллея") должен быть введен в эксплуатацию уже в конце этого года. В 2004-м предполагается пуск второй очереди с двумя станциями - "Потапово" и "Чечерский проезд".

Строительство легкого метро ведет генеральный подрядчик - Метрострой и его субподрядные организации.

Вовсю развернулись работы и на поверхности. Из 97 опор на пусковом участке больше половины уже в процессе сборки. Монтируются первые пролетные строения, где будет отрабатываться технология сооружения эстакады. Шаг между опорами равен 45 метрам.

Станции легкого метро будут похожи друг на друга. Они, как говорят проектировщики, островные, с платформой посередине, к чему уже привыкли москвичи. Длина их 90 метров, ширина платформы 7 метров, высота от пола вестибюля до основания платформы 9 метров 60 сантиметров. Станции открытые, над ними только металлический навес, опирающийся на металлоконструкции а форме перевернутой галочки. От осадков и ветра они также защищаются прозрачными, шумоотражающими экранами. У станции "Бульвар Адмирала Ушакова" два вестибюля, у остальных - по одному. Из вестибюлей, смонтированных на земле, пассажиры поднимаются на платформу по эскалаторам. Это трех ленточные движущиеся лестницы новой конструкции, изготовленные в Санкт-Петербурге. Они более легкие, у них нет традиционного машинного отделения, но они способны выдержать нагрузку. Эскалаторы накрыты стеклянной галереей.

- У нас есть 70-летний опыт проектирования и строительства традиционного метро, а вот здесь мы все начинаем с нуля. Ни у строителей, ни у заказчика, ни у проектировщиков нет практического опыта. С сооружением мостовых конструкций Метрострой встретился лишь на Третьем транспортном кольце. Мы все на этой линии учимся, - сказал Сергей Туренский. - Только сдав первый пусковой участок, многое сумеем оценить и проанализировать.

Все станции одинаковые по цвету. Нижний ярус - серебристо-зеленый, верхняя часть - в светло-бежевых тонах. Линия идет по району, где светлая застройка с преобладанием пастельных тонов. Архитекторы решили не вводить для эстакады яркий цвет, хотя она, конечно же, будет выделяться на фоне домов.

Сама эстакада имеет два уровня. В верхнем - пути для поездов и необходимое технологическое оборудование, в нижнем - проходная галерея для коммуникаций, которые спрятаны от глаз пассажиров и от осадков. Нижний ярус закрыт ограждающими конструкциями, верхний ярус с шумоглушащими экранами. Там, где линия метро очень близко подходит к жилым домам, на станциях над шумоглушащими экранами появляется третий ярус - шумоотражающие прозрачные стеклянные витражи. Получается эстакада как бы из трех частей.

На станциях легкого метро, кроме эскалаторов, будут еще и лифты для инвалидов. На "Бульваре Адмирала Ушакова" лифтовая шахта - в центре станции, на остальных - в торце, рядом с аварийными лестницами.

- Пролетные строения эстакады примут обтекаемую форму. Повышенная забота об эстетике, - рассказывает архитектор института "Метрогипротранс" Леонид Борзенков, - связана с тем, что мы очень активно вторглись а уже сложившуюся застройку. Надо сделать все, чтобы линия не мешала жизни москвичей. Потому-то на всем протяжении ее и ставятся шумоглушащие экраны. Предусматривается и особое, строение пути, чтобы меньше был шум при движении поездов.

В отделке станций легкого метро будет использован как традиционный материал, так и современный. Пол платформы, например, устелят гранитом, но без полировки, чтобы в сырую холодную погоду пассажиры не скользили.
Заплати страховку и спи спокойно

Если в традиционном метро в вестибюле находится много различного технологического оборудования и служебных помещений, то здесь минимум необходимого для кассиров и дежурных по станции. Зато на перегоне между "Бульваром Дмитрия Донского" и "Бульваром Адмирала Ушакова" будет возведено наземное многоэтажное сооружение - ОЗЭП - Объединенное здание эксплуатационного персонала. Вот здесь-то и будет сосредоточено все управление первой линией легкого метро. Поэтому инженерный корпус должен быть готов тоже в этом году. Под эстакадой разместятся тяговые и тягово-понизительные подстанции.

Человек, купивший квартиру или дом на вторичном рынке, рискует через некоторое время остаться и без жилплощади, и без заплаченных за нее денег. Чтобы обезопасить себя от возможных имущественных и финансовых потерь, необходимо застраховать право собственности на объект недвижимости. Имея такую страховку, можно спать спокойно: даже если недвижимость и отберут решением суда, страховая компания или риэлторское агентство выплатят пострадавшей стороне всю стоимость конфискованной жилплощади.

Как ни удивительно, практически любая сделка с куплей-продажей недвижимости может быть признана судом недействительной. Чтобы обезопасить себя от возможных имущественных и финансовых потерь, необходимо застраховать право собственности на объект недвижимости.

У нас в стране полную стоимость конфискованной недвижимости выплачивает не государство, а страховые компании и риэлторские агентства, в которых недвижимость была застрахована. Данный вид страхования в списке их услуг значится как "титульное", однако в законодательстве РФ понятия титульного страхования или страхования прав собственности нет. В действующем законодательстве данная операция обозначена как "страхование потери имущества в результате утраты права собственности". Но поскольку термин "титульное страхование" уже прочно вошел в обиход страховых агентов и риэлторов, мы будем использовать именно его. В России "титулом" занимаются страховые компании и риэлторские агентства.

В России все отношения, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, регулирует Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 17 июня 1997 г. Что касается мировой практики, то в ней права собственности на объект недвижимости регистрируют двумя способами. Первый, распространенный в Европе, Австралии и Канаде, называется титульной регистрацией. Суть ее в том, что само государство регистрирует право собственности на недвижимое имущество ("титул собственности") и выдает владельцу имущества сертификат. Этот документ гарантирует, что ни при каких обстоятельствах человека не лишат права собственности на зарегистрированное имущество. Если же выяснится, что сделка была совершена незаконно и должна быть признана недействительной, государство сначала возмещает пострадавшей стороне ущерб, а уж после этого разбирается с виновными. Второй способ практикуется в США и носит название "актовая регистрация". В этом случае государство регистрирует только саму сделку с недвижимостью и не дает никаких гарантий ее владельцу в том, что он не лишится приобретенного имущества. Именно второй способ распространен в России, где государство регистрирует недвижимость и права на нее, но не принимает на себя обязательств по возмещению убытков в случае конфискации зарегистрированной недвижимости.

Ряд крупнейших страховых компаний предлагает своим клиентам услугу титульного страхования, которое гарантирует, что последствия возможной потери прав собственности на имущество не будут для клиента плачевными. А потерять права собственности можно в результате действий третьих лиц (предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев), которые желают завладеть жилплощадью и способны оспорить сделку в суде. Кроме того, конфисковать приобретенную квартиру или дом могут, обнаружив незаконность предыдущих сделок, поддельные документы, ошибки регистратора, недееспособность сторон сделок. Даже если решение суда будет не в пользу владельца, страховая компания полностью возместит ему ущерб.

Страхуют все!

Итог экспертизы - составление заключения о вероятности наступления страхового случая. Чем выше такая вероятность, тем больший страховой тариф придется платить. Обычно страховой тариф находится в интервале 0,5-4,5% стоимости страхуемой недвижимости. В одной из крупнейших российских страховых компаний - РОСНО - страховой тариф составляет 0,5-1%. По словам представителя компании РОСНО Анны Александровой, тариф для каждого случая рассчитывается индивидуально, и выплата производится либо один раз в год, либо в рассрочку, что также зависит от желания клиента и от особенностей конкретного случая. При расчете страховой суммы принимают во внимание заключение БТИ о состоянии квартиры и рыночную цену квартиры. Последняя определяется с учетом не только стоимости собственно квартиры (в частности, электро- и сантехнического оборудования), но и множества других факторов: престижности района, этажа, удаленности от общественного транспорта, вида из окон и пр. Не секрет, что в договоре купли-продажи квартиры зачастую указывается сумма, меньшая рыночной стоимости квартиры. Стоит знать, что страховая компания страхует квартиру, исходя из ее реальной стоимости, а не той, которая указана в договоре купли-продажи.

Прежде чем застраховать право собственности на приобретаемое или уже приобретенное имущество, страховое агентство проводит предстраховую экспертизу. Данная процедура заключается в том, что квалифицированные юристы страхового агентства проверяют так называемую чистоту сделки. В ходе предстраховой экспертизы анализируются юридические аспекты сделки с недвижимостью и собираются сведения об участвующих в сделке лицах. В 40% случаев в результате подобной проверки обнаруживаются обстоятельства, способные повлечь наступление страхового случая. А в 5% случаев степень риска настолько велика, что страховое агентство отказывает в титульном страховании.

Дело в том, что, пока десять лет после совершения сделки с недвижимостью не истекли, могут объявиться заинтересованные лица и через суд отобрать эту недвижимость. Если начнется судебный процесс, страховая компания предоставит своего адвоката. В том случае, если судебный процесс будет проигран, то страховая компания заплатит владельцу титула собственности полную стоимость застрахованной квартиры. Суд может признать сделку с недвижимостью недействительной во многих случаях. Например, если сделка совершена недееспособным гражданином или ограниченным в дееспособности судом (ст. 171, 176 ГК РФ), неправоспособным юридическим лицом (ст. 172 ГК РФ), лицом, имеющим недостаточные полномочия на совершение сделки (ст. 173 ГК РФ), не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ), находящимся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 178, 179 ГК РФ), или когда она производится с совместным имуществом супругов без согласия одного из них (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Так же суд признает сделку недействительной, если появятся не указанные в договоре лица, прописанные в данной квартире или имеющие право собственности на нее. Порядок проведения проверки прав на недвижимость (ст. 13 Закона "О государственной регистрации прав...") не предусматривает чью-либо обязанность по сбору информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц. Проблемы с недвижимостью возникнут, если при регистрации сделки не были учтены наследники по закону или завещанию. По закону наследники бывают первой (дети, супруг и родители умершего) и второй (братья и сестры умершего, его дед и бабка) очереди (ст. 532 ГК РСФСР). А по завещанию учитываются граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также зачатые при его жизни и родившиеся после его смерти (ст. 530 ГК РСФСР). Сделка может быть расторгнута и в том случае, если при ее совершении "забыли" о имеющих право на данную недвижимость иждивенцах, престарелых и несовершеннолетних граждан (ст. 535 ГК РСФСР), служащих в армии и отбывающих сроки наказания.

В компании РОСНО договор титульного страхования оформляется в течение трех дней. Он вступает в силу после того, как право собственности на недвижимость зарегистрировано. Титульное страхование можно оформить на срок от одного года до десяти лет. Согласно действующему законодательству, именно в течение десяти лет можно оспорить право на жилплощадь.

Титул от риэлторов

Узнав, какое обилие ограничений "работает" против нового владельца жилплощади, поневоле задумаешься о том, что титульное страхование - необходимая мера, диктуемая здравым смыслом. Остается добавить, что в среднем на каждые десять сделок с недвижимостью сегодня приходится четыре протеста суда.

Аргументов "против" немного. В основном они сводятся к тому, что каждый должен заниматься своим делом: риэлторы - организовывать и проводить сделки, а страховщики - защищать своих клиентов от неприятностей. Кроме того, финансовая база страховой компании прочнее, чем у риэлторского агентства. Выплачивать деньги пострадавшей стороне, имеющей титульное страхование, - непосредственная обязанность страховщиков, в то время как основная сфера деятельности риэлторских агентств, скажем так, несколько иная.

Риэлторские агентства также страхуют право собственности на недвижимость. Услугу титульного страхования предоставляют, в частности, такие крупные риэлторские агентства, как МИАН, "БЕСТ-Недвижимость", "МИЭЛЬ-Недвижимость" и "ИНКОМ-Недвижимость". Совершая сделку через одно из этих агентств, человек сам решает, страховать ли ему право собственности на недвижимость через риэлторское агентство. Аргументами "за" служат следующие обстоятельства. Титульное страхование в риэлторском агентстве обойдется дешевле, чем в страховой компании, так как агентство в любом случае проверяет чистоту сделки. Кроме того, риэлторское агентство сотрудничает со страховой компанией и предоставляет своему клиенту тариф более низкий. Если бы клиент обратился в ту же страховую компанию напрямую, тариф был бы несколько выше.

Ведущие риэлторские агентства страхуют своих клиентов по нескольким схемам. Компания МИАН сотрудничает с "Промышленно-страховой компанией", СК "Частный дом" и "Военно-страховой компанией". МИАН страхует клиента за свой счет и на полтора года. По истечении полутора лет клиент может за свои деньги продлить страховку или отказаться от нее. Независимо от того, страхуется титул квартиры или нет, стоимость услуг МИАНа не изменяется.

В любом случае не стоит довольствоваться "экспертизой" риэлторов и пренебрегать консультацией юристов, специализирующихся на недвижимости и страховании. Страхуя недвижимость через риэлторское агентство, необходимо поинтересоваться, кто именно берет на себя обязательства по защите материальных интересов и каким образом. Очевидно, что в настоящее время максимально обезопасить себя от неприятностей после сделки с недвижимостью можно только одним способом: застраховав недвижимость и в страховой компании, и в риэлторском агентстве.

Принципиально иная ситуация сложилась в компаниях "МИЭЛЬ-Недвижимость" и "ИНКОМ-Недвижимость". Эти риэлторские агентства берут на себя всю ответственность за возможные негативные последствия сделки, "пренебрегая" услугами страховых компаний. Конечно же ничто не мешает их клиентам для пущего спокойствия обращаться также в страховые компании. Однако надежность компаний и их положение на рынке вполне достаточные аргументы для поручения им заботы о собственном спокойствии. Тем более не может не вызывать восхищение тенденция развития отечественного риэлторского рынка: от банального поиска клиентов за проценты от сделки до полной ответственности за свою деятельность.

Пресс-секретарь компании "БЕСТ-Недвижимость" Владимир Яценко пояснил, что в их агентстве сделки страхует профильная компания НСК "Рекон" и услугой титульного страхования пользуются около 60% клиентов. Минимальный срок страхования составляет один год, максимальный - десять лет.

Приобрести - не значит потерять

PR-менеджер пресс-службы компании "МИЭЛЬ" Инна Польшина пояснила: "Документ, который выдает своим клиентам компания "МИЭЛЬ", называется "гарантийным обязательством" для сделок на вторичном рынке и с загородными домами и "гарантийным сертификатом" для сделок на рынке аренды. Срок действия гарантийного обязательства и сертификата не ограничен. Когда бы клиент ни обратился, мы всегда поможем решить все возникшие с недвижимостью проблемы. Обычно проблемы возникают спустя два-три года после совершения сделки. Классический пример: квартиру продали без согласия одного из родственников, который на время совершения сделки находился в тюрьме. Компания "МИЭЛЬ" ввела систему гарантийных обязательств летом прошлого года, и с тех пор около 1800 наших клиентов воспользовались данной услугой. К счастью, пока еще ни одной претензии не было. Услуга гарантийного обязательства бесплатна, и любой клиент может ею воспользоваться. Большинство наших клиентов так и поступают".

Во всем мире жилые апартаменты являются очень престижным жильем, подеркивающим статус их владельца. Преуспевающие бизнесмены, топ-менеджеры, политики и звезды шоу-бизнеса часто приобретают их в качестве второго жилья или арендуют на время длительных командировок. Модные веянья коснулись и столичного рынка: апартаменты стали появляться в многофункциональных комплексах.

В завершение несколько слов о том, насколько титульное страхование распространено в России. По словам представителя страховой компании РОСНО Анны Александровой, спрос на титульное страхование значительно более низкий, чем на другие услуги. На данный момент титульное страхование, несмотря на всю его очевидную полезность и необходимость, не является популярным из-за высоких страховых тарифов (в Европе аналогичные тарифы в несколько раз ниже). Понизятся же тарифы только тогда, когда увеличится число желающих получить титульное страхование. Сегодня популяризации идеи о титульном страховании немало способствуют риэлторские агентства, активно знакомящие своих клиентов с сущностью такой услуги.

Эта тенденция нова, но перспективы развития многообещающие, заявляет Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate. По общим объективным характеристикам, заявленные на сегодняшний день апартаменты в многофункциональных комплексах относятся к элитному жилью об этом свидетельствуют стратегическое местоположение здания, престижность района, развитая инфраструктура, высочайший уровень качества и дизайн жилья, инженерное оснащение и т.д. Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга Капитал Груп, считает, что к апартаментам рынок шел уже давно, и это явление стоит воспринимать как позитивное, демонстрирующее развитие рынка. Сейчас сформировалось новое понимание того, что должно представлять собой настоящее эксклюзивное жилье, говорит он. В связи с плотной застройкой в центре города меняется география проектов, меняются требования, предъявляемые к жилью самими владельцами. И мы приходим к тому, что понимание эксклюзивности не ограничивается такими опциями, как уникальная отделка, идеальный порядок, комфорт, новые технологии строительства. Сегодня покупатели хотят получать полномасштабный сервис на уровне пятизвездочных гостиниц. Появляется потребность в собственной службе консьержей, готовых в любое время суток предоставить самый широкий спектр услуг. Именно поэтому апартаменты на сегодняшний день становятся одним из наиболее популярных видов жилья.

В верхнем сегменте
Об апартаментах как типе недвижимости мы узнали недавно. Конечно, уже несколько лет существуют гостиничные номера, которые отели сдают в аренду или продают в собственность. Апартаменты этого типа широко распространены по всему миру, говорит Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании Sesegar Group. Бизнесмены, которые отправляются в командировки, приобретают их в гостиницах в качестве временной резиденции. Но жилые апартаменты в многофункциональных комплексах появились только сейчас, когда было объявлено о строительстве в ММДЦ Москва-Сити самых высоких зданий в Европе Федерации и Города Столиц. В первом небоскребе такое жилье будет располагаться в верхних этажах, во втором под них будут отведены целиком обе высотные башни. Появятся они и в некоторых других знаковых объектах с престижным местоположением, на пример в комплексах Баркли-Плаза, Легенда Цветного. Идея апартаментов пришла к нам с Запада. Сергей Полонский, президент компании Mirax Group, утверждает, что у всех миллиардеров в Нью-Йорке есть апартаменты на Пятой авеню. Они используются в основном в представи тельских целях. Поскольку Федерация самое высокое здание в Москве, у апартаментов здесь особый статус. Иметь их особенно престижно. Во всем мире шикарные апартаменты продаются в объектах, расположенных в престижных кварталах города, выполняются по уникальным архитектурным проектам, имеют суперсовременную инженерию и предлагают все виды сервиса пятизвездочного отеля.

А в комплексе Федерация апартаменты продавались без отделки, чтобы владелец мог заказать ее по своему усмотрению. В готовом виде девелопер сдает только места общего пользования входные группы здания, вестибюли и пр. Самым привлекательным в московских апартаментах (по крайней мере, находящихся в Москва-Сити) станут виды, открывающиеся на город с нескольких сот метров. Как на ладони будут видны Кремль, да и весь Центр, а у подножия зданий серебряной лентой изгибается Москва-река. В ясную погоду можно будет охватить взглядом почти весь мегаполис! В башне Федерация апартаменты будут иметь панорамное остекление от пола до потолка. Как рассказал Сергей Полонский, внизу их можно будет открывать на ширину 10 см для проветривания. Уже сейчас в построенных этажах здания оборудован шоу-рум, где можно увидеть, как будут выглядеть будущие помещения. Панорамное остекление апартаментов запроектировано и в Городе Столиц, и в Легенде Цветного. В последнем они расположатся на верхних этажах комплекса, начиная с 8-го.

Под ключ или под отделку?
На Западе подобные объекты продаются в состоянии shellcore под ключ и даже с мебелью. Их интерьер адресован взыскательному вкусу и соответствует самым модным тенденциям в дизайне. В России сегодня в основном девелоперы продают квартиры без отделки, но существуют действительно уникальные объекты, где ситуация складывается другим образом: например, в нашем многофункциональном комплексе Город Столиц, учитывая сложность проекта и всех коммуникационных систем, мы не можем пустить ремонтный процесс на самотек, рассказывает Алексей Белоусов. Расчеты показали, что если жильцы начнут делать ремонт одновременно, то наверх придется поднимать стройматериалы из расчета 60 тонн на квартиру площадью 200 кв.м. Соответственно лифты должны работать непрерывно 24 часа в сутки на протяжении года! Поэтому мы предлагаем апартаменты под чистовую отделку. Все основные ремонтные работы, связанные со стяжкой полов, сантехническими работами, электрикой, будут проведены на этапе строительства. Это избавит клиента от неприятных ремонтных процедур и значительно облегчит процесс въезда в новые апартаменты. Покупателю нужно будет выбрать лишь отделочные материалы. В структуре холдинга работает компания Капитал Груп Дизайн, которая занимается разработкой проектов оформления интерьеров. Ее специалисты могут предложить эксклюзивные дизайнерские решения. За чистовой отделкой будущее, это признают все участники рынка. Но вопрос соотношения цены-качества пока остается открытым.

Ирина Жарова-Райт утверждает, что к апартаментам можно причислить и квартиры в жилом комплексе Коперник: здесь предусмотрен гостиничный сервис de luxe, включающий в себя круглосуточный room-service, услуги личного водителя, личного консьержа, ежедневную уборку, что является несомненным конкурентным преимуществом апартаментов перед обычной арендой элитных квартир.

Апартаменты это
Но чем же апартаменты отличаются от просто дорогих квартир? Марина Усенко, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle, считает, что это те же квартиры, но высокого качества. В качестве аналога она называет дорогие кондоминиумы в Нью-Йорке, где сервис заключается в услугах швейцара, открывающего дверь в вестибюле. Это распространенное мнение, но не совсем верное. Существует принципиальное отличие апартаментов от квартиры. Его сформулировал Сергей Полонский: Апартаменты это квартиры с гостиничным сервисом. По Федерации их обслуживание будет осуществлять известный гостиничный оператор компания Hyatt, имеющая обширный опыт работы во многих странах мира. Прежде всего, апартаменты это жилое помещение, но не в жилом здании. Формат многофункционального комплекса может подразумевать объединение жилых, офисных, торговых и иных составляющих, добавляет Елена Зубарева. Квартиры же это всегда помещения в жилых домах или жилых комплексах. Апартаменты класса de luxe предполагают дополнительное сервисное обслуживание, сопоставимое с гостиничным: ежедневную и комплексную уборку, смену белья, заказ еды и напитков в любое время дня и ночи и т.д. Иногда этот список пополняется еженедельным бесплатным букетом цветов и вазой тропических фруктов. Так, в многофункциональном комплексе Город Столиц, по словам Алексея Белоусова, владельцы апартаментов могут воспользоваться 24-часовой службой room-service, предоставляющей заказ и доставку билетов в театр, услуги личного водителя, шеф-повара, переводчика, химчистки, бронирование столиков в ресторане, бронь авиабилетов и многое другое. Все это выводит данный тип жилья на новый уровень элитности.

Часто апартаменты представляют собой нежилые помещения, приобретаемые под представительские цели для проведения переговоров в неформальной обстановке, для приемов. Готовые апартаменты с дизайнерским ремонтом и роскошными видами из окон идеально подходят для приема важных персон. Покупатели такого жилья прежде всего заботятся о своем имидже, и потому мотив престижности покупки выходит для них на первое место, говорит Наталия Курашова, руководитель отдела маркетинга и PR компании Renaissance Realty. Елена Зубарева называет еще одну причину для покупки такого жилья удобство временного проживания, не требующее прописки или регистрации в Москве. Поэтому часто собственниками апартаментов являются юридические лица и компании, заинтересованные в обеспечении жилой площадью повышенной комфортности приглашенных на определенный срок региональных сотрудников и зарубежных специалистов, добавляет она. Иногда апартаменты покупают и сами иностранные бизнесмены, которые приезжают в Москву по делам. В любом случае всем ясно, что этот тип недвижимости не для семейного проживания. Он покупается как второе или третье жилье, имеющее определенное функциональное назначение.

А покупатели кто?
Кто же эти загадочные персоны, покупающие роскошные апартаменты в офисно-жилых комплексах? Прежде всего, бизнесмены, чьи офисы находятся тут же, в Сити. Важным аргументом в пользу апартаментов является непосредственная близость к месту работы, комментирует Елена Зубарева. Как правило, помещения для проживания приобретаются или арендуются в том же здании, в котором находится головной офис компании. Если учесть ненормативность рабочего дня сотрудников, существующую в столице проблему автомобильного трафика и ряд банальных житейских сложностей, то проживание в апартаментах, где все включено, является идеальным.

Оформление отношений
Апартаменты могут регистрироваться и как жилые, и как нежилые помещения. Это решает собственник объекта капитального строительства еще на стадии проектирования. Согласно ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства), констатирует Марина Фирсова, партнер компании Tenzor Consulting Group. В офисно-жилых комплексах Сити апартаменты регистрируются как нежилые. По словам Марины Усенко, так сделано потому, что на момент проектирования зданий мэр столицы выступал против того, чтобы в ММДЦ строилось жилье. Как бы то ни было, в компании Mirax Group заявляют, что апартаменты в башне Федерация, согласно СНиПу, это жилье временного пребывания. Однако они приобретаются в собственность. Алексей Белоусов подтверждает, что и в Городе Столиц, и в Легенде Цветного апартаменты будут регистрироваться как нежилые помещения. При заключении сделки купли-продажи или аренды они оформляются как нежилые помещения, но с жилыми комнатами, говорит Елена Зубарева.

Уже сегодня темпы продаж апартаментов демонстрируют высокий спрос. В Федерации, по утверждению Сергея Полонского, все они были проданы еще к осени по цене ориентировочно $17 тыс. за кв.м. Алексей Белоусов заявляет, что в Городе Столиц жилые помещения будут реализованы до окончания строительства. Цена квадратного метра там составляет от $10,5 до $16 тыс. в зависимости от типа апартаментов (в комплексе их 5 типов), этажа и расположения, от которого зависят виды из окон, говорит эксперт. В комплексе Легенда Цветного продажи еще не открыты, но, учитывая уникальность проекта, рассчитывать, что цены будут ниже, не приходится. Ирина Жарова-Райт утверждает, что на сегодняшний день средняя цена на жилую недвижимость в Сити составляет $25 тыс. за кв.м.

В отличие от квартир, в апартаментах, зарегистрированных как нежилые помещения, нельзя оформить прописку или регистрацию. За покупателем сохраняется право собственности, право распоряжения и право владения апартаментами, уверяет Алексей Белоусов. А невозможность регистрации большинство покупателей не смущает. Ведь, как правило, это не единственная недвижимость, которую они приобретают.
28 апреля 1997 года, президент Борис Ельцин подписал Указ N 425 О реформе жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. По официальным данным тогда, в 1997 году, граждане оплачивали только 35% жилищно-коммунальных затрат. За остальное платило государство. За две пятилетки цены на коммунальные услуги выросли на порядок, но порядка в самом жилищном хозяйстве навести по большому счету так и не удалось. Так что же, реформа провалилась?

Чтобы покупателю узнать, какое помещение он приобретает, ему необходимо ознакомиться со всеми документами на него свидетельством о праве собственности на помещение, документами БТИ (поэтажным планом, экспликацией) и др., напоминает юрист Марина Фирсова. Именно в документах указано, жилое это помещение или нет. Обязательно нужно внимательно проанализировать содержание договора купли-продажи, а также не забыть зарегистрировать в установленном законодательством порядке право собственности на приобретенный объект недвижимости.

Сегодня обычный обделенный льготами москвич уже давно платит 100% за телефон, электричество и горячую воду. И не хочет больше выслушивать непрекращающиеся жалобы эксплуатационных контор на отсутствие денег, необходимых на ремонт подъездов, замену лифтов, заделку трещин и межпанельных швов.

Ельцинским Указом предполагалось к 2003-му отказаться от всех госдотаций и перейти к 100-процентной оплате ЖКХ. В регионах, где бюджет победнее, а власть понаглее, так и сделали: жилконторы и коммунальщики стали рассылать населению платежки с циклопическими, по контрасту с прежними, числами. Народ повалил на улицы - город Воронеж, например, бурлил два года. В Питере чуть опять не взяли Смольный - властям пришлось срочно сдать назад, введя городские субсидии на оплату коммуналки. В Москве, где денег в казне всегда было больше, пообещали народу не вводить 100% до 2008 года и стали повышать квартплату плавно, но регулярно.

Впрочем, находчивые повелители сантехников и электриков и здесь нашли выход: так, одна из первых столичных частных компаний в ЖКХ - Фрегат - была создана бывшим начальником ДЕЗа Выхино-Жулебино, а потом депутатом Мосгордумы Геннадием Лобоком. По его стопам отправились многие, и сегодня почти все частные фирмы, занимающиеся комплексным обслуживанием старого жилфонда, в той или иной степени произрастают из ДЕЗов. На этом свою роль в жилищно-коммунальной реформе государство сочло в целом исполненной.

Формально те же ДЕЗы (дирекции единого заказчика) правы: по экспертным оценкам, им достается не больше половины от сумм, собираемых городом от платежепослушных граждан. Но система государственного посредничества между жителями и эксплуатационщиками - махровый пережиток эпохи социализма - мила сердцу чиновничества, изо всех сил цепляющегося за право отнимать и распределять. Самим ДЕЗам такое положение дел тоже на руку: работать на одних (население), а отчитываться перед другими (городские власти) очень удобно. И выгодно, неспроста подавляющее большинство топ-менеджмента районных управ - бывшие руководители местных ДЕЗов. Отсюда упорное нежелание ДЕЗов акционироваться и допускать на свою делянку конкурентов - частные компании по эксплуатации жилфонда.

Постепенно войдя во вкус реформы, москвичи начали осознавать, что раз уж закон декларирует их право на домовое самоуправление, этим стоит воспользоваться и самим выбирать компанию, которая будет обслуживать их дом. Дело управы - помочь организовать собрание. Но у чиновников всегда имеется своя кандидатура, которая нечасто совпадает с предпочтениями жителей. Поэтому до общих собраний с кворумом дело доходит нечасто, хотя на бумаге все в ажуре.

Но народ, как партнер государства в этом менуэте, остается недовольным, бросая в адрес своего визави обвинения в профанации реформы. Мол, акционированные ДЕЗы и новые частные компании ничем не отличаются от прежних, произошло лишь перераспределение денежных потоков от одного близнеца к другому.

Как большинство этих собраний выглядело на самом деле, можно поинтересоваться в недавно созданном общественном движении Жилищная солидарность. Оно аккумулирует информацию обо всех инцидентах, собирает и готовится выложить в интернете Черную книгу о саботаже реформы ЖКХ в Москве. Основные сюжеты саботажа таковы: управы, чтобы обеспечить победу в псевдоконкурсах своим кандидатам - управляющим компаниям, блокируют жителям возможность создать ТСЖ; информация о собраниях появляется задним числом; протоколы берутся из головы...

Недавно заместитель мэра Москвы, курирующий реформу, Петр Аксенов объявил о том, что 95% многоквартирных домов в Москве провели собрания и выбрали управляющую компанию. При этом социологи Левада-Центра, опросив в марте 1,5 тысячи респондентов, выяснили, что каждый четвертый житель Москвы и Санкт-Петербурга вообще ничего не слышал о смене системы управления жилыми домами. И только 7% москвичей приняли участие в голосовании.

Динамика роста пенсий, зарплат и квартплаты в Москве (руб.)

Для тех, кому эту чиновную блокаду прорвать не удалось, единственным ощутимым результатом реформы ЖКХ стал сантехник, который заметно меньше пьет в рабочее время, и аварийный диспетчер, называющий свою фамилию звонящему гражданину, у которого в десятый раз в одном и том же месте прорвало трубу.

В качестве исходных данных использованы:



- реальную пенсию совладелицы данной квартиры, включая лужковскую надбавку;

- реальные расходы на квартплату приватизированной типовой двухкомнатной квартиры, которые несет семья, состоящая из обычной пенсионерки и работающей дочери (исключая оплату электричества, телефонной связи и налога и включая пенсионные льготы);

Если на рубеже 1997-1998 годов на квартплату старики расходовали 26% пенсии, то в 2007-м - почти 30%. Тогда как работающий москвич в 1997 году тратил на это 8% зарплаты, а в 2007-м - всего 4,5%.

официальные данные Росстата о средней зарплате в Москве, которые в нашем случае близки к реальной зарплате работающей совладелицы данной квартиры - руководителя среднего звена в бюджетной организации.

Глава Жилищного союза Константин Крохин:



Недавно несколько успешных товариществ собственников жилья (ТСЖ) объединились в Жилищный союз. О том, можно ли иметь качественное коммунальное обслуживание при минимальных затратах, глава новой организации Константин Крохин рассказал в интервью корреспонденту Известий Анне Гараненко.

В домах ТСЖ люди платят меньше, чем по городским нормативам

ответ: ТСЖ - самый эффективный способ управления домом. Когда создается товарищество, масса жильцов превращается в настоящих собственников - у них появляется орган управления. Он может от их имени заключить договоры и контролировать их выполнение. Что касается переплат, то это миф. Мы провели анализ деятельности ТСЖ, входящих в наш союз. Оказалось, в некоторых домах люди платят даже меньше, чем установлено городскими нормативами техобслуживания, а качество услуг выше.

вопрос: За 10 лет у людей сложилось убеждение, что ТСЖ - это сплошные переплаты и бесконечные проблемы. Это так?

о: Сравните: управляющая компания (ДЕЗ или частная фирма), управляя домом, платит НДС 18%, кроме того, у нее есть норма рентабельности в 10-15% и налог на прибыль - 24%. То есть из каждых 100 рублей, которые жители платят за эксплуатацию дома, собственно на эти цели идет лишь 55 рублей. В ТСЖ 98-99 рублей ухо-дят на коммунальные и эксплуатацион-ные услуги.

в: За счет чего?

о: За создание товарищества должны проголосовать 50% плюс одна.

в: Сколько квартир в новостройке должно быть оформлено в собственность, чтобы начинать работу по организации ТСЖ?

о: Первое - ответить себе на вопрос: готовы ли вы потратить полгода-год своей жизни на общественное дело? Второе - собрать вокруг себя единомышленников, человек 5-10, способных помочь. Третье - необходимо прочитать Жилищный кодекс (чтобы знать, что такое общее имущество, как им распоряжаться и другие свои права). Затем предстоит работа с юристами, чтобы правильно составить документы для голосования на собрании. На этой стадии надо выяснить список собственников: его можно получить с помощью Департамента жилищной политики или направив запрос в федеральную регистрационную службу. Потом - письменное уведомление о проведении заочного собрания, месяц на голосование, подведение итогов, составление протокола, регистрация ТСЖ... Есть множество организаций, готовых в этом помочь. В частности, наш союз ведет инициативные группы с момента создания до налаживания эксплуатации дома. Можно просто обратиться в управу.

в: Каковы первые действия, которые нужно предпринять?

о: Да, чаще всего так и бывает. Но то, что без нежилых помещений товарищество не выживет, - неправда. Способов извлечения доходов немало. При количестве квартир свыше 200 ТСЖ может жить только за счет квартплаты - это доказано. У дома есть возможность зарабатывать на общем имуществе: наружную рекламу офисов и выносные блоки кондиционеров вешают на стену, а она является общим имуществом дома. Владельцы этих помещений должны заплатить ТСЖ. Если хозяева офисов хотят, чтобы их клиенты заезжали на стоянку во двор, надо решить вопрос с ТСЖ об общих расходах на содержание придомовой территории. Это лишь самые простые способы, лежащие на поверхности, есть еще антенны для сотовой связи, реклама в подъезде, аппараты для приема платежей...

в: Есть общее убеждение, что ТСЖ без принадлежащих ему нежилых помещений, которые можно сдать в аренду, существовать не может. В новостройках первые этажи распродаются еще на этапе строительства - получается, будущих жителей заведомо лишают источника дохода?



Главная --> Публикации