Главная --> Публикации --> Альфа и омега Объединенная промышленная корпорация построит город в подмосковье Городу — земля, москвичам — компенсация Дефицитные офисы История от психолога: наследство как тяжкий груз

Вчера Дмитрий Медведев находился с рабочей поездкой в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, где занимался изучением проблем, касающихся реализации нацпроектов Агропромышленный комплекс и Доступное жилье. Надо сказать, что Медведев, сам родившийся в Санкт-Петербурге, особенно пристально следит за выполнением нацпроектов в Северной столице и примыкающей к ней области: за последний год он побывал с деловыми визитами в Петербурге не менее пяти раз.

Правительство должно в ближайшие годы добиться трехкратного увеличения объемов строительства жилья. Только после этого ситуация на жилищном рынке нормализуется, а покупка квартиры перестанет быть нереалистичной задачей для большинства наших граждан, считает первый вице-премьер Дмитрий Медведев.

В Пушкино Дмитрий Медведев провел совещание, посвященное реализации национального проекта Доступное жилье.

Вчера же Дмитрий Медведев посетил новый домостроительный комбинат в городе Пушкино Ленинградской области. В России в скором времени будет построено еще два крупносерийных домостроительных комбината по производству быстровозводимого жилья. Решение об их строительстве было принято Советом при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов в мае 2006 года в рамках проведения эксперимента по развитию крупносерийного малоэтажного домостроения. Эксперимент будет проводиться на территории Северо-Западного, Центрального и Приволжского федеральных округов.


Между тем
Первый вице-премьер сообщил, что считает очень важным достижение в ближайшие несколько лет такого уровня строительства, при котором ежегодно будет возводиться 100-120 миллионов квадратных метров жилья. Именно эти цифры как ориентир для правительства на ближайшие годы называл президент Владимир Путин в среду в Послании Федеральному Собранию. Медведев рассказал, что в прошлом году темпы строительства в нашей стране выросли на 15 процентов. Он назвал этот рост колоссальным по сравнению с еще недалеким прошлым, когда отечественная строительная сфера переживала глубокий спад. В то же время в 2006 году в России было введено лишь 52 миллиона квадратных метров жилья. Это уже близко к тому уровню, который мы имели в годы советской власти, когда в РСФСР ежегодно строилось по 80 миллионов квадратных метров жилья, - сказал Медведев.
Главная тема этой недели осознание того факта, что и весной цены на недвижимость продолжили падение. Минимальную планку, ниже которой они не опустятся, можно оценить несколькими способами.

По словам первого вице-премьера, правительство должно ставить перед собой еще более амбициозные задачи, чем те, которые ставит перед ним президент, поэтому строительство 120 миллионов квадратных метров жилья в год - это еще не предел. Мы считаем, что ежегодно в расчете на одного гражданина РФ должен возводиться один квадратный метр жилья. Вот тогда на рынке ситуация с жильем будет в порядке, - рассказал Медведев. Он также добавил, что, учитывая темпы экономического развития нашей страны, выполнение этой задачи в обозримом будущем правительству вполне по силам.

По данным аналитического центра ирн.ru, за апрель средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 0,5% с $4218 за кв. м до $419 Это, казалось бы, незначительное снижение. Если не учитывать еще как минимум три фактора. Во-первых, в течение апреля продолжилось ослабление доллара, с конца марта он потерял более 1%. Следовательно, снижение долларовых цен на 0,5% означает реальную потерю стоимости недвижимости в апреле уже более чем на 1,5%.

Рынок недвижимости этой весной напоминает приличное семейство, где происходят серьезные финансовые затруднения, но об этом все тактично молчат и делают вид, что ничего не происходит. Если судить по цифрам предложений на вторичном и первичном рынках, падение цен на рынке на уровне статистической погрешности, если оценивать по реальным сделкам, то оно куда более масштабно.

Можно объективно посмотреть на падение с прагматичной стороны. Если брать за некий эталон классическую небольшую однушку в панельном доме в срединном поясе Москвы, то ее цена зашкаливала летом за $160 тыс. (или по тогдашнему курсу 27,0 ее рублевая цена составляла 4 млн 320 тыс. руб.), а сейчас ее предлагают за $125-130 тыс. (или 3 млн 218 тыс. руб.). Это 25% падения по сравнению с началом осени 2006 года. Не все виды жилья столь значительно потеряли в цене, но жилье плохого качества подешевело уже на 20-25%. Возможно, даже больше, если учитывать возможность торга при покупке. В связи с чем возникает вопрос: где предельная планка, ниже которой цены на жилье не упадут?

По данным же другого аналитического центра RWAY, панельные и блочные дома подешевели с начала апреля в среднем на $50 за кв. м. Причем все аналитики в один голос говорят о том, что формально в целом по рынку столь малая величина падения обусловлена некоторым повышением цен на жилье бизнес-класса, в то время как снижение по жилью эконом-класса весьма значительно. В предыдущую неделю апреля RWAY отмечал, что опережающими темпами снижаются цены на многокомнатные квартиры (от 4 комнат) за прошедшую неделю на 1,4%. Нельзя не отметить и перемен на первичном рынке: застройщики активно предлагают всевозможные акции, по которым покупателям предлагается скидка на квадратные метры от 5 до 10%, кроме того, банки отменяют все комиссии за выдачу ипотечных кредитов и тоже проводят различные акции, чтобы стимулировать спрос.

Давайте посмотрим, что с ним происходит в Москве. Средний доход москвича по итогам 2006 года составил 30,5 тыс. руб. в месяц. На какую максимальную сумму ипотечного кредита получающий столько человек может рассчитывать? 1 млн 451 тыс. руб. предложит ему DeltaCredit, 1 млн 393 тыс. готов, согласно калькулятору, выдать на 25 лет на покупку квартиры на вторичном рынке ВТБ, 1 млн 284 тыс. может предоставить Городской ипотечный банк и т. п. Стоит помнить о том, что все эти расчеты приблизительны, но масштаб понятен. Таким образом, средняя покупательская способность в столице существует (с учетом ипотеки) на квартиры стоимостью примерно 1,5-1,7 млн руб. (или $58-66 тыс.). Согласно этому расчету, цена квадратного метра должна быть в пределах $250 Однако есть и официальный показатель, которым руководствуются в большинстве стран, это индекс доступности жилья.

На чем цены успокоятся?
Сколько бы не заклинали рынок продавцы, утверждая, что в Москве цены не падают, на самом деле российская столица, при всей ее эксклюзивности и уникальности, тоже подчиняется рыночным законам. А именно: на ценообразование влияет платежеспособный спрос. Средний.

Поэтому мы рассчитаем, какова должна быть стоимость московской квартиры исходя из среднего дохода москвича, чтобы индекс доступности был в пределах 5 лет именно такой показатель считается верхней планкой нормы. Итак, средний доход 3 москвичей составит 91,5 тыс. руб. в месяц или 1 млн 98 тыс. руб. в год. За 5 лет эта сумма составит 5,49 млн руб. Делим ее на 54 кв. м и получаем 101,6 тыс. руб., или $390 В сущности, если ориентироваться на эту цифру, то падение рынка еще на 7% с нынешних $4195 как раз позволит достичь этой цифры.

В мировой практике доступность жилья определяется по доле расходов на приобретение жилья от дохода семьи (в том числе с привлечением кредита), вычисляется также индекс доступности жилья, определяемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (3 человека). Индекс показывает время, за которое среднестатистическая семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы.

Ощущение, что на рынке имеется несоответствие спроса и предложения, причем значительное, есть и у московских властей. Они оценивают этот разрыв как минимум как двукратный, но при этом готовы снижать планку цены квадратного метра лишь для избранных москвичей по программе социальной ипотеки.

Есть еще один риелторский метод, который позволяет оценить, будут ли успешными продажи по ипотеке в том или ином регионе. Если отношение цены квадратного метра к средней зарплате близко к 1, то рынок очень перспективный, считают они. Если же цена квадратного метра превышает среднюю зарплату в несколько раз, то там все ипотечные предложения, будь сколь угодно заманчивыми по условиям, обречены на провал. По этому параметру в Москве цена на квадратный метр должна быть на уровне $1500 именно такова средняя зарплата москвича с поправкой на серые схемы.

С учетом того, что все профессиональные участники рынка, равно как и правительство, не заинтересованы в падении цен, и тем более в падении резком, они предпримут все меры, чтобы оно было медленным и по возможности незаметным для широкой публики. Скорее всего, можно ожидать плавного сползания цен на 1-2% в месяц, причем чуть большего по сегменту некачественного жилья, цена на которое может опуститься и до планки в $250 По более дорогим сегментам такого падения не будет, все-таки 10% наиболее обеспеченных москвичей живут на 129,65 тыс. руб в месяц, согласно статистике Мосгорстата. И именно они остаются основными покупателями квартир, хотя у них, как правило, это далеко не первая недвижимость.

Вместо выводов
Разные методики оценки дают весьма различные цифры стоимости квадратного метра в столице от $1500 до $3900 (или, в рублях, от 39 тыс. до 100 тыс.). Это неудивительно: по последним статистическим данным, в столице потрясающий разрыв между бедными и богатыми жителями, и поэтому та же самая средняя зарплата представляет собой весьма условный показатель. По экспертным оценкам, которых в последнее время появляется немало, падение рынка продолжится все летние месяцы, и, возможно, стабилизация наступит осенью.

Американская компания IdeAttack Inc разрабатывает дизайн-проекты для индустрии развлечений, сотрудничала с Paramount, Anheuser-Busch, Landmark Entertainment, Walt Disney, Universal Studios, Warner Brosers, правительствами Катара и Китая, ЮНЕСКО. Наиболее известные проекты: Олимпийские центры в Пекине и Торонто, казино Greektown в штате Мичиган (площадь 75 000 кв. м на 2500 слот-машин и 82 игорных стола). Развлекательный комплекс Nine-Mile разработан при поддержке правительства Катара, включает крупнейший в стране тематический парк, гоночную трассу Formula-1 и люксовые отели.

Переезд игорных заведений в особые зоны заставляет региональные власти поторопиться с их застройкой. Вчера крупная американская архитектурная корпорация IdeAttack, специализирующаяся на проектировании досуговых комплексов, провела в Калининграде презентацию своего проекта специальной игорной зоны Янтарный берег.

Это корпорация IdeAttack, уточнил вчера чиновник областной администрации. По его словам, американцы представили проект тематического парка Янтарный берег. Парк будет состоять более чем из 10 тематических зон, включающих причалы для круизных кораблей, аквапарк, океанариум, spa-зону, гостиницы и казино: Царский дворец, Морской двор, Неоновая плаза, башня Элит, Небесный отель и др. Авторы проекта оценили общий объем инвестиций в $20 млрд. Представители IdeAttack комментировать детали проекта отказались, сославшись на подписанный договор о конфиденциальности.

Минувшей осенью Калининградская область стала одним из четырех регионов, где с 1 июля 2009 г. будет можно размещать объекты игорного бизнеса (другие зоны разместятся на границе Краснодарского края и Ростовской области, а также в Алтайском и Приморском краях). Эта зона будет располагаться южнее поселка Янтарного, с выходом к морю, месяц назад цитировало губернатора области Георгия Бооса агентство ИТАР-ТАСС. Общая площадь игорной зоны составит 500 га. Тогда губернатор уточнил, что разработкой эскизного проекта зоны займется одна из крупных американских архитектурных мастерских.

Интерес к игорной зоне проявляют не только российские компании, но и крупный бизнес из США, ЮАР, стран Западной Европы и других государств, однако заявки на участие в проекте не будут приниматься до его утверждения, говорит собеседник Ведомостей в администрации. Девелопер проекта также будет выбираться после его утверждения. Ранее областные чиновники заявляли, что строительные работы должны начаться уже летом 2008 г.

Слишком грандиозно и роскошно, оценил презентацию чиновник областной администрации. Мне кажется, что концепция интересная, но работа над ней должна быть продолжена. Как идея она зрелая, но как бизнес-план требует проработки, цитирует агентство Прайм-ТАСС слова главы Минэкономразвития РФ Германа Грефа, который вчера присутствовал на презентации проекта.

На днях стало известно, что южно-африканская корпорация Sun International заинтересовалась 2000 га земли в особой игорной зоне на границе Краснодарского края и Ростовской области. Местные власти рассчитывают на инвестиции более чем в $2,5 млрд. Такая корпорация, как Sun, вряд ли ограничится участием только в этой зоне, думаю, что они захотят поучаствовать в нескольких, рассуждает менеджер одного из российских игорных холдингов. Подтвердить эту информацию в администрациях Алтайского и Приморского краев вчера не удалось.

Российские девелоперы относятся к калининградской идее настороженно. У подобных проектов сложно просчитать рентабельность, мы рисковать не будем, говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор Капитал Груп. Строить комплекс с казино мы бы не стали, для нас важен вопрос репутации, а вот поучаствовать в других развлекательных проектах мы не против, добавляет Алексей Линьков, вице-президент холдинга Марта, в который входит девелоперская группа РТМ. Скорее всего, такой проект достанется иностранцам, у них есть опыт, в России же подобного не делал никто, рассуждает топ-менеджер крупной девелоперской компании.

Компания ОАО Новые торговые системы (НТС) создана в декабре 2006 г. ОАО владеет компаниями Сиб-Алко (дистрибутор алкоголя), Русская сеть магазинов (развивает сеть магазинов Столичный), Сибвентдеталь (недвижимость), Новосиб-Торг (франчайзи Пятерочки в Новосибирске), Русмэн (владелец торговых марок водки Порожняк и слабоалкогольного напитка XL). Основные акционеры НТС братья Евгений и Виталий Насоленко, им принадлежит более 66% акций. Выручка за 2006 г. 4,8 млрд руб., чистая прибыль около 100 млн руб., EBITDA 250 млн руб.

Казино вернут в сеть
На этой неделе глава палаты представителей конгресса США демократ Барни Кларк выступил за отмену введенного в прошлом году запрета на азартные игры в Интернете, назвав его одним из глупейших законодательных актов в американской истории. Вместо этого он предлагает принять четкие правила лицензирования участников этого рынка и исключить доступ несовершеннолетних на игровые сайты и возможность мошенничества, связанного с игрой в Сети. В прошлом году власти США запретили компаниям, обслуживающим электронные карты, принимать ставки от американских граждан для размещения на зарубежных игровых сайтах. Очевидно, запрет, ставший серьезным ударом по игорному бизнесу, отменить будет нелегко он был принят подавляющим большинством голосов.
Холдинг Новые торговые системы, развивающий в Новосибирске сети магазинов Пятерочка и Столичный, до конца 2007 г. откроет не менее 50 магазинов под брендом Пятерочка. Это позволит компании увеличить свою долю на местном рынке до 10% и удвоить оборот. Средства на развитие компания привлечет, разместив дебютный облигационный заем на 1 млрд руб.

Пока стоимость облигационного займа выше банковских займов, но в дальнейшем мы надеемся, что цена публичных заимствований будет ниже, поясняет Агеев решение акционеров. Сейчас у холдинга 400 млн руб. кредитов от банков под 11-14% годовых. По словам Агеева, открытие еще 50 магазинов позволит увеличить долю компании на рынке розничного ритейла в Новосибирской области с 5,3% до 10%, а оборот холдинга довести до 8,7 млрд руб.

В четверг акционеры НТС приняли решение о выпуске дебютного облигационного займа на 1 млрд руб. на три года. Как пояснил директор по корпоративному управлению НТС Александр Агеев, облигации планируется разместить на ММВБ в конце июня начале июля, ожидаемая ставка по купону 12%, организатором займа выступит Ак Барс Финанс. Агеев говорит, что 700 млн руб. пойдут на открытие новых магазинов, а 300 млн руб. на рефинансирование краткосрочных банковских кредитов. До конца года компания откроет более 50 магазинов у дома площадью 300-500 кв. м под брендом Пятерочка, 30 из них будут расположены в городах Новосибирской области с населением более 7000 человек. Еще не менее 20 магазинов будут открыты в соседних областях. Уточнить, в каких регионах НТС намеревается открыть магазины, Агеев отказался. Сейчас у холдинга 56 магазинов Пятерочка и 103 Столичных в Новосибирске.

Выход НТС на публичный рынок заимствований логичный шаг, считает гендиректор Коры Сергей Степанов. Облигационные займы удобный инструмент для привлечения инвестиций: сибирский рынок розничного ритейла достаточно прозрачен, а с каждым заимствованием ставка по купону снижается, говорит он.

Ритейлеры давно пользуются займами для финансирования инвестпрограмм. Летом 2006 г. сеть Алпи разместила облигаций на 1,5 млрд руб. Около 60% займа пошли на строительство новых гипермаркетов в Кузбассе, Красноярске и Саяногорске. Тогда же 1 млрд руб. заняла кемеровская сеть Кора, а в декабре 2006 г. 1,5 млрд руб. Холидей.

Развивать Пятерочку в районных центрах сейчас оправданно там практически нет магазинов с качественным сервисом и широкой линейкой продуктов. Они смогут приносить максимальную прибыль, отмечает коммерческий директор сети Быстроном Тимофей Герасько.

А гендиректор Сибириады Алексей Касимов добавляет, что 700 млн руб. будет достаточно для реализации планов. По его данным, затраты на открытие одного магазина формата у дома площадью до 500 кв. м обходится в 7-10 млн руб.



Главная --> Публикации