Главная --> Публикации --> Коттеджное строительство: время перемен Альфа и омега Объединенная промышленная корпорация построит город в подмосковье Городу — земля, москвичам — компенсация Дефицитные офисы

Владение № 13 это три огороженных участка. Два из них на законных основаниях занимают водно-спортивный клуб Вираж и база МЧС России. Третий участок, находящийся в собственности города, но самовольно превращенный в сплошную стройку, и станет новым полем боя между столичной властью и застройщиками. Там около десяти строений, сообщил корреспонденту НГ межрайонный природоохранный прокурор Москвы Тимур Брудастов. По шести проверка уже закончена, это чистый самозахват земельных участков. Поэтому, как считает прокурор, нынешние шесть уголовных дел это лишь первая ласточка, их число уже в ближайшее время может увеличиться. По словам прокурора, проверку инициировал письменным обращением городской департамент природопользования. Мало того, что само строительство незаконно, подчеркнул Тимур Брудастов. Оно влечет за собой массу других нарушений: вырубку деревьев, изменение ландшафта прибережной зоны, так как многие отсыпают береговую линию, чтобы увеличить площадь самозахваченных участков. По самым предварительным оценкам, природе нанесен ущерб в 1,5 млн. руб.

Природоохранные бои, в последнее время сотрясавшие в основном престижные водоохранные зоны ближнего Подмосковья, гремят уже в самой столице на территории природно-исторического парка Москворецкий, во владении № 13 на Карамышевской набережной. Межрайонная природоохранная прокуратура Москвы вчера объявила о возбуждении шести уголовных дел по ст. 262 УК РФ (нарушение режима особо охраняемых природных территорий и природных объектов).

Заместитель руководителя Росприроднадзора Олег Митволь заявил корреспонденту НГ, что тоже проводит проверку по своей линии. Таких самозахватов в районе поймы сотни, подчеркнул он. По его данным, к тому, что творится на Карамышевской, имеет отношение некий банк. Несмотря на то что процедура установления собственников таких объектов весьма затруднена, установить их личности для прокуратуры дело реальное, считает Олег Митволь. Но даже если снос особняков и восстановление прибрежной зоны придется за казенный счет, это тоже будет делом стоящим.

Однако вряд ли битва за Карамышевский плацдарм будет носить характер противостояния дачников и судебных приставов в Солнечногорском и Красногорском районах Подмосковья. Хозяева незаконно возводимых строений не торопятся заявлять на них свои права. Часть строений оформлены на юридических лиц, пояснил Тимур Брудастов. Это скорее всего специально созданные под каждый объект фирмы, они не ведут никакой хозяйственной деятельности. Поэтому установить истинных владельцев построек очень трудно. Они, конечно же, будут пытаться спасти положение, но не устройством живых щитов вокруг незаконно возведенных дворцов, а хождениями по высоким кабинетам. К тому же, как считает Тимур Брудастов, они хорошо осознают, что, если недвижимость легализовать не удастся а это, по мнению прокурора, фактически невозможно, им придется не только сносить построенное, но и восстанавливать природоохранную зону. Что потребует колоссальных затрат. Поэтому ставить живой щит судебным приставам они вряд ли выйдут, предпочтя другой вариант бросить все и уйти в тень.

На свету оно спокойнее?
Даже без строгих мер, контролирующих собственников-арендодателей, все большее их число стремится вести дела легально регистрироваться и выплачивать 13% от выручаемой суммы (или 6% для юридических лиц). И дело тут вовсе не в страхе: сложно пока установить факт коммерческого использования квадратных метров. Так что собственникам ничто не угрожает.

Приходится констатировать, что эта ситуация возникла при полном бездействии префектуры и местного УВД, подчеркнул прокурор Тимур Брудастов. По его словам, о результатах проверки проинформирован мэр Москвы Юрий Лужков, соответствующее представление направлено начальнику ГУВД Москвы Владимиру Пронину, поставлены в известность структуры федерального уровня.
Налоги и недвижимость. После заявления федеральных властей об ужесточении контроля за собственниками, имеющими несколько объектов недвижимости, тема эта стала одной из самых обсуждаемых. А чуть раньше было заявлено о контроле за арендодателями. Однако пока ни та, ни другая проблемы логического решения не получили никаких конкретных мер принято не было. Какова же ситуация сегодня?

Связано это с тем, объясняет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, что арендодателю и арендатору гораздо проще оформить договорные отношения, чем решать потом появившиеся вопросы и проблемы. Ведь договор аренды гарантирует первому своевременную оплату жилья, а второму фиксированную цену (или ее разумную коррекцию) на протяжении всего действия договора. Такую практику долгие годы используют крупные, главным образом зарубежные компании, арендуя жилье для своих сотрудников. В качестве примера одного из самых дорогих и востребованных сегодня объектов для аренды в АН Контакт Элитная недвижимость приводят апартаменты в ЖК Алые паруса. Исходя из 13% отчислений, сумма налога составляет примерно $78 000 в год. Если идти по упрощенной системе (регистрации в качестве индивидуального предпринимателя), то 6-процентный налог в данном случае будет соответствовать $36 000 в год. Правда, тут есть одно неудобство, говорят в компании ДОКИ. Индивидуальные предприниматели должны ежеквартально представлять соответствующую налоговую декларацию в налоговый орган по месту регистрации. Также индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, обязаны уплачивать страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в виде фиксированного платежа, размер которого в расчете на месяц устанавливается, исходя из стоимости страхового года, ежегодно утверждаемой правительством РФ. Сегодня эта сумма составляет 1848 руб. Обычно, говорят риэлторы, в зарегистрированных фирмах этим занимается бухгалтер. Для собственника это во многом решает проблему взаимодействия с налоговыми органами, что в целом не так уж просто.

Причина же стремления к открытости самая прагматичная, говорит Мария Пехтерева, руководитель Департамента аренды элитных апартаментов АН Контакт Элитная недвижимость. В последнее время арендодатели склонны оплачивать налоги для легализации своих доходов, которая дает возможность более широко использовать кредитную систему, демонстрируя более высокие доходы, и, следовательно, рассчитывать на более высокие займы в финансовых учреждениях. Причем характерно это в большей степени для владельцев дорогого жилья. В дорогой сфере процент налогоплательщиков вообще выше, считают в агентствах. По данным компании Рескор, в 2005 г. таких сдающих было около 20%, сейчас этот показатель приближается к 50%.

По мнению Натальи Ветлугиной, аналитика компании Новый город, ничего не изменится, пока в стране не будет нормальной системы регистрации сделок на рынке аренды. Пока такой механизм отсутствует договор пишется на коленке и нигде не регистрируется. Это единственный участок рынка, где сделки остаются нерегистрируемыми. Как следствие, ни о каком контроле речи идти в принципе не может. Вообще доказать, что квартира действительно сдается за деньги, а проживающий там не является родственником и не живет просто так, невозможно.

В сегменте эконом-класса заключение договора явление очень редкое. Как правило, дешевые квартиры сдаются по рекомендации знакомых, коллег и т.д., и напрямую, говорит М. Литинецкая. Разделяя это мнение, риэлторы, правда, называют разный процент налогопослушных арендодателей от 5 до 30% их общего числа.

Интернет хорошая вещь, он помогает получить формы для заполнения декларации, говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации БЕСТ-Недвижимость. Но заплатить налоги по Интернету вряд ли возможно. Думаю, что доступность налоговых органов для подачи деклараций в разных районах Москвы разная. Я лично в налоговой инспекции всегда вижу толпы людей. В очередях точно проведешь много часов.

С потерей двух суток
Оправданием в какой-то степени может служить сложность взаимодействия владельцев жилья с налоговыми органами. Разобраться во всех премудростях этого дела может только подготовленный человек. Тем более, что и Интернет пока не дает возможности расплатиться с государством быстро и безболезненно. То есть дистанционно, не выстаивая очереди к налоговикам.

Ох, и трудно...
О том, как на деле может складываться взаимодействие с местной налоговой инспекцией, рассказала Елена Д., сотрудница одного из агентств недвижимости, решившая не только заплатить налог за сдаваемое жилье, но и еще и получить компенсацию за недавно приобретенное. Совместить эти две схемы то есть получить компенсацию с вычетом 13% отчислений такое оказалось под силу только специалистам. Именно с их помощью удалось собрать все документы, а их потребовалась целая папка, в том числе даже свидетельство о рождении ребенка. Самостоятельные же попытки разобраться в этом не увенчались ничем: помещение налоговой всегда забито народом.

Налог заплатить просто, считает Н. Ветлугина. Трудно встать на учет, разобраться со всеми бумагами. Потратить на это придется как минимум два дня. Не всякий человек на это готов.

История с милиционером
Именно такую практику пусть неверное, но все-таки заполнение декларации и отправка ее по почте выбирают сегодня многие. Рассуждают так: лучше как-то официально обозначиться, а затем ждать приглашения в налоговую, чем проигнорировать этот орган, опоздать с подачей бумаг и потом иметь проблемы. Если же возникнут претензии, всегда можно сослаться на непонимание ситуации, что, в сущности, будет чистейшей правдой. При отсутствии информации и сложности ее получения приходится выбирать наиболее безболезненные методы.

Разобраться в ситуации с налогами, даже самой стандартной, не поможет и официальный сайт налоговых органов, убеждена Елена. Вся информации, размещенная на этом ресурсе, рассчитана только на специалистов. Я человек с техническим образованием, смогла понять лишь, какой можно скачать бланк. Сдать документы тоже непросто. Когда весь пакет был собран, бухгалтеры фирмы, в которой я работаю, помогли отправить их с курьером в инспекцию. В результате документы отправлены, но налог не выплачен. Жду приглашения инспекторов в течение месяца. В такой срок по закону должно быть рассмотрено дело налогоплательщика.

В последнее время все больше банков предлагают программы без первоначального взноса. Чем отличается такая ипотека от стандартных программ? Насколько популярны подобные предложения банков? Бытует мнение, что стопроцентная ипотека это повышенный риск прежде всего для банков. Так ли это? Попробуем разобраться.

Что же касается сдачи квартиры, доставшейся в наследство от родственников, то после нового года и заявлений на каналах ТВ об ужесточении контроля за арендодателями к моему постояльцу все чаще стал приходить участковый милиционер, рассказала Елена. Вопросы звучали примерно такие: на каком основании вы здесь живете? Есть ли договор аренды? Когда в ответе прозвучала ссылка на агентство недвижимости, которое подыскало квартиранту этот вариант, начались звонки милиционера к риэлторам. Риэлторы объяснили, что по закону он не имеет права требовать предоставления такой информации. Звонки прекратились.

Директор по ипотеке компании МИЭЛЬ-Брокеридж Юлия Вербицкая рассказывает, что банков, предлагающих ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом, сегодня не так много. Это ВТБ 24, Банк Москвы, Райффайзенбанк, Home Credit и еще два три банка.

Предположим, Света и Коля только что поженились. Они молоды, образованы, перспективны, работают в крупной компании, прилично зарабатывают и могут себе позволить ежемесячные высокие выплаты по ипотечному кредиту. Правда, стартового капитала, необходимого для покупки квартиры по большинству ипотечных программ, у них пока нет. Да они и не стремятся откладывать денежки на черный день. Для подобной категории заемщиков некоторые банки предлагают программы ипотечного кредитования без первоначального взноса.
Банкиры действуют заодно

Список банков, кредитующих без первоначального взноса, постоянно меняется, комментирует ситуацию директор по продажам Независимого Бюро ипотечного кредитования Павел Комолов. Некоторые банки, ожидая падения цен, решают подстраховаться, отказываясь от выдачи таких кредитов. Другие, наоборот, вводят подобные программы в рамках специальных предложений, чтобы привлечь к себе клиентов.

Подобные программы на рынке ипотеки появились в прошлом году во время бурного роста цен на недвижимость. Дело в том, что за время, пока заемщик получал одобрение в банке и подбирал недвижимость, стоимость квартиры возрастала, и потенциальным покупателям могло не хватить суммы одобренного кредита. Тогда некоторые банки разработали ипотечные программы, разрешающие нулевой первоначальный взнос. Сейчас ситуация на рынке купли-продажи изменилась. Рынок стабилизировался. Но подобные программы продолжают появляться у ряда новых банков. Ипотечные брокеры считают, что это продиктовано лишь конкурентной борьбой за потенциальных заемщиков.

Поэтому на практике процесс получения подобного кредита несколько сложнее, чем получение его по стандартным программам. Принимая решение о выдаче стопроцентного кредита, банки тщательно оценивают предполагаемый залог. Иногда банки требуют двойной независимой оценки недвижимости. Это объясняется тем, что, выдавая такой кредит, банки должны быть уверены, что приобретаемая квартира не понизится в цене. А по прогнозам специалистов, только на новое качественное жилье цены по-прежнему будут продолжать расти.
Рассчитывая приобрести жилье без первоначального взноса, заемщики должны учитывать негласное требование банков. Квартира должна находиться в современных монолитных и панельных домах. Иначе одобрение на выдачу кредита получено не будет.

Неизвестно, как в будущем поведут себя цены на рынке недвижимости. Речь идет даже не о ближайших событиях. Если недвижимость будет дорожать, это сыграет на руку банкирам, так как стоимость залога превысит размер кредита. А если будет дешеветь, то для банков, выдающих подобные кредиты, это крайне нежелательно.

Актуальны кредиты для тех, кто не имеет накоплений. Конечно, даже рассчитывая на стопроцентный ипотечный кредит, потенциальным заемщикам необходимо иметь деньги на оплату комиссий и расходов по сделке. А это несколько тысяч долларов. В любом случае придется внести плату за рассмотрение заявки, за оформление страховки, за открытие счета и т.д. Сумма, которую необходимо выплатить риэлторам, как правило, входит в стоимость приобретаемой квартиры.

Условия кредитования
Условия, предъявляемые к заемщикам, желающим получить кредит на 100% от стоимости квартиры, абсолютно не отличаются от стандартных. Единственное но. На первый план при кредитовании без первоначального взноса выходит объект залога, то есть покупаемая недвижимость, а не заемщик.

Сроки выдачи таких кредитов стандартны 15 20 лет, продолжает Павел Комолов. Спрос на эти кредиты без первоначального взноса есть, но ограниченный. Процент таких заемщиков невелик.

Особенность столь больших кредитов в том, что их-то никак нельзя назвать краткосрочными.

Предположим, наши молодожены Света и Коля решили приобрести однокомнатную квартиру в столице за $160 000, приводит пример Юлия Вербицкая. При сроке кредитования 15 лет, учитывая среднюю процентную ставку, ежемесячно им придется выплачивать около $170 Говорить, что такие кредиты выдаются массово, я бы не стала. Не так много людей имеют ежемесячный доход, позволяющий приобретать с нуля квартиры по ипотеке.
За новым клиентом

Кроме того, на получение кредита без первоначального взноса могут рассчитывать лишь заемщики с высоким уровнем дохода. Ведь ежемесячные платежи по нему будут высокими, даже с учетом долгосрочного кредитования. Поэтому потенциальным заемщикам, не накопившим денег на первоначальный взнос, надо решить, что им по силам: жить с родителями, снимать квартиру или приобрести свою, ежемесячно выплачивая банку сумму, намного превышающую арендную цену за квартиру в столице.

Например, заемщик покупает квартиру за $200 000 без первоначального взноса. Затем происходит обвал цен и получается так, что в залоге у банка недвижимость, которая стоит меньше, чем заемщик должен банку, допустим, $50 00 Случись с таким заемщиком дефолт, банк свои убытки по кредиту не покроет.

Выдавая стопроцентный кредит, банк рискует больше, чем заемщик, считают специалисты ипотечного рынка. И дело здесь даже не в размере кредита, а именно в полной оплате стоимости залога квартиры. Опасения банкиров оправданы, ведь рынок недвижимости нестабилен и непрогнозируем. Цена находящейся в залоге квартиры может резко подняться, а может и упасть в несколько раз.

Вероятность дефолта заемщиков по таким кредитам все-таки выше, чем по стандартным ипотечным, считает Павел Комолов. Это выявленная закономерность. Не у нас, правда, а на Западе. В ситуации со стопроцентными кредитами работает принцип: чем меньше собственных денег в приобретаемую квартиру вложил заемщик, тем меньше он считает ее своей, и тем слабее будет за нее держаться.

Правда, специалисты рынка не ожидают в ближайшее время снижения цен на недвижимость, поэтому такое развитие событий маловероятно, отмечает Юлия Вербицкая.

Подытожим?
При кредитовании без первоначального взноса рискуют обе стороны. Обобщим плюсы и минусы для человека, решившего взять кредит, которые скрывает эта программа.

Но риски банков все-таки вполне оправданы. Так как подобные кредитные продукты для них в первую очередь возможность привлечения новых клиентов из сегмента бизнес- или премиум-класса. То есть именно с помощью таких кредитов банки привлекают молодых, образованных, перспективных, хорошо зарабатывающих людей, желающих жить и обустраивать свою квартиру не когда-то через годы, а сейчас.

Основной минус для заемщика в том, что хоть он и не обязан расставаться с накоплениями или иметь таковые, тем не менее, ему приходится ежемесячно вынимать из кармана большую сумму. Если кредит берется не на 70 80% стоимости квартиры, а на 100%, ежемесячный платеж вырастает соответственно.
Надо помнить и еще об одной особенности кредита: к рассмотрению выбранной недвижимости банк подойдет более придирчиво, чем при покупке по стандартным ипотечным программам.

Безусловный плюс для потенциального заемщика, воспользовавшегося ипотечной программой без первоначального взноса, в том, что не надо ждать годы, чтобы накопить деньги на первый взнос. То есть у человека, живущего по принципу здесь и сейчас, есть возможность не откладывать деньги в кубышку, а тратить заработанные средства на то, что необходимо ему в данный момент помимо квартиры. Например, наша молодая пара Света и Коля могла бы за несколько месяцев накопить на первоначальный десятипроцентный взнос за квартиру, но тогда ей бы пришлось отказаться от покупки машины и свадебного путешествия...

На практике некоторые положения этих документов вызывают спор даже у специалистов.

А прочее проценты, размер кредита, зависящий от доходов, схема погашения ничем не отличается от стандартной ипотеки...
Постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Вот так да! С одной стороны в ст. 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ на собственника возлагается бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме. В ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Об этом говорится и в письме Минрегиона России от 12 октября 2006 г. № 9555-РМ107 Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в связи с принятием постановления правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.

В нагрузку медвежья услуга
Пункт 29 Правил содержания определяет, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ. В нее входят расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, и... на истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Для собственников предусмотрена плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. И также плату за коммунальные услуги.

В ст. 154 ЖК РФ установлена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Для нанимателей она включает в себя плату за наем, плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. И плату за коммунальные услуги.

Непонятно, почему расходы управляющей организации на истребование задолженности с неплательщиков должны распространяться только на собственников помещений? Неплательщиками могут быть и наниматели. И на них можно подать в суд. Выходит, что при формировании платы за содержание и ремонт жилого помещения общая сумма платы для нанимателя и собственника помещения одна, а расходы на истребование задолженности должны производиться только в отношении забывчивых собственников.

И нигде ни слова о том, что собственники или наниматели отвечают за долги своих соседей! Выходит, в пункте 29 Правил содержания появляется новая услуга, которую вправе навязать управляющие компании. Но это не все. Прочитаем коварный пункт повнимательнее: в плату за содержание и ремонт жилого помещения должны включаться расходы на истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Если следовать принципу пункта 29 Правил содержания, управляющая организация остается еще и в прибыли, получая возмещение судебных расходов с проигравшей стороны, т.е. с того же собственника, в плату (тариф) которого уже включены расходы по взысканию задолженности.

Почему добросовестные собственники должны оплачивать судебные издержки управляющих компаний? Ведь по Гражданскому процессуальному кодексу РФ (ст. 98, 101) суд присуждает, что проигравшая сторона должна возместить выигравшей стороне все судебные издержки.

И суд туда же!
В любом случае за правдой принято идти в суд. Тем более, что судебная практика по вопросам применения пункта 29 Правил содержания имеется. В ноябре прошлого года Верховный суд РФ рассмотрел дело, в котором было поставлено под сомнение соответствие пункта 29 Правил содержания положениям Жилищного кодекса РФ. Иск подали собственники многоквартирного дома, который обслуживался, как и в большинстве муниципальных образований Российской Федерации, муниципальным унитарным предприятием ЖКХ района.

Управляющая организация не останется в убытке и в случае проигрыша в суде. Выходит, у нее нет стимула взыскивать задолженность с неплательщиков.

Верховный суд РФ, проверяя пункт 29 Правил содержания на соответствие Жилищному кодексу РФ, своим решением установил, что управляющая организация должна обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Управление многоквартирным домом предполагает осуществление организационно-распорядительных действий (прием на работу, ведение договорной работы с поставщиками и смежными организациями), формирование технической документации на дом, работу с собственниками жилых помещений, в том числе истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Таким образом, истребование задолженности одна из функций управляющей организации, направленная на выполнение обязанностей по содержанию общего имущества.

При этом функции управления собственники ему не передавали, способ управления на общем собрании не выбирали, открытый конкурс по выбору управляющей организации не проводился, договоров управления с собственниками помещений не заключалось.

Выходит, всем нам, так или иначе, придется платить за того парня.

Делая такой вывод, Верховный суд РФ своим решением устанавливает, что этот пункт соответствует действующему законодательству и издан в пределах полномочий правительства РФ.



Главная --> Публикации