Главная --> Публикации --> Что владельцев обяжут сделать со своими домами? Столичная мэрия хочет оформить в собственность города как можно больше земли Диамантер инвестирует в строительство элитного жилья Смольный согласовал список памятников с грефом Город готовит к продаже 11 га депрессивной территории

Крупнейшая девелоперская компания Юго-Восточной Азии CapitaLand продолжает осваивать российский рынок.

Крупнейшая сингапурская девелоперская группа CapitaLand Ltd подписала меморандум о взаимопонимании с российской девелоперской группой Евразия Логистик. Компании хотят построить на территории России, Казахстана и Украины 16 складских комплексов класса А общей площадью до 5 млн квадратных метров. Объем инвестиций составит 3 млрд долларов.

Согласно меморандуму, CapitaLand или ее дочерние компании купят 10% Евразия Логистик с опционом на последующее увеличение доли до 25%. Вместе компании собираются реализовать пятилетний план по строительству 16 складских комплексов класса А общей площадью до 5 млн квадратных метров в России, Казахстане и на Украине. Общая сумма инвестиций составит 3 млрд долларов.

CapitaLand к нам подключилась уже позже, когда мы стали реализовывать первый проект Северное Домодедово» Она уже ведет ряд проектов в России. В четверг компания объявила о подписании меморандума о понимании с российским логистическим девелопером Евразия Логистик.

С ростом ВВП выше 6%, притоком иностранных инвестиций более 30 млрд долларов Россия сталкивается с растущим спросом на качественные склады международного класса, отметил президент CapitaLand Лю Мун Лон. По его словам, сделка с Евразия Логистик входит в план CapitaLand по освоению развивающихся стран. В частности, Казахстана и России.

Меморандум не носит характера юридического обязательства, однако, как говорится в сообщении CapitaLand, стороны работают над заключением детального договора. Сингапурская компания рассчитывает на высокий спрос на складские помещения класса А, который существует в России.

Северное Домодедово станет крупнейшим складским комплексом в России. Общая складская площадь составит 1,1 млн квадратных метров. Планируется, что проект будет сдан в 2008 году. Сейчас реализуется первая фаза площадью 360 тыс. квадратных метров.

Пятилетний план был разработан Евразия Логистик самостоятельно, CapitaLand к нам подключилась уже позже, когда мы стали реализовывать первый проект Северное Домодедово, сказал газете ВЗГЛЯД представитель российской компании. Он уточнил, что меморандум о понимании будет воплощен в конкретный договор о покупке сингапурской компанией 10% Евразия Логистик с опционом на увеличение доли до 25% в ближайшее время.

Заместитель директора компании Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий отмечает, что если рынок складских комплексов Москвы и Петербурга близок к насыщению, то в регионах ситуация обратная - там объем качественной складской недвижимости класса А крайне мал и насыщения рынка ждать пока не приходится. По словам эксперта, сейчас на рынке складской недвижимости России господствуют среднесрочные инвестиции. На настоящий момент подавляющее большинство объектов реализуется в спекулятивных целях с целью 7-10 лет окупить проект и продать его на рынке, замечает господин Зарицкий.
В среду депутаты Мосгордумы приняли в первом чтении московский аналог жилищного кодекса - закон Основы жилищной политики города Москвы, который касается поголовно всех москвичей. Документ не слишком отличается по духу от своего федерального прототипа - такой же конкретный, подробный и суровый. Самая плохая новость - капитальный ремонт домов, если проект закона одобрят в такой редакции, будет считаться на 100% обязанностью собственников квартир, как того и требует федеральный закон.

CapitaLand уже работает на рынке России. В феврале 2007 года сингапурский оператор сети апартаментов Ascott Group, входящий в состав CapitaLand, подписал меморандум о взаимопонимании с российской Amtel Properties. Компании создадут фонд объемом 100 млн долларов для строительства и обслуживания сети апартаментов в Москве и Санкт-Петербурге. Проект будет реализован на паритетных началах обе компании получат по 50%. Планируется, что к 2010 году компании в России откроют 1 тыс. домов с апартаментами.

В отличие от трех предыдущих относительно специальных законов - конституции малоимущих (закона О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях), конституции переселенцев (Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве) и конституции очередников (Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения), он касается поголовно всех жителей города. Как заявил на заседании депутат Мосгордумы Степан Орлов, это наш вариант Жилищного кодекса, которым мы заканчиваем реформирование городского жилищного законодательства. Юридический итог реформы выглядит довольно жестким - несмотря на многократные заверения московских властей об особом, щадящем способе обращения с жилищными проблемами в столице.

Основы жилищной политики - последний из четырех главных документов, которые Москва должна принять, чтобы перевести столичный квартирный вопрос на язык федерального Жилищного кодекса.

- Может быть, стоит ввести особый порядок вступления в силу этой статьи - не стоит торопиться, - осторожно предложил депутат Степан Орлов. Его коллега по фракции единороссов депутат Антонцев выдвинул идею разных правил капремонта для новостроек и старых домов, а также установления переходного периода, чтобы народ успел привыкнуть к мысли о том, что у него есть еще одна недешевая обязанность: ремонтировать свои многоэтажки.

Капремонт - за свой счет
Самая плохая новость - капитальный ремонт домов считается на 100% обязанностью собственников квартир, как того и требует федеральный кодекс. То есть вслед за российским правительством власти Москвы готовы снять с себя ответственность за старые многоэтажки, обветшавшие не в последнюю очередь из-за десятилетиями откладывавшихся и так и не проведенных капитальных ремонтов. Где жители будут брать миллионы рублей на спасение своих домов, непонятно. Этим обстоятельством, похоже, озабочены и сами депутаты, дружно проголосовавшие за принятие этой нормы.

- Да, это не слишком гуманно, - признал депутат Антонцев. - Но городу не придется в пожарном порядке выделять таким выпускникам детских домов однокомнатные квартиры. Мы подумаем о том, чтобы предоставлять родителям жилье в общежитии - людям нужно где-то жить, даже если они плохие.

Выселение - за различные провинности
Город, похоже, изживает всякие сантименты в отношениях с жителями неприватизированных квартир - об их выселении за различные провинности в законе говорится много и подробно. Например, их обитателей могут выселить по суду в общежитие за использование жилого помещения не по назначению или за систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, что делает невозможным их совместное проживание. А граждан, лишенных родительских прав, могут вообще выставить на улицу, когда ребенок, сданный ими в детский дом, вырастет и захочет вернуться под родительский кров.

Из других новшеств столичного квартирного кодекса - порядок обмена неприватизированной квартиры на жилье, находящееся в собственности, и, наоборот, порядок определения квартплаты и размера субсидий (кстати, эти обязанности окончательно переходят к мэрии - дума полностью исключается из процесса), правила предоставления и пользования служебными квартирами. Впрочем, на редакцию документа депутаты попросили месяц - это означает, что ко второму чтению закон может измениться до неузнаваемости.

Все еще может измениться
Самая острая и больная тема - управление домами - также нашла свое место в законе: впервые в нем появилась глава управление многоквартирными домами. Правда, намного легче жителям многоэтажек, страдающим от непрофессионализма и вороватости жилищных управленцев всех мастей, от этого не стало, но, по крайней мере, горожанам законодательно гарантировано содействие органов государственной власти в организации объединений граждан (товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов).

вопрос: Почему очевидная для многих истина о том, что центр города перегружен офисами, для властей стала явной лишь сейчас?

Городские власти приняли решение об ограничении строительства офисов и крупных торговых комплексов в центре - как выяснилось, их уже и так выросло больше, чем было запланировано. Яркий тому пример - недавний провал на Трубной площади, где по соседству с бизнес-центром Миллениум строятся еще два больших офисных здания с подземными автостоянками. О том, как уберечь центр от засилья стройтехники, префект ЦАО Сергей Байдаков рассказал в интервью обозревателю Известий Виктории Волошиной.

в: Теперь хорошо бы еще его реализовать... Вряд ли инвесторы, которые уже получили право на застройку в ЦАО, так просто согласятся скорректировать свои планы.

ответ: Одно дело - ощущения, другое - точное знание. Мы проанализировали выполнение градостроительного плана развития округа за предыдущие пять лет и увидели, что по строительству офисных и больших торговых центров плановые показатели серьезно превышены. А по строительству муниципального жилья, гаражей, школ, детсадов мы заметно отстаем. При этом свободной земли в округе больше не становится. Доложив мэру ситуацию, мы подготовили предложение, что строительство офисных зданий в центре надо серьезно ограничить. И решение это мэр поддержал.

в: И как вам это удалось?

о: Мы понимаем, что с ними будут проблемы. Недавно на общественном градосовете при мэре был фактически снят с рассмотрения вопрос реконструкции двух промышленных предприятий: Гелиймаш и Союз в районе Хамовнического Вала. Нам удалось значительно снизить объемы строительства - примерно на 200 тыс. квадратных метров - и предложить инвесторам на большей части территории построить жилье, а не офисы.

в: Думаю, инвесторы будут искать подходы к чиновникам в порядке исключения... Обычно, как показывает столичная практика, они их находят.

о: Мы просто проявили политическую волю. Четко дали понять, что с офисами в центр больше лезть не следует. Что с огромными объемами в центр больше лезть не стоит. Да, собственник имеет право застраивать свою территорию, но это строительство по своим объемам и функциям должно соответствовать градостроительному плану развития территории. Понятно, что мы не заставим его построить школу - ему это невыгодно. Ну, пусть строит коммерческое жилье или магазины, но не офисы - потому что это невыгодно округу. В конце концов, в Москве есть еще девять административных округов.

в: Вы назвали в числе приоритетов строительство в центре гаражей и парковок. Зачем? Чтобы еще больше народа приезжало в и так перегруженный центр на машинах?

о: Я ситуацию не идеализирую и прекрасно понимаю, что мы столкнемся и уже сталкиваемся с мощным давлением инвесторов. И есть у нас порой недобросовестные чиновники, которые не могут устоять под этим напором. Наша задача - выстроить систему согласования проектов застройки так, чтобы она проходила многоступенчатый контроль, не все же в этой цепочке окажутся мздоимцами.

в: И сколько будет стоить там аренда машино-места?

о: Я в первую очередь имею в виду строительство отдельно стоящих муниципальных гаражей, места в которых будут предоставляться в аренду жителям близлежащих домов. Например, до конца 2008 года мы построим по Международной улице 8 таких гаражей - около 1800 машино-мест.

в: Известия недавно брали интервью у главы транспортного департамента Лондона. Ради того, чтобы избежать притока машин в центр, там, напротив, резко сократили число парковочных мест. Это не наш путь?

о: Ровно столько, чтобы оправдать коммунальные платежи за воду, электричество, охрану - то есть цена будет вполне доступной для людей, имеющих средний автомобиль.

в: Не так давно в Центральном округе была снесена последняя пятиэтажка сносимых серий. Но остались стоять девяти- и двенадцатиэтажки 70-х годов, которые по качеству жилья мало чем отличаются от хрущоб. Есть у вас планы на них?

о: Бытует мнение, что и дорог в центре надо меньше строить - меньше машин по ним будет ездить. Я не думаю, что это правильно. Что касается парковок, как я уже сказал, их в первую очередь надо строить для тех, кто живет в центре. А во вторую - у театров, магазинов, ресторанов. Но при этом необходимо и разумное экономическое регулирование заезда автомобилей в центральную часть города. Если сегодня в районе, скажем, между третьим и будущим четвертым кольцами будут оборудованы нормальные перехватывающие парковки, где оставить машину на день будет стоить 10 рублей, а парковка в центре обойдется значительно дороже, то люди задумаются о том, что им выгоднее. А сегодня у нас стоянки в Бутове и в центре стоят практически одинаково. Конечно, такая гибкая тарифная политика возможна лишь при развитии общественного транспорта, чтобы добраться от перехватывающих парковок до центра было быстро и удобно.

в: Я видела проекты комплексной реконструкции кварталов в других округах - как правило, все они нацелены на то, чтобы после завершения строительства жилья в них было в разы больше. Но центр и так переуплотнен.

о: Да, хрущевки мы снесли, теперь у нас по плану идет программа ликвидации ветхого, аварийного и некомфортного жилья. Под нее подпадают дома с деревянными перекрытиями и пятиэтажки несносимых серий. О девяти- и двенадцатиэтажках речи пока не идет, хотя мы понимаем, что они на фоне современного жилья будут торчать, как гнилые зубы. Что делать? По уму надо перестраивать такие кварталы полностью, чтобы вновь не запускать в них строительную технику спустя годы. Сейчас мы разрабатываем проект такой комплексной реконструкции в 101-м квартале (район Армянского и Малого Златоустинского переулков). Я думаю, что за этим, безусловно, будущее, просто денег сразу на все не хватает.

в: Наиболее предприимчивые жители уже сами ищут инвесторов для реконструкции своих домов, признанных ветхими или аварийными...

о: Да, именно поэтому по градплану у нас намечены сегодня дома под снос, на месте которых ничего не будет построено, - именно там, где есть превышение плотности застройки. К сожалению, снос таких домов затягивается - людей же надо куда-то переселять. Причем в пределах округа, а люди центр покидать не хотят, в прошлом году 96% переселенцев остались жить в пределах ЦАО.

в: Самая большая проблема для ТСЖ - оформление собственности на землю. Как этот процесс идет в ЦАО?

о: Да, у нас сегодня пять товариществ собственников жилья (ТСЖ) сами и инвесторов нашли, и свои средства готовы вложить в реконструкцию дома. Это очень хорошая инициатива, мы всячески будем ее поддерживать.

в: Кажется, это противоречит градостроительному кодексу. Собственно, именно за счет прилегающей территории ТСЖ гораздо проще могли бы находить инвесторов и развиваться?

о: Мэром принято решение, что собственность на землю будет оформляться только под самим домом. Прилегающая к нему дворовая или иная территория передаваться в собственность не будет.

в: А многие оформили землю в собственность хотя бы под домом?

о: Не противоречит. Вопрос межевания квартала, определения границ земельного участка - это вопрос субъекта федерации. Когда в городе закончится процесс межевания, тогда можно будет говорить о границах придомовой территории и оформлять ее в собственность.

Подоходный налог для продавцов квартир, которые были в собственности менее трех лет, по своей идее призван ограничить возможности квартирных инвесторов, которые покупают жилье, чтобы чуть погодя продать по более высокой цене. Но, как водится, задумка была одна, а в жизни получилась совсем другая картина. Эту проблему активно обсуждали на круглом столе, посвященном реализации нацпроекта Доступное жилье.

о: Пока таких нет.
Риелторы считают, что налог с продажи квартиры увеличивает время проведения сделки. Ускорить ее проведение можно было бы, отменив этот налог, однако государство, наоборот, стремится ввести ограничения для спекулянтов жильем. Насколько успешна эта политика?

Кроме того, Налоговый кодекс дает практически законную лазейку для неуплаты подоходного налога, но Нюанс здесь такой: если квартира была продана за ту же сумму, что и когда-то приобретена, то есть если человек не получил никакой прибыли, он вроде может не платить налог. Но на деле оказывается иначе. По словам Бориса Немцова, члена партии СПС, в налоговой на этот счет существует свой порядок: сначала необходимо уплатить 13% от суммы сделки минус миллион, а уже потом, когда инспекторы проверят предоставленные документы и убедятся, что выгода продавца была равна нулю, государство вернет гражданину его деньги. Неудивительно, что этой лазейкой никто не пользуется.

Но сначала напомним, о чем идет речь. Согласно ст. 208 и 220 НК РФ, если продавец владел недвижимостью менее трех лет, сумма от ее реализации, превышающая миллион рублей, облагается подоходным налогом по ставке 13%. Важно, что при продаже жилья главный вопрос, который интересует налоговиков: как давно квартира была приватизирована. Фактический срок проживания в квартире роли не играет. Жилье могло быть получено по ордеру в далекие семидесятые, но приватизаций хозяева занялись лишь пару лет назад. По закону же именно оформление приватизационных документов подтверждает право собственности. К слову, до 2005 года налоговый порог составлял не 3 года, а 5 лет.

И все это, наверное, не вызывало бы нареканий посредников, если бы такие серые сделки не требовали больше времени. Как заявила Ирина Радченко, президент компании Лаурел, потенциальные покупатели зачастую отказываются отклоняться от закона, ведь если, к примеру, придется оспаривать сделку в суде, то вернуть можно лишь ту сумму, что указана в договоре. И в таком случае приходится искать какой-то способ удовлетворить требования обеих сторон, что требует немалого времени.

Аргументы против налога
Уже не один год подавляющее большинство участников рынка недвижимости твредит, что побор этот не имеет смысла (читай, прибыли в казну), а причиняет только массу неудобств в оформлении сделок. По информации, озвученной на круглом столе, 99,9% всех сделок по продаже квартир, находившихся в собственности продавца менее 3 лет (а такие сделки занимают большую часть в секторе купли-продажи жилой недвижимости) проводятся по цене до 1 млн руб. Естественно, только на бумаге. Обходных путей, чтобы уклониться от налога, предостаточно. Например, некоторые прописывают в договоре сумму, указанную в справке БТИ, которую можно назвать символической. Но так поступают те, кто страхуется. В основном же просто пишут 999 тысяч рублей.

Государство в проигрыше
Ситуация сложилась достаточно сложная: от уплаты налога уклоняются практически все продавцы, процедура легка и понятна, а поймать продавца за руку не так просто. В итоге государство не получает платежей по этому виду налогов практически совсем. По заверениям риелторов, редкие исключения составляют лишь госслужащие, госструктуры и иностранцы (на Западе, как известно, налоги на недвижимость не воспринимают как драконовские меры). Таким образом, бюджет не получает должных финансовых поступлений, а спекулянтов жильем меньше не становится, вернее, их стало меньше, но не благодаря налогам, а из-за перегретости рынка.

Кроме того, увеличение сделок с привлечением ипотечного кредита тоже играет роль, поскольку такие сделки должны быть прозрачны. Однако, как показывает практика, многие банки выдают кредиты на жилье даже под сделки с заниженными цифрами. Как заявила генеральный директор Международной академии ипотеки и недвижимости Татьяна Никитина, формально банк, скажем так, не должен следить за тем, какую сумму прописывает заемщик в договоре купли-продажи. Проблема банкиров в том, что, идя по пути обходной схемы, оформлять сделку приходится ровно в 1,5 раза дольше, так как необходимых договоров и всевозможных расписок, гарантирующих, что банк получит от клиента свое, становится больше. Это тоже увеличивает время сделки и сложность ее оформления. Поэтому банки, как ни странно, тоже ратуют за отмену налога с продажи недвижимости.

В сущности, сейчас налоговую систему в части недвижимости государство собирается серьезно реформировать. И делать это весьма дифференцированно, в частности, взимать налог на недвижимость с рыночной цены квартиры. И если действительно эти проекты будут реализованы, то, возможно, налог с продажи получит новую жизнь и принесет государству куда больше доходов, ведь тогда взимать налог с продаж возможно будет не с цены, указанной в договоре, а с рыночной цены, с которой взимался налог на эту недвижимость. За вычетом какой-то суммы (вроде нынешнего миллиона рублей) или с полной суммы сделки. Однако это вызывает обеспокоенность специалистов. Нина Кузнецова, генеральный директор МИАН агентство недвижимости, считает, что налог с продаж, если он будет действительно взиматься от цены продажи квартиры, вызовет существенное недовольство со стороны населения, особенно это касается тех, кто заинтересован в сделках, в результате которых можно выручить дополнительные средства через ухудшение жилищных условий или смену района проживания.

Стоит принять во внимание и еще один аргумент: инвесторы, привыкшие вкладывать деньги в жилье, не новички на рынке и всегда найдут обходные схемы. Такие примитивные меры, как налоги, не способны серьезно повлиять на них. И поэтому этот налог либо должен быть более эффективным, либо его стоит упразднить.

Глас народа
Когда обсуждается принятие тех или иных законов или налогов, практически все оперируют лишь мнениями специалистов или депутатов. Однако в такой области, как недвижимость, стоит учитывать и мнение народа. По опросу ВЦИОМа, большинство россиян (68%) считают несправедливым, что налог на недвижимость не зависит от качества и рыночной стоимости жилья. А 47% россиян одобряют предложение исчислять налог на жилую недвижимость с учетом рыночной цены жилья, 37% опрошенных оценивают это негативно.

Впрочем, вероятность этого сценария не так высока. Скорее всего, налог будет отменен, потому как депутаты Госдумы, выслушав недовольные отклики экспертов рынка на круглом столе, согласились, что этот налог не совсем целесообразен. Так, депутат, член Комитета по бюджету и налогам ГД Александр Коган и вовсе кратко ответил всем присутствующим: Отменим. Но, опять же, никаких, даже приблизительных сроков, когда этот вопрос будет поднят перед всеми парламентариями, названо не было.

Действительно, народ подсказывает власти еще один путь ограничить спекулянтов отменив налог с продаж, ввести повышенный налог на владение второй и более квартирами, а также лучше собирать налоги с арендодателей, как правило, владеющих несколькими квартирами, чем собственно сейчас и занялось государство в лице ФАС. По какому пути пойдет государство, чтобы активно влиять на рынок недвижимости, будет ясно после того, как пакет по налоговому законодательству появится на первом голосовании в Госдуме.

В ходе опроса выяснилось, что среди мер, способных ограничить спекуляции на рынке недвижимости, 36% россиян наиболее эффективным представляется введение повышенного налога на вторую или третью квартиру, 14% уголовного наказания за спекуляцию жильем, 9% запрета на покупку второй или третьей квартиры.



Главная --> Публикации