Главная --> Публикации --> Лужковский ампир Что владельцев обяжут сделать со своими домами? Столичная мэрия хочет оформить в собственность города как можно больше земли Диамантер инвестирует в строительство элитного жилья Смольный согласовал список памятников с грефом



В мае у людей, планирующих покупку квартиры в кредит, появится возможность занять деньги под достаточно низкую ставку 7-7,4% в швейцарских франках или 6,5-6,9% в японских иенах. Ипотеку на таких условиях предложил Банк Москвы. Эксперты считают, что эти кредиты будут выгодными, по крайней мере в течение ближайших лет.

Это позволяет сделать ипотеку доступнее, утверждает управляющий директор блока Розничный бизнес Банка Москвы Александр Шерстюков.

Непомерно высокая стоимость жилья, особенно в столице, вынуждает банки разрабатывать новые ипотечные программы. В прошлом году на рынке появились кредиты без первоначального взноса, а сейчас в Банке Москвы придумали, как заметно снизить минимальную ставку ипотечного кредита. Здесь разработали кредиты в нетрадиционных валютах, процентные ставки по которым в мире существенно меньше долларовых, швейцарских франках и иенах. Для сравнения: месячный Libor в долларах составляет примерно 5,3% годовых, а в швейцарских франках 2,2%, в японских иенах 0,6%. Теоретически банк может получить в этих валютах более дешевые ресурсы, говорит Михаил Бусыгин, замначальника департамента продаж Городского ипотечного банка.

Если доход заемщика подтверждается не налоговой справкой, а справкой по форме банка, кредитная ставка увеличивается на 0,5 пункта. На столько же увеличится ставка кредита без первоначального взноса.

По его словам, с начала мая Банк Москвы начнет выдавать все действующие в нем ипотечные кредиты в швейцарских франках во всех регионах страны. При этом минимальные базовые ставки кредитов на приобретение готовой недвижимости составят 7% годовых, на приобретение строящейся 8% годовых, при перекредитовании имеющихся ипотечных займов также 7% годовых (подробнее см. таблицу).

По словам Шерстюкова, во второй половине мая в банке появятся ипотечные кредиты и в иенах, причем на еще более выгодных условиях. Их индикативные базовые ставки представлены в таблице.

Все остальные условия кредитования не изменятся. Дополнительно банк обещает взимать с заемщиков единственную комиссию за выдачу кредита, которая составляет 1% от суммы займа, но не более эквивалента $100 Срок кредитования 3-25 лет. Время рассмотрения заявки 2-3 дня. Банк разрешает досрочно гасить кредиты без штрафов через шесть месяцев после их получения.

Но экономия на процентах покроет расходы на конвертацию, уверен Шерстюков.

В обоих случаях заемщики могут не иметь дела с наличной валютой. Они получат деньги на покупку жилья в рублях, пересчитанные по внутреннему курсу банка, отличающемуся от курса ЦБ примерно на 0,5%. Вносить деньги в счет погашения займа также можно будет в рублях с обратной конвертацией. Так что небольших дополнительных издержек им не избежать.

Спорить с ними трудно. Сейчас минимальные ставки по ипотечным кредитам в долларах и евро не опускаются ниже 9%. По расчетам Шерстюкова, за счет снижения ставки долгосрочного кредита до 7-6,5% годовых экономия заемщика может составить десятки тысяч долларов. Кроме того, более низкая ставка позволяет клиенту рассчитывать на большую сумму кредита и купить лучшее жилье, подчеркивает замначальника управления Розничный бизнес Банка Москвы Вячеслав Шаламов.

Предложенные Банком Москвы кредитные ставки считают очень привлекательными для клиентов все опрошенные эксперты. Ипотека на объявленных условиях станет дешевле для клиента, выражает общее мнение Андрей Князев, начальник управления розничного кредитования Международного московского банка (ММБ).

Если договором предусмотрено, что кредит получен для строительства либо приобретения жилого дома, квартиры или долей в них и имеются документы, подтверждающие расходование средств именно на эти цели, то доход облагается налогом по ставке 13%, в противном случае по ставке 35%, разъясняет ведущий юрисконсульт ФБК-Право Наталья Рябова. При этом заемщику придется подать декларацию.

Однако стоит вспомнить и о налоге с материальной выгоды, которую получает заемщик валютного кредита со ставкой ниже 9% годовых, указывает руководитель управления маркетинга и развития продуктов для физических лиц Райффайзенбанка Наталья Алымова.

Новый вид ипотечных кредитов под такой процент действительно выгоден заемщикам, которые собираются расплатиться с банком в течение 3-5 лет. А что произойдет с рублем по отношению к франку или иене в далекой перспективе, неизвестно, рассуждает директор ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала Альфа-банка Вячеслав Михайлов.

А Бусыгин и некоторые валютные аналитики указывают на наличие определенного валютного риска при получении такого кредита. Но специалисты банка-новатора говорят, что франк одна из самых стабильных мировых валют, а валютный риск при кредитовании в франках ниже, чем при кредитовании в долларах и евро. Швейцарский франк очень устойчивая валюта, соглашается Алексей Розорёнов, начальник департамента розничного бизнеса банка Зенит, однако спрогнозировать, сколько будет стоить франк относительно доллара через 20 лет, достаточно тяжело. Поэтому трудно сказать, какой кредит на самом деле окажется выгоднее долларовый под 9% или в франках под 7%.

Но некоторые эксперты полагают, что в России кредиты в франках и иенах не будут пользоваться большим спросом. Так, в частности, считают зампредправления Банка жилищного финансирования Олег Клепиков, Князев из ММБ. Все дело в том, что франки и иены не имеют большого хождения и непривычны населению России, объясняет позицию коллег начальник отдела дилинга Межпромбанка Александр Разумный.

Банкиры напоминают, что в странах Восточной Европы ипотечные кредиты в швейцарских франках достаточно популярны, а в некоторых из них составляют более половины объема ипотечного рынка.

Как г-н Бочаров пояснил Времени новостей, этот документ был подготовлен после того, как на ситуацию с землепользованием в России обратил внимание президент: Владимиру Путину поступало множество заявлений о беспорядочной ситуации с сельхозугодьями, он дал указание навести порядок. По словам г-на Бочарова, наводить порядок чиновники решили с четкого разграничения типов земель, используемых под застройку. Если вы строите дом на земле сельхозугодий, то для него не существует никаких норм. Однако доходит до того, что под видом дач на сельхозугодьях строятся коттеджные поселки. А такие поселки должны располагаться только на землях населенных пунктов, поскольку для их обслуживания требуется развитая инженерная и социальная инфраструктура, -- сказал представитель МЭРТ, пояснив, что дом, пригодный для постоянного проживания, должен обеспечиваться водоснабжением, электропитанием, социальными услугами. Кроме того, дома, строящиеся на землях поселений, должны соответствовать нормам, определенным в Градостроительном кодексе.

В то же время Князев из ММБ полагает, что некоторые банки последуют примеру Банка Москвы, скорее для того, чтобы иметь в арсенале такой продукт. А Михайлов из Альфа-банка уверен, что в перспективе многие банки будут предлагать такие ипотечные кредиты. Так что у заемщиков будет больше возможностей для выбора.
Российские чиновники решили поделить дачников на тех, кто за город наведывается только по выходным, и на тех, кто живет на своих пригородных участках, формально считающихся садоводческими, постоянно. Причем за счет последних, имеющих, как правило, хорошие дома, Министерство экономического развития и торговли (МЭРТ) собирается заодно пополнить казну государства. Вчера в Государственной думе на заседании круглого стола, где обсуждались проблемы дачников, начальник отдела земельного законодательства департамента имущественных и земельных отношений, экономики и природопользования МЭРТ Михаил Бочаров представил новый законопроект, согласно которому элитные садоводы, имеющие на участках капитальные постройки, пригодные для круглогодичного проживания, станут платить больше налогов.

Насколько увеличатся ставки налогообложения для владельцев коттеджей по сравнению с владельцами скромных дачных домиков, в МЭРТ сказать пока затрудняются. Но решающим фактором, как заверил Михаил Бочаров, останется все же цель использования земли. Настоящим дачникам, то есть владельцам садоводческих участков, не стоит волноваться: автоматического изменения назначения земельных участков, предназначенных именно для садоводства, не предполагается, соответственно налоги не повысятся, -- пояснил он. -- Изменение использования земельных участков возможно только после общественных слушаний и только в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом. Размер строения, который можно будет возводить на садовом участке, будет определяться законами субъектов РФ. Но точно можно сказать, что капитальный дом на таком участке не построишь.

В принципе из выступления представителя МЭРТ следовало, что власти готовы предоставить эту инфраструктуру -- в том смысле, что строительство дорожной сети, поликлиник и школ будет вестись с учетом и тех, кто решил обосноваться в своем доме на дачном участке. Но от граждан ждут и встречных шагов в виде софинансирования инфраструктурных работ. При переводе земель из одной категории в другую у собственников дачных участков наряду с расширяющимися правами (строить жилой дом, получать адрес) будет возрастать и ответственность. Это обязанность получить разрешение на строительство, налоговая обязанность изменится в сторону увеличения, -- пояснил г-н Бочаров.

Компания СУ-155 может потерять участок в поселке Щербинка на юге Москвы, на котором планировала построить более 400 тыс. кв. м жилья. Эту землю застройщик получил на конкурсе, организованном правительством Москвы, но как только начал готовить площадку, выяснилось, что подмосковные власти считают Щербинку своей территорией. А в минувший четверг Арбитражный суд Московской области признал недействительным постановление о застройке поселка, удовлетворив иск местного агропредприятия Федюково. Федюково возражает не только против желания Москвы распоряжаться не своей землей, но и против того, что на конкурс были выставлены земли сельхозназначения.

Сейчас законопроект МЭРТ, имеющий рабочее название Об упорядочивании садово-дачной застройки проходит согласование в правительстве. Его дальнейшая судьба зависит от юристов, работающих с документом, которые могут внести в него какие-то изменения. Между тем эксперты по земельным отношениям считают, что этот законопроект преследует не только заявленные цели обеспечить постоянных жителей дачных поселков медицинской помощью и другими соцуслугами. И в чем-то является возвращением к прошлому, когда и высота конька дачного домика, и даже количество грядок и кустов строго регламентировалось. Такой законопроект -- очередная лазейка, чтобы собирать больше налогов. Люди сами должны решать, нужны им больницы или нет, их дело, выращивают они на своем участке фрукты и овощи или нет. Они только могут выступить с инициативой перед районными властями, -- сказала Времени новостей старший юрист коллегии адвокатов Иванян и партнеры Юлия Бахарева. С ней согласен и начальник управления по развитию садоводства и огородничества Санкт-Петербурга Василий Захарьящев. Таким образом МЭРТ просто хочет с тех, кто побогаче, да и с простых огородников в скрытой форме собирать побольше налогов, -- заявил он Времени новостей.

По словам господина Маркова, Федюково подало иск с требованием признать постановление недействительным в декабре 2006 года. Агропредприятие настаивает, что участок площадью 390 га, о котором говорится в постановлении, находится на территории Подольского района Московской области и был передан Федюково главой администрации в постоянное бессрочное пользование. Городские власти распоряжаются этой землей, не будучи ее правообладателем. Кроме того, территория агрофирмы 'Федюково' на данный момент относится к категории земель сельхозназначения, а на таких землях запрещена жилая застройка, говорит Сергей Марков.

Арбитражный суд Московской области удовлетворил иск ООО Агрофирма 'Федюково' о признании недействительным постановления правительства Москвы от 31 мая 2005 года #395-ПП О проекте планировки территории Щербинки района Южное Бутово, предусматривающего комплексную жилую застройку поселка. Об этом Ъ рассказал юрист агрофирмы Сергей Марков. О решении суда, из-за которого дальнейшие строительные работы в Щербинке становятся незаконными, знают и представители СУ-155.

Компания планировала построить 410 тыс. кв. м жилья, из которых 252 тыс. кв. м, согласно условиям инвестконтракта, должно быть передано Министерству обороны РФ для предоставления квартир военнослужащим. С момента подведения итогов конкурса СУ-155 начало готовить площадку к строительству. Доход девелопера от этого проекта эксперты оценивали в $550-600 млн при продажной стоимости квартир в $3,5-3,8 тыс. за 1 кв. м.

Тем не менее 30 ноября 2006 года городские власти провели аукцион на застройку поселка Щербинка, который предусматривал и частичную застройку территории Федюково. Конкурс выиграла компания СУ-155, заплатив за участок в 52 га 370 млн рублей при стартовой цене 325 млн рублей.

ООО Агрофирма 'Федюково' занимается промышленным животноводством. Выручка в 2005 году 95 млн руб. Входит в лизинговое предприятие ООО Родное поле. Структура акционеров не раскрывается.

Группа компаний СУ-155 входит в тройку крупнейших российских строительных компаний, занимает более 20% московского рынка жилищного строительства. В 2006 году общая выручка группы около 30 млрд руб. Общий портфель проектов примерно 9 млн кв. м. Крупнейшие проекты строительство в Москве жилого микрорайона Новая Трехгорка и застройка Павшинской поймы. Около 80% контролирует председатель совета директоров СУ-155 Михаил Балакин.

В пресс-службе СУ-155 заявили, что компания будет следить за развитием ситуации.

Правительство Москвы, в свою очередь, также подавало иск в арбитражный суд Московской области к руководству Подольского района. В нем столичная администрация требовала признать незаконным передачу спорного участка в областную собственность, а затем в пользование агрофирме Федюково. Представители истца заявляли, что спорная территория принадлежит Москве, так как была передана в административное подчинение столице Совмином РСФСР еще в конце 80-х годов. Но 19 января подмосковный арбитраж отказал столичным чиновникам в удовлетворении этого иска. Городские власти уже подали апелляционную жалобу, ее рассмотрение намечено на завтра, сообщил один из участников конфликта.

Решение суда и его мотивировочная часть, по словам господина Маркова из агрофирмы Федюково, должны быть опубликованы в течение пяти рабочих дней после заседания суда. Но даже без ознакомления с аргументами суда юристы считают, что московским властям вряд ли удастся заполучить земли в Щербинке. Скорее всего, городские власти будут обжаловать иск, уверен глава адвокатского бюро 'Князев и партнеры' Андрей Князев. Но у них мало шансов. Выставлять сельскохозяйственные земли на торги под жилую застройку прямое нарушение норм Земельного кодекса. Московский областной арбитражный суд имеет право отменить постановление правительства Москвы, отмечает гендиректор юридической компании Бергер Партнеры Юлия Кондратенко.

Руководитель пресс-службы мэрии Москвы Сергей Цой на звонки не отвечал. В пресс-службе стройкомплекса города Москвы попросили ссылаться на комментарий главы стройкомплекса Владимира Ресина, сделанный им на пресс-конференции в начале февраля. Тогда он заявил, что участок земли в Щербинке, где московские власти собирались строить жилье для военных, был захвачен подмосковными властями и передан в бессрочное пользование одному из сельхозпредприятий. При этом Владимир Ресин подчеркивал, что пока идут судебные разбирательства, московские строители не будут работать там и строить жилье для военных.

Существует также конфликт из-за подмосковного поселка Толстопальцево, что недалеко от аэропорта Внуково. В советское время сюда активно переселяли москвичей из реконструируемых районов, и поселок получил московскую принадлежность. В 90-х годах подмосковные власти попытались сами распоряжаться землей в Толстопальцеве, что вызвало негативную реакцию столичной мэрии.

Как Москва и Подмосковье спорили из-за земли
Более десяти лет длится спор из-за земель в Химкинском районе, неподалеку от аэропорта Шереметьево. В 1995 году Мосгордума включила Шереметьево и ряд прилегающих территорий в состав столицы. Власти Московской области с этим решением не согласились и в 1996 году сдали эти земли в аренду ОАО Международный аэропорт Шереметьево сроком на 99 лет. Москва попыталась оспорить право области получать арендные платежи в суде, однако потерпела неудачу. В 2001 году столичные власти сдали один из спорных участков в аренду ОАО Шереметьево-Карго, но 8 ноября 2006 года президиум Высшего арбитражного суда признал договор ничтожным, подтвердив права властей области на землю вокруг Шереметьево.
Аналогичный конфликт возник в середине 90-х годов из-за территории, примыкающей к внешней стороне Московской кольцевой автомобильной дороги. Москва настаивает на том, что граница с областью должна проходить с внешней стороны МКАД в 45 м от осевой линии дороги, то есть в 20-25 м от ее бровки. Областные власти считают, что достаточно зоны водостока (5 м от края дороги). В результате власти обоих субъектов федерации претендуют на налоги владельцев АЗС и магазинов, расположенных с внешней стороны МКАД.

X5 Retail Group владеет сетями Пятерочка (на конец декабря 451 универсам, еще 605 работают по франшизе) и Перекресток (на конец декабря 168 магазинов, еще 10 по франшизе). Крупнейший пакет X5 (47,8%) у совладельцев Альфа-групп Михаила Фридмана (21,9%), Германа Хана и Алексея Кузьмичева. Выручка Х5 Retail Group за девять месяцев 2006 г. $2,411 млрд, чистая прибыль $52 млн. Оборот розничной торговли в Нижегородской области, по данным регионального правительства, за 11 месяцев 2006 г. увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2005 г. на 10,7% до 152,3 млрд руб. Крупнейшие ритейлеры Нижнего Новгорода федеральные сети Магнит, Копейка, Перекресток и местные Мясновъ, Райцентр, Народный, Саюс и Spar.

Всего специальные согласительные комиссии властей и Москвы, и Московской области рассматривали вопрос о принадлежности порядка 30 спорных участков земли, примерно по 20 из них стороны смогли договориться.
Пятерочка, не сумев выйти на нижегородский рынок посредством продажи франшизы местной сети, решила действовать самостоятельно. Компания X5 Retail Group N. V. уже ищет помещения под магазины Пятерочка во всех восьми районах города. Участники рынка говорят, что в городе трудно найти помещения необходимого формата.

По словам представителя нижегородского офиса, в планах компании открыть в Нижнем Новгороде более 15 магазинов.

О том, что компания X5 Retail Group N. V. планирует в этом году самостоятельно открыть в Нижнем Новгороде сеть магазинов Пятерочка, Ведомостям рассказали сразу несколько источников, знакомых с планами компании. По словам одного из нижегородских риэлторов, компания X5 в январе обратилась в его агентство недвижимости с просьбой подыскать помещения площадью от 500 до 800 кв. м во всех районах города. А в начале февраля компания открыла в городе офис и уже набирает сотрудников для работы в нижегородских магазинах. На нижегородском сайте поиска работы job-info.ru 30 января размещено объявление, что ООО Пятерочка примет на работу в Нижнем начальника отдела рекламы, специалиста отдела рекламы и сервис-инженера.

Это не первая попытка Пятерочки выйти в Нижний. В 2002 г. сеть планировала попасть на нижегородский рынок посредством продажи франшизы местной сети. Но желающих купить ее не нашлось. Как заявлял тогда Ведомостям генеральный директор компании ВКТ (развивает сеть магазинов Райцентр) Алексей Зудин, стоимость франшизы (на тот момент $800 000) оказалась для него слишком высокой. Когда у вас есть собственные магазины и собственные технологии, невыгодно платить такие деньги за чужой бренд, сказал он.

Пресс-секретарь Пятерочки Константин Виноградов заявил, что не будет комментировать планы компании до открытия первого магазина в Нижнем. Дату открытия он не уточнил, сказав лишь, что до этого Пятерочка открывала магазины самостоятельно только в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.

Директор нижегородского Магазина готового бизнеса (МГБ) Юрий Кузьмичев говорит, что Х5 придется потратить на покупку 20 помещений без отделки $5-15 млн. Но с точки зрения быстрого выхода на рынок проще купить местную сеть хороших помещений мало, а выкупать площади, от которых другие уже отказались, не имеет смысла, полагает он.

Участники рынка неоднозначно оценивают перспективы Пятерочки в Нижнем.

Если Х5 удастся создать в Нижнем сеть из 20 магазинов Пятерочка, они составят реальную конкуренцию существующим сетям, прежде всего Магниту и Копейке, говорит гендиректор компании Мясновъ Владлен Альтшуллер.

Х5 будет трудно найти в городе помещения необходимого формата, добавляет вице-президент нижегородской гильдии риэлторов Елена Соловьева. Старые имеют площадь максимум 350 кв. м, а новые в основном сдаются в аренду, отмечает она.

А директор по маркетингу федеральной сети Магнит Хачатур Помбухчан полагает, что Пятерочка составит серьезную конкуренцию только местным игрокам.

Топ-менеджер нижегородской Копейки считает, что много клиентов Пятерочка у Копейки не отобьет, поскольку Копейка пришла в Нижний раньше и более здесь раскручена.

Райцентр стал оборотистее
Нижегородская торговая сеть Райцентр в 2006 г. увеличила оборот на 52% до 2 млрд руб. за счет изменения ассортимента и открытия новых магазинов, сообщил Ведомостям директор сети Аркадий Шемагин. Общая торговая площадь сети на конец 2006 г. составила 9100 кв. м. Сейчас сеть состоит из 34 магазинов, а к концу 2007 г. будет увеличена до 5 Прогнозируемый оборот возрастет на 40%.

Сейчас торговля все больше переходит на окраины города, в крупные гипермаркеты, говорит руководитель центра консалтинга Союза магазинов Нижегородской области Вадим Носов. Формат Пятерочки был востребован три года назад и время 500-метровых магазинов у дома уже уходит, считает он.



Главная --> Публикации