Главная --> Публикации --> Диагноз: строят мало, медленно и дорого Недвижимость за рубежом. португалия Коттеджное строительство: время перемен Альфа и омега Объединенная промышленная корпорация построит город в подмосковье

Геленджик
По темпам развития черноморских курортов Геленджик уступает только Большому Сочи. Разработанные для города инвестиционные программы предусматривают строительство жилых комплексов по всему побережью Геленджикского района. Муниципальное образование Город-курорт Геленджик включает в себя помимо самого города еще 20 населенных пунктов. Поселки, расположенные на берегу моря, являются самостоятельными агломератами в составе курорта. В настоящий момент эта местность освоена не более чем на 20 %.

Черноморское побережье самый большой курорт в России. Он протянулся на 400 км от Тамани до Адлера. Живописные пейзажи, мягкий климат (60 % солнечных дней в году), целебный воздух и, конечно, море не только обеспечивают прекрасные условия для отдыха, но и делают регион перспективным для инвестиций в курортную недвижимость. Предлагаем читателям статью о рынке недвижимости трех российских прибрежных городов Геленджика, Анапы и Туапсе.

В восточной части инфраструктура наиболее развитая, а потому и цены на жилье выше, чем в двух других районах города. Здесь расположены морской и автовокзалы, аквапарк Дельфин, яхт-клуб, находится городская администрация. У набережной, особенно рядом с морским вокзалом, земля самая дорогая, здесь создают в основном рекреационные и развлекательные объекты. Среди немногочисленных жилых построек преобладают элитные. Это почти сплошь многоэтажные дома, располагающиеся между набережной, улицей Луначарского, пансионатом Кавказ, улицами Кирова и Красногвардейской. Больше половины коттеджей тут используют в качестве малых средств размещения. Следующий пояс на востоке города ограничен улицами Леселидзе, Новороссийской, Пушкина и Киевской. Здесь основную часть предложений на вторичном рынке составляет индивидуальное жилье, квартиры попадаются реже.

Город можно разделить на три части по признаку расположения районов относительно бухты западную (со стороны мыса Тонкого), восточную (со стороны мыса Толстого) и северную (там, где находится автомобильная трасса новороссийского направления).

На севере города возле моря вся территория от набережной до улицы Луначарского занята рекреационной недвижимостью и аквапарками, жилья там практически нет. А достоинством южной стороны является то, что с верхних этажей домов открывается панорамный вид на бухту и город.

Первичный рынок в спальных районах на востоке представлен в основном недвижимостью эконом- и бизнес-классов, на вторичном преобладают квартиры улучшенной планировки.

В пригородах преобладают объекты индивидуального жилого фонда. Верхний сегмент представлен в основном отдельно стоящими виллами, организованную коттеджную застройку здесь только начинают вести. Создание особой экономической зоны Архипо-Осиповка Криница скорее всего повлияет на развитие сектора элитных многоквартирных комплексов. Очевидно, текущая инвестиционная политика вызовет рост цен на землю.

Вся береговая полоса западной части Геленджика тоже объекты рекреационной инфраструктуры. Жилье, расположенное ближе к аэропорту, менее популярно, чем на севере и востоке города. Элитные дома возводят только в районе Тонкого мыса, на значительном удалении от аэропорта. Свободные участки в прибрежной полосе пригодны для точечной застройки, и цены на землю под многоэтажное строительство там пока находятся на относительно низком уровне. Перспективным районом для элитной застройки считается Голубая бухта.

Панельные и монолитные дома экономкласса строят в спальных районах, а также в относительной близости к морю на западе города. Квартиры в них продают по цене от 900 до 1300 долл./кв. м.

Первичный рынок недвижимости Геленджика не отличается большим ценовым разнообразием. В элитном сегменте стоимость жилья приближается к сочинскому уровню и варьируется в пределах 2000 2700 долл./кв. м. Как правило, в элитных жилых комплексах есть вся инфраструктура, а в 300 м от них находятся благоустроенные пляжи. Дома бизнес-класса расположены в западной, восточной и северной частях города на расстоянии более 300 м от моря. Один квадрат в них стоит 1300 1900 долл.

Анапа
Анапа один из наиболее динамично развивающихся курортов Черноморского побережья России. По ценам на недвижимость он находится на третьем месте после Сочи и Геленджика. Если в советское время Анапа ассоциировалась в первую очередь с детским отдыхом, то сейчас она имеет все перспективы стать круглогодичным курортом.

Жилые комплексы, возводимые в настоящее время в Геленджике, расположены в основном в пределах 500 м от моря. Это, например, дома на улицах Красногвардейской, Гринченко, Грибоедова (ЖК Нега), Курзальной, Туристической (ЖК Каскад).

Сам город можно разделить на четыре зоны, каждая из которых имеет свои особенности. Первая, центральная часть Анапы, ограничена с севера берегом моря и набережной, с юга улицами Лермонтова, Чехова и Парковой, с запада улицей Ивана Голубца, а с востока улицей Крестьянской. Здесь наиболее дорогая недвижимость. Среди жилого фонда преобладает индивидуальное жилье, которое часто сдают отдыхающим (в связи с чем грань между домовладением и мини-пансионатом с юридической точки зрения стерта). Первичный рынок многоквартирного жилья представлен отдельными объектами точечной застройки. Зато хорошо развит сегмент коммерческой недвижимости: в центре сосредоточена значительная часть развлекательных объектов, магазины модной одежды, сувениров, ювелирных изделий, железнодорожные и авиакассы, вокзалы.

Город вытянут вдоль берега моря на 80 км. К его несомненным достоинствам относят самое большое по сравнению со всеми другими курортами побережья количество солнечных дней в году (280) и тот факт, что море здесь чистое, хорошо прогревающееся на мелководье. В Анапе работают 176 здравниц, четверть из них круглогодичные.

Третий район Анапы Пионерский проспект начинается от устья реки Анапки и детского парка и тянется на север вдоль побережья до поселка Витязево и анапского аэропорта. По обе стороны этой городской магистрали расположены пансионаты, санатории и дома отдыха.

Второй по значимости на анапском рынке недвижимости район Высокий берег. Пляж здесь каменистый или галечный, а море находится под живописным сланцевым обрывом. Границами района служат берег моря и улица Ивана Голубца. В отличие от равнинной центральной части с Высокого берега уже видны горы. В районе находятся крупнейшие здравницы Анапы, маяк, аквариум, бювет и знаменитый лечебно-диагностический центр ДиЛуч. В настоящее время здесь представлены все виды застройки, однако частных домовладений значительно меньше, чем в центре.

Что касается пригородов, то прежде всего следует выделить станицу Благовещенскую, где была учреждена особая экономическая зона туристического типа. Вероятнее всего она будет развиваться как альтернативный Анапе доступный всем слоям общества курорт. Пока рынок земли в Благовещенской недооценен.

Четвертая часть северные окраины и находящийся по Краснодарскому направлению микрорайон Алексеевский с прилегающими к нему кварталами. Жилой фонд состоит в основном из новых многоэтажных домов улучшенной планировки. Именно здесь сосредоточен рынок первичной недвижимости. Хорошая транспортная инфраструктура и современные планировки квартир делают цены на жилье несколько завышенными для окраин. Согласно генеральному плану развития города в этих микрорайонах запланировано дальнейшее активное жилищное строительство, а в центре города и в районе Высокого берега будет развиваться сегмент недвижимости рекреационного назначения.

Если говорить о стоимости жилья, то надо отметить, что в первую очередь цены в Анапе зависят от близости дома к морю. В центре, недалеко от Высокого берега и микрорайонов (улица 40 лет Победы), средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 1000 1500 долл. На улице Лермонтова квартиру, сданную в эксплуатацию, продают по 1200 долл./кв. м, а на стадии строительства квадратный метр в ней стоил 900 долл. На вторичном рынке в центре за квадрат просят в среднем около 1000 долл., а самая дорогая вторичная недвижимость расположена в районе Высокого берега (1500 долл./кв. м).

Другой пригородный район, интересный для инвестирования в недвижимость, побережье Су-Псех Сукко Утриш. Наиболее развит рынок недвижимости в поселке Сукко, который является по существу элитной загородной резиденцией. Проявляют интерес к местным коттеджам и жители Краснодара, Ростова-на-Дону, других крупных городов ЮФО.

Цены на земельные участки в пригородах Анапы (долл./сотка)

Наиболее динамично в Анапе развивается рынок земельных участков. Спрос на землю продиктован активным строительством малых средств размещения. Старый жилой фонд постепенно идет под снос, и даже строения 10 15‑летней давности покупаются чаще всего с целью сноса и строительства на их месте современных элитных коттеджей или мини-пансионатов. Разброс цен довольно широк от 4000 долл. за сотку на окраине до 60 000 долл. за сотку на участке с ветхим строением под снос в районе набережной и улицы Горького.

Море здесь, на северной окраине зоны влажных субтропиков, немного прохладнее, чем в Сочи или в Адлере, но место привлекает своим живописным ландшафтом. Побережье с субтропической растительностью окаймлено не очень высокими горами Большого Кавказа, а 9/10 территории покрыто лесами.

Среди городов российского Черноморского побережья Туапсе известен менее всего. Статус курорта ему не позволяют присвоить расположенные здесь нефтяные терминалы. А вот окрестности Туапсе сейчас развиваются очень активно, с чем и связан рост цен на недвижимость в районе.

Инвесторам в первую очередь интересен участок побережья Джубга Новомихайловский. Сейчас в этой местности создают особую экономическую зону туристического типа Агрия. Кроме нее следует отметить Небуг, где в свое время был открыт первый в России аквапарк. Сегодня этот населенный пункт можно назвать своеобразным брендом, где будет сохраняться высокий уровень цен на недвижимость. Еще один небольшой поселок на побережье, Агой, популярен из-за близости к Туапсе. Впрочем, море и воздух здесь настолько чистые, что нет даже намека на соседство с нефтяным портом. Расположенные южнее Туапсе населенные пункты имеют меньшие перспективы развития рынка недвижимости из-за проходящей прямо над пляжами железнодорожной ветки.

Туапсинский район протянулся вдоль берега моря от Бжида, где он граничит с Геленджикским районом, до Шепси, за которым начинается Большой Сочи. На побережье помимо упомянутых населенных пунктов находятся Джубга, Лермонтово, Новомихайловский, Пляхо, Ольгинка, Сосновый, Майский, Тюменский, Небуг, Агой, Дедеркой. Остальные поселки расположены в горной местности, и цены на недвижимость в них значительно уступают стоимости жилья в приморских районах.

Сдвигом в сфере строительства в регионе можно назвать возведение жилого комплекса для портовых работников на улице Калараша. Обычно подобные дома расцениваются как социальное жилье, однако уровень комфорта в данном комплексе значительно выше, поскольку здесь имеется автономное теплоснабжение, а квартиры сдаются с хорошей отделкой. Покупать жилье в этом доме могут не только портовики, но и все желающие.

В самом райцентре новое строительство ведется относительно невысокими по сравнению с Анапой, Геленджиком и Сочи темпами. Здесь преобладает старый жилой фонд. В центре города отмечается дефицит земельных участков (что, впрочем, характерно для всего побережья). При этом спрос на недвижимость в Туапсе превышает предложение как на первичном, так и на вторичном рынках. По итогам 2006 года цены выросли на 15 20 %. Особенно популярно жилье в центре города, а также в прибрежных районах в относительном удалении от порта на Звездной, в районе мыса Кодош и т. п. Наименее престижны Сортировка, Пригород и Пролетарский.

На вторичном рынке на фоне растущего спроса действительно элитного жилья мало. Это в основном квартиры в сталинках в центре города с евроремонтом. Зачастую уровень ремонта тут в самом деле очень высокий, однако нет основных критериев принадлежности дома к элите наличия охраны, автономных систем коммуникаций и социально однородного окружения. Тем более что фасады домов и лестничные площадки находятся обычно в неудовлетворительном состоянии.

Недавно на улице Калараша были сданы в эксплуатацию еще два объекта шестиэтажный дом экономкласса с одно- и двухкомнатными квартирами и монолитный жилой комплекс бизнес-класса с паркингом и охраной, в состав которого входят многоквартирные дома и таунхаусы. Выбор данного района для застройки обусловлен его значительной удаленностью от промышленных объектов. Работы ведутся также в микрорайоне Приморье, отличающемся хорошей экологической обстановкой. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Туапсе около 900 долл.

Рынок частной застройки тоже имеет свои особенности. Например, почти в самом центре города сохранился частный сектор, тогда как в других курортных населенных пунктах эта территория занята элитными многоквартирными домами или гостиницами. Кроме того, стоимость объектов индивидуальной застройки в центре города ниже, чем в более отдаленных районах, поскольку здесь преобладает старый жилой фонд. Среди пригородов лидерами роста цен на индивидуальное жилье и землю являются Агой, Небуг, Лермонтово, Новомихайловский, Джубга и Ольгинка. Заметим, однако, что любое капиталовложение в землю в прибрежной зоне имеет смысл, так как низкие цены в таких населенных пунктах, как Шепси, Пляхо или Гизель‑Дере, говорят лишь о временной недооцененности этих территорий.

Вторичный рынок Туапсе характеризуется большим количеством предложений жилья в общих дворах, комнат в коммунальных квартирах и т. п. Спрос на такое жилье отмечен со стороны местных жителей, однако интересуются им и небогатые иногородние покупатели, рассчитывающие проводить в Туапсе летний отпуск. Таково одно из основных отличий местного рынка недвижимости от тех, что сложились на других курортах Кавказа (там доминируют покупатели среднего и выше среднего классов). Окупаемость дешевого жилья довольно высока: если комнату в коммуналке на окраине можно купить по цене около 800 долл./кв. м, то средняя ставка при долгосрочной аренде составляет примерно 10 долл./кв. м в месяц значит, вложения могут окупиться за шесть-семь лет.


Рынок недвижимости Московской области, одного из самых богатых и экономически развитых регионов страны, привлекает все больше инвесторов, в том числе и иностранных. Участники Третьего Международного форума Инвестиции в недвижимость Подмосковья, организованного Международным центром конференций On Conference, обсудили особенности реализации проектов в различных сегментах этого рынка, а также проблемы и перспективы ипотечного кредитования в регионе.

В настоящий момент в Туапсе цены на вторичное жилье составляют 900 1500 долл./кв. м. Но есть и отдельные предложения, где стоимость значительно выше: 1700, 1900, 2000 долл./кв. м.

Борьба за клиента вынуждает девелоперов выходить за рамки традиционных форматов и концепций, подстраиваясь под растущие требования рынка. Появляются загородные поселки, в которых все или часть домов многоквартирные, своего рода гибрид городского жилья и дачи. Удачными примерами подобных проектов являются Сосны, Николина гора, Chalet Жуковка. Быстро набирают популярность таунхаусы и так называемые дальние дачи, расположенные в радиусе свыше 70 км от МКАД. Объединяет эти очень разные категории жилья сравнительно низкая цена, за счет которой они в какой-то степени восполняют дефицит объектов экономкласса. Кроме того, М. Подрабинек отметил важные изменения в предпочтениях покупателей: сегодня на первое место выходит качество строительства, а не архитектурные и технические изыски.

В первую очередь речь зашла, конечно же, о загородном жилищном строительстве, ведь большая часть капиталовложений производится наряду с земельными участками именно в этот сектор. Оно по-прежнему ведется очень активно, однако прошедший 2006 год внес коррективы в сложившуюся в данном сегменте ситуацию. Как отметил в своем докладе руководитель проекта Cottage.ru Михаил Подрабинек, на растущий спрос продавцы и застройщики отвечают увеличением объема предложения, однако в основном за счет поселков бизнес-класса. Как следствие, происходит замедление темпов роста цен на такие объекты, поскольку покупательская способность населения недостаточно высока, и в количественном отношении спрос и предложение находятся в относительном балансе. По прогнозам эксперта, эта тенденция получит дальнейшее развитие. Более того, рост конкуренции как между застройщиками, так и между проектами ожидается именно в среднем и высшем ценовых сегментах.

В целом рынок недвижимости ближнего и среднего Подмосковья движется в сторону формирования комфортных жилых пригородов европейского типа, потребность в которых назрела уже давно. Набирают обороты мегапроекты, такие как Большое Домодедово, Рублево-Архангельское, А-101 в Ленинском районе (земли совхоза Коммунарка), которые предполагают комплексное освоение территории в несколько сотен или даже тысяч гектаров и возведение миллионов квадратных метров жилья, соответствующей транспортной и прочей необходимой инфраструктуры, создание множества новых рабочих мест.

Развитие инфраструктуры и вынесение ее за пределы отдельного поселка еще одна знаковая тенденция загородного рынка. Помимо улучшения экономической ситуации в районе такой подход позволяет сделать содержание социальных и коммерческих объектов менее обременительным для жителей и снизить стоимость проживания в загородном доме.

В качестве действенного способа, который поможет привлечь инвестиции в проект и избежать снижения прибыли, В. Яхонтов предлагает рассмотреть возможность заключения альянса с землевладельцем, инвестором или банком-кредитором с целью распределения расходов и рисков. Не следует забывать и о таком набирающем популярность механизме финансирования, как ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды) недвижимости. Всего же на сегодняшний день, по оценкам эксперта, в строительство жилья и необходимой инфраструктуры в Московской области вложено приблизительно 3 млрд долл., и это далеко не предел. То же Большое Домодедово ожидает притока инвестиций в объеме более 11 млрд долл.

По словам Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ Недвижимость, потенциал региона огромен, и свободных площадок в нем более чем достаточно: только в ближайшем Подмосковье более 25 тыс. га земли, пригодной для застройки жилыми домами. Основная проблема заключается не в том, что строить негде или некому, а в том, что не всегда есть средства. Другими словами, девелоперам необходим начальный капитал для выкупа земли, подготовки исходно-разрешительной документации и оформления требуемых согласований, и только потом они смогут получить рефинансирование от своих покупателей.

Выбирая площадку, девелоперу следует принять во внимание множество факторов, главный из которых цели инвестора. Только такой подход позволит извлечь максимальную прибыль и снизить риски. Исключительно важны даже детали. Например, ценность участка повышают такие качественные характеристики, как хорошая транспортная доступность, близость удобных транспортных развязок и железной дороги, коммуникации, проходящие непосредственно по площадке (а не по ее границе). Если предполагается коттеджная застройка, то большое значение имеет наличие водных объектов, особенно так называемой большой воды канала им. Москвы или водозаборных водохранилищ. При этом, если концепция поселка предусматривает устройство в нем яхт-клуба, стоит учесть, что хождение судов возможно лишь по каналу.

Разумеется, найти источник финансирования можно не под каждый проект. Дмитрий Цыбанков, директор юридического департамента ИГ SESEGAR, поделился с собравшимися своими выводами о том, чему отдают предпочтение инвесторы. Как считает Д. Цыбанков, в основе интереса к рынку недвижимости Подмосковья земельные ресурсы региона. Однако участки бывают разными. Например, порой предлагают землеотводы, приобретенные в собственность в памятные 90‑е годы, когда в нашей стране только-только началось формирование цивилизованного рынка недвижимости, или земли сельскохозяйственного назначения, выведенные из этой категории несколько лет назад зачастую не совсем законными способами. На продажу выставляют земли для перевода в ИЖС, участки, принадлежащие предприятиям, пионерские лагеря и дома отдыха, площадки, предоставляемые на основе конкурса, и др. В результате у девелопера могут возникнуть разного рода трудности, которые приведут к удорожанию проекта или вовсе помешают его реализации.

О том, насколько важен выбор способа освоения земель, говорил в своем выступлении и Дмитрий Краснов, руководитель проектов департамента девелопмента УК Масштаб. Он подробно остановился на land development комплексном развитии территории исходя из объективных предпосылок ее наиболее эффективного и рационального использования.

Среди потенциально выгодных объектов для инвестиций на загородном рынке Д. Цыбанков выделил следующие форматы: таунхаусы, коттеджные поселки для сдачи в аренду, апартаменты и типовое жилье. Близость к Москве все еще является одной из основных характеристик, определяющих инвестиционное качество проекта, но по мере развития инфраструктуры, улучшения транспортной ситуации и создания достаточного количества рабочих мест этот фактор будет постепенно утрачивать свое определяющее значение. Несомненно, девелоперам интересны также проекты по строительству торгово-развлекательных центров, логистических терминалов и промышленных объектов.

К сожалению, даже при безукоризненно разработанной концепции коттеджного поселка, торгового центра или складского терминала девелопер может столкнуться с целым рядом проблем практического характера и понести финансовые потери, что увеличит стоимость проекта и конечную цену объекта. Алексей Михеев, заместитель председателя Комиссии инвестиционных программ Совета предпринимателей при мэре и правительстве Москвы, рассказал о принципах управления рисками при инвестировании. Он отметил, что риски подразделяются на внешние и внутренние. Первые носят объективный характер и не поддаются контролю. Это изменения в локальном и федеральном законодательстве, экономике России, находящейся в большой зависимости от цен на нефть, и ситуации на отдельных рынках; это действия властей, особенно местных, которые могут оказать влияние, например, на получение застройщиком тех или иных согласований и др. Вторые, напротив, находятся в зоне непосредственного контроля инвестора. Эффективное управление рисками предполагает не просто своевременное выявление вызванных объективными и субъективными причинами проблем, но заблаговременную разработку технологий их преодоления и закладывание в проект необходимых ресурсов.

Масштабное и системное освоение земельного участка улучшает его потребительские свойства, повышает инвестиционную привлекательность и способствует созданию дополнительных конкурентных преимуществ у построенного на нем объекта. Причем одним из важнейших принципов данного процесса является достижение самодостаточности территории за счет создания полноценной инфраструктуры и грамотного расположения транспортных коридоров. Только так, по мнению Д. Краснова, можно удовлетворить растущие требования людей и обеспечить развитие пригородного строительства как альтернативы городскому жилью.

Безусловно, участники форума не могли обойти вниманием рынок коммерческой недвижимости Подмосковья. Обзор текущей ситуации в данном сегменте предложил вниманию слушателей Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium. Он подчеркнул, что на сегодняшний день склады являются, пожалуй, самым перспективным и инвестиционно привлекательным направлением, о чем свидетельствует большое число непрофильных инвесторов, регулярно появляющихся в этом секторе.

Татьяна Шелягина, финансовый директор строительно-инвестиционного холдинга RODEX GROUP, поделилась собственным практическим опытом в этой области. Она рассказала, что девелопер загородной недвижимости на начальном этапе строительства часто вынужден замораживать значительные средства, вложенные в землю, пока не будут получены необходимые согласования. Грамотный подход к организации бизнес-процессов позволяет сделать так, чтобы некоторые из них протекали параллельно, экономя время и деньги компании. По мнению Т. Шелягиной, преодоление бюрократических барьеров затягивает строительство и увеличивает его стоимость. Недаром в 2006 году на рынок вышло лишь 35 новых поселков, что на 17 % меньше, чем годом ранее.

Другой перспективный рынок Подмосковья, темпы роста которого уже заметно превышают аналогичные показатели для столицы, торговые и торгово-развлекательные центры. В 2008 году в Московской области ожидается ввод в строй рекордного объема новых качественных площадей, прогнозирует ASTERA ONCOUR Moscow. Как заметила Ирина Кирсанова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга этой компании, развитие сегмента торговой недвижимости Подмосковья проходило в несколько этапов. Сначала активное строительство шло на внешней стороне МКАД, причем это были комплексы регионального масштаба, которые в основном посещали жители столицы. На втором этапе девелоперы и инвесторы заинтересовались проектами ТЦ и ТРЦ в городах-спутниках, а теперь стали постепенно удаляться все дальше и дальше от Москвы, к границам области. Впрочем, процесс этот находится еще в самом начале. Основное строительство пока по‑прежнему ведется в пределах 10 км от МКАД (31 объект). Почти такое же число комплексов (26), но значительно меньшей площади находится в радиусе 10 30 км от МКАД. На третьем месте города, удаленные от Москвы на 60 100 км (20 объектов). Менее всего обеспечен качественными торговыми площадями так называемый средний пояс Подмосковья (30 60 км от МКАД) всего шесть объектов.

Прогнозы на ближайшее время эксперт делает довольно оптимистичные: места на этом рынке хватит всем. Конкуренция, безусловно, усиливается, но существенного влияния на размер арендных ставок она пока не оказывает. И все же не стоит забывать, насколько динамично развивается складской сегмент. Если в 2004 году на рынке качественных площадей наблюдался не просто дефицит, а буквально вакуум, то уже через три года предложение увеличилось на порядок, выросли качество, объем и масштаб проектов. В прошлом году эксперты отмечали довольно заметные колебания ставок аренды, однако, несмотря на появление вакантных площадей в высококлассных складских комплексах (ситуация еще год назад просто немыслимая!), снижения цен все-таки не произошло. В какой-то степени это результат роста себестоимости строительства, но постепенное насыщение спроса неизбежно приведет к тому, что доходность проектов несколько снизится.



Темой заключительной сессии форума, посвященного инвестиционным возможностям рынка недвижимости Московского региона, стала ипотека и неспроста. Доходность проектов напрямую зависит от спроса со стороны покупателя, одним из стимулов для которого выступает доступность кредитов на покупку квартир в городах Подмосковья и загородных домов. Как сообщила Ирина Радченко, генеральный директор группы компаний ЛАУРЕЛ и вице-президент Международного ипотечного клуба (МИК), в России сегодня действует почти 1200 кредитных организаций, больше половины из которых расположено в Центральном федеральном округе. За ним с большим отрывом следуют Приволжский и Южный округа. При этом лидером по количеству выданных кредитов на душу населения является вовсе не Московская, а Кировская, Кемеровская, Оренбургская и Самарская области, а также республика Башкортостан, где до 50 % сделок по купле-продаже недвижимости совершают с использованием ипотеки. Возможно, основная причина в том, что цены на жилье в этих регионах в несколько раз ниже, чем в Подмосковье. Тем не менее эксперты уверены, что будущее рынка недвижимости и в Московском, и в других регионах связано с развитием ипотеки. Даже в загородном сегменте, еще недавно обделенном вниманием кредитных организаций, в столице и области сегодня работает уже 40 банков, предлагающих клиентам свыше 200 программ.

Об этом, в частности, шла речь на рабочей встрече членов отечественного банковского сообщества и других участников рынка недвижимости с представителями деловых кругов Канады. Мероприятие было организовано по инициативе Ассоциации российских банков (АРБ) и поддержке Посольства России в Канаде. В состав нашей делегации входили первый заместитель председателя Банка России Геннадий Меликьян, заместитель руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам РФ Сергей Харламов, генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка, президент АРБ Гарегин Тосунян, председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, президент Европейского трастового банка Андрей Крысин и другие лица. Как отметил посол России в Канаде Георгий Мамедов на встрече в банке Канады, столь представительная российская делегация не имеет прецедентов за всю 65‑летнюю историю дипломатических и торговых отношений двух стран.

По объему кредитования недвижимости Россия пока заметно отстает от развитых стран. Даже в государствах бывшего соцлагеря, где этап новейшей истории начался относительно недавно, ипотека работает гораздо эффективнее. Зато мы можем похвастаться стремительными темпами роста подобного кредитования, инвестиционной привлекательностью и перспективностью своего рынка.

Чего не хватает нашей ипотеке?
Доля кредитования жилой недвижимости в ВВП Великобритании составляет 80 %, а в Дании 94 %. В России в 2005 году этот показатель соответствовал 0,2 %, и хоть к 2006 году он вырос почти до 1 %, на фоне мировых достижений остается почти незаметным.

В ходе встречи наша сторона познакомила канадских коллег с банковским, инвестиционным и строительным рынками России и в свою очередь почерпнула информацию об организации ипотечного рынка Канады. Лучшее представление друг о друге должно стать основой для дальнейшего взаимовыгодного сотрудничества.

Но чтобы выйти на уровень развитых стран по количественным показателям данного сегмента рынка, банкам необходимо получить доступ к долгосрочным ресурсам для финансирования ипотеки, как внутренним (прежде всего пенсионным фондам), так и внешним, и развивать кредитование объектов коммерческой недвижимости и земли. Российская ипотека должна стать массовой, то есть доступной не менее чем для 80 % населения, отметил Г. Тосунян. Пока же только 10 % граждан имеют шанс воспользоваться такими кредитами. По прогнозам в 2007 году это число может увеличиться до 17 %.

По словам президента АРБ Г. Тосуняна, сомнений, что российская ипотека будет активно развиваться, нет. В этом убеждают, в частности, внимание и поддержка со стороны государства. Кредитование как один из механизмов обеспечения россиян доступным и комфортным жильем включено в приоритетный национальный проект. За ипотеку голосует и банковское сообщество: количество банков, включивших жилищное кредитование в перечень своих услуг, становится все больше. Сегодня их около 600.

Одна из главных проблем потенциальных российских ипотечных заемщиков отсутствие накоплений для первоначального взноса. Как правило, это люди, покупающие первое жилье (first-home buyers). Вовлечение их в кредитные отношения способно привлечь на рынок миллиарды рублей. Однако классическая ипотека в большинстве случаев для них не подходит. Более адекватна здесь накопительная система строительных сберегательных касс (ССК), проект закона о которых находится на рассмотрении в Государственной думе РФ. Банки и ССК будут скорее партнерами, чем конкурентами, считает Г. Тосунян. Емкость российского ипотечного рынка так велика, что будут востребованы как те, так и другие финансовые организации. К тому же они ориентируются на разные категории заемщиков.

Залогом надежности ипотечного рынка глава АРБ назвал системы рефинансирования и страхования, которые в России пока развиты плохо. Преимущественной формой рефинансирования остается выкуп закладных. Заняли свою нишу закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. А 2006 год некоторые эксперты склонны считать переломным, так как прошли первые выпуски ипотечных ценных бумаг (Внешторгбанк, Городской ипотечный банк). Но все это еще в начальной стадии развития.

В стране насчитывается 71 банк (в России на 1 января 2007 года 1189), в том числе 50 иностранные банки и их филиалы. Несмотря на существенный перевес в плане количества кредитных организаций, российская банковская система по активам значительно меньше канадской.

Особенности канадского рынка ипотеки
Чтобы развивать ипотечный рынок, банковское сообщество России готово использовать опыт других государств. В частности, бесспорно интересным является канадский опыт, хотя там система работы в данной сфере существенным образом отличается. Так, Банк Канады не занимается напрямую регулированием финансового рынка, а лишь обеспечивает ликвидность его структур. Функцию регулятора выполняет Служба суперинтенданта финансовых институтов Канады и Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMNC).

Практические результаты
В ходе первой российско-канадской встречи, посвященной инвестиционной и строительной деятельности в нашей стране, была достигнута договоренность о создании рабочей группы по банкам и финансам в рамках Межправительственной российско-канадской экономической комиссии. Об этом было объявлено по результатам переговоров в Банке Канады, где делегацию принял первый заместитель управляющего Банка Канады Питер Дженкинс, и в офисе суперинтенданта финансовых учреждений Канады. Предполагается, что в состав группы войдут представители Банка России, АРБ, ФСФР, а также кредитных организаций, участвующих в финансировании сделок с канадскими компаниями. В частности, такое предложение сделано Европейскому трастовому банку. Создание рабочей группы поддержано представителем МИД РФ, принимавшим участие во встречах, а также Посольством РФ в Канаде.

Канадские банки выдают до 60 % ипотечных кредитов. Оставшаяся часть приходится на кредитные союзы, трастовые, страховые компании, другие не банковские институты. За десять лет объем ежегодно выдаваемых кредитов увеличился более чем в два раза, а процентные ставки в такой же пропорции снизились с 11 12 до 5 6 % во многом благодаря появлению ценных бумаг и канадских ипотечных облигаций, выпускаемых CMNC. По словам Г. Тосуняна, корпорация по праву может называться мегарегулятором жилищного рынка, поскольку выступает координатором множества функций: создания жилищных кооперативов, социальных жилищных программ, страхования, выпуска ценных бумаг и др. В России эти функции распылены между различными структурами федерального правительства и местными властями.

Впечатлениями от поездки в Канаду поделился председатель комитета АРБ по ипотечному кредитованию, президент Европейского трастового банка Андрей Крысин.

Премьер-министр крупнейшей канадской провинции Квебек Жан Шаре в обращении к участникам встречи отметил, что среди многих перспективных сфер взаимодействия канадская сторона называет и строительство (в том числе малоэтажное деревянное), полагая, что в самом ближайшем будущем отношения двух стран ожидает дальнейший подъем.

 Объем инвестиций и банковских кредитов на рынке недвижимости увеличивается с каждым годом, однако реальная потребность в финансировании во много раз больше, чем внутренние возможности. В связи с этим интерес к зарубежным вложениям очень высок.

 Почему российская ипотека заинтересована в зарубежных игроках?

 Ипотечное кредитование весьма перспективная сфера с точки зрения инвестиционной деятельности.

 Чем наш рынок может быть привлекателен для иностранных инвесторов?

 Что было наиболее важным, на ваш взгляд, во время встречи с представителями Канады?

Во-первых, у нас высокая доходность жилой недвижимости (в прошлом году она равнялась 64,29 %). Во-вторых, наша ипотека менее рискованный продукт по сравнению с другими видами потребительского кредитования (в ней невозврат кредитов составлял 0,1 %, в других видах 8 12 %). В-третьих, число банков, занимающихся ипотекой, постепенно увеличивается, но до жесткой конкуренции между ними еще далеко. Наконец, в-четвертых, российский ипотечный рынок один из быстро растущих.

 Почему вы, руководитель банка, делаете акцент на вопросах жилищного строительства, а не тех, что касаются собственно ипотеки?

 Центральным событием стал семинар, посвященный инвестиционно-строительной деятельности с участием ведущих компаний этой страны. При обсуждении целого ряда вопросов особое внимание было уделено финансированию строительного сектора.

 Какими вы видите формы взаимодействия с канадскими специалистами в сфере малоэтажного строительства?

 На мой взгляд, с ипотекой в стране все нормально: она развивается и весьма успешно. а вот с возведением домов дела обстоят хуже. Рынок недвижимости испытывает большой дефицит предложения. Людям просто нечего покупать. Рост ипотеки непосредственным образом зависит от увеличения объемов вводимого жилья. Нужно больше строить, используя новые технологии. Например, канадские. Они позволяют снизить потребление цемента и кирпича, поскольку ориентированы на малоэтажное деревянное строительство. Себестоимость таких домов относительно невысока. Подобное качественное и доступное жилье особенно актуально для российских регионов.

 Какой еще канадский опыт, по-вашему, целесообразно использовать в России?

 Мы готовы обсуждать способы сотрудничества в любом формате. Речь может идти об участии кредитных организаций в финансировании проектов, о лизинге оборудования, о строительстве специализированных заводов, о поставках готовой продукции.

 В Канаде действует закон, ограничивающий размер процентных ставок по кредитам. Может быть, именно эта мера способствовала их существенному снижению? Не следует ли применить заокеанский опыт у нас?

 Прежде всего следует упомянуть Канадскую ипотечную и жилищную корпорацию, отметившую в 2005 году 60‑летие. Она сыграла важную роль в развитии жилищного рынка и экономики страны в целом. Для стимулирования строительства в 60‑е годы XX века корпорация выкупала землю у муниципалитетов и отдавала ее застройщикам. Она же обеспечивала новые площадки инженерными коммуникациями, строила дороги. В 70‑е годы реализовала программу по субсидированию жилья. После успешного запуска стройиндустрии и укрепления позиций частного бизнеса она ушла из данного сегмента. Начиная с 1984 года строители Канады не получают дотаций, а эффективность работы достигается за счет уже выстроенной на рынке системы. Другой пример, достойный тщательного изучения и применения в России, государственно-частное партнерство, на основе которого в Канаде построено много крупных объектов: Королевская больница в Оттаве, платная магистраль в Торонто, мост Конфедерации на острове Принца Эдварда и др.


Вот уже полгода официально действует так называемая дачная амнистия. Однако, несмотря на упрощение системы регистрации, оформлять свои шесть соток владельцы загородных участков не торопятся. Реализация закона, утверждают его авторы, буксует из-за фирм-монополистов, которые требуют слишком высокую плату за услуги по межеванию земли. В свою очередь местные власти, которые могут их приструнить, этим своим правом не пользуются. Проблему обещают решить на законодательном уровне.

 Снижению ставок способствовало не их законодательное ограничение, а успехи экономики, позволившие снизить инфляцию в стране. В 1981 году при уровне инфляции в 10 % ипотечные ставки были равны 22 %, в 90‑х годах показатели снизились до 7 и 14 % соответственно, а сейчас колеблются в пределах 2 и 5,5 6 %. Эти данные говорят о том, что нельзя искусственно опускать ставки ниже уровня инфляции. Чтобы сделать ипотечные кредиты доступнее, нужно прежде всего бороться с инфляцией и больше строить.

По данным Росрегистрации, на сегодняшний день на нелегальном положении находится около половины земельных участков и построек. По разным оценкам от 20 до 50 млн семей владеют незарегистрированными дачными домиками, землей, гаражами и т. д. Однако оформить собственность по упрощенной схеме согласно закону могут только те граждане, которые получили участки ранее 30 октября 2001 года. Эти правила будут действовать до 1 января 2010 года.

Закон о дачной амнистии вступил в силу 1 сентября 2006 года. За прошедшие месяцы появилось немало мифов о новой системе упрощенной регистрации недвижимости. Однако практика показывает, что дачники изменений почти не ощутили. Чтобы оформить свой загородный домик, по-прежнему нужно выложить кругленькую сумму и потратить уйму сил и времени.

Вообще вопросов по реализации закона о дачной амнистии множество. Как, например, оформить землю в случае, когда участок был выделен родственнику, который уже умер? Если речь идет о наследуемом владении, тогда проблем нет. Но, если землю в свое время выдали в пожизненное пользование, оформить его по новым правилам дачникам довольно сложно. Или как женщина, которая вышла замуж и сменила фамилию, докажет свое право на участок, полученный от бабушки? Сначала придется как минимум подтверждать родственные связи и поднимать архивы. А как определить, кто именно из родственников-наследников имеет право претендовать на землю, доставшуюся еще в советское время? В отношении квартир подобные споры решают, как правило, в суде. А судьбы садовых участков сегодня фактически отданы в руки местной администрации.

На первый взгляд схема действительно простая. В регистрационную палату нужно предоставить кадастровый план участка плюс любой документ, подтверждающий, что эта земля когда-то, пусть даже в 30‑е годы прошлого века, была отдана в пользование. Документы подойдут любые. Если бумаги, выданные сто лет назад, утеряны, в качестве альтернативы можно предъявить заверенную органами местного самоуправления выписку из похозяйственной книги. Правда, где эту книгу искать, в законе не уточняется. Нет в нем и разъяснений, у чиновников какого уровня (в администрации населенного пункта, района или области) необходимо заверять выписку.

Впрочем, есть надежда, что в скором времени ситуация изменится и процесс межевания будет упорядочен и облегчен благодаря новому закону О кадастре, который Госдума планирует принять в нынешнюю весеннюю сессию, заявил председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников. Одна только Московская областная дума направила около 40 поправок к проектам федеральных законов О кадастре и О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в части совершенствования проведения землеустройства. Мы не раз обращали внимание депутатов Госдумы на необходимость внести изменения в эти законы одновременно с введением дачной амнистии, сообщил председатель Комитета Мособлдумы по вопросам землепользования, природных ресурсов и экологии Василий Дупак. К сожалению, поправки принимают лишь сейчас. Так, только с 1 января был уменьшен размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности на земельный участок с 500 до 100 руб.

После того как право на пользование землей обосновано и подтверждено, нужно получить выписку из кадастрового плана. Для этого участок предварительно должен пройти межевание. А здесь можно застрять очень надолго. Допустим, если в свое время дачнику выделили шесть соток, а он использует семь с половиной, то для установления реальных границ потребуется либо согласие соседей, либо разрешение дачного кооператива. К тому же фирмы, предоставляющие услуги по межеванию, обычно работают в тесном контакте с местными властями и фактически превращаются в монополистов. Соответственно, и цены они взвинчивают по своему усмотрению. Например, в Подмосковье межевание участка в 15 соток может обойтись дачнику в 50 тыс. руб., а в среднем по стране эта цифра варьируется от 10 до 20 тыс. руб. По закону власти субъектов РФ имеют право на своей территории регулировать стоимость межевания, однако принимать какие-либо шаги в этом направлении они почему-то не спешат. На сегодняшний день такие ограничения введены лишь в некоторых регионах, в частности в Ставропольском крае, Татарстане, Чувашии. Теперь за межевание там платят в полтора-два раза меньше. Еще 48 субъектов Федерации пока только готовят необходимые документы, а власти Вологодской, Ивановской, Владимирской областей и Хабаровского края и вовсе отказываются влиять на монополистов.

По-настоящему повезло, пожалуй, только владельцам бань, гаражей, флигелей, конюшен и других хозяйственных построек, которые возведены на участках, зарегистрированных в собственность ранее. Чтобы легализовать такие постройки, уже не нужно собирать многочисленные разрешения, оправдывающие самострой. Достаточно принести документы на землю и заполнить специальный бланк декларации, который выдают в регистрационной палате.

Дачная пора обычно начинается с середины весны тогда и ожидается увеличение количества заявок на оформление участков. Однако даже с учетом принятых поправок недовольных ходом амнистии за это время меньше не станет. Например, дачники, получившие участки на условиях аренды (а таких в стране немало), под действие закона не подпадают вовсе. По-прежнему сложно оформить землю, выделенную в деревне под личное подсобное хозяйство, на которой впоследствии построен дом. Чтобы постройка была признана жилой, как и раньше, требуется технический паспорт на строение, составленный в БТИ. Единственное послабление не нужно предъявлять разрешение на строительство.



В целом же дачная амнистия буксует. На сегодняшний день свидетельство о собственности по новым правилам получили единицы землевладельцев. Между тем начало садово-огородного сезона уже не за горами. И, даже если депутаты подлатают до лета все прорехи в законах, полным ходом реформа сможет пойти не раньше следующего года.



Главная --> Публикации