Главная --> Публикации --> В подмосковные леса идут с топором Диагноз: строят мало, медленно и дорого Недвижимость за рубежом. португалия Коттеджное строительство: время перемен Альфа и омега

Итогом встречи стало решение обратиться к федеральным властям с предложением внести поправки в Жилищный кодекс РФ, а также обсудить с представителями судебной власти, как упростить механизм принятия решений по искам собственников жилья.

Проблемы управления многоквартирными домами в пятницу обсудила рабочая группа по реализации Жилищного кодекса РФ под руководством первого зам. мэра Москвы, руководителя комплекса городского хозяйства Петра Аксенова.

Дело было направлено в суд. Весной прошлого года Никулинский суд Москвы признал продление полномочий председателя недействительными, и собственники наконец выбрали нового председателя. Но не тут-то было, так как прежний по сей день упорно отказывается сложить с себя полномочия. Дело вновь отправлено в суд. Похожая ситуация сложилась и в ТСЖ АльСтар. Там другой, не менее предприимчивый председатель Андрей Батурин оформил в собственность одной из фирм ряд коридоров дома, лестницы, тамбуры в подвале и даже бойлерную на первом этаже дома. То есть имущество, которое принадлежат всем жильцам. А потом стал собирать деньги за проход по частной территории.

С принятием Жилищного кодекса РФ его нормы распространились на все отношения, в том числе и на товарищества собственников жилья, созданные на основании закона о ТСЖ 1996 года. По статистике, большая часть ТСЖ была создана как раз в конце девяностых годов, а потому многие функционируют с нарушениями действующего законодательства. В частности, органы управления такими товариществами зачастую сформированы застройщиками и до сих пор ни разу не переизбирались. Впрочем, многие застройщики совершенно не заинтересованы в смене своих управляющих. А в условиях низкой инициативы собственники нередко становятся заложниками интересов небольшой группы лиц, злоупотребляющей своими полномочиями. Наглядных примеров масса, говорилось на заседании круглого стола. Взять хотя бы ТСЖ Три дома и АльСтар. Председателем правления первого стал предприимчивый молодой человек - Евгений Чукин, возглавивший попутно управляющую компанию, с которой он сам же заключил договор на обслуживание. За время его работы была незаконно возведена надстройка на козырьке одного из подъездов (в доме N 22, корпус 3 по Веерной улице), проданная частной компании. При строительстве надстройки нарушены строительные нормы по нагрузкам, что представляет угрозу для жителей. Кроме того, придомовая территория продана под частную автостоянку, объекты общего имущества преобразованы под гаражи, а с жильцов взималась плата за воду при отсутствии договорных отношений с Мосводоканалом. Тем не менее все попытки собственников жилья переизбрать председателя успехом не увенчались.

- Город должен либо доплачивать неплатежеспособным нанимателям, либо как-то умерить аппетиты собственников, нанимающих подчас десять дворников вместо необходимых пяти, или строящих суперсовременные немыслимо дорогие детские площадки, - считает зам. руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Ольга Долгушина. - Либо, как предлагают собственники, расторгать договора социального найма и предлагать в качестве варианта переселение в квартиры попроще и похуже. Но на территории города появится настоящее гетто.

Еще одна проблема - завышенные тарифы. Например, что делать нанимателю, если по решению общего собрания собственников жилья плата за жилищно-коммунальные услуги в доме в разы превышает городские расценки? Ряд собственников жилья предлагают решить этот вопрос кардинально: взять и выселить неплатежеспособных, задолжавших по домовым тарифам более семи месяцев. Именно так предложили в ТСЖ Курчатовское.

- По тому же постановлению правительства N 491 регламентирован порядок изменения оплаты услуг, если их качество было неудовлетворительным, - пояснил начальник управления развития ЖКХ департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы Евгений Хромушин. - Уже сейчас многие товарищества подают в суд на некачественное оказание услуг, дальше будет больше, и в какой-то момент произойдет коллапс. Нужно сделать так, чтобы управляющей компании было выгодно хорошо исполнять свои обязанности. Может быть, стоит разработать стандарт на оказание услуг, ниже которого работать бы никто не смог?

Впрочем, как пояснил собравшимся зам. начальника департамента ЖКХ министерства регионального развития Борис Портянкин, умерить аппетиты собственников сейчас довольно сложно: перечень необходимых услуг определяют сами собственники жилья на общем собрании. Все это оговорено в постановлении правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 года. Напомню, что в минимальный набор услуг в соответствии с эти документом входит только санитарное содержание дома и придомовых территорий, подготовка к зимнему периоду и прочее необходимое для нормального обеспечения жизнедеятельности горожан, - пояснил Портянкин. Намекнув при этом, что, конечно, хорошо бы как-то эту норму подкорректировать, добавив в нее новые пункты.

- По смыслу действующего законодательства, статья 46 ЖК РФ, при обжаловании решения общего собрания иск подается к совокупности собственников помещений, - пояснил первый вице-президент НП Саморегулируемая организация управляющих недвижимостью Роман Романов. - В среднем в многоквартирном доме в Москве проживают 200-300 собственников. Так как оспаривание подобного решения это неимущественное требование, то госпошлина составляет 100 рублей. Собственнику же придется заплатить госпошлину 20-30 тысяч рублей. Если он присутствовал на собрании, но голосовал против, получается, что он подает против самого себя. А это уже абсурд. Если рассматривать подобные дела как публичные отношения, то в таком случае на кого ложится бремя доказывания, ведь при обжаловании решений органов власти бремя доказывания и ложится на орган власти.

Еще одна причина обращения в суд - недовольство кого-то из собственников жилья принятыми на общем собрании решениями. В каком виде гражданского судопроизводства эти дела рассматривать? Кто должен быть ответчиком? Сколько ответчиков должно привлекаться в судебное заседание? Можно ли рассматривать дела по обжалованию решений общих собраний собственников многоквартирных домов в рамках производства по делам, возникающим из публичных отношений?

Диалог между обманутыми участниками долевого строительства и властью установился уже давно. Чиновники прилагают все усилия, чтобы дольщики как можно скорее получили оплаченное ими жилье.

Подводя итоги работы заседания, Петр Аксенов заявил, что основная причина всех бед - это отсутствие хорошего хозяина.
Рабочие группы по вопросам защиты прав пострадавших соинвесторов намечают пути преодоления строительного кризиса. Дольщики помогают работать чиновникам: решать проблемы конструктивно гораздо эффективнее. Тем не менее некоторые вкладчики от конструктивного диалога отказываются.

В Санкт-Петербурге рабочая группа по вопросам дольщиков продвинула 7 проблемных объектов. Как сообщила пресс-служба губернатора, между соинвесторами проблемного дома на Ленинском проспекте, 93, и городом достигнута договоренность о завершении строительства: дольщики готовы дофинансировать строительство дома.

Дольщики уже давно пришли к выводу, что акции протеста не вернут им квартиры: совместная работа с чиновниками в этом смысле выглядит куда перспективнее В подмосковных Химках прошло выездное заседание рабочей группы президиума генерального совета партии Единая Россия по оказанию помощи обманутым дольщикам под руководством Александра Хинштейна. Депутат встретился с инициативными группами пострадавших участников долевого строительства Химок, Дмитрова, Долгопрудного, Красногорска, Лобни, Мытищ, Сергиева Посада, Солнечногорска и Юбилейного. На совещании с участием первого зампредседателя правительства Московской области Александра Горностаева и глав администраций городов был выработан график действий помощи вкладчикам. Решение будет приниматься по каждому конкретному объекту, наиболее запутанные схемы мошенничества будут рассматриваться Генпрокуратурой.

В ходе заседания рабочая группа Санкт-Петербурга также проанализировала состояние дел по 6 проблемным объектам, застройщиком по которым выступает ЗАО Жилстройинвест. Все 6 домов введут в эксплуатацию в конце текущего года.

Работы будут возобновлены под контролем Комитета по строительству, сказал вице-губернатор Александр Вахмистров, в течение двух недель будет собрана вся проектная документация и определен новый подрядчик.

На днях при Законодательном собрании Челябинской области также создана рабочая группа для решения проблем граждан, обманутых при участии в долевом строительстве.

В Екатеринбурге для неудачливых вкладчиков разрабатывают льготы. Об этом пишет Российская газета Неделя. Горожане, которые принимали участие в долевом строительстве, но так и не дождались от застройщиков обещанных квадратных метров, теперь могут надеяться на льготы при покупке квартир. Такое решение приняли в администрации Екатеринбурга.

Общее число их, впрочем, невелико: из 250 тыс. пострадавших участников долевого строительства по всей стране двое вышли голодать в Новосибирске, 7 в Ульяновске и 16 в Москве (в том числе приезжие из Подмосковья и других регионов). Иными словами, эстафетной акции не получилось, а всероссийского масштаба и подавно.

Заметим, что некоторые пострадавшие соинвесторы предпочитают диалогу с властями другие формы общественной активности. Так, уже почти неделю группа вкладчиков публично голодает.

Отказались голодать в Нижнем Новгороде и Оренбурге. Дольщики уже давно пришли к выводу, что акции протеста не вернут им квартиры: совместная работа с чиновниками в этом смысле выглядит куда перспективнее.

Обманутые дольщики Тюмени, к примеру, заявили, что голодать не собираются. Тюменские соинвесторы предпочитают обращаться в суд из-за несвоевременной сдачи жилья в эксплуатацию или его удорожания. Соинвесторы из Алтайского края поддержали всероссийскую голодовку принципиально, но присоединяться к ней не собираются.

Если совсем по-простому, то "умный" дом - это куча проводов и кабелей, упрятанных в стены и соединяющих различные устройства (камеры слежения, бытовую технику, осветительные и нагревательные приборы и т.д.) в одну сеть. Хозяин или арендатор "умного" здания способен управлять этой сетью без особых знаний и усилий при помощи главного компьютера, нажимая на дисплее соответствующие кнопки.

Спрос на создание объектов с "умной начинкой" заметно увеличивается. Оборот мирового рынка интеллектуальных систем управления зданиями превышает 600-700 миллионов долларов в год. Мировые инвестиции в "домашний интеллект" составили около 3 млрд. долларов, из которых не более 3% пришлось на Россию. Интересно, что настоящие "интеллектуальные" коттеджи, которые строятся в Подмосковье, принадлежат не бизнесменам, а госчиновникам. По самым скромным подсчетам, дом, обремененный интеллектом, будет стоить от 2,5-3 млн. долларов до 8-10 млн.

По оценкам экспертов "АРМО-Инжиниринг", объем российского рынка строительства офисных "интеллектуальных" зданий в 2002 году составил 120-150 млн. долларов; в 2003 году эта цифра увеличится минимум на 5%.

Среди столичных домов с признаками интеллекта - офисы МПС, "Газпрома", ЮКОСа, бизнес-центр "Царев Сад". В таких зданиях все системы жизнеобеспечения и бесперебойного функционирования связаны в единую сеть. Поддается учету и контролю все - от расхода тепла и воды на каждом этаже до количества свободных мест на парковке и учета рабочего времени каждого сотрудника (благодаря магнитным картам всегда можно сказать, кто где был, с кем говорил и насколько долго). В случае прерывания электропитания включаются аварийные источники энергии, в каждом помещении поддерживается оптимальная температура, связь между сотрудниками возможна не по старинке - с помощью телефона (пусть даже и сотового), а с помощью видеоконференции с каждого рабочего компьютера (везде стоят небольшие камеры).

В "Национале", к примеру, установили систему, позволяющую автоматически вести регистрацию, размещение и выписку гостей, осуществлять управление и поддерживать эффективность работы всех служб гостиницы. Вся система жизнеобеспечения гостиницы (вентиляция, освещение, отопление, подготовка и подача воды, силовые устройства) также централизованно управляется компьютером.

Гостиничный интеллект
«Умные» системы во всей красе присутствуют в столичных пятизвездочных отелях (отели сети «Мариотт», «Балчуг Кемпински», «Шератон Палас», «Метрополь», «Националь» и пр.) - здесь они объединены в единый комплекс управления гостиницей.

Дом как инструмент бизнеса
Хуже всего дело в России обстоит с «мозгами» в области жилого строительства. Некие признаки интеллекта только-только начали появляться в подмосковной «резервации для элиты» - в коттеджных поселках по Рублево-Успенскому направлению.

Заметим, что у владельцев элитных гостиниц, особенно входящих в международные сети, просто нет другого выхода - их постояльцы привыкли к международным стандартам как обслуживания, так и управления. Приходится соответствовать.

"Интеллектуальные" коттеджи - штучный товар в любой стране мира. Целевая аудитория "умных" домов за рубежом - IT-миллиардеры типа Билла Гейтса (они сами создают подобные "игрушки" и сами же в них проживают), богатые биржевые игроки и промышленники, которым необходимо постоянно быть в курсе дел. Главное, что осознают эти люди: "интеллектуальный" дом - не дорогая игрушка, а инструмент бизнеса, атрибут стиля жизни.

Скорее всего Рублевкой дело и ограничится. Слишком уж это дорогое удовольствие для частника. По самым скромным подсчетам, коттедж, обремененный интеллектом, будет стоить от 2,5-3 млн. долларов до 8-10 млн.

В секторе жилого строительства элементы "умного" дома замечены в новых московских домах элитного или бизнес-класса. Например, претендует на звание "интеллектуального" дом "Времена года" в Старомонетном переулке - установленные здесь системы безопасности, освещения и отопления, а также бытовая, видео- и аудиотехника интегрированы в единую сеть.

В России, как водится, свои законы. Из частных бесед с сотрудниками компаний, предлагающих подобные решения, удалось выяснить, что настоящие "интеллектуальные" коттеджи, которые строятся в Подмосковье, принадлежат не бизнесменам, а госчиновникам, фамилии которых держатся в секрете.

Современное здание напичкано компьютерными сетями, спутниковым и кабельным телевидением, телефонными станциями и пр. Все это хозяйство исправно потребляет энергию, что, учитывая постоянный рост цен на энергоносители, влетает владельцам и арендаторам в копеечку. «Умная» начинка позволит экономить энергию на 30-40% за счет грамотного распределения ресурсов и отключения неиспользуемых в определенный момент сетей.

"Отбить" интеллект можно за 10-15 лет
Зачем же, собственно, нужны «мозги» для дома? Причин для строительства «умных» домов существует несколько. По расчетам западных специалистов, использование «умной» инфраструктуры позволит обойтись без капремонта лет 50-55 как минимум, в то время как обычный дом требует полной «диспансеризации» раз в 30 лет.

СПРАВКА

По мнению специалистов, стоимость интеллектуальной начинки здания составляет до 50% от всей сметы на строительство. "Отбить" эти средства в Западной Европе вполне реально в течение двух-четырех лет. В России, где пока стоимость энергетических и людских ресурсов относительно невысока, эти сроки увеличиваются до 10-15 лет.

Другим важным признаком интеллекта является освещение. «Умный» дом берет эту заботу на себя: в пустой комнате свет тушит, а в той, куда входит хозяин, - зажигает. Если же домовладелец решит уехать куда-нибудь на время, то система "умного" дома будет включать свет то в одной, то в другой комнате, имитируя присутствие хозяина, чтобы не дать повода грабителям забраться в пустое помещение.

"Умный" коттедж
Интеллектуальная домашняя система сама способна задавать нужную температуру помещения. Когда все обитатели "интеллектуального" дома уходят по своим делам, отопление отключится и заработает опять, например, за полчаса до их возвращения.

В «мирное» время «умный» дом может следить за грудным ребенком в детской комнате и даже сообщить, когда тот захнычет, при помощи специальных датчиков, подключенных к компьютеру. По такому же принципу работает и система, контролирующая дыхание пожилых родителей во время сна.

Одной из главных задач "интеллектуального" дома остается безопасность. Телекамера перед входом передаст на компьютер или телевизор изображение того, кто потревожил спокойствие хозяина. Охранные устройства по периметру забора просигналят, когда кто-то попробует через него перебраться. Можно запрограммировать и звонок в милицию, особенно когда жильцов нет дома.

Особая статья такого дома - "интеллектуальная" кухня. Технологии позволяют дому самому составлять список необходимых покупок, исходя из состояния холодильника. Для этого лишь нужно предварительно задать все параметры - дескать, семья не может жить без орехового масла и анчоусов, и дом будет бдительно следить за их наличием. Более сложный, но вполне реальный вариант - запрограммировать дом таким образом, чтобы он сам отправлял заявку на нужные продукты в соседний магазин, а затем впускал посыльного с заказанным набором. В столице уже действует ряд электронных магазинов, которые с работают с такими электронными заявками.
На стройплощадку долгостроя в конце Ленинского проспекта, именуемого небоскребом Вертикаль, вновь пришла строительная техника.

Утомительные контакты с коммунальными службами также можно переложить на "плечи" дома. Стоит один раз составить расписание уборки и задать координаты соответствующей фирмы, как можно забыть о грязных коврах и пыльной мебели навсегда. Компьютер сам дозвонится до выбранной организации, оставит голосовую заявку, впустит рабочих в строго оговоренные помещения даже в отсутствие хозяев, проконтролирует уборку с помощью внутренних камер безопасности и оплатит счет по факту выполнения работы с помощью электронной платежной системы.

В прошлом году московское правительство попыталось реанимировать Вертикаль. Проект дважды выставлялся на торги, но оба раза они проваливались. К слову, и другие проекты высотного Нового кольца большого ажиотажа у девелоперов не вызывают. Наконец, в феврале 2007 года властям удалось уговорить ввязаться в дело компанию Миракс груп, специализирующуюся на строительстве уникальных объектов, самым знаменитым из которых является гигантская башня Федерация в Москва-Сити. По предварительным оценкам, Вертикаль обойдется застройщику в 200 млн долларов.

Вертикаль, еще в чертежах и планах, начали распродавать в 2001-2002 годах. Около 70% от заявленного числа квартир ушло на ура, несмотря на солидную по тем временам стоимость: от 1500 долларов за метр. 40-этажная высотка бизнес-класса, один из первых проектов городской программы Новое кольцо Москвы - эта внушительная аргументация снимала любые подозрения. К 2004 году была построена треть запланированного объема, но заказчик ГК Конти рассорился с подрядчиком - СпецВысотСтроем. Заказчик вышел из проекта, и его место заняла дочка СпецВысотСтроя - ЗАО Товарищество застройщиков. Проект вырос еще на 10 этажей и в таком виде отправился по инстанциям на утверждение. А потом случилась трагедия в Трансвааль-парке, и Вертикаль, как и другие сложные объекты, подвергли дополнительной экспертизе. В итоге застройщику не утвердили 50-этажную высотность, в частности, еще и потому, что у архитекторов нашлись претензии к визуальному восприятию небоскреба. Впрочем, запрета на строительство 50 этажей тоже не было, процесс согласования повис в воздухе. Продажи остановились, строительство замерло, соинвесторы впали в пессимизм. А осенью 2005 года глава компании СпецВысотСтрой Константин Золотухин был обвинен в незаконной легализации средств в особо крупных размерах. Тогда-то соинвесторы бизнес-класса и оказались в сообществе обманутых дольщиков.

Сколько в итоге этажей будет в Вертикали, точно не известно даже новому застройщику - проект дорабатывается.

- Распоряжение правительства Москвы, посвященное сделке, легализует строительство 165 тысяч кв. метров общей площади: это больше согласованных еще на заре реализации проекта 120 тысяч, но меньше 50-этажных 180 тысяч, - заявил Известиям член совета директоров Миракс груп Максим Темников.

- В Мосрегистрации для нас открыли учетную регистрацию инвестконтрактов по адресам будущих квартир, - сообщил Известиям приятную новость руководитель инициативной группы дольщиков Вертикали Дмитрий Зверев. - Правда, это не относится к соинвесторам, оплатившим квартиры на верхних несогласованных этажах. Но это вопрос времени. А с нас новый застройщик теперь требует доплату за лишние метры - по 5 тысяч долларов. У меня, например, квартира должна была быть 100-метровой, а получилось площадью 120 кв. метров. И теперь у нас в ходу шутка на тему рекламы одной стройкомпании: купи квартиру дважды. В 2001 году я купил 100 метров за 170 тысяч долларов. Теперь должен купить 20 метров за 100 тысяч.

Тем временем дольщики испытывают противоречивые чувства.

По плану Вертикаль должна быть достроена в 2008 году. Оба наших собеседника к этой дате относятся скептически. Но и без пессимизма.

- Мы обнаружили много странностей, - поведал Максим Темников. - Выяснилось, например, что проектная документация не совпадает с рабочей, в результате чего продавались квартиры с несуществующими параметрами - отсюда доплаты за лишние метры. Но это еще не все. Прежний инвестор продал квартиры на 20-м этаже, а на самом деле это технический этаж. И другого 20-го этажа просто не существует. А рядом - чуть выше и чуть ниже - тоже все продано. Но соинвестор, купивший там квартиру, теперь говорит: я покупал именно такой вид из окна именно с такой высоты. Извольте обеспечить. Таким дольщикам мы предлагаем квартиры в других секциях. Но я уверен, что обязательно найдется несколько человек, которые будут возмущаться и в итоге останутся недовольными.



Главная --> Публикации