Главная --> Публикации --> Фас оспаривает выделение девелоперам земельных участков В ожидании новых бизнес-центров арендаторы привередничают Девелоперы выбирают центр Дорогая моя столица В подмосковные леса идут с топором

По оценке компании Торговый квартал, к качественным торговым площадям в Казани сейчас можно отнести 305 000 кв. м.

Девелоперы больше не хотят заниматься масштабными проектами торговых центров рынок Казани ими насыщен. В то же время крупные ритейлеры анонсируют намерения войти в город. Местные эксперты считают, что рынок пойдет по пути качественного развития.

Эксперты утверждают, что строительный бум в сфере торговой недвижимости в Казани приостановился. Сейчас в городе возводятся небольшие объекты, например микрорайонные торговые центры, реализующие товары повседневного спроса. Заместитель генерального директора компании Единая арендная система Андрей Гируцкий говорит, что дальше рынок будет развиваться в качественном отношении. Следует ожидать постепенного вымирания торговли на открытых рынках не только в силу административного давления, но и по экономическим причинам она проигрывает дискаунтерам и стоковым магазинам, поясняет эксперт.

По данным компании Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko (CW/SR), средние арендные ставки на помещения стрит-ритейла составляют 720 руб. за 1 кв. м в месяц. В торговых центрах Казани в I квартале 2007 г. арендаторы ежемесячно платили в среднем по 1000 руб. за 1 кв. м. В среднем по городу цена перепрофилированных под магазины помещений на первых этажах жилых домов, а также в торгово-офисных центрах составляет 35 188 руб. за 1 кв. м. Площади предлагаются в основном с черновой отделкой.

Единственным крупным объектом торговой недвижимости, открытым в I квартале 2007 г., стал молл Парк Хаус общей площадью 70 000 кв. м. в Ново-Савиновском районе. Инвестор Майнлбанк, девелопер и управляющая компания Mall Management. По словам Алексея Ванчугова, пресс-секретаря управляющей компании, значимых конкурентов у молла в ближайшем окружении нет и они уверены в его успехе. В Парк Хаусе большая Планета развлечений: рестораны, фуд-корт, боулинг, кинотеатр и детская зона занимают почти 10 000 кв. м. Якорными арендаторами стали Real, Техносила, Спортмастер.

Об активном развитии формата дискаунтеров говорят и в городской администрации. Зульфия Хайруллина, главный специалист комитета потребительского рынка и услуг, утверждает, что в последнее время в разных частях города все чаще открываются такие магазины, как Пятерочка, Магнит, Гроссмарт. Компании ищут для них встроенно-пристроенные помещения в жилых домах, располагающиеся на первых линиях, предпочитая садиться только на проверенные места, с очень высокой проходимостью, рассказывает Хайруллина.

На III квартал 2007 г. намечено открытие торгово-развлекательного комплекса Детский мир в Вахитовском районе Казани, недалеко от станции метро. По сообщению пресс-службы девелопера проекта, компании Система-Галс, объект общей площадью 20 671 кв. м построен на участке в 0,642 га. Объем инвестиций в компании не раскрывают. На торговой площади более 12 000 кв. м разместятся около 30 арендаторов, включая магазины одежды и спортивных товаров, бутики парфюмерии и косметики и т. д. На начало апреля арендаторы найдены на 70% торговых площадей.

По оценке Гируцкого, сейчас в Казани идет оттягивание покупательских потоков в наиболее крупные торговые центры с сильной развлекательно-досуговой составляющей. Наилучшую посещаемость можно наблюдать в Меге, Тандеме и Парк Хаусе. Хотя там немало и праздно шатающейся публики. В Мегу, к примеру, молодежь идет в основном на каток, уточняет он.

А девелопер ТРЦ Родина компания Элгра решила реконструировать и перепрофилировать под многофункциональный комплекс бывший одноименный кинотеатр памятник архитектуры, расположенный в самом центре Казани, на бутиковой пешеходной ул. Баумана. ТРК планируется открыть в июле 2007 г. После реконструкции общая площадь комплекса составит 25 000 кв. м, в нем расположатся двухуровневые магазины по 200-300 кв. м. Впрочем, собственно торговых площадей в комплексе будет всего 2500 кв. м, сейчас они предлагаются не в аренду, а в собственность по цене 90 000 руб. за 1 кв. м. Остальные площади запланированы под офисы и развлекательную зону.

Рядом с Детским миром местная компания Эдельвейс Групп в ноябре 2006 г. сдала первую очередь ТРЦ Кольцо. Вторую очередь комплекса планируется сдать к 2008 г.

По информации Дмитрия Зотова, генерального директора компании Торговый квартал, намерения по выходу в регион имеют израильский девелопер Фишман Групп и Dorinda Holding S. A. из Санкт-Петербурга. Фишман Групп присматривает участок для возведения гипермаркета товаров для дома Хоум центр площадью 10 000 кв. м.

Сеть Бахетле объявила о строительстве в Казани третьего по счету крупного торгового центра под одноименным названием. По информации отдела маркетинга компании, трехэтажный комплекс площадью более 30 000 кв. м, строящийся по ул. Оренбургский Тракт, будет сдан к декабрю 2007 г.

Делая прогнозы относительно дальнейшего развития рынка, Елена Кипенко, консультант СW/SR, говорит, что спрос на торговые площади со стороны арендаторов будет сохраняться в связи с появлением в Казани новых марок и торговых сетей. Правда, этот спрос будет меньше, чем в 2006 г. Сейчас в городе достаточно вакантных площадей от 50 до 500 кв. м. Нет достойных предложений крупных торговых помещений в 3000-5000 кв. м, говорит она.

По словам Андрея Николаева, директора регионального представительства компании Dorinda Holding S. A. в Казани, в настоящий момент компания заключает договор на приобретение двух земельных участков площадью 3-5 га каждый. Пока сделка не завершена, могу сказать только то, что участки расположены в густонаселенных спальных районах, в разных частях города. Примерная площадь будущих гипермаркетов около 20 000 кв. м. Кроме того, в планах компании развивать в Казани сеть продуктовых супермаркетов, сообщает Николаев.

Тенденцию к небольшому росту отмечает Леонид Рахимов, генеральный директор компании Сити-центр (управляет ТЦ XL, Сувар-плаза): Ставки аренды в некоторых торговых центрах выросли, но в пределах 10%. Я связываю это с колебанием курса доллара.

По мнению Алексея Бастракова, директора АН Сувар-недвижимость, ставки аренды с начала года практически не изменились. Если где-то и наблюдается небольшой рост ставок, то это скорее зависит от удорожания коммунальных услуг и инфляционных издержек, считает он.

С 2004 г., когда начался бум строительства торговой недвижимости, по настоящее время в Перми, по данным Регионального центра независимой оценки, было введено более 240 000 кв. м качественных торговых площадей. Из них 60 000 кв. м в 2006 г. По данным корпорации Перспектива, в марте 2007 г. средняя цена 1 кв. м торговых помещений в Перми составила 48 230 руб. Предложение на рынке в основном представлено помещениями площадью 60-70 кв. м и помещениями площадью от 300 до 450 кв. м. Наиболее востребованными, по информации Перспективы, являются торговые площади в 50-80 кв. м и 250-300 кв. м в центре города и в районах средней удаленности от центра.

По отзывам риэлторов, соотношение сделок по аренде и купле-продаже традиционно не в пользу последних. Приобретений в собственность крупных объектов с начала 2007 г. не было, утверждает Бастраков. Эту информацию подтверждает и Рахимов. Сделки по купле-продаже крупных торговых центров еще впереди. Ближе к осени вы об этом узнаете, интригует эксперт.
До насыщения рынка торговой недвижимости еще далеко, уверяют консультанты. Веря им, девелоперы без сомнений вводят крупные торговые центры и планируют строительство еще больших.

Активным стимулом для этого стало и развитие пермских торговых сетей, и заинтересованность в городе многих крупных федеральных операторов ритейла, в частности компаний Патэрсон, X5 Retail Group, Auchan, Седьмой континент. Рассматривают город как потенциально перспективную площадку для развития Obi и IKEA. А Спортмастер, по информации министра торговли Пермского края Елены Гилязовой, намерен открыть в Перми один из первых в стране спортивных гипермаркетов своей сети.

В Перми продолжается активное строительство магазинов. По данным компании Торговый квартал, в городе реализуется целый ряд крупных проектов в сфере торговой недвижимости. В 2007-2008 гг. планируется ввести более 200 000 кв. м качественных торговых площадей только в составе современных торговых центров.

Компания Центральный рынок, владеющая одноименным объектом в городе, в апреле анонсировала свои планы построить на его месте несколько торговых центров. По словам исполнительного директора предприятия Андрея Яшина, на территории рынка появятся три многофункциональных здания общей площадью 32 100 кв. м. Сколько из них придется на жилье, офисы и пойдет под магазины, пока не определено.

В сфере торговли активно действуют и пермские игроки. Одна только сеть продуктовых магазинов Виват ежемесячно открывает в Перми по магазину. Сейчас, по данным информационного меморандума сети, подготовленного ИК Атон и опубликованного в марте, сеть осваивает формат супермаркетов и планирует их строительство. С начала 2006 г. сеть реконструирует здание комбината питания Горный хрусталь площадью 5000 кв. м для размещения одноименного торгово-развлекательного центра. Работы планируется завершить уже в 2007 г. Еще одним крупным проектом Вивата стала реконструкция одного из корпусов бывшего велосипедного завода Велта. В нем будет размещен новый торговый комплекс площадью не менее 17 500 кв. м. Этот ТК также планируется ввести в 2007 г.

Постепенно девелоперы начинают осваивать и отдаленные районы города, а не только его центральную часть. Например, в Индустриальном районе строится ТЦ Парк Хаус площадью 70 000 кв. м; ТРЦ Евразия (общая площадь 30 000 кв. м) будет построен на ул. Героев Хасана в Свердловском районе. Его строительство ведет предприниматель Анатолий Зак, владеющий торговым центром Чкаловский, специализирующимся на продаже стройматериалов и сантехники.

Эксперты уверяют, что рынок торговой недвижимости Перми далек от насыщения. Пока можно строить торговые центры не задумываясь и они будут востребованы. Но об интересной концепции забывать не стоит, излучает оптимизм владелец Финансово-строительной компании Юрий Борисовец. С ним согласен и владелец компании Сатурн-Р Александр Репин. Сейчас существует явный недостаток площадей для ритейла. Покупатели с удовольствием приобретают торговую недвижимость. Федеральные сети заходят в регион и хотят обзавестись своими магазинами. У местных компаний появилось больше денег, и бизнес начал делать долгосрочные вложения, описывает ситуацию эксперт. По мнению Репина, спрос на торговую недвижимость сохранится и после насыщения рынка. Это будет инерционный спрос, который со временем угаснет. А строители останутся от этого только в выигрыше, поскольку спрос еще долгое время будет сохраняться и проблем с продажами не будет, считает Репин.

В Москве ежегодно открываются новые торговые центры. Но попасть в них все сложнее. Особенно если покупатель ездит на автомобиле, торговый центр располагается в многофункциональном комплексе, а здание находится в центральной части города.

По мнению руководителя проекта Консалтинг корпорации Перспектива Регины Давлетшиной, ул. Героев Хасана становится торговым коридором города. На ней разместился ТК Чкаловский, находится крупный магазин товаров для дома BauMall, строятся Евразия и торговые центры от Вивата. Проблемой для дальнейшего торгового обустройства ул. Героев Хасана могут стать постоянные пробки сейчас это один из наиболее популярных выездов из Перми. Но, по словам источника Ведомостей, в настоящее время рассматривается возможность расширения магистрали.

Многие москвичи предпочитают отправляться за покупками на личном автомобиле. Это удобно, к тому же за одну поездку можно сразу побывать в нескольких магазинах. Самые выгодные площадки для размещения торговых объектов находятся вдоль головных дорог и центральных улиц. Согласно концепции любого ТЦ удобный подъезд на личном автотранспорте существенное преимущество.

Шопинг приятное времяпрепровождение, особенно для женщин. Новые торговые марки, активно заполняющие Москву, только подогревают интерес к посещению магазинов. По данным Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko, на конец 2006 г. в Москве насчитывалось 1,948 млн кв. м торговых площадей. Из них примерно 10% приходится на торговые площади в многофункциональных комплексах.

Ежесуточно в Москве эвакуируют на штрафстоянки примерно 600 автомобилей. Большую часть нарушителей привозят с Садового кольца. А самые горячие точки, где работают эвакуаторы, расположены у торговых объектов на ул. Тверской, Новый Арбат, на Смоленской площади и у Курского вокзала.

Но, поворачивая ключ зажигания и отправляясь за покупками, москвич не всегда уверен в том, что ему удастся попасть в нужный магазин. Особенно если в планах посещение торгового центра, расположенного в одном здании с офисными площадями. Подъезжая к зданию, покупатель все чаще наблюдает одну и ту же картину: все парковочные места заняты. Как правило, уже с раннего утра вдоль фасада вереницей выстраиваются автомобили клерков компаний, арендующих офисы, или их деловых партнеров. Попытка пристроить автомобиль где-нибудь поблизости чревата неприятностями. Только в течение одной недели были эвакуированы на штрафстоянки автомобили двух моих знакомых. Как в первом, так и во втором случае инцидент произошел у торговых центров. Форд препятствовал движению, как выразился гаишник, на Садовом кольце, вблизи офисно-торгового комплекса Новинский пассаж. Хозяйка Ситроена, прождав больше получаса место на парковке у многофункционального комплекса Смоленский пассаж, поняла, что фортуна в этот день явно обошла ее своим вниманием. Отчаявшись припарковаться в отведенном месте, она оставила автомобиль вблизи здания, чтобы на несколько минут забежать в любимый Стокманн. Вернувшись с увесистым пакетом, на месте оставленного автомобиля она увидела только краснощекого лейтенанта ГИБДД, который с нескрываемой иронией объяснил, где и при выполнении каких условий хозяйка получит назад автомобиль.

Услуга по парковке автомобилей в подземном паркинге торгово-офисного комплекса платная и колеблется от 50 до 100 руб. в час за одно машино-место. Например, в Смоленском пассаже действует максимальный тариф. Но практика показывает, что найти свободное место в подземном паркинге не проще, чем сделать это на открытой стоянке. Подъезжая к заветной вывеске, очень часто приходится наблюдать одну и ту же картину. Служитель парковки с сожалением разводит руками, констатируя, что попытка воспользоваться современным благом цивилизации не увенчается успехом.

Теоретически есть и другой вариант на время посещения торгового центра поставить автомобиль в подземный паркинг. По существующим нормам подземная стоянка обязательная опция для любого многофункционального комплекса, расположенного в центральной части города. В компании Blackwood рассказали, что согласно нормативам по обеспечению машино-местами объектов нового строительства в Москве для торговых центров в пределах Садового кольца требуется предусмотреть одно машино-место на 70-80 кв. м общей площади. За пределами Садового кольца одно машино-место на 40-50 кв. м общей площади. Но нормативы не являются обязательными и носят лишь рекомендательный характер, сетуют эксперты.

За последние годы в Москве построено несколько десятков многофункциональных комплексов, совмещающих офисные и торговые площади. Список реализуемых и намеченных к строительству в ближайшие годы объектов очень внушительный, а это говорит о том, что девелоперам выгодно браться за комбинированные проекты. Арендные ставки за торговые помещения выше, чем за офисные. Средняя ставка за офис класса А в центральной части города составляет около $760 за 1 кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов (по данным Colliers International). Тогда как, по данным Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko, в 2006 г. средние арендные ставки по торговым площадям в торговом коридоре Тверской составили $3752 за 1 кв. м в год, не включая операционные расходы и НДС, Кузнецкий Мост $2328, Петровка $2138, Арбат $263 Предусмотрев на первых 2-3 этажах торговые галереи, собственник помещений получит от арендаторов сумму как минимум в три раза больше, чем получил бы, если бы на этих этажах находились офисы.

Как пояснили в компании Astera Oncor, в многофункциональных комплексах подавляющее большинство машино-мест изначально предназначено для офисной части здания. По существующим стандартам, позиционируя здание как класс А, девелопер должен на 70 кв. м арендуемых офисных площадей предоставить одно машино-место в подземном паркинге, как класс В+ одно машино-место полагается на 100 кв. м арендной площади и т. д. Нарушив данную пропорцию, девелопер рискует недополучить в будущем арендные платежи с офисной составляющей. Дополнительно арендаторы офисов по договору ежемесячно вносят от $200 до $500 за одно машино-место. К примеру, в торгово-офисном комплексе класса А Шереметьевский на Никольской улице на 500 кв. м арендуемых офисных площадей выделили всего три машино-места при арендной ставке $450 в месяц за каждое. Арендатор взял бы и больше, но не дали. В строящемся многофункциональном комплексе класса А на ул. Дмитровке, вл. 7-9 (срок ввода IV квартал 2007 г., всего 14 700 кв. м, из них офисная часть 9400 кв. м), подземный паркинг рассчитан на 100 машино-мест. Не нужно быть серьезным математиком, чтобы подсчитать, сколько машино-мест отойдет торговой зоне.

Посути, технопарк это начальная степень организации крупного образования, представляющего собой город, каким, в частности, является Кремниевая долина. Технопарки будут создаваться на базе существующих университетов и научных центров, а существенная поддержка правительства станет дополнительным стимулом для вхождения в проект частных инвесторов при сниженных рисках, объясняет директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев.

Ритейлеры не в восторге от создавшейся ситуации. А проблема доступности торговых площадей на частном автотранспорте все чаще поднимается на специализированных конференциях и при деловых переговорах с девелоперами и собственниками зданий. Но договориться удается не всегда в настоящее время рынок торговых помещений остается рынком арендодателей. Размещение торговых зон в составе офисных комплексов класса А автоматически подразумевает, что площади займут операторы дорогих торговых марок. А покупатели эксклюзивных товаров не привыкли ездить за покупками на троллейбусах, автобусах или пользоваться подземкой. Поэтому не существует другого решения, кроме как еще на стадии проектирования определиться в приоритетах развивать торговые помещения как специализированный торговый центр или как инфраструктурное подразделение деловой зоны. В отделе исследований DTZ Zadelhoff Tie Leung считают, что заполнение торговых площадей небольшими магазинами, отделениями банков, ресторанами, салонами красоты всем, что будет востребовано арендаторами офисной составляющей и по минимуму привлечет посетителей с улицы, станет преимуществом многофункционального центра и не вызовет проблем с местами для парковки.
Крупные российские землевладельцы хотят застроить целые гектары жильем и создать в результате новые мини-города. В отличие от частного бизнеса государство также планирует реализовать масштабные планы, однако по созданию не жилых помещений, а производственных площадей. В результате на карте России появятся новые районы особого типа, в центре которых будут находиться высокотехнологичные производства, сконцентрированные в технопарках.

Западный опыт
Как и многие изобретения, практика создания технопарков пришла в Россию с Запада. Сегодня у большинства игроков российского рынка недвижимости нет четкого понимания, что такое технопарк. Зачастую этот ярлык навешивается на обычные многофункциональные офисно-складские центры либо промышленные зоны. Между тем за рубежом в понятие технопарк вкладывается более глубокий смысл, говорит гендиректор БЭЛ Девелопмент Игорь Жуков.

Идея создания технопарка в традиционном его понимании подразумевает интеграцию на единой территории различных инновационных разработок и непосредственно самого процесса производства. Основная идея создания технопарков обеспечение определенных условий для развития высокотехнологичных отраслей нашей экономики. Это свободная экономическая зона, создание которой способствует формированию новых научных кадров, новой трудоемкой продукции, что, в свою очередь, дает стимул для развития малого бизнеса, объясняет начальник отдела продаж группы компаний Конти Роман Костин.

По словам директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга Миэль-Недвижимость Андрея Бушина, начало технопаркам было положено в США в начале 1950-х гг. Стэнфордским университетом. Этому учебному заведению, сейчас одному из самых состоятельных и популярных, тогда не хватало денежных средств, но в его владении находилась значительная территория. Продавать эту землю было запрещено, оставалось сдавать ее в долгосрочную аренду промышленным предприятиям. В наше время, по словам Бушина, любая развитая страна имеет в своем научном арсенале какое-то количество технопарков. Например, в США их более 160, в Китае около 50, в Финляндии 20, организованы они даже в Тунисе и Уругвае. Как правило, парки пользуются финансовой поддержкой государственных либо местных властей, научных фондов или промышленных палат. Большинство создаваемых в этих технопарках предприятий работает в сфере биотехнологий и IT-технологий.

По его словам, технопарк западного образца представляет собой большую территорию, полностью обеспеченную инфраструктурой и разбитую на отдельные участки. Эти участки приобретают или арендуют инвесторы, заинтересованные в размещении на упакованной земле как производственных мощностей, так и научно-исследовательских центров. Такая комбинация способствует инновационной деятельности и тиражированию новых технологий. В некоторых странах, например в Китае, основными клиентами технопарков являются высокотехнологичные компании, пользующиеся теми или иными формами государственной поддержки, например налоговыми льготами и дешевыми кредитами, добавляет эксперт.

Бизнес-инкубатор представляет собой комплекс зданий, где размещаются офисы для небольших предприятий. Сроки аренды площадей ограниченны: малые компании имеют право на льготных основаниях брать в аренду офисные помещения в течение 2-5 лет, после чего окрепнувшая и выросшая организация должна покинуть здание. Компания может перейти затем в более масштабные помещения технопарка, где сроки аренды не имеют временных ограничений, объясняет эксперт.

Самым популярным технопарком в мире можно признать Кремниевую долину. Это лишь один из примеров технопарка, самый раскрученный и распиаренный. С таким же успехом можно считать Голливуд технопарком киноиндустрии, считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Технопарк обычно представляет собой более локальное образование, связывающее ресурсы отдельно взятого региона в рамках специально организованных площадей, объясняет Владимир Журавлев. По его словам, составной частью технопарка могут быть бизнес-инкубаторы, основной функцией которых является поддержка малых и вновь созданных организаций, не имеющих возможности наращивать оборот без некоторых субсидий.

Российская адаптация
В России существуют свои традиция и история технопарков. В СССР были построены и реализованы одни из самых эффективных технопарков в мире, которые имели кодовые названия и далеко не всегда были отмечены на карте. В этих уникальных точках действительно создавались лучшие условия для развития новых идей и проектов, говорит Шершнев.

По словам Ильи Шершнева, подобная модель позволяет создать цикл производства в рамках небольшой территории и действительно продвинуть промышленность или технологии. Бизнес-парк представляет собой другую модель и предназначен скорее для офисной исследовательской работы, добавляет он.

Из наиболее успешно действующих технопарков эксперт называет научный парк МЭИ, научно-технологический парк Волга-техника Саратовского государственного технического университета, технопарк Санкт-Петербургского государственного электротехнического университета, научно-технологический парк Башкортостан Уфимского государственного авиационного технического университета. Однако, по словам Игоря Жукова, в России пока немного технопарков, оснащенных современной инженерной и транспортной инфраструктурой, а также сочетающих научную и производственную деятельность.

Так появились главные советские наукограды: Королев, Троицк, Обнинск и др. Их зачастую принято также называть технопарками. В России в настоящее время насчитывается более 60 таких технопарков, говорит Андрей Бушин.

В частности, в текущем году на организацию подмосковного технопарка из бюджета планируется выделить 170 млн руб., в Санкт-Петербург будет направлено 420 млн руб., в Новосибирск 680 млн руб., в Нижегородскую область 650 млн руб., в Татарстан 420 млн руб., в Калужскую область 800 млн руб. и в Тюменскую область 600 млн руб. Государство заинтересовано в строительстве технопарков, поэтому поддерживает их дополнительными льготами. Это полезно обеим сторонам: для государства это способ инвестирования в объект недвижимости, компании получают дополнительные средства, объясняет Андрей Бушин. До 2011 г. общий объем финансирования этих проектов из федерального бюджета составит 26,3 млрд руб.

Минэкономразвития решило исправить эту проблему и представило проект развития технопарков, который и был одобрен российским правительством в 2006 г. Утвержденная программа Создание в Российской Федерации технопарков в сфере высоких технологий предусматривает появление пилотных проектов в семи регионах: Московской, Тюменской, Нижегородской, Калужской и Новосибирской областях, а также в Республике Татарстан и Санкт-Петербурге. В результате в России будет реализован проект организации ряда технопарков при существенной поддержке государства. Основной объем государственного финансирования будет направлен в регионы. Половина необходимых средств будет выделена из федерального бюджета, 25% из региональных, а остальные средства будут вложены частными инвесторами, говорит Владимир Журавлев.

Одним из наиболее крупных является инновационно-производственный технопарк Идея в Казани. Общая площадь технопарка 30 000 кв. м. Инфраструктура технопарка планировалась следующим образом: инновационный бизнес-инкубатор, состоящий из офисных помещений для инновационных проектов на ранней стадии развития, инновационно-технологический центр производственные помещения для молодых инвестиционных компаний, бизнес-парк офисные помещения для сервисных компаний и компаний на стадии расширения, добавляет заместитель руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Александра Кадченко.

В Дмитровском районе Московской области планируется построить технопарк, на территории которого предприятия будут производить программное обеспечение, заниматься развитием нефтехимических и фармацевтических технологий. В Санкт-Петербурге в технопарке будут работать в сфере информационных технологий и заниматься разработкой телевизионных систем, сетей связи и передачи данных. В Татарстане будут разрабатываться информационные, нефтехимические и биотехнологии.

Управляющей компанией тюменского технопарка станет финская Technopolis, а первыми резидентами Лукойл и нефтегазовая компания Шлюмберже. Кроме того, на базе технопарка разместятся Тюменский госуниверситет, нефтегазовый и архитектурно-строительный университеты. Наиболее крупными арендаторами площадей технопарка в Московской области станут IT-компании R-Style, КРОК Инкорпорейтед, Национальная компьютерная корпорация, РБК Софт, АйТи и Борлас, рассказывает Владимир Журавлев. В свою очередь, бизнес-инкубатор в рамках новосибирского технопарка общей площадью 600 000 кв. м будет строить РосЕвроДевелопмент.

Интерес к новым технопаркам уже проявили крупные международные и российские организации. Так, в середине 2006 г. Всемирный банк объявил об открытии кредитной линии финансирования специализированных инновационных комплексов в России. Технопарки в Томске, Новосибирске, Московском регионе и Казани получат в общей сложности $100 млн на всех.

Несмотря на то что цель программы поддержка регионов, наиболее перспективными видятся московский и петербургский технопарки. В столицах сконцентрировано наибольшее число профильных игроков, потенциально способных заинтересоваться проектом и перевести свой офис в зону технопарка. В отдаленные регионы такие компании не поедут к примеру, в тюменском или новосибирском технопарке востребованность площадей будет зависеть от количества потенциально заинтересованных местных игроков, говорит Владимир Журавлев.

Наша идея создания технопарков несколько отличается от американской. В Америке технопарки слишком независимы от своих учредителей, что позволяет им самим выбирать своих клиентов и направления работы. В России все пока несколько иначе, а как это будет развиваться в дальнейшем, покажет время. У нас этот вид недвижимости пока находится на стадии развития, отмечает Роман Костин. По словам Андрея Бушина, российские технопарки имеют в основе своей схожую с американской идею: собрать в одном месте специалистов смежных отраслей. Разнится лишь подход к образованию технопарка: если в Америке они создавались снизу как этап естественного развития бизнеса, а правительство, в свою очередь, предоставляло землю и другие условия для существования, то в России сейчас другой подход само государство учреждает технопарки для стимулирования развития промышленности, добавляет эксперт.

Наиболее же крупным и интересным проектом в Московском регионе является строительство в Нагатине Nagatino i-Land на участке площадью 32 га на территории АМО ЗиЛ. Общий объем строительства составляет около 1 млн кв. м и включает в себя технопарки, офисные помещения, гостиницы, апартаменты, рестораны, спортивно-оздоровительный комплекс, выставочный центр. Первая очередь строительства Nagatino i-Land включает в себя шесть офисных комплексов класса В и две девятиуровневые парковки. Одним из инвесторов проекта называют структуры Шалвы Чигиринского, в качестве одного из проектировщиков планируется привлечь всемирно известного архитектора Нормана Фостера, а консультантом проекта стала компания Knight Frank.

Поэтому, по его словам, заявленный проект строительства технопарка в Санкт-Петербурге на базе Государственного университета телекоммуникаций им. профессора М. А. Бонч-Бруевича уже заинтересовал компанию Google. Именно в рамках этого проекта компания планирует создать собственную базу в регионе.

Такой же точки зрения придерживается и Владимир Журавлев. В России давно созрела необходимость реализации программы строительства технопарков. Подобные образования будут способствовать подъему наукоемких отраслей, что в целом создаст благоприятные предпосылки для дальнейшего развития экономики страны. А существенная государственная поддержка является гарантом эффективности развития: риск частных инвесторов таким образом снижается, что дает им более широкие возможности для вхождения в проект, говорит эксперт. По его словам, если заявленные цели будут реализованы и технопарки действительно позволят предприятиям нарастить мощности и снизить издержки в первое время своего существования, подобные образования могут быть крайне эффективны. Однако не все так гладко.

Выгоды и минусы
Создание технопарков, по мнению экспертов, с одной стороны, будет способствовать развитию наукоемких отраслей, а с другой привлечет новых инвесторов на рынок недвижимости. В России технопарки смогли бы решить проблему недофинансирования научных разработок. Прямое финансирование частными инвесторами исследовательских институтов невозможно в силу статуса последних. Венчурные фонды, которые, в принципе, могут решить эту проблему, пока создаются в основном в целях оптимизации налогообложения при реструктуризации холдингов. Технопарки же могут стать отличным соединяющим звеном между инвестором и нуждающимся в финансах ученым. В первую очередь развитие получат офисы, складская недвижимость и сферы производства, отмечает Андрей Бушин.

В первую очередь данная проблема может коснуться, как это ни парадоксально, самых перспективных, по мнению экспертов, столичных проектов. Москва это все-таки город маленьких офисов. И опыт той же Кремниевой долины показывает, что ее хорошо организовывать не в столице. Мне кажется, что подобный путь развития приемлем скорее для Новосибирска города, где развита наука, или Дубны. Москва не является сосредоточением научной элиты, а любой технопарк подразумевает определенную техническую базу, считает заместитель генерального директора компании Новый город Александр Гениевский.

Крупные компании в первое время могут отказываться переезжать на новые площади, если расположение технопарка неудобно для их бизнеса, и, для того чтобы новое образование начало динамично функционировать и расширяться, должно пройти продолжительное время. В Америке подобный процесс занял около 10-15 лет, и в России наиболее перспективные технопарки, возможно, ждет аналогичная динамика развития, утверждает Владимир Журавлев.

Создание технопарков, по мнению экспертов, не повлияет сразу на весь рынок недвижимости. В рамках проекта по организации технопарков в первую очередь будет увеличен объем офисных и производственных площадей. Однако эти помещения не окажут влияния на общерыночные ставки аренды, так как спрос на площади в технопарках узкоспециален и сами образования будут в существенной степени обособленны. В технопарках ставки аренды могут быть значительно ниже, чем средние по рынку, говорит Владимир Журавлев.

На данный момент в Москве нет ни одного технопарка. Есть планы развития и редевелопмента существующих промзон в индустриальные парки, но пока это все находится на стадии задумок, идей и разработки концепции в самом лучшем случае. Новые проекты, несомненно, нужны, но все будет зависеть от местоположения проекта, профессионально разработанной концепции развития технопарка, грамотного подбора арендаторов/индустрий, считает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров.

Определенные сомнения вызывает у экспертов система финансирования таких проектов. Проекты отраслевых технопарков стали популярной темой последних лет. Государство пытается реализовать отдельные проекты по всей России, но в действительности пока большая часть идей остается на бумаге. Я уверен, что существенная часть программ будет финансироваться за счет бюджета в рамках национальных проектов, хотя не согласен с данной стратегией, отмечает Илья Шершнев. По его словам, правильнее было бы не проектировать проект на миллиарды долларов, половина бюджета которого гарантированно уйдет в неизвестном направлении, а предоставлять некие налоговые льготы на региональном, а в некоторых случаях и на федеральном уровне, которые действительно позволят развиваться подобным проектам. Кроме того, по его словам, государство должно научиться на своих прошлых ошибках.

По словам Александры Кадченко, с учетом специфики технопарков размещение молодых инновационных малых предприятий, льготные арендные ставки или их временное отсутствие, а также расположение технопарков они не создадут конкуренцию другим офисным или производственным площадям. Однако, как отмечает эксперт, на территории технопарков будут развиваться помимо офисной и производственной недвижимости складские площади и гостиничные комплексы, которые также будут рассчитаны на резидентов технопарков.

В целом, по мнению специалистов, создание технопарков задумка верная. Есть все основания полагать, что в ближайшее время это направление будет динамично развиваться. Особенно в тех регионах, где власть окажет поддержку ленд-девелоперам либо самостоятельно займется подготовкой территорий для размещения технопарков, считает Игорь Жуков. По его словам, очень важно не просто подвести инфраструктуру, но и правильно спроектировать участки, исходя из потребностей потенциальных инвесторов. Только в этом случае участки на территории технопарков будут востребованы бизнесом.

В любом случае для подобных проектов необходимы комфортное жилье и другая инфраструктура, так как без нее работать эффективно не получится. Хотя я уверен, что технопарки не должны становиться местом постоянного проживания людей. Именно это и порождает впоследствии проблемы безработицы и другие социальные конфликты, отмечает Илья Шершнев.



Главная --> Публикации