Главная --> Публикации --> Четвертое кольцо будет последним? Фас оспаривает выделение девелоперам земельных участков В ожидании новых бизнес-центров арендаторы привередничают Девелоперы выбирают центр Дорогая моя столица

По данным Colliers International, на начало 2007 г. в Петербурге функционировало 111 торговых объектов общей площадью 2,7 млн кв. м. Торгово-развлекательные комплексы занимали около 1,7 млн кв. м. В 2006 г. в строительство новых объектов коммерческой недвижимости было инвестировано более $1,4 млрд, 85% средств было вложено в торговую недвижимость. По прогнозу Colliers International, в 2007 г. общая площадь торговых объектов превысит 3,4 млн кв. м, а сегмент ТРК расширится до 2,4 млн кв. м.

В ближайшие два года владельцам торговых центров придется задуматься о перепрофилировании своих объектов. Рынок близок к насыщению, и с проблемой реконцепции к 2009 г. может столкнуться около 30% существующих торговых центров.

По подсчету компании Astera Oncor, с учетом торговых площадей во всех сегментах на 1000 петербуржцев приходится около 615 кв. м. По этому показателю мы приближаемся к среднеевропейскому уровню, который составляет около 650 кв. м, считает руководитель департамента маркетинга компании Евгения Васильева.

Петербург уже сейчас опережает все российские города по обеспеченности качественными торговыми площадями на 1000 жителей, говорит директор петербургского офиса компании Борис Юшенков. По его оценке, этот показатель равен 255 кв. м, что более чем в два раза превышает показатели ближайшего конкурента Москвы, где на 1000 жителей приходится около 120 кв. м торговых площадей в современных ТЦ.

В результате, по мнению Юшенкова, ситуация на рынке торговых площадей стабилизируется, что приведет к корректировке арендных ставок и постепенному выдавливанию с рынка неудачных объектов.

По данным Colliers International, в 2006 г. прирост торговых площадей составил 1,2 млн кв. м примерно столько же было введено в городе за последние три года. По прогнозу аналитиков компании, предложение на рынке в ближайшие пять лет будет расти на 20-40% в год. Петербургские девелоперы продолжают развивать все более масштабные торговые объекты от 100 000 кв. м. Компания Адамант строит Фрунзенский радиус (общая площадь 175 000 кв. м, срок сдачи 2008 г.); Макромир в 2009 г. планирует закончить ТРК Граф Орлов (около 100 000 кв. м), а словацкая компания ZIPP строит торговый комплекс Словацкий дом (100 000 кв. м, ввод в начале 2008 г.).

Скорость заполнения площадей в новых ТЦ арендаторами замедлится, посещаемость объектов первой волны потребителями упадет, арендаторы будут перемещаться в новые, более качественные объекты, говорит Уревич. Эксперт советует уже сейчас девелоперам и собственникам существующих торговых центров либо начинать пересматривать концепции с учетом будущего развития рынка, либо задуматься об их эффективной продаже.

Аналогичной точки зрения придерживается руководитель отдела маркетинговых исследований Praktis CB Роман Уревич, который считает, что равновесие спроса и предложения может быть достигнуто примерно к концу 2008 г.

Недостаточная эффективность торговых центров пока больше связана с ошибками девелоперов, нежели с насыщением рынка, полагает руководитель департамента загородной и коммерческой недвижимости Центрального агентства недвижимости Вадим Цыганок. Рынок только сейчас входит в фазу активного развития. Если проект оказался убыточным, то это означает, что разработчики выбрали неудачное место или, например, предлагали помещения по завышенным ставкам, рассуждает Цыганок.

По оценке Юшенкова, иностранные и российские инвесторы готовы вложить в торговую недвижимость России в ближайшие три года около $15 млрд. Насыщение рынка торговых площадей не за горами, однако вряд ли стоит его опасаться качественные торговые комплексы будут нужны всегда, полагает директор по консалтингу компании Becar Commercial Property Олег Спивак.

Пока, несмотря на рост предложения, спрос на площади в торговых центрах остается высоким, уверяет Васильева. Уровень заполняемости в среднем составляет 95%. Оставшиеся 5%, по ее словам, как правило, являются площадями, на которых меняются арендаторы.

Благодаря росту доходов населения, которое все еще предпочитает тратить деньги на потребительские товары, насыщения рынка торговых центров пока нет и в обозримом будущем не предвидится, соглашается управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости Игорь Горский. Хотя обострение конкуренции среди концептуальных ТРК он не отрицает. Для нормальной работы в будущем девелоперам придется искать новые подходы к привлечению покупателей и лучше продумывать состав арендаторов, рассуждает Горский. По его оценке, с необходимостью реконцепции в ближайшие пару лет столкнется около 10% существующих торговых центров, а к 2009 г. их доля может увеличиться до 20%. Это произойдет после того, как станет очевидна концептуальная разница между новыми и старыми торговыми центрами и последние начнут ощущать снижение доходности, говорит Горский.

По данным консалтинговой компании Knight Frank, общий объем торговых помещений в Ростове составляет 1,2 млн кв. м. 76% приходится на долю встроенных и пристроенных помещений, расположенных на первых этажах жилых домов. Объем качественных торговых площадей равен 330 000 кв. м. По данным комитета по торговле и бытовому обслуживанию, в Ростове сейчас работают 35-40 торговых центров площадью от 1000 кв. м (среди них мегацентр Горизонт, Metro Cash Carry, О'кей, Вавилон, Миллениум, Континенталь, 21 век, Меркурий, Вертол-Сити, Эльдорадо, М.Видео, Техносила, Поиск, Старик Хоттабыч, Прогресс, РостовЦум, Podium, А'стор Плаза, Проспект).

В недалеком будущем с рынка исчезнут такие форматы, как вещевые и продовольственные рынки, а устаревшие торговые центры будут перепрофилированы, считает Васильева.
Ростов-На-Дону Девелоперы перешли к активному строительству помещений для ритейла в 2008 г. в каждом микрорайоне города появится крупный торгово-развлекательный комплекс. В ожидании этого арендаторы пока размещаются в перепрофилированных под магазины квартирах на первых этажах жилых домов.

Большие планы девелоперов
Рынок не насыщен качественными торговыми площадями, хотя в городе работает ряд крупных ТЦ, говорит специалист по маркетингу КИТ-Кэпитал Елена Ширыкалова. Девелоперы перешли к активной застройке Ростова торговыми центрами, возражает начальник отдела консалтинга компании Торговый квартал Елена Бухарова. В 2008 г. планируется открытие сразу нескольких крупных комплексов в разных частях города ТРК Калинка-малинка (девелопер Adm Group) в Западном жилом массиве, ТРЦ в районе пл. Ленина (Мир комвек), МегаМаг на ул. Пойменная (Единство), Мега и ИКЕА в Аксайском районе, ТРЦ КИТ в Мясниковском районе (КИТ-Кэпитал), ритейл-парк Ашан на окраине Северного жилого массива. Площади вводимых торговых объектов от 50 000 до 80 000 кв. м.

Магазины в бывших квартирах
Рынок торговых площадей в Ростове пополняется в основном за счет перевода в нежилой фонд квартир на первых этажах, отмечают риэлторы. Наиболее востребованными у арендаторов являются площади по 25-50 кв. м и 100-150 кв. м, говорит замначальника отдела коммерческой недвижимости компании Нирлан Светлана Аксенова. Ставки аренды и цены продаж на торговые площади с начала 2007 г. практически не росли, отмечает замдиректора АН Парус Максим Хмель, и в ближайшие 2-3 месяца ситуация вряд ли изменится. По данным Аксеновой, арендные ставки в центре Ростова достигают 4000 руб. за 1 кв. м, цена продаж 60 000-160 000 руб. за 1 кв. м, в спальных районах аренда 1 кв. м стоит до 1200 руб., а цена продаж равна 40 000-80 000 руб. за 1 кв. м.

Если все заявленные проекты будут реализованы в срок, то к концу 2008 г. в Ростове появится около 400 000 кв. м качественных торговых площадей, заключает Бухарова. После активного строительства рынок стабилизируется, а усиление конкуренции приведет к снижению арендных ставок, улучшению условий для арендаторов и необходимости реконцепции некоторых ТЦ, прогнозирует она.

Росевродевелопмент реализует проект поменьше, но в центре города на пересечении ул. Б. Садовой и пер. Кировский. По данным руководителя департамента по связям с общественностью Росевродевелопмента Екатерины Новожениной, компания в 2008 г. построит Fashion Centre общей площадью 14 000 кв. м (торговая 10 000 кв. м). В нем будут супермаркет, бутики, подиум для показов мод, салон красоты, спортзона, фуд-корт, а на застекленной террасе разместятся рестораны и кафе. Новоженина отмечает, что Fashion Centre часть многофункционального комплекса с бизнес-центром класса А и конгресс-отелем. Общий объем инвестиций составит $60 млн. Проект реализуется совместно с собственниками отеля Don-Plaza, рядом с которым строится ТРЦ.

Новый крупный арендатор появился и в мегацентре Горизонт в конце марта на втором этаже комплекса открылся гипермаркет Media Markt, занявший 7250 кв. м (торговая площадь 5700 кв. м). По оценкам участников рынка, открытие такого объекта без затрат на товар и рекламу оценивается в $2,5-3 млн. В этом же комплексе более 3200 кв. м занимает магазин электроники и бытовой техники Мир. В августе прошлого года компания подала иск в арбитраж, требуя признать договор аренды с Media Markt недействительным, ссылаясь на предварительную договоренность с Горизонтом не допускать в комплекс магазины с аналогичным Миру товарным ассортиментом. Очередное слушание дела состоится в начале мая.

Торговые сети идут в Ростов
В I квартале 2007 г. интерес к Ростову активно демонстрировали иногородние сетевые ритейлеры. Московская сеть косметики и парфюмерии Арбат Престиж арендовала несколько торговых объектов в центре. В ТЦ Континенталь компания разместила свой магазин в бывшем супермаркете, в ТЦ РостовЦУМ пришла на место Л'Этуаль, а на ул. Московской заняла помещение казино Метрополитен.

Рамэнка по-прежнему заинтересована в развитии сети Рамстор в Ростове, уверяет Дуран, компания рассматривает варианты строительства собственных торговых центров.

А в конце апреля Горизонт покинет гипермаркет Рамстор (занимал 6800 кв. м) по словам заместителя гендиректора Рамэнки Мурата Дурана, компании не удалось продлить срок договора аренды. Инициатором расторжения договора стал Горизонт, говорит гендиректор мегацентра Дан Полонский. На позицию якорного арендатора претендуют Carrefour, Ашан и Пятерочка, говорит источник, близкий к руководству Горизонта. В любом случае продуктовый ритейлер сможет занять площади в строящейся (второй) очереди комплекса. Сейчас застраивается близлежащий участок, в результате чего общая площадь комплекса увеличится с 70 000 кв. м до 120 000 кв. м. Директор Агроторг-Ростова (развивает сеть универсамов Пятерочка) Игорь Дмитренко говорит, что компания подала заявку на размещение в ТРК своего магазина с ассортиментом более 10 000 наименований. По словам владельца Roseli Group Романа Липецкого (консультирует Carrefour), французский ритейлер намерен занять около 15 000 кв. м в Горизонте. Договоры еще не подписаны, отмечает Полонский.

Несмотря на обилие новых проектов, рынок торговых площадей в Новосибирске пока не насыщен, утверждают эксперты. По их прогнозам, к концу года цены и арендные ставки на коммерческую недвижимость увеличатся как минимум на 20-25%.

Поиском земельных участков для собственных объектов озабочены и другие операторы. Ростов стратегически интересен для компании Торговый квартал, говорит Бухарова. По ее словам, наиболее актуальным для города будет объект площадью до 50 000 кв. м. В планах калининградского Бауцентра до 2011 г. построить в Ростове три гипермаркета материалов для строительства и ремонта по 14 500 кв. м каждый, рассказал Ведомостям коммерческий директор Бауцентра Рус Дмитрий Гаврилов. Приоритетные места для строительства въезды в город со стороны Таганрога и Краснодара и район аэропорта. В ростовские проекты компания готова вложить почти 1 млрд руб. собственных и заемных средств. Castorama Russia (входит в группу Kingfisher) в конце лета этого года планирует открыть гипермаркет товаров для дома и ремонта площадью 10 000-11 000 кв. м на ул. Малиновского, а затем намерена найти участки для строительства еще двух гипермаркетов общей площадью более 24 000 кв. м, говорит менеджер по развитию и PR Андрей Медов.

Все больше торговых центров
По данным DSO Consulting, в текущем году в Новосибирске строится и планируется к строительству более 1,5 млн кв. м торговой недвижимости, в том числе около 10 ТЦ, каждый площадью от 20 000 кв. м.

По данным аналитического центра компании Сибакадемстрой недвижимость, цена продажи 1 кв. м торговых площадей на конец I квартала 2007 г. варьировалась от 40 000 руб. в отдаленных районах до 200 000 руб. в центре города. Средняя цена предложений 63 410 руб. за 1 кв. м. Ставки аренды колебались от 500-600 руб. до 4000 руб. за 1 кв. м в месяц в зависимости от района. Средняя арендная ставка равнялась 1341 руб.

В августе 2007 г. должен открыться третий в Новосибирске магазин сети Лента. Его площадь 12 000 кв. м, он расположен на ул. Большевистская, рассказал директор торгового комплекса Сергей Митрофанов. Инвестиции в строительство равны примерно $20 млн.

Рядом с гостиницей Сибирь девелоперская компания Труд завершает строительство ТРЦ Манхэттен. Его общая площадь составит 85 000 кв. м, из них под торговлю пойдет около 15 000 кв. м, говорит коммерческий директор компании Анатолий Пастушенко. Он сообщил, что ориентировочно ставки аренды составят от 1000 до 3000 руб. за 1 кв. м в зависимости от размера арендуемого помещения и того, на каком этаже оно расположено.

К октябрю Автоярус откроет ТРК Ройал парк общей площадью 70 000 кв. м. Директор по развитию компании Валерий Семибратов рассказал, что он строится на Красном проспекте.

По его словам, Лента планировала строительство еще одного магазина, на Каменской магистрали, но типовой проект компании, по мнению мэрии, не вписался в инфраструктурную застройку этого района. Митрофанов сообщил, что компания нашла новый участок на ул. Кирозаводской.

Открытие семейного ТЦ Мега в Новосибирске планируется в ноябре 2007 г. Его общая площадь равна 130 000 кв. м (включая гипермаркет IKEA площадью 27 500 кв. м). Объем инвестиций IKEA в объект составил $150 млн. Управляющий торговыми центрами Мега в России Херман Геверт говорит, что уже сейчас все 100% площадей торгового центра сданы в аренду. Среди арендаторов более 150 компаний. Большую часть составляют новосибирские компании, работающие по франчайзингу под международными брендами. Якорными арендаторами выступят Ашан, Leroy Merlin, М.Видео.

Холдинг Сибирский гигант продолжает строительство ТЦ площадью около 28 000 кв. м на ул. Мостовой, возле автовокзала. Об этом ранее сообщал Ведомостям Евгений Сиренко, директор по развитию компании.

Для новосибирцев появление Меги станет поворотным событием, замечает президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой. Горожане будут приезжать туда, чтобы провести целый день, не только ради покупок, но и ради развлечений.

Первоначально представители IKEA говорили, что нижний предел стоимости аренды 1 кв. м составит $500-600 в год, сейчас ставки не разглашаются.

Тем не менее на февраль 2008 г. запланировано открытие торгово-развлекательного центра Зауралье на ул. Фрунзе. Об этом рассказал управляющий партнер Ross Group Марк Афраймович. По его словам, инвестором проекта выступил Глобэксбанк, объем инвестиций не разглашается. Общая площадь ТРЦ составит 67 000 кв. м.

После открытия подобных ТЦ в Новосибирске возникнут первые признаки насыщения торговыми площадями, утверждает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.

Магазины дорожают
В 2007 г. произойдет значительный приток торговых площадей высокого качества, отмечает ведущий аналитик Сибакадемстрой-недвижимости Татьяна Высоцкая. По ее мнению, это приведет к еще большей дифференциации арендных ставок и стоимости площадей в современных и устаревших магазинах.

Росевродевелопмент начнет в 2008-2009 гг. строительство двух ТЦ на пересечении ул. Гоголя и ул. Мичурина и возле Димитровского рынка. Их совокупная площадь превысит 100 000 кв. м, сообщила пиар-менеджер Росевродевелопмента Ольга Медникова.

Борьба за качество
Новосибирску не хватает качественных площадей, говорит директор АН Акрополь Зафар Умаров. Он отмечает, что даже у крупных торговых центров может не быть продуманной концепции. К примеру, недавно открывшийся торгово-выставочный комплекс Большая Медведица привлек малоизвестных арендаторов, что вкупе с плохой транспортной доступностью делает проект неудачным, категоричен Умаров. Менеджер по рекламе ТВК Большая Медведица Екатерина Цуканова, напротив, полагает, что концепция у них правильная. Наш гипермаркет общей площадью 92 000 кв. м имеет строгую специализацию, покупатель может выбрать товары от эконом- до премиум-класса из соседних регионов. Добраться до него не так уж и сложно: дороги ремонтируются, скоро появится дополнительная развязка. Кроме того, от пл. Калинина к комплексу каждые 15 минут ходят бесплатные автобусы, расписывает преимущества объекта Цуканова.

За 2006 г. вилка увеличения арендных ставок и цен на торговую недвижимость была от 20% до 140%. В этом году мы наблюдаем нечто похожее, оценивает ситуацию на рынке Луговой. По его мнению, стоимость качественных торговых помещений будет расти сопоставимыми темпами и в 2007 г.

Директор АН Эрмитаж Тимур Тагиров говорит, что отмирание старых форматов не за горами. Он считает, что с увеличением объема качественных торговых площадей покупатели и арендаторы коммерческой недвижимости будут диктовать девелоперам свои условия.
В I квартале 2007 г. в Самаре было заявлено о нескольких крупных проектах по строительству торговых центров. Эксперты считают, что не все из них удастся реализовать. Рынок затоварен торговыми площадями, цены и арендные ставки на них растут в пределах инфляции.

По словам Татьяны Высоцкой, сейчас в дефиците торговые площади в качественных ТЦ и помещения на оживленных магистралях города. С Высоцкой согласен руководитель отдела коммерческой недвижимости АН Жилфонд Николай Павлищев. Он говорит, что на рынке много площадей под магазины, но цены на них завышены и сами они не совсем приспособлены для целей ритейла. Например, продавцы предлагают помещения в промзонах или бывшие склады. Если отбросить подобные предложения, то получается, что торговых площадей городу не хватает, резюмирует эксперт.

Девелоперская компания Торговый квартал со ссылкой на информацию администрации Самары приводит данные, что в 2006 г. обеспеченность населения торговыми площадями всех форматов составила 542 кв. м (при нормативе 280 кв. м на 1000 жителей). По данным аналитического центра Индэст-Development, по итогам прошлого года на 1000 жителей приходилось 327 кв. м современных торговых площадей.

По данным департамента оценки компании Спектр недвижимости, 1 кв. м торговой недвижимости в центре Самары продавался в начале апреля от $2000 до $300 В историческом центре города в бутиковых зонах Самары (ул. Куйбышева и Ленинградской) его цена могла доходить до $3500-400 В отдаленных районах 1 кв. м стоил $1500-2000 в зависимости от характеристик торгового помещения. Арендные ставки в центре составляют 800-900 руб. за 1 кв. м в месяц, в других районах порядка 500-600 руб.

Арендные ставки, по информации Сорокиной, за I квартал также увеличились несущественно. Риэлторы говорят, что их изменение полностью зависело от класса объекта, средний рост ставок аренды они определить затруднились. С начала года ставки растут на уровне инфляции, считает Ерофеев.

В первые месяцы этого года цены на рынке выросли неощутимо, крупных сделок было немного, рассказывает Галина Сорокина, независимый эксперт по коммерческой и загородной недвижимости. По данным Сергея Винтаева, руководителя департамента оценки компании Спектр недвижимости, рост цен на торговые площади за I квартал 2007 г. составил около 5%, и то за счет наиболее интересных и качественных объектов. Владимир Ерофеев, заместитель генерального директора риэлторско-строительного центра Мабис, добавил, что отдельные современные торговые центры, отвечающие последним требованиям рынка, могли рассчитывать на прирост цен до 10%. А вот собственники неудачных ТЦ, с низкой проходимостью места, без лифтов и парковок, об увеличении цен не могли и мечтать, отмечает Винтаев.

За I квартал 2007 г. не было реализовано ни одного крупного проекта в сфере торговой недвижимости. Все заявленные масштабные ТЦ планируются к сдаче в 2008-2009 гг. Наиболее крупные объекты среди них Мега компании IKEA (130 000 кв. м), ТРЦ Планета (120 000 кв. м), ТРК компании Виктор и Ко (около 90 000 кв. м), ТЦ Бристоль (55 000 кв. м) и торговый центр ГК Берег (53 000 кв. м).

Виктор Антипов, генеральный директор компании Индэст-Development, говорит о том, что рынок торговых помещений Самары перестал расти в количественном и начал развиваться в качественном отношении. Повышаются доходы потребителей, и их требования к качеству торговых объектов все время растут, объясняет он.

В I квартале самыми востребованными были торговые помещения площадью 150-200 кв. м, говорит Ерофеев. По словам Юлии Чемпинской, заместителя директора по риэлторской деятельности компании Поволжский центр развития, большим спросом пользовались и помещения под мелкие магазинчики площадью от 10 до 70 кв. м. Они как раз в дефиците, говорит она. Высок спрос и на нежилые помещения на первых этажах жилых домов.

Большинство проектов реализуют местные девелоперы. В 2007 г. об экспансии в Самару заявила питерская компания Макромир, которая планирует начать строительство ТРК площадью от 70 000 до 100 000 кв. м. Национальные игроки часто объявляют о планах прихода в Самару, но эти намерения реализовать удается далеко не всем, говорит Антипов. Он объясняет это административной закрытостью региона и отсутствием подходящих для строительства ТЦ земельных участков. О своем проекте объявила и дочерняя компания холдинга Марта РТМ Девелопмент. В текущем году компания намерена начать строительство ТЦ площадью 48 000 кв. м. Комплекс возведут на границе трех районов Самары Промышленного, Кировского и Советского. Объем инвестиций составит $50 млн.



Главная --> Публикации