Главная --> Публикации --> Площадки для кинотеатров Четвертое кольцо будет последним? Фас оспаривает выделение девелоперам земельных участков В ожидании новых бизнес-центров арендаторы привередничают Девелоперы выбирают центр

Во вторник Комитет РФ по финансовому мониторингу (КФМ) внес в правительство пакет поправок к нормативным актам, касающимся противодействия отмыванию преступных доходов. По словам главы КФМ РФ Виктора Зубкова, главной стала поправка в Уголовный кодекс РФ, касающаяся отмены порога в размере 2 тыс. МРОТ, с которого начинается уголовное наказание за отмывание «грязных денег». Кроме того, предполагается расширить круг организаций, подлежащих финансовому контролю, в сфере деятельности которых отсутствуют надзорные органы, – к ним добавляются риэлторы и финансовые посредники. Планируется также усилить систему внутреннего контроля в самих этих компаниях (этот контроль будет носить не рекомендательный, а обязательный характер). Виктор Зубков выразил надежду, что законопроекты будут приняты Госдумой уже в ближайшее время. Противники ужесточения законодательства говорят, что благие намерения КФМ могут ударить по деятельности ряда риэлторских фирм, потому что они могут потерять доверие своих клиентов, разглашая сведения о них. Однако если формально нововведения КФМ и могут увеличить число «соучастников» в отмывании «грязных денег», они вряд ли дадут практические результаты: пользуясь несовершенством законодательства, большинство риэлторов, скорее всего, смогут обойти новые поправки.

Однако, по мнению участников рынка, борьба с отмыванием «грязных денег» от этого не станет более эффективной.

Кроме того, к списку организаций, подконтрольных КФМ (сначала это были только банки, но в конце прошлого года к банкам добавились ломбарды, организации федеральной почтовой связи, организации, осуществляющие операции с драгметаллами, драгоценными камнями и ювелирными изделиями, игорный бизнес, управляющие компании и негосударственные пенсионные фонды), планируется добавить компании, работающие на рынке недвижимости, и финансовых посредников. Поправка будет внесена в закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», в котором описаны критерии отмывания «грязных» денег. «Например, если в сделке участвует подозрительно большое количество посредников, при проведении финансовой операции сумма «дробится», или если сделка не относится к специализации компании, у Комитета РФ по финансовому мониторингу возникает подозрение, что в данных случаях имеют место попытки отмывания «грязных» денег», – пояснила RBC daily Наталья Коновалова, пресс-секретарь Комитета по финансовому мониторингу.

Виктор Зубков надеется, что поправки будут приняты быстро – в крайнем случае, не позднее следующей весны. Нововведения продиктованы новыми рекомендациями Международной организации по борьбе с отмыванием денег (FATF), куда Россию приняли меньше трех месяцев назад. В июне Международная группа по борьбе с финансовыми злоупотреблениями утвердила «40 рекомендаций» по борьбе с отмыванием преступных доходов. Им должны следовать все страны-члены FATF, включая Россию. В КФМ RBC daily пояснили, что сейчас в УК планируется отменить порог в размере 2 тыс. МРОТ, ниже которого сделки по отмыванию «грязных» денег не относятся к уголовным преступлениям. Теперь уголовную ответственность повлекут за собой сделкина любую сумму. Норма же, по которой подозрительными автоматически будут считаться все операции на сумму свыше 600 тысяч рублей, останется неизменной.

Правда, компании, работающие на рынке недвижимости, говорят, что нововведение может привнести трудности в работу риэлторских фирм, занимающихся продажей недорогой недвижимости, а не работающих с миллионерами. «Компании, которые занимаются продажей элитного жилья, скорее всего, не пострадают. Дело в том, что покупателями элитных квартир (стоимостью порядка 1 млн долларов) являются, к примеру, высокооплачиваемые сотрудники крупных банков, получающие «белую» зарплату. Но, совершенно точно, нововведение создаст трудности компаниям, занимающимся продажей жилья-«ширпотреба»: ведь их клиентами являются люди, которые получают зарплату «в серую», и если учитывать, что «подозрительными» будут признаваться практически все сделки таких фирм, у КФМ будет повод к ним придраться», – сообщил RBC daily Андрей Патрушев, PR-менеджер риэлторской компании «Пенни Лэйн». В результате люди, желающие купить квартиру, просто могут перестать пользоваться услугами агентств.

Механизм предоставления информации Комитету довольно прост. Организация в соответствии с законом должна разработать правила внутреннего контроля и программы его осуществления, назначить специальных должностных лиц, которые и обязаны отвечать за воплощение этих правил и программ в жизнь. «Каждый день служба внутреннего контроля компании должна пересылать данные обо всех сделках, в которых предположительно могут отмываться «грязные» деньги», – рассказала RBC daily Наталья Коновалова. Информация должна направляться в виде специализированного письменного документа (формы СПДм или СПДр) либо в электронной форме (СЭД). За нарушение этого порядка предусмотрено наказание до 8 лет тюрьмы.

Противники же поправок убеждены, что нынешние инициативы КФМ не вписываются в наметившуюся либерализацию уголовного законодательства. Так, в комитете Госдумы по безопасности считают, что система доносительства ни к чему хорошему не приведет, а только «наплодит» уголовников: вместо того чтобы бороться с серьезными махинациями, которые наносят реальный ущерб безопасности страны, КФМ занимается мелочевкой. Правда, некоторые участники рынка недвижимости отмечают, что хотя принятие поправок и внесет нервозности в их работу, риэлторы найдут пути для того, чтобы их обойти. «Как и в случае с контролем за соответствием доходов и расходов, предусмотренным в Налоговом кодексе РФ, в законодательстве о борьбе с отмыванием грязных денег всегда найдутся какие-то лазейки, так как культура законотворчества остается очень несовершенной. В основном документально функция риэлтора сводится к знакомству продавца и покупателя, и доказать, что тот или иной риэлтор знал о сделке и не сообщил, практически нереально. В этом плане риэлторы предпочтут сделать все для клиента, чтобы сохранить в тайне его сделку (ведь клиенты – это хлеб риэлтора), чем предоставить какую-либо информацию государству», – сказала RBC daily Ольга Творогова, генеральный директор риэлторской компании Soho Realty.
Вся Россия давно считает в рублях лишь несколько избранных региональных рынков недвижимости, в том числе и родной московский, так и не изменили американской валюте. Впрочем, с 1 июля и нам придется стать патриотами.

Но в КФМ отмечают, что два года назад то же самое заявляли представители банков, однако контроль со стороны КФМ только пошел им на пользу. «Я не думаю, что сотрудничество агентств недвижимости и финансовых посредников с нашим комитетом негативно скажется на их деятельности. Точно так же два года назад говорили банкиры, когда их обязали отчитываться о крупных сделках. Но от того, что мы стали получать от них информацию, краха банковской системы не произошло и клиентов у банков не убавилось», – сообщила RBC daily Наталья Коновалова, пресс-секретарь Комитета РФ по финансовому мониторингу. По ее мнению, ужесточение контроля сделает риэлторские фирмы более прозрачными.

Так сложилось, что в нашей стране доллар является более привычной валютой, и в стабильность этой денежной единицы верят многие россияне. Нефть и газ тоже имеют стоимость в долларах США это основной продукт, который экспортирует наша страна, отсюда, видимо, и привычка использовать валюту США, комментирует моду на у. е. директор отдела продаж компании IntermarkSavills Анжела Кузьмина. Впрочем, причины такого явления мы уже анализировали, а сегодня остановимся на том, чем отзовется отказ от многолетней привычки.

Как это будет
На прошлой неделе Владимир Путин подписал закон О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления требований к указанию стоимостных показателей. И с 1 июля, когда документ вступает в силу, указывать цены на товары и услуги в иностранной валюте будет запрещено. В рекламе товаров и иных объектов рекламирования стоимостные показатели должны быть указаны в рублях, а в случае необходимости дополнительно могут быть указаны в иностранной валюте говорится в законе. Все бы ничего, но главный вопрос в том, что будет на рынках недвижимости Москвы, а также Санкт-Петербурга, Сочи, Владивостока, где по сей день работают с долларовыми ценами.

Вечные вопросы
В компании Дон-Строй считают, что перевод в рубли не отразится на рынке. Хотя рублевые цены недвижимости для некоторых будут выглядеть пугающими, общество быстро адаптируется, тем более законом не запрещается одновременно указывать эквивалент в привычных долларах или евро, рассказали Собственнику в пресс-службе компании. Дон-Строй редко указывает в рекламе своих объектов стоимость квадратного метра, однако, как и определено в законодательстве, с 1 июля компания будет использовать цены в рублях.

Скажем сразу, что будет тем, кто нарушит закон. К настоящему моменту Кодекс об административных правонарушениях предусматривает за разовое несоблюдение закона О рекламе штраф в 5000 МРОТ (при нынешнем уровне в 1100 руб. получается чуть более полумиллиона). Ну, а если учесть, что реклама каждого конкретного предложения вряд ли будет одноразовой, понятно, что закон исполнять будут. Вопрос в другом: как отреагирует рынок?

Психологический рубеж
Традиционно считается, что наиболее живуча привязка к доллару на элитном рынке. Участники рынка приводят множественные примеры из жизни, когда покупатель, услышав сумму в рублях, просит перевести в привычные доллары. За последние 10-15 лет люди привыкли к долларам США и цены воспринимают в этой же валюте. Мы считаем, что в ближайшие 2-3 года не произойдет перехода цен жилья элит-класса на рубли. Покупатели все равно будут пытаться пересчитать длинные суммы в доллары США. Просто они так привыкли, поясняет директор по продажам агентства элитной недвижимости Новое Качество Андрей Уфимцев. А вот Анжела Кузьмина не признает важности такого психологического рубежа для покупателей элитного жилья: Думаю, никаких сложностей переход не вызовет. Действительно, наши покупатели пересчитывает стоимость кв. м в валюте США, но полагаю, что то же самое делают и покупатели эконом-класса.

Нововведение представляется нам логичным и закономерным, и полезным с точки зрения оценки рынка, которая сейчас затруднена, поскольку цены указываются то в долларах, то в евро, плюс чехарда внутренних курсов, говорит руководитель отдела по связям с общественностью компании Новая Площадь Марина Концевая. Что касается прайс-листов, то, например, на квартиры в Солнцеграде цены и сейчас указываются в рублях. В рекламе мы пока что даем цены в у. е. как на Солнцеград, так и на 7 звезд. Планируем перевести всю рекламу на рубли в июне.

Мы перешли на обозначение стоимости в рублях еще в октябре 2006 года. Это было решение внутри компании, которое связано с желанием предоставлять максимально удобные услуги для наших покупателей. Мы ведь живем в стране с рублевой экономикой, все операции по покупкам квартир в конечном итоге всегда проводились в рублях, поясняет выбор заместитель генерального директора по организации продаж инвестиционно-строительной компании М.О.Р.Е. Плаза Алексей Медведев. Таким образом, переход на рублевое обозначение цен избавляет покупателей от лишних процедур с выяснением курса валют, от дополнительных перерасчетов и оплаты банковских комиссий.

А мы уже!
Смена ценников на рублевые не столь внезапное и всеохватное явление, как может показаться неподготовленному читателю. Многие компании указывают в рекламе цены в национальной валюте уже не первый день. Рубль является национальной валютой страны. Вполне естественно, что цены на жилье указываются в рублевом эквиваленте, поясняет руководитель пресс-службы группы компаний СУ-155 Владимир Фомин. Что касается существовавшей в 90-е годы повсеместной моды указывать цены в долларах и даже в неких условных единицах, в то время это было следствием крайне нестабильного положения рубля на валютном рынке. Сейчас положение рубля стабильно. Более того, по единодушному мнению экспертов, национальная валюта России имеет долгосрочную тенденцию к укреплению. Причин прибегать к оценке жилья в валюте иных стран давно нет.

Другой принципиальный момент вот те самые внутренние курсы у.е., о которых забыть может только человек, счастливо избавленный от квартирных поисков. Что касается внутренних курсов естественно, что это не курс доллара по ЦБ. Компании работают по курсу 31, даже 32 рубля за у. е., самый низкий, насколько я помню, 27, говорит Марина Концевая. Впрочем, наивным было бы полагать, что с переходом на рублевые ценники внутренний курс уйдет в историю. В конце концов, никто запрещал использовать внутренний курс при расчетах, да и в рекламе можно будет указывать валютную стоимость дополнительно к рублевой.

Округляем и пересчитываем
К слову о перерасчетах. Весьма распространенным является мнение, что переход на рубли тут же отразится на цене квартир в сторону ее увеличения. В частных беседах участники рынка называют разные цифры: кто-то говорит, что округлять будут максимум до рубля, кто-то о десятках или сотнях, кто-то до ближайшего нуля Самое смелое предположение, с которым столкнулся автор, округление до 1000 рублей, мол, эта тысяча все равно потеряется на общеквартирном фоне. Действительно, цифра несущественная ну, минус бейсболка при покупке квартиры, не более того. Тем более что и это по самым пессимистичным прогнозам. Договоры, которые заключаются в рублях, не имеют никакой корректировки за исключением бухгалтерских пересчетов копеек и единиц. В рублях допускается корректировка, если выше 60 коп. округляют до рубля. Ни о каких тысячах речь идти не может, успокаивает покупателей Анжела Кузьмина. Правда, имеет смысл помнить и о неофициальной, но существенной для покупателя сумме, на которую продавец готов снизить цену: есть основания полагать, что с перерасчетом на рубли шаг торговли как раз может быть сокращен.

Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС), который в начале 2000-х контролировал около 10% столичного строительного рынка, в ближайшее время может прекратить свое существование. Как стало известно Ъ, столичная администрация по поручению мэра Юрия Лужкова в кратчайшие сроки рассмотрит вопрос о расформировании ДИПСа. Девелопментом за счет города, скорее всего, займется Мосинвестконтроль, возглавляемый Александром Рябининым. Именно это ведомство получит основную часть полномочий ДИПСа, прогнозируют чиновники и участники строительного рынка.

Так что, похоже, глобальных изменений ждать не приходится месяц-другой, и о стрессе, связанном с переходом на новые родные денежные единицы, можно будет забыть. В конце концов, это не переход всей России с рубля на евро, не дефолт и не деноминация. Человек, как справедливо отметил Достоевский, ко всему привыкает.

По данным источников Ъ, глава ДИПСа Владимир Ресин уже подал в отставку с этого поста. Но основную свою должность руководителя комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города (КАСРРГ, столичный стройкомплекс), в который входит ДИПС, господин Ресин пока сохраняет.

Информацию о скором расформировании ДИПСа Ъ подтвердили сразу несколько источников в столичных министерствах. По их словам, этот вопрос рассматривался в правительстве Москвы 18 апреля. Ъ удалось ознакомиться с документами, подготовленными по итогам совещания, с резолюцией Юрия Лужкова: Срочно подготовить предложения о реформировании ДИПСа в управление с перераспределением полномочий. Высокопоставленный источник в правительстве Москвы пояснил Ъ, что департамент планируется преобразовать в управление инвестиционной политики строительства города Москвы, а его функции должны быть перераспределены между рядом столичных ведомств. Основную часть полномочий, по словам собеседника Ъ, получит Мосинвестконтроль, который, кстати, располагается в том же здании на улице Воздвиженка, что и ДИПС.

ДИПС был создан в мае 2000 года. Структура вела точечную застройку в центре столицы и других округах, например застройку микрорайона Куркино на северо-западе Москвы. Период расцвета пришелся на 2003-2004 годы, когда структура строила примерно по 400 тыс. кв. м площадей в год, то есть около 10% суммарного строительства по Москве. Однако в июле 2004 года создатель и глава ДИПСа Леонид Краснянский ушел в отставку, которую объясняли усталостью чиновника (на тот момент ему было 73 года) и недовольством его работой со стороны начальства: в частности, у руководителей стройкомплекса были серьезные нарекания по срокам сдачи и качеству строительства жилья в Куркине. ДИПС возглавил Владимир Ресин, а господин Краснянский был назначен его советником, отвечающим за социальные вопросы в стройкомплексе. С тех пор структура перестала получать привлекательные площадки, и позиции ДИПСа стали ослабевать.

В пресс-службе столичного стройкомплекса информацию о реформировании ДИПСа вчера не комментировали, ссылаясь на отсутствие официальной информации. Однако источник в стройкомплексе анонимно подтвердил, что разговоры о расформировании ДИПСа идут. По информации источников Ъ, окончательно вопрос может быть решен уже на этой неделе. Глава пресс-службы мэрии Москвы Сергей Цой на телефонные звонки Ъ вчера не отвечал.

Эта структура уже контролирует весь процесс, связанный с выделением участков и ходом строительства в столице, и вполне возможно, в будущем возьмет на себя полномочия, которые были у ДИПСа в лучшие для него времена, полагает руководитель крупной девелоперской компании. Директор по инвестициям Panorama Estate Артем Цогоев отметил, что в последнее время городские власти ведут активную политику по резервированию земель под строительство за счет средств городского бюджета, вместо того чтобы выставлять эти участки на конкурс. Вполне возможно, эти площадки будет застраивать Мосинвестконтроль, предполагает он. Впрочем, вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев не исключает, что ведомство будет исполнять исключительно функции жесткой контролирующей организации и не нарушит установившийся расклад сил на столичном строительном рынке.
По данным Global Property Guide, сегодня Москва занимает шестое место в Европе по стоимости жилья, уступая только Монако, Лондону, Парижу, Амстердаму и Вадуцу (столице Княжества Лихтенштейн), однако при этом существенно отстает от этих городов по качеству жизни. По заключению специалистов Центра стратегических исследований компании Росгосстрах, подготовивших оценку равновесной цены на недвижимость, цена квадратного метра жилья в Москве не должна превышать 3000 долларов. При такой цене достигается баланс спроса и предложения, то есть платежеспособные граждане смогут приобрести те квартиры, которые представлены на рынке. В ближайшие год-два цены на недвижимость в Москве могут упасть более чем на 40 процентов по сравнению с нынешней средней ценой. А существенные скидки, которые получают покупатели сегодня, - лишь начало этого процесса.

В прошлом году столичные власти нашли новую фигуру, способную создать городскую девелоперскую компанию. В сентябре 2006 года был создан Мосинвестконтроль, который возглавил известный своим жестким характером Александр Рябинин. В постановлении правительства Москвы о создании этого органа отмечалась необходимость существования целевого бюджетного фонда государственных инвестиций в градостроительную деятельность, распоряжаться которыми будет Мосинвестконтроль.

Так, представитель риелторской компании Ирина Радченко в интервью экспертному каналу OPec.Ru заявила, что на рынке недвижимости наблюдается стабилизация. Фактически, говорит она, сейчас идет повторение того сценария, который был в 2004 году. После того, как правительство объявило о том, что готовится пакет законов о доступном жилье, активный рост цен, который наблюдался в 2003 году, прекратился. Происходило формирование отложенного спроса вплоть до лета 2005 года, после чего начался очередной виток цен. Этот этап закончился в августе 2006 года, когда правительство снова вмешалось, но на этот раз крайними сделали строителей, которые, якобы, вступили в ценовой сговор и повышают без конца цены. Очевидно, что до конца выборов, и парламентских и президентских, цены повышаться не будут. А вот будут ли они снижаться - большой вопрос. Потребность в жилье очень высока. У тех клиентов, у которых нет денег на покупку, сегодня есть шанс получить ипотечный кредит, включая 100 процентов от стоимости квартиры. Поэтому говорить о резком снижении цен, на мой взгляд, преждевременно. Та корректировка цен, которая происходит сейчас на рынке, вполне естественна - плохое жилье дешевеет, новое и современное - дорожает.

Риелторы, однако, в один голос твердят, что цены на жилье росли, растут и будут расти. Это и так, и не совсем так. Цены на элитное жилье действительно растут, но при этом в марте цены на вторичном рынке снизились на 0,7 процента. А с начала года в среднем - на 1,1 процента. Дешевеют в первую очередь жилье низкого качества и квартиры в непрестижных районах. И эта тенденция может продлиться еще год. При этом летом цены могут упасть аж на 5-10 процентов. Кое-кто из желающих обзавестись московской квартирой обратил свой взор на Подмосковье, а кто-то еще не накопил денег. Инвесторы (а чаще всего это корпоративные покупатели жилья), которые ранее вложили деньги в квартиры, уже начали задумываться: не пора ли выводить деньги, вкладывать их в более надежные активы - валюту и золото.

Ну, это в Москве, а как обстоят дела с ценой на недвижимость в других городах? В Санкт-Петербурге цены растут как на первичном, так и на вторичном рынке, хотя они значительно ниже, чем в Первопрестольной. В Нижнем Новгороде и Казани цены стабилизировались после очередных взлетов. А вот в Ярославле как раз такой взлет и наблюдается. Причиной этой аномалии эксперты считают отложенный спрос на жилье. Растут цены также в Новосибирске и Волгограде. Местные предприниматели средней руки, вероятно, поняли, что столичные квартиры, несмотря на все старания, им не по зубам, и энергично принялись инвестировать в местную недвижимость.


Обвала рынка не будет, утверждают строители. Причина этого - дефицит свежего товара, то есть строящихся квартир. До тех пор пока ежегодно не будет вводиться на 13-15 процентов больше, ситуация будет такой, какую мы имеем в последние годы. Сейчас застройщики осваивают участки, полученные до введения обязательных аукционов, на которых реализуются земельные участки под застройку и которые затормозили строителей. Масштабный выход новых проектов начнется к 2008-2009 годам.



Главная --> Публикации