Главная --> Публикации --> Готовятся поправки в жилищный кодекс, которые защищают права детей на жилье Работа с агентством: правила безопасности Новый бизнес дипса Пробки на ленинградском проспекте придется терпеть до 2009 года Сюрпризы свободной планировки

Министерство финансов предлагает объединить существующие налоги на имущество в один. Если изменения будут приняты, вместо нескольких платежей владельцы будут платить один. А из дохода от продажи недвижимого имущества будет вычитаться 13%, кроме сделок, оговоренных отдельно.

Минфин предлагает изменить механизм налогообложения имущества граждан. По инициативе ведомства налог на имущество физлиц может быть заменен единым налогом на недвижимость. А при продаже жилой недвижимости продавец будет платить 13%-ный налог, кроме отдельно оговоренных случаев. Если изменения будут приняты, покупка жилья с целью инвестирования потеряет смысл 13% будут платить все, кто продает не единственную квартиру.

Объектом налогообложения станет единый объект, предполагающий наличие земельного участка и жилого дома, квартиры, дачи, гаража или иного строения, помещения и сооружения. Доходы от налогообложения недвижимого имущества будут поступать в местный бюджет и станут основным источником поступлений. При этом органы самоуправления получат возможность регулировать ставку налога.

Вероятность принятия поправок большая, но как они будут выглядеть в окончательном решении, предположить трудно В проекте Основные направления налоговой политики на 2008 2010 годы Минфин предлагает заменить налог на имущество физлиц налогом на недвижимость. Предполагается, что такая замена сократит количество налогов на имущество, которые взимаются сейчас, и поможет установить единые подходы для определения налоговой базы, в основе которых будет рыночная стоимость недвижимости.

Объединять и структурировать налоги разумно, рассуждает Олег Репченко. Но это не должно просто автоматически увеличивать размер отчислений.

По словам руководителя центра Индикаторы рынка недвижимости Олега Репченко, унификация налогов выглядит логично. Сейчас собственники платят несколько налогов, если их объединить по понятной схеме, будет удобнее для расчетов, уверен эксперт.

Денег больше не соберешь, а негатив останется, добавил эксперт. По информации газеты Коммерсантъ, среди других изменений, предложенных Минфином, пересмотр системы вычетов при продаже недвижимости.

Кроме того, если ставку налога будут определять местные власти, есть риск, что в отдельных регионах налог превратится в инструмент давления. Налог должен быть простым, справедливым и посильным. В противном случае единственное, чего можно добиться, что налогоплательщики уйдут в тень, говорит господин Репченко.

Если квартира была в собственности владельца более 3 лет сумма, вырученная от ее продажи, налогом не облагается, добавил эксперт.

Сейчас, если квартира была в собственности владельца менее 3 лет и сумма, вырученная от ее продажи, менее 1 млн рублей, налог на прибыль не взимается. Если вырученная сумма превышает 1 млн рублей взимается подоходный налог в размере 13%, рассказывает генеральный директор ООО Пересвет-Недвижимость Николай Андреев.

Полное освобождение от налога предлагается предоставлять, если продаваемая недвижимость единственная в собственности налогоплательщика. Другое условие по адресу указанного объекта недвижимости находится место жительства налогоплательщика.

Минфин предлагает ввести вычет только при продаже жилой недвижимости, что подразумевает уплату налога с продажи гаражей, земельных участков и садовых домиков.

Таким образом, если поправки будут приняты, смысл покупки квартиры как способа вложения денег окажется под угрозой. Так от продажи двухкомнатной квартиры можно выручить порядка 250-300 тыс. долларов, за вычетом 1 млн рублей 13% составят 28 34 тыс. долларов.

Если квартира на продажу не единственная, то с полученного от сделки дохода (за вычетом 1 млн рублей) придется платить 13%, даже если квартира находилась в собственности более трех лет. Если квартира была единственной, но собственник жил в другом месте и прописан в ней не был, налог также придется платить.

Теперь же, после того как закон будет утвержден президентом, с 1 июля сего года из рекламных объявлений (в том числе о продаже объектов недвижимости) исчезнут доллары и условные единицы.

По мнению Николая Андреева, препятствий для принятия этих поправок не существует. Вероятность большая. Но как будут выглядеть данные поправки в окончательном решении, предположить трудно, заключил эксперт.
Совет Федерации одобрил Закон О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в отношении установления требований к указанию стоимостных показателей.

Былое и Дума
Идею запретить использование валютных обозначений в повседневной жизни предложил академик Евгений Велихов, секретарь Общественной палаты. Эта мысль без особых последствий высказывалась и ранее, но ныне, поддержанная спикером Госдумы Борисом Грызловым, превратилась в законопроект. Его внесли в мае прошлого года единороссы под названием О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с установлением запрета указывать цену товаров, работ, услуг в иностранной валюте.

Всего-то год назад, когда законопроект, направленный на укрепление национальной валюты, был внесен в Госдуму, большинство участников рынка недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга скептически относились к возможности перехода на рублевые цены. Сегодня наблюдается прямо противоположная картина: препятствия растаяли в воздухе, а сомнения остались в прошлом.

Субъекты рынка недвижимости реагировали на новую инициативу весьма сдержанно: дескать, все равно ничего не примут. Аргументы подбирались тоже не очень убедительные: нарушение традиции делового оборота, затруднение расчета между покупателем и продавцом квартиры, неудобство обращения с миллионными нулями и так далее. Вплоть до того, что, мол, пятитысячных рублевых купюр в обращении немного, а, следовательно, в банковскую ячейку такую кучу рублей не поместить.

Попытка укрепления рубля с помощью законодательных мер, надо сказать, уже предпринималась властями в конце 2004 года. В Закон О защите прав потребителей внесли соответствующую поправку, согласно которой продавцов обязали указывать цену на товар строго в рублях. Однако за соблюдением данного требования почему-то не следили.

Однако минул год, и все - застройщики, риэлторы, ипотечные брокеры и остальные - сменили тональность. Теперь рублевые цены если не благо, то как минимум насущная необходимость. И даже политкорректность играет совершенно подчиненную роль.

Больше других волновались оценщики. И имели к тому некоторые основания. Например, при сравнительном методе оценки без данных западных рынков не обойтись. А разные валюты - это еще и разные ставки дисконтирования. Поэтому пересчитать стоимость по текущему курсу в сфере оценки не всегда возможно.

Во-первых, Москва и Петербург - далеко не вся Россия. Но именно в них цены на квартиры традиционно номинировались в долларах. Эта традиция сложилась не на пустом месте: рубль был нестабилен, и все сбережения граждан находились, как правило, в долларах. Через некоторое время более стабильной валютой стал евро, но привычка оказалась настолько сильной, что по инерции сохраняется.

Фронт без флангов
Попробуем разобраться с причинами, по которым рынок недвижимости якобы игнорировал рубль, как национальную валюту.

Реклама - как двигатель
Отвлечемся на какое-то время от темы, которая заявлена в качестве главной. Из-за чего разгорелся весь сыр-бор? Положа руку на сердце, из-за одной, но очень лаконичной поправки в Закон О рекламе. (А именно - из-за внесения в него статьи 71.)

Во-вторых, доказал или не доказал рубль свою состоятельность - вопрос спорный. Однако курс его по отношению и к доллару, и к евро на сегодняшний день стабилен. Для остальной России это стало очевидным уже давно. Теперь законодательная власть (при несомненной поддержке исполнительной) пытается донести эту мысль и до двух столиц. Судя по отзывам представителей бизнес-сообщества, они не возражают.

Между прочим, заметим, что Закон о рекламе, как и Закон о СМИ, для нераскрученных на федеральном уровне депутатов является чем-то вроде приводного ремня к массам по типу советских профсоюзов. Нужно заявить о себе во всю мощь - готовь поправки. На каждый из этих законов за совсем недолгое время их действия в силе приходится примерно по 80 (!) поправочных инициатив. И неважно, что девять десятых из них отклонены, либо отправлены на длительную доработку, либо вообще написаны без особого знания русского языка даже в пределах среднего общедоступного образования. Внимание публики гарантировано: о себе, любимых, средства массовой информации напишут всегда, а о своих рекламодателях, по их ненастойчивой просьбе, - тем более. Вот вам и пиар во всероссийском масштабе

Она гласит: В рекламе товаров и иных объектов рекламирования стоимостные показатели должны быть указаны в рублях, а в случае необходимости дополнительно могут быть указаны в иностранной валюте.

Проблема, впрочем, выглядит надуманной. Некоторое время большинство народонаселения осуществляло накопления в долларах. И относилось к рублям скептически.

Традиционализм в кубышке
При нынешних петербургских ценах однокомнатная квартира стоит около $80 тысяч. Если перевести эту цену в рубли, получается нечто с очень большим количеством нулей. Это, естественно, не очень удобно для потребителя.

По сути, никаких реальных тормозов внутри рынка для того, чтобы перейти с долларов на рубли, нет. Завтра (допустим, с 1 июля 2007 года) скажут: Квартира стоит 3 млн. рублей. Среднестатистический риэлтор какое-то время - может месяц, а может и два - будет автоматически пересчитывать эту сумму в доллары. Потом, скорее всего, привыкнет, и это уже не будет вызывать никакой идиосинкразии.

Попробуем экстраполировать ситуацию в несколько иной плоскости. Никаких мантр и зомбирования, просто взгляд в недалекое будущее без истерик и предрассудков. Европа переходила на евро без особых, видимых из России, проблем. Правда, кроме того еще и на метрическую систему.

Переоценка ценностей
Вообще же ситуация складывается более чем интересная. Периодические издания в качестве ведущих рекламных носителей становятся полноправными участниками рынка недвижимости, никак не менее влиятельными, чем агентства. Согласно действующему Кодексу об административных правонарушениях, любое одноразовое несоблюдение Закона О рекламе грозит юридическому лицу, в том числе и СМИ, денежным штрафом в размере 500 тыс. рублей (5000 МРОТ). Понятно, что в листингах многие тысячи предложений и платить за каждое - разорению подобно.

Правда, впоследствии, когда все привыкнут к рублевым ценам, изменится шаг, на который продавец готов отступить. Сегодня он за маленькую квартиру составляет $500, а каким станет потом - сказать сложно. Скорее всего, 10 тыс. рублей.

В итоге имеем следующее: так называемые профессиональные участники рынка уже смирились. И их можно понять. Вся реклама от потребителей практически единомоментно переходит в рублевый формат. Через какой-то месяц продавцы квартир перестают понимать, что такое доллар и с чем его едят. Строители под угрозой команды Федеральной антимонопольной службы (ФАС) перестанут меряться условными единицами, риэлторы находят 5-тысячные купюры - и никаких проблем.

Более того, при принятии поправок в Совете Федерации по предложению Комиссии по информационной политике в стенограмму заседания было внесено протокольное поручение - о разработке изменений в КоАП. Надо полагать, речь идет не о смягчении санкций.

По данным Аналитического центра ирн.RU за последнюю неделю средний уровень цен на жилье в столице снизился еще на 13$ или на 0,3% и составил 4.176$ за квадратный метр.

Продавцы дрогнули. Реальные цены сделок по купле-продаже квартир в Москве снижаются уже полгода, но цены предложения продавцы старались держать на одном уровне, соглашаясь лишь подольше ждать совершения сделок.

Что дальше? Вспомним факторы, которые обусловили рост цен в прошлом году, и попробуем спрогнозировать, какое влияние на стоимость жилья в Москве они окажут в ближайшем будущем.

Смирились продавцы и с увеличением времени экспозиции выставленных на продажу квартир с прошлогодних 2-3 дней до 2-3 месяцев. Количество предложений на вторичке в итоге, по данным агентства Инком-Недвижимость, к середине апреля превысило 51 000 это примерно на 40% больше, чем год назад. И вот пал последний, долларовый, ценовой бастион.

7% достигала в конце 2006 г. скидка на цену квартиры, указанную в объявлении

Все выше и выше
За минувший год цены в разных сегментах жилой недвижимости выросли на 80-100%. Особенно бурно дорожали квартиры в хрущевках как наиболее доступные для широких слоев инвесторов, приобретавших жилье исключительно с целью перепродажи. Квадратный метр в пятиэтажке в итоге стал стоить всего на 5-10% меньше, чем в современном монолитном доме. Импульс росту цен придал громко заявленный национальный проект Доступное жилье, предполагающий рост платежеспособности населения, желающего приобрести жилье, естественно, рынок немедленно заставил размечтавшихся москвичей спуститься с небес на землю.

Ценовой всплеск начался в марте-апреле 2006 г., и уже к сентябрю цена предложения за 1 м2 типового московского жилья увеличилась ровно вдвое по сравнению с сентябрем 2005 г. Цены росли на 10-12% в месяц и к концу года вплотную приблизились к психологическому рубежу $5000 за 1 м Феноменальному росту цен способствовал недостаточный по сравнению с увеличением платежеспособного спроса населения рост предложения недвижимости на рынке, поясняет эксперт ИГ Ренессанс Капитал Алексей Языков. Предложение новых квартир на рынке, по сути, из года в год не менялось.

15% рост цен на жилье до конца года, по оценкам Ренессанс Капитала

Если бы не один нюанс: рынок недвижимости очень взаимозависимый, то есть изменение цен в одном его сегменте приводит к изменению цен в другом. И если покупатели разгоняют цены в сегменте жилья среднего качества, то привязанный к нему низший сегмент может стать неликвидным покупатели не готовы вкладывать сопоставимые суммы в то, что, по их мнению, уже просто не соответствует понятию современного жилья. Отсюда возникает главный инвестиционный риск: невозможность реализовать инвестиционные ожидания в полном объеме, говорит руководитель сайта ARN.ru Андрей Бекетов. Долгое ожидание богатого покупателя может привести к тому, что рынок войдет в полосу ценовой стагнации. К концу 2006 г. перепродавать хрущевки почти по цене монолита стало делом весьма проблематичным даже для ушлых спекулянтов.

Директор аналитического центра компании Миэль-Недвижимость Владислав Луцков добавляет, что тенденция к росту наметилась еще в 2004 г., когда у застройщиков на фоне многочисленных разговоров о том, что цены вот-вот рухнут, начались проблемы с продажами, а летом случился кризис банковской ликвидности. Из-за снижения продаж у застройщиков возникал кассовый разрыв, средства для финансирования текущих проектов таяли, малочисленные кредиторы ссужали под все более высокие проценты, проекты задерживались, и, как следствие, снижалось предложение на рынке. Это автоматически приводило к росту цен до достижения баланса между спросом и предложением. Процесс растянулся, поскольку спрос также начал быстро расти. Наступил благополучный 2005 г. с его высокими нефтяными ценами, денежной интервенцией жителей богатых регионов, бурным развитием ипотеки. Квартиры в Москве начали сметать практически без разбора. Казалось, цены могут расти до бесконечности.

Приворотное зелье
Эксперты и аналитики рынка, словно сговорившись, никак не хотели делать вывод о том, что снижение объемов торговли первый сигнал к стагнации, которую сейчас отмечают уже все без исключения. Ведь признать этот факт означало бы навредить бизнесу риелторов, на которых работают аналитики. Неудивительно, что эксперты Инком-Недвижимости, Миэль-Недвижимости, МИАН агентства недвижимости и других крупных игроков рынка в конце прошлого года готовы были лишь признать, что месячный рост цен может снизиться с 10-15% до 3-5%, но уж никак не до нуля и тем более не сменится падением. Почти весь I квартал 2007 г. продолжались попытки уговорить цены расти хотя бы на несколько десятых процента в месяц. Если человек работает на компанию, он не может быть совершенно независимым, объясняет Андрей Бекетов. Аналитик сидит на шее у компании, и если ее бизнес тормозится, то он вынужден всеми ему доступными способами его поддерживать. Но это не может продолжаться вечно существуют ведь и аналитики, не зависящие от крупнейших игроков рынка. Их голоса на фоне общего единомыслия звучали диссонансом. Например, Александр Крапин, руководитель информационно-аналитического агентства Rway, в конце прошлого года отмечал, что если весной 2006 г. квартиры часто продавались на 5-10% выше цены, заявленной в объявлениях, то осенью и в декабре они уже шли со скидкой 3-7%. Таким образом, к концу 2006 г. рынок пришел к состоянию, когда дальнейший рост цен стал временно невозможен, заключил Крапин. Разноголосица аналитиков стала подрывать веру в силу их прогнозов. Если судить об адекватности прогнозов, то все равно получается плюс-минус 100%, говорит гендиректор УК Бест-Недвижимость Лариса Патлух. Поэтому сама гендиректор, по ее словам, лишь принимает прогнозы к сведению, но в их адекватность особенно не верит.

Да и само современное жилье за год подорожало до таких пределов, что приобретение его для многих семей стало просто невозможным. Если в 2002-2005 гг. так называемый индекс доступности жилья, то есть количество лет, за которое средняя семья зарабатывает на квартиру (площадью 18 м2 на человека), по данным Ренессанса, колебался в диапазоне 5-5,5, то в 2006 г. он увеличился до 7, Во времена позднего СССР, вспоминает президент корпорации Бест-Недвижимость Григорий Полторак, трехкомнатная кооперативная квартира в панельном доме стоила около 20 000 руб., или 150 средних зарплат, и это была роскошь, доступная лишь очень небольшому проценту населения. Перерасчет того же показателя доступности на нынешнюю среднюю зарплату москвича дает стоимость квартиры в $160 000 но на такую сумму сегодня в столице не купишь даже двушку. Средняя цена $4900 за 1 м2, достигнутая в конце прошлого года, это барьер, за которым у подавляющего числа граждан уже просто нет возможности заплатить деньги за недвижимость. Соответственно, стал сокращаться круг потенциальных заемщиков ипотечных кредитов снижение банками процентных ставок не компенсировало роста размеров регулярных платежей из-за повышения цен. Продавцам оставалось одно искусственно подогревать ощущение, что цены по-прежнему растут.

Не исключено, что при помощи подобных мер застройщикам и риелторам удастся более эффективно преодолеть стагнацию, чем при помощи правильного анализа.

Удержать цены путем заклинаний не удалось. Наступил, как выразился президент Бест Полторак, момент отрезвления, стабилизации. Дешеветь стало жилье не только экономкласса, но и бизнес-класса сегмента, где цены прежде только росли. Как отмечают в агентстве Rway, на рынке дорогих новостроек тенденция к снижению цен вызвала вполне закономерную реакцию застройщиков и инвесторов, которые стали тратить больше усилий на рекламу и стимулирование сбыта. Были запущены дополнительные рекламные кампании на радио, в прессе, в Интернете, задействована уличная реклама. Потенциальным покупателям теперь все чаще предлагают беспроцентные рассрочки и индивидуальные скидки. А строительная компания ПИК-Регион, к примеру, рекламируя свои новые микрорайоны в Подмосковье, стала подчеркивать, что квартиры предлагаются с отделкой.

Какого? Ближайшим летом, как полагают участники рынка, победить стагнацию вряд ли удастся, а вот осенью вполне. Даже безотносительно того, на сколько к тому времени увеличатся объемы бесплатной раздачи жилья очередникам.

Расчет на осень
Юрий Лужков, как известно, недавно объявил о резком на 24% увеличении объемов строительства социального жилья. Поскольку общий объем строительства в столице остается примерно одним и тем же на протяжении уже многих лет и увеличения его не предвидится, нынешнее доминирование предложения над спросом неизбежно скорректируется это лишь вопрос времени.

Естественно, цены на недвижимость будут продолжать повышаться, просто не такими феноменальными темпами, как в прошлом году, уверен Алексей Языков из Ренессанса. Никаких фундаментальных резонов к их длительному проседанию нет. Речь прежде всего о росте доходов населения. В Ренессансе полагают, что доходы населения в 2007 г. вырастут на 20-25%, что обусловит годовой рост цен на жилье на 15%. К тому же, отмечает аналитик, в России наблюдается корреляция между ростом ВНП и стоимостью недвижимости. Если в 2006 г. ВНП составлял почти $1 трлн, то к концу 2010 г. он вырастет до $1,8 трлн. И почему в таких условиях цены должны снижаться? вопрошает Языков.

Как предполагает Лариса Патлух из Бест-Недвижимости, летом, если количество сделок с недвижимостью и сохранится на нынешнем уровне, то скорее за счет операций, не связанных с реальным отчуждением, это будет, например, приватизация, оформление наследства. Так как задел летних сделок происходит весной, а этого уже не случилось, к осени активность будет отмечена, я думаю, чуть выше, чем планировалось в начале года, так как произойдет отнесение весеннего спроса на осень. Рост же цен составит уровень чуть выше инфляции, уверена Патлух. Согласно последнему прогнозу Минэкономразвития, обнародованному 13 апреля, темпы инфляции в 2007 г. составят 7-8%, МВФ предсказывает 8,1%. Таким образом, прогноз Ларисы Патлух почти противоположен обнародованному две недели назад прогнозу аналитиков Росгосстраха, которые ожидают падения цен на 10-20% до конца года. Однако позицию гендиректора Бест-Недвижимости разделяют и многие другие эксперты рынка.

Оживление спроса уже сейчас отмечают в Инком-Недвижимости количество заключаемых эксклюзивных договоров на продажу сократилось за прошедшую неделю на 5%, а количество авансов, полученных за квартиры агентством, увеличилось на 7%.

Владислав Луцков из Миэль-Недвижимости предлагает не забывать и про сезонность. Традиционно на март приходится максимум годового предложения. Отложенный спрос начнет постепенно возвращаться, говорит эксперт. Мы ожидали, что это произойдет уже нынешней весной, но пока этого не случилось. Однако нижнюю планку по рынку новостроек мы уже прошли. Вторичный рынок, по словам эксперта, простоит без изменений в летние месяцы на уровне $4800-4900 за 1 м2.

Минусы, конечно, тоже могут быть. Естественно, мы опасаемся рисков, которые могут быть связаны с корректировкой рынка, говорит Анатолий Печатников, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 2 Это на нашем бизнесе скажется негативно: покупатели займут выжидательную позицию, будут караулить нижний потолок и откладывать сделки на более поздний срок. Но, добавляет Печатников, банкирам играет на руку тот факт, что сам рынок, снижаясь, развернулся в сторону покупателей продавцы стали более сговорчивыми. Ведь большинство банков пока не готово пойти на снижение ставок по кредитам не хватает ресурсов.
Величайшие торги в новой истории Москвы и России, которые, вне всяких сомнений, должны войти в энциклопедию операций с недвижимым имуществом, пока откладываются на неопределенный срок. Продажа двух зданий Государственной думы на ул. Охотный Ряд, 1, и Совета Федерации на ул. Большой Дмитровке, 26, произойдет, по-видимому, только после парламентских выборов этого года. Правда, игроков рынка одолевают сомнения, будут ли парламентские палаты выгодным приобретением.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, пока также не бьют в набат. Член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев говорит, что не считает ситуацию тревожной: просроченных кредитов, когда банк должен серьезно беспокоиться о стоимости залога, у Райффайзена всего около 1%. Нам [даже] хорошо, уверяет банкир, чем ниже цены, тем больше спрос, соответственно, у нас больше клиентов.

Правда, жители окрестных домов на Пресне были очень недовольны новостью о строительстве, отстаивали один из старейших стадионов Москвы и проводили митинги в знак протеста. Да и депутаты Госдумы не раз предлагали выбрать другой участок. Парламентский центр хотели построить и в Москва-Сити. Однако он будет рядом с Белым домом, подтвердил пресс-секретарь, советник управделами президента РФ Виктор Хреков. Инициатива найти новое здание исходила, по его словам, от самого же парламента. И причины этого вполне объяснимы: две палаты пора посадить вместе, а не на разных улицах, здания, в которых они сейчас находятся, морально устарели, да и окажутся депутаты и сенаторы поближе к Белому дому. А с жителями вопрос урегулировало правительство столицы. Управлению делами поручено разрабатывать концепцию Парламентского центра. Подготовкой к продаже старых зданий Госдумы и Совета Федерации, по словам Хрекова, займется Министерство экономического развития и торговли РФ, об этом неоднократно сообщал Кожин. Девелопер и генподрядчик для реализации проекта пока не выбран (судя по всему, девелопером будут структуры управделами, а среди генподрядчиков будет проведен тендер). Строительные работы на участке не начинаются уже около двух лет. Хреков не исключает, что это из-за длительной подготовки к выборам не до недвижимости сейчас.

Планы федеральных властей выставить два объекта, в которых пока сидят верхняя и нижняя палаты парламента, на торги до сих пор актуальны. Но скорее всего продажи начнутся после парламентских выборов такое уточнение внес управляющий делами президента России Владимир Кожин в начале 2007 г. Эту информацию подтверждают в пресс-службе управделами президента, об этом говорится также в материалах официального сайта Совета Федерации. Верно и то, что нижнюю и верхнюю палаты ожидает переезд в новое здание Парламентского центра, что и стало одной из причин для продажи старых офисов. Место для нового здания на 200 000 кв. м общей площади выбрано рядом с Белым домом (здание правительства РФ) на площадке, которую занимает стадион Красная Пресня, и через дорогу от книжки мэрии Москвы. Планирующийся объем инвестиций в новый офис $300-400 млн. Затраты на строительство государство хочет компенсировать за счет продажи зданий Госдумы и Совета Федерации.

Что касается покупки госсобственности на конкурсной основе, то, вероятно, такие объемы будут продаваться не по частям, а целиком, делится точкой зрения Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга Capital Group. Заместитель генерального директора девелоперской компании MosCityGroup Сергей Тюрин уверен, что подобное предложение будет иметь спрос среди участников рынка, а именно среди крупных инвесторов. Но оба объекта потребуют реконструкции. Наверняка будет открытый конкурс с определенными инвестиционными условиями: собственник в лице той или иной организации, согласовав реконструкцию старого или строительство нового здания во всех инстанциях, выдвинет уже новую концепцию на продажу. Одним из условий этого конкурса станет возмещение покупателем затрат, которые понесет организация подготовитель конкурсных материалов. Инвестору же наверняка будет интересно не здание, а земельный участок под ним. Так что в будущем не избежать вопроса о его деликатном сносе.

Почем Госдума?
Предложения купить Госдуму или Совет Федерации от властей поступают нечасто. Но мнения о привлекательности этих сооружений у игроков рынка разделились. Одни считают, что каждое из зданий будет по-настоящему лакомым кусочком в самом центре. Другие обращают внимание, что купить и привести в порядок эти объекты под силу единицам среди инвесторов. Третьи говорят, что большой минус зданий их советская планировка и инженерия, так что не все проекты реконструкции могут быть рентабельными.

Но директор департамента оценки и консалтинга Colliers International Лариса Афанасьева довольно сдержанно высказывается при оценке привлекательности зданий для инвесторов. Мы можем только предполагать, в каком они состоянии. Место их расположения прекрасное. Но дать оценку, по какой ставке Госдума или Совет Федерации могут быть выставлены на торги, сложно. Любой инвестор, прежде чем купить здание, сначала будет заказывать маркетинговое исследование, рассказывает она. Будущему инвестору нужно детально изучить это предложение. Провести техническую и архитектурную экспертизу зданий. Ясно, что планировка советских сооружений и их инженерные системы не идеально подходят для офисных зданий класса А. Главный же плюс зданий кроме местоположения это их большой объем. Такой масштаб хорош для создания какого-нибудь многофункционального комплекса с гостиничной и офисной составляющей. Из расчета расходов на реконструкцию и будущих доходов от эксплуатации зданий можно делать выводы об актуальной цене их покупки на рынке сейчас. При минимуме вложений в объекты они будут жизнеспособны как бизнес какое-то короткое время, так как концепция их устарела со всех точек зрения. Но у будущего владельца есть вариант получать доходы от здания в существующем виде недолгий период времени, а потом оборотные средства вложить в капитальную реконструкцию. Можно также заложить приобретенный объект в банке и получить кредит на его перестройку. Окупаемость проектов различных многофункциональных центров на этих местах скорее всего составит не более трех лет. Но не у каждой компании хватит ресурса, чтобы выкупить и перестроить эти парламентские корпуса, подчеркивает Афанасьева. И не исключено, что устраивать офисы класса А в этих госзданиях окажется нерентабельно.

Как говорит Андрей Закревский, старший вице-президент компании Knight Frank, это предложение может быть интересно крупным финансово-промышленным холдингам. Здания отлично расположены, об офисе рядом с Кремлем мечтают многие компании. Так что если Госдуму да и Совет Федерации кардинально реконструировать, то можно устроить в них и офисы класса А. Цена продажи 1 кв. м офисного помещения в Госдуме, например, составляет сейчас около $500 После проведения высококлассной реконструкции (по $2000-3000 на 1 кв. м) ставка может подняться до $10 000 за 1 кв. м. Есть вариант и без серьезной реконструкции: оба здания можно продолжать эксплуатировать какое-то время в том виде, в каком они есть. Кроме офисного назначения, по мнению Закревского, зданию Госдумы можно найти широкое применение организовать в нем какой-нибудь культурный центр, конгресс-холл

Президент корпорации Mirax Group Сергей Полонский высказал мнение, что торги должны быть честными и открытыми для всех желающих инвесторов. Другой вопрос у каждой ли компании хватит технологических ресурсов, чтобы реализовать на купленных площадках новые проекты. Президент Mirax склоняется к тому, что оба эти здания надо скорее всего снести и построить на их месте что-то новое, нежели проводить их реконструкцию. Технологически это способны совершить 7-8 компаний в России, среди которых такие, как Хохтиф, Энка, Capital Group, Дон-Строй, Интеко. А чтобы понять, кто располагает соответствующими финансовыми возможностями, достаточно просмотреть рейтинги Forbes.

В новом качестве здание Госдумы можно использовать как многофункциональный комплекс, учитывая, что там есть столовая, занимающая огромную площадь, залы заседаний Залы заседаний, кстати, могут быть интересны как место для выставок, рассказывает Сергей Тюрин. Инвесторам выгоднее будет все снести и построить новый многофункциональный, может быть, даже гостинично-выставочный комплекс. Но реконструкция здания будет дорогой.

В Минэкономразвитии найти ответственного за организацию торгов не удалось. В многочисленных его департаментах вопрос переадресовывали из одного отдела в другой, говоря каждый раз, что это не в их компетенции, или удивляясь. По-видимому, распоряжение еще не дошло до специалистов министерства. И даже в центральной пресс-службе этого госоргана не смогли сказать, когда же парламентские офисы начнут продавать.

Уже сама готовность государства продать эти здания правильный шаг, считает Полонский, так как госорганы и не должны владеть и управлять большим количеством недвижимости или принимать активное участие в жизни рынка. Это не принято в цивилизованном мире. Во Франции, например, в бюджет поступает только 4% доходов от операций с недвижимостью, у нас же в стране, наверное, более 50%. А идею эту о продаже Госдумы и Совета Федерации еще я сам предлагал правительству года два назад. Видимо, мнения участников рынка все-таки дают свои ростки в администрациях, поделился Полонский. Он считает, что на месте нынешних парламентских зданий можно устроить неплохой отель, частные апартаменты, торговый центр Многое зависит от того, какую доходность будут приносить те или иные секторы рынка коммерческой недвижимости через 3-4 года.

Сейчас не вся верхняя палата помещается на Большой Дмитровке. Например, часть структур Совета Федерации расположилась в книжке на Новом Арбате, 1 Еще одна площадка есть на Цветном бульваре, вл. 2, в 1990-х гг. она была на балансе у Совета Федерации, который разместил там свой центр обучения избирательным технологиям и парламентскую библиотеку. Три корпуса в 30 000 кв. м значительно меньше

Парламент-переселенец
Верхняя палата парламента не всегда располагалась в здании на Большой Дмитровке, 2 Какое-то время здесь был Дом прессы, из которого всю прессу довольно быстро перевезли, спохватившись, наверное, что место слишком хорошее и подойдет больше государственным структурам. Но последним в этом помещении что-то не нравится. Еще в 2002 г. спикер Совета Федерации Сергей Миронов заявлял, что руководство верхней палаты подыскивает новый офис. Мотивировал он недовольство зданием тем, что 13 кв. м, приходящихся на каждого сенатора с двумя помощниками, слишком тесны. И тогда же палата обратилась к управлению делами президента с просьбой найти для нее новое место. Правда, Миронов говорил, что новое здание строить не обязательно. Но, видимо, существующих и подходящих под потребности госслужащих кабинетов в городе не нашлось.

Возможно, из-за Легенды Цветного в сознании общественности произошла путаница, в результате которой сложилось мнение, что новый офис обеих палат парламента переедет на Цветной бульвар, а не на Красную Пресню. Из-за того, что кто-то узнал о многофункциональном назначении Легенды Цветного, пошел слух о фитнес-центре, боулинге, торговом центре и т. д в проекте Парламентского центра. Но будущая Легенда Цветного и будущий Парламентский центр на Красной Пресне два разных проекта. К нашей концепции [строительства] на месте стадиона Красная Пресня планы Capital Group не имеют никакого отношения, подчеркнул Виктор Хреков.

по площади, чем офис на той же Большой Дмитровке. Но можно считать, что это тоже пример продажи собственности парламента частным инвесторам или репетиция перед большими торгами, так как теперь площадку приобрела компания Capital Group. Ее коммерческий директор Алексей Белоусов подтвердил, что холдинг возводит на этом месте многофункциональный комплекс Легенда Цветного, в котором наряду с апартаментами и офисами разместится парламентская библиотека, находящаяся в ведомстве управления делами президента. В советские времена на этой площадке стояло здание общественно-политического центра Московского горкома КПСС. Оно было реквизировано Верховным советом России в августе 1991 г. и передано Парламентскому центру России, а через три года Совету Федерации.

Энциклопедия чиновника
Из недавних опытов с государственной недвижимостью в Москве можно вспомнить пример с гостиницей Россия. Продолжается и обсуждение подробностей переезда московского правительства со старых мест в современный комплекс на территории Москва-Сити. На открытии выставки MIPIM в этом году глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин объявил, что новое здание для аппарата правительства будет построено через 2,5 года. Планы московских властей в этом проекте

Мы бы тоже участвовали в возведении нового Парламентского центра, если бы нас пригласили, не скрывает Сергей Полонский. По его мнению, частным компаниям рынка недвижимости надо передать и другие функции работы над этим проектом: разработку концепции, девелопмент, управление. Ни управделами, ни какие-то другие структуры госвласти не являются профессиональными участниками рынка. Начинаются выборы, и им уже не до проектов. И это неудивительно, потому что они и не должны этим заниматься по законам развитых государств, говорит он. По оценке Полонского, если новый парламентский офис все-таки будет строиться в объеме 200 000 кв. м общей площади, то в него потребуется вложить не менее $500 млн. Полонский также заявил, что Mirax Group будет участвовать во всех тендерах, связанных с этими проектами.

Сначала план был такой: взять кредиты на строительство у банков и коммерческих компаний под залог старых помещений всех министерств и ведомств московского правительства, которые планируют переезжать, а потом сдать в аренду или даже продать эти здания кредиторам. Но от этой идеи чиновники отказались. Потянуть большую стройку они смогут, если их профинансирует очень сильный частный инвестор или группа инвесторов, а взамен правительство продаст им часть офисов в новом комплексе.

менялись несколько раз. В итоге стоимость проекта доросла до $2 млрд и проекту потребовался серьезный частный инвестор. В 2002 г. градоначальники заявляли, что комплекс будет размером 217 000 кв. м, а инвестиции в него потребуются в объеме $260 млн. Как рассказал сотрудник стройкомплекса, близкий к проекту, объемы увеличились сначала до $1 млрд, а теперь и до $2 млрд не только из-за того, что в новое здание планируется перевести максимальное количество структур, сидящих сейчас разрозненно по всему городу, но и потому, что аппетиты растут, штат специалистов расширяется с каждым годом, да и сами офисы для чиновников, если их строить по последнему слову техники, стоят дорого.

Госслужащих периодически посещают идеи, слегка шокирующие общественность. Так, в начале века зампредседателя Госстроя Николай Маслов предлагал все госорганы разместить в одном центральном районе. В частности, в здании гостиницы Москва посадить Совет Федерации и соединить его тоннелем с нынешним офисом Госдумы. В Доме Пашкова устроить Минкультуры, а в здании факультета журналистики МГУ Минобразования. К счастью, идея не нашла влиятельных единомышленников. А вот слухи о том, что факультет журналистики все-таки будет переезжать, витают в массах, но они пока официально не подтверждены.

Сотрудник из стройкомплекса подозревает, что и у парламента РФ могут возникнуть похожие проблемы в процессе переездов и новой стройки. Пока новая мэрия находится на стадии проекта и для желающих инвесторов готовится тендер. Будет освобождаться и здание-книжка мэрии на Новом Арбате. Эту высотку правительство скорее всего продаст на аукционе. А вот легендарный дом на Тверской, 13, основной аппарат правительства хоть и покинет, но в частные руки не отдаст. Власти хотят оставить его в городской собственности для проведения разных церемоний.



Главная --> Публикации