Главная --> Публикации --> Павел фукс догнал mirax group 7 мест для выгодных инвестиций – 2007 Экс-президент «копейки» задумался о будущем Осенью начнется строительство небоскребов для московского "сити" Кому достанется "зеленый пояс"

Строительство спортивного комплекса Динамо на Крестовском острове началось в 1930-е гг. Другие сооружения были построены позже, например крытый теннисный корт в 1967 г., а гребная база в 1979 г. Земля под комплексом сейчас принадлежит ВСФО Динамо. Общая площадь 17,6 га.

По соседству с новой ареной Зенита появится еще один спортивный комплекс, стоимостью больше $200 млн. Петербургская компания Адитум-Инвест профинансирует реконструкцию стадиона Динамо вместимостью 5000 мест. Спортивные аналитики и эксперты по строительству отмечают, что сумма инвестиций намного превышает масштабы проекта.

Объем инвестиций в этот проект превышает $200 млн, заявил в пятницу Проничев.

Власти Петербурга представили еще один грандиозный проект строительства спортивных сооружений. Губернатор города Валентина Матвиенко вместе с председателем Всероссийского физкультурно-спортивного общества Динамо Владимиром Проничевым объявили о реконструкции стадиона Динамо.

Инвестором стала петербургская компания Адитум-Инвест. Ее гендиректор Александр Дымов подтвердил, что его компания победила в тендере, который клуб Динамо проводил около месяца назад. По словам Дымова, компания Адитум-Инвест была создана специально для участия в проекте, одним из ее совладельцев является металлургическая компания Евраз. Выручка Адитум-Инвеста в 2005 г. составила $6,5 млрд, контрольный пакет принадлежит кипрской Lanebrook, которую на паритетных началах контролируют Миллхауз и предприниматели Александр Абрамов и Александр Фролов. Представитель Абрамова в пятницу отказался от комментариев.

Реконструкция спортивного комплекса Динамо должна завершиться примерно к 2010 г. Будет отреставрирован футбольный стадион, построены залы с трибунами для проведения тренировок и матчей баскетбольных и волейбольных команд, перестроен гребной канал и прилегающая к нему база, сообщил Святослава Петрушко, заместитель Проничева.

Стадиона-гиганта по соседству с Газпром-Арена не появится. Если на средства газовой монополии строится одна из самых вместительных арен России больше 60 000 мест, то стадион на другом конце Крестовского острова будет вмещать не больше 5000 зрителей.

Дымов не уточнил, какая доля в его компании принадлежит металлургам и кто еще является совладельцем Адитум-Инвеста. По словам Дымова, инвестор рассчитывает получить часть земли существующего спорткомплекса под жилую застройку. Сколько именно территории пойдет под жилье, будет определено после получения технического задания от Динамо, а также после разработки концептуального плана застройки, утверждает он.

А спортивные эксперты и девелоперы отмечают, что объем инвестиций в проект превышает масштабы сооружения. Директор по спорту агентства Sportima Максим Белицкий говорит, что сумма инвестиций в такой проект несколько завышена. В пример он приводит строительство стадиона в Швейцарии, который должен принять матчи предстоящего в 2008 г. чемпионата Европы по футболу. На строительство 30-тысячного стадиона и масштабного коммерческого центра с гостиницей и стоянкой будет потрачено около $300 млн.

Это историческое сооружение. К тому же второй стадион-гигант не будет востребован в Петербурге, объясняет Петрушко. В этом или следующем году будет воссоздан петербургский футбольный клуб Динамо. Пока он будет играть в [низшей российской футбольной лиге] КФК и второй лиге, этой вместимости будет достаточно. В случае выхода в первую лигу и премьер-лигу Динамо-СПб будет играть на стадионе Петровский, а стадион Динамо послужит тренировочной ареной и базой.

Заявленная сумма инвестиций очень велика для такого проекта, соглашается генеральный менеджер компании Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков. По его словам, чтобы хоть как-то окупить проект, Адитум-Инвест должен построить около 40 000 кв. м и продать их по максимальной для Петербурга цене в $15 000-20 000 за 1 кв. м.

Когда заходит речь о реструктуризации или строительстве спортсооружений, в которых принимают участие госорганизации, ни о какой окупаемости проектов не может быть и речи, констатирует на условиях анонимности другой спортивный эксперт.

Во Всероссийское физкультурно-спортивное общество (ВФСО) Динамо входит 57 профессиональных клубов различных видов спорта, 27 из которых выступают в высших и суперлигах, говорится на сайте общества. Динамо принадлежит 32 га территории Петровского парка, одноименный стадион и другие спортсооружения. ФК Динамо (Москва) 11 раз выигрывал чемпионат СССР, шесть Кубок СССР и один раз Кубок России.

Жилье за стадион
В 2004 г. девелоперская дочка Интерроса Открытые инвестиции предложила петербургской администрации построить на Крестовском острове стадион за $100 млн в обмен на 50 га по соседству под застройку их элитным жильем. После многочисленных протестов горожан на их сторону встала Матвиенко. Стадион было решено построить на месте бывшего стадиона им. Кирова, а инвестором его строительства стал Газпром, который вложит в новую арену до $250 млн.
Спортобщество Динамо выкупит акции одноименного футбольного клуба у Алексея Федорычева до 4 марта. Нового инвестора общество искать не будет: вместо этого оно построит в районе Петровского парка многофункциональный комплекс площадью 450 000 кв. м примерно за $675 млн.

Сумму сделки стороны не раскрывают. Источник, близкий к переговорам, утверждает, что общество купит акции клуба за $20 млн, долги Динамо составляют еще $80 млн. Деньги на акции общество заняло у ВТБ. В прошлом году банк предоставил спортобществу 500 млн руб. (примерно $9 млн), заявили в пресс-службе ВФСО. Еще две кредитные линии на 280 млн руб. (около $10 млн) банк откроет в этом году. Зампред банка Игорь Завьялов подтвердил, что ВТБ участвует в финансировании сделки, но сумму уточнить отказался.

До 4 марта должна завершиться сделка по выкупу ВФСО Динамо 70% акций одноименного футбольного клуба, заявил зампред ЦС ВФСО Святослав Петрушко. Представитель Федорычева Юрий Заварзин подтвердил эту информацию. Таким образом, в марте под контроль ВФСО перейдет 96% акций клуба (еще 4% принадлежат динамовским ветеранам).

Первым крупным проектом Динамо станет строительство в районе Петровского парка многофункционального комплекса площадью 450 000 кв. м. Из них, по предварительным расчетам Петрушко, 150 000 кв. м займут апартаменты, 50 000-60 000 кв. м торговля, а остальные 240 000-250 000 кв. м офисы. Окончательное соотношение определит компания-консультант, которую планируется выбрать по конкурсу. Затраты на этот проект в обществе оценивают примерно в $675 млн. Замдиректора отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева согласна с такой оценкой.

Нового инвестора ВФСО Динамо искать не собирается. Зачем, если мы можем зарабатывать сами? К тому же средства нужны не только футболу и хоккею, но и другим нашим видам спорта, на которые сложно найти инвесторов, а также детско-юношескому спорту, заявил Петрушко.

Петрушко уточнил, что сейчас общество ведет переговоры с ВТБ о предоставлении кредитов на оба проекта. После постройки центра сдача площадей в аренду будет приносить до $400 млн в год. Петрушко не исключил и продажи части площадей. Окупить проект он рассчитывает примерно за пять лет. Представитель ВТБ отказался комментировать слова Петрушко, уточнив лишь, что спортобщество является клиентом банка.

Еще около $300 млн планируется потратить на реконструкцию спортивной арены Динамо, строительство манежа с футбольным полем и бассейном и тренировочной ледовой площадки.

Динамо уже обожглось на привлечении сторонних инвесторов. Неудивительно желание заработать самим, рассуждает директор по спорту агентства Sportima Максим Белицкий. А гендиректор ProSport Management Герман Ткаченко напоминает, что это самый крупный проект строительства не футбольного бизнеса из тех, что создавали российские клубы.

Эксперты по недвижимости считают, что проект может стать успешным. Это хорошее место рядом транспортные развязки, метро, что важно для офисов, и парк, что хорошо для апартаментов. Их продажа принесет до $600 млн, считает эксперт департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. Никуличева также называет Петровский парк хорошим местом для такого проекта, особенно после реконструкции Ленинградского проспекта.

Если простой обыватель прочитает закон о так называемой дачной амнистии (полное название О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества), то вряд ли что-нибудь поймет в этом документе. Дело в том, что данный нормативно-правовой акт представляет собой не единый упорядоченный документ, а список изменений, которые вносятся в другие законы: о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях, Гражданский кодекс и многие другие.

Предпродажная подготовка
В начале сезона 2006 г. московское Динамо было одним из самых обеспеченных российских клубов. Его хозяин Алексей Федорычев, чье состояние Forbes оценил в $450 млн, три года назад пообещал вложить в клуб рекордные $150 млн. По экспертным оценкам, на покупку игроков были потрачены десятки миллионов долларов. Но в итоге в последнем чемпионате России Динамо чуть не вылетело из высшей лиги. Федорычев решил продать клуб.

Из владельцев в собственники
Можно оформить в упрощенном порядке право собственности на земельный участок, если он был предоставлен до 31 октября 2001 года для личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Такой земельный участок должен быть предоставлен на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Если в акте, свидетельстве или другом документе не указано право, на котором земельный участок выделен гражданину, или невозможно определить вид этого права, то такой участок также разрешается оформлять в упрощенном порядке.

Юрист М2 рассказывает, как теперь оформляется земельный участок в соответствии с указанным законом. Правила легализации земельных участков и возведенных на них зданий несколько различаются, поэтому обо всем по порядку.

Как сделать дом своим
Оформить в упрощенном порядке право собственности на созданный или создаваемый объект недвижимости можно при условии, что для строительства или реконструкции такого объекта не требуется разрешение; если объект возводится на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.
Уточним, что разрешение на строительство не требуется в случае сооружения гаража на земле, предоставленной физическому лицу, или строительства на участке, выделенном для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Для государственной регистрации права на участок надо представить:
Правоустанавливающий документ на землю:
акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или местного самоуправления;
акт (свидетельство) о праве гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти;
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок;
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
Кадастровый план земельного участка.
Заявление о государственной регистрации права собственности.
Квитанцию об уплате государственной пошлины.
Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя документ, подтверждающий его полномочия (нотариально удостоверенная доверенность и копия).

Факт без документов не факт
Какие документы подтверждают факт создания объекта недвижимости? Для частного дома, расположенного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйств, такими документами являются технический паспорт объекта и разрешение органа местного самоуправления на ввод строения в эксплуатацию (если дом не завершен разрешение на строительство). До 1 января 2010 года техпаспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, который подтверждает факт создания дома на указанном земельном участке и содержит его описание.

Для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимости потребуются:
документ, подтверждающий факт создания объекта и содержащий его описание;
кадастровый план участка;
правоустанавливающие документы на землю.
Представлять правоустанавливающий документ не требуется, если право заявителя на эту землю ранее зарегистрировано в соответствии с законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
При определенных условиях не понадобится предоставлять и кадастровый план участка. Он не требуется в следующих случаях:
право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в соответствии с законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
представлено заключение правления садоводческого или дачного объединения, которое подтверждает, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в границах указанного земельного участка;
для строительства объекта не требуется выдача разрешения либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, и представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, которое подтверждает, что объект расположен в пределах указанного земельного участка.

За государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок и стоящий на нем дом взимается государственная пошлина в размере 100 руб. Так что теперь зарегистрировать свой участок или созданный объект недвижимости доступно.
Прокуратура начала борьбу с серыми схемами, по которым строители работают с дольщиками. Она обнаружила нарушения в оформлении договоров у двух компаний. Возможно, это сигнал остальным участникам рынка, которые часто отступают от буквы закона, считают эксперты.

Документом, подтверждающим факт создания дачного дома или гаража и содержащим описание строения, является декларация о таком объекте недвижимости. В декларацию включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (в том числе подземных), годе его создания, материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, о его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения и кадастровом номере земельного участка.

Прокуратура Петербурга за последние полтора года провела четыре проверки деятельности строительных организаций и обнаружила около 230 нарушений прав дольщиков, говорится в сообщении ее пресс-службы. В частности, в компании Мост-Пром, которая ведет строительство на ул. Морской Пехоты, выявлено 139 договоров долевого участия, не прошедших госрегистрацию. Еще 70 незарегистрированных договоров прокуратура обнаружила у компании Абсолют-Строй, стройплощадка которой расположена северо-западнее дома 7, литера А, по ул. Трефолева.

Изменения в работе строительных компаний с дольщиками произошли после 1 апреля 2005 г., когда вступил в силу закон 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ. Среди прочего закон обязывает проводить государственную регистрацию договоров долевого участия, что по замыслу разработчиков позволит исключить риск двойных продаж.

Руководитель отдела инвестиционных проектов компании Абсолют-Строй Дмитрий Яруков подтвердил факт проверки компании прокуратурой. Однако никаких представлений компания не получала, утверждает он. Руководство компании Мост-Пром отказалось от комментариев. Однако, по словам источника, знакомого с ситуацией в компании, объект компании не подпадает под действие 214-го закона. Распоряжение на его строительство было получено более чем за год до вступления закона в силу. Вероятно, речь идет о каком-то недоразумении, однако компания на всякий случай уже передала все договора в ФРС для проведения госрегистрации, говорит собеседник Ведомостей.

Результатом проверок стало внесение представлений руководству этих компаний, говорится в сообщении горпрокуратуры.

Сами по себе представления об устранении нарушений закона не подразумевают каких-либо санкций, объясняет юрист юридического бюро Григорьев и партнеры Константин Афанасьев. Они могут быть применены в случае, если компания отказывается устранить нарушения. В этом случае должностное лицо организации может быть оштрафовано на 20-30 МРОТ, штраф в 100-200 МРОТ может быть выписан юрлицу. Прокуратура может передать дело в Роспотребнадзор, который, в свою очередь, может наложить штраф в 1000-2000 МРОТ. Вряд ли компания-нарушитель лишится лицензии, ведь нарушение не касается непосредственно строительства, считает юрист.

Председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости Андрей Тетыш расценивает проверки правоохранительных органов как одну из форм обращения власти к бизнесу. Взявшись за небольшие компании, прокуратура просто предупреждает крупных застройщиков: мы начинаем проверять, поясняет Тетыш. Это были плановые проверки, сообщила пресс-служба прокуратура.

Единичные компании регистрируют договоры дольщиков в Федеральной регистрационной службе (ФРС), подавляющее большинство продолжает работать по схемам, обходящим закон, согласен Тетыш. Например, заключают договоры предварительной купли-продажи или принимают оплату векселями.

Претензии прокуратуры к серым схемам регистрации договоров долевого участия вполне закономерны, считает гендиректор инвестиционно-строительной компании Петрополь Марк Лернер. По его словам, не многие застройщики полностью выполняют требования 214-го закона. Регистрация договоров, по его словам, длится примерно полтора месяца, на такой же срок задерживается входящий денежный поток.

Лернер тоже считает, что излишняя резкость силовиков может отпугнуть покупателей от первичного рынка. Это не самый желательный сценарий для рынка, говорит он. По его словам, компании пока не могут обойтись без средств дольщиков.

Тетыш сомневается, что сигнал надзорных органов будет услышан. В строительном бизнесе работают достаточно сильные юристы, чтобы отстоять свои схемы в суде. При этом неизвестно, готовы ли власти идти на жесткие меры, закрывать компании и обрушивать рынок, говорит он.

По его оценке, за счет дольщиков финансируется около 50% стоимости проектов жилищного строительства, остальные средства компании привлекают в виде кредитов. До принятия 214-го закона средства дольщиков обеспечивали 80-90% жилищного строительства.

Оборотных средств у них недостаточно, как и имущества, под залог которого можно было бы получить кредит для финансирования всего проекта, объясняет девелопер.



Главная --> Публикации