Главная --> Публикации --> Ипотечный кредит при альтернативном обмене жилья Электронный риэлтор - новый сервис от ирн.ru Закрытые пифы становятся полноценным биржевым инструментом Недвижимость осталась неподвижной Готовятся поправки в жилищный кодекс, которые защищают права детей на жилье

Объяснений такого положения существует огромное количество, но наиболее интересное мнение высказал один риэлтор: квартиры в новостройках этого округа не пользуются достаточным покупательским спросом и реализуются крайне медленно. Суждение достаточно неожиданное, но тем не менее имеющее под собой серьезные основания.

Почему на востоке столицы возводится так мало новых домов? Складывается парадоксальная ситуация: различные девелоперские компании, в том числе достаточно крупные и известные, постоянно сообщают о планах по освоению огромных промзон, расположенных в Восточном административном округе. Риэлторы пространно размышляют о том, как хорошо будет продаваться это жилье, поскольку на Востоке ощущается серьезный дефицит предложения нового жилья эконом- и бизнес-класса. Разговоров много, но до дела так и не доходит: округ по-прежнему занимает одно из последних мест по объемам нового строительства.

С них и начнем. Так уж сложилось, что в течение 2004 2005 годов на рынке появились (в первую очередь с помощью компаний ДОН-Строй и Капитал груп) достаточно многочисленные и разнообразные предложения квартир в высотных жилых комплексах возле станций метро Измайловская и Семеновская. Стартовые цены были неплохими и конкурентоспособными на уровне $1300 за 1 кв. м, но в дальнейшем темпы их роста явно превысили средние по московскому рынку, а тем более по Восточному округу. Когда эти квартиры за полгода подорожали более чем вдвое и стали стоить более $3500 за квадрат, неожиданно оказалось, что желающих купить их не так и много.

Действительно, до сих пор на территории округа появлялись исключительно недорогие объекты, максимальная стоимость 1 кв. м в которых лишь изредка достигала $5 тыс. Дома в подавляющем большинстве возводились панельные, с редкими исключениями в виде монолитных жилых комплексов.

В итоге никто ничего не делает, благо финансовым жирком столичные девелоперы обзавелись и могут позволить себе ждать покупателя, которому нужна квартира именно в этом районе и которого удовлетворит предлагаемое архитектурное решение. В последнее время ждать приходится очень долго: вала покупателей жилья бизнес-класса, рассматривающих варианты приобретения квартиры в Восточном округе, не наблюдается. А раз предложение превышает спрос (как давно хотелось написать эту фразу!), то зачем выводить на рынок новые дома выгоднее придержать площадки до лучших времен.

Ситуация для московского рынка новостроек достаточно типичная: стремясь извлечь максимальную прибыль, девелоперы нередко загоняют продажные цены выше реального покупательского спроса. Когда это несоответствие становится заметным, возникает классический вопрос: что делать дальше? Снижать цены уже нельзя, поскольку так не принято и вообще отрицательно сказывается на имидже новостройки, особенно когда продаются квартиры в жилом комплексе, состоящем из нескольких корпусов.

При этом новостройки в этом округе возводятся преимущественно в рамках точечной застройки: их с трудом втискивают в существующие микрорайоны пятиэтажек. Жителей становится больше, трафик насыщеннее, а количество общественного транспорта и ширина транспортных магистралей не меняются. Как итог в утренние и вечерние часы пик на то, чтобы добраться до ближайшей станции метро, приходится тратить минут 30 4 К плюсам этот факт отнести крайне сложно.

Может быть, обстановка с реализацией новостроек эконом-класса в ВАО выглядит иначе? А вот и нет. Но причины низкого спроса в этом сегменте другие. Чаще всего речь идет о неудачном местоположении новых построек. Восточный округ давно славится тем, что большинство сложившихся жилых кварталов расположено на порядочном расстоянии от станций метро.

Вот и не идет в округе программа расселения пятиэтажек, которая зависит от готовности инвесторов вкладывать средства в снос старых домов и возведение нового социального жилья в обмен на новые площадки под коммерческую застройку. Да и эти немногочисленные новые объекты выводятся на рынок крайне редко в среднем один два в месяц, что ничтожно мало по сравнению с другими московскими округами. Почему? Ответ: цены слишком высоки. Современный покупатель это прекрасно почувствовал, просчитал и отправился в другие округа на поиски более подходящего по соотношению цена/качество жилья.

Риэлторы с содроганием вспоминают до сих пор не урегулированную ситуацию с обманутыми соинвесторами, которых на территории ВАО по абсолютно непонятным причинам оказалось наибольшее количество. Вроде бы мелочь, но на решение о приобретении квартиры, особенно иногородними покупателями, она оказывает очень сильное влияние. Для полноты картины добавим сюда и отнюдь не самые низкие цены на панельные новостройки и опять получим серьезный дефицит покупательского спроса.

Алексей Кобяков
Маркетолог-аналитик МИЭЛЬ-Новостройки:

Уровень цен на квартиры в ВАО имеет широкий диапазон и в зависимости от местоположения строящегося дома, его типа и качества отделки составляет от $2030 до 8500 за 1 кв. м. В последние три года в Восточном округе Москвы наблюдается трoекратный рост объемов строительства. Наиболее известным проектом в ВАО является комплексная застройка района Кожухово, которую планируется завершить в 2007 году. К этому времени там появится 1,2 млн кв. м жилья преимущественно типовых серий П-44Т и П-46М. В 2008 году запланировано возведение домов в районах Восточное Измайлово, кв. 35 36; Измайлово, мкр. 4 5; Северное Измайлово, мкр. 47 48, 49 5 В следующем году также планируется сдать госкомиссии первую очередь жилья, возводимого на месте промзоны Красный богатырь (порядка 100 тыс. кв. м).

Павел Епихин
Начальник отдела маркетинга ОАО Квартал:

С каждым годом на Востоке столицы сокращается число промышленных предприятий, освобождаются большие территории с возможностью квартальной застройки: территория Черкизовского рынка (234 га), территория завода Альфапластик (более 100 га). Совокупность этих факторов, возможно, приведет в ближайшем будущем к признанию ВАО одним из наиболее интересных мест для проживания представителей среднего класса. Благо расположенный вплотную к Восточному округу Бауманский район вырывается в последнее время чуть ли не в лидеры по объемам нового офисного строительства, а фактор близости жилья к месту работы приобретает для покупателей все большее значение.
Единственной проблемой, решению которой девелоперам просто необходимо уделить повышенное внимание, останется транспортная доступность. Щелковское шоссе и шоссе Энтузиастов, основные артерии востока столицы, явно перегружены, а хороших объездных путей в настоящий момент нет.

За последние несколько лет цены на земельные участки Московской области выросли в несколько раз. Так, средняя стоимость сотки в период с 2001 по 2006 год увеличилась с 0,8 тыс. до 6,2 тыс. долл., то есть почти в семь раз. Причем наибольший рост пришелся на 2005 и 2006 годы, тогда как с 2002-го по 2004-й повышение цен на предложенную землю было постепенным и стабильным.

Сергей Лядов
Пресс-секретарь девелоперской компании Сити-XXI век:

Новые дома в ВАО сегодня строятся по большей части точечно. Это преимущественно панельные и монолитные дома эконом-класса, хотя в округе присутствуют и жилые комплексы бизнес-класса. Точечное строительство ведется в районах Гольяново, Перово, Преображенское, Сокольники, Соколиная Гора, Измайлово. В округе подходит к завершению последний городской проект массовой застройки Кожухово. 90% домов приняты госкомиссией, процесс сдачи остальных заканчивается. В настоящее время ведется строительство последнего девятого микрорайона. Стоимость новостроек ВАО сейчас колеблются от $2700 за 1 кв. м в Кожухове до $7500 в Сокольниках.
Вторичный рынок земельных участков Подмосковья, безусловно, отстает в своем развитии от сектора жилой недвижимости. Но тем не менее с каждым годом все заметнее его оживление, а инвестирование в землю становится все привлекательнее.

Основные факторы, влияющие на стоимость земельных участков
В ходе детального исследования, проведенного аналитическим отделом ООО Компания Подмосковный Дом, была выявлена степень значимости наиболее существенных факторов в истинной стоимости участков. Для изыскания в качестве типичных (по многим характеристикам) выбрали территории, расположенные в районе Волоколамского шоссе. В основном рассмотрены участки площадью от 15 до 30 соток.

В настоящее время операции купли-продажи земельных участков, выставленных на реализацию на вторичном рынке, идут достаточно активно, а некоторые из наделов находят покупателей буквально за несколько дней. Цены уверенно продолжают расти.

Цена сотки тех участков, что находятся в пределах 15 км от МКАД, выросла с 1,3 тыс. долл. в 2001 году до 9,6 тыс. долл. в 2006-м, то есть более чем в шесть раз. Их высокую потребительскую ценность определяет как престижность, так и возможность постоянного проживания.

Удаленность от МКАД
Наиболее значимое влияние на стоимость сотки земельного участка оказывает его удаленность от МКАД. Так, чем дальше он находится от кольцевой дороги, тем при прочих равных условиях ниже его цена. Следует указать, что максимальное увеличение стоимости более чем в 15 раз за шесть лет отмечено на наделы, лежащие в пределах 35 50 км от МКАД, что может показаться нелогичным, так как наибольшего повышения цены традиционно ожидали от участков, находившихся недалеко от столицы. Но согласно проведенным расчетам стоимость сотки земли, расположенной на расстоянии 35 50 км от кольцевой дороги, выросла с 0,3 тыс. долл. в 2001 году до 4,6 тыс. долл. в 2006-м. Такие участки имеют ряд особенностей, выгодно отличающих их от других предложений рынка. И прежде всего это широкий ассортимент и, соответственно, высокий уровень востребованности среди покупателей.

Рост цены на участки, удаленные от МКАД на 25 35 км, составил около восьми раз. Сотка земли подорожала с 0,8 тыс. долл. в 2001 году до 7 тыс. долл. в 2006-м.

Стоимость участков, расположенных на расстоянии от 15 до 25 км от МКАД, за пять лет повысилась в пять с половиной раз: с 1,1 тыс. долл. в 2001 году до 7,2 тыс. долл. за сотку в 2006-м.

Коммуникации
Существенное влияние на цену участка оказывает наличие таких коммуникаций, как электричество, вода и газ. Наиболее важно обеспечение газом как наиболее дорогостоящее и сложное в подведении. Присутствие электричества и водопровода при прочих равных условиях не столь явно сказывается на стоимости.

Несмотря на не очень высокий спрос, цены на участки, находящиеся дальше 50 км от МКАД, за прошедшие пять лет также повысились весьма внушительно почти в шесть раз, с 0,3 тыс. долл. в 2001 году до 2,2 тыс. долл. в 2006 году. Однако специалисты прогнозируют в данном сегменте тенденцию наибольшего роста стоимости вследствие приближения к равновесному состоянию рынка земельных участков, расположенных ближе.

Обобщая вышесказанное, можно заметить, что на увеличение цены особенно оказывают воздействие такие условия, как газ, водные ресурсы и близость к МКАД.

Природные особенности
Влияние на цену такой составляющей, как месторасположение участка, учесть достаточно трудно. Но зависимость стоимости от близости водоема бывает весьма существенной. Что касается лесных насаждений, то данный фактор менее значим по сравнению с близостью реки, озера или пруда. Прежде всего это связано с распространенностью и доступностью лесов в Подмосковье.

Особого внимания заслуживают состояние и готовность документов, техника оформления, продажная цена, указанная в договоре. Следует отметить зависимость стоимости участка от проектов, которые будут реализованы в Подмосковье в будущем. Так, цену может изменить проведение новых автомагистралей, причем как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от расположения.

Однако существует множество параметров, которые могут повлиять на стоимость, но их трудно формализовать: это населенность поселка, социальное окружение, ландшафт участка, его расположение по отношению к промышленным центрам и прочее.

В развитых странах проблемы социального жилья уже более сотни лет решаются по-разному, но суть подхода сводится к одному: путем предоставления жилья малообеспеченным гражданам на льготных условиях не допустить расслоения общества до той опасной черты, когда плохо становится всем и государство начинает лихорадить.



Массовое строительство социальных домов началось в Северной Америке и Западной Европе после Первой мировой войны. Это были незатейливые здания (3-6 этажей) из недорогих материалов для рабочих и их семей с низкой платой за аренду и коммунальные услуги. Особенно энергичными темпами социальное строительство развернулось в Германии и Испании. В Германии такие дома возводились на окраинах больших городов, где по замыслу проектировщиков трудящиеся получали в изобилии лихт, люфт унд зонне свет, воздух и солнце.

Все началось в Париже
Один из первых многоквартирных социальных домов появился в середине XIX в. в Париже. В нем было 194 квартиры на 500 человек. Затем подобные сооружения стали возводиться и в других странах.

Но поскольку потребность в социальном жилье постоянно росла, уже в 1950-е гг. на смену невысоким домам стали приходить дома-башни. Считалось, что высотки позволяют обеспечить жильем гораздо большее количество нуждающихся и значительно быстрее, поскольку возводились они по специальным технологиям (блочные дома). Однако уже в конце 1960-х гг. общество разочаровалось в башнях и их строительство затормозилось.

После Второй мировой войны создание доступного жилья по приемлемым ценам стало приоритетным направлением государственной политики всех развитых стран. Настоящий строительный бум социального жилья начался в Британии. Первоначально приоритет отдавался возведению поселков с домами, в которых могла проживать одна, но чаще несколько семей. Около домов были небольшие участки земли для каждой семьи (в соответствии с названием программы Город-сад). На каждую семью в среднем приходилось приблизительно 36-40 кв. м жилой площади. Внутри дома в каждой квартире (у каждой семьи) были ванная комната и туалет, что для простых людей было в те годы настоящим чудом.

В качестве удачного примера выполнения социальных проектов стоит привести Швецию. Здесь с 1964 по 1974 г. выполнялась государственная программа Миллион, по которой для малообеспеченных семей быстрыми темпами было возведено более 1 млн единиц довольно приличного жилья.

Правительством была сделана ставка на приобретение малообеспеченными гражданами новых квартир/домов в собственность. Одновременно обитатели уже существующих социальных домов получили возможность выкупить свое жилье на выгодных условиях: для домов предлагалась скидка до 60%, для квартир до 70% от рыночной стоимости.

Как правило, социальное жилье принадлежит центральным/местным властям или разного рода структурам, которые контролирует государство. В разных странах понятие социальное жилье трактуется по-разному. Его еще называют общественным, государственным, муниципальным, типовым и доступным Так, CECODHAS (организация, занимающаяся в Европейском Союзе (ЕС) жилищными проблемами) определяет социальное жилье как доступное и приличное жилье для широких слоев населения.

Со временем социальные дома почти повсеместно стали превращаться в жилье для тех слоев населения, которые не могли самостоятельно обзавестись крышей над головой, а также для беженцев и иммигрантов. А высота подобных сооружений в последние десятилетия достигла 15-30 этажей.

В настоящее время общественное жилье хорошо известно во многих странах, включая Индию, Сингапур, Китай, Австралию и Новую Зеландию. Традиционно огромное внимание уделяют социальному жилью в Северной Америке и Западной Европе. В странах Западной Европы на социальные жилищные проекты расходуется от 0,1-0,3% ВВП (Италия, Греция) до 1,2-1,4% ВВП (Финляндия, Дания, Австрия). Во Франции этот показатель составляет 1,9% ВВП. По доле в структуре недвижимости в странах ЕС (старые члены) больше всего общественных домов построено в Голландии почти треть от всего жилого фонда. Далее следуют Австрия, Дания, Британия, Франция, Финляндия и Швеция 19-23% от всего фонда. В Бельгии и Германии его доля незначительна менее 7%. В Дании, Франции и Британии более

Каждое государство устанавливает собственные стандарты социального жилья в соответствии с историко-культурными традициями и экономическими возможностями. В большинстве стран ЕС (без Центральной и Восточной Европы) размер жилой комнаты на одного человека не может быть меньше 4 кв. м (в Германии не менее 8 кв. м) при высоте потолка не менее 2 м. Размеры и удобства социального жилья сильно отличаются от страны к стране, а порой и от города к городу. В государствах с высоким качеством жилой недвижимости, например в Германии, Швеции, Австрии и Голландии, соответственно, и социальное жилье довольно приличное. Иногда под социальное жилье используются (или стихийно заселяются бродягами) заброшенные здания без санитарных удобств. По закону это запрещено, однако в реальности встречается.

В ЕС нет единой программы по социальному жилью, обязательной для исполнения всеми членами союза. Тем не менее все члены ЕС подписали документ, оговаривающий ликвидацию бедности к 2010 г. В этом направлении предстоит большая работа, ведь, по данным FEANTSA (Европейская федерация, объединяющая национальные организации, занимающиеся проблемами бездомных), в Западной Европе насчитывается 3 млн человек, лишенных крова. Это больше, чем в США, где людей без крыши над головой согласно исследованию Пенсильванского университета 2 млн. В Канаде их насчитывается 150 000, в Австралии около 100 000, в Японии, по разным оценкам, 100 000-400 000 человек.

четверти всех семей проживает в социальных домах, т. е. тем или иным путем люди получают государственную поддержку при аренде жилья и оплате жилищно-коммунальных услуг.

Сейчас подходы к решению проблем бездомных меняются. Если раньше они, как и малообеспеченные граждане, получали квартиры бесплатно или на льготных условиях, теперь на первый план ставится помощь в трудоустройстве, лечении и профессиональной переподготовке. Таким образом власти пытаются преодолеть негативные последствия практикуемой ранее механической социальной помощи, которая отбивает у людей стремление к лучшей жизни, большему заработку и доходам. Именно по этой причине все чаще раздаются голоса в пользу поощрения приватизации социального жилья.

Бездомные одни из главных претендентов на социальное жилье. Часто это люди, долгое время не трудоустроенные, поругавшиеся с родственниками, перенесшие заболевания, а также алкоголики и наркоманы. Исследования специалистов из Гамбурга показали: если человек, выброшенный каким-то ударом судьбы на улицу, в течение первых шести месяцев не вернулся к нормальной жизни, он обречен на бездомность.

В Швеции, например, расходы на социальное жилье (снос старых домов, возведение новых, реконструкция, ремонт, обслуживание) делятся между центральным правительством и муниципалитетами в соотношении 50 на 5 Чаще всего бедным на льготных условиях предоставляются в социальный наем квартиры, но в ряде стран активно разрабатываются и совершенствуются схемы, по которым малообеспеченным выдаются субсидии на приобретение собственных домов или квартир. Для этого во многих странах (Франция, Голландия, Греция, Дания, Бельгия, Испания, Ирландия, Британия) приняты разного рода нормативные документы, делающие ипотечную ссуду доступной. Это могут быть пониженные процентные ставки, прямые субсидии и налоговые скидки. А чтобы средние и мелкие инвесторы могли без опаски покупать социальные ипотечные бумаги, государство обязуется погашать долги в случае дефолта заемщика, как говорится, при любой погоде. Поэтому, хотя срок погашения социальной ипотечной ссуды может превышать 30 лет, государственное поручительство сводит риски кредитора к минимуму. В качестве подстраховки часто действуют совместные частно-государственные фонды.

Как это работает
В странах ЕС для финансирования социальных проектов привлекаются деньги из разных источников: финансовые средства центральных, региональных и местных властей, частные инвестиции, пожертвования. Последние тенденции явно говорят о том, что центральные власти постепенно уходят от решения проблем социального жилья, делегируя принятие решений на местный уровень.

В Британии дома для бедных находятся в компетенции местных властей и жилищных ассоциаций (независимые некоммерческие организации, прошедшие специальную регистрацию). Местные власти не вправе вмешиваться в деятельность жилищных ассоциаций без веских на то причин. Жилищные ассоциации готовят регулярные отчеты по своей работе, которая должна быть эффективной и прозрачной. Самый большой социальный район страны расположен в Лондоне, в нем проживает 100 000 человек.

Проблемы социального жилья везде решаются по-разному. К примеру, в Дании этим занимаются жилищные коммерческие организации, которые получают за это определенные налоговые льготы и субсидии. Во Франции частные компании, контролируемые муниципалитетами, в Голландии жилищные ассоциации, чаще всего частные, в Австрии компании, собственниками которых являются местные или центральные власти, профсоюзы, банки и прочие структуры.

Нередко общественные дома возводятся на договорных условиях частными компаниями по заказу государственных или полугосударственных структур. Считается, что это стимулирует конкуренцию. Возведение и содержание социальных домов сопряжено для частных инвесторов и застройщиков с рисками, поэтому сфера социального жилья поддерживается государственными субсидиями, грантами, гарантиями и налоговыми льготами. Во многих развитых странах, чтобы снизить конечную стоимость жилья, девелоперам предоставляются налоговые скидки, а земля, выделяемая под социальные застройки, продается строительным компаниям по ценам ниже рыночных. Региональные (местные) власти могут организовать конкурс на строительство социального объекта с привлечением коммерческих компаний. Фирма, выполнившая социальный заказ властей и хорошо зарекомендовавшая себя, может в качестве поощрения получить разрешение на застройку выгодного участка.

В Британии практикуется и смешанное расселение, чтобы исключить социальную сегрегацию. Для этого при возведении коммерческого жилья застройщик по договору обязуется предоставить часть готовых жилых площадей муниципалитету для расселения малообеспеченных семей. Однако процесс идет трудно. Часто состоятельные жители смотрят свысока на своих бедных соседей и не общаются с ними (ведь богатые, по сути, заплатили дополнительные деньги за соседей-бедняков). По этой причине в одном многоквартирном доме по требованию состоятельных жильцов могут быть отдельные парадные входы-выходы на противоположные стороны дети играют на разных улицах, и взрослые из разных кругов общества не встречаются друг с другом.

Америка ставит на собственников
В США социальное домостроительство стало бурно развиваться в середине XX в. Первоначально социальные дома строились как жилье с повышенными удобствами для рабочих и представителей среднего класса, они были альтернативой ветхим кварталам и трущобам. Однако уже через 10-15 лет недвижимость в прилегающих районах стала падать в цене социальные дома получили скверную репутацию из-за высокой преступности, частых перестрелок, обилия наркоманов и женщин легкого поведения.

Для стимулирования рынка социального жилья принимаются различные меры. Так, во Франции по действующему законодательству при каждой комплексной застройке как минимум 20% жилья должно выделяться малообеспеченным гражданам, а в Италии в этих целях отменен налог на строительство новых домов. Правда, в той же Франции городские власти подчас игнорируют упомянутый закон им легче заплатить незначительный штраф, чем предоставлять новое хорошее жилье бесплатно.

В 1974 г. конгресс США принял жилищную программу, которая стимулировала возведение частными компаниями доступного жилья. По этой программе малообеспеченные граждане получали ежемесячную субсидию (деньги перечислялись владельцам жилья) в качестве компенсации за аренду, когда она превышала 30% от их доходов. В дальнейшем в США начали осуществляться проекты, направленные на снижение преступности в социальных районах. Вместо небоскребов стали возводиться таун-хаусы. Одновременно во многих городах США с середины 1990-х гг. начали строиться кварталы смешанного заселения. А чтобы предотвратить зарождение и процветание в них насилия, наркомании и проституции, в 1996 г. был принят закон, позволяющий не вселять (или выселять) туда лиц, осужденных за преступления или замеченных в аморальном поведении. В дальнейшем этот закон был усилен другими нормативными актами.

Американский историк Кеннет Джексон видит несколько причин превращения социального жилья в современные трущобы. Во-первых, рабочих, для которых первоначально возводились подобные дома, стало меньше. Многие из них стали получать высокую зарплату и постепенно начали переезжать в другие места. Во-вторых, успешные представители среднего класса тоже нашли более приличные районы для проживания. С другой стороны, в социальных домах оставались люди, потерявшие работу и опустившиеся на дно общества. В то же время арендная плата в таких домах была низкой и получить в них жилье было легко. Если еще в 40-х гг. прошлого века жилищные агентства предоставляли квартиры в таких домах преимущественно семейным парам и ветеранам войны, то впоследствии эти условия были сняты. Так постепенно социальные кварталы превратились в криминальные.

Кто имеет право на социальное жилье? Прежде всего это граждане, годовой доход которых ниже среднего по конкретному штату. Поскольку средний годовой доход колеблется от штата к штату, гражданин (семья) может получить жилье в одном городе, но в другом ему могут отказать. Средний годовой доход по стране на семью из четырех человек составляет $47 70 Большинство пособий на детей, престарелых, инвалидов и на лечение не включаются в совокупный доход, который каждый год пересматривается ЖА по месту проживания семьи. Минимальная арендная плата за жилье в социальном доме составляет $25 в месяц.

По данным министерства жилищной политики и развития городов США, около 1,3 млн американских квартиросъемщиков проживает в общественных домах, управляют которыми 3300 жилищных ассоциаций (ЖА). Большая часть общественных домов принадлежит непосредственно властям, остальная коммерческим структурам на договорной основе. Министерство распределяет и координирует федеральную помощь социальным домам, оказывает профессиональную помощь в их планировании и развитии.

В последнее время финансирование ЖА сокращается. В 2004 г. они получили 98% от требуемой суммы, в 2005 г. 89%, в 2006 г., по предварительным подсчетам, 86%. Видимо, в 2007 г. финансирование социальных домов останется на уровне 2006 г. и не превысит $3,56 млрд. Между тем согласно данным Consumer Price Index, стоимость жилищно-коммунальных услуг с декабря 2004 г. по декабрь 2005 г. выросла в среднем по стране на 16%, в основном это произошло за счет удорожания энергоносителей.

При желании гражданин (семья) может получить жилищный сертификат (ваучер) и, подыскивая самостоятельно подходящее жилье, поселиться в любом месте страны, где принимаются жилищные сертификаты. Как правило, 30% стоимости аренды оплачивает владелец ваучера, а 70% компенсирует ЖА при среднем доходе по штату 100%. В принципе, держатель ваучера вправе подыскать жилье и в дорогом доме, но тогда увеличившуюся разницу в аренде он должен погашать за свой счет.

Ситуацию облегчает то, что в США 70% населения живет в собственных домах, что всячески поощряется государством. В этих целях была создана Федеральная жилищная комиссия, которая разработала специальные ипотечные схемы. Федеральные власти, чтобы сделать жилье доступным, применяют налоговые скидки по ипотеке (ипотечным процентам) и прямые выплаты семьям, пожелавшим приобрести собственное жилье. О том, как продвигаются эти программы, красноречиво говорят факты: если в 1970-е гг. центральные власти выделяли одинаковые суммы на налоговые скидки для владельцев домов и для малообеспеченных граждан при аренде социального жилья, то уже к 2005 г. налоговые послабления для собственников увеличились до $120 млрд в год, что составило почти 80% всей жилищной помощи. По оценке экспертов, в дальнейшем тенденция роста усиленной поддержки собственников продолжится.

Нехватка средств на поддержание домов в надлежащем состоянии подталкивает владельцев социального жилья на сдачу его самым состоятельным из малообеспеченных, поскольку их 30% оплаты более высокие. Самые обездоленные при таком подходе остаются буквально у разбитого корыта. Кроме того, нехватка средств провоцирует рыночную реализацию социальных квартир. Так, в Солт-Лейк-Сити предполагается продажа 250 единиц социального жилья из 63 Вообще, с середины 1990-х гг. в США уже прекратили свое существование 100 000 общественных домов.

Однако все это не мешает российским социальным нормам оставаться одними из самых высоких в мире. В соответствии с Жилищным кодексом РФ при вселении семьи в отдельную квартиру государственного жилого фонда ей предоставляется жилье из расчета 10 кв. м общей площади на одного взрослого человека. Что касается Москвы, то здесь нормы, пожалуй, рекордные 18 кв. м на одного человека (для семьи из трех человек), для одинокого жильца 33 кв. м общей площади, для семьи из двух человек 42 кв. м общей площади. Вот только бесплатного жилья малоимущим москвичам приходится ждать почти 20 лет.

Жилищные лабиринты России
В России расходы на разного рода жилищные проекты значительны: в 2003 г. они достигли 6% ВВП. В то же время многие программы в сфере жилья, включая ипотеку, буксуют по причине низких доходов населения при одновременном стремительном росте стоимости недвижимости. В столице, к примеру, жилье, по мнению президента Московской ассоциации риэлторов Анны Лупашко, сейчас недоступно даже среднему классу, не говоря уже о социально незащищенных слоях населения. По свидетельству Валерия Казейкина, первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, в Москве, где средние доходы жителей гораздо выше средних по стране, ежемесячно выдается лишь 300-400 ипотечных кредитов.

В качестве одной из мер предлагается использовать выморочное имущество (недвижимость, владелец которой умер, не оставив наследников). По словам Николая Федосеева, только за неполный 2006 год 1371 квартира в Москве осталась бесхозной после смерти владельца, не имеющего наследников. Многие такие квартиры пустуют или захватываются лицами, не имеющими на них никаких прав. Это без учета комнат в коммунальных квартирах. По действующему законодательству выморочное жилое имущество передается в федеральную собственность. Однако по положениям Гражданского кодекса РФ дальнейшая судьба такого имущества определяется отдельным федеральным законом, который пока еще не принят. Московское правительство подготовило поправки в закон, в соответствии с которыми выморочное жилое имущество в Москве и Санкт-Петербурге автоматически должно переходить в собственность субъекта РФ, а в остальных регионах в собственность муниципального образования. Теперь дело за Госдумой.

В настоящее время в очереди на получение бесплатного жилья состоят около 200 000 семей, или почти 655 000 человек. Чтобы как-то разгрузить очередь, столичные власти принимают различные меры, которые, по утверждению заместителя руководителя столичного департамента жилищной политики и жилищного фонда Николая Федосеева, позволят к концу 2010 г. сократить очередь на жилье до 95 000 семей. Если планы осуществятся, срок ожидания квартиры сократится до 10 лет.

Показательна в этом отношении Франция страна, где социальному жилью всегда уделялось повышенное внимание и где темпы строительства жилых домов одни из самых высоких в мире. Сегодня во Франции только выходцев из бывших французских колоний в Африке (включая нелегальных, а также официально зарегистрированных и получивших гражданство) насчитывается около 9 млн (в 1975 г. 5 млн). Они же чаще всего и нарушают законы. Из всех отбывающих наказание в местах не столь отдаленных приблизительно 60% лиц иммигранты, бывшие обитатели социальных районов. Париж, вокруг которого сосредоточено больше всего общественных кварталов, в последние годы подвергается регулярным нападениям их обитателей. Эти люди без корней и традиций, без работы и будущего в своей слепой мести красивому и чужому городу жгут автомобили, громят витрины магазинов и терроризируют прохожих. Не проходят бандиты и мимо элитных кварталов: вооружившись металлическими прутами, они выламывают ограды и крушат там все, что попадется под руку.

В чем виноват Ле Корбюзье?
Потребность в социальном жилье постоянно растет. Особенно остро это проявляется в Западной Европе, где приток иммигрантов, кажется, становится неконтролируемым. По данным Eurostat, количество иностранных граждан, легально приехавших в ЕС в поисках лучшей доли, в 1993 г. составляло 826 000, а в 2003 г. уже 2,1 млн человек. Усугубляет ситуацию и рост цен на недвижимость. С 2000 по 2005 г. жилье в среднем ежегодно дорожало на 7% при среднем уровне безработицы в ЕС 9%.

Однако едва ли только Ле Корбюзье виноват в печальных метаморфозах социального жилья. Ведь почти во всех странах, за редким исключением (например, Сингапур и Швеция), в последние годы общественные дома ассоциируются с преступностью. Люди, имеющие более или менее приличные доходы, стремятся селиться подальше. Даже законопослушные старожилы социальных кварталов пытаются их покинуть.

Такое положение дел едва ли мог себе вообразить популярный в 20-50-е гг. XX в. архитектор Ле Корбюзье, идеи которого легли в основу проектирования социального жилья. Как пишет Большая советская энциклопедия (БСЭ), он любил простые геометрические фигуры и прямые углы, отдавал предпочтение серийным железобетонным конструкциям, обширным остекленным пространствам (ввел ленточное беспрерывное окно) и выступал против архитектурных украшений. Жилой дом, по его убеждению, это лишь машина для проживания. БСЭ отмечает, что Ле Корбюзье разделял утопические надежды на преобразование общества с помощью архитектуры. Сейчас он сам и его творения подвергаются резким нападкам. Газета International Herald Tribune назвала Ле Корбюзье тоталитарным архитектором, а его здания примитивными и бездушными.

Еще одна ярко проявившаяся в последнее время проблема явный перекос на рынке недвижимости, причина которого кроется, как ни странно это звучит, в социальных успехах. Так, вполне понятное стремление к интеграции финансового рынка ЕС в целях снижения издержек и удешевления кредитов, в том числе ипотечных, привело к сильному давлению на рынок жилой недвижимости и резкому снижению предложения. Ипотечная задолженность населения стран, принявших евро, по отношению к доходу увеличилась с 65% в 1995 г. до 85% в 2003 г. А стоимость недвижимости с 2000 по 2005 г. в среднем ежегодно росла на 7%. Все это сказывается на увеличении спроса, за которым не поспевают строители.

По этой причине во многих странах вместо механического предоставления жилья всем лицам, на него претендующим, приходит понимание того, что проблему надо решать в комплексе, вместе с миграционной политикой и помощью в трудоустройстве. Но пока вопрос остается открытым.

В начале 1990-х гг. сделки на покупку комнат в коммунальных квартирах первые участники рынка заключали, имея всего $6000-800 Отдельные квартиры небольшого метража обходились в $14 000-20 00 Тогда и эти суммы казались внушительными. Цены, сложившиеся на жилплощадь в Москве в 2006 г., не идут ни в какое сравнение с тем, что было 10 лет назад.

Отдельно стоит упомянуть о представителях бизнеса, которые не высказывают восторга по поводу чрезмерной помощи малоимущим. Европейская комиссия уже рассматривает письмо-жалобу Европейской федерации недвижимости, в которой, в частности, утверждается, что правительство Швеции, оказывая финансовую поддержку компаниям, занимающимся социальным жильем и собственниками которых являются муниципалитеты, действует незаконно.
Высокий спрос на жилье в Москве затолкал цены на недосягаемую для большинства покупателей высоту. Многие задумались: а стоит ли платить десятки тысяч долларов за собачью конуру? Впрочем, в сегодняшней Москве дешевая жилплощадь все же появляется на рынке. И причина существенного дисконта не всегда только в качестве квартиры.

Дремучие коммуналки, расположенные в центре Москвы, уже никак не попадают в категорию самого дешевого жилья. Перспектива удачного расселения позволяет владельцам драгоценных хором выторговывать за свои ветхие метры цену, сопоставимую с действующей на элитном рынке.

По словам Александра Матвеева, начальника аналитического отдела корпорации Инком-Недвижимость, на рынке вторичного жилья по-прежнему самые дешевые предложения это комнаты в коммунальных квартирах. Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости Агент 002, отметила, что комнаты площадью не больше 12 кв. м в 3-комнатных квартирах в спальных районах Москвы стоят не дешевле $40 00 Комната площадью 13 кв. м в 2-комнатной квартире 12-этажного панельного дома продается за $65 00 А в базе МИАН, к примеру, в начале 2007 г. самая дешевая комната продавалась за $50 000.

По мнению Николая Андреева, генерального директора компании Пересвет-Недвижимость, на стоимость комнаты влияют не только тип и район дома, но и метраж, количество соседей, перспектива выкупа квартиры целиком. Если соседи ожидают в будущем расселения, то владелец одной или более комнат имеет первоочередное право выкупа их жилплощади. У человека появляется перспектива сделать из коммунальных хором отдельную квартиру, говорит он.

Мнимая дешевизна
Чем меньше площадь комнаты, тем выше цена квадратного метра, говорит Динара Лизунова, пресс-секретарь ГК МИАН. Так, 1 кв. м в самой заурядной 10-метровой комнате стоит не менее $6000, а в комнате площадью 20 кв. м $4500-5000.

Что касается отдельных квартир, то на вторичном рынке самые низкие цены на жилплощадь так называемого гостиничного типа. В такой квартире нет полноценного санузла, в лучшем случае там будет унитаз и поддон под душ, в худшем просто унитаз, а мыться придется в душевой на этаже, вместо кухни закуток с плитой в прихожей, поясняет Валерия Родионова, руководитель филиала На Солянке компании Новый город. Несмотря на столь спартанские бытовые условия и тот факт, что квартиры эти располагаются в 5-этажных домах, продаются они дорого. Квартира общей площадью немногим больше 20 кв. м, из них жилая комната 14 кв. м, стоит не менее $100 000.

Другой вариант, подсказанный в Инкоме, покупка доли в коммунальной квартире. По подсчетам экспертов, четвертая часть доли в 2-комнатной квартире 14-этажного панельного дома где-нибудь в районе ст. м. Юго-Западная с туманной перспективой дальнейшего выкупа всей жилплощади обойдется в $36 000.

Эксперты отмечают, что, ориентируясь на самый низкобюджетный вариант, покупателю следует сразу определиться с приоритетами: что для него важно в искомой квартире, а с чем он согласен мириться. На цене сказываются район расположения, транспортная доступность, близость станции метро, качество дома и самой квартиры, ее метраж, соседство с промышленными предприятиями, городскими магистралями и многое другое. Чем больше минусов в квартире, тем выше шанс купить ее дешевле.

Объясняется этот феномен просто: у многих покупателей нет большей суммы денег, а платежеспособный спрос в этой категории выше всего, говорит она. По данным риэлторов, как правило, единовременно в продаже находятся всего 2-3 такие квартиры и они улетают с рынка в считанные часы.

География поиска
Местоположение недвижимости один из главных критериев, влияющих на цену. Если покупатель не имеет жестких ограничений по территориальному признаку, у него есть реальный шанс подобрать экономичный вариант. По словам Вадима Мартыненко, директора департамента вторичного рынка корпорации Рескор, самые дешевые в столице районы удаленные от метро, расположенные на юго-востоке города. Они традиционно непрестижны, поскольку долгие годы развивались как промышленные.

По словам Алексея Шленова, директора департамента вторичной недвижимости компании Миэль-Недвижимость, в настоящее время дешевыми считаются квартиры, цены продаж которых не превышают $135 00 Это 1-комнатные квартиры общей площадью 30-33 кв. м. Для 2-комнатных квартир низший предел $160 00 За такие деньги предлагаются квартиры общей площадью 39-44 кв. м. А для 3-комнатных $180 000 за малогабаритную квартиру общей площадью 50-60 кв. м.

Борис Флексер, руководитель исследовательского центра управления новостроек Миэля, рассказал, что самой дешевой первичной сделкой в 2006 г. в компании стала продажа 2-комнатной квартиры общей площадью 63,8 кв. м в уже построенном панельном доме на Окской улице, что в Текстильщиках (ЮВАО). Этот район относительно недавно начал осваиваться застройщиками, поэтому цена на жилье в начале года составила всего $1100 за 1 кв. м, отмечает он. До конца года цена выросла более чем в два раза и составляет $2600- 500 за 1 кв. м.

В сегменте новостроек наиболее дешевое предложение представлено панельными домами на нулевом этапе строительства в ЮАО и ЮВАО, причина обилие в этих округах промышленных предприятий и плохая экология, рассказывает Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty. Стоимость такого предложения составляет на сегодняшний день около $1800-2000 за 1 кв. м. Если вы покупаете квартиру на этапе котлована, то выигрываете от цены после сдачи дома госкомиссии примерно 20%, добавляет Николай Андреев.

По мнению Николая Андреева, низкий ценовой сегмент наполняют малогабаритные квартиры в хрущевках или пятиэтажках 1960-х гг. в районах с неблагоприятной экологической обстановкой, таких как Бирюлево, Бескудниково, Печатники, Кузьминки, Капотня, Гольяново. Ольга Побединская добавила к списку Новокосино и Жулебино. Если покупатель ищет дешевую квартиру на вторичном рынке, то нужно рассматривать квартиры в старых домах на юго-востоке, востоке, севере столицы, удаленных от метро на 10-20 минут транспортом, советует Динара Лизунова.

Некоторые районы попадают в разряд дешевых из-за удаленности и плохой транспортной доступности к примеру, Кожухово, говорит Вадим Мартыненко. 1-комнатная квартира общей площадью 53 кв. м в построенном панельном доме в конце 2006 г. продавалась за $116 300.

Примерно на 10-20% дешевле продаются квартиры в домах с плохим соседством. Подавляющее большинство экспертов как самый ужасный назвали нефтеперерабатывающий завод (НПЗ) в Капотне. В настоящее время даже планов вывода НПЗ нет, соответственно, район останется в нынешнем виде еще долгие годы, сокрушается Вадим Мартыненко.

Нежелательное соседство

завода строительных материалов, Московского стекольного завода, Мосстройконструкции, Мосэлектрофольги, Спецзавода № 3, Бирюлевского и Царицынского мясоперерабатывающих комбинатов на близлежащую недвижимость. А Николай Андреев назвал кроме НПЗ в Капотне предприятие Моспромжелезобетон (ЖБИ-18) в районе Фили, завод Красный богатырь вблизи ст. м. Преображенская площадь, Микояновский мясокомбинат и Московский шинный завод в районе Южнопортовый.

Вера Лукина отметила негативное влияние мусоросжигательного завода в Бирюлеве, а также заводов ЗиЛ, Динамо, им. Ильича, Красный пролетарий, Призыв, Нагатинского

Алексей Шленов в числе понижающих стоимость жилья факторов назвал дымящие трубы ТЭЦ, промзоны, кладбища. Хотя соседи там тихие, уменьшение цены по сравнению с рыночной может достигать 10%, иронизирует он.

Но, как отметил Александр Матвеев, у некоторых районов есть отдаленная перспектива покинуть ряды аутсайдеров по стоимости жилья. В первую очередь это связано с постепенным переносом промышленных объектов за пределы МКАД. Вполне можно предположить, что в недалеком будущем на карте Москвы появятся престижные районы именно там, где сегодня продается самое дешевое жилье, подчеркивает он.

Близость к оживленным городским магистралям также может сказаться на стоимости жилья, особенно если дом находится на пересечении улиц или вблизи Третьего транспортного кольца. По мнению экспертов, квартиры в шумных домах теряют 10-15% от своей стоимости, а сам дом попадает в категорию дешевых в данном районе.

Ольга Побединская считает, что дешевле можно купить квартиры в домах, вблизи которых проходит железнодорожная ветка, метро неглубокого залегания или открытые участки метро. В качестве примера она назвала жилые дома вдоль Волгоградского проспекта в районе ст. м. Кузьминки. Поскольку линия метрополитена проложена неглубоко, жители чувствуют вибрацию каждый раз, когда проходит поезд, говорит она. Окна этих же квартир выходят на Волгоградский проспект, где шум не стихает ни днем, ни ночью.

Бывают случаи, когда низкая цена обусловлена не столько качеством квартиры, сколько наличием временных ограничений по ее продаже. В БН Агент 002 привели пример, когда 1-комнатная квартира общей площадью 36 кв. м на Новогиреевской улице (ст. м. Перово) была реализована в октябре 2006 г. по предельно низкой по московским меркам цене $125 00 Причина дисконта срочная сделка.

Как правило, дешевые квартиры плохого качества. По словам Веры Лукиной, вторичное жилье самой низкой ценовой категории отличается плачевным состоянием дома, устаревшими коммуникациями и отсутствием свежего ремонта в квартире. Малометражность в хрущевках достигалась за счет предельного сокращения площади прихожей, санузла, ванной и кухни, поэтому низкобюджетное предложение такого рода имеет довольно много серьезных конструктивных недостатков, говорит она.

В случае приобретения явно дешевого жилья риски покупателя возрастают в геометрической прогрессии, говорит Александр Матвеев. Зачастую дешевое предложение скрывает какой-то скелет в шкафу, предупреждает Вадим Мартыненко. Например, в объявлении о продаже 2-комнатной квартиры в хорошем районе общей площадью 45 кв. м за $150 000 есть оговорка, что в квартире имеется пользователь (т. е. человек, не являющийся собственником, но зарегистрированный по месту жительства), которого покупателю придется самостоятельно выписывать по суду. Думаю, что много подобных чрезвычайно привлекательных по цене предложений имеют какой-то скрытый дефект, говорит он.

Осторожно: дешево!

Во всех случаях при покупке жилья необходимо детально ознакомиться с предоставляемыми документами, говорит Вера Лукина. В пакет входят правоподтверждающий документ на квартиру (это может быть договор купли-продажи, договор мены, свидетельство о приватизации, оформленное наследство), справка об оценочной стоимости квартиры, справка из БТИ план квартиры с разбивкой по площадям, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами.

При появлении на первичном рынке единичного дешевого предложения в одном конкретном районе стоит задуматься в первую очередь о репутации застройщика, советует Борис Флексер.



Главная --> Публикации