Главная --> Публикации --> Ритейлеров ждет новое повышение арендных ставок Павел фукс догнал mirax group 7 мест для выгодных инвестиций – 2007 Экс-президент «копейки» задумался о будущем Осенью начнется строительство небоскребов для московского "сити"

Когда речь заходит о престижных шоссе, кто-то на автомате выдает Рублевка!, кто-то вспомнит и про Новую Ригу, а недавно представитель одного из застройщиков в приватной беседе глубокомысленно заявил: Я точно знаю, самое престижное шоссе Сколковское!. Одним словом, мнений пусть меньше, чем экспертов, но все же предостаточно. Попробуем с помощью участников рынка сгруппировать подмосковные направления по некоторым критериям, каждый из которых, что немаловажно, влияет на ценообразование.

Подмосковный рынок неоднороден по сей день нет как единой классификации загородных объектов, так и одного общего мнения относительно престижности подмосковных направлений.

Кроме того, уточняет Лушкин, стоит отметить и Дмитровское шоссе: если раньше здесь наблюдалась умеренная цена на коттеджи, то теперь наличие большой воды повлияло на стоимость направления, и сегодня на Дмитровке строятся поселки высокой категории. Повышение статуса Дмитровки отмечает и руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко: Среди элитных направлений теперь не только Рублевка, Новая Рига, но и ряд других направлений; отдельно хотелось бы отметить Дмитровское шоссе.

Престижность трассы
Престижность трассы один из основных факторов, по которым можно логично разделить Подмосковье на своеобразные сегменты, считает директор по маркетингу и продажам ОАО Квартал Сергей Лушкин. Так, традиционно престижны стародачные места северных направлений, а также запад: Рублевка, Новая Рига, Киевское шоссе. Лидерами с этой точки зрения остаются Новорижское и Рублево-Успенское шоссе, говорит директор аналитического консалтингового центра холдинга Миэль Владислав Луцков.

Удаленность от МКАД
Даже на не самом престижном направлении близость к Москве играет существенную роль в ценообразовании, напоминает Сергей Лушкин. Хорошим примером тому является Салтыковка, расположенная на Горьковском шоссе. Это направление относительно недорогое, но в начале шоссе около МКАД недавно отремонтирована дорога, что сразу сказалось на уровне цен.

География предложения и спроса на элитные объекты сегодня расширяется за счет Киевского и Дмитровского направлений, дополняет руководитель отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко.

Транспортная доступность
Доступность, как известно, не следует напрямую из малой удаленности от города. Здесь важны такие параметры, как пропускная способность трассы, количество полос, скоростной режим, качество покрытия, плотность и тип заселения все это влияет на загруженность дороги и, в конечном итоге, на привлекательность предложения в данном направлении, поясняет Сергей Лушкин. Например, южное направление выросло в цене за счет удобной обновленной трассы Москва-Дон, которая имеет 8 полос и предоставляет хорошую возможность добраться до столицы достаточно быстро.

Мало того, отмечает руководитель проекта RDI Group Ирина Мошева, по степени удаленности от Москвы имеет смысл разделить Подмосковье на 2 зоны загород и пригород. Это вполне самостоятельные сегменты, и развиваться они будут разным образом, считает Мошева. Под пригородом я понимаю зону в 10 км от МКАД, под загородом от 10 до 100 км. У покупателей же особенно если речь идет о вторичном рынке наибольшей популярностью сейчас пользуются дома, расположенные в 25-30 км от МКАД, считает Владислав Луцков.

Тенденции рынка
Напоследок окинем взглядом рынок в целом. Рынок загородной недвижимости сегодня это предложения в более чем 500 коттеджных поселках (включая вторичные продажи), из них в новых девелоперских проектах в стадии реализации предлагается недвижимость (таунхаусы, коттеджи, земельные участки без подряда) в 196 поселках, характеризует Подмосковье исполнительный директор компании Blackwood Марина Литинецкая. В 196 активных поселках соотношение по классам выглядит, по словам эксперта, следующим образом: 16% приходится на эконом-класс, 17% на класс премиум, 67% это бизнес-класс.

Хорошая транспортная доступность обуславливает и растущую популярность Киевского и Калужского направлений, добавляет Владислав Луцков: Так, Боровское и Киевское шоссе расширены и обновлены вплоть до района аэропорта Внуково. В целом же, тройка лидеров среди направлений с точки зрения структуры предложения сегодня выглядит, по словам эксперта, следующим образом: Киевское (16,3%), Рижское (15,9%) и Белорусское (9,9%) шоссе. Если же ориентироваться на цену (учитывается средняя удельная цена предложения), впереди с большим отрывом Рублево-Успенское шоссе ($3311 за кв. м), затем Киевское, Рижское и Белорусское направления ($1803, 1779, 1751 за кв. м соответственно, по данным холдинга Миэль).

Как отмечает Олег Репченко, прошлый год на загородном рынке ознаменовался еще и тем, что рост цен здесь впервые отстал от квартирного рынка. В то же время о стагнации или падении загородки опять же в отличие от жилого собрата речь не идет. Рост цен в 2007-08 годах продолжится. Этому будет способствовать совокупность факторов: как повышение степени строительной готовности уже присутствующих на рынке поселков, так и удорожание затратной части новых девелоперских проектов (прокладка инженерных коммуникаций и т. д.), прогнозирует Нина Резниченко. Что до конкретных цифр, то, по словам Сергея Лушкина, темп роста составит в 2007-м порядка 10-15% за год. Для сравнения: по данным холдинга Миэль, годовой рост в 2006-м был почти втрое выше (34,1%).
22 августа вступил в силу Закон "Об обеспечении благоприятной среды жизнедеятельности в период строительства, реконструкции, комплексного капитального ремонта градостроительных объектов в городе Москве".

Что касается динамики рынка, в 1-м квартале текущего года на рынок вышло 12 новых поселков. Всего в 2007 году ожидается выход порядка 50 поселков, говорит Литинецкая. В их число войдут как долгожданные объекты эконом-класса (дальние дачи и таунхаусы вблизи столичных городов-спутников), так и крупные проекты (Остров Барвиха, Рублево-Архангельское, Плещеево, Остров Истра). Для сравнения: по данным Blackwood, в 2002 году появилось 20 новых проектов, в 2003 50, в 2004 40, в 2005 45, и в прошлом году 33.

В настоящее время работа по приведению актов столичных властей в соответствие с федеральными законами в целом завершена, и ее венцом по праву можно назвать вступивший в силу новый закон. О том, насколько важен и актуален этот закон, свидетельствуют многочисленные примеры негативных явлений. Например, в соответствии с п. 2 ст. 12 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" решением Госстроя России на основании рекомендации Экспертной комиссии по лицензированию строительной деятельности в г. Москве только в апреле текущего года вынесено предупреждение 31 московской строительной фирме за нарушение лицензионных требований и условий, а у 11 было приостановлено действие лицензий. Но если этот факт известен только специалистам, то о недавнем конфликте на улице Егерской знает вся Москва. Там 8 августа дело дошло до рукоприкладства и пострадали два человека, которым понадобилась медицинская помощь. Конфликт произошел между жителями района Сокольники и представителями застройщика элитного 22-этажного дома ООО "Партнер-Контакт". В связи с этим мэр Москвы Ю. М. Лужков своим распоряжением запретил строительство этого дома, а генеральный директор ООО "Партнер-Контакт" Анатолий Почта заявил, что компания не собирается заниматься самостроем и готова выполнить все требования столичных властей.

Об этом правовом документе мечтали уже давно. Выступая 5 лет назад на юбилейном 100-м заседании комиссии "Старая Москва", главный архитектор столицы Александр Кузьмин сообщил, что самый больной вопрос - неготовность к московскому строительному буму. В первую очередь это связано с теми законами, которые должны были бы защитить архитектуру столицы от любого индивидуализма или субъективизма в решениях. Отсюда и причины многих конфликтных ситуаций между общественностью и представителями градостроительного комплекса. При этом проблемы касаются не только старой Москвы, но и всех ее административных округов, где ввиду отсутствия современной правовой базы не было условий обеспечения благоприятной среды жизнедеятельности, то есть такого состояния территорий и градостроительных объектов, которые бы отвечали установленным Федеральным законодательством и городскими законами требованиям защиты населения от вредных воздействий природного и техногенного характера, экологической безопасности, санитарно-эпидемиологического благополучия, надежности инженерного обеспечения и бесперебойного транспортного и коммунального обслуживания, благоустройства, а также иным условиям, гарантирующим комфортность жителям и одновременно уверенность и стабильность работы градостроителям.

Новый закон ужесточает требования ко всем участникам градостроительных работ в столице, в том числе к проектировщикам, которые обязаны давать в своей документации оценки предполагаемого воздействия работ на градостроительных объектах и определять территории, подлежащие защите от неблагоприятных факторов. При этом документация подлежит согласованию с уполномоченными органами государственного надзора, соответствующими территориальными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, а также с уполномоченным органом исполнительной власти в области природопользования и охраны окружающей среды. Кроме того, она подлежит государственной экологической и государственной вневедомственной экспертизе в соответствии с федеральным законодательством. Примечательно, что согласно ст. 6 нового закона, граждане, проживающие на прилегающей к строительству территории, имеют право проводить независимую экспертизу проектной и градостроительной документации до ее утверждения в порядке, установленном нормативными правовыми актами города Москвы.

Что же касается жильцов района Сокольники, то для них руководством к дальнейшим действиям может стать новый Закон "Об обеспечении благоприятной среды..." В его п. ст. 13 говорится: "Состояние среды жизнедеятельности в период строительства (реконструкции, комплексного капитального ремонта) подлежит государственному, муниципальному и общественному контролю". В других статьях нового городского закона подробно идет речь о правах граждан, их объединений и юридических лиц на информирование и участие в подготовке решений по выполнению требований по обеспечению благоприятной среды жизнедеятельности. Так, в ст. 6 говорится о том, что граждане и юридические лица вправе безотлагательно не позднее семи дней со дня обращения получать информацию о наличии оформленных в установленном порядке разрешений на выполнение работ по строительству объектов в органе государственного архитектурно-строительного надзора города, в уполномоченном органе исполнительной власти в области административно-технического надзора, соответствующем территориальном органе исполнительной власти города Москвы. В случае не предоставления информации, ее несвоевременного предоставления, предоставления неполной или недостоверной информации о состоянии среды жизнедеятельности и ее предполагаемых изменениях граждане и юридические лица имеют право обращаться в суд.

На московский рынок коммерческой недвижимости выходит новый игрок столичная мэрия. Руководитель городского департамента имущества Владимир Силкин объявил, что со следующего года застройщики будут расплачиваться с городом не квадратными метрами, а живыми деньгами, как это уже делается в жилом секторе с 2003 года. Полученные средства будут направлены на строительство новых коммерческих объектов. Что же получится в итоге?

Если учесть, что в Москве уже обозначен один из последних резервов новостроек будущего - Молжаниновский район, расположенный за МКАД между Ленинградским шоссе и аэропортом Шереметьево, а адресный перечень сооружения жилья будет формироваться на четырехлетний период на основании Генплана развития города, трудно недооценить важность нового закона. Благодаря этому закону вся градостроительная деятельность не только древней, а и новой столицы вступает в новый этап, главной задачей которого является обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности для всех москвичей.

Предполагается, что полученные от застройщиков деньги будут направлены чиновниками на строительство новых офисных и производственных помещений. В столичном департаменте имущества надеются, что благодаря этому город получит гораздо больше коммерческих площадей, чем сейчас.

Благие намерения
Такое решение, по словам Силкина, мэрия приняла, чтобы ликвидировать проблему острого дефицита офисных площадей: спрос на рынке коммерческой недвижимости Москвы в несколько раз превышает предложение. Если обратиться к статистике, общий городской фонд нежилых помещений составляет 45 млн кв. м, из них только 7 млн кв. м сдается в аренду. Столичный градоначальник Юрий Лужков на прошедшем заседании правительства Москвы заявил, что потребность города в офисных площадях составляет еще 7 млн квадратов.

И привязка к реальности
Однако не все эксперты считают, что инициатива мэрии приведет именно к насыщению рынка коммерческой недвижимости. Это хороший выход. Но вопрос в том, что компании, которые могут построить хорошие офисные центры (а их ограниченное количество), это все-таки в большинстве своем инвестиционные строительные компании, считает председатель правления компании Mirax Group Алексей Адикаев. Соответственно, ни один девелопер просто так на генподряд у правительства Москвы не пойдет. В этом есть сложности. Здесь, конечно, есть и западные игроки, которые, вполне возможно, пойдут на подрядные работы, но цены там очень хорошие, для Москвы это будет тяжело и дорого.

По подсчетам участников рынка, уже после первых сборов со строительных компаний (то есть в конце 2008 года) мэрия получит средства на возведение минимум 1,5 млн кв. м офисных помещений. В следующем году в Москве планируется построить 1,75-2 млн кв. м коммерческих площадей, доля города по инвестиционным договорам составляет от 25% до 50%, в зависимости от местоположения объекта, то есть 437,5-500 тыс. кв. м. По словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, мэрия получит за эти квадраты от застройщиков, если исходить из среднерыночной цены, примерно $2-2,5 млрд. За эти деньги реально построить 1,5-2,7 млн кв. м офисных помещений (от 3 до 5 раз больше, чем по старой схеме).

Так что о том, что городская инициатива приведет к снижению арендных ставок за счет увеличения предложения, говорить явно преждевременно. Зато, похоже, уже в ближайшем будущем застройщикам придется конкурировать с мэрией за земельные участки. Как известно, недостаток земли в Москве ощущается весьма остро. Гектаров на всех не хватит, о нерезиновости столицы, думается, напоминать нет необходимости. Вот и еще один аргумент в пользу того, что арендные ставки снижаться не будут: ввиду элементарной нехватки мест под строительство (плюсуем сюда еще и участки, которые забирает город под возведение собственных коммерческих площадей), объем последнего снижается, ну а ставки, напротив, растут.

Кроме того, строительство означенного объема площадей, очевидно, растянется на значительные сроки. Как заявил Владимир Силкин, до конца текущего года Москомархитектура должна определить площадки под строительство, а начать строить городские офисы мэрия планирует лишь с 2009 года. Таким образом, первая порция городской коммерческой недвижимости, даже при условии стахановских темпов строительства, будет введена в эксплуатацию еще нескоро. По прогнозу Алексея Адикаева, в лучшем случае года через 2-3 появятся первые проектные предложения, а построены офисы могут быть лет через 5-6.

В чем смысл?
Что получает от новых правил столичное правительство? Очевидно доходность офисных центров сейчас выше доходности от жилой недвижимости. А кроме того, наличие в активах коммерческой недвижимости диверсифицирует риски для любого собственника, А правительство Москвы крупнейший столичный собственник, владеющий львиной долей недвижимого имущества, почему бы ему не взять под крыло еще и строительство коммерческой недвижимости?

Думается также, что городские офисы не смогут в полную силу конкурировать с коммерческими: во-первых, солидную долю возведенных квадратов отдадут на нужды административных ресурсов. Во-вторых, мэрия при отборе арендаторов традиционно делает выбор в пользу владельцев малого бизнеса, так что бизнес крупный, в особенности международные компании, вряд ли поселятся в офисах, возведенных мэрией.

Загородный эквивалент московской однушки
Цены на столичные квартиры начинаются сегодня от 120 130 тыс. долл. Но это, что называется, minimum minimorum. Обычная же однушка в панельном доме на окраине стоит примерно 150 160 тыс. За две комнаты просят уже от 220 тыс., за три около 30 Это, напомним, типовые панельки в спальных районах. Если же качество дома получше и расположен он в престижном месте, то сумма, которую можно выручить от продажи недвижимости, будет еще больше.

Понятно, что новая схема позволит не только увеличить предложение на рынке коммерческой аренды, но и пополнить городской бюджет. Вспомним: раньше ряд компаний арендовал у города помещения по льготным ставкам. Но сейчас московское правительство реализует специальную программу: льготы сокращаются, а арендная плата повышается. В 2006 году ее рост составит 30%, в 2007 году еще 30% и в 2008 году 20% (приоритетным для города отраслям будут, как нетрудно догадаться, созданы особые условия). Владимир Силкин уже не раз заявлял журналистам, что сдавать в аренду помещения рыночной стоимостью свыше 150 тыс. руб. за 1 кв. м по социальной цене 1000 руб. это экономический нонсенс, значит, такой порядок будет изменен. Таким образом, от сдачи собственноручно построенных офисов в аренду городская казна в будущем получит солидную прибавку. Для примера, в 2005 году, когда арендные ставки правительства можно было назвать символическими, поступления от арендаторов составили более 12 млрд руб.
Казалось бы, еще совсем недавно граждане и не помышляли менять драгоценные квадраты московской квартиры на жилье за МКАД. Тогда говорили, что по кольцевой дороге проходит граница между развитым социализмом и просто социализмом, о гостях столицы рассказывали нелестные анекдоты (длинная, зеленая, пахнет колбасой электричка на Владимир (Тулу, Рязань). Но времена меняются. Нынешнее поколение россиян уже не благоговеет перед столичной пропиской, и все больше москвичей перебираются на жительство в область.

На сумму от 300 тыс. долл. можно купить и жилье относительно нового для нашего рынка формата таунхаус. Правда, как отмечает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город, указанные деньги это нижняя ценовая планка, так что объект будет не очень большим (около 150 180 кв. м). Возможно, по меркам загородного рынка это действительно немного, но по крайней мере больше, чем квартира в типовом панельном доме.

Однако на рынке Подмосковья с такими деньгами вполне можно выбирать. Реально, например, купить отдельный дом конечно, если не претендовать на элитные направления вроде Рублево‑Успенского или Новорижского. А в менее пафосных местах (практически вся восточная часть Подмосковья или даже запад, но подальше от МКАД, километрах в 60) можно найти весьма достойный объект дом площадью примерно 250 кв. м, причем с полным набором привычных для горожанина удобств, и земельный участок к нему от 12 соток.

И, наконец, существует возможность купить жилье в подмосковном городе. Например, в Красноармейске идет строительство современного комплекса по монолитно-кирпичной технологии, с планировками, которые принято называть улучшенными. Однокомнатная 40‑метровая квартира обойдется всего в 1 млн 400 тыс. руб. это меньше 55 тыс. долл.

Еще один вариант недвижимость в многоквартирном загородном жилом комплексе. Это привычные нам многоэтажки, но построенные не в черте города, а на лоне природы в лесу или рядом с ним, возле водоемов. Как говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.ru, это достаточно динамично развивающийся сегмент подмосковного рынка, число таких объектов уже исчисляется десятками. Средняя площадь квартиры 120 170 кв. м (тоже куда просторнее, чем в Москве).

Как правило, клиентами ипотечных банков делаются покупатели недорогих объектов. На приобретение элитного жилья (от 5 млн долл.) ссуд почти не берут, а вот массовому потребителю ипотека очень нужна, и банки, конкуренция среди которых все более обостряется, не могут это не учитывать. Как отмечает Светлана Зайцева, зам-директора департамента ипотечного кредитования корпорации Рескор, прежняя практика, когда для покупки загородного дома банки устанавливали повышенный процент, уходит в прошлое. Сегодня для приобретения подмосковной недвижимости вполне реально получить деньги на стандартных условиях под 9,5 10 %.

Таунхаус по ипотеке
Кредиты на покупку загородной недвижимости пока выдают заметно реже, чем займы для приобретения городского жилья. По мнению экспертов, на ситуацию влияет и меньшая прозрачность загородного рынка, и сложности с оценкой и гипотетической реализацией объектов, и даже психологическая неготовность продавцов, не желающих отдавать коттеджи в кредит. Но положение меняется, и сделки с использованием ипотеки становятся все более частыми.

Подводные камни
Девелоперы загородной недвижимости обычно изображают в рекламе идиллические картины подмосковной жизни: чистый воздух, тишина и покой, близость к природе Все это, несомненно, наличествует (во всяком случае в большем количестве, чем в Москве). Но не стоит забывать, что есть и проблемы, причем существенные. Например, за городом невозможно установить тот уровень быта, к которому привык москвич. В области существуют определенные сложности с трудоустройством, а качество здравоохранения и образования пока во многом уступает столичному. В коттеджном поселке (не самом дешевом) еще может быть школа или медпункт, но для посещения вуза или хорошей клиники придется ездить в столицу.

И что еще немаловажно чем дешевле объект, тем проще от него избавиться в случае дефолта заемщика. Это соображение не может не привлекать банки, и они гораздо охотнее кредитуют покупку таунхаусов и квартир.

И есть еще один негативный момент, о котором редко вспоминают. Жилье в Подмосковье заметно дешевле при покупке, но в повседневной эксплуатации оно обходится намного дороже. Причины очевидны площадь дома больше, появляются некоторые новые траты (вроде необходимости содержать в порядке участок и следить за состоянием газового котла).

В итоге практически все эмигрировавшие в область остаются привязанными к городу они, как правило, работают в Москве и ежедневно проводят в дороге минимум 1,5 2 часа.



Главная --> Публикации