Главная --> Публикации --> Опыт питерских судебных приставов в борьбе с неплательщиками будет распространен в других регионах Ипотечный кредит при альтернативном обмене жилья Электронный риэлтор - новый сервис от ирн.ru Закрытые пифы становятся полноценным биржевым инструментом Недвижимость осталась неподвижной

Сначала о стандарте. Стандарт экономический и поэтому легко описываемый. Это дом площадью от 1000 (для холостяка) до 2500 кв. м (для семьи). Собственно жилая зона занимает в нем пятую часть, примерно столько же помещения для слуг (квартира, плюс отдельный вход, плюс свои коридоры; категорическое требование заключается в том, чтобы слуги не двигались теми же маршрутами, что и хозяева). Гостевые помещения в доме, как правило, не предусматриваются: считается, что всех гостей привозят шоферы, они же и увозят их независимо от степени их утомленности. Оставшиеся площади делятся поровну между гостиными, столовыми, приемными, кинотеатром и спортивной зоной - SPA c бассейном.

Сегодня установился новый стандарт русского дома класса люкс. Стандарт этот может вызывать сомнения, но вряд ли осмысленные риэлтеры утверждают, что именно такой тип дома начиная с 2006 года определяется рынком как люксовый. Пирогово место, где к этому стандарту добавляется еще одно: это должно быть произведение архитектуры.

Я попытался начать максимально спокойно и объективно, но долго так продолжаться не может. Вот вроде бы стандарт, стандарт, а что получается? Казалось бы, два дома, созданных по одному стандарту, должны иметь между собой что-то общее. Не тут-то было! Если поставить рядом друг с другом дома Лызлова и Бродского, то они не просто не похожи никак не заподозришь, что это два высказывания на одну тему.

Этот стандарт может вызывать сомнения, но вряд ли осмысленные риэлтеры утверждают, что именно такой тип дома начиная с 2006 года определяется рынком как люксовый. Пирогово место, где к этому стандарту добавляется еще одно: это должно быть произведение архитектуры. Сюда приглашают самых рейтинговых российских архитекторов и собирают своего рода коллекцию. Получаются разные высказывания на тему этого люксового дома, надо сказать, очень разные. В предыдущих номерах Ъ-Дома мы рассказывали о домах Александра Бродского и Ильи Уткина. В этом дома Николая Лызлова. Два дома, расположенных на расстоянии 50 м друг от друга, один для холостяка, второй для семьи.

Два дома сделаны как часть одной синусоиды, петляющей между деревьями, но эта синусоида разорвана и два ее отрезка сдвинуты друг относительно друга. Кроме того, они еще перерезаны объемами бассейнов. У этих домов нет в строгом смысле этажей есть уровни, эти уровни переходят друг в друга. Стен нет, за исключением внутренних, дома стеклянные. Обычно стеклянные дома парят над землей эти наоборот. Они находятся в сложных отношениях с почвой, все время как-то врываются в нее, врезаются, если вылезают, то как какой-то зверек: высунул мордочку и тут же спрятался. Кровли домов закрыты дерном и кажутся частью поверхности окружающего дом гольф-поля.

Дома Лызлова очень авангардные объекты. Я бы сказал, что это одни из самых авангардистских вилл из тех, что строились в Подмосковье в последние 20 лет.

Смысл авангардного объекта поражать воображение, а с пораженным воображением попробуй что-нибудь опиши. В пораженном состоянии я подумал, что это идеальное воплощение компромисса между мечтой русского заказчика и мечтой русского архитектора. Мечтой русского заказчика является дом-замок, дом, способный защищать и держать оборону, с рвами, валами, подъемными мостами и стенами с бойницами. Мечта русского архитектора совсем другая. Есть хрестоматийный дом великого американского архитектора Филиппа Джонсона стеклянный куб, висящий над землей среди сосен на Лонг-Айленде вот как-то так мечтается. Если совместить одно с другим, то получится стеклянный блиндаж, врытый в землю. Примерно это и получилось.

Бывает так, что смотришь на здание, и все про него сразу понятно. Его не надо обходить вокруг, чтобы понять, какой оно формы, в него не надо входить, чтобы понять, сколько в нем этажей и сколько вообще места. С домами Лызлова так не получается. С какой точки на них ни посмотришь, они никогда не равны сами себе. Отовсюду дом выглядит как загибающаяся куда-то стеклянная стена сколько его ни обходи, все равно не поймешь, как он устроен. Сплошные тайны. Ну кто в самом деле сможет заподозрить, что в большую яму, вырытую у бассейна, выходит витраж роскошной гостиной? Дом кажется маленьким, он вылезает из земли на два-два с половиной метра. Внутри он гигантский. Центр большого дома каскад из трех перетекающих одна в другую гостиных, каждая со своим уровнем пола, каждая площадью около 100 м. Это объем интерьера Благовещенского собора Московского Кремля. Но, глядя снаружи, вы никогда не заподозрите, что в доме это есть. Словом, это не представишь и не опишешь что и есть признак правильного авангардного объекта.

В Пирогове некоторое время проводился фестиваль Арт-Клязьма, и от него там остался один забавный объект Палатка последнего туриста. Она сделана из бетона и напоминает о том, что здесь было раньше. Раньше было палаточное счастье. Вот эта полянка твоя гостиная, вот эта твоя волейбольная площадка, вот здесь твой камин. Есть, конечно, издержки: пахнет гнилыми кедами, комары кусают, двуспального спальника не сыщешь ни в одном сельпо, с санузлом проблемы, мусороудаления не предусмотрено. Взамен, однако, можно наслаждаться природой до безумия и обживать ее, как не снилось ни одному дачнику. Все приобретает значение. Вот эта кочка защищает тебя от соседей, вот этот прогал среди деревьев твой путь к воде, перепад рельефа между двумя полянками позволяет зонировать кухню и столовую.

Нет, не это. Получилось совсем по-другому.
Зачем ехать жить в Подмосковье? Ведь мало того, что нужно стоять в пробках. Нужно стоять в пробках посреди кошмара нашего пригорода грязных складов, гигантских рынков, мебельных фабрик, курятников, покосившихся советских хибар и постсоветских коттеджей совсем среднего класса, выстроенных почему-то с видом на шоссе и потом вынужденно отгороженных трехметровыми заборами из ржавого профнастила. Это тяжело для психики зачем? Затем, что там, за этой пространственной бедой, природа. В случае с Пироговом природа идеальная, лес, ставший парком, поле, ставшее гольф-полем, залив, ставший Женевским озером с яхтами. Ну вот, приехали, зашли в дом, и там и остались. Дом площадью 2000 кв. м, пока его весь обойдешь уже и день прошел.

Участок, на котором они расположены, не совсем ровный: там имеется перепад рельефа приблизительно в полтора метра. Глаз этого не замечает, но это если просто посмотреть и пройти мимо. А если бы там кто-нибудь поставил палатку и пожил, то очень быстро выяснилось бы, что там образуются несколько полянок, одна чуть выше другой. Ровно так и идут залы внутри дома один чуть выше другого, один в другой перетекает. Все помещения сделаны так, чтобы, находясь в доме, ты все время чувствовал себя в пространстве, продолжающем то, что снаружи, был отделен от природы только стеклом. Даже бассейн сделан так, чтобы ты плавал в уровне гольф-поля. И с другой стороны, сам рельеф вокруг дома создает ощущение защищенности где пригорком, где деревьями. Это вообще-то виртуозная работа в каждом помещении, в каждой точке найти нужную меру включенности в природу и защищенности от нее. Но это проделано. И настолько последовательно, что дом как будто отсутствует на том месте, где стоит исчезает, то прикрывая кровлю травой, то прячась в деревьях.

Лызлов задался фантастической задачей, а именно совместить ту степень погруженности в природу, которая была в палатке, с той степенью комфорта, которую должен обеспечивать стандарт недвижимости класса люкс. Первое максимальное единство с природой, второе максимальная от нее защищенность. Вместе это и дает тот архитектурный результат, который предлагают его виллы.

Сегодняшний западный архитектурный авангард выстроен на идее случайности: случайные формы, неожиданные повороты пространства, случайные разрывы оболочек здание выглядит как руины самого себя после взрыва, но руины, выполненные на высочайшем технологическим уровне. У нас, в России, придумали средовой авангард. Идея заключается в следующем. Среда исторического города это всегда какие-то случайности. Вот здесь когда-то проходил забор, его снесли, а дорога вдоль него осталась. Здесь стоял трехэтажный дом след его крыши на стене соседнего, пятиэтажного. Этот переулок поворачивает у скверика, раньше тут была церковь, ее снесли поворот остался. Так вот, нужно строить дом так, чтобы его стена шла по трассе снесенного забора, высота крыши подхватывала линию снесенного трехэтажного дома, а угол заворачивал, как бы уступая место не существующей теперь церкви. Новое здание в результате выглядело таким же необъяснимым, как у современных европейских авангардистов случайные формы, разрывы, необъяснимые повороты пространств. Однако все эти случайности оказывались выражением каких-то исторических обстоятельств, данью уважения к местным особенностям города.


Увеличить

В ХХ веке так получилось, что частная вилла является идеальным художественным объектом, наиболее полно выражающим идеи той или иной архитектурной моды. Если вы хотите, чтобы ваш дом был похож на привычный дом, то дома Лызлова вам совсем не подходят. Они самое модное, что есть в сегодняшней архитектурной России. Это виллы русского средового авангарда.
Через год в Самаре может появиться новый крупный торговый центр. В 2007 г. дочерняя компания холдинга Марта РТМ Девелопмент намерена начать строительство в Самаре трехэтажного ТЦ площадью 48 000 кв. м, якорными арендаторами которого могут стать сети Real и MediaMarkt. Эксперты отмечают не очень удачное расположение объекта.

Это, надо сказать, единственное оригинальное и новое архитектурное направление, которое придумали в России в последние десять лет, и самое модное так застроена вся Остоженка. Николай Лызлов придумал перенести тот же подход в загородную виллу. Его архитектура следует особенностям местной микросреды. Главное в этом месте это горизонт, стриженое поле для гольфа, и поэтому его дом прижимается к земле и распластывается по ней, как бы сливаясь с рельефом. Но то, что сначала кажется нам ровным и плоским, на самом деле содержит в себе некоторые пространственные события. Тут выросли елки, тут какие-то кусты, тут есть небольшие перепады рельефа, впадинки, тут даже яма. Все это мы тщательнейшим образом обдумываем, обживаем, сохраняем и на основе этого получаем структуру домов. Они выглядят как два стеклянных отрезка разорванной синусоиды, которые еще и разрезаются бассейнами. Они то прячутся в землю, то выступают из нее. Но это не случайное формотворчество. Это идеально вписанный в рельеф объем, который создает максимально возможное соединение интерьера с природой.

Трехэтажный торговый центр площадью 48 000 кв. м РТМ Девелопмент построит на стыке трех густонаселенных районов Самары Промышленного, Кировского и Советского по адресу: ул. Физкультурная, 103, рассказал Ведомостям заместитель гендиректора компании Вадим Приходько. Объем инвестиций составит $50 млн собственных средств, начало строительства намечено на II квартал 2007 г., завершение, ввод в эксплуатацию и открытие ТРЦ на IV квартал 2008 г., говорит Приходько. Компании уже выделен участок земли в 6 га в районе площади Кирова. В администрации Самары эту информацию подтвердили. Торговый центр будет иметь паркинг на 1100 машино-мест.

РТМ Девелопмент создана в 2005 г. на паритетных началах акционерами холдинга Марта и самарской группы Время. По оценке БДО Юникон, чистая прибыль РТМ Девелопмент за 2005 г. по МСФО составила $25,7 млн, размер активов на конец года достиг $127 млн. По оценке Colliers International, на 1 июля 2006 г. размер активов $600 млн. Компания владеет 12 торгцентрами, включая Парк-Хаус в Самаре. Холдинг Марта принадлежит Георгию Трефилову (75%) и Борису Васильеву (25%). Группа компаний Время контролируется Эдуардом Вырыпаевым. Совместно с австрийским холдингом Meinl European Land группа Время создала компанию Молл менеджмент, управляющую четырьмя Парк-Хаусами в Тольятти, Казани, Волгограде и Екатеринбурге.

В преддверии IPO РТМ готовит выпуск кредитных нот (CLN), организацией которого занимается Банк Москвы. Объем выпуска CLN составит $200 млн, говорит источник, знакомый с его подготовкой. Другой инвестбанкир рассказывает, что кредитные ноты будут выпущены в I квартале. В активах РТМ более 20 как готовых, так и строящихся торговых центров в крупных городах России Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Самаре, Туле, Красноярске, Липецке, Брянске, Саратове, Воронеже, Рязани, Екатеринбурге и др. Среди завершенных ТРЦ Измайловский гостиный двор (7285 кв. м) в Санкт-Петербурге, Парк-Хаус (более 55 000 кв. м) в Самаре, торгцентры в Туле (26 320 кв. м) и Красноярске (37 000 кв. м). Якорными арендаторами в них являются Real, сети супермаркетов Billa и Grossmart и др.

В качестве якорных арендаторов компания рассчитывает привлечь гипермаркет Real и супермаркет электроники MediaMarkt. Приходько сообщил Ведомостям, что компания уже подписала предварительное соглашение с Real и MediaMarkt на размещение магазинов сетей в ТРЦ. Получить комментарии в Metro AG, которой принадлежат Real и MediaMarkt, вчера не удалось. В середине 2005 г. Марта и Metro AG объявили о партнерстве, которое заключалось в том, что Марта поможет немецким гипермаркетам Real выходить в крупные города РФ.

Мартакупила TECHNOPOLIS.RU
Холдинг Марта активно осваивает трейдинг. Компания объявила о приобретении очередного магазина Technopolis.ru. Сумма сделки не раскрывается, а эксперты оценивают портал примерно в $2 млн. Входящая в Марту компания трейд ранее приобрела магазины 003.ru., M3x.ru и Byttehnika.ru. По итогам 2006 г. на непродуктовую розницу группы, представленную также сетью бижутерии и аксессуаров Pur Pur, пришлось $107,7 млн из суммарного оборота $405,5 млн без учета сети Billa.

Участники самарского рынка знают о проекте РТМ Девелопмент и оценивают его перспективы неоднозначно. Руководитель департамента оценки компании Спектр недвижимости Сергей Винтаев полагает, что конкуренцию новому проекту РТМ может составить ТЦ Рубин площадью 40 000 кв. м, о планах строительства которого весной 2006 г. заявила одноименная самарская компания. Центр строится также недалеко от площади имени Кирова, на пересечении проспекта Кирова и улицы Победы, его сдача запланирована на 2008 г. Это окраина города, где живет мало обеспеченных людей, к тому же рядом расположен один из самых больших в городе Кировский рынок, говорит Винтаев. РТМ Девелопмент будет активно привлекать столичные сети, чтобы избежать проблем с реализацией площади, говорит Винтаев. По данным аналитического центра Индэст-Development, сейчас в Самаре 46 ТЦ площадью от 3000 кв. м до 58 000 кв. м, по итогам 2006 г. на 1000 жителей города приходится 513 кв. м общей торговой площади (без учета сегмента street-retail) и 327 кв. м современных торговых площадей. С Винтаевым соглашается руководитель отдела коммерческой и загородной недвижимости ГК Дом Галина Сорокина. Она полагает, что в Кировском районе имеет смысл открывать торговые центры среднего класса.

Одного дома, даже просторного, для нормальной жизни мало. Да и чистым воздухом сыт не будешь. Привыкшие к городской жизни москвичи как должное воспринимают удобства, которыми пользуются в мегаполисе. Это несколько разнопрофильных магазинов в шаговой доступности от дома, супермаркет у ближайшей станции метро, сервисные центры, готовые принять любую технику, будь то мобильный телефон, мясорубка или автомобиль. Это школы, поликлиники, стоматологи и косметологи, ветеринары и сапожники, банкоматы и отделения связи. И все работает круглосуточно, и все рядом. И почти всего придется лишиться, переехав в коттеджный поселок (если он находится не на Рублевке, конечно). По крайней мере, на несколько ближайших лет.

Сегодня коттеджные поселки позиционируются как альтернатива городскому жилью. Власти собираются решать квартирный вопрос путем реализации программ малоэтажного строительства, а продавцы коттеджных поселков завлекают москвичей преимуществами загородной жизни с городским комфортом. Так и хочется продать квартиру в Москве и зажить в собственном доме на свежем воздухе. Но что это будет за жизнь?

Инфраструктура должна обеспечивать возможность беспрерывного проживания семьи, то есть сверх общих требований желательно наличие сферы коммунально-бытовых услуг, образовательных и медицинских учреждений, отмечает Алексей Костин, заместитель генерального директора по экономике инвестиционно-девелоперской группы Опин. Потенциальные покупатели загородной недвижимости для постоянного проживания проявляют больший интерес к инфраструктуре поселка, чем покупатели сезонной недвижимости, и нередко интересуются, предусмотрена ли организация детской комнаты, детского сада и школы. Сейчас таких покупателей, как показала наша практика, в первую очередь интересует наличие необходимых торговых услуг: продажа продуктов питания, хозяйственно-бытовых товаров и медикаментов. Затем по степени важности идет возможность разнообразить свой досуг и отдых тут приоритетными являются естественный или искусственный водоем с оборудованным пляжем, спортивные и детские площадки, рестораны и кафе, детские и молодежные клубы. Покупатели также интересуются, предусмотрена ли организация школы.

Дело в том, что когда коттеджные поселки только начинали строиться, дома в них покупались как второе жилье, в основном для летнего отдыха. И требования к инфраструктуре были соответствующие: кафе-рестораны, фитнес-центры, спортивные и детские площадки, яхт-клубы и т. п. Что еще нужно для хорошего отдыха? А вот для постоянного проживания одной спортивно-развлекательной инфраструктуры явно недостаточно.

Тем не менее такая непредусмотрительность может иметь печальные последствия. Например, по наблюдениям Евгения Шевченко, директора департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard, при покупке дома лишь немногие покупатели интересуются наличием школы и этот фактор играет незначительную роль в принятии решения. Как правило, этот вопрос возникает позже, когда детям пора идти в школу, говорит он. В таких случаях отсутствие школы нередко в итоге приводит к продаже загородного дома и переезду в город.

То, что школа интересует потенциальных жителей поселков в предпоследнюю очередь (в последнюю наличие в поселке или непосредственной близости от него лечебно-профилактических учреждений), объясняется просто: большинство будущих переселенцев сегодня молоды и здоровы. И если о том, где будут учиться дети, они иногда задумываются, то о собственном здоровье, которое уходит вместе с молодостью, пока не беспокоятся. Чаще всего дома в Подмосковье покупают семьи, и ежедневная транспортировка детей в московскую школу становится для них проблемой, соглашается генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. А вот лечебно-профилактические учреждения интересуют обычно пожилых людей, которые достаточно редко являются потенциальными покупателями загородных коттеджей.

По данным Алексея Аверьянова, сегодня только 10% загородных проектов предполагают полный объем инфраструктуры. Отдельные инфраструктурные элементы встречаются в загородном предложении значительно чаще: так, если школа присутствует в концепции 10-15% поселков, то детские досуговые учреждения (игровые комнаты, детские сады, центры, комплексы, городки, площадки) являются обязательным инфраструктурным элементом 80% проектов. Как, например, дом детского творчества в элитном поселке Бенилюкс. Хорошие школы организованы в поселках бизнес-класса Дубрава (Дмитровское шоссе, 12-й км), где также расположен детский сад, и Зеленый мыс (Дмитровское шоссе, 20-й км), в котором открыт филиал Ломоносовской частной школы.

Чтобы загородная жизнь задалась, нужно выбрать поселок с самой полной инфраструктурой или расположенный поблизости от необходимых для постоянного проживания объектов, в том числе школы и медицинского учреждения. Однако на все перечисленные блага цивилизации сегодня могут рассчитывать, за редким исключением, лишь обитатели давно обжитой Рублевки.

Ждать, что все поселки будут пригодными для постоянного проживания уже в ближайшее время, не приходится. Как объясняет генеральный директор компании Терра-недвижимость Тимур Сайфутдинов, девелоперам всегда сложно принять решение о том, какие именно объекты инфраструктуры строить. Наличие инфраструктуры делает объект более привлекательным для потенциальных жильцов, однако удорожает себестоимость строительства и, соответственно, влияет на цену продажи. Сумма, которую девелоперы тратят на создание инфраструктуры, обычно составляет от 3 до 20% от общей стоимости проекта. Кроме того, от насыщенности поселка объектами инфраструктуры зависят ежемесячные платежи. Если в элитных поселках они могут составлять $2 тыс., то для более дешевых проектов не должны превышать $300-500.

Аналогичная картина наблюдается и с лечебно-профилактическими учреждениями: медицинские центры организованы не более чем в 7-8% коттеджных поселков, однако небольшой медпункт или аптека присутствуют в 60-70% загородных проектов. Так, в элитном поселке Вымпел на 14-м км Новорижского шоссе организован медицинский пункт с аптекой, а в поселке Золотой город (Дмитровское шоссе, 12-й км) функционирует собственная медицинская служба. Такие учреждения не являются прерогативой высококлассных проектов к примеру, медицинский пункт присутствует на территории поселка экономкласса Дубровка 2.

По мнению большинства аналитиков рынка, при оценке строительства высокотехнологичного современного торгового центра вряд ли стоит рассчитывать на то, что он окупится быстрее чем за пять лет. А школы и ЛПУ и вовсе будут убыточными в случае неполной загрузки, но предугадать, сколько детей будет посещать школу, а сколько жителей поселка доверят свое здоровье местной поликлинике, практически невозможно.

Позиционируя свои поселки как предназначенные для постоянного проживания, девелоперы обещают со временем построить в них все, что для этого необходимо. Но дальше обещаний дело не идет. На этапе проектирования поселков закладывается объемный комплекс услуг, но на этапе реализации планы далеко не всегда выполняются, рассказывает Алексей Костин. Нередко участки, которые первоначально предполагались под инфраструктуру, отдаются под жилую застройку, так как рентабельность жилой застройки пока на многих направлениях выше, чем рентабельность коммерческой инфраструктурной недвижимости.

Покупка дома в коттеджном поселке сопряжена с дополнительными расходами. Кроме земельного налога это расходы на эксплуатацию ($300-500 в месяц), охрану, приобретение дополнительного автомобиля (от $10 тыс.), бензин (минимум на 500 руб. в день больше, чем в городе). Дороже обойдется и содержание ребенка (на услуги няни и домашнего персонала надо заложить не меньше $1000 в месяц) и его медицинское обслуживание, если поблизости нет детского медучреждения ($150-200 за выезд врача за МКАД, скорая еще дороже). Кроме того, даже косметический ремонт загородного дома (а его ведь нужно ремонтировать не только изнутри, но и снаружи) будет обходиться вчетверо дороже, чем городской квартиры. А если прибавить ко всему этому расходы на содержание участка, то выгодность переезда за город на постоянное проживание оказывается сомнительной.

Цены на дома в поселках, пригодных для постоянного проживания (то есть имеющих хотя бы центральное водоснабжение, магистральный газопровод, интернет и телефон и расположенных в пределах 30 км от МКАД), начинаются от $350 тыс. За эти деньги можно купить небольшую трехкомнатную квартиру в хорошем районе Москвы или большую, например, в Красногорске. Коммунальные платежи, включая плату за телефон, интернет и электроэнергию, составят не более $200 в месяц для семьи из четырех человек.

Такой дом мы нашли в деревне в 40 км от Москвы по Ленинградскому шоссе, взяли ипотечный кредит и сейчас оформляем сделку. Дом построен в 2001 году из бруса, есть электричество, газ не проведен, на участке в десять соток есть скважина, из которой в дом проведен зимний водопровод, есть отдельно стоящая баня. В деревне, разумеется, кроме сельпо, никакой инфраструктуры нет.

личный опыт
Лев Кадик, сотрудник юридической компании: все равно за городом дешевле и лучше
Сейчас мы с женой живем в съемной двухкомнатной квартире у Речного вокзала. Через год мы намерены завести ребенка, поэтому не так давно занялись поиском собственного жилья. Искать квартиру в Москве мы даже не пробовали: двух-трехкомнатная квартира стоит никак не меньше $300-400 тыс. А под Москвой за $150-170 тыс. можно купить готовый зимний дом площадью 120-150 кв. м.

Поскольку к дому не подведен газ, отопление там электрическое и зимой энергопотребление достаточно высокое 20-25 кВт·ч. Чтобы снизить этот показатель, необходимо будет утеплить крышу потери тепла уменьшатся. Стоит это не слишком дорого, а расходы на электроэнергию сократятся значительно. Проводить газ я смысла не вижу, поскольку установка газового отопления обойдется слишком дорого, да и цены на газ вскоре вырастут до мирового уровня, так что топить им будет нерентабельно. Кроме того, в доме есть камин, а дрова очень дешевы.

В целях безопасности нам придется поставить дом на милицейскую охрану и завести сторожевую собаку, кроме того, я планирую оформить разрешение на гражданское оружие.

Кроме того, существуют проблемы с подключением к интернету. Дело в том, что в Подмосковье далеко не во всех районах даже при наличии стационарного телефона есть возможность подключить ADSL-модем. Выделенную линию провести тоже проблема. В нашем будущем доме телефонной линии нет, поэтому остается односторонний спутниковый интернет: исходящие данные передаются с помощью мобильного телефона, входящие через спутниковую антенну. Какой способ подключения выбрать, я пока не решил, но точно знаю, что проводить городской телефон самый дорогой путь.

Перебои с электроэнергией в Московской области дело привычное, так что, скорее всего, придется покупать дизельный генератор, хотя мы раздумываем над установкой ветряка: он экологически чище и не предусматривает дополнительных расходов на топливо.

Придется приобрести второй автомобиль: рабочее расписание у нас разное, а если появятся дети, жене будет необходим собственный транспорт. Однако даже все эти расходы несопоставимы со стоимостью московской квартиры, да и прелести житья в собственном доме не сравнить с условиями в городе.
Сегодня былая слава московских сталинских домов привлекает главным образом людей творческих профессий, иностранцев и переселенцев из северной столицы. Состоятельные москвичи предпочитают истории комфорт и хотят жить в новых домах с подземными паркингами, просторными кухнями, надежными перекрытиями и соответствующими своему социальному положению соседями. А молодые представители среднего класса и приезжие из регионов выбирают не столь престижные, зато более удобные и дешевые новостройки. Конечно, пустовать сталинки не будут, но вот цены на квартиры в этой категории домов неизбежно будут опускаться вслед за снижением спроса.

Учиться и лечиться наш будущий ребенок будет, скорее всего, в Зеленограде: там достаточно развитая инфраструктура и ехать довольно близко всего 10 км. Знакомый педиатр готов приезжать к нам из Москвы, если потребуется.

Без капитальной реконструкции дома эти сети просто не справляются с нагрузкой и сыплются. Многие планировки тоже оставляют желать лучшего. Это может быть раздельный санузел с окном и в ванной, и в туалете (при этом окна выходят на балкон), а кухня проходная между коридором и малюсенькой, размером с малогабаритную ванную, комнаткой, которая раньше была жилищем домработницы. Проблема усугубляется тем, что сделать в квартире перепланировку чаще всего невозможно: капитальные стены снести нельзя, а значит, нельзя объединить тесные помещения и добиться желанного простора. Делать в такой квартире дорогой ремонт имеет смысл только после капитального ремонта всего дома с заменой всех коммуникаций. Сегодня капитальный ремонт должен производиться за счет собственников жилья, объединившихся в ТСЖ. Однако в подавляющем большинстве сталинских домов создать ТСЖ невозможно: многие квартиры не приватизированы, да и социальная неоднородность обитателей сталинок препятствует налаживанию товарищеских отношений. От коммуны до высотки По данным БТИ Москвы, в столице насчитывается 1544 дома, попадающих в категорию сталинок, что составляет 7,3% от общего количества жилых домов. Это один из самых высоких показателей встречаемости после хрущевских пятиэтажек. Сталинскими обычно называют дома, возведенные в период правления Иосифа Виссарионовича. Но, как и дома, возведенные в другие времена, и строящиеся сегодня, они разные и по престижности, и по этажности, и по многим другим параметрам. Эксперты предлагают разные классификации сталинских домов. Пожалуй, самая стройная у руководителя аналитической службы компании МИАН агентство недвижимости Алексея Кудрявцева: Первый классификационный признак временной: до войны и после. Довоенные в основном (кроме Дома на набережной) не столь габаритны и не столь архитектурно заметны. В значительной степени они напоминают дореволюционные доходные дома. Например, Поварская, 29-3 Или дома в Ермолаевском (Дом со львами) и Малом Патриаршем (Дом летчиков) переулках. Число этажей ограничивается шестью-семью, коммунистический декор отсутствует. Послевоенные здания это уже дома победителей. Внешний вид их фасадов отличается знаками советской эпохи: гербы, звезды, серпы с молотами, героические воины, летчики и т. п. Второе классификационное деление связано с тем, что дома строились как для рядовых граждан, так и для членов Центрального комитета, то есть, конечно, РКП (б). Первые, конечно, не бараки, но вид их вполне обычный, они сохранили многие черты домов-коммун. Никакого декора, три-пять этажей, обычный серый кирпич. После войны их строили пленные немцы. Таких домов много в Измайлове, в районе Курской, Октябрьского поля.

Аварийная ситуация Моя первая отдельная квартира была в сталинском доме в том самом доме номер 11 на Велозаводской улице, где в ноябре прошлого года обрушились перекрытия. В эту квартиру я перебралась из тесной родительской трешки в панельной девятиэтажке и поначалу никак не могла привыкнуть к высоченным потолкам с лепниной, обилию дверей (в однокомнатной квартире их было восемь), четырехметровой кухне с мусоропроводом и множеству непонятного назначения закоулкам. Балкона в квартире не было, зато главный коридор (имелась еще маленькая прихожая и узкий коридорчик, ведущий в кухню, подсобку и в удобства) был достаточно широк, чтобы держать в нем книжные полки и укладывать на раскладушках припозднившихся гостей. Наша радость длилась недолго. Из мусоропровода лезли тараканы, причем целыми семьями, поэтому его пришлось заварить и ходить с ведром на помойку. Нас регулярно заливали соседи сверху, а мы соседей снизу. После очередной аварии водопровода, в результате которой утонула в горячей воде болонка соседей сверху, а также трагически погибли наша библиотека, телевизор и новенькая отделка, мы решили съезжать: капитального ремонта в доме не предвиделось. Основная проблема сталинских домов недостаток площадей кухонь, прихожих, ванн. В кухню проблематично вместить современную бытовую технику. Прихожие, как правило, малы и имеют вытянутую, а не принятую сейчас прямоугольную конструкцию. Размеры и конфигурации ванных комнат препятствуют переоборудованию их современными ванными, техникой, подтверждает Ольга Побединская, директор по маркетингу компании Агент 00 Коммуникации в сталинских домах рассчитаны на иные нагрузки по энергии, воде и мусороотведению.

Приобщиться к культурной истории могут жильцы другого исторического дома мхатовского (Глинищевский переулок, 5/7). Он был построен в 1937 году. В этом доме жили Немирович-Данченко, Книппер-Чехова, Москвин, Тарханов, Топорков и другие великие, о ком теперь напоминают мемориальные доски. Кстати, этот дом можно считать первой сталинской высоткой: в нем 15 этажей со смотровой площадкой, что для 30-х годов прошлого века было очень высоким достижением. Квартиры в исторических домах с культурным уклоном продаются редко, но иногда все же появляются в открытом доступе. Сейчас, например, выставлена на продажу трехкомнатная квартира в доме композиторов в Газетном переулке стоимостью $2,15 млн. Столь высокая цена объясняется не только историческим прошлым дома, но и тем, что в 1998 году в доме была проведена капитальная реконструкция с заменой всех основных коммуникаций. Повлияли на цену и современный европейский подъезд, французский лифт, круглосуточная охрана, камера видеонаблюдения, вид на Тверскую улицу и Кремль, а также удачная планировка и авторский дизайн самой квартиры: студия 42 кв. м, спальня 18 кв. м, гостевая комната 18 кв. м, два санузла. Чтобы приобщиться к партийной истории, можно приобрести квартиру в одном из цэковских домов. Кроме партпринадлежности у этих домов есть и другие достоинства просторные холлы, консьержи, удобные планировки и престижное месторасположение, ведь для партийной элиты дома строили в самых престижных районах, например, на Фрунзенской, Смоленской, Арбате и в арбатских переулках, на Никитских улицах, Патриарших прудах, Кутузовском проспекте. Сегодня квартиры в сталинских домах с историей, по наблюдениям Анжелы Кузьминой, пользуются большой популярностью среди людей творческих профессий: режиссеров, писателей, живописцев. Вид на исторический центр города из окон и то, что называют аурой здания, для них гораздо важнее основного недостатка этих домов изношенных коммуникаций, утверждает она. А вот по данным Алексея Кудрявцева, квартиры в сталинских домах кроме людей искусства предпочитают выходцы из Санкт-Петербурга, а также иностранцы, для которых проживание в таком доме это прикосновение к истории страны и эстетическое удовольствие. Впрочем, чтобы получать эстетическое удовольствие, совсем не обязательно покупать квартиру в сталинском доме ее можно снимать. Съемные варианты Снять квартиру в сталинском доме намного проще, чем купить. Да и сдать легче, чем продать. Стоимость аренды зависит от месторасположения и статуса дома, удобства планировки квартиры, вида из окна, наличия парковки и, конечно, метража. Например, однокомнатная квартира на Садовой-Кудринской, 13 площадью 38 кв. м с восьмиметровой кухней, с окнами во двор и парковкой под окнами стоит $2 тыс. в месяц. А 45-метровая однушка на Чистопрудном бульваре со стихийной стоянкой во дворе и видом на улицу сдается за $2,5 тыс. в месяц. Столько же просят за трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. м в доме 7 по Профсоюзной улице, несмотря на круглосуточную охрану, два балкона, евроремонт и кондиционеры. Относительно низкая цена аренды объясняется удаленностью от центра и окнами, выходящими во двор и переулок. Двухкомнатные квартиры в престижных районах сдаются дороже. К примеру, 60-метровая двушка на Кутузовском проспекте в доме 1/7 сдается за $3,2 тыс. в месяц. Такой же площади двухкомнатная квартира на Фрунзенской набережной, 4, с двумя маленькими французскими балкончиками стоит $3,5 тыс. в месяц. А вот за 60-метровую двушку в доме на Тверской, 19 с видом на Пушкинскую площадь придется платить уже $4 тыс. в месяц.

Наиболее яркими представителями семейства сталинок стали цэковские дома, для строительства которых выделили лучшие и по тем временам, и по современным критериям районы: Патриаршие пруды и Арбат, Фрунзенскую набережную и Якиманку. Впрочем, и на удалении от центра места выбирались наиболее привлекательные: Мосфильмовская улица, где традиционно расположено большое количество дипломатических миссий. Правда, из этой классификации выпали знаменитые сталинские высотки, но, несмотря на то что их всего семь, а полностью жилых только три, они представляют отдельный класс жилья. Во-первых, квартиры в них самые дорогие. А во-вторых, они пользуются самым высоким спросом. К примеру, квартиры в высотке на Котельнической набережной стоят по $10-20 тыс. за 1 кв. м, а средняя стоимость квартиры достигает $1 млн. Как утверждает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина, стоимость квартир в высотках зависит от этажа, на котором они располагаются. По ее данным, предложение верхних этажей относится к более низкой ценовой категории из-за регулярных перебоев в работе лифта, а также из-за проблем с вентиляцией в квартирах. Но это уже общая проблема всех сталинок. Цены на квартиры в других сталинских домах зависят от их расположения и класса. Например, квартира в сталинке на Фрунзенской набережной стоит от $8,5 тыс. до $15 тыс. за 1 кв. м, в начале Кутузовского проспекта порядка $10 тыс. за 1 кв. м, на Ленинском проспекте цена метра будет уже около $6-8 тыс., а в районе станции метро Автозаводская $5-6 тыс. Цена квартиры также зависит от этажа, метража кухни, от того, общий или личный мусоропровод, деревянные или железобетонные перекрытия в доме, от наличия лифта. Дешевле всего обойдется квартира в пятиэтажном доме без лифта, с деревянными перекрытиями, на пятом этаже, с маленькой кухней, имеющей мусоропровод с выходом в общий. Зависит цена сталинок и от количества комнат. Так, по данным компании Миэль-Брокеридж, стоимость однокомнатной квартиры в домах сталинского типа колеблется в пределах $4,7-6,8 тыс. за 1 кв. м. Двухкомнатные квартиры продаются по цене от $3,5 тыс. до $10 тыс. за 1 кв. м. Самый большой разброс в категории трехкомнатных квартир: $3,45-18 тыс. за 1 кв. м. Цена 1 кв. м в многокомнатных квартирах (четыре и более комнат) составляет $3,8-8,2 тыс. Сейчас, например, выставлена на продажу двухкомнатная квартира общей площадью 62 кв. м в доме 54 по Фрунзенской набережной. Цена предложения $600 тыс. В доме железобетонные перекрытия, обычный подъезд, домофон, лифт. Высота потолков 3,5 м, площадь кухни 10 кв. м, окна выходят на набережную и Хамовнический вал. А в конце прошлого года двушка (53 кв. м, кухня 9 м) в сталинской высотке на Кудринской площади с лоджией и евроремонтом продавалась за $550 тыс. Дома с историей Спрос на квартиры в исторических сталинских домах не ниже, чем на высотки. Как утверждает Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills, очень большим спросом пользуются квартиры в Доме на набережной (улица Серафимовича, 2). Клиенты часто говорят, что хотят жить в доме, который дышит историей, говорит она. Особенно большое впечатление от посещения таких домов получают наши иностранные клиенты, ведь эти дома исторически предназначались для проживания элиты и для их постройки использовались дорогие и качественные материалы, а также применялись лучшие декораторские идеи того времени. Наших же соотечественников привлекает в таких домах престижность, удобное месторасположение, высокие потолки и хорошая звукоизоляция. Впрочем, в Доме на набережной кроме всего перечисленного есть и другие преимущества, например квартиры с террасами, с которых открывается вид на Кремль и панораму исторической части города.



Главная --> Публикации