Главная --> Публикации --> Компания “мост” будет торговать над перекрестком Ритейлеров ждет новое повышение арендных ставок Павел фукс догнал mirax group 7 мест для выгодных инвестиций – 2007 Экс-президент «копейки» задумался о будущем

Заканчивается август, последний летний месяц. Слухи о стабилизации цен на рынке недвижимости, активно обсуждавшиеся строителями, покупателями и экспертами с начала года, не оправдались. Более того, как выясняется, лето не стало периодом затишья. Напротив темпы роста превысили все ожидания и разумные пределы. Журнал «Профиль» в материале «Быстрее, выше, дороже», опубликованном в номере от 18 августа, приводит данные, способные повергнуть в шок: «…в июле средняя цена за столичный «квадрат» достигла отметки в $1196, что на 2,9% превысило июньский показатель. Темпы роста цен в июле почти приблизились к 3% в месяц против 2,2% в июне». «Независимая газета» (18 августа) попробовала выяснить, за счет чего цены в Москве достигают порой заоблачных высот. Автор приходит к выводу: «Очевидно, что основа цены — себестоимость. Сюда входят оплата аренды земли, расходы на стройматериалы, зарплата рабочих. Не секрет, что получить землю в аренду в Москве крайне сложно, а стоимость земли разнится в зависимости от района и может составлять от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов долларов за гектар». К начальной сумме – 300 долларов за квадратный метр следует прибавить «налоги, расходы на строительство полезных площадей и создание инженерных сетей, рекламу новостройки. Если дом «элитный», то надо прибавить некоторую сумму на его отделку, которая может делаться по специальному дизайнерскому или архитекторскому проекту (что стоит недешево), включение в жилой комплекс гаражей, магазинов и т.д. Могут возникнуть у строителей и «непредвиденные расходы» — например, если они строят на месте бывшей детской площадки или скверика, а жильцы соседних домов требуют разбить точно такие же рядом или жалуются на шум, или московские власти решают, что раз уж дом строится, то неплохо бы заодно подвести коммуникации и к окружающим зданиям».

Ресин советует покупать жилье.

Не случайно глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин посоветовал всем желающим приобрести жилье как можно быстрее — завтра оно будет еще дороже.

Дальше идет надбавка перекупщика. Росту цен в немалой степени потворствуют и сами покупатели. Стоимость жилья зависит от его уникальности, а в Москве в последнее время как раз строят много нетиповых домов.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) расширяет свою деятельность. В первую очередь это касается схемы, при которой ипотечные кредиты выдают банки, а агентство выкупает их, выплачивая банкам комиссионные. 8 августа журнал «Финанс» сообщил о том, что АИЖК заключило соглашение на деятельность в рамках такой схемы с Европейским трастовым банком. Ранее такие же соглашения были подписаны с рядом других кредитных организаций. Приход «Евротраста» – значимое событие. АИЖК на начало июля выдало кредитов на 88 млн. рублей. «Евротраст» уже имеет опыт работы с ипотечным кредитованием. На 1 августа собственный ипотечный кредитный портфель банка составлял 190 млн. рублей. До конца года он выделит на ипотеку не менее 100 млн. рублей. Это вселяет оптимизм в главу АИЖК Александра Семеняку. Он считает, что благодаря росту объемов ипотечного кредитования улучшить свои условия смогут 3 млн. российских семей. Правда, при расчетах он исходит из стоимости 1 кв. метра жилой площади на уровне около 10 тысяч рублей. Где найти жилье по такой стоимости в Москве, в материале не указано.

Ипотека набирает обороты

«Вечерняя Москва» в номере от 5 августа пытается разобраться с ситуацией, складывающейся на рынке столичной офисной недвижимости. Факторы, определяющие стоимость офиса, остаются неизменными – это категория, район и удаленность от метро. В зависимости от их сочетания определяются цены на офис. Их разброс от 200 долларов за кв. метр в год до… Впрочем, потолок установить трудно. Можно сказать, что 1 «квадрат» в офисе самой высокой категории обойдется не менее чем в 500 долларов.

Офисная недвижимость следует за жильем

Рынок загородной недвижимости

Ситуация с офисами примерно такая же, как с жильем – в определенных сегментах наблюдается острый недостаток свободных площадей, поэтому цены, и без того не низкие, продолжают расти. «Несмотря на ценовое несоответствие, спрос на офисы по аренде приблизительно в три раза превышает предложение. Что же касается продажи, то здесь спрос превышает предложение в 6 раз. Во-первых, потому, что продающихся помещений немного. А во-вторых, число желающих купить свой небольшой офис растет из года в год». Кроме того, постановление, регламентирующее стоимость офиса, отменено. «Цены устанавливают оценщики. По мнению риэлторов, они действуют в основном сравнительным методом. Если дорого продали, то и дальше надо продавать не дешевле вне зависимости от того, как быстро найдется покупатель».

Большинство клиентов имеют четкое представление о желаемом объекте в нужной ценовой категории, отмечают эксперты агентств недвижимости. По данным агентства «Домострой», предпочтение отдается коттеджам площадью порядка 250 — 350 кв. м со всеми коммуникациями, под чистовую отделку, с хорошими подъездными путями. Девелоперы пытаются не отстать от запросов потребителей, предлагая сейчас в 1,5 раза больше коттеджных поселков, чем их было к концу прошлого года».

С завершением дачного периода о загородной недвижимости можно говорить, не руководствуясь впечатлением от цен (которые, как и в других сегментах, растут как на дрожжах). Пришло время для более серьезного и спокойного анализа, который и предлагает газета «Ведомости». 19 августа она опубликовала любопытное исследование, в котором утверждает, что рынок постепенно переходит в новую фазу – спрос в сегменте загородной недвижимости все больше структурируется.

В Москве поЯвЯтсЯ еще 4 «Манежки»

И все же, спрос значительно превышает предложение, что позволяет рассматривать коттеджи и земельные участки как весьма удачный объект для инвестиций. «Риэлторы отмечают увеличивающееся количество сделок с загородной недвижимостью в целях спекуляции — вложения на раннем этапе строительства поселка могут принести инвестору до 60% прибыли. Правда, по сравнению с аналогичными операциями с городскими квартирами очень велики риски: загородное жилье слишком индивидуально, чтобы быть уверенным в том, что сможешь угадать вкусы покупателя». Зато земля выглядит беспроигрышным вариантом – она куда менее «индивидуальна», а за последний летний сезон ее стоимость выросла на 20-50 процентов.

В Москве уже имеется опыт успешного функционирования подобного комплекса – он размещается на Манежной площади. И специалисты считают, что появление еще четырех вовсе не будет лишним. «По количеству современных торговых площадей мы, по меньшей мере, на пять лет отстаем от Западной Европы, — говорит коммерческий директор торгового комплекса «Галерея «Аэропорт» Татьяна Смирнова. — В выделенных «Ингеокому» местах очень высокий трафик, что гарантирует успех новым объектам».

15 августа «Коммерсантъ» сообщил, что в Москве будут построены четыре подземных торгово-развлекательных комплекса. Они будут размещаться на Сухаревской, Болотной, Садово-Спасской площадях и у Павелецкого вокзала. В качестве застройщика выбрано ЗАО «Ингеоком КРК».

Проект Госстроя ввести обязательное страхование жилья вызвал множество споров. История с обязательным страхованием гражданской ответственности показала, что многие покупатели полисов видят в них, скорее, еще один вид налога. Ситуация со страхованием жилья еще более драматичная. «Необходимость нововведения Госстрой объясняет износом жилого фонда, снижением надежности инженерных систем и растущими рисками аварий и пожаров. Чиновников тревожит и рост чрезвычайных ситуаций, наносящих вред жилому фонду. Так, в июле прошлого года для восстановления жилья на юге страны в результате паводка государство потратило 15 млрд. руб», пишут «Ведомости» в номере от 25 августа.

Страховщики не оценили подарок Кошмана

Интересную позицию заняли те, кому, по идее, принятие подобного закона сулит наибольшую выгоду – сами страховщики. «Мы думаем, что будущее все же за добровольным страхованием жилья», — говорит замгендиректора «РЕСО-Гарантии» Игорь Иванов. А вот гендиректор Национальной страховой группы Юрий Решетняк указывает, что принудительное страхование жилья есть, например, в отдельных штатах США, подверженных землетрясениям». Автор материала констатирует – «инициатива Госстроя обязать граждан страховать свое жилье, скорее, мертва, чем жива».
Стабилизировать цены на жилье для москвичей на ближайшие пять лет такую задачу поставил перед московским правительством столичный мэр Юрий Лужков, подводя итоги работы стройкомплекса за минувший 2006 год. Фирмы, отслеживающие этот процесс, заметили, что цены на квартиры уже начали выравниваться и даже пошло легкое снижение, - заявил московский градоначальник. И это должно стать тенденцией в столице на ближайшие пять лет. Действительно, цены на столичную недвижимость замерли на уровне чуть выше 4000 тысяч за квадратный метр и стоят практически неподвижно вот уже четыре месяца. По данным аналитического центра ирн, средняя стоимость жилья в Москве в марте составила 4218 долларов за квадратный метр, всего на 8 долларов больше февральского значения. Цены дорогого жилья чуть подрастают, дешевого слегка снижаются. В результате средний показатель топчется на месте.

Кроме того, замминистра финансов Михаил Моторин сообщил, что он подписал отрицательное заключение на этот проект — дополнительное налогообложение, которым, по сути, является обязательное страхование имущества, противоречит Гражданскому кодексу.

В первую очередь главный архитектор Москвы имел в виду промзоны. Их преимущество для застройки состоит в том, что туда уже подведены и транспорт, и тепло, и энергетика, - подчеркнул он. Правда, Юрий Лужков заметил, что при выводе промзон за городскую черту важно соблюсти баланс между необходимым и достаточным очищением столицы от промышленности. Выводить нужно в первую очередь неработающие, разорившиеся или экологически вредные предприятия. Тут нельзя допустить перекосов, - предупредил он. - А то проблемы земли для застройки решим, но породим другую безработицы. Но я этого не допущу, - заявил Юрий Лужков. Пример удачной расчистки под новое строительство территории, на которой сможет разместиться целый район, привел Владимир Ресин. По его словам, Люберецкий парк - новый район с общей площадью жилья в 5 млн. квадратных метров начнет возводиться в этом году по примеру Люблино, на бывших полях аэрации.

Московские власти уверяют, что у них есть рецепты и способы к тому, чтобы закрепить этот успех. Первый и главный из них ни при каких обстоятельствах не снижать темпы строительства нового жилья. За 2006 год столица впервые преодолела пятимиллионную отметку - построено 5,3 миллиона квадратных метров квартир. Не собираемся мы снижать объемов и в 2007 году, - заявил первый заместитель мэра, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Этот путь упирается в извечную нехватку земли. У нас нет новых территорий для застройки, - отметил главный архитектор Александр Кузьмин. Строительство Кожухова заканчивается. Щербинки тоже, остается только Новоподрезково. Впрочем, необходимые резервы, по его мнению, имеются. Просто их освоение требует иного подхода, чем застройка пустыря с чистого листа.

Еще один источник площадей для строительства нового жилья пятиэтажки, на сегодняшний день принадлежащие к так называемым несносимым сериям. Особенно важно использовать этот ресурс там, где все остальные возможности для застройки исчерпаны уже давно, например в центре города. По мнению Юрия Лужкова, следует провести реконструкцию всех пятиэтажек в ЦАО. В центре полностью завершен снос пятиэтажных домов первого индустриального периода домостроения, но есть и пятиэтажки следующих периодов, нужно перейти к последующему этапу реконструкции этого жилого фонда, - отметил мэр.

Другой резерв для строителей Юрий Лужков видит в расширении городского заказа. Это позволит строить больше муниципального жилья, квартир для социальной ипотеки. А значит, сделает жилье доступнее именно для москвичей, на которых рассчитаны эти программы. Полное, абсолютное превалирование городского заказа над инвестиционными проектами позволит больше строить жилья в городе для социальных программ, для ипотеки. Соответственно и жилье тогда будет дешевле, - подчеркнул столичный градоначальник. По словам Владимира Ресина, мэрия планирует увеличить долю муниципальные квартир в общем объеме возводимого в Москве жилья на 24%: с 1,8 млн. до 2,23 млн. квадратных метров. По мнению Александра Кузьмина, именно под строительство жилья по заказу города следует отдать десяток крупных земельных участков, которые освободятся при выводе из города промышленных предприятий.

Впрочем, все эти соображения справедливы лишь для тех, кто покупает жилье собственно для жизни. Тем же, кто использует квартиры как средство вложения денег, ипотека не нужна. Однако именно эта категория покупателей во многом определяет ситуацию на рынке: инвестиционный спрос на квартиры, по некоторым оценкам, составляет до трети общего. Но для этой категории инвесторов есть сразу несколько печальных новостей. Во-первых, прекращение роста цен сделало годовую доходность вложений в недвижимость лишь на один - два процентных пункта выше банального депозита в банке. Конечно, за прошлый год московское жилье подорожало на 80 - 100%. О такой доходности можно было только мечтать но столь тучные годы на рынке вряд ли повторятся. Во-вторых, выгодность инвестиций в недвижимость может подорвать изменение налогообложения, планируемое с 2010 года. В это время в действие будут введены правила, по которым с владельцев жилья можно будет ежегодно взимать налог в размере до 0,3% рыночной стоимости жилья и земли, на - которой оно расположено. Сегодня большинство владельцев квартир платят 0,1% от стоимости причем не рыночной, а так называемой оценочной стоимости БТИ, которая в разы ниже рыночной.

Однако стабилизировать цены столичной недвижимости в долгосрочной перспективе должны помочь не только инициативы московских властей, но и рыночные факторы. А они сегодня говорят именно в пользу ценостояния - без обвалов или взлетов. С одной стороны, от падения рынок надежно удерживает высокий платежеспособный спрос, появившийся благодаря развитию ипотеки. Этот спрос не даст ценам ни слишком сильно упасть, ни слишком сильно вырасти: при снижении цен спрос будет резко увеличиваться, а при росте так же резко спадать. А все потому, что сегодня цены находятся практически на пределе того, что может себе позволить, используя ипотеку, представитель среднего класса. Что же касается будущего, то ипотечный механизм набирает обороты постепенно по мере того как снижается инфляция, кредиты дешевеют. А потому он уже не сможет вызвать скачкообразного роста спроса, как произошло после того, как ипотека впервые стала по-настоящему доступна массам.

До 2010 года в обход всех городов-миллионников будут проложены дороги для транзитного и большегрузного транспорта. А следующим этапом станет строительство таких трасс и вокруг других крупных городов, с населением 100-200 тысяч человек.

Между тем власти прекрасно осознают эту разницу и отслеживают изменение цен. Так, на днях Министерство регионального развития утвердило среднюю рыночную стоимость квадратного метра жилья по каждому региону России во втором квартале 2007 года. Согласно постановлению министерства, рыночная стоимость 1 кв. м жилья в Москве составляет 51,2 тыс. руб. Причем министерство последовательно сокращает разрыв между официальной и реальной рыночной ценой. Так, по сравнению с I кварталом этого года цена Минрегиона выросла более чем на 60% против 34% ' тремя месяцами ранее. Если так будет продолжаться и дальше, то через три года спекулянтам и инвесторам придется платить за квартиры по полной. В этой ситуации для них становятся более привлекательны европейские города. Там цены растут хотя и медленнее, чем в прошлогодней Москве, но зато постоянно: на 20 - 25% в Лондоне и на 15 - 17% в Париже.

Как известно, еще один способ разгрузки городской дорожной сети - это строительство платных дорог-дублеров, которые составят альтернативу существующим федеральным трассам. РГ уже писала об этих проектах. А вчера Левитин рассказал, что недавно он говорил о таких дорогах с московскими властями. Предполагается, что платные трассы не будут пересекаться с нынешней уличной дорожной сетью. Таким образом, у граждан будет возможность въехать и выехать из столицы без особых осложнений. В частности, дорога-дублер появится у Кутузовского проспекта. Причем заканчиваться она будет не на МКАДе, а пройдет вплоть до платного обхода города Одинцово.

Такими планами поделился вчера с журналистами министр транспорта Игорь Левитин в кулуарах съезда Союза транспортников России. Именно эта мера, по мнению Левитина, поможет решить проблему транспортных пробок в мегаполисах и других больших городах. Сумму, которая понадобится на строительство всех объездов, министр пока не уточнил. А вот для миллионников она известна - на эти цели из бюджета выделяется 20 миллиардов рублей. Но вложения оправдаются, полагает Левитин. Обходы не только пробьют заторы, но и сэкономят деньги, которые сейчас приходится вкладывать в ремонт из-за того, что дороги не выдерживают большой нагрузки. При этом все планы по строительству таких трасс минтранс намерен предварительно обсудить с региональными властями.

Новации ожидают и водный транспорт. Речь идет о создании холдинговой структуры управления внутренними водными путями, рассказал Левитин. Водный транспорт - один из самых экономичных, экологичных и безопасных, и государство начинает заниматься его развитием. Но до сих пор речь шла главным образом о флоте, работающем на экспорт. Теперь же решено взяться и за развитие внутренних водных маршрутов. Но перевозки речфлота для внутренних нужд не будут востребованы до тех пор, пока не появятся холдинги, включающие все порты в единую информационно-диспетчерскую систему. Представьте, что было бы на железнодорожных магистралях, если бы все их грузовые станции были бы так же изолированы, как речные порты, - поддержал идею министра президент Союза транспортников Виталий Ефимов. Кстати, предполагается, что автотранспортные и водные узлы со временем будут увязаны в единую систему. И тогда, считает Ефимов, на речной флот во время навигации можно будет переключить до 12 процентов объемов грузов. А в недалеком будущем внутренние водные пути откроют и для иностранных перевозчиков.

Еще одна идея минтранса, которая должна помочь решению проблемы дорожного строительства в городах, - создание при министерстве специального департамента по вопросам государственной политики в области организации дорожного движения. Сейчас в России подобного органа просто нет. Не существует и нормативно-правовой базы, определяющей, сколько метров автодорог должно приходиться на возводимые жилые метры. И в результате для городов и поселений нет четких требований по обустройству транспортной инфраструктуры. На новых площадках строят культурно-досуговые центры, рестораны, другие развлекательные заведения, а даже парковки для машин там не предусмотрены, пояснил Левитин. Новый орган и займется разработкой законодательной базы. Это предложение минтранс уже высказал на правительственной комиссии по безопасности дорожного движения, а сейчас готовит документы на правительство. Кстати, в Питере такой департамент работает с прошлого года.

Но и у министра нашлись просьбы к бизнесу. Так, по словам Левитина, надо отрегулировать вопрос с работой промышленников, занимающихся производством транспортных средств.
На зарубежном ипотечном рынке можно найти целый ряд кредитных продуктов, которые пока не появились в России. О том, какие ипотечные программы могут прийти в нашу страну в ближайшие годы и почему они до сих пор до нас не дошли, рассказывает корреспондент Ъ-Дома Евгения Дмитриева.

Минтранс готов оказать поддержку бизнесу и в создании логистических и экспедиторских компаний, обеспечивающих наиболее выгодную доставку грузов.

То, что у многих банков в России носит название студенческая ипотека или ипотека для молодых семей не что иное, как вариации по снижению первоначального взноса по кредиту. Банки лишь учитывают тот факт, что у начинающего специалиста, только что окончившего институт, либо нет никаких накоплений, либо их очень мало. Поэтому они идут на снижение первого взноса до 5% (или даже 0%) от стоимости недвижимости, зачастую одновременно поднимая процентную ставку по кредиту.

Для самых маленьких
Сегодня многие российские банки только начинают работать с населением, предлагая уже опробованные другими банками продукты. Это кредиты под залог готового жилья, будь то квартира или загородный дом, кредиты под залог земельного участка. Также на ипотечном рынке есть продукты не с фиксированной ставкой, а с плавающей, которые, как и многие другие продукты, пришли из-за рубежа. Первую такую ставку предложил банк Дельтакредит, но широкого распространения плавающая ставка не получила. Деньги на покупку недостроенного дома или квартиры многие банки также готовы предоставить своим заемщикам. Однако все это лишь малая часть того, что предлагают за рубежом. В Великобритании, США и Канаде давно существуют продукты, учитывающие не только предмет залога (то есть разновидность недвижимости, на которую выдается кредит), но и возраст, карьерный рост заемщика, прогнозы по росту стоимости объекта и даже использование пенсионных накоплений.

На начальной стадии молодой заемщик вносит символическую сумму в качестве первого взноса, а ежемесячные платежи зачастую состоят только из процентов по кредиту, но не за весь период кредитования, а, скажем, на три-пять лет. После этого периода банк переводит клиента на другую программу, увеличивая платежи и срок, по которому они рассчитываются.
Очень популярен за рубежом Balloon loan (в дословном переводе заем по методу аэростата). Схема погашения построена таким образом, что последний платеж в счет погашения долга значительно больше, чем предыдущие платежи.

На Западе же банки действительно оценивают молодого клиента и предлагают целую серию продуктов, которые учитывают и возраст, и образование, и перспективы карьерного роста. Можно выделить кредитные предложения с повышающимся и понижающимся аннуитетом. Кредитные продукты с повышающимся аннуитетом специально рассчитаны на молодых специалистов, находящихся в самом начале своего карьерного пути. Суть таких кредитных продуктов состоит в том, что с увеличением платежеспособности заемщика возрастает и объем ежемесячных выплат по кредиту, рассказывает генеральный директор компании АТТА Ипотека Александр Черняк.

Также на Западе есть большое количество программ для молодых семей. Можно выделить и более мягкие ограничения по возрасту заемщика. Например, в Испании ипотечный кредит можно взять на срок до 50 лет, а на момент возвращения кредита заемщику может быть 82 года. Еще нам известны такие ипотечные программы, по которым кредит выдается на имя ребенка, и до достижения ребенком совершеннолетия кредит погашают родители, а после достижения совершеннолетия кредит погашает уже сам заемщик.

К примеру, по кредиту сроком на 7-10 лет с процентной ставкой 5,25% первые пять лет можно выплачивать только проценты, после чего долг либо рефинансируется, либо выплачивается целиком. В некоторых случаях при займе по методу аэростата погашение всей суммы задолженности производится только тогда, когда срок действия займа истекает, рассказывает директор дирекции андеррайтинга банка Глобэкс Олег Семкичев. Существенно разнится и порядок погашения кредита. Например, на Западе взносы по кредиту могут выплачиваться равными суммами как ежемесячно, так и ежегодно. Но существуют еще и увеличивающиеся платежи (так называемые карьерные), суть которых в том, что размер выплат повышается в зависимости от роста зарплаты заемщика при его повышении по служебной лестнице, добавляет Олег Семкичев.

Кредиты по старинке
За рубежом существуют кредитные продукты с понижающимся аннуитетом, созданные специально для пожилых людей. Системы, снижающие аннуитетные выплаты для пожилых людей, существуют в США и Канаде. По такой кредитной программе человек, выходя на пенсию, вначале платит большую сумму по кредиту за счет пенсионных накоплений, а потом постепенно объем выплат становится ниже. Для нашей страны подобные программы пока нереальны. В России отсутствует отлаженный механизм пенсионной системы, доходы заемщика резко снижаются при выходе на пенсию, нет достаточных пенсионных накоплений, позволяющих заплатить большой первоначальный взнос, говорит Александр Черняк.

Также на Западе существуют и более сложные ипотечные продукты. В Англии есть так называемые бонды без срока погашения, рассказывает генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов. Это кредит, который заемщик вообще не обязан возвращать. У банка есть залог жилье заемщика. Если сумма кредита составляет не более 50% стоимости недвижимости, то риски невелики. Жилье вместе с долгом переходит по праву наследования, и наследник остается должником банка. Это очень удобно для кредитора: ему все время платят проценты по гораздо более высокой ставке, чем межбанковская. А если перестанут платить, он всегда может реализовать залог. В Англии такие бонды выпускает правительство. Но теоретически из этого можно сделать интересный банковский продукт.

В России кредиты с вышеуказанными условиями не практикуются, что объясняется состоянием экономики страны, недостаточным развитием системы рефинансирования и рынка ипотечных ценных бумаг. Для отечественного рынка ипотеки пока доступен только стандартизованный продукт, который неспособен удовлетворить потребности разных категорий заемщиков, рассказывает Олег Семкичев. Опыт работы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в России сравнительно небольшой. Например, похожая структура FNMA (Federal National Mortgage Association) с функциями, аналогичными АИЖК, обладает практически бездонным карманом, что позволяет ей выкупить любое количество закладных у банков и диктовать условия кредитования для всего рынка. Агентство выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, так называемые MBS (Mortgage-Backed Securities), в обмен на пулы закладных от кредиторов. Эти бумаги находятся в обращении на биржевом рынке ценных бумаг и для кредиторов являются более ликвидным активом, который можно держать или продать за живые деньги.

По мере развития рынка возникнет потребность в обратной ипотеке, которая уже сейчас является очень популярной в США и Великобритании. Данный продукт позволяет пожилым людям заложить их собственность и использовать полученные средства на их собственные финансовые нужды. Суть его в том, что кредитом пенсионер обеспечивает себе безбедное существование до конца жизни, а после смерти заемщика заложенную недвижимость продает либо банк, возмещая свои затраты, либо наследники, рассчитываясь с банком и сохраняя за собой оставшиеся после продажи средства.
Конечно, родственники заемщика могут погашать кредит для того, чтобы не лишиться имущества. Выплата суммы производится единовременно или ежемесячно в течение всего срока, а после смерти или по истечении определенного периода, если родственники не желают оплачивать кредит, банк получает полную стоимость за счет продажи недвижимости или получения полной суммы долга, включая проценты, рассказывает начальник департамента розничного бизнеса АйСиАйСиАй Банка Евразия Винод Еасваран.

Еще один интересный пример кредит на покупку земельного участка на определенный срок. Банки знают, что стоимость этого участка земли будет постепенно расти. По условию такого кредита заемщик не платит ежемесячно, а выплачивает всю сумму кредита вместе с процентами в конце срока, рассказывает Александр Черняк. Также на Западе, особенно в Великобритании, в последние годы набирает популярность ипотека Buy to Iet кредит на недвижимость, которую предполагается сдавать в аренду. Эта программа появилась в Англии в конце 1990-х в то время, когда темпы роста цен на недвижимость значительно выросли. Сегодня, согласно условиям этой программы, в кредит можно приобрести как жилую, так и коммерческую недвижимость. Кредит предоставляется на срок от пяти до 45 лет. Ставки по этому продукту чуть выше, чем по стандартному ипотечному кредиту, и могут быть как фиксированными, так и плавающими, рассказывает заместитель председателя правления Абсолют банка Олег Скворцов.

Среди реализуемых в мировой практике программ есть такие, как кредиты пенсионерам и кредиты на срок 30-40 лет с обязательным переходом по наследству долга. Говоря о российских реалиях, рынок еще только формируется, реализуемые сейчас банками продукты кредитования вполне достаточны для текущего состояния рынка. Кроме того, учитывая сроки привлечения ресурсов банками и действующую нормативную базу, еще только формирующуюся инфраструктуру рынка, статистику, пока сложно говорить о наследовании долговых обязательств по кредиту сроком 40-50 лет, а также о кредитовании лиц пенсионного возраста, говорит начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Более того, уровень пенсионных выплат в стране в основной своей массе вряд ли позволит пенсионерам платить по ипотеке. Кроме того, есть еще и вопрос страхования, по которому страховая компания принимает на страхование и устанавливает тариф, в том числе с учетом возраста и состояния здоровья.

Добавленная стоимость
Существуют так называемые кредиты на консолидацию долга. Часты случаи, когда в семье есть несколько кредитов (коротких и дорогих на три-пять лет) потребительский, автомобильный и т. д. Так вот, получив кредит под залог имеющейся недвижимости на срок 25-30 лет, семья погашает все имеющиеся мелкие кредиты и за счет снижения ставки по потребительскому ипотечному кредиту и увеличения срока кредита снижает нагрузку на семейный бюджет. В чистом виде таких программ в РФ пока нет. Существуют риски того, что средства не будут направлены именно на погашение долгов. Однако с развитием рынка вполне можно говорить о таких продуктах как о довольно перспективных, уверен Игорь Жигунов.

В результате оформления такого кредита в Англии заемщик получает постоянный доход, который идет на покрытие платежей по кредиту, и льготу по налогу на прибыль с дополнительного дохода от сдачи жилья в аренду. При этом необязательно арендная плата будет покрывать аннуитетный платеж, но с учетом роста цен на недвижимость такой кредит позволяет выгодно вложить средства и получить реальную прибыль сразу после покупки жилья. За счет роста цен клиент покрывает риски простоя дома в течение какого-то времени года. Так как ипотека в России продукт молодой, то такие специальные программы еще не получили своего развития, но мы в настоящее время планируем запустить аналогичный продукт в разработку. Я полагаю, он будет востребован и станет выгодным инвестиционным проектом для многих заемщиков в больших российских городах, уверен Олег Скворцов.

Конечно, во многих странах практикуется выдача средств на покупку недвижимости в другой стране. В РФ таких целевых программ пока практически нет. Это, по мнению Игоря Жигунова, связано с вопросами сложности регулирования сделок, когда объект находится в одном государстве, а кредитор в другом. Естественно, более высоки риски, связанные с законодательным регулированием разных стран режима собственности. Пока выходом из таковой ситуации могут служить потребительские ипотечные кредиты, когда, заложив дом или квартиру в РФ, заемщик может купить на полученные кредитные средства недвижимость в другой стране. Кстати, по законодательству ряда стран если лицо имеет в этой стране недвижимость, то оно может получить там кредит под ее залог, причем ставки по кредиту будут порой ниже 5-6% годовых, рассказывает Игорь Жигунов.

Другой популярный пример программа с added value (добавленная стоимость) до 150% стоимости приобретаемой недвижимости. То есть заемщик берет деньги без первоначального взноса не только на покупку квартиры или дома, но и на ремонт. Это одно из принципиальных отличий ипотечных продуктов в России и западных странах, говорит Олег Семкичев. В западных странах банки реализуют программы ипотечного кредитования на суммы, превышающие стоимость предмета залога.



Главная --> Публикации