Главная --> Публикации --> Что дает потребителю кодекс ипотечного кредитора? Компания “мост” будет торговать над перекрестком Ритейлеров ждет новое повышение арендных ставок Павел фукс догнал mirax group 7 мест для выгодных инвестиций – 2007

Получается, что для среднестатистической московской семьи приобрести квартиру в родном городе проблематично. Нужно либо копить на жилье 30 лет и 3 года, либо зарабатывать, как топ-менеджер компании, связанной с экспортом энергоносителей. И никакая программа Доступное жилье пока не может переломить эту тенденцию. Масла в огонь добавляют всевозможные аналитики, утверждающие, что пузырь скоро лопнет. Последней новостью на эту тему, переполошившей общественность, стало сообщение о выводах, к которым пришли аналитики компании Росгосстрах. По их мнению, справедливая, равновесная цена одного квадратного метра жилья в Москве находится в диапазоне от 2,5 до 3 тыс долл. И уж никак не 4 с лишним тысячи долларов, как сейчас. В ближайшем Подмосковье цена одного квадратного метра должна быть в диапазоне 2,3-2,4 тыс долл, заявили аналитики Росгосстраха.

То, что жилье в России дорожает, уже давно никого не удивляет. Если в конце 2005 г казалось, что цены на недвижимость уже достигли своего пика, то 2006 год показал, что это далеко не так. Резкий рост цен (на 70 и более процентов) в начале года сменился стагнацией, и сейчас рынок, как принято говорить, вошел в фазу стабилизации. Такая ситуация произошла вопреки прогнозам экспертов, в большинстве своем предрекавших либо дальнейший рост, либо скорый спад. Особенно, если речь идет о московских квартирах. Многие считают их излишне переоцененными в условиях, когда ежемесячные выплаты по ипотеке зашкаливают настолько, что уже превысили среднемесячный доход на душу населения. При том, что банки, как правило, выдают кредит только в том случае, если выплаты не будут превышать половины ежемесячного дохода семьи, получается, что такой доход должен равняться 3-4 тысячам долларов. У многих ли, даже в богатой Москве, есть столь высокооплачиваемая работа?

Если раньше домохозяйство из трех человек могло приобрести двухкомнатную квартиру площадью 54 кв м за пять лет, то сейчас цены выросли вдвое, заявил сегодня на пресс-конференции генеральный директор агентства RWAY Александр Крапин. Он высказал свои прогнозы относительно того, как будет развиваться рынок жилой недвижимости столицы в ближайшей перспективе.

В ближайшие год-два цены на недвижимость в Москве могут упасть более чем на 40 проц по сравнению с сегодняшней средней ценой, полагают аналитики Росгосстраха. По их мнению, именно такая, цена является равновесной и справедливой. При ней достигается баланс спроса и предложения на рынке московской и подмосковной недвижимости. При этой ситуации москвичи и иногородние жители, которые хотят переселиться в Москву или Подмосковье, смогут приобрести квартиры, которые представлены на рынке спрос будет равен предложению. Данная оценка сделана для стабильного рынка, без учета всплесков ажиотажного спроса со стороны инвесторов, а также при сохранении нынешнего уровня ввода нового жилья. Как подчеркивается в исследовании, если цена квадратного метра в Москве снизится до расчетного, справедливого уровня, столица России приблизится к уровню Женевы и Мадрида, тогда как сегодня по данным Global Property Guide Москва занимает 6-е место в Европе по стоимости жилья, уступая только Монако, Лондону, Парижу, Амстердаму и Вадуцу /Лихтенштейн/. Справедливая цена рассчитана, исходя из текущего курса доллара 26,5 рублей за 1 доллар. При этом анализ проводился только в сегменте среднеценового жилья без учета элитной недвижимости.

Получилось, что за счет снижения деловой активности суммарный финансовый поток на рынке недвижимости тоже начал уменьшаться, рассказывает А.Крапин. Сейчас рынку необходимо этот поток восстановить, а для этого нужно снизить цены. Поэтому, по прогнозу эксперта, в наступившем году стоимость недвижимости снизится на 10-15 проц, и это минимальный уровень. К тому же, в конце нынешнего-начале будущего года произойдут парламентские и президентские выборы. А это означает, что власть будет работать на то, чтобы популистские заявления о доступном жилье начали, наконец, обретать реальные очертания.

По его мнению, все сильные игроки рынка сегодня заинтересованы в дальнейшем росте цен на столичное жилье. Однако цены уже оторвались от потребительского спроса, и, в первую очередь, от возможностей покупателей. Поэтому в октябре прошлого года цены начали падать со среднемесячной скоростью около 0,5 проц в месяц. Продавцы начали предлагать различные скидки, что является верным признаком снижения количества сделок. По итогам 2006 г число реальных сделок было в 1,5-3 раза ниже планируемого /напомним, в конце 2005 г аналитики дружно предсказывали 10-15 проц рост числа сделок с жилой недвижимостью/.

Впрочем, на предмет взаимозависимости арендных ставок и цен на недвижимость существуют разные точки зрения. Некоторые эксперты считают, что цена аренды должна равняться среднему взносу по 15-летнему ипотечному кредиту в месяц. Такое соотношение существует во многих странах. Если исходить из этой теории, получается, что у нас стоимость аренды жилья недооценена. Однако не стоит забывать, что любую цену формирует рынок. Видимо, на данный момент наблюдается некий ценовой дисбаланс между стоимостью ипотеки и средними доходами граждан. Возможно, в ближайшее время стоимость аренды вырастет, поскольку ипотека становится все менее доступнее гражданам. И они начинают предпочитать аренду. А спрос, как известно, увеличивает цену.

Впрочем, никаких масштабных снижений и падений, наподобие того, что спрогнозировал Росгосстрах рынок не ожидает, заявил эксперт. По его мнению, аналитики этой компании просто взяли за основу имеющуюся на развитых рынках зависимость цены квартиры от ее арендной стоимости. А именно, рыночная цена квартиры в среднем составляет 100 арендных плат за нее. Если учесть, что цена аренды однушки на окраине Москвы составляет сейчас минимум 500-600 долларов, то стоимость квартиры должна равняться 50-60 тыс долларов. Возможно, от таких /или подобных/ расчетов отталкивались в Росгосстрахе, считает А.Крапин.

Впрочем, все нынешний прогнозы действительны лишь при спокойном рынке, когда рост цен составляет менее 1-1,5 проц в месяц. Если же рост составляет 10-20 проц, то никакие статистические расчеты и прогнозные выкладки невозможны, полагает А.Крапин. А прошедший год уже наглядно продемонстрировал, что рынок недвижимости непредсказуем, и может принести немало сюрпризов даже специалистам.
Выпуск облигаций, обеспеченных пулом ипотечных кредитов, перестал быть экзотикой. Взрывной рост ипотечного кредитования заставляет банки поставить размещение таких бумаг на поток. В этом году их может быть выпущено на $2-3 млрд, а Москоммерцбанк первым из банков готовит программу секьюритизации на $1 млрд в течение полутора лет.
Согласно рейтингу журнала Финанс по итогам 2006 г. (без учета Сбербанка), Москоммерцбанк занимает второе место по объему портфеля ипотечных кредитов $598,5 млн, за год он вырос на 183%. Первое место у ВТБ 24 $931 млн (283%), третье у Уралсиба $395 млн (94%).

Тем более, некоторые аналитики считают, что цены на жилье в России в этом году не упадут, а через два года начнут расти с новой силой. В частности, об этом недавно заявили эксперты Российской гильдии риэлторов /РГР/. По их прогнозам, одновременно повысится цена аренды квартир. Единственное, на что можно ожидать снижения цен в этом году это однокомнатные хрущевки. Именно их стоимость в прошлом году увеличилась больше всего, а теперь может максимально снизиться на 15 проц, уверен президент Российской гильдии риэлторов Александр Романенко. По его мнению, 40-процентное снижение цен, о котором заявляли специалисты Росгосстраха, может произойти только в результате политического или экономического кризиса, вроде дефолта 1998 года. Стоимость квартир не может снизиться по целому ряду объективных причин. В частности, из-за удорожания примерно на 40 проц строительных материалов и из-за усложнения процедуры подключения новостроек к водо- и энергоснабжению, а также из-за роста тарифов на это подключение, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Григорий Куликов. Цены на жилье не уронит даже решение правительства города продавать жилье москвичам по льготной цене, считают в РГР.

По его словам, на днях Москоммерц направил тендерные документы 20 ведущим западным банкам, специализирующимся на секьюритизации, и из них ему предстоит выбрать один. Портфель будет размещаться несколькими траншами: в три приема по $300 млн или в два по $500 млн. Размещение первого транша планируется на май-июнь, говорит Сагдиев.

Ворвавшись за полгода в тройку лидеров ипотечного кредитования в России, Москоммерцбанк первым решил организовать программу по секьюритизации своего портфеля. На 1 февраля портфель ипотечных кредитов банка составлял $750 млн, рассказал Ведомостям зампред правления Москоммерца Асхат Сагдиев. В течение полутора лет банк планирует секьюритизировать $1 млрд собственных ипотечных кредитов несколькими траншами, говорит Сагдиев.

До сих пор в России были только штучные сделки по секьюритизации ипотечных кредитов. Их упаковали, в частности, Городской ипотечный банк, ВТБ и Газпромбанк. Набирающий силу рынок обратил на себя внимание IFC. Корпорация создает для России секьюритизационный фонд объемом $200 млн, сообщает ИТАР-ТАСС: по словам исполнительного директора IFC от России Алексея Квасова, проект рассчитан на три года и корпорация сможет сама, без дополнительного согласования, выбирать проекты.

А в апреле Москоммерц попробует продать инвесторам таких облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, на $200 млн (организатор Raiffeisen Bank). Эмитентом выступит специально созданная компания Moscow Stars BV, а рейтинги ей присвоят агентства Moody's и Fitch.

Ипотечный рынок бурно растет на 100% в год, и банкам не хватает собственных средств для развития этого бизнеса, этим обусловлена популярность секьюритизации ипотечных портфелей, говорит вице-президент ВТБ Андрей Сучков. Дочерний ВТБ 24 планирует в сентябре упаковать ипотечных кредитов на $500 млн. По оценке Исеева, в 2007 г. в России будет упаковано ипотечных кредитов не менее чем на $2-3 млрд. Сучков оценивает рынок в $2-2,5 млрд. Появление программы секьюритизации это отличный сигнал для рынка, считает Исеев. Инвесторам нравится, что один и тот же банк обещает выйти на рынок не с одной сделкой, а с рядом, отмечает он: Если первая сделка будет успешной, то вторую им будет удобнее покупать, что может эффективно сказаться на цене.

Это отличная новость для рынка, радуется первый зампред правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев. При упаковке пула ипотечных кредитов займы обычно делят на три части в зависимости от риска: из самых благополучных получается старший транш, из более сомнительных мезонинный, а самые проблемные остаются у банка-кредитора. Если старшие транши обычно выкупаются традиционными инвесторами, то мезонинные и младшие транши могут быть гарантированы или выкуплены IFC, ЕБРР и другими подобными организациями, которым это позволяет политика по управлению рисками, рассказывает Исеев. Например, IFC выкупила мезонинный транш секьюритизации ВТБ.

В эпицентре Европы
2006 год выдался не столь урожайным на сделки по секьюритизации в Центральной Европе, как предрекали многие аналитики. Другое дело Россия, где произошло 12 сделок на $3,4 млрд по сравнению с двумя сделками на $198 млн в 2005 г., отмечает Дэниэл Мамжиу из Moody's. Moody's предрекает дальнейший рост в 2007 г. за счет в том числе развития ипотечного кредитования. Россия наравне с Турцией становится основным поставщиком таких долгов.

Аналитик МДМ-банка Михаил Галкин считает, что объем, заявленный Москоммерцем, без труда найдет покупателей. Для традиционных инвесторов в такие бумаги в большей степени важны структура и кредитные рейтинги выпусков и в меньшей степени профиль банка, эти кредиты выдавшего. Для рынка ипотечных облигаций в России проблема не в отсутствии спроса, а в небольшом пока количестве банков, чей ипотечный портфель достиг размера, чтобы его секьюритизировать, это $100 млн и более, говорит Галкин. По его словам, такие бумаги покупают хедж-фонды, коммерческие банки и инвестфонды. Доходность старших траншей примерно равна доходности еврооблигаций России, говорит Исеев. Например, Газпромбанк в декабре прошлого года разместился в Euribor + 1,3%, а доходность Россия-30 составляет 5,68% (одномесячный Euribor находится на уровне 3,66%).

В прошлую субботу в аэропорту торжественно закладывали первый камень железнодорожной станции у терминала Шереметьево- Съехались высокие гости, среди них министр транспорта Игорь Левитин и губернатор Московской области Борис Громов. Гостям показали план застройки, на котором обнаружился 11-этажный деловой центр площадью 35 000 кв. м, связанный галереями со станцией и аэровокзалом. Инициатором, заказчиком и инвестором проекта названо ЗАО Международный деловой центр Шереметьево (МДЦ).

В аэропорту Шереметьево появится деловой центр за $50 млн, его инвесторами выступят Владимир Базлов и Борис Минахи, давние знакомые основателей Вимм-Билль-Данна Давида Якобашвили и Гавриила Юшваева, а также наследники Владимира Левиева, бывшего члена правления Газпрома.

Арендаторами выступят авиакомпании (сейчас их в Шереметьево более 40), грузовые и почтовые компании, застройщики аэропорта и проч. Аэрофлот, базовый перевозчик Шереметьево, вряд ли будет арендовать офисы у МДЦ в этом году начнется строительство его штаб-квартиры в пос. Мелькисарово недалеко от аэропорта, напоминает представитель компании.

Это офисное здание класса В-В+, его стоимость составит примерно $50 млн, часть средств будет заемной, рассказывает гендиректор МДЦ Павел Финоженков. Начнется строительство в середине года, продлится 11 месяцев, окупится центр за 5-7 лет.

Самая известная фигура из этого списка Левиев. Он входил в 2002-2003 гг. в правление Газпрома, возглавлял его предприятие по закупкам Газкомплектимпекс. В прошлом году Левиев умер. Один из его знакомых говорит, что тот собирался завещать все старшему сыну.

Павел Финоженков гендиректор другой известной в Шереметьево компании, ведающей почти всеми парковками в аэропорту, БРК Инвеcт Лимитед. Связана ли БРК с МДЦ, он не говорит. Но четырех совладельцев последней раскрывает это Марк Левинзон, Владимир Базлов (по 17%), Борис Минахи с 34% и Владимир Левиев с 32%. Те же учредители фигурируют и в Едином госреестре юрлиц (ЕГРЮЛ).

С Минахи и Левинзоном связаться не удалось. Базлов передал через секретаря, что вообще не хочет общаться с прессой.

Биографии Левинзона в открытых источниках нет. У Минахи семейный трастовый фонд в США, рассказывает один из его знакомых. В 2001 г. Минахи входил в совет директоров агрокомплекса Горки-2, на территории которого Якобашвили и Юшваев хотели построить горнолыжный комплекс. А Базлов, по данным ЕГРЮЛ, с 2002 г. совладелец и гендиректор московской Тетра Люкс Инвест, занимающейся в том числе недвижимостью, среди учредителей которой значится Юшваев.

Финоженков сообщил, что все живые акционеры активно занимаются проектом, спящих инвесторов среди них нет. На вопрос, чем еще занимаются партнеры, ответил уклончиво: Строительством и промышленностью.

Якобашвили говорит, что давно знаком с Минахи и Базловым, но об их бизнесе ему ничего не известно.

Якобашвили подтверждает, что лет пять назад вышел из проекта Автопарк-Тринити, сделка с Минахи и партнерами была неденежной, обменялись активами, а какими он уточнить затруднился.

МДЦ, рассказывает Финоженков, создан еще в 1994 г. только под проект в Шереметьево. Сам проект несколько раз менялся. Сначала ЗАО было зарегистрировано под именем Автопарк-Тринити. В 1995 г. от Химкинского района компания получила в 49-летнюю аренду участок в 11,3 га и собралась строить на нем паркинг (по данным ЕГРЮЛ, тогда его совладельцем была группа Тринити Якобашвили и Юшваева). Но сменилось руководство аэропорта, и в 2004 г. появился новый генплан его развития. Стало ясно, что паркинг Шереметьево пока не нужен, а вот офисные площади в дефиците. Офисами захотели заняться уже другие инвесторы сегодняшние совладельцы МДЦ, вспоминает Финоженков.

Директор отдела консалтинга и оценки CB Richard Ellis / Noble Gibbons Яна Кузина подсчитала, что только право на землю под будущим зданием МДЦ стоит сейчас до $15 млн без учета перспектив развития самого проекта.
Почему в Татарстане ипотека работает, а других регионах не очень?

Первый замгендиректора Внуково Виталий Ванцев уверен, что Минахи и партнеры взялись за очень выгодный проект: одни экспедиторы смогут заполнить здание. Во Внуково, где пассажиропоток прогнозируется вдвое меньший, чем в Шереметьево, через год появятся три офисных здания общей площадью почти 90 000 кв. м (их строит компания частных совладельцев Внуково Внуковская инвесткомпания) и даже этого может не хватить, опасается Ванцев.

Казанцы Галлямовы из их числа. Семья, одной из первых въехавшая в 16-этажную башню на Ноксинском спуске, примерила на себя сразу три приоритетных федеральных нацпроекта, и, надо сказать, весьма результативно. Судите сами. Муж и жена медики: Дамир - врач-невропатолог республиканской клинической больницы, Валентина - участковый терапевт, у которой благодаря программе Здоровье зарплата выросла на 10 тысяч рублей. Проект Образование не обошел стороной и старшую из дочерей - Наиру (младшая - Надира, школьница), которая поступила в Казанский технический университет. Однако наиболее полно реализовался у них жилищный проект, позволивший, не залезая в долги, перебраться из ведомственного общежития в двухкомнатную, улучшенной планировки квартиру общей площадью 65 квадратных метров.

Восемь лет в Татарстане последовательно боролись с хижинами - вековыми коммуналками, заводскими бараками, частными развалюхами, в результате чего 50 тысяч семей обрели достойные условия проживания. Программа ликвидации ветхого жилья органично перешла в новую форму: Татарстанскую социальную ипотеку, ориентированную на работников бюджетной сферы, организаций, участвующих в ее софинансировании, и граждан, нуждающихся в неотложной поддержке. Только в этом году в формате ТСИ получат новые квартиры более 6 тысяч семей. У многих новоселья уже состоялись.

Короче, когда Галлямовы въехали в свое комфортное жилище, 15 процентов его стоимости были ими уже оплачены. Теперь им предстоит выкладывать ежемесячно по 5,5 тысячи рублей в течение 15 лет. На финише сумма эта, естественно, возрастет, но в договоре на этот счет заложены компенсационные гарантии. Кабала, конечно, но с их доходами вовсе не гибельная. А то, что кредит строг, на то он и кредит.

- В программу социальной ипотеки мы включились год назад, а в этом январе уже получили ключи от новой квартиры, - говорит глава семейства. - Выплаты за нее оказались для нас вполне подъемны: вступительный пай в размере 90 тысяч рублей плюс десятитысячные взносы в течение нескольких месяцев. Надо сказать, первоначальный квартирный капитал сколочен в основном из участковой надбавки жены. В общем, денежки в один карман втекают, из другого вытекают.

Дело было так. Незадолго до выездного заседания Госсовета в Казани глава республики Минтимер Шаймиев решил продемонстрировать участникам совещания одну из квартир не заселенной еще многоэтажки, построенной по схеме социальной ипотеки. Но не голые же стены показывать гостям! Вот и решили разыграть среди очередников (на 128 квартир претендовали 1700 семей) лотерею - и счастливый жребий выпал Галлямовым! Бригада отделочников срочно что надо покрасила-переклеила, помогла хозяевам навесить люстру, собрать мебельный гарнитур. Все сверкало такой чистотой, что новоселы на первых порах натягивали на обувь бахилы. Правда, все испортили служебные собаки службы безопасности, безобразно наследившие за время вынюхивания всех уголков квартиры (готовились ведь к встрече самого Путина!). Из-за них и кошку не удалось, как положено, первой запустить через порог - псы перепугали ее до смерти.

Ко всему прочему семейке, по определению булгаковского Шарикова, неописуемо свезло: квартира, можно сказать, выиграна в... тотализатор!

Впрочем, повезло и семье заселенцев другого ипотечного дома - на улице Дубравной. Ильдар Гильмутдинов (тоже медик) привез жену в новую квартиру прямо из роддома. Не могла знать новорожденная Азалия, что своим появлением на свет заработала себе на просторную детскую: согласно положению, при рождении одного ребенка семье компенсируется стоимость 18 квадратов жилплощади - 200 тысяч рублей, второго - еще столько же. Своего рода региональный материнский капитал, выплачиваемый, в отличие от федерального, за каждое дитя. Имел место факт, когда в молодой семье, стоявшей в очереди на ипотечную квартиру, родился сначала один ребенок, а после новоселья - двойня! Прикиньте: 3 по 200 - выходит, малыши выкупили родителям 54 квадратных метра!

Президент так и не появился, зато от прочих высоких гостей отбоя не было. Господин Греф тут чайком побаловался, а заодно и узнал из развешанных по стенам диаграмм и графиков, что в 2007 году республика построит по ипотечной социалке более 550 тысяч квадратных метров жилья, в одной Казани - около 3 тысяч квартир.

Бесспорно, нефть нынче всему голова. ОАО Татнефть с начала года уже внесло в ГЖФ около 400 миллионов рублей - 41 процент от годового планового задания, и значит, шансы его работников на получение жилья намного предпочтительнее, чем у других. Скажем, работниц Альметьевской чулочно-носочной фабрики Алсу, проживающих в общежитии барачного типа, у которых шансов на светлое жилищное будущее нет. А это в основном предпенсионные девчоночки фабричные и молодые работницы, не вписывающиеся в регламент ТСИ по возрасту. И хотя рядом с их обветшалой общагой возносится соципотечная высотка, это вовсе не значит, что кто-нибудь из них в нее переедет.

Еще больше льгот, чем бюджетники, имеют работники фирм - финансовых доноров республиканской программы ипотечного домостроя. Конкретный пример: 7 марта на юго-востоке республики одновременно справили новоселье почти 500 семей ипотечников. В числе их оператор НГДУ Лениногорскнефть Фанис Нуриев с домочадцами, для которых просторная двухкомнатная квартира в сравнении с прежними условиями проживания показалась дворцом. Подъезд с домофоном, современный дизайн дверей и окон, автономное отопление: в кухнях установлены двухконтурные котлы - хозяева могут сами регулировать подачу тепла. Главное, нефтяная компания внесла в Государственный жилищный фонд Татарстана за его квартиру стоимостью более миллиона рублей первоначальный взнос в размере 209 тысяч. Причем, если Фанис и дальше проработает на предприятии хотя бы 5 лет, половина его займа будет погашена Татнефтью, а ежели еще 5, то и вся оставшаяся часть. Конечно же, на таких условиях оператор с 16-летним стажем в свои неполные сорок вряд ли сменит место работы.

- Основной источник финансирования нашей программы, помимо платежей населения по выкупу жилья, - это поступления от предприятий и организаций. С начала года почти полторы тысячи из них перевели в фонд более 4 миллиардов рублей. Замечу: 85 процентов всех поступлений обеспечивают 80 флагманов республиканских товаропроизводителей. В то же время многие фирмачи, не просчитав явных выгод проекта, уходят от обязательств по его субсидированию, лишая свои коллективы надежд на скорые новоселья. А ведь аналогов нашему проекту в России нет! Уникальность его прежде всего в низкой кредитной ставке - 7 процентов годовых. Договоры заключаются в среднем на 15 лет, ежемесячный взнос на первом этапе не превышает 5 тысяч рублей. Сегодня фиксированная стоимость квадратного метра жилья по нашей социальной ипотеке наполовину ниже рыночной. Конечно, дело это добровольное, и единственный административный ресурс, который мы может применить к отказникам, - не подавать им при встрече руки...

Исполнительный директор Государственного жилищного фонда при президенте Татарстана Талгат Абдуллин считает, что спасение безквартирных утопающих - дело руководителей предприятий, где они работают:

В таком единодушии нет ничего удивительного: в отличие от классической ипотеки социальная - удел трудящихся слоев населения, явно уступающих по своей состоятельности т. н. среднему классу. Об этом говорил на президиуме Госсовета РФ в Казани и Минтимер Шаймиев, инициатор и вдохновитель Татарстанской социальной ипотеки: 29 процентов россиян имеют ежемесячный доход до 4,5 тысячи рублей на человека. Эти люди самостоятельно обеспечить себя жильем не смогут, значит, примерно пятая часть строящегося жилищного фонда должна быть вдвое дешевле средней рыночной цены за квартиру, то есть возводиться и приобретаться при поддержке бюджетов всех уровней. Иначе приоритетный национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России исполнить невозможно.

Между тем модель быстрого квадрата становится все более популярной у несостоявшихся до сей поры квартировладельцев. Автор этих строк задал доброму десятку учителей, получивших президентские гранды в 100 тысяч рублей, вопрос: На что вы употребили путинские премиальные? Почти все ответили однозначно: На ипотечный кредит.

Вести из регионов

Татарстан, выигравший конкурс на участие в федеральных подпрограммах Молодая семья и Село (составляющие федерального проекта Жилище), создает условия, при которых молодая семья за счет безвозмездных субсидий (местных и федеральных) получит возможность приобрести квартиру за 60 процентов ее стоимости. Оставшуюся сумму она сможет выплатить сразу или по схеме ипотечного кредитования, заключив договор с банком. Республике удалось привлечь на эти цели 100 миллионов рублей из федерального бюджета. Между компанией Татнефть и Госжилфондом достигнуто соглашение, согласно которому жилье молодым семьям будет строиться под ключ и сразу же комплектоваться мебелью, а в условия социальной ипотеки внесены поправки, предоставляющие молодым приоритет перед другими категориями претендентов. Видимо, руководство РЖФ посчитало, что популярная пословица С милым рай и в шалаше хороша лишь в условиях турпохода, а в оседлой жизни предпочтительнее все же иметь над головой надежную крышу.

Недавно официально утверждена средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра жилья на второй квартал 2007 года. Для Калининградской области она составляет 18 306 рублей, для города Калининграда - 18 821 рубль.Это цены на бумаге, а на практике в Калининграде 1 квадрат меньше 40 000 рублей уже не стоит, а вообще подбирается к 60 000.

Калиниградская область
С 1 августа 2006 года в области действует региональная программа обеспечения жильем молодых семей с использованием механизма субсидий при получении ипотечного жилищного кредита. Субсидии выделяются из областного и местных бюджетов на частичную или полную оплату первого взноса по договору о покупке (долевого строительства) жилья. Субсидия выдается в размере 5 процентов исходя из средней рыночной стоимости жилья в Калининграде. А вот тут планов громадье сталкивается с суровой прозой

При таких условиях молодой семье самостоятельно приобрести квартиру практически нереально: в провинции заработки низкие, а в областном центре цены на квартиры кусаются. Многие выбрали обходной путь: уже сейчас покупают ипотечное жилье в провинции, в ближайших к Екатеринбургу городах, скажем, в Нижнем Тагиле, чтобы сдавать его в аренду и таким образом накопить денег на покупку квартиры в Екатеринбурге.

Свердловская область
На областном рынке недвижимости каждая третья-четвертая сделка совершается через ипотеку. Несмотря на то что банки неохотно дают кредиты под долевое строительство - только под конкретное жилье, - в цифрах все выглядит замечательно. Ипотека бурно развивается. Банковский процент вроде бы понизился (с 12-16 процентов до 11-14), все больше банков предоставляют квартирные кредиты, так что согласованная с Минэкономразвития РФ плановая сумма ипотечных кредитов на 2006 год превышена более чем в 2 раза. И руководство области радостно рапортует о том, что каждая третья среднеуральская семья может позволить себе приобрести новое жилье. Правда, с оговоркой: среднюю цену квадратного метра жилья в правительстве считают равной 20-25 тыс. руб. Однако эта самая счастливая семья, которая зарабатывает более 30 тысяч рублей в месяц, позволяющие взять ипотечный кредит, проживает и работает, как правило, в Екатеринбурге, где цены на жилье в 3 раза выше среднеобластных. Квадратный метр здесь оценивается уже дороже 63 тысяч. Только за прошлый год цены на жилье в Екатеринбурге подскочили более чем в 2 раза.

Комментарий Труда
Татарстан - увы, исключение из правил. Правительство твердит как заклинание: ипотека - это реальный способ решить жилищную проблему. Золотые слова. Вопрос в том, считают ли его реальным люди, которые идут в банк за кредитом.

Единственный пример положительного решения жилищной проблемы молодых семей связан с программой привлечения студенческих стройотрядов к нацпроекту Доступное жилье, которая принята областным правительством в прошлом году. Летом на целине, на стройках Екатеринбурга и области, 53 ССО вкалывали от зари до зари - за обещание щадящих условий кредитования на самостоятельно построенное жилье. Им оно предоставлялось по себестоимости (21,4 тыс. руб. за кв. метр в Екатеринбурге). Но из полутора тысяч бойцов квартировладельцами стали всего лишь пять молодых семей. Сбербанк предоставил им кредит на 20 лет, снизив годовую ставку на два процента, а первоначальный взнос - до 5 процентов от стоимости жилья. При этом без помощи родителей не обошлось: они выступили поручителями. С такой же вероятностью можно попробовать выиграть квартиру в лотерею...

Другой минус - низкие доходы. К примеру, чтобы обычный москвич мог купить двушку в панельном доме, он должен получать в десять раз больше, чем сейчас.

Сейчас почти 70 процентов граждан России хотели бы улучшить свои жилищные условия. Однако, по мнению экономиста Михаила Делягина, воспользоваться ипотекой могут только 5 - 10 процентов россиян. В прошлом году только один процент из них рискнул взвалить на себя это ярмо. Удивляться тут нечему: при сегодняшней ипотечной ставке в 10,5 процента граждане влезают в долговую кабалу, из которой будут выбираться четверть века, то есть до пенсии. При этом гарантированно переплатят за свое жилье вдвое больше, чем оно стоит. Какая уж тут доступность.

В последнее время ипотечные кредиты понемногу снижаются. На государственном уровне говорится о планах выйти на 8 процентов. Если ставка будет ниже темпов инфляции, то ипотечный кредит станет выгодным и можно будет надеяться, что ипотека станет массовым явлением.

Основную ошибку властей аналитики рынка недвижимости видят в том, что покупка жилья по ипотеке рассматривается в отрыве от объемов строительства. Во времена СССР ежегодно строилось порядка 80 млн. квадратов жилья, однако очередь растягивалась на десятилетия. Сейчас в России строится вдвое меньше. А вброс денег на дефицитный рынок неизбежно оборачивается витком цен.



Главная --> Публикации