Главная --> Публикации --> “седьмой континент” купил 21 магазин в иванове Владельцы особняков на рублевке могут заплатить налог и побольше Опыт питерских судебных приставов в борьбе с неплательщиками будет распространен в других регионах Ипотечный кредит при альтернативном обмене жилья Электронный риэлтор - новый сервис от ирн.ru

Среди риелторов ходит такая шутка: хочешь сорвать сделку пригласи юриста. Действительно, на первый взгляд может показаться, что юристы порой слишком перестраховываются, что сомнения их излишни, ведь у риелторских компаний существует сложившаяся практика заключения договоров, и озадачиваться вопросами теории лишний раз вроде как ни к чему.

Продолжая тему о внесении предоплаты при покупке квартиры, начатую на прошлой неделе, Собственник изучил несколько парадоксальных случаев, связанных с задатком.

Многие юристы выступают против практики внесения предоплаты за приобретаемое жилье. Почему? Разберемся вместе.

Собственник уже писал о том, как можно внести предоплату за квартиру, какие варианты существуют и какой из них предпочтительнее. Речь шла об общепринятых и используемых повсеместно всеми риелторами задатке и авансе. Казалось бы, тема исчерпана. Но редакция получила и отклики от практикующих юристов, выступающих против существующей практики внесения предоплаты за приобретаемое жилье. Почему? Попробуем разобраться вместе.

И вот, предположим, незадолго до назначенного дня сделка срывается. Хозяин квартиры отказывается ее продавать, но и возвращать задаток в двойном размере, а возможно, даже и в одинарном, не собирается. Или покупатель отказывается покупать, а хозяин квартиры намерен оставить задаток у себя в качестве компенсации материального и морального ущерба. Кто-то один с этим не согласен. Договориться полюбовно не удается. Звучит сакраментальная фраза: Встретимся в суде! И тут начинается самое интересное

Представим на минутку, что вы потенциальный покупатель квартиры. Посмотрели, все в квартире понравилось. Риелтор предлагает стандартную схему внесение предоплаты путем заключения соглашения о задатке. При этом покупателю обычно расписывают следующую схему. После того как сделка состоится и договор купли-продажи будет подписан, сумма внесенных средств вычитается из общей стоимости квартиры. Если один из участников предполагаемой сделки откажется от нее, к нему применяются штрафные санкции. Отказавшийся покупатель, скорее всего, не получит свой задаток назад. Отказавшийся продавец обязан вернуть задаток в двойном размере. Тут возможны варианты, но одно совершенно ясно: для всех участников будущей сделки предоплата служит некоей гарантией того, что договор купли-продажи будет заключен в оговоренные сроки. Покупатель вносит задаток и начинает собирать недостающие деньги. Продавец освобождает квартиру. Риелтор занимается сбором необходимых документов. Все ждут того дня, когда будет подписан договор купли-продажи.

Рассказывает юрист Илья Делягин: Уплата задатка допускается только по существующим денежным обязательствам (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Предварительный договор не порождает никаких денежных обязательств, как это следует из п. 1 ст. 429 ГК РФ (предварительный договор есть обязанность заключить в будущем договор). Уплата задатка по предварительному договору не основана на законе, и, если задаток выплачен, выплата денежной суммы совершена без правовых оснований. Отсюда следует, что денежная сумма, выплаченная по предварительному договору и названная сторонами задатком, таковым не является, и на соответствующие отношения не может быть распространено регулирование, предусмотренное ст. 380-381 ГК РФ. То есть требование об уплате двойной суммы задатка, предусмотренное п. 2 ст. 381 ГК РФ, не может быть удовлетворено.

Теперь ко всем заключенным ранее соглашениям применимо только одно толкование с точки зрения закона. А по закону внесенная предоплата, или, как мы ее называем, задаток, задатком по сути не является. Следовательно, и взыскана по суду она быть не может.

В практике нашего рынка недвижимости соглашение о задатке обычно заключается между сторонами в отрыве от основного договора, до его заключения, в то время как по закону заключению соглашения о задатке должно предшествовать заключение именно основного договора купли-продажи и его государственная регистрация.

То есть существует риск, что в суде несостоявшемуся покупателю будет отказано во взыскании двойной суммы задатка в виде штрафных санкций. Если же сделка не состоялась по вине покупателя, продавцу тоже вряд ли удастся через суд добиться возмещения ущерба. Следует помнить, что соглашение о задатке как способ обеспечения исполнения обязательства является акцессорным, то есть дополнительным, обязательством. Его вспомогательный характер проявляется в том, что заключение соглашения о задатке не может по времени опережать заключение того договора, исполнение которого обеспечивается задатком.

Поскольку передача продавцу денег покупателем не основана на договоре (соглашение о задатке не может считаться заключенным), данная сумма подлежит возврату покупателю. А в случае, если покупатель передумал покупать квартиру, суд обяжет продавца вернуть сумму так называемого задатка в соответствии со ст. 1102 ГК РФ как неосновательное обогащение.

Так что если договор купли-продажи квартиры между сторонами на момент передачи денег в качестве задатка не был заключен, то соглашение о задатке не влечет за собой правового эффекта.

То есть выплата задатка в качестве некоей гарантии до заключения договора купли-продажи на самом деле ничего не гарантирует ни одной из сторон. Довод о том, что выплаченный задаток подтверждает заключение договора, поэтому его уплата является допустимой, не основан на законе. Ведь договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). На момент заключения предварительного договора никакого договора продажи сторонами заключено не было. Следовательно, он не был зарегистрирован в установленном законом порядке, продолжает Илья Делягин. Обо всем этом следует помнить, когда риелтор предложит вам внести или принять деньги по соглашению о задатке.

Если же сделка не состоялась по вине продавца, у него не возникает обязанности по передаче квартиры в собственность покупателя и возмещению возникших у покупателя убытков.

Хозяин квартиры уверен, что его преимущества налицо: ведь сделка срывается по вине покупателя, и вроде бы задаток по договору сторон остается у него. Однако, как демонстрируют приведенные выше апелляции к закону и судебной практике, задаток не является средством обеспечения сделки, и при желании покупатель легко докажет, что это всего лишь неосновательное обогащение. Правда, докажет только в суде.

Покупатель в законном отказе, или Искусство торговли
Известно, что еще недавно на растущем рынке продавцы квартир активно повышали цену в день перед заключением договора, аргументируя это тем, что цены выросли. Сейчас, на рынке падающем, они оказались в обратной ситуации. Теперь покупатель квартиры требует снизить цену перед сделкой, поскольку квартира подешевела на несколько тысяч у. е. Иначе он настаивает на возвращении задатка и отказывается от сделки. Тут начинается тяжба: а кому достанется задаток?

В сущности, единственной причиной, которая может склеить сделку, остается желание покупателя купить именно эту квартиру. А значит, продавцам стоит постараться, чтобы повысить привлекательность продаваемого жилья, потому как на нашем рынке недвижимости все происходит только по доброй воле сторон, без всякого вмешательства закона.
По данным Департамента транспорта и связи, Москве сейчас не хватает 350 км дорог. В год строится только 18 км. Плотность населения в Москве по сравнению с другими столицами очень высока 161 человек на 1 га территории. Для сравнения: в Париже 40, в Лондоне 5 При этом обе европейские столицы, в отличие от нашей, известны своими специальными мерами борьбы с пробками.

В общем, только опытный дипломат, которым и должен быть каждый риелтор, сможет уберечь сделку от крушения. Опять же, покупателям в нынешних условиях должно быть выгодно заключать договор аванса, который, с одной стороны, ни к чему их не обязывает, но, с другой стороны, ни к чему не обязывает и владельца квартиры. Это поможет к моменту сделки уменьшить цену квартиры до существующего рыночного уровня.

Угроза Доступному жилью
Тема транспорта и парковок в российской столице одна из самых болезненных. Все мы в той или иной степени участники и жертвы этого процесса. Москва активно строится, количество жилых и нежилых новостроек в столице растет, а тепла, электричества, дорог катастрофически не хватает. В 2007 году планируется построить 15,5 млн кв. м, в 2008-м более 16 млн, в 2009-м более 14 млн кв. м. Если при этом дороги и условия передвижения по городу останутся прежними, через пару лет Москве грозит транспортный коллапс.

В Париже создаются особые условия для городского общественного транспорта в ущерб автомобилям, в Лондоне с 2003 года действует платный въезд в центр города (общественный транспорт эта мера, разумеется, не затрагивает). Москве же в этой области похвастаться нечем. И приходится признать кризис налицо.

Нетипичный транспорт
Москва город общественного транспорта, и это ее отчасти спасает. Именно общественный транспорт перевозит 75-80% всех пассажиров. Протяженность линий московского метро 300 км. Однако, для того чтобы у людей был стимул пересесть в него из автомобилей, нужно построить еще столько же.

Федеральная программа Доступное жилье находится под угрозой, считает президент Московской ассоциации риелторов Анна Лупашко. При заключении инвестиционных договоров на строительство жилья вопросы транспорта даже не обсуждаются. Из-за отсутствия спроектированных подъездных путей построенное доступное жилье в действительности становится недоступным для проживающих. Несколько часов уходит на дорогу, машины ставить негде. От отсутствия парковок страдает бизнес, снижается качество жизни.

Была хорошая идея строить перехватывающие парковки возле станций метрополитена, но она, к сожалению, пока не работает, рассказывает начальник отдела дорожной инспекции ГИБДД РФ Сергей Соболев. Причины разные: нет свободных мест, нет экономической мотивации, а иногда причина в неудачном выборе площадки. Например, площадка возле станции метро Пролетарская. Это слишком близко от центра, и если человек по дороге в центр уже доехал до Пролетарки на своей машине, ему проще на ней же добраться до места, а не оставлять машину на стоянке и спускаться в метро. Конечные и соседние с ними станции радиальных веток для строительства перехватывающих парковок были бы предпочтительнее.

Понятно, что метро не единственный в Москве вид городского транспорта. Периодически столичные власти озвучивают идеи по введению новых, весьма оригинальных форматов это и водное такси (которое, говорят, начнет работу уже в апреле), и авиаперевозки по городу (впрочем, на этой идее московский мэр уже поставил крест), и монорельс (который, правда, ограничивается функцией аттракциона для посетителей ВВЦ), и городские электрички, и единственный более-менее правдоподобный новый вид скоростной трамвай Однако пока что мы ограничиваемся привычными с детства метро, автобусом, троллейбусом, иногда трамваем и, конечно, маршрутками.

Напомним, что наибольшей известностью на пути поощрения общественного транспорта в пику городскому пользуется Париж: там существуют специальные выделенные полосы для автобусов и такси и за необоснованный проезд по ним на личном транспорте автолюбителям приходится платить штраф. В среднем это 30-40 евро, но если постараться, вполне можно лишиться прав. В Лондоне за неоплаченный вовремя въезд в городской центр придется заплатить около 50 фунтов ($100). Что касается штрафов в России, то, например, за парковку в неположенном месте мы нередко платим меньше, чем за парковку в положенном. И, прошу заметить, не всегда платим.

Примерные меры
По мнению Соболева, водителей нужно дополнительно поощрять за отказ от передвижения по центру города на личном автотранспорте. Например, обеспечивать их бесплатными проездными билетами для проезда в метро. Откровенно говоря, отличный стимул для того, чтобы в корне изменить свой образ жизни

Так что у большинства москвичей нет даже теоретической возможности купить место на парковке. А программы ипотечного кредитования при покупке машино-мест логичного следствия такой сверхквартирной цены на парковочный квадрат пока не существует. Ведущий специалист департамента ипотечного кредитования ООО Рескор-Недвижимость Ирина Субботина рассказывает: Риелторы давно ждут, когда банки предложат новый ипотечный продукт, в котором так нуждается сейчас рынок недвижимости. Речь идет о комплексной кредитной программе, с помощью которой можно будет купить парковочное место.

Золотые парковки
Еще к слову о парковках в местах положенных. Таковых мест в столице катастрофически не хватает. Уродливые, что и говорить, но как-то выручающие ракушки сносят (всего их планируется убрать более 700 тыс.), а с альтернативой, похоже, проблемы. В одном только ЦАО требуется 72 тыс. машино-мест, притом что в наличии их только 10 тыс. На периферии ситуация не легче. Закономерным образом парковочное место в новом районе стоит в среднем $70-115 тыс., что, заметим, сопоставимо со стоимостью квартиры в Подмосковье. Вспомним и февральский случай, когда парковочное место в Новогиреево обошлось покупателю в $5600 за кв. м

Хорошо, что банкиры это понимают. Ипотечный кредит на приобретение машино-места очень перспективное направление, и мы над этим сейчас работаем. Появление такой кредитной программы произойдет уже в ближайшие месяцы, считает заместитель председателя правления банка КБ Москоммерцбанк Альберт Хисаметдинов.

Пока что купить машино-место с помощью ипотеки практически невозможно. При потребительском кредитовании максимальная сумма кредита составляет не более $20 тыс. Этого явно мало. Но для большей суммы требуется поручитель. А если воспользоваться программой кредитования нежилого помещения, возникнут проблемы с регистрацией, так как большинство парковочных мест это не помещения, а всего лишь разметка на асфальте.

Президиум Высшего арбитражного суда ограничил возможность госрегистрации права собственности на недвижимость на основании решений третейских судов. Теперь для регистрации потребуется еще заявление продавца недвижимости либо исполнительный лист, выданный государственным судом. Корпоративные юристы отмечают, что для рейдеров решения третейских судов были наиболее удобной формой получения прав на коммерческую недвижимость.

По мнению члена совета Московской ассоциации риелторов Сергея Багаева, частичным выходом из сложившейся ситуации могло бы также стать строительство в спальных районах механизированных автомобильных стоянок отечественного производства. Это позволило бы снизить стоимость парковочного места до $14-15 тыс. Вопрос в том, готовы ли инвесторы вкладывать в такое строительство свои деньги.

Это застарелая проблема, когда через решения третейских судов недвижимость передается без ведома собственника. В России сейчас таких дел много, но процедура регистрации прав до сих пор не была выработана, рассказала Ъ судья ВАС Татьяна Нешатаева. Третейские суды и международные коммерческие арбитражи являются частными судами, в которые участники споров обращаются на основании соглашения и сами выбирают арбитров. Закон о третейских судах позволяет им рассматривать любые споры гражданско-правового характера, участниками которых могут быть как компании, так и граждане. По словам госпожи Нешатаевой, президиум ВАС выработал такую позицию: регистрация права собственности на основании решения третейского суда возможна только по воле обеих сторон сделки. Если же продавец в регистрационную палату не приходит, то покупателю придется получать в государственном суде исполнительный лист. А это делается по специальной процедуре, позволяющей выявить нарушения в деле третейского суда.

Вчера президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) решил дело о правах на недвижимость, регистрируемых на покупателя по решению третейского суда. Самарское ООО Паруса-С пыталось через суд обязать регистрационную службу зарегистрировать права на производственные помещения и часть берега Волги, собственником которых компанию признал в 2005 году третейский суд при ТПП Самарской области. Чиновники решение третейского суда отвергли и регистрировать право собственности Парусов-С отказались. Их насторожило, что авиапредприятие Авиакор-Персонал, на балансе которого недвижимость находилась ранее, заявления на регистрацию не подавало и, как выяснилось, не заключало с ООО договоров о продаже недвижимости и не знало о решении третейского суда. Арбитражный суд Самарской области, где ООО обжаловало отказ регистраторов, 11 апреля 2006 года в иске отказал, однако Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил, что для регистрации права собственности решения третейского суда достаточно. Это постановление президиум ВАС вчера отменил, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Недавно за рейдерский захват здания в Москве был арестован зампред правления Саморегулируемой организации арбитражных управляющих СЕМТЭК Константин Глодев. Завладеть зданием ему, по версии обвинения, помог третейский суд СЕМТЭК. Собственник здания о третейском разбирательстве не знал, от его имени по поддельной доверенности выступала помощница господина Глодева, а отобранное здание было тотчас продано. О масштабе проблемы свидетельствует и то, что похожее дело дошло уже до Конституционного суда РФ.

Руководитель правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры Эдуард Олевинский согласен, что третейские суды нередко используются для получения прав на недвижимость. Недавно был случай, когда регистрационная палата зарегистрировала по решению третейского суда право собственности частного лица на два дома в Москве на Большой Ордынке, принадлежавшие ранее ФГУПу. Добиваться признания права собственности обратно за ФГУПом пришлось через государственный суд, рассказал эксперт.

Система скоринга это автоматизированный процесс оценки банком потенциального заемщика, который позволяет минимизировать временные затраты.

В октябре прошлого года ВАС предпринял попытку изменить законодательство, сделав невозможным исполнение решений третейских судов о правах на недвижимость. Проект, однако, вызвал скандал и был отвергнут президиумом ВАС.
Вчерашнее постановление тоже вызвало неоднозначную реакцию экспертов. Поддельные исполнительные листы фигурируют еще чаще, чем решения третейских судов о выводе недвижимости, признает Эдуард Олевинский. А арбитр Международного коммерческого арбитражного суда при ТПП РФ, член правления РАО ЕЭС России Павел Смирнов убежден, что для защиты прав государственные и третейские суды с точки зрения Гражданского кодекса равны. А со случаями криминала должны разбираться правоохранительные органы, добавляет господин Смирнов.
Вспомним, что в моменты роста рынка многих покупателей подвела неповоротливость банка, неделями решающего вопрос о кредите. Скоринговые системы позволяют банку дать ответ потенциальному заемщику буквально за час.

Скоринговые системы сегодня учитывают ряд таких факторов, как пол, возраст, семейное положение, образование, опыт работы и т. д., и моментально принимают решение о выдаче кредита. При этом каждой характеристике клиента система выставляет определенный балл, их сумма влияет на окончательный вердикт. Система скоринга ничего не знает о том, вернет ли кредит данный заемщик, но в ее арсенале множество клиентских историй, проанализировав которые, она делает, к примеру, вывод о том, что заемщики такого возраста со сходным семейным положением и образованием имеют тенденцию не возвращать взятую сумму. На основе полученных положительных и отрицательных данных система отказывает или дает согласие на выдачу кредита. При этом имеет огромное значение, кредит на какую сумму запрашивает клиент.

Первые скоринговые системы появились, как и следовало ожидать, на Западе, причем пришли из ботаники: в 1941 году Дэвид Дюран применил идею Фишера о классификации растений на плохие и хорошие к типологизации кредитов. Скоринг опробовали во время Второй мировой войны, он весьма пригодился в связи с нехваткой аналитиков, но широкое использование возможностей скоринга на Западе началось только с распространением кредитных карточек.

В некоторых скоринговых программах считают потенциально опасными профессии юриста и журналиста. Мужчине обычно легче получить кредит, чем женщине, но если одинокая женщина имеет ребенка, приличный стаж и постоянную работу, то с точки зрения скоринга ее баллы существенно повышаются, так как она считается сильно мотивированным заемщиком.

Как правило, банки не ограничивают максимальную и минимальную сумму кредита, но если это кредит на покупку автомобиля, то требования одни, если это кредит на ипотеку, срок возврата которого может составлять более 30 лет, то и требования к заемщику несравнимо выше. В этом случае системой, кроме текущего финансового положения клиента, будут также проанализированы перспективы на будущее: например, сможет ли этот человек, потеряв работу, в кратчайшие сроки найти новую, достаточно ли у него для этого образования, опыта работы и т. д.

Портрета идеального заемщика в принципе не существует, каждый банк предъявляет свои требования к клиенту, зависящие от многих факторов: региона проживания потенциального заемщика, от того, какую скоринговую систему российского или западного образца установил банк, кредитные истории каких клиентов были проанализированы банком и т. д. К примеру, многодетность в Москве сильно понижает балл клиента, в то время как в других регионах России она может быть свидетельством благосостояния заемщика и тем самым повышать балл человека, обратившегося в банк. Конечно, уровень зарплаты, который считается достаточным для решения о выдаче кредита на ипотеку, в различных городах также сильно изменяется.

С вопросом о том, как выглядит портрет идеального клиента с точки зрения скоринговой программы, мы обратились к Сергею Дурманову, начальнику отдела анализа продуктов и бизнес-проектов банка Агропромкредит: Идеального портрета не существует, поскольку система учитывает более 50 параметров клиента. Даже в случае, если клиент проходит по основным психологическим и финансовым характеристикам, существует возможность, что система откажет ему по ряду других признаков, относящих его к проблемной группе клиентов. Впрочем, не стоит бояться излишне строгого отношения со стороны скоринга: банки стараются поддержать уровень отказов на приемлемом уровне, иначе банк не смог бы конкурировать с другими кредитными учреждениями, добавляет Дурманов.

Скоринговую систему, как и любую другую, можно обмануть. Большого мастерства в этом вопросе достигли фирмы, учитывающие особенности внедренной в определенном банке скоринговой системы и помогающие клиенту правильно заполнять эти анкеты. Как рассказал Сергей Дурманов, в его банке предусмотрены механизмы оперативного выявления явных и неявных признаков мошенничества: По понятным причинам раскрывать их мы не можем, отметил эксперт.

Сегодня преимущество имеют банки, которые внедряют скоринговые системы, разработанные с учетом анализа клиентов своего финансового учреждения. Такие скоринговые системы были внедрены, к примеру, в банке Агропромкредит, Промышленно-строительном банке, Кредит энд Финанс Банк. Во многих банках для каждой клиентской группы предусмотрены разные программы кредитования. Более лояльны к клиенту банки, скоринговые системы которых учитывают реалии российской действительности. Директор департамента займов компании EGAR Technology Диана Рахмани, сравнивая российские и западные скоринговые системы, в иностранных системах отмечает следующие положительные стороны: большое распространение, методики, прошедшие международную практику, и интерфейсы, в которых используются международные стандарты; в отечественных системах она выделяет такие плюсы: адаптацию под российский рынок и разработку с учетом особенностей российского ПО и клиентов РФ.

В оценке будущего скоринговых систем в России специалисты единодушны: это перспективное направление будет стремительно развиваться, и даже дороговизна таких систем не сможет долго сдерживать их распространения. Будущее скоринговых систем можно оценивать как очень перспективное, поскольку сферы их применения практически не ограничены: финансовый и страховой рынки, маркетинг, государственная статистика и т. д., считает Сергей Дурманов.

Человеку, не имеющему доступа к системе, трудно предсказать сочетание характеристик, которые могут позволить получить высокий балл: даже если указать везде максимально возможные на первый взгляд значения, система может распознать такого заемщика как не относящегося к целевому сегменту и отказать в выдаче кредита, комментирует Диана Рахмани. Существуют случаи, когда операционист на точке продажи при скоринге заемщика заведомо указывает характеристики, которые, как ему точно известно, выдают высокий скоринговый балл. Тем не менее существуют и дополнительные методы контроля, в том числе за работой операциониста и кредитного риск-менеджера (вводом информации в скоринговые карты).



Главная --> Публикации