Главная --> Публикации --> Сдача пожарных нормативов Что дает потребителю кодекс ипотечного кредитора? Компания “мост” будет торговать над перекрестком Ритейлеров ждет новое повышение арендных ставок Павел фукс догнал mirax group

Эти поправки во втором и третьем чтении приняла Свердловская областная дума. Их суть: процедуру согласования теперь будет выполнять не мэрия, а областное министерство по управлению госимуществом (МУГИСО). Поправки касаются неразграниченных между уровнями власти земельных участков, а таких в Екатеринбурге 90%.

Новые поправки в закон Свердловской области Об особенностях регулирования земельных отношений в разы увеличат финансовые и временные издержки застройщиков и повысят цену на землю.

Новыми поправками депутаты стремятся избавиться от коррупции и понизить цены на жилье. В последние годы власти города вели открытую распродажу земли. Сотка в центре города стоит 500 тыс. долларов, но эти деньги не идут на развитие города, а в карманы конкретным лицам, заявил депутат Владимир Коньков. Мэрия выделяет землю только своим фирмам, свободного рынка нет отсюда и высокая цена жилья. Только приняв поправки, мы сможем изменить ситуацию.

Область строит город
Депутат областной думы Наиль Шаймарданов принятие поправок объяснил необходимостью соблюдать нормы федерального законодательства, в соответствии с которыми спорными землями должен распоряжаться субъект федерации. При этом, по его словам, область не отлучает горадминистрацию от участия в процессе распоряжения землей, оставляя за ней право последней подписи. Таким образом, застройщикам придется согласовывать вопросы выделения земельных участков сразу в двух инстанциях.

Власти города против законопроекта. Сейчас в законе предполагается, что мы несем всю ответственность, а МУГИСО якобы распоряжается, руководит. Если так и будет, то мы не подпишем соглашение. И все будет делать МУГИСО. В этом случае оно просто не справится с валом работы, заявил глава Екатеринбурга Аркадий Чернецкий. Закон пока сырой, я думаю, в него будут внесены изменения. Заместитель главы города по вопросам капитального строительства Владимир Крицкий подчеркнул, что штат МУГИСО недостаточен для обработки всех заявок: По сути, это вызовет паралич строительства: у них некому решать вопросы, которые сейчас решаются мэрией и районными администрациями.

Пока порядок выделения неразграниченных участков регулируется соглашением между областным правительством и мэрией, заключенным в ноябре 2003 года. Городские власти берут на себя практически все работы по предоставлению земли застройщикам, а МУГИСО лишь проверяет их законность и ставит на документе разрешительную визу. Часть земельных вопросов, например оформление в собственность садового участка, мэрия решает самостоятельно.

В 2004 году, когда город наделили широкими полномочиями, привычный порядок сбился. Три года процедура устаканивалась, а теперь опять Постоянная смена правил игры никак не способствует стабильности на рынке земли.

Старое новое и вечное
Двойная система, когда МУГИСО согласовывало выделение землеотводов, а мэрия обладала правом последней подписи, что чаще всего означало согласование большинства вопросов и с ней тоже, уже существовала в Свердловской области до подписания соглашения 2003 года. По словам генерального директора ЗАО Юридическая фирма Левъ Елены Артюх, эта система приводила к затягиванию сроков и многочисленным конфликтам по поводу предоставленных участков: Претензий и недовольств со стороны застройщиков тогда было много, но практика устоялась стало понятно, куда пойти, какое прогнозировать решение.

Что скрывать, чиновники сегодня берут взятки, заявил на заседании облдумы депутат Александр Бурков, и эти издержки строители перекладывают на стоимость жилья. Однако сегодня нам предлагают посадить вокруг этой кормушки еще больше людей. Мне известно, что МУГИСО уже готово создать контролирующее подразделение, штат которого составит 120 человек. Кроме того, теперь застройщикам придется ждать подписания нового соглашения между мэрией и МУГИСО. А это время, дополнительные издержки и, как следствие, рост себестоимости жилья.

Совершенно ясно, что возвращение к системе двухлетней давности не повлияет положительно на уровень цен на жилье и коррупцию.

Очевидным следствием изменений станет колоссальное удлинение сроков рассмотрения документов, что приведет к увеличению без того длинного строительного цикла (как правило, жилой дом строится год-полтора, а предшествующие строительству процедуры затягиваются на два-три года).

Чем больше инстанций задействовано тем большее количество чиновников участвует в процедуре согласования, больше вероятность проволочек и незаконных решений, больше коррупционная емкость процедуры, заявила Э-У Елена Артюх. Результатом будет увеличение стоимости земельных участков и соответственно недвижимости.

Нижний Новгород, расположенный на месте слияния Волги и Оки, в своей стратегии управления городскими набережными ищет компромисс между желанием сохранить исторический облик территорий и интересом к ним застройщиков. Первое обходится слишком дорого, а второе грозит изменить облик города до неузнаваемости. Мэрия намерена включить Верхневолжскую набережную (Откос) и набережную Федоровского в туристские маршруты исторической части города.

Наибольшие проблемы после вступления в силу законопроекта испытают мелкие застройщики, которые делают ставку на один проект, один участок. Аналитики полагают, что такие компании могут исчезнуть с рынка изза больших издержек. Наконец, новый закон рискует отпугнуть внешних застройщиков и инвесторов, которые еще меньше, чем местные компании, осведомлены о том, как будет работать новая система. С их стороны логично подождать, пока не будет отлажена новая процедура выделения земли.
Рекреационный потенциал набережных волжских городов нуждается в защите. Инвесторам прибрежные земли интересны как площадки для строительства элитного жилья и коммерческой недвижимости.

Другие варианты предусматривают строительство на набережной открытого амфитеатра, спорткомплекса, кафе, торговых площадок. Эти предложения мэр Нижнего Вадим Булавинов отверг сразу по его мнению, такие заведения не соответствуют историческому статусу места и только захламят город. По распоряжению мэрии были демонтированы скамейки на смотровых площадках Откоса набережной от Георгиевской башни кремля на площади Минина и Пожарского до трамплина, где находятся Художественный и Историко-краеведческий музеи. В прежние годы рядом, в Александровском саду, проходили концерты классической музыки. Сейчас концерт-ная площадка разрушена, здания музеев находятся на реставрации. Набережная стала только местом прогулок. Два года назад мэрия начала ее реконструкцию: проведены работы по укреплению склонов, восстановлена ограда, частично замощены тротуары. В этом году планируется выложить брусчаткой оставшуюся часть набережной и продолжить укрепление склонов (оно обходится в 14,5 тыс. рублей за погонный метр). Архитектурный облик набережной сформировался в XIX середине XX века, а на соседних с ней улицах и во дворах в последние годы появились дорогие дома с магазинами и офисами в цокольных этажах. Квадратный метр жилья там стоит 75−90 тыс. рублей при средней стоимости в этом районе 30−35 тыс. рублей за кв. м. Более активно застраивается Нижневолжская набережная Нижнего Новгорода, которая до сих пор была прежде всего транзитной транспорт-ной магистралью. Здесь рядом с Гребным каналом компания Столица Нижний планирует построить яхт-клуб, а компания Капитал-НН комплекс Остров, включающий спортивные сооружения, кафе, небольшой яхт-клуб. С этого участка уберут временные летние кафе и пивные заведения. Пока непонятно, как будет проводиться застройка набережной в районе Речного вокзала. Сейчас здесь причалы и прогулочная территория, но существует (пока в чертежах) план постройки крытой галереи для размещения торговых павильонов и закусочных для туристов. Правда, у этого проекта много противников, убежденных, что галерея убьет пространство набережной, закрыв обзор на Волгу.

Так, специалисты НижегородгражданНИИпроекта разработали несколько вариантов благоустройства набережной Федоровского. Они предлагают создать зону мастеров в районе Почтового съезда, а также пешеходные туристские маршруты от гостиницы Нижегородской к Рождествен-ской церкви и к Ивановской башне кремля. Как пояснил главный архитектор НижегородгражданНИИпроекта Юрий Карцев, эти маршруты объединят достопримечательности и памятники истории и культуры Нижнего Новгорода: рядом там находятся церковь Жен Мироносиц, Сергиевская церковь, дом-музей Максима Горького домик Каширина, палаты Олисова XVII века, памятники гражданской архитектуры XVIII-XIX веков. Планируется восстановить подъемник-фуникулер, который соединял улицу Рождественскую с набережной в начале прошлого века.

Власти Казани, где набережной пока нет, поддерживают застройку прибрежных территорий города. По словам начальника управления архитектуры и градостроитель-ства Казани Эрнста Мавлютова, в соответствии со стратегией развития города застройка берега Казанки будет вестись в четырех направлениях: намыв территорий от моста Миллениум до Кремлевской дамбы, от Кировской дамбы до Адмиралтейской слободы. А между зданием национального культурного центра и понтонным мостом планируется организовать набережную. Есть желание продолжить ее на территории от Кировской дамбы вниз по Волге до Казанского речного порта. Ее общая длина может составить около 9 км.

В застройке набережной заинтересованы и саратовские инвесторы там реализуется сразу несколько проектов высотных зданий, в том числе самого высокого жилого дома в Поволжье в 36 этажей, который возводит Инстройком-М. Да и сама набережная готовится к серьезной реконструкции. Ее планируется отремонтировать от улицы Бабушкин Взвоз до начала улицы Чернышевского (Улеши) там уберут все лодочные базы и рельсы вдоль берега и расширят пешеходную зону на 50−70 м. Основные работы планируется начать в 2008 году.

Госчиновники всех уровней — от Николая Кошмана до Германа Грефа – в последние месяцы активно продвигают идею обязательного страхования жилья (ОСЖ). Называется и крайняя дата введения ОСЖ — январь 2005 года. Высказываются различные доводы в пользу страхования, главный из которых — ответственность жильцов за последствия возникновения форс-мажорных обстоятельств. Однако у простых граждан эта идея, мягко говоря, не вызывает энтузиазма. И что интересно, не горят желанием заниматься ОСЖ и большинство страховых компаний, кроме фирм «первого десятка». Так для чего все же затевается эта кампания?

Строительство будет вестись вместе с возведением комфортабельного элитного жилья, развлекательных комплексов. Для экономики города такое использование территорий наиболее эффективно, говорит г-н Мавлютов. Но он обращает внимание на то, что застройка прибрежных территорий строго регламентирована. Перед тем как приглашать инвесторов к участию в проекте, надо разработать правила игры: установить цену квадратного метра жилья, условия реализации участков на аукционе, допустимую этажность, объемы застройки, отмечает он. Концепция застройки берега Казанки, по его словам, будет готова через один-два месяца. В качестве проектировщиков приглашены американская архитектурная мастерская NBBJ и профессор Хосе Асебильо главный архитектор Барселоны.

Глава Госстроя Николай Кошман предлагает ввести сначала страхование всего нового жилья, неважно какого уровня — индивидуального, муниципального, регионального, федерального. А через три-четыре года, после того, как эксперимент обкатают на зажиточных гражданах, ОСЖ введут повсеместно.

Мнение юристов и социологов

Редкие примеры

Известно, что жилье — это собственность человека, и по Конституции этой собственностью он волен распоряжаться так, как ему угодно: продать, подарить, даже сжечь. Поэтому юристы сразу заявили: обязать человека страховать имущество помимо его воли – значит ограничить его свободу распоряжения этим имуществом. Другое дело — страхование ответственности, ведь из-за противоправных действий отдельного человека не должны страдать другие; нечто похожее и было реализовано при обязательном страховании автогражданской ответственности. Кроме того, разъясняют уже социологи, если у человека доход меньше определенной суммы, то он вообще ничего не страхует, у него просто нет на это денег. А в России за порогом бедности находится, по официальным данным, 23% населения.

Директивный ввод ОСЖ может натолкнуться еще на две вещи: неготовность к нему страховых компаний и незнание реального рынка страхования недвижимости. Сегодня просто не существует достоверной информации о таком рынке. Исходя из имеющейся скудной статистики можно сказать, что рынок стабилен, развивается, но не так динамично, как автогражданское страхование или даже добровольное медицинское. Объемы рынка страхования жилья в Москве сегодня оцениваются примерно в 25-30 млн. долларов ежегодно.

Страхование муниципального жилья, в принципе, возможно. К примеру, в Москве существует программа льготного страхования жилья, в ее рамках застрахована примерно треть всех квартир. «Рыночным» же добровольным страхованием охвачены всего около 30 тысяч квартир.

Интересно рассмотреть доводы властей. Идея обязательного жилищного страхования приобрела актуальность сразу после прошлогоднего наводнения на юге России, а также в Якутии (город Ленск). Примерно 98% пострадавшего жилья не было застраховано, и почти все расходы (а это 14,5 млрд. руб.) легли на плечи государства. Тогда Госстрой и засуетился, в короткие сроки подготовил законопроект об ОСЖ. По нему страховаться будут не только городские квартиры и деревенские дома, но и дачи. По мнению Госстроя, это делается для нашего же блага: налогоплательщики не должны платить за пострадавших от стихии.

Интерес чиновников

Главный вопрос при введении ОСЖ — как оценивать квартиру. Решено – что по ее рыночной стоимости. Именно от этой цифры будет начисляться процент по страховым выплатам. В проекте закона страховую сумму предлагается установить в половину «от остаточной восстановительной стоимости на начало календарного года». На практике это будет выглядеть так: если квартира стоит 40 тыс. долларов, то страховая сумма составит 20 тысяч. От нее и будет назначаться размер страхового взноса. Величина тарифа пока не определена, ее установит правительство специальным постановлением, но сведущие люди утверждают, что это будет 0,3-0,6% в год. Верхняя планка будет применяться для старых домов (например, с деревянными перекрытиями, «хрущевок»), а также дач. Нижняя планка — для современных монолитных, кирпичных домов, а также загородных коттеджей. Вроде бы все правильно — вероятность пожара, замерзания или прорыва труб в новых домах меньше, чем в ветхом. Но на деле это будет выглядеть так: и за шикарную квартиру, например в центре Москвы, и за типовую панельную на окраине придется платить примерно одинаковый взнос. То есть, в законотворческом пыле опять забыли о социальной справедливости. Несложные подсчеты показывают, что за «средненькую» двушку (при ее рыночной стоимости 50 тыс. долларов – минус половина ее цены согласно законопроекту) придется ежегодно выкладывать не менее 100-120 долларов. Как и за стотысячное жилье.

Как считать?

Саму идею ОСЖ, вероятно, Федеральное Правительство уже не отклонит, но вот вокруг тарифов могут разгореться страсти. В ситуации, когда в ряде регионов страны граждане уже не могут потянуть растущую день ото дня оплату услуг ЖКХ, возможность населения платить еще и за страховку вызывает большие сомнения.

Опыт соседей оказался неудачным

Правда, Госстрой обещает подсластить «пилюлю», добиваясь, чтобы страховые выплаты были включены в квартирную плату. Тогда при невысоких доходах квартиросъемщиков страховые выплаты подпадут под систему субсидирования малоимущих. То есть, если квартплата и страховка в сумме превысят 22% общего дохода семьи, то эти дотации будут выделять из федерального или регионального бюджета. Но это тоже пока намерение, а не закон.

Печальный опыт такого гнета уже есть: 100-процентная оплата услуг ЖКХ плюс ОСЖ. Пока, к счастью, не у нас, а в Прибалтике (там еще был и такой компонент перераспределения собственности, как реституция недвижимости). Это привело к тому, что с 1995 по 2000 гг. своих хозяев поменяло 35% жилья. И это при том, что в Москве, на самом активном рынке недвижимости, в ежегодный оборот включено не более 3% квартир. А в Прибалтике получилось в среднем 7% в год! Малообеспеченные квартиранты не могли потянуть платежи, потому и расставались с жильем, перебираясь нередко даже в дачные домики.

Правда, эксперты считают, что принятие закона об ОСЖ в том виде, как он написан, будет проходить очень сложно. В первую очередь, потому, что он нарушает действующие федеральные законы, прежде всего Гражданский кодекс, запрещающий принуждение граждан страховать имущественные интересы без их согласия. А вот главный вопрос – примут закон об ОСЖ или нет, уже не дискутируется. Весь вопрос – только в каком виде.

Но вот кто может обрадоваться введению ОСЖ, так это крупные страховые компании, ведь рынок таких услуг оценивается в два-три млрд. долларов ежегодно. Учитывая то, что, по данным самого Госстроя, на ликвидацию всяких ЧП в жилищном секторе уходит ежегодно около 30 млрд. руб. (1 млрд. долларов), несложно подсчитать чистую прибыль страховщиков.

Правительство РФ установило предельный уровень стоимости услуг ЖКХ на 2004 год

Дорого, однако!

Максимальный уровень предельной стоимости услуг ЖКХ на 2004 год установлен в Корякском и Чукотском автономных округах — 88 руб. 50 коп. за 1 кв. метр, минимальный уровень — в Дагестане, Ингушетии и Карачаево-Черкесии — 17 рублей. В Москве предельная стоимость услуг ЖКХ на 2004 год составит 23 руб. 80 коп., в Санкт-Петербурге — 24 руб. 30 копеек.

Премьер-министр РФ Михаил Касьянов подписал постановление о федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг на 2004 год. Согласно постановлению предельная стоимость предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц в среднем по РФ в 2004 году установлена в размере 26 рублей 40 копеек.

Кроме того, органам госвласти субъектов РФ и органам местного самоуправления рекомендовано «организовать с целью создания условий для развития конкуренции и демонополизации управления жилищным фондом введение собственниками жилищного фонда или уполномоченными ими организациями субсчетов по каждому многоквартирному дому для перечисления на эти счета платежей граждан, субсидий, дотаций и иных средств на оплату жилья и коммунальных услуг».
Для возведения поселков экономкласса нужны дешевая земля, доступная инфраструктура и новые технологии строительства. Ничего этого в Подмосковье нет.

Кроме того, с 2004 года вводится федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилищного фонда на 1 кв. м общей площади жилья в месяц. В постановлении говорится, что стандарт рассчитывается исходя из затрат, необходимых для осуществления капитального ремонта общего имущества жилых зданий, с учетом их капитальности, установленной периодичности ремонта и его стоимости. На 2004 год федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилищного фонда на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц в среднем по РФ установлен в размере 2 руб. 60 копеек. Согласно постановлению органы государственной власти субъектов РФ при установлении региональных стандартов оплаты жилья и коммунальных услуг должны «исходить из необходимости обеспечения 100-процентного возмещения экономически обоснованных затрат организаций на предоставление жилищно-коммунальных услуг населению с использованием всех источников, включая платежи граждан». При этом изменение цен и тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг рекомендовано проводить «с учетом уровня доходов населения и мер по социальной защите малоимущих категорий граждан, а также реализации мероприятий, направленных на снижение издержек при оказании жилищно-коммунальных услуг и повышение качества обслуживания потребителей».

Примечательно, что неожиданный интерес к экономклассу вдруг проявили компании, до этого не замеченные в проявлении симпатии к массовому потребителю и занятые строительством дорогих особняков. По мнению экспертов, резкая смена приоритетов объяснятся кризисом продаж элитной недвижимости. Этот сегмент рынка уже не гарантирует крупным игрокам денежного потока в прежнем объеме. Риэлтеры констатируют, что ликвидность элитного загородного жилья снижается, на рынке обостряется конкуренция.

В последнее время застройщики возлюбили массовый сегмент рынка загородной недвижимости. О планах строительства коттеджных поселков экономкласса объявили сразу несколько компаний. Два бюджетных поселка на 700 домов планирует возвести в Подмосковье компания RIGroup. Сеть поселков в ценовом сегменте от 200 до 400 тыс. долларов хотят создать инвестиционная компания Норд Капитал и Русстройтрест. Около 500 коттеджей экономкласса намерена разместить на берегу Можайского водохранилища компания Rodex Group. Порядка 1,5 млрд долларов вложит в строительство бюджетных поселков корпорация ИНКОМ-недвижимость.

Казалось бы, надо порадоваться расторопности девелоперов, которые решили восполнить дефицит загородной недвижимости экономкласса. Однако есть веские основания полагать, что благие намерения большинства компаний намерениями и останутся, а проекты, заявленные как экономкласс, плавно переместятся в верхний ценовой сегмент. Во-первых, некоторые игроки могли сменить имидж только временно. Например, ради получения преференций, которые могут быть предоставлены компаниям, занятым строительством доступного жилья в рамках реализации национального жилищного проекта. Во-вторых, в Подмосковье не создано абсолютно никаких условий для развития массового сегмента рынка загородной недвижимости. Строить качественное загородное жилье экономкласса в столичных пригородах можно только себе в убыток.

В свою очередь спрос на коттеджи со стороны среднего класса растет. По словам исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, в последнее время очень востребованы дома стоимостью до 350 тыс. долларов, приличного качества, в поселках с развитой инфраструктурой и с понятными сроками строительства. Это подтверждают и выкладки риэлтеров: около трети спроса приходится на такие объекты. Однако домов, которые отвечали бы этим требованиям покупателей, в продаже почти нет. Поселки экономкласса это самая дефицитная ниша на рынке загородной недвижимости, констатирует руководитель направления загородной недвижимости компании МИАН агентство недвижимости Светлана Кондачкова.

Смотришь на фотографию в каталоге недвижимости с виду уютный дом в ближнем Подмосковье, вокруг сосновый лес, прудик, охрана. Однако дома по цене до 400 тысяч долларов надо внимательно изучать. Вероятность нарваться на существенный недостаток очень велика. Нужно товар щупать руками, предупреждает заместитель генерального директора компании Новый город Наталья Ветлугина. И действительно, присмотришься внимательнее и сразу вылезает наружу какой-нибудь изъян. У одного дома нет центрального водоснабжения, другой продается без внутренней отделки. Это означает, что в обустройство такой недвижимости надо будет вложить дополнительные средства, поясняет заместитель директора управления загородной недвижимости холдинга Миэль Владимир Яхонтов. То есть дом обойдется уже не в 400 тыс. долларов, а как минимум в 600 тыс. Назвать это экономклассом язык не поворачивается.

Пощупайте товар руками
Сегодня, даже располагая суммой 400 тыс. долларов, купить в Подмосковье загородный дом для круглогодичного проживания почти невозможно. В этом ценовом диапазоне риэлтеры и застройщики предлагают либо заведомо неприемлемые для комфортной жизни варианты, либо залежалый товар с вторичного рынка.

Известна еще одна разумная альтернатива городскому жилью таунхаусы в ближайшем пригороде. Однако в большинстве случаев такой формат недвижимости можно назвать бюджетным с натяжкой. По словам генерального директора компании Терра-Недвижимость Тимура Сайфутдинова, средняя стоимость квадратного метра в подмосковных таунхаусах составляет 2,6 тыс. долларов. Адекватных по соотношению цена/качество проектов Эксперту обнаружить не удалось.

Также в продаже имеется много новых домов небольшой площади (до 150 квадратных метров) из бруса или сэндвич-панелей в охраняемых дачных поселках. Теоретически их можно приспособить для постоянного проживания, замечает г-жа Кондачкова из компании МИАН агентство недвижимости: система отопления и водоснабжения, подъездные пути и охрана позволяют использовать их в любое время года. Однако при этом бывшему горожанину придется отказаться от привычной городской инфраструктуры (школ, больниц, детских садов, супермаркетов) и ежедневно тратить около полутора-двух часов на дорогу до работы, поскольку дачные поселки удалены от цивилизации на приличное расстояние. Быстровозводимые конструкции из недорогих материалов, которые применяют застройщики дач, прямо скажем, не вызывают особого доверия. Тяп-ляп, и домик готов так эксперты описывают процесс их возведения. Г-жа Ветлугина из компании Новый город говорит, что зачастую число дефектов переходит все мыслимые пределы, и ей известно огромное количество судебных разбирательств, связанных с нарушением сроков и строительных технологий.

Наконец, желательно найти такой участок под строительство, который расположен на территории уже заселенного коттеджного поселка. Восемь лет назад я построил себе дом в организованном поселке, который был завершен на восемьдесят процентов. Но у нас там до сих пор ходят немытые приезжие из ближнего зарубежья, и собаки беспризорные бегают. Нетрудно себе представить, какой бедлам творится в стихийно застраивающихся поселках. О комфортном проживании в этом случае можно даже и не мечтать, рассказывает один из наших собеседников.

Можно построить загородный дом своими силами и даже уложиться в 100 150 тыс. долларов. Но для этого требуется желание, масса свободного времени и несколько непременных условий. Во-первых, цена участка не должна превышать 2 тыс. долларов за сотку. Такую землю, опять же, можно приобрести только в дальнем Подмосковье. Во-вторых, должна иметься возможность подключения к газу, электричеству и прочим коммуникациям. Причем решить инфраструктурные проблемы в одиночку крайне затруднительно. В-третьих, строить дом придется из экономичных строительных материалов. Только в этом случае можно уложиться в себестоимость 500 800 долларов за квадрат. Так, по словам генерального директора группы компаний Зодчий Михаила Королева, стоимость строительства дома из бруса с коммуникациями и внутренней отделкой составит порядка 600 900 долларов за квадратный метр. Дом из клееного бруса обойдется в 1 2 тыс. долларов за метр в зависимости от толщины бруса, качества древесины и того, необходимо ли дополнительное утепление стен. Самый дешевый вариант каркасная технология строительства. При ее применении стоимость коттеджа составит от 500 до 800 долларов за квадратный метр. Такой дом не требует сложного и дорогого фундамента и возводится быстрее.

Утопичный эконом
Отсутствие внятных предложений домов экономкласса при наличии спроса на такую недвижимость удивляет многих. Однако, по мнению экспертов, неразвитость этого формата объясняется не только нерадивостью девелоперов. Они, может быть, и рады сдвинуть с мертвой точки рынок массового домостроения. Однако высокая цена земли, себестоимость самого строительства и проблемы с прокладкой коммуникаций тормозят развитие сегмента поселков экономкласса в Подмосковье, говорит президент компании Парк Групп Олег Маринин.

В целом, заключают эксперты, строительство загородного дома своими силами это почти всегда изнурительный долгострой.

Участники рынка сетуют, что в последнее время в Подмосковье все труднее купить землю для коттеджной застройки в принципе, не говоря уже об экономклассе. Земля оптом стоит почти столько же, сколько в розницу. Если покупать участки по нынешним расценкам, то надо закладывать в инвестиционные проекты ежегодный рост цен на 100 процентов. Но экономика этого не выдержит, говорят девелоперы. И добавляют, что цены на землю задирают крупные землевладельцы. Латифундисты не хотят вкладываться даже в фи-девелопмент (предпродажную подготовку) принадлежащих им территорий и все риски (юридические, инфраструктурные и прочие) перекладывают на инвесторов.

Мы изучали возможность строительства небольших загородных домов в восьмидесяти километрах от Москвы, рассказывает г-н Яхонтов из компании Миэль. Тысяча долларов за сотку, участок площадью сорок гектаров. Если разделить эту территорию на участки по пятнадцать соток и подвести к ним коммуникации, то стоимость земли под строительство коттеджа составит около 50 тысяч долларов. Дом из сэндвич-панелей площадью порядка 120 квадратных метров для постоянного проживания можно построить примерно за 100 тысяч долларов. Около 15 20 процентов от стоимости работ составит вознаграждение подрядчика. Примерно 40 процентов от стоимости проекта маржа инвестора и девелопера, который будет финансировать проект. Итого около 225 тысяч долларов продажная цена дома. Это еще стоимость земли минимальная, не учтены дополнительные издержки. Вот вам и экономкласс.

Еще одна болевая точка инфраструктура. По словам управляющего проектом Светлогорье Ильи Свиридова, сейчас во всем Подмосковье наблюдается острая нехватка электричества и газа. Участники рынка конкретизируют: подключиться к энергоснабжению по официальным расценкам практически невозможно. Мы на Дмитровке в 35 километрах от Москвы поселок строим. Там полрайона надо газифицировать, чтобы к газу подключиться, негодует один из наших собеседников.

Земельный дефицит усугубляется еще и тем, что сомнительная с правовой точки зрения история приобретения участков зачастую делает невозможным использование земли в качестве залога для получения банковских кредитов. Сегодня проект строительства коттеджного поселка должен быть оформлен безупречно с юридической точки зрения. От покупки земли, легализации застройки до взаимоотношений с покупателями, подчеркивает генеральный директор компании Русстройтрест Дмитрий Гусев. В то же время земли, нарезанные под крестьянско-фермерское хозяйство на участки по 1,5 га, зачастую не являются юридически чистыми и не проходят экспертизу. Такой земли на рынке достаточно много. Только покупать ее невыгодно и слишком рискованно, резюмирует г-н Яхонтов из компании Миэль.

Кроме того, потенциальных покупателей недвижимости экономкласса надо будет убедить в том, что построенные по альтернативным технологиям дома ничуть не хуже кирпичных коттеджей. Сделать это непросто. На Западе жизнь дома обычно ограничена 25 30 годами. И это вполне оправданно, потому что архитектура и отделочные материалы быстро устаревают. Но у нас другая ментальность. Например, я несколько лет назад построил загородный дом, а спустя три года понял, что отделка морально устарела. Сделал ремонт, который мне обошелся в стоимость дома, рассказывает г-н Яхонтов.

Побороть ментальность
По мнению экспертов, помимо земли и инфраструктуры для масштабного строительства домов экономкласса необходимо также и высокотехнологичное производство, позволяющее организовать поточное изготовление качественных домов для постоянного проживания и таким образом существенно снизить себестоимость строительства. Пока необходмых мощностей нет.



Главная --> Публикации