Главная --> Публикации --> Домик с видом на поле Инвестиции в недвижимость англии Государственные жилищные сертификаты проходят проверку на прочность Ипотека и доступное жилье Сказка об «ипотетических» возможностях бедных москвичей

Причина нашего интереса к этому бизнесу проста: спрос на отели в России крайне велик, рассказал Ведомостям управляющий директор LRP в России Дэвид Джованис. Реализация проекта уже началась. Компания строит в Hовосибирске офисно-гостиничный комплекс общей площадью 26 000 кв. м (10 000 кв. м офисные помещения, остальное гостиница категории четыре звезды на 185 номеров). Он откроется в марте 2008 г., уточнил Джованис.

Россия переживает настоящий гостиничный бум. На днях стало известно о планах британской компании London Regional Properties (LRP) до 2010 г. инвестировать $500 млн в строительство 20 отелей в регионах страны.London Regional Properties одна из крупнейших частных компаний Европы, инвестирующих в недвижимость и девелопмент, работает с 1987 г. Представлена на рынках 12 стран, включая Англию, Германию, Россию, Польшу, ЮАР, Панаму и др. По собственным данным, портфель инвестиций превышает 8,5 млрд евро ($11,14 млрд). Компании принадлежат доли в более чем 40 отелях во всем мире, среди которых Hilton (во Франкфурте-на-Майне), Hilton Park Lane и Hilton Trafalgar Square (Лондон), Berns Hotel (Стокгольм), сеть отелей Holiday Club (Финляндия). По данным The Times, компанией владеют ее основатели братья Ричард и Ян Ливингстоны.

Третьим городом станет Ростов-на-Дону, где LRP уже приобрела земельный участок. По словам представителя LRP, через два года там появится офисно-гостиничный комплекс общей площадью 30 000 кв. м (из них 15 000 кв. м офисные помещения, остальное гостиница категории три звезды примерно на 200 номеров).

В марте прошлого года LRP купила у петербургской компании ЛенспецСМУ недостроенный отель на Васильевском острове, часть общественно-делового комплекса У Ростральных колонн. Гостиница площадью 25 000 кв. м рассчитана на 270 номеров и откроется в июне этого года. Стоимость строительства около 50 млн евро. Управлять покупкой будет финская сеть спа-отелей Holiday Club.

Все отели будут отданы в управление ведущим операторам, таким как Hilton, Marriott и Intercontinental, говорит Джованис. В названных компаниях не смогли оперативно подтвердить эту информацию, но о переговорах с иностранцами слышали участники российского рынка недвижимости. Среди возможных партнеров LRP консультанты по недвижимости назвали также сеть Heliopark. В конце прошлого года LRP приобрела за $20 млн отель Heliopark Country на Дмитровском шоссе, напоминает представитель крупной консалтинговой компании. Если проекты LRP будут отвечать концепции Heliopark Group, то мы обсудим возможность управления ими, согласен Дмитрий Степаненко, вице-президент Heliopark Group. Мы бы тоже хотели предложить им свои услуги, вторит Николай Шеховцов, президент ГК Бонита (открывает в России гостиницы под американским брендом Best Western). По его словам, экономически более выгодно строительство офисно-гостиничных комплексов, чем просто отелей. Гостиницы имеют сезонную, плавающую загрузку, а офисы можно сдать сразу на несколько лет, уверяет он.

Также компания ищет площадки в Москве, Воронеже, Самаре, Саратове, Казани, Красноярске, Краснодаре, Екатеринбурге, Челябинске, Hижнем Hовгороде, Волгограде, Омске, Уфе, Перми, Калининграде и Мурманске. В основе строящихся комплексов будут отели категории три-четыре звезды. Суточная стоимость размещения $120-150.

Инвестиции в сети отелей популярны. Марина Смирнова, замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International, напомнила, что Азимут Сеть Отелей (дочка ИК Нерль) скупила около десятка гостиниц на 3000 номеров. Amaks Grand Hotels владеет 14 объектами на 1900 номеров, у Heliopark 11 гостиниц. А в начале этого года компания Ренова-Стройгруп Виктора Вексельберга объявила о намерении за 10 лет построить 50 гостиниц класса три звезды более чем за $1 млрд.

Консультанты по недвижимости говорят, что на строительство 20 отелей у LRP средств хватит. Приведенная площадь номера (при условии строительства гостиницы три звезды на 200 номеров) 50-60 кв. м. Общая площадь гостиницы составит примерно 10 000-12 000 кв. м, стоимость строительства (включая цену земельного участка, коммуникации, отделку номера) $2000-2500 за 1 кв. м, рассуждает Евгений Семенов, заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank.

Московские власти намерены создать единую базу свободных номеров в гостиницах города. Об этом заявил президент Ассоциации гидов-переводчиков, экскурсоводов и тур-менеджеров Александр Осипов. По его словам, база позволит иностранным турфирмам и туристам быстрее узнавать о наличии свободных номеров в столичных отелях. Такая база в Москве будет создана по аналогу с базами, существующими в крупнейших туристских центрах мира, добавил глава московского комитета по туризму Григорий Антюфеев.
На прошлой неделе в Хорошево-Мневниках были проведены первые публичные слушания, в ходе которых власти Москвы должны теперь согласовывать с жителями условия реконструкции пятиэтажных кварталов. Они прошли по временному регламенту законодательно утвержденного порядка проведения таких слушаний до сих пор нет. Между тем конкурсы на реконструкцию не проводятся уже с ноября.Инвестиционные торги по комплексной реконструкции шести кварталов района Можайский, четырех районов в Хорошево-Мневниках, микрорайона в Северном Тушине и одного квартала в районе Дорогомилово планировалось провести в ноябре. Первоначальная цена лотов составляет около 2,6 млрд руб. Победившие компании могли снести 200 000 кв. м ветхого жилья и построить около 560 000 кв. м нового. Участвовать в торгах собирались ДСК-1, Главмосинжстрой, Экосантик, Мосстроймеханизация-5, МОРЕ Плаза и проч.

НОМЕРА СВЕДУТ В БАЗУ

Законодательно утвержденного порядка организации и проведения таких слушаний в Москве нет. Раньше мы работали только с собственниками нежилых помещений и публичных слушаний не было, а для жителей существовала процедура информирования, рассказывает руководитель ГУП Управление перспективных застроек Владимир Хайкин. Из-за того, что мнения собственников зданий и жителей игнорируются, эти проблемы приходится решать инвестору. К примеру, застройщики района 49А в Марфине (S.Holding) и мкр. 115 района Кузьминки (ДСК-1) долго не могли приступить к реконструкции кварталов из-за многочисленных проблем с собственниками зданий (конкурс по ним состоялся в конце 2004 г.).

Торги трижды переносились, так как в процесс вмешался председатель Мосинвестконтроля (новая структура правительства Москвы) Александр Рябинин, потребовавший доработать лотовую документацию. В феврале мэр разрешил провести конкурс, но с условием проведения публичных слушаний с жителями расселяемых кварталов.

Согласование проекта планировки городских кварталов с жителями это решение только части проблемы, считает начальник управления формирования градостроительных программ Алексей Шепель. По его мнению, качественную подготовку территории к торгам может провести только коммерческая структура: Если на публичных слушаниях собственник какого-либо здания не согласен с предлагаемыми условиями, коммерсант может его уговорить, предложить варианты, выкупить его собственность у города же таких возможностей нет. Руководитель департамента экономической политики и развития города Марина Оглоблина указывает, что к мнению жителей столичные власти прислушивались всегда.

По словам Хайкина, в стройкомплексе разработан временный регламент и на прошлой неделе проведены первые слушания в Хорошево-Мневниках. Если по итогам слушаний в шести кварталах выявятся новые обстоятельства, то условия конкурса придется менять и проводить новую квалификационную комиссию, а сами торги отодвинутся на несколько месяцев. Ведомостям не удалось найти ни одного жителя района, участвовавшего в слушаниях, получить комментарии в пресс-службе префектуры СЗАО в среду не удалось. Правда, один источник в мэрии говорит, что претензий у жителей Хорошево-Мневников нет и изменения в лотовую документацию вводиться не будут, а другой уверен, что на новые торги все участки попадут ровно в том виде, в котором их забраковал Рябинин. На условиях анонимности это Ведомостям подтвердил один из строителей, претендующих на участки.

Председатель совета директоров группы СУ-155 Михаил Балакин считает задержку торгов некритичной. По его словам, реконструкция этих кварталов относится ко второму периоду индустриального домостроения, который начнется в 2011 г.

Дату новых торгов по застройке кварталов Владимир Хайкин не знает, получить комментарии у Александра Рябинина не удалось. Гендиректор Мосстроймеханизации-5 Обид Ясинов не стал комментировать, в каком случае его компания станет участвовать в будущих торгах. Нам трижды возвращали залог (дающий право на участие в торгах), но мы его отправляли обратно (в мэрию). В договоре задатка предусматривается возврат денег только в случае проигрыша в торгах, говорит первый заместитель гендиректора компании МОРЕ Плаза Михаил Михайлов. Размер задатка 35 млн руб. По его словам, компания готова к любым итогам и намерена и дальше участвовать в торгах. Механизм этих торгов не до конца понятен, и по факту реконструкция этих кварталов может оказаться убыточна, комментирует другой девелопер.

Компания X5 Retail Group хочет построить в городах России логистические комплексы на базе мультиформатных филиалов. В 2007 г. первые два комплекса появятся в Нижнем Новгороде и Самаре. За счет единой логистической системы Х5 планирует увеличить долю прямых поставок с собственных складов с 30-55% до 75%. Участники рынка считают, что для успешной экспансии в регионы сети необходима собственная качественная логистика.

Хрущевки перестроят по-немецки
На юго-востоке Москвы проводится эксперимент по реконструкции пятиэтажных домов серии I-515 с использованием технологии берлинских строителей без отселения жителей, сообщил начальник управления строительства ЮВАО Александр Михеев. По словам представителя префектуры, пятиэтажки нарастят до 6-7 этажей, сейчас подготовлен проект распоряжения правительства Москвы. За реализацию проекта отвечают ГУП Жилищник-1 и МНИИТЭП, а финансировать будут частные инвесторы из Германии, которые выделят через уполномоченную организацию ООО Трастинвест кредитные средства под гарантии московского и берлинского правительств.

Нижний Новгород и Самара станут первыми городами, где X5 Retail Group построит свои логистические центры. С них начнется пилотный проект создания интегрированной системы логистики на базе мультиформатных филиалов, сообщил директор по коммуникациям Х5 Геннадий Фролов. Площадь каждого логистического центра составит 20 000-40 000 кв. м. Инвестиции в строительство Фролов назвать затруднился. Руководитель нижегородского Магазина готового бизнеса Юрий Кузьмичев оценил комплекс площадью 20 000 кв. м в $15 млн.

X5 Retail Group владеет сетями Пятерочка (на 31 декабря 2006 г. 451 универсам, еще 605 у франчайзи в России, на Украине и в Казахстане) и Перекресток (на конец декабря 2006 г. 168 магазинов в России и на Украине, еще 10 у франчайзи). Крупнейший пакет X5 (47,8%) у совладельцев Альфа-групп Михаила Фридмана (21,9%), Германа Хана и Алексея Кузьмичева. Выручка Х5 Retail Group за девять месяцев 2006 г. $2,411 млрд, чистая прибыль $52 млн. По данным администрации Нижегородской области, в регионе насчитывается около 360 000 кв. м складских площадей, около 70% из них расположены в областном центре. По оценке управляющего Самаратрансавто Игоря Пергина, в Самаре менее 100 000 кв. м складских площадей класса А и B, а потребности региона превышают 250 000 кв. м.

Пока в самарские Перекрестки завозится товар из Москвы, где у компании два логистических центра. По словам директора самарского филиала Перекрестка Владимира Рыжкова, сейчас в городе пять супермаркетов и три в Тольятти. В 2007 г. планируется открыть еще по супермаркету в Самаре и Тольятти и построить в Самаре собственный торговый центр под предварительным названием Ипподром.

Сейчас X5 выбирает земельные участки под строительство в Нижнем и Самаре. В целом к существующим 80 000 кв. м компания построит еще несколько сотен квадратных метров логистических площадей в других регионах, говорит Фролов. По данным источника в Перекрестке, в Самарской области участки для единого логистического комплекса рассматриваются за пределами областного центра в Красноярском, Волжском районах и поселке Ново-Семейкино, потому что в Самаре их найти сложно.

По словам Фролова, сейчас доля прямых поставок Пятерочки с собственных складов составляет 55%, Перекрестка 30-35%. В ближайшие годы за счет единой логистической системы планируется довести этот показатель для объединенной Х5 до 75%.

В Нижнем Новгороде Х5 представлена 14 супермаркетами Перекресток. Но, как стало известно Ведомостям, Х5 через одно из нижегородских агентств недвижимости подыскивает помещения для открытия до 15 магазинов Пятерочка.

В регионах арендуемые федеральными сетями площади не удовлетворяют их требованиям, считает руководитель проекта NERS Игорь Червяков.

Нижний Новгород в наших планах первый, потому что в регионе у компании лидирующие позиции и проще обкатать мультиформатную модель, объясняет Фролов. Союз магазинов Нижегородской области оценивает долю Перекрестка в Нижегородской области в 15%, доля других крупных участников рынка (Магнит, Копейка) также не превышает 15%. По данным Фролова, кроме супермаркетов Перекресток и дискаунтера Пятерочка компания будет активно развивать и гипермаркеты площадью 8000-12 000 кв. м. Он не исключает, что гипермаркеты будут иметь отдельный бренд.

Кузьмичев из Магазина готового бизнеса считает, что Х5 может использовать логистические центры и как перевалочные базы для выхода в другие регионы. А директор самарского филиала Патэрсон Алексей Таранченко говорит, что в самом Патэрсоне пока нет планов такого строительства, сеть супермаркетов работает через московский распределительный центр. В сетях Копейка, Седьмой континент и Spar действия конкурентов не комментируют.

Гендиректор нижегородской компании Мясновъ (развивает сеть магазинов Мясновъ и Отдохни) Владлен Альтшуллер говорит, что в регионе крупные операторы Магнит, Копейка, Spar, ТД Народный, Райцентр имеют свои центры.

ГК Вестер образована в 1990 г., в нее входят сеть продовольственных супер- и гипермаркетов Вестер (34 объекта в пяти регионах России, товарооборот за 2006 г. 5,22 млрд руб.), мультиформатная торговая сеть Вестер в Калининграде (магазины бытовой техники Максимус, мобильных телефонов и компьютеров Алло!, Книги и книжечки, промышленного и профессионального оборудования Промкомплект, магазины одежды, ювелирных изделий, товаров для дома, аптеки), а также компания по управлению недвижимостью. По данным группы, ее общий товарооборот в 2006 г. $367 млн, площадь всех объектов компании достигает 82 000 кв. м. Население Таганрога 300 000 человек, в городе представлены федеральные сети Магнит (10 магазинов) и Пятерочка (два магазина).

Кто еще строит склады
Нижегородская компания ВКТ в 2007 г. планирует начать строительство складского комплекса площадью 20 000 кв. м. В Самарской области также строят логистические комплексы местная компания Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском (класс А, общая площадь 130 000 кв. м), федеральный логистический оператор Relogix (3000 кв. м класса А). О планах планах строительства сообщили ассоциация Версиво (класс А площадью 18 000 кв. м) и международный логистический оператор Алерс (площадь центра более 100 000 кв. м).
Калининградский ритейлер группа компаний Вестер осваивает юг России. Как стало известно Ведомостям, в августе этого года компания откроет в Таганроге гипермаркет Вестер-Гипер площадью 4000 кв. м в торгцентре на Большой Бульварной. Участники рынка отмечают, что сетевая торговля в Таганроге развита недостаточно и формат гипермаркета здесь будет успешным.

Развивать сеть гипермаркетов компания планирует также в Ростове, Ставрополе и Краснодаре, отмечает директор по развитию ГК Вестер Михаил Романенко.

Открытие гипермаркета Вестер-Гипер площадью около 4000 кв. м в Таганроге запланировано на август 2007 г. в торговом центре на Большой Бульварной, сообщила Ведомостям менеджер по связям с общественностью группы Вестер Елизавета Мозжухина. Предварительный договор аренды уже заключен, разработаны технологические и планировочные решения, рассказывает она. Инвестиции в открытие таганрогского гипермаркета составят более $2,9 млн, из них около $1 млн затраты на реконструкцию объекта. Представитель компании ЗАО Шельф (собственник торгового центра) Тамара Авилова говорит, что Вестер займет первый этаж здания, арендатором второго этажа скорее всего станет одна из федеральных сетей, торгующих бытовой техникой. Стоимость аренды компании не раскрывают. Магазин будет называться Вестер-Гипер, 50% товаров будут товарами продовольственной группы, остальные непродовольственной группы: одежда, обувь, игрушки, спорттовары, книги, бытовая техника и товары для всей семьи. Вестер-Гипер позиционируется как дискаунтер, поэтому на многие товары цены будут ниже на 10-15%, чем у других крупноформатных сетей, уверяет Мозжухина. В компании рассчитывают, что годовой товарооборот составит $24 млн.

Участники рынка отмечают, что сетевая торговля в Таганроге развита недостаточно, поэтому вложения Вестера оправданны. Директор по маркетингу и PR сети Магнит (в Таганроге работает 10 магазинов) Хачатур Помбухчан считает, что открывать продуктовые магазины в небольших городах не менее перспективно, чем в миллионниках: покупательная способность населения растет, и большая часть доходов тратится именно на продукты. Магнит сейчас рассматривает несколько предложений по открытию в Таганроге еще нескольких супермаркетов-дискаунтеров. Впрочем, Помбухчан не сомневается, что и формат гипермаркета здесь будет успешным. Тот, кто первый откроется в данном формате, не ошибется в ценовой и ассортиментной политике и предложит покупателям широкий спектр сопутствующих сервисов, займет доминирующее положение, уверен директор Агроторг-Ростов (развивает сеть Пятерочка, два магазина в Таганроге) Игорь Дмитренко. В ближайшее время компания тоже намерена открыть здесь еще несколько универсамов Пятерочка площадью 300-600 кв. м. Кроме того, Агроторг-Ростов строит в Таганроге торговый комплекс, где разместится супермаркет Пятерочка площадью около 750 кв. м.

Развивать федеральную продовольственную сеть ГК Вестер начала в 2006 г., открыв первые гипермаркеты и торговые центры в Белгороде, Ярославле, Ульяновске, а также универсамы в Москве, рассказывает Мозжухина. По ее словам, инвестпрограмма предполагает открытие в России до 2010 г. более 60 гипермаркетов и 60 супермаркетов и универсамов Вестер с совокупным товарооборотом не менее $3 млрд. К концу 2007 г. количество торговых объектов сети должно увеличиться до 64, а их общая площадь составит 105 300 кв. м, говорит Мозжухина. В 2007 г. помимо Таганрога Вестер планирует открыть 30 торговых центров в Москве, Воронеже, Нижнем Новгороде, Нальчике, Набережных Челнах, Смоленске, Оренбурге, Белгороде, Астане, Старом Осколе и Череповце, говорит руководитель отдела по брендингу и связям с общественностью группы компаний Вестер Анна Карабицына. Нам интересны города с численностью населения более 150 000 человек, где на более выгодных условиях можно создать объект федеральной сети, отмечает она. В 2007 г. объем инвестиций в развитие сети составит $200 млн собственных и заемных средств.



Главная --> Публикации