Главная --> Публикации --> Глава мосжилинспекции александр стражников: "проблем с согласованием не будет" Сдача пожарных нормативов Что дает потребителю кодекс ипотечного кредитора? Компания “мост” будет торговать над перекрестком Ритейлеров ждет новое повышение арендных ставок

Люксембург
Столица: Люксембург
Население: около 392 тыс. человек.
Географическое положение: страна расположена в Западной Европе, со всех сторон окружена крупными западноевропейскими странами - Бельгией, Германией и Францией. Вместе с Бельгией и Нидерландами входит в Бенилюкс.
Климат: умеренный, переходный от морского к континентальному, очень мягкий и ровный.
Официальный язык: французский, немецкий и люксембургский.
Визы: Люксембург относится к числу стран-участниц шенгенского соглашения. Для въезда гражданам России и СНГ требуется виза.
Время: отстает от московского на два часа.
Валюта: евро.
Телефонный код: +352.

Порой упоминание государства Люксембург вызывает на лицах собеседников задумчивость. Они стараются вспомнить школьный курс географии и представить, где же расположена эта страна. Она действительно очень мала: далеко не на всех картах хватает места, чтобы полностью вписать ее название. Несмотря на скромные размеры, герцогство по праву считается одним из важнейших культурных и географических центров Европы.

Стратегическое расположение будущего государства Люксембург люди оценили уже в середине I тысячелетия. В IV веке тут появились дороги, а в 963 году по велению графа Зигфрида был построен замок Лусилинбурхуг (Lucilinburhuc), что на местном наречии означало маленький замок. Так было положено начало развитию государства.

Наряду со Страсбургом и Брюсселем Люксембург является политическим центром Европейского союза. Здесь расквартированы Европейский суд, Секретариат Европарламента, Европейский инвестиционный банк, Европейская счетная палата и ряд комиссий ЕС. Люксембург можно назвать визитной карточкой Старого Света. Красочные города, расположенные по берегам тихих рек, пасторальные деревушки, бескрайняя зелень лесов, мягкие очертания холмов создают уникальный ансамбль. Это‑то и манит туристов и тех, кто хотел бы поселиться здесь навсегда.

Страна делает упор на сохранение традиций. Сегодня Люксембург одно из немногих европейских государств, в которых существует институт монархии. Представитель царствующей семьи участвует в работе высшего органа управления. Хотя, конечно, как в любом демократическом государстве, роль монарха в политическом устройстве скорее номинальна.

С течением времени сооружение расширялось за счет возведения дополнительных колец крепостных стен, пограничных вышек, бастионов, прокладки подземных галерей. В XVII веке во время французского правления именитый зодчий Вобан (Vauban) довел крепость до совершенства. Она стала самой неприступной и получила гордое название Северного Гибралтара. Усилению военной мощи был положен конец в 1867 году, когда Люксембург объявил о своем нейтралитете. Большинство оборонительных сооружений разобрали, а на освободившихся территориях разбили парки, организовали площади, построили новые дома. Они и определили современный облик герцогства.

Многие люди в первую очередь обращают внимание на необычайно развитую культурную составляющую жизни в Люксембурге. Богатый выбор выставок и музейных площадок, спектаклей и концертов удовлетворит даже самого искушенного зрителя. Недаром герцогство было выбрано культурной столицей Европы на 2007 год. Совокупность этих условий привлекает сюда иностранцев. И как следствие растущего спроса на жилье (временное и постоянное) местные власти рассматривают развитие рынка недвижимости в качестве одного из приоритетов.

Люксембург комфортное место и для жизни, и для туристических поездок. Его космополитичность подтверждается уже тем, что в герцогстве три офицальных языка: немецкий, французский и люксембургский. Широкое распространение имеет и английский. Власти активно работают по улучшению экономических и социальных условий. Здешний объем валового внутреннего продукта на душу населения самый высокий в Европе. Это напрямую связано с развитой системой образования, медицинского обслуживания и социальной защиты. Ведутся работы и по изменению экологической обстановки (пока она не самая лучшая в регионе).

Люксембург уникальный город-крепость, признанный шедевр строительного искусства. В 1994 году он объявлен ЮНЕСКО объектом мирового наследия. Оборонительные укрепления существуют до сих пор и состоят из трех колец: бастионов, 15 сторожевых вышек и, наконец, встроенной в скалу городской стены. В общей сложности эти сооружения занимают территорию в 180 га, тогда как на сам город приходится лишь 120 га. Он утопает в зелени парков и скверов, карабкающихся по склонам. Дополняют очарование опоясывающие его реки Петрюс и Альзет с небольшими живописными домиками, расположившимися по берегам. Старый город на вершине скалы прекрасная смотровая площадка. Доминантой открывающегося с нее пейзажа является не естественная, а рукотворная составляющая ландшафта. Нельзя не упомянуть, например, отреставрированный дворец Великого Герцога, возведение которого началось в 1572 году, готический собор XVII века, центральную площадь, где проходят основные городские и государственные празднества.

Каждый регион страны по-своему уникален. Столица город Люксембург располагается в центральной части государства. Эта территория наиболее густо заселена (87 % жителей). Район Арденен (Ardennen) земля замков и крепостей находится на севере страны. Тут огромное количество парков и заповедников. Разнообразный ландшафт привлекает туристов, увлекающихся активным отдыхом. Муллерхаль (Mьllerthal), что на северо-востоке, называют маленькой Швейцарией. Здешние пейзажи отвесные склоны гор, перевалы, водопады необычайно красивы. Бенедектинский монастырь в городе Эхтернах (Echternach) известен далеко за пределами страны и является центром паломничества. Благоприятный климат юго-восточного региона Люксембурга дал толчок к развитию виноделия. Здесь производят отличные мозельские вина. Наименее живописная южная территория зовется Красной. Экономическим благосостоянием герцогство обязано именно этой земле, богатой железной рудой красноватого оттенка. Индустриальный регион славится и своей деловой и культурной жизнью.

В дополнение ко всему перечисленному люксембуржцы могут похвастаться большим количеством спортивных сооружений, отлаженной системой общественного транспорта и, что немаловажно, множеством уютных кафе и ресторанов, популярных среди местных жителей и туристов.

Муниципалитет делает акцент на сохранение памятников и строго контролирует нормативы строительства. В то же время явно прослеживается стремление не отставать от прогресса. В городе (не в историческом центре) появляются дома известных современных архитекторов. Яркий тому пример ультрамодная площадь Европы в районе Кирчберг (Kirchberg). Спроектированная для размещения ряда организаций Евросоюза, она является и культурным центром города. Тут находятся Музей современного искусства и Филармония, обрамленная 823 легкими колоннами и словно сотканная из воздуха. Ее сцена видела многих известных исполнителей, по достоинству оценивших потрясающую акустику здания.

По закону есть несколько категорий людей, имеющих право на совершение сделок с недвижимостью в Люксембурге. Помимо подданных страны это учащиеся и лица, работающие по контракту. Дополнительно получить статус резидента можно на основании наличия юридического адреса. Это значит, что иностранец, желающий купить в Люксембурге жилье в собственность, обязан иметь там свой бизнес. В некоторых случаях последний может быть номинальным.

Покупка недвижимости
Недвижимость Люксембурга пользуется спросом как у граждан страны, так и у представителей других государств и стабильно дорожает на 2 3 % в год. Возможно, тех, кто привык к активности российского рынка, данные цифры не слишком впечатлят, но для Европы это хороший показатель. Высокая ликвидность операций с недвижимым имуществом объясняется и легкостью перепродажи и аренды жилья. Экономическое и социальное благосостояние герцогства, его расположение в центре Европы и активное развитие строительной отрасли привлекают инвесторов.

Затраты, связанные с покупкой дома или квартиры, колеблются в пределах 7 10 % от стоимости жилья. В эту сумму входят государственная пошлина и расходы на адвокатов, оформляющих купчую и документы в местной Земельной палате. При декларируемой перепродаже покупаемого объекта выплата за регистрацию будет больше. В случае осуществления последующей продажи в течение четырех лет часть денег возвращается. Все сделки по передаче права собственности на недвижимость регистрируют в государственном нотариате. В 15‑дневный срок после процедуры покупатель обязан перечислить всю оговоренную сумму продавцу.

Если воспользоваться услугами мест­ных агентств (они оцениваются в среднем в четыре-пять тысяч евро), удастся в кратчайшие сроки получить юридический адрес. Для внесения компании в государственный торговый реестр требуется не более недели. Обязательное условие регистрации перечисление в уставной капитал фирмы 40 тыс. евро. После завершения процесса оформления хозяин волен распоряжаться деньгами на счету по своему усмотрению. В дальнейшем ежегодно нужно отчислять порядка восьми тысяч евро за обслуживание бизнеса. Данная сумма покрывает зарплату номинальных директоров, подтверждение юридического адреса и гонорар аудиторов, ответственных за составление баланса компании.

С точки зрения налогов принятие гражданства Люксембурга палка о двух концах. С одной стороны, его подданные освобождаются от обязанности уплачивать 8 тыс. евро на содержание юридического адреса, с другой им приходится в полной мере нести бремя государственного налогообложения. Но в любом случае собственник каждый год выплачивает налог на имущество 1 2 % от стоимости объекта недвижимости. Если дом куплен с садом, прибавляется и земельная пошлина. Сумма годовой выплаты не превышает 100 150 евро. Обязателен и ежегодный муниципальный налог в размере 0,7 1 %, который умножают на коэффициент, зависящий от рыночной стоимости жилья.

Все формальности лучше доверить специалистам. Местные юристы проверят документы по выбранному объекту недвижимости, подготовят вместе с продавцом договор купли-продажи и помогут сориентироваться в системе налогов и пошлин. Они же от имени клиента вправе обратиться в Министерство юстиции с заявкой на предоставление ему вида на жительство. Это занимает года два, в течение каждого их которых необходимо проживать в стране не менее шести месяцев. Положительное решение является основанием для подачи документов на получение люксембургского паспорта.

В столичном пригороде Мерл (Merl) дома продают по цене 3 4 тыс. евро/кв. м. А вот в престижном районе Люксембурга Бельэйр (Belair) в пяти минутах от центра метр жилья стоит уже от 4 тыс. евро. На юге страны недвижимость дешевле: в городе Роезер (Roeser) дом площадью в 220 кв. м оценивается в 650 тыс. евро. Для сравнения: в ту же сумму обойдется дом всего на три комнаты в районе Арденен, построенный в 1866 году, с погребом, гаражом, террасой и садом.

Цены зависят от многих факторов: популярности региона, величины города, удаленности объекта от городской инфраструктуры, времени постройки здания и пр. Предложения на рынке самые разные. Здания в историческом центре города могут иметь не самую удобную планировку, но выигрывают за счет расположения. Объекты, возведенные несколько десятилетий назад и совсем новые, находятся на окраинах. Но они лучше озеленены. Почти у каждого дома есть свой палисадник, на первых этажах небольшие террасы. Тут хорошая инфраструктура: есть детские сады, школы, большие супермаркеты, спортивные сооружения.

Местные власти разработали для своих граждан систему мер, призванных сделать жилье более доступным. Поэтому и молодые семьи, и люди с небольшим доходом выступают в качестве активных игроков рынка недвижимости. А вот нерезиденты могут рассчитывать только на свой капитал и привлеченные средства. При покупке квартиры или дома многие обращаются в банк за ипотечным кредитом, покрывающим до 60 80 % стоимости жилья и погашаемым в течение 20 30 лет.

Практически все квартиры на продажу, представленные на рынке, совершенно новые. Некоторые дома находятся еще в стадии возведения. Чаще всего конечную цену покупателям называют с учетом уже установленного в кухне и ванной комнате оборудования. Квадратный метр жилья в столице стоит в среднем 3,7 6 тыс. евро/кв. м. На юго-востоке страны квартиры в новостройках продают по цене около 2,3 тыс. евро/кв. м. А на юге за апартаменты площадью в 91 кв. м в четырехэтажном доме просят 355 тыс. евро.

Благодаря инвестиционной привлекательности здешней недвижимости две трети всего жилого массива находится в частной собственности. Из-за этого, а также из-за постоянного притока иностранцев найти подходящий вариант проблематично. Несмотря на активные темпы строительства, рынок жилья по большому счету за спросом не успевает.

Аренда
Если предполагаемое проживание в герцогстве не превышает пяти лет, оптимальным вариантом решения жилищного вопроса становится аренда. С учетом достаточно больших первоначальных затрат на оформление собственности это и более выгодно. Экономическое благополучие государства формирует высокие цены на аренду. Многие люди, работающие в Люксембурге, предпочитают снимать менее дорогое жилье в близлежащих Франции, Германии и Бельгии. Однако люди, не являющиеся гражданами ЕС, лишены такой возможности.

Договор найма типичен. От арендатора требуют внести залог, равный плате за один три месяца. Можно обговорить размещение этой суммы на срочном депозите. Некоторые привлекают банковский кредит, обслуживание которого не так накладно. Стандартный контракт подписывают на три года, но всегда можно найти компромисс и заключить его на более короткий срок. При смене места жительства требуется известить арендодателя о своих намерениях за три месяца до даты отъезда.

Тем, кто не хочет платить риелторскому агентству за подбор квартиры или дома (эта сумма равна арендной плате за два-три месяца), можно изучить анонсы в специализированных газетах, журналах и на сайтах. Иногда собственники размещают объявления на окнах самих домов. А порой лучший источник информации знакомые или сообщества иностранцев. Однако чтобы не запутаться в формальностях заключения договора аренды, быть полностью защищенным в правах и первым получить информацию о привлекательных вариантах, лучше все же обратиться к профессионалам.

Так, за шестикомнатный дом площадью 200 кв. м в центре Люксембурга в месяц придется платить не менее 3 3,5 тыс. евро. В районе Кирчберг можно снять только что отремонтированное здание за 2 тыс. евро. Объекты, более интересные по планировке и расположенные в зеленой зоне, но удаленные от центральных районов герцогства, существенно дешевле. Но это правило не распространяется на элитные виллы. Например, месячная плата за шикарный восьмикомнатный дом, построенный в тихой лесной зоне, составляет 7,5 тыс. евро.

Цены в данном случае также зависят от географического положения населенного пункта внутри страны и расположения снимаемой квартиры или дома в городе. Имеет значение и год постройки здания, дата последнего ремонта и уровень оборудования жилья.

Чаще всего жилье сдают без мебели, оборудованы только кухни и ванные комнаты. Конечно, чтобы не тратиться на обстановку, можно найти вариант, в котором уже есть все необходимое. Однако таких на рынке немного, да и стоимость их выше. Чаще всего кроме самой квартиры или дома внаем предлагают и место для машины. Исключение помещения, расположенные в исторической части городов, на пешеходных улицах. При их аренде приходится снимать место в общественном гараже.

Выбор квартир, предлагаемых в аренду, очень велик. Естественно, чем ближе к центру, тем выше расценки. Если за небольшую студию в столице требуют 850 евро в месяц, то за просторные апартаменты в других регионах страны плата более приемлемая. В Мозеле снять квартиру площадью 68 кв. м можно за 1100 евро в месяц, площадью 92 кв. м за 1500 евро. Естественно, просторное жилье дороже. Помимо оплаты самой квартиры арендатор обязан ежемесячно покрывать коммунальные расходы, сумма которых в зависимости от местных коэффициентов составляет 150 350 евро.

ЗАО Алтэкс группа компаний занимается розничной и оптовой торговлей оргтехникой и канцтоварами. Имеет в Нижнем и области сети магазинов: Домашний компьютер (10 магазинов), Скрепка (девять), Фабрика окон (пять), Центр оперативной печати (четыре), Формула мебели (два) и магазин Первый мебельный (один). В 2006 г. компания приобрела 100% акций компании Канцопт, а в начале 2007 г. Технион (сеть магазинов офисной техники). По данным СПАРК-Интерфакс, в 2005 г. выручка от продаж составила более 1 млрд руб., чистая прибыль 3,2 млн руб.

Люксембург небольшая, но удивительно красивая страна, настоящая жемчужина Европы. Очарование ее природы и городов, яркость исторического наследия и сердечность местных жителей покоряет всех, кто побывал здесь хотя бы раз.
Группа Алтэкс, специализирующаяся на продаже мебели, оргтехники, канцтоваров и производстве окон, решила заняться девелопментом. Новое направление возглавил гендиректор группы Андрей Городнов. Одним из первых строительных проектов компании станет торгцентр на Большой Покровской.

До сих пор у группы Алтэкс был только опыт внутренней отделки кинотеатра Электрон и магазинов компании, говорит начальник PR-отдела Алтэкса Ксения Корюкаева.

В начале апреля 2007 г. Алтэкс группа компаний создала новую инвестиционно-строительную компанию, сообщил Ведомостям бывший гендиректор группы Андрей Городнов. По его словам, компания намерена инвестировать как в коммерческую, так и в жилую недвижимость и ведет переговоры по нескольким площадкам. В новую компанию войдут два направления строительство и производство окон и жалюзи. Возглавил новую структуру сам Городнов, а вместо него на должность гендиректора Алтэкса назначен нынешний коммерческий директор Владимир Фролов. Городнов, по его словам, возглавит также новую строительную компанию, название которой станет известно в мае.

Одним из первых строительных проектов Алтэкса станет торгцентр на первой линии Большой Покровки в районе кинотеатра Октябрь. Главный архитектор Нижегородской области Олег Рыбин отметил, что концепция многофункционального торгцентра одобрена инвестиционным советом при губернаторе в начале 2007 г. и сейчас Алтэкс ведет проектирование.

Поставщиком железобетонных конструкций для Алтэкса станет компания Нижегородский дом и К. По словам гендиректора Нижегородского дома и К Андрея Баранова, первые поставки могут начаться уже к концу 2007 г.

Выделение строительного направления в отдельную компанию эффективно для привлечения кредитных средств, банки охотнее имеют дело с отдельными специализированными компаниями, считает замдиректора по региональному развитию SMT Developments Павел Керпелев.

По данным участников, рынок коммерческой недвижимости ежегодно растет на 30%. В 2006 г. рынок офисной, коммерческой и жилой недвижимости перекрыл по доходности все ожидания: 70% доходности показал коммерческий сектор, 120% жилье, говорит вице-президент Нижегородской гильдии риэлторов Елена Соловьева. Правда, по мнению Баранова, рынок коммерческой недвижимости в Нижнем скоро ждет насыщение, когда рентабельность отрасли упадет с текущих 30% до 7-8%, и перспективнее вкладывать деньги в строительство жилых домов.

У вас есть в собственности небольшой офис или склад - отдайте его нам в управление, - предлагают в некоторых агентствах по продаже недвижимости, обещая обеспечить рост доходов от этих активов. Очевидно, считает D`, что коммерческая недвижимость - это не только офисные и торговые центры, логистические комплексы и другие помещения метражом несколько тысяч квадратов.

Сормовский участок не распродан
Вчера мэрия Нижнего провела первый аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории. По сообщению пресс-службы горадминистрации, предметом торгов стал земельный участок, разделенный на четыре лота общей площадью 14,4 га в Сормовском районе. Заявку на первый лот подала фирма Виктория (дочка ДСК-2), на четвертый ЖБС- Из-за отсутствия других заявок аукцион не состоялся, но у мэрии есть право заключить договор с одним претендентом. Два оставшихся лота будут выставлены на аукцион повторно.

Выход из подполья
До недавнего времени российские владельцы небольших коммерческих помещений практически были обречены на самостоятельное управление своей собственностью. Если это был непрофильный актив, бизнесмены вставали перед дилеммой - либо продавать его, либо тратить время и силы на побочный продукт. Услуги по управлению малыми формами коммерческой недвижимости не предлагались никем из профессиональных управляющих. Крупные компании, ловко управляясь с крупными складскими, офисными и торговыми комплексами, в отношении стрит-ритейловых малюток только морщили нос. Профессиональным управляющим такие объекты не интересны из-за небольшой площади, доходность от управления и эксплуатации в данном случае невысока, - поясняет директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Роман Соколов. - Для того чтобы получать прибыль от обслуживания небольших помещений, УК приходится набирать пул из нескольких подобных объектов. Это сложная процедура: необходимо заключить договоры с несколькими собственниками. Кроме того, объекты могут находиться в разных частях города, что неудобно для специалистов УК. Другие компании апеллируют к тому, что сами владельцы небольших помещений не спешат приглашать специалистов по управлению. Как правило, это непрофессиональные инвесторы, заинтересованные в сиюминутном доходе, поэтому для них характерно мнение, что привлечение стороннего управляющего - это неоправданные затраты. В связи с этим сформированного спроса на управление подобными помещениями еще недавно не наблюдалось, - поясняет директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties Александр Новиков.

В отличии от жилья коммерческая недвижимость дорожает стабильно
Особую нишу на рынке занимают площади, которые сдаются в аренду или продаются под маленькие магазины (формат - стрит-ритейл), салоны красоты и одиночные офисы. Как правило, это площади размером от 100 до 3 тыс. квадратных метров, расположенные на первых этажах жилых домов или в пристройках. Такой формат коммерческой недвижимости вполне доступен для вложения капиталов частных лиц. Правда, долгое время об этом сегменте как о сфере инвестиций мало кто задумывался - покупки здесь совершались в основном для собственного бизнеса. В последние год-два ситуация начала меняться: рынок небольших площадей стал превращаться в расширяющуюся зону частных инвестиций. Соответственно, появился и спрос на профессиональное управление такими активами.

По оценкам аналитического отдела компании Миэль-недвижимость, небольшие помещения формата стрит-ритейл сегодня занимают примерно 20% от всего рынка коммерческих площадей в Москве.

Однако, судя по всему, эти факты немного устарели. Покупка с инвестиционными целями жилья на стагнирующем рынке неактуальна. Для частных инвесторов, привыкших зарабатывать на недвижимости, возникает насущный вопрос: куда переводить свои капиталы? Ответ дает конъюнктура рынка: коммерческая недвижимость продолжает дорожать - пусть не такими темпами, как жилье, но стабильно. Да и оснований для прекращения роста пока нет, а инвестиции в этот сектор, по данным компании DeltaRealty, могут окупиться через три-шесть лет.

Свято место пусто не бывает, и ту нишу, от которой отказались профессиональные УК, начали занимать ритейлеры, обратившие внимание на частные активы в виде объектов коммерческой недвижимости еще в 2005 году. Сначала крупные риэлтерские фирмы брали на себя управление объектами недвижимости по просьбе своих клиентов, не афишируя предоставление данной услуги. Хотя, например, Vesco Realty официально ввела ее в свой ассортимент еще в 2005 году. Правда, компания позиционировала ее скорее как один из видов VIP-услуг, то есть с изначальной заточкой под узкую категорию инвесторов.

Кусок немалый, и на него сразу появилось много охотников. В среднем за месяц к нам обращаются порядка 20 человек, предполагающих вложить средства в коммерческую недвижимость. Речь идет не просто об интересующихся, а о действительно потенциальных клиентах, детально изучающих конъюнктуру рынка и сравнивающих собственный опыт и принципы работы нашей компании, - рассказывает заместитель гендиректора Vesco Group Андрей Федака.

В предложении Vesco Realty (Private Real Estate Assets Management - PREAM) речь идет также о полном комплексе услуг. Выбор объекта, организация работы с подрядчиками, подбор арендаторов и взаимодействие с ними (сбор платежей, перечисление владельцу), дальнейшее развитие, улучшение и эксплуатация объектов (включая коммунальные платежи, текущий ремонт, страхование, уход за участком и т. д.), юридическое и финансовое сопровождение - все это на себя берет управляющий. Изначально данные услуги позиционировались в нашей компании как дополнительные, призванные обеспечивать лояльность старых клиентов, - рассказывает историю появления PREAM Андрей Федака. - Тем не менее с увеличением объемов заявок, ориентированных именно на управление частными активами в недвижимости, данные услуги были выделены в отдельную структуру. Теперь ее обслуживанием занимаются как брокерские отделы, напрямую консультирующие клиента, так и аналитический департамент, составляющий ежеквартальные отчеты по каждому сегменту рынка и оценивающий конкретные объекты, в частности объекты наших клиентов.

Молчанием, царящим на этом рынке, удачно воспользовалась компания Миэль-недвижимость, которая в минувшем феврале решила во всеуслышание объявить о введении у себя новой уникальной услуги - Private Property Management (РРМ). Ее суть для собственника не столько в обеспечении текущего управления объектом, сколько в оптимизации и росте эффективности его использования в перспективе. После всестороннего анализа вырабатывается целый комплекс мер по снижению затрат и максимизации прибыли: выстраиваются отношения с арендаторами и всеми надзорными органами, идет минимизация операционных расходов, - рассказывает руководитель проекта Сергей Лобанов. На практике услуга оказывается компанией с начала 2006 года. За это время в управление передано 15 объектов в Москве, Санкт-Петербурге и Омске. Минувший год стал тестовым, но и в таком режиме результат вполне удовлетворительный: минимальный рост капитализации объектов за год составил 30%, а по ряду объектов - 120%.

Стоимость подобных услуг обойдется собственнику в среднем в 10-15% от чистой прибыли с объекта. Многое, впрочем, зависит от объема и длительности услуг. Как заявили участники рынка, если ставится задача просто найти арендатора, который будет снимать офис или магазин, то затраты будут гораздо меньше. Риэлтер может взять с арендатора стоимость месячной аренды в качестве оплаты за свои услуги, в этом случае владелец коммерческой недвижимости вообще ничего не платит, - объяснил один из участников рынка.

Помимо Миэль-недвижимости и Vesco Realty новую услугу на российском рынке предлагает и DeltaRealty. Однако в компании о подробностях своей программы предпочли не распространяться, упомянув лишь, что в управлении находятся помещения площадью 200-300 квадратных метров.

В противовес таким мнениям в Миэль-недвижимости приводят статистику. Высокий спрос подтверждает реальная динамика, - утверждает Сергей Лобанов. - За 2006 год стоимость портфеля текущих объектов выросла в три раза - с 6 до 18 млн долларов. Андрей Федака ссылается и на мировую практику: В исторических городах Центральной Европы очень много офисной недвижимости находится в собственности у частных инвесторов и управляется профессиональными консультантами. К примеру, по такой схеме организованы рынки офисных помещений в городах Швейцарии - Женеве, Берне, Базеле. Там преобладает застройка высотой четыре-шесть этажей, и очень мало современных бизнес-комплексов. Соответственно, 80% предложения - первые этажи зданий, принадлежащие частным лицам.
Дом в Европе россияне покупают не только с прицелом провести в нем старость. Местные рынки предлагают широкие возможности получения дохода от вложений в недвижимость. По мере того как московские квартиры теряют свою инвестиционную привлекательность, внимание россиян частично может переключиться на зарубежную недвижимость.

Похожа ли Москва на Европу
Не все лидеры риэлтерского рынка разделяют оптимизм в отношении новой услуги. Несомненно, с общим развитием рынка коммерческой недвижимости число частных владельцев помещений становится все больше. Однако эти объекты в основном требуют услуг из разряда Facility Management, то есть техническая эксплуатация или мелкий ремонт. А сейчас с этим вполне справляются мелкие и средние по размеру специализированные аутсорсинговые компании, - так видит ситуацию заместитель руководителя департамента управления нежилой недвижимостью МИАН-девелопмент Светлана Снитковская. Значительного роста спроса на новый продукт ожидать сложно. Владелец небольших офисных или торговых площадей чаще всего либо самостоятельно решает проблему поиска арендатора или покупателя, либо нанимает риэлтеров. В последнем случае с подбором необходимых вариантов взаимоотношения посредника и владельца заканчиваются. Дисбаланс спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости также не способствует распространению услуги: зачем нанимать посредника, если на свободные метры всегда найдутся два-три претендента.

Ее доходность при удачном выборе объекта способна составить до 20-30% годовых, при этом уровень рисков куда ниже, чем в российской столице. Кроме того, покупка дома за рубежом порой оказывается доступнее, чем аналогичная операция на родине. Так, сегодня по средней цене двухкомнатной квартиры в Москве реально приобрести неплохой дом на берегу моря в ряде стран Восточной Европы и в Турции.

В большинстве европейских стран нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами

Способ первый: покупка вторички
Если инвестора в первую очередь интересует сохранение денег или диверсификация инвестиционных рисков, то самый простой способ - покупка готового жилья в развитой, экономически стабильной стране. Причем за те деньги, которые уйдут в Москве на покупку стандартной квартиры, европейские рынки предоставляют гораздо более широкий выбор. Например, за 200 тыс. евро можно купить двухкомнатную квартиру в Москве, или коттедж на Пелопоннесе (Греция) с видом на море, или виллу в Алании (Турция), или пару апартаментов в Софии или Бургасе (Болгария) и т. п. К тому же соотношение цена-качество при покупке новых апартаментов в Европе принципиально выше, чем в Москве, - замечает директор департамента зарубежной недвижимости компании Бест-недвижимость Юлия Титова. - Стоимость квадратного метра в спальных районах столицы редко вписывается в сумму 3000 долларов (около 2500 евро). При этом квартиры сдаются без отделки, и сроки строительства зачастую не выдерживаются. За эти же деньги приобретаются апартаменты за рубежом. Обычно в комплексе с инфраструктурой, включающей бассейн, зеленую зону, детские площадки, парковку, а зачастую теннисные корты, SPA, ресторан, фитнес-центр и другие дополнительные удобства. Квартиру покупатель получает с отделкой под ключ превосходного качества, отвечающего европейским стандартам, в непосредственной близости от моря.

В схемах, по которым россияне могут инвестировать свои деньги в зарубежную недвижимость, разбирался D'.

В большинстве европейских стран сегодня нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, хотя зачастую запреты налагаются на покупку земли. Наиболее отлаженные и простые схемы действуют в Испании и на Кипре. Для того чтобы стать местным домо- и землевладельцем, достаточно иметь заграничный паспорт и деньги на счетах в европейских банках, в том числе и в российских. А вот в тех европейских странах, что примкнули к Евросоюзу недавно, есть ряд препятствий, которые, впрочем, в большинстве случаев легко обойти по вполне законным и уже отработанным схемам. Например, в Болгарии иностранец как частное лицо не может купить землю. Но облюбованный участок можно приобрести на фирму, открытую специально для этой цели. В Чехии такую же схему приходится использовать и для жилой недвижимости, - рассказывает начальник отдела зарубежной недвижимости Столичного агентства недвижимости (СТАН) Алексей Пешков. Подобный же сценарий придется применять и в Хорватии. А в Турции для регистрации права собственности сначала требуется получить вид на жительство.

Кроме того, нельзя сказать, что такие консервативные вложения не обеспечат никакой прибыли. В зависимости от выбора страны приобретение и продажа готового жилья может принести от 10 до 30% годовых. Если инвестор хочет сделать долговременное, но гарантированное вложение средств, ему стоит посмотреть на недвижимость Лондона, Парижа, а также на курортные французские зоны, где дома дорожают не очень быстро, но зато стабильно - в силу неугасающей популярности этих мест. В расчете на относительно скорый доход лучше обратить внимание на развивающиеся страны. Популярны рынки так называемой высокорисковой зоны, где еще только складывается система продажи недвижимости иностранцам. Например, Болгария, Черногория, - утверждает гендиректор компании Avenue Property Лариса Хорева. Впрочем, недвижимость почти во всех странах Восточной Европы пока дорожает ежегодно не меньше чем на 20%. А Таллин и Рига в прошлом году побили все европейские рекорды: здесь квадратные метры выросли в цене больше чем на 50%. К сожалению, золотое время дли инвестиций в эти рынки упущено: в большинстве стран рост цен уже замедляется, а эксперты все чаще говорят о том, что данные рынки перегреты. В ближайшие год-два купленное здесь жилье все еще будет приносить достойную прибыль в размере 20-25% годовых, однако найти хороший вариант по приемлемой цене сейчас практически невозможно.

Наиболее лояльны к российским покупателям недвижимости банки Испании, Кипра, Португалии. Здесь россиянин может получить ипотеку, обладая документами, подтверждающими его доход и уплату подоходного налога. Правда, стоит учесть, что европейские банки считают кандидата на кредит платежеспособным, только если он затрачивает на выплаты по кредиту не более 30% от своего дохода. Россиянам в настоящее время доступны кредиты в любых банках вышеуказанных стран. Ставка по ипотеке там почти везде одинаковая и начинается от отметки 4,5% годовых, - отмечает управляющий директор компании EstateService Геннадий Тузов. Как правило, ссуды выдаются на сумму 60-70% от стоимости жилья на срок до 20 лет.

Способ второй: инвестиции в кредит
Покупка жилья в кредит может быть интересна не только тем, у которых нет свободных нескольких десятков-сотен тысяч долларов. Приобретение жилья в кредит выгодно, поскольку уровень инфляции в России значительно превосходит банковскую ставку по ипотечному кредитованию за рубежом, - уверена Юлия Титова.

А вот в привлекательных для инвесторов странах бывшего социалистического лагеря в большинстве случаев получить кредит иностранному клиенту очень сложно. Тем не менее, как отмечает Юлия Титова, некоторые застройщики предлагают кредитование, в частности в Болгарии, сроком до 5-20 лет под 8-9% годовых. Однако это не отлаженная банковская ипотека, а лизинг. Собственником недвижимости до момента полного погашения кредита является не покупатель, а строительная компания. Пользоваться недвижимостью можно, но продавать и претендовать на визовые льготы не получится.

А вот банки Италии гораздо более консервативны и практически не дают ипотечных кредитов россиянам, даже если клиент соответствует всем необходимым требованиям. Здесь, как и во Франции, кстати, придирчиво относятся к подтверждению платежеспособности потенциального покупателя и его налоговым декларациям. Французские банки помимо этого требуют еще и гарантий от крупных европейских банков (счета в офшорах неприемлемы). То есть нужно доказать, что вы являетесь клиентом такого банка и что у вас там лежит резервная сумма, которая по крайней мере на 50% покрывает запрашиваемый кредит. Да и сами условия кредитования в этих странах менее интересны: как правило, иностранцу дают сумму не более чем 50-60% от стоимости жилья на срок до 10 лет.

Нередко россияне используют следующую схему покупки жилья в Европе: берут кредит на покупку готового жилья и сразу начинают его сдавать. Получаемая рента покрывает значительную часть ежемесячных взносов по кредиту.

Способ третий: купить и сдавать
Став владельцем апартаментов с видом на море или коттеджа в спокойной и величавой Англии, их можно сдать в аренду и получать небольшой, но стабильный доход. Собственно, покупка ради сдачи в аренду и есть еще один вариант инвестирования. Аренда может быть как долговременная (допустим, если вы приобрели дом в расчете на отдаленное будущее), так и кратковременная (на летний сезон или на полгода). Долгосрочная аренда, как правило, актуальна для столиц и крупных городов, краткосрочная - для курортных зон. Правда, по мнению риэлтеров, решение стать рантье не всегда оправданно: поскольку хлопот по сдаче жилья может оказаться больше, чем прибыли. Если в России рынок аренды все еще дикий и это на руку арендодателям, которые в большинстве своем не платят ни копейки налогов, то ни в одной развитой европейской стране от налоговых обязательств не скрыться. Так, в Италии, Франции, Испании арендодатель отдает в казну до 30% своей прибыли. При этом, по словам Геннадия Тузова, средний доход от рентного бизнеса в Европе - 4-5% в год. В странах с более динамичным ростом цен (Центральная и Восточная Европа) доходность бывает и выше, так что период самоокупаемости проекта составит приблизительно 10-12 лет. Примерно так же обстоит дело с рентой коммерческой недвижимости.

Главная загвоздка схемы - грамотно выбрать место и объект, чтобы впоследствии не было проблем с продажей. Во-первых, не всякая недвижимость быстро продается, а смысл инвестиционной схемы как раз в быстрых продажах. Кроме того, в ряде стран есть специальный налог, ограничивающий спекулятивные действия в первые годы после приобретения недвижимости или ее строительства, - предупреждает Алексей Пешков.

Способ четвёртый: опередить и заработать
Наиболее доходный способ инвестирования в зарубежное жилье - покупка недвижимости на начальных стадиях строительства для последующей перепродажи. По сути, это то, что у нас называется долевым участием в строительстве или покупкой на этапе котлована. Такие операции приносят в среднем 25-30% годовых прибыли на вложенный капитал. В случае приобретения квартиры на нулевом этапе покупателю, как правило, предлагаются наиболее льготные условия оплаты, например возможность беспроцентной рассрочки на срок строительства. И, конечно же, в это время квартиры идут по самым низким ценам, которые растут по мере появления этажей. Средний срок строительства нового комплекса от нулевого цикла до сдачи под ключ составляет около 18 месяцев. За это время цена объекта - в зависимости от расположения, величины комплекса, наличия собственной инфраструктуры и т. д. - возрастает на 15-25% (за счет сокращения дисконта по мере перехода к каждому новому этапу строительства). Кроме того, за время стройки на некоторых рынках происходит общий рост цен на уровне 20-50%. Таким образом, если вы купите апартаменты в Испании или Болгарии на нулевом этапе строительства, то через полтора года рыночная стоимость вашей недвижимости может быть в полтора раза больше вложенной суммы, - говорит Юлия Титова. В отличие от России на европейских рынках ситуация, когда застройщик не выполняет свои обязательства перед инвесторами, практически исключена. Договор между дольщиком и строительной компанией гарантирует возведение дома в четко установленные сроки.

Западный фонд для инвестиций можно выбрать самостоятельно, оценив его доходность по биржевым листингам (если вы хотите приобрести акции публично котируемого фонда). Также информацию по доходности, составу и долговременности REIT можно почерпнуть в интернете, в частности на сайте nareit.com, изучив журнал Real Estate Portfolio, а также у специализированных финансовых консультантов.

Способ пятый: войти в долю
Как на российском рынке, так и на западных можно инвестировать средства в недвижимость путем участия в паевом инвестиционном фонде недвижимости или его западных аналогах. Прототипами российских ПИФов недвижимости можно считать американские REIT (Real Estate Investment Trust). Впрочем, они имеют значительные отличия по сравнению с отечественными аналогами. Например, REIT - это юридическое лицо, а ЗПИФ - комплекс имущества, не имеющий статуса юрлица. REIT подразделяются на акционерные, ипотечные и гибридные, а ЗПИФН - на рентные, девелоперские, строительные, - объясняет разницу член совета директоров УК Нова Рушана Гарифуллина.

После покупки акций зарубежного фонда обязательно присутствует период замыкания (невозвратный период) инвестиций, который, как правило, составляет около пяти лет. Правда, это требование может сглаживаться промежуточными выплатами дивидендов, если в инвестиционном меморандуме фонда таковые предусмотрены, - добавляет Евгений Кусков.

Процедура приобретения акций зарубежных фондов недвижимости не отличается от покупки акций и облигаций любых западных корпораций: клиент перечисляет деньги на банковский счет, указанный в заявке, и становится владельцем бумаги. Если нет времени или желания заниматься этим самостоятельно, можно обратиться к брокерам, в том числе к российским, которые имеют доступ к биржам США. По словам управляющего директора Thor Real Estate Management, директора фонда Thor Guarant Real Estate Fund Ltd. Евгения Кускова, порог вхождения в зарубежные ПИфы недвижимости высок, поскольку они зачастую не предназначены для розничных инвесторов. Очень часто минимальная сумма инвестиций равна 250 тыс. долларов, в некоторых фондах - от 100 тыс. долларов. С другой стороны, как утверждает Рушана Гарифуллина, минимальный порог вхождения в фонды нередко равен стоимости одной акции. При этом акции американских фондов первой десятки стоят от 100 до 1000 долларов, - отмечает она.

В противовес этому утверждению другие эксперты ссылаются на то, что инвестиции в зарубежные ПИФы - это гарантированная экономическая безопасность. Кроме того, в Европе и США для клиента доступен гораздо больший выбор фондов: у них - тысячи, у нас - десятки, - отмечает Евгений Кусков. - В зарубежные ПИФы недвижимости вкладываются почти по всему миру. В зависимости от своих предпочтений инвестор может выбирать как универсальные фонды, диверсифицирующие свои объекты по регионам, классам недвижимости, типам дохода и т. п., так и специализированные.

Таким образом, этот способ инвестирования вполне доступен для россиян. Другой вопрос: насколько он эффективен? Эксперты на эту тему высказываются сдержанно. Существуют гораздо более привлекательные активы для частного инвестора. А паевые фонды недвижимости хороши в основном для диверсификации инвестиций, - считает директор по развитию Swiss Realty Group в странах СНГ Илья Шершнев. Еще более радикально отзывается о западных аналогах ПИФов Артем Цогоев: Доходность инвестиций в иностранные фонды недвижимости в среднем равна 7-8% без учета налогов. А налоговые сборы в этом случае составляют минимум 30% от полученной прибыли. Так что, как видите сами, инвестировать в эти бумаги не очень выгодно.

Способ шестой: перестраиваем и продаем
На европейских рынках недвижимости, в тех районах, где земля сегодня на вес золота, а построенные на ней особняки зачастую хранят память о Первой мировой войне, одним из популярных форм бизнеса в сфере недвижимости является покупка старых домов - либо разваливающихся, либо просто не соответствующих никаким представлениям о комфортном современном жилье. Разумеется, в этой схеме приобретение такого объекта - всего лишь первый шаг. Затем следует реставрация и дальнейшая перепродажа обновленного владения за гораздо большую сумму, чем та, которая была изначально за него уплачена. Эта схема постепенно овладевает и умами предприимчивых россиян. Во всяком случае, по словам Ларисы Хоревой, около 20% их клиентов интересуются именно этим вариантом. Только за прошлый месяц к нам поступили четыре заявки, - утверждает она.

Обычно к покупке паев прибегают как к дополнительным инвестициям. Илья Шершнев, например, говорит о том, что практически каждый человек, размещающий существенный капитал в швейцарском банке, часть своих активов по совету банкиров конвертирует в паи паевых фондов недвижимости. Поэтому если ваш капитал, размещенный в банках, составляет более 1 млн долларов, я бы мог рекомендовать диверсифицировать 20-30% портфеля в подобные бумаги, - советует он.

Доходность от таких операций зависит от страны, месторасположения дома, затрат не ремонт и десятка других мелких факторов. Так, в практике Avenue Property был случай, когда человек, купив дом в той же Греции, не стал тратить деньги на реставрацию, но зато разбил на участке шикарный сад, сделал розарий и т. п. После этого он продал дом за 80 тыс. евро. И это при том, что купил всего за 10 тыс. Но такие цены далеко не везде: старый дом площадью 300 кв. м на французском побережье вблизи Канн обойдется покупателю в 2-2,5 млн евро. Отреставрировав дом, владелец сможет продать его не меньше чем за 4-5 млн

В целом данный вариант ничем не отличается от обычной покупки жилья на вторичном рынке. Только здесь покупатели стремятся найти дом не поновее, а похуже и подряхлее. В то же время особенно придирчиво покупатели относятся к месту покупки: выбирают наиболее популярные города, курортные зоны. Успех этих инвестиций в том, чтобы найти плохой по качеству объект в хорошем месте. Почти все береговые линии на популярных побережьях уже давно раскуплены и застроены, - комментирует Лариса Хорева. - Купить свободный участок земли, например, на Лазурном берегу сегодня нереально. По ее словам, сейчас подобные операции с недвижимостью уже стали отдельным и постоянным бизнесом. Основная территория деятельности инвесторов - побережья Франции, Италии и Греции. Как правило, они покупают дома и виллы, расположенные на первой линии моря вблизи объектов инфраструктуры (если речь идет о приморских городах) либо престижного, знакового места, каковым может быть, опять-таки в зависимости от обстоятельств, старинный замок, университет, банк и т. п. Но не следует забывать, что в Европе более трепетно относятся к собственному наследию, чем у нас. Пусть это будет и ничем не примечательный дом, но любые пристройки и изменения внешнего вида старого здания осуществляются с разрешения местных муниципалитетов. Например, в ряде городов Греции крыши домов исторически выкладываются красной черепицей, и придти сюда со своим цветом вам не позволят.



Главная --> Публикации