Главная --> Публикации --> Купить дом на зарплату сельского механизатора Ростехнадзор не принимает “седьмой континент” купил 21 магазин в иванове Владельцы особняков на рублевке могут заплатить налог и побольше Опыт питерских судебных приставов в борьбе с неплательщиками будет распространен в других регионах

Март 2007 года стал для российских экспонентов особенным: результаты XVIII Международной инвестиционной выставки превзошли все ожидания. О них уже информируют многие операторы рынка. Так, в мероприятии приняли участие 26 тыс. компаний, что на 23 % больше, нежели в прошлом году. Несмотря на столь внушительное представительство, к новым российским проектам был проявлен заметный интерес.

Для миллионов людей Канны знаковое место, связанное с одним из самых престижных мировых кинофестивалей. Однако значимо оно и для профессионалов-риелторов: весной и осенью в этом городе проходят специализированные выставки по недвижимости MAPIC и MIPIM, в которых активное участие принимают компании из России.

На выставке работал большой российский павильон, в котором экспозиции разместили 18 участников. Остальные предпочли расположить свои стенды отдельно. В их числе были Сочи, Московская область и Казань, устроившиеся по соседству друг с другом: подмосковные, татарские и кубанские площади оказались весьма внушительными. Например, у Краснодарского края они равнялись 500 кв. м.

Кроме того, в нынешнем году исполнилось десять лет, как правительство Москвы официально участвует в каннской выставке, в связи с чем в престижном отеле Мажестик, расположенном на бульваре Круазетт, прошла пресс-конференция руководителя стройкомплекса российской столицы Владимира Ресина. Он оценил участие в мероприятии как чрезвычайно полезное. Вот лишь несколько цифр, озвученных им на встрече. Из 350 проектов, представленных за десять лет в Каннах, 75 % уже внедрены. Остальные 25 % находятся в работе. Объем иностранных инвестиций в столицу составляет сегодня 4 млрд долл. Если десять лет назад Москва имела 34 зарубежных партнера, то теперь их 18 Выросли показатели и в туристической сфере: 300 тыс. туристов ежегодно посещали Первопрестольную прежде, теперь 4 млн. Инвестирование средств за границу (не путать с вывозом, уточнил В. Ресин) в 2006 г. достигло 8 млрд долл. Это в десять раз больше, чем десятилетием ранее. Но самое важное, считает руководитель стройкомплекса, что столица потянула за собой на международный рынок регионы. Если некогда 87,4 % всех инвестиций в Россию приходилось на Москву, а остальное на регионы, то теперь почти половина 47 % идет в города и области РФ.

Впервые в Каннском Дворце фестивалей Российскую Федерацию представляли не только крупные девелоперские компании, но и администрации регионов, банки и даже архитектурное бюро. ABD Architects, известное в нашей стране проектом здания офисного центра Мерседес на Ленинградском проспекте, выставило свой стенд в центральном павильоне. Ну а некоторые участники мероприятия предпочли разместить экспозиции на яхтах, окружающих Дворец фестивалей.

Краснодарский край, как, впрочем, и все русское посольство, вообще громко заявил о себе и в прямом, и в переносном смысле: громадные стикеры на центральных участках бульвара Круазетт, казацкие песни на вечеринках, фейерверки и дегустации. Все вертикальные поверхности города заняли плакаты Казани, на них на английском языке значилось: Казань третья столица России.

Размах и грандиозность региональных стендов не оставляли никакого сомнения в Канны привезли сотни не просто планов, а мегапроектов. В рамках столичных программ состоялась официальная презентация Зарядья (реконструкция гостиницы Россия) с участием знаменитого Нормана Фостера и руководителя ST-Group Шалвы Чигиринского. Компания ПИК-Регион представила макет комплекса Колизей, который появится в Долгопрудном. Capital Group заявила о начале работы над проектом Имперский возведением элитного дома на Якиманке при участии архитектора М. Белова.

Московские стенды представляли на MIPIM практически все новые направления градостроительной деятельности столицы: проект Москва‑сити, Нагатино Ай-лэнд (городской бизнес-инкубатор), ряд проектов реконструкции (международный аэропорт Внуково, транспортная развязка и подземный комплекс на площади Тверской Заставы, гостиницы Золотой колос, Останкино), а также правительственные программы Новое кольцо Москвы, Золотое кольцо Москвы и мн. др.

Эффектно выглядели проекты Сочи. По данным администрации края, в Каннах в общей сложности представили 1,4 тыс. инвестиционных проектов на 47 млрд евро. Один из них с насыпными участками земли выглядел примерно так, как уже привычные макеты знаменитых джумейрских пальм (искусственные острова в Дубае, ОАЭ).

В ходе упомянутой выше пресс-конференции за большой вклад в развитие столицы были награждены компании Миракс Групп и Пересвет-Инвест.

Канны интересны также встречами знаменитым, ставшим уже традиционным Русским завтраком, организатором которого выступили англичане Knight Frank, давно работающие в Москве. О своем видении развития российского бизнеса рассказали и представители компании Jones Lang Lasalle: рынок все еще высокодоходный, хотя в столице показатель становится скромнее. И это хороший признак. Значит, в РФ бизнес начинает работать по мировым стандартам, а не нормам банановой республики, где как раз и существуют максимальные проценты прибыли как компенсация за риск.

Вениамин Голубицкий, руководитель компании РеноваСтройгрупп, принадлежащей Виктору Вексельбергу, представил проект Акадмический. Около Екатеринбурга на площади 1300 га появится 13 млн кв. м жилья и объектов инфраструктуры. Объем инвестиций составит 30 млрд долл., а освоение уральской территории займет 15 лет. Среди соинвесторов проекта холдинг МИЭЛЬ.

Отдельные участники уже поделились своими каннскими наработками. Например, компания Black Wood считает вполне удачным итогом своей работы на выставке заключение ряда договоров на оказание консалтинговых и брокерских услуг с крупными девелоперскими компаниями и администрациями более чем 20 российских регионов. Информационные службы Краснодарского края сообщили, что в ходе мероприятия заключено 28 инвестиционных соглашений на общую сумму 1,5 млрд евро. Иностранные вложения направят даже в такие проблемные объекты, как системы водоводов. Поставки и замену инженерных коммуникаций обеспечит немецкая компания Siemens.

По мнению В. Ресина, имиджевый характер MIPIM даже не ставят под сомнение, но он чрезвычайно важен. Россия, занимающая по показателю надежности 181‑е место, нуждается в формировании позитивного представления о себе как о стране, готовой к сотрудничеству и предлагающей для этого реальные возможности.

Разумеется, нельзя не учитывать и того, что квартира в одной из самых богатых столиц мира вопрос престижа. Да и качество жизни в Великобритании, разумеется, в разы превышает аналогичный российский показатель. Немаловажно также то, что в Англии сравнительно просто получить вид на жительство или гражданство на это потребуется год или два, а не 5 7 лет, как в других странах, например во Франции.


Среди причин, по которым состоятельные россияне (а иные не смогли бы себе позволить такое приобретение) покупают недвижимость в столице Великобритании, выгодный налоговый режим для нерезидентов и возможность престижного образования. Со вторым пунктом все ясно: дети состоятельных господ со всего света с удовольствием и пользой учатся в самых известных частных школах, от них и папы с мамами не отстают, получая степени MBA и классическое образование второе, третье и далее по списку. А вот первый нюанс интереснее. Дело в том что доходы, полученные за пределами Англии, в этой стране не облагаются налогами именно поэтому очень многие иностранцы выбирают Лондон в качестве места постоянного проживания. По статистике от 35 до 40% покупателей недвижимости в Великобритании не являются ее подданными. Кроме того, Великобритания благоприятна для бизнеса, в том числе из-за своего богатого колониального прошлого, и многие бывшие колонии до сих пор поддерживают с ней всесторонние связи.

Прибыльность от инвестиций в лондонскую недвижимость (с точки зрения получения постоянного дохода) не превышает 3 4% в год. Однако большинство инвесторов рассматривают такие приобретения как долгосрочные вложения. Учитывая то, что Лондон является сегодня центром деловой активности и скорее всего не утратит этого статуса в ближайшее время, инвестиции в городскую недвижимость могут быть достаточно выгодными. А вот приобретать жилье в Лондоне с целью сдачи его в аренду, по словам экспертов, сегодня не очень выгодно с учетом всех налогов доход составит не более 5 7%.

А вот инвестиционная составляющая покупки недвижимости в столице Великобритании для большинства клиентов играет не самую значительную роль, комментирует директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн. В Москве, например, темпы роста цен на дорогостоящую недвижимость значительно выше, хотя жилищный рынок Лондона, безусловно, намного стабильнее. Кроме того, недвижимость не самый ликвидный инвестиционный инструмент: продажа квартиры, особенно дорогой, требует большого количества времени.

По темпам роста на элитную недвижимость 2006 год стал исключительным для центрального Лондона, говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Дарья Калмыкова. Рост составил 23,9% по сравнению с 4,4% в 2005 году. А в четвертом квартале 2006 года ценовые показатели выросли на 7,7%, что явилось самым высоким приростом с первого квартала 2000 года. Максимальный темп роста цен на элитную недвижимость наблюдался в западной зоне, а именно в районах Кенсингтон, Холланд-парк и Ноттинг-Хилл. В сегменте бизнес- и эконом-класса в 2006 году также наблюдался рост. Однако менее интенсивный. Стоимость жилья в целом по Великобритании выросла на 9,3%, в Лондоне на 11,3%.

В Лондоне около 90% сделок по приобретению недвижимости заключаются с помощью ипотеки. Ставки составляют 5 6% годовых. Воспользоваться этой банковской услугой могут как граждане Великобритании, так и иностранцы. Однако условия будут различаться: размер первоначального взноса для англичан и жителей Евросоюза составляет 10 20%, а для всех остальных, как правило, 30% от стоимости жилья.

Еще одна интересная деталь имеет исторические корни чем больше по площади квартира, тем дороже будет в ней квадратный метр: просторного жилья в городах Великобритании очень мало, так как изначально строились очень небольшие квартиры.

Несколько другие данные дает британская Property Vision. Как уверяют в компании, за прошедшие 10 лет стоимость жилья в Англии выросла на 200%, а 2006 год был относительно спокойным, темпы роста не превышали 9%. Однако значительно на 20 25% подорожала элитная недвижимость в центральной части столицы. Рост цен связан с увеличением числа покупателей дорогой недвижимости в Лондоне и очень низким уровнем предложения, считает руководитель отдела по работе с российскими клиентами Property Vision Гульнара Лонг. Такие темпы, конечно, не могут сохраняться долго, но с уверенностью можно сказать, что в 2007 году эта тенденция не изменится. Прогнозируемый рост на 2007 год около 7% в среднем по Великобритании и примерно 15% на дорогую недвижимость в Лондоне. Сегодня квадратный метр жилья в столице Великобритании стоит от 15 до 50 тыс. фунтов стерлингов, говорит Гульнара Лонг. Цены столь высоки в том числе и потому, что в Лондоне очень ограничены возможности застройки. Государство крайне щепетильно относится к историческому наследию, поэтому центр города фактически выпадает из сферы интересов застройщиков.

На конференции «Коммерческая недвижимость России: управление, развитие, инвестиции», которая пройдет в Санкт-Петербурге с 3 по 5 октября, будет работать секция апарт-отели. О проблематике, которая будет обсуждаться на секции, мы попросили рассказать ее ведущего, директора компании «VMB-trast» Александра Гришина.

Одна из особенностей лондонского рынка недвижимости отсутствие четкой сегментации зданий по классам. Деление на элиту, бизнес и эконом условно. Оно основывается в первую очередь на местоположении объекта, отмечает Екатерина Тейн. Приоритетными районами традиционно являются Найтсбридж, Белгравия, Кенсингтон, Челси, Мэйфэр. Однако даже в самых престижных районах есть так называемое социальное жилье дома, выстроенные государством для малообеспеченных семей. Такова политика государства не делить население по уровню дохода. Разумеется, есть улицы, на которых живут только состоятельные люди, располагаются элитные дома и особняки, однако поквартального и порайонного разделения как такового не существует.

— Апарт-отель – это гостиница, в которой номера состоят из отдельных квартир, апартаментов. Это обстоятельство обуславливает, как правило, длительные сроки проживания постояльцев и иную специфику. Зачастую их постояльцами являются не туристы, а например, иностранцы или командированные соотечественники, длительное время работающие в другом городе. Отсюда их ценовая ниша — между гостиницей и арендуемой квартирой. Особенность апарт-отеля в том, что цена номера не зависит от того, сколько человек в нем живет. За проживание втроем вы платите ровно столько, сколько заплатил бы за ту же квартиру один человек. Поэтому апарт-отель — это привлекательная форма для семейного проживания.

— Для начала, давайте уточним, что мы подразумеваем под апарт-отелями?

— Известно, что часть собственников регистрирует апарт-отели как жилье, другая часть – как нежилой фонд. В первом случае закон не предусматривает ведения коммерческой деятельности и оказания сервисных услуг, связанных с питанием, отдыхом и т.п. Здесь возникают проблемы с налоговым законодательством. Самого понятия «апарт-отель» в законодательстве нет. Некоторые фирмы-застройщики под видом апарт-отелей строят жилые дома, что порождает дополнительную путаницу.

— Существуют ли сегодня проблемы, связанные с правовым статусом апарт-отелей?

— Какова роль управляющих компаний на сегменте апарт-отелей?

Я знаю, что в Краснодарском крае, где на черноморских курортах активно развивается строительство апарт-отелей, разработан проект местного закона, регулирующий этот момент. У нас на конференции будут представители из Краснодарского края, которые смогут подробнее осветить этот законопроект и проблемы с ним связанные.

Есть потребность также в консалтинговых услугах частным инвесторам при создании апарт-отелей.

— В принципе, функции управляющих компаний на этом сегменте те же, что и на офисном, и на торговом. Обеспечение заполняемости, эксплуатация и т.п. Однако опыта в этом плане у нас в России накоплено гораздо меньше, чем по офисному и торговому секторам. Не случайно, поэтому крупнейшими гостиничными сетями управляют западные компании. Тем не менее, сегмент апарт-отелей дает возможность для накопления опыта. Управляющая компания может обеспечивать определенные стандарты сервиса.

— Безусловно, пока офисный и торговый сегмент отличаются от гостиничного большей доходностью, более равномерным распределением доходов в течение года. На гостиничный сегмент сильно влияет сезонность. Однако и здесь, благодаря, как правило, длительным срокам проживания в апарт-отелях, они выгодно выделяются.

— Можно ли сравнить доходность апарт-отелей в сравнении с другими сегментами недвижимости?

— Вообще-то, попытки присваивать «звезды» апарт-отелям – пока местная самодеятельность. Но это не значит, что аппарт-отели находятся вне всяких категорий качества. Просто разброс в качестве ремонта и уровне сервиса весьма велик. Поэтому проблемы стандартизации сервиса апарт-отелей весьма важны. Чего ожидать потребителю, если он не ориентирован ни на класс, ни на сетевой брэнд? Здесь есть над чем подумать и поработать управляющим компаниям.

— Кстати, как насчет стандартизации сервиса и т.п., возможна ли классификация апарт-отелей по аналогии с гостиничными «звездами»?

— Стимулировать инвестиции в развитие апарт-отелей может развитие туристической инфраструктуры, развитие бизнес-туризма.

— Что сейчас происходит в плане инвестиций? Как стимулировать инвестиции?

— Это прежде всего Краснодарский край, Москва и Санкт-Петербург. Надо сказать, что этот сегмент недвижимости находится в самом начале своего развития.

— В каких регионах сегодня наиболее успешно развивается этот бизнес?

— Я думаю, о них мы услышим на самой конференции. Из старых и получивших признание у нас в Санкт-Петербурге я бы назвал «Шведский дом», управляемый компанией Skanska. Но сегодня, я повторюсь, слово за проектами российских инвесторов и управляющих компаний.
Столичные власти утверждают, что жители более чем половины многоквартирных домов Москвы определились с управляющей компанией. Однако, по данным социологических исследований, подавляющее большинство москвичей не только не участвовали в голосовании, но даже не знали о его проведении. Хотя выбор может серьезно отразиться на содержимом их кошелька.

— Каковы, на ваш взгляд, наиболее интересные проекты в этой сфере?

.
За управдомов возьмется ФАС
Независимыми выборы можно назвать весьма условно, негодует В. Гуменюк. У нас есть многочисленные жалобы граждан на то, что управляющая компания навязана им районной управой. В частности, по словам руководителя информационно-правового центра по жилищной реформе Виктора Федорука, подобная ситуация сложилась в Тимирязевском районе, где конкурсы по управлению шестью многоквартирными домами выиграла ООО УК Тимирязевская. Структура организована тремя иногородними студентами: из Тверской области, Нового Уренгоя и Нальчика. В уставе данной компании запланировано открытие счета за границей, а обслуживать дома они планируют по тарифам выше городских, но, несмотря на это, глава районной управы покровительствует ей, возмущается В. Федорук. По словам члена инициативной группы дома № 14 по Тимирязевской улице Татьяны Мовильян, глава районной управы Владимир Палкин открыто заявил, что другую компанию не допустят к управлению.

По данным Вячеслава Гуменюка, учредителя некоммерческого партнерства Управдом, советника депутата Мосгордумы Сергея Митрохина, конкурсы проведены в 22,4 тыс. домов, и в 19,5 тыс. из них победили ДЕЗ; примерно в 1,3 тыс. домов организованы товарищества собственников жилья (ТСЖ), а около 1600 домов достались в управление частным компаниям. Конечно, многие жители руководствовалась принципом лучше плохонькая, но привычная ДЕЗ: она, по крайней мере, не сбежит с деньгами жильцов. Однако рассуждали так далеко не все, что, впрочем, не сильно повлияло на результат. В одних случаях чиновники побеждали вполне законно (на основании того, что большинство квартир в доме муниципальные), в других жители подверглись откровенному давлению со стороны властей.

Поскольку определяющим при выборе управляющей компании является не столько число голосов, сколько количество квадратных метров, отданных за ту или иную организацию, то чиновники нередко голосуют не только муниципальными квартирами, но и площадью нежилых помещений. В результате просторные подвалы, мансарды и чердаки могут оказаться решающими при голосовании. В большинстве случаев город не имеет на эти площади никакого права, так как на них нет госрегистрации, возмущается В. Гуменюк. Помещения попросту оттяпывались волевым решением муниципальных властей без всяких законных оснований, разъясняет ведущий юрисконсульт фонда Институт экономики города Дмитрий Гордеев.

Приведенный случай не единичный. В Хорошевском районе жителям 12 домов, которые хотели организовать ТСЖ, была навязана компания ООО Орлеан-Грин, рассказал В. Гуменюк. С нарушениями проходили выборы управляющих компаний практически во всех районах Москвы, сетует он. Лишь в одной из управ, в районе Сокол, был опубликован перечень фирм-претендентов.

Дом без паспорта
То, что местные власти навязывают аффилированные компании, далеко не единственная проблема, связанная с передачей многоквартирных домов в управление жильцам. В настоящее время большинство жилых зданий в столице, особенно старой постройки, не имеет полного пакета технической документации, восстановление которой может обойтись в несколько десятков тысяч долларов. Паспорт дома, который должны передавать жильцам вместе с самим строением, делают на основании проекта со схемой инженерных коммуникаций (как внутри дома, так и отражающей подключения к внешним сетям). В дальнейшем в него заносят все сведения о произведенных в доме ремонтах и использованных стройматериалах. Эти документы должны находиться в ДЕЗ. А после передачи их жильцам те сами определят место для хранения, объясняет руководитель Центра информационного обеспечения и содействия реформе ЖКХ г. Москвы Ирина Шрамко.

По данным экспертов, в Москве работает порядка 150 организаций, имеющих достаточный опыт по управлению многоквартирными домами. Однако нормальной компании практически невозможно прорваться на рынок управления без благословения органов местной власти, рассуждает Д. Гордеев. С ним согласен начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Владимир Ефимов: Сегодня муниципальные власти откровенно навязывают собственникам свои управляющие компании, а собрания проходят с грубейшими нарушениями. В ближайшее время ФАС планирует провести проверку организации выборов компаний, эксплуатирующих многоэтажные дома. Будем принимать меры, в том числе и ходатайствовать об отмене итогов конкурсов, пригрозил чиновник.

А вот корпорация Mirax Group, как рассказал ее вице-президент Константин Борисов, взяв в управление несколько домов и получив от ДЕЗ только около половины необходимой техдокументации, решила восстановить ее за собственные средства. Представители эксплуатирующей организации уверяют, что собственникам платить за документы не придется, однако такая опасность может нависнуть над жильцами, если они решат сменить управдома.

По словам руководителя информационно-правового центра по проблемам реформы ЖКХ Виктора Федорука, с недостатком документации столкнулись жильцы домов № 5 и 7 по улице Донбасская, которые решили создать ТСЖ. Однако на этапе сбора документов оказалось, что проекты этих домов утеряны сотрудниками ДЕЗ. Они своей вины не отрицали, но восстановить необходимые бумаги отказались, сославшись на нехватку средств. Как замечает В. Федорук, проект самая затратная часть из всей необходимой технической документации здания. В частности, членам ТСЖ с Донбасской улицы придется заплатить по 300 тыс. руб. за каждый дом. Однако этими тратами жителям не удастся ограничиться, им еще предстоит получить документы на землю. А ведь в доме много пенсионеров, сокрушается В. Федорук.

Проблема заключается в аморфности жителей и работников ДЕЗ, уверена И. Шрамко: Сегодня все документы можно найти, нужно только проявить хоть минимальную активность. Если не сделать этого сейчас, то через два-три года решить данный вопрос будет гораздо сложнее.

Эксперты уверены, что с недостатком технической документации рано или поздно столкнутся все столичные жители. Процент домов, прошедших паспортизацию, ничтожно мал, и в основном это здания, возведенные в последние два-три года, говорит депутат Госдумы Галина Хованская. При передаче управления службе единого заказчика или дружественной местным властям компании о паспорте дома, как правило, даже не спрашивают. Однако в случае серьезного ремонта или смены обслуживающей организации он обязательно потребуется.



Главная --> Публикации