Главная --> Публикации --> Куда выселят 300 тысяч москвичей? Пик к размещению готов Глава мосжилинспекции александр стражников: "проблем с согласованием не будет" Сдача пожарных нормативов Что дает потребителю кодекс ипотечного кредитора?

Среди самых значимых столичных объектов, которые готовятся к вводу в эксплуатацию, - башня Федерация (409 тысяч квадратных метров), бизнес-парк Гринвуд (130 тысяч), Город cтолиц (226 тысяч) и т.д. и т.д. Но все это скорее для крупного бизнеса, приоритетом же городской экономики столичные власти не раз называли малые предприятия. Возможно, подспорьем для последних станут технопарки. Уже начата реализация проекта Нагатино-i-land. Общая площадь 35 зданий - более 900 тысяч квадратов. Завершено строительство технопарка на Варшавском шоссе, сдан технопарк с бизнес-инкубатором на улице Твардовского, строится бизнес-инкубатор в Зеленограде...

Любой опрос предпринимателей, проведенный в любое время в любом регионе, свидетельствует: одной из самых болезненных проблем для бизнеса остается нехватка помещений. В Москве, по понятным причинам, эта проблема стоит особенно остро. Разрулить квартирный вопрос, стоящий перед предпринимателями, столичные власти пытаются не первый год. Принята специальная целевая программа на 2004-2010 годы. На одном из ближайших заседаний правительство города рассмотрит ход реализации программы строительства деловых центров для малого бизнеса.

Сдача площадей в аренду - ощутимая прибавка и в городской, и в частный бюджет, и подчас на фоне дефицита возникают вполне экзотические проекты. Например, на днях мэр Москвы подписал распоряжение N 444-РП, согласно которому в Юго-Восточном округе на 15 нежилых домах будут сооружены надстройки для малых предприятий. Согласятся ли потенциальные клиенты возноситься в поисках бытовой услуги на крышу здания - вопрос. Тем не менее департаменту поддержки и развития малого предпринимательства рекомендовано подумать о распространении этого опыта.

- Мы очень долго ждали этого, - говорит координатор по предпринимательству Всероссийского гражданского конгресса Илья Хандриков. - Жаль, что этого все равно мало. Городу требуется намного больше. Даже Сити на Краснопресненской набережной - лишь капля в море, которую рынок проглотит без малейших проблем.

Увы, говорить о преодолении дефицита явно преждевременно. За год в городе регистрируется около 100 тысяч фирм. Пусть даже половина из них - однодневки, в сухом остатке - десятки тысяч, которым нужна площадь.

Крупная строительная компания вместе с РАО Российские железные дороги собирается возводить объекты над железнодорожными путями. На 45 гектарах от Третьего транспортного кольца до Минской улицы должно появиться около миллиона квадратов. В прошлом году прозвучало предложение о реорганизации участков под линиями электропередачи (убрать последние под землю и построить офисы).

Еще одна проблема - грядущее закрытие рынков. Понятно, что эта мера сделает бездомными множество предпринимателей, - говорит Илья Хандриков. - Городу неплохо бы создать народные торговые комплексы, дольщиками в которых станут те, кто торговал на бывших рынках.

Аналитик рынка недвижимости Сергей Шведов уверен, что дефицит отчасти объясняется непрофессионализмом многих владельцев офисов, которые попросту не знают, как эффективно управлять ими. Во всем мире площадями распоряжаются фонды недвижимости и другие профильные институты. В России пока все иначе.

Еще недавно возведение бизнес-центров за Кольцевой автодорогой было редкостью. Первым стал Кантри Парк, построенный в 2004 году в подмосковных Химках. Теперь эта практика получает все более широкое распространение. Многие фирмы идут сегодня на разделение офиса: представительский - в центре, рабочий - на периферии.

Престижа на всех не хватит
Дефицит площадей и высокие ставки заставляют арендаторов экономить. Часть из них перемещается из центра на окраины, что, впрочем, сразу же влияет на ставки аренды в отдаленных бизнес-центрах. По данным группы RRG, с конца 2004 года площади, расположенные за пределами Садового кольца, подорожали на 46 процентов, тогда как в центре цена выросла лишь на 34.

- Аренда способна задушить любое начинание. Квадрат офисной площади в московских бизнес-центрах класса А стоит до 1200 долларов. Ни для кого не секрет: мы на втором месте в мире после Лондона. Конечно, это верхняя ценовая планка, но и по средней стоимости аренды Москва - в тройке лидеров. Понятно, насколько туго приходится малому бизнесу, его услуги стоят обычно не так дорого, а в последнее время арендодатели взяли за правило заключать договор не на год, а на 6 или на 11 месяцев, чтобы при пролонгации повысить цену.

Скажи мне, сколько это стоит?
Безудержный рост арендной платы следует остановить! - заявили в феврале депутаты Мосгордумы. Подобные призывы раздаются из самых разных уст с поразительной степенью регулярности.

Для социальных предприятий бытового обслуживания действует льгота - 50 процентов. Впрочем, предприниматели радоваться этому не спешат. Чтобы получить преференции, надо сохранить профильную деятельность и при этом по низким ценам оказывать бытовые услуги малообеспеченным гражданам, инвалидам, труженикам тыла и т.д. Как рассказал Российской бизнес-газете директор химчистки, попросивший не называть его имени: Я пробовал стать социальным предприятием, но если ты оказываешь качественные услуги, трудно держать низкие цены. Значит, тебе всегда могут заявить, что химчистка не соответствует критериям. К тому же визы надо получить у орды чиновников. Что это такое, ясно.

Правда, малые предприятия могут пользоваться для расчета арендной платы понижающими коэффициентами. Однако по вновь заключаемым договорам ставка приравнивается к рыночной. А для долгосрочных договоров, заключенных до 1 января 2006 года, власти пересчитывают ставку с учетом инфляции и запланированного повышения на 2006-2008 годы. В прошлом году увеличение составило 30 процентов, в 2007 и 2008 годах - 30 и 20.

Числом поболее - ценою подешевле
Понятно, что только появление новых помещений может как-то снизить арендную плату. Михаил Вышегородцев, руководитель департамента поддержки и развития малого предпринимательства, настаивает, что их строительство должно вестись по принципу соинвестирования. Так будет строиться, к примеру, бизнес-центр на улице Миклухо-Маклая. Правда, здесь, отмечают эксперты, надо сразу задуматься о мерах, страхующих от дальнейшей спекулятивной перепродажи помещений (перепрофилирование, перепродажа - привычные московские беды).

К счастью, не все так мрачно. Вечная головная боль для арендатора - ремонт (любая инспекция всегда может придраться к внешнему виду помещения) и угроза отселения. Сегодня, уверяет глава департамента имущества Москвы Владимир Силкин, после провала программы реновации объектов нежилого фонда, принятой еще в 2004 году, сделаны серьезные выводы. Напомним: действовала схема, по которой арендаторов отселяли и снова вселяли после ремонта, сделанного за счет города. Увы, плата вырастала при этом в несколько раз. Теперь временным владельцам площадей предлагается привести их в порядок за свой счет, после чего в действие вступает методика, учитывающая объем вложений, оценку объекта до и после реновации. Главная мера стимуляции - увеличение срока арендного договора, в течение которого добросовестного пользователя не смогут попросить на выход, а также установление арендных каникул или минимальных ставок, позволяющих компенсировать вложенные средства.

Вчера президент Владимир Путин подписал закон О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления требований к указанию стоимостных показателей, запрещающий указывать цены на товары и услуги в иностранной валюте. В рекламе товаров и иных объектов рекламирования стоимостные показатели должны быть указаны в рублях, а в случае необходимости дополнительно могут быть указаны в иностранной валюте, говорится в законе. Документ вступит в силу 1 июля 2007 г.

Ни земля, ни рабочая сила, ни стройматериалы дешевле не становятся, так что, по прогнозам аналитиков международной консалтинговой компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (СW/SR), рост арендных ставок стабилизируется лишь к 2010 году. Причем в бизнес-центрах класса А это произойдет на отметке 1100 долларов (без учета НДС и операционных расходов), а класса В - на уровне 700 долларов. В СW/SR уверены, что в ближайшие годы предложение и спрос на рынке продемонстрируют идентичные темпы роста.
С 1 июля 2007 г., продвигая товары и услуги, компании смогут использовать в рекламных материалах цены в долларах и евро только вместе с рублевыми эквивалентами. Соответствующий закон вчера подписал президент страны Владимир Путин.

Заместитель генерального директора компании Дон-Строй Тимур Баткин говорит, что его компания редко указывает в рекламе своих объектов цены за квадратный метр, но вместе с тем опасается, что цены в рублях будут выглядеть пугающе большими. Но на рынок это вряд ли повлияет, общество быстро адаптируется, говорит он. Алексей Белоусов, коммерческий директор Капитал Груп, добавляет, что рублевые цены будут путать потребителя. К примеру, сейчас средняя стоимость квадратного метра в Москве составляет $4231 (110 006 руб.), и мы в рекламе одного из наших объектов Северного города указываем стоимость квадратного метра, которая сейчас составляет $3000, рассуждает Белоусов. А если вместо $3000 мы напишем 85 000 руб., то несколько запутаем потребителя. Белоусов отмечает, что исторически московский рынок недвижимости исчислялся в валюте и переход на рубли для сознания рядового покупателя будет нелегким. После 1 июля в рекламной политике строителей произойдут некоторые изменения. Мы можем как наклеить рублевые цены на уже существующие плакаты [с ценами в долларах], так и полностью их перепечатать, говорит Белоусов.

В первую очередь закон коснется компаний, работающих на рынке недвижимости и в сфере туризма, а также автомобильных дилеров, говорит управляющий директор TNS Gallup Ad Fact Руслан Тагиев. Именно они, по словам Тагиева, чаще других размещают на своих рекламных макетах и в телероликах цены в долларах и евро.

С туризмом дела обстоят несколько иначе. Татьяна Чувилкина, заместитель гендиректора по PR туркомпании Натали турс, думает, что для самого клиента будет удобнее, если цены на турпутевки будут указываться в рекламе в рублях. Зачастую агентства в рекламе поездки указывают цену в неких условных единицах и только при продаже тура выясняется, что пересчеты ведутся по некоему внутреннему курсу. Клиент же, рассчитывая на одну сумму, в итоге получает другую завышенную, говорит она. По словам менеджера, цены для агентств они пока выставляют в долларах. Связано это с тем, что расчеты с партнерами за рубежом (гостиницы и проч.) ведутся в валюте. Но после вступления закона в силу, видимо, будет придуман какой-то механизм с фиксированным валютным курсом, чтобы удобнее было вести взаимозачеты, добавила Чувилкина. После вступления закона в силу в классической рекламе мы либо не будем вообще указывать цены, либо будем указывать их в рублях. Пока цены указываются в у. е., говорит представитель другой турфирмы.

Игорь Пономарев, совладелец автодилерской компании Genser (продает автомобили Infiniti, Nissan, Ford, Opel, Saab, Chevrolet, Hummer, Cadillac и проч.), считает: чтобы цены на автомобили в рублях не казались огромными, в рекламных материалах их надо будет указывать в тысячах. А гендиректор Арманда Игорь Герц говорит, что цены на автомобили Peugeot уже указываются в рублях. Это требование Пежо рус авто, говорит он. В рублях же указывается цена на недорогие китайские автомобили Chery, продолжает Герц. Проблем с указанием цены на автомобили премиум-класса Cadillac и Hummer у нас также не возникнет. Закон предусматривает указание двух цен: в валюте с обязательной ссылкой на рублевый эквивалент, поясняет менеджер.

Столичный мэр в свой третий и последний срок выжмет из Москвы все, что возможно, развернув небывалое по размаху строительство. Подготовка уже начата

Не выражаться
Подписанный вчера закон обязывает указывать рублевые цены товаров и услуг не только рекламодателей. Чиновники и депутаты, когда речь идет о российской экономике, также должны в публичных выступлениях упоминать российский рубль, а не иностранную валюту. Авторы законопроекта, среди которых депутаты Единой России, ЛДПР, КПРФ и Родины, рассчитывают, что в ближайшее время появится соответствующий указ президента.

Сейчас в Москве существует конкурсная система на предоставление права жилищного строительства. То есть заявки с указанием суммы, которую инвестор готов заплатить в бюджет за право жилищной застройки участка, подаются в запечатанном виде. Конкурсная комиссия их вскрывает и отдает право застройки компании, предложившей максимальную сумму. По словам вице-мэра Валерия Шанцева, данная система не устраивает инвесторов, поскольку они лишаются права перекупить приглянувшийся лот по более высокой цене, и город, поскольку он получает меньше, чем мог бы. На аукционе торг будет вестись в реальном времени, поэтому город теоретически должен получить за право застройки того или иного участка максимально возможную сумму. Участники рынка оценивают эту инициативу как положительную, но оговариваются, что положительна она только в теории. «Замена конкурса аукционом, безусловно, была бы хорошей новостью, если бы у нас существовал свободный рынок земли и на аукционе продавалось бы право собственности на участок, – сказал RBC daily председатель совета директоров корпорации «Бест-Недвижимость» Михаил Гороховский. – Сейчас же город торгует не землей, а своей долей, и таким образом, вместо того чтобы зарабатывать по законам рынка, просто влезает в прибыль предприятия. Причем неважно, как называются такие торги – конкурс или аукцион. Город поступает как шулер. Сейчас на этих конкурсах происходит следующее. Допустим, компания выигрывает конкурс. В соответствующих документах определены условия присоединения к коммуникациям, без которых дом не построишь. А когда инвестор приходит непосредственно на место, ему заявляют: «Ты сначала трансформаторную подстанцию и канализационный коллектор построй». Такие дополнительные условия существенно увеличивают стоимость строительства, и инвестор просто отказывается от участка. После этого конкурс проводится второй раз. И так до тех пор, пока его не выиграет тот, кто дал взятку. Это происходит из-за того, что продается не право собственности на участок, а согласие властей. Конкурс превращается в конкурс взяток. И так будет до тех пор, пока не будет рынка земли, вне зависимости от того, будет ли это аукцион или конкурс».

Столичные власти меняют правила игры на строительном рынке. На днях Юрий Лужков подписал постановление, в соответствии с которым действующая до сих пор система конкурсного предоставления прав на жилищное строительство заменяется аукционами. Кроме того, правительство собирается ускорить процесс предоставления участка под строительство победителю аукциона, а также создать конкурсные комиссии по комплексной реконструкции районов несносимых пятиэтажек и строительству высотного «Нового кольца Москвы». Эти телодвижения московских властей наводят на мысль о том, что они готовятся форсировать темпы жилищного строительства. Однако произойдет это, скорее всего, после того как Юрий Лужков переизберется на третий и последний срок. До выборов необходимо действовать осторожно, чтобы не спугнуть электорат. Однако уже в 2004 году вся столица превратится в одну гигантскую стройку, на которой придется жить всем москвичам.

Между тем уже сегодня очевидны некоторые результаты «строительной лихорадки», которая последние несколько лет наблюдается в городе. «Чрезмерное увлечение жилищным строительством уже привело к тому, что в городе не хватает 17 млн квадратных метров офисных площадей, – говорит Михаил Гороховский. – В год строится 4,5 млн квадратных метров жилой площади, и лишь сотни тысяч – офисной. Со временем этот разрыв будет только увеличиваться. При этом никто не задумывается над тем, где все эти люди будут работать». По мнению г-на Гороховского, увлечение жилищным строительством уже привело к тому, что проблема пробок в Москве стала нерешаемой. «Если заглянуть в архив Москомархитектуры, можно увидеть много интересного, – говорит он. – На генплане столицы существуют так называемые красные линии. Они обозначают границу между участками, на которых можно строить, и участками, предназначенными для дорог и проездов. Так вот, они уже многократно переносились. Приведу такой пример. Изначально предполагалось построить радиальную магистраль от площади Восстания до кольцевой автодороги, она должна была соединяться с Рублевским шоссе. Эта жизненно важная для города магистраль построена не была. Напротив, некоторые ее участки были проданы, и на них построили жилые кварталы. Причем таким образом, что теперь строительство этой дороги невозможно. Кто-то получил взятку. И этого человека не посадили, хотя он совершил преступление».

Тем не менее, по словам Михаила Гороховского, аукционы позволят привлечь к строительству большее количество участников. Это, как можно заключить из предпринимаемых столичным правительством телодвижений, необходимо для форсирования темпов строительства в столице. С этим же целями, очевидно, предполагается сократить срок выхода постановления о предоставлении земельного участка. Сейчас от момента победы в конкурсе до момента выхода постановления (то есть, собственно, момента, с которого можно начать работу) проходит несколько месяцев. Власти собираются сократить этот срок до десяти дней. Кроме того, инвесторам будут предоставлены более мягкие условия при реконструкции районов несносимых пятиэтажек и строительству высоток «Нового кольца Москвы». Следующим шагом, как можно предполагать, станет форсирование вывода промышленных предприятий из черты города, что позволит расчистить новые площадки под жилищное строительство. Смысл ускорения жилищного строительства очевиден: для Юрия Лужкова следующий срок станет последним, поэтому ему, по идее, необходимо получить максимальный эффект от своего мэрства. А выгоднее всего это делать именно на строительстве жилья. Разница между себестоимостью строительства и рыночной ценой квадратного метра в столице известна. Себестоимость не превышает 250 долларов за квадратный метр, рыночная стоимость уже перевалила за 1200 долларов. Инвесторы наиболее охотно вкладывают деньги именно в эту сферу.

Города сдают позиции
Снижение цен на жилье в Москве фиксируется на протяжении полугода. За март цены на вторичке снизились на 0.7%. А с начала года в среднем - на 1.1%. Дешевеет в первую очередь жилье низкого качества и квартиры в непрестижных районах. По прогнозам аналитика рынка недвижимости Геннадия Стерника, эта тенденция продержится до следующей весны. Летом недвижимость может подешеветь на 5-10%. Причина в том, что большинство покупателей отпали от московского рынка, кто-то ушел в Подмосковье, а кто-то находится в стадии накопления, - считает Геннадий Стерник. - У них отложенный спрос, поскольку сделанных ранее накоплений не хватает на покупку квартиры из-за высоких цен.

Теперь очередь за промпредприятиями,на месте которых предполагается развернуть жилое строительство. А это ни много ни мало 40 гектаров земли. Если добавить к ним районы несносимых и сносимых пятиэтажек, «Новое кольцо Москвы», а также те многочисленные площади, на которых еще можно строить, получится, что в ближайшие годы российская столица превратится в одну гигантскую стройку. Жители день и ночь вынуждены будут мириться с шумом, грязью, криками рабочих из бывших союзных республик прямо под окнами, ради того чтобы чиновники смогли получить как можно большую прибыль. «Это все говорит о существовании в Москве основополагающей экономической свободы – свободы произвола чиновников», – считает собеседник RBC daily.
Рынок жилья в российских регионах переживает смутные времена. Наблюдаются две диаметрально противоположные тенденции. Где-то цены растут как на дрожжах. В других городах рост прекратился, стоимость квадратного метра замерла на одной отметке и даже постепенно снижается. Что же происходит с рынком недвижимости в России?

В Нижнем Новгороде в I квартале 2007 года цены будто замерли, а темпы продаж существенно уменьшились.

В Санкт-Петербурге в I квартале 2007 года цены на объекты не растут. Стабильность на рынке недвижимости продолжается полгода. Средняя цена на первичном рынке в Петербурге превысила 57 тыс. руб./кв.м. На вторичке квадратный метр стоит 70 тыс. руб.

Затишье наблюдается и в Казани. Здешние новостройки с начала года подорожали всего на 3%. Причем в столице Татарстана за январь-февраль построено почти 125 тыс. кв.м жилья. Но застройщики не выставляют его в полном объеме, ожидая роста цен.

- В прошлом году, тогда цены выросли на 122%, - говорит член нижегородской гильдии риэлторов Елена Соловьева. - Даже с ипотекой у людей не хватало денег на покупку квартиры. По прогнозам экспертов, подорожание новостроек связано с ростом цен на стройматериалы. На вторичке же цены могут упасть летом.

На Дальнем Востоке тоже все спокойно. Здесь в последнее время рост цен замедлился и цены стабилизируются. Средняя стоимость 1 кв.м в Приморье на первичном и вторичном рынке жилья практически совпадает: от 20 тыс. рублей до 40 тыс. рублей.

Ситуация в Ульяновске также замерла после мощного взлета цен. С октября по январь цены на жилье подскочили на 30%. С января по март рост составил только 15%. И вот уже второй месяц они не растут. В панельной новостройке 1 кв.м стоит 25 тыс. рублей, в элитном жилье - от 30 до 40 тыс. рублей. По оценке экспертов, в ближайшее время цены на жилье в Ульяновском регионе начнут падать.

В Волгограде - та же ситуация. За 2006 год цены на жилье выросли на 70%. Стоимость квадратного метра на вторичке в центральных районах Волгограда достигла 55 тыс. рублей. Эксперты ожидают, что в 2007 году здесь ожидается новый скачок цен.

Регионы накручивают цены
Ярославская область - практически рекордсмен по росту цен на недвижимость. Сдержать его не могут ни темпы строительства, ни ипотека, ни социальные программы. Если два года назад в областном центре квадратный метр стоил 15 тыс. рублей, то к августу 2006 года его цена колебалась от 20 до 25 тыс. рублей. Еще один мощный скачок был зафиксирован в феврале 2007 года. На заседании муниципалитета была озвучена рекордная для области цена за квадратный метр - 39 тыс. рублей. И сделан неутешительный прогноз: к лету она достигнет минимум 50 тыс. рублей. При этом план по увеличению темпов строительства в регионе с 250 тыс. руб./кв.м (2006 год) до 1 млн. 300 руб./кв.м в этом году выполняется. Не влия-ет на ценообразование ни ипотека, ни социальные программы.

В Тюмени цены на недвижимость также неуклонно растут. Если в конце 2006 года цена по городу на вторичное жилье составляла 40 тыс. руб./кв.м, то в конце марта 2007 года она составила 60 тыс. руб./кв.м. В соотношении с февралем прирост цен на вторичке составил 4.2%. Прирост цен на первичке в марте по соотношению с февралем 2007 года составил 9%.

В Новосибирске летом 2006 года стоимость квадратного метра рванула так, что люди, взявшие в августе миллион по ипотеке, понесли его назад. За полгода цена квадратного метра в городе возросла с 30 тыс. до 50 тыс. рублей. В конце 2006 года цены замерли, достигнув предела покупательной способности. Эксперты считают, что рост цен на недвижимость сейчас могут простимулировать мигранты, желающие поселиться в сибирском мегаполисе.



Главная --> Публикации