Главная --> Публикации --> В поиске своего места Куда выселят 300 тысяч москвичей? Пик к размещению готов Глава мосжилинспекции александр стражников: "проблем с согласованием не будет" Сдача пожарных нормативов

Лет десять назад иметь дом в ближайшем Подмосковье стало модно и престижно. Жить за городом мечтали многие и те, кто приобретал особняк как второе жилье, и те, кто расставался с московской квартирой ради свежего воздуха и приличных соседей. Сегодня счастливые обладатели подмосковных имений будь то на пафосной Рублевке или на элитной Новой Риге ощутили на себе все преимущества загородной жизни. С одной стороны, неразвитость инфраструктуры, многочасовые пробки по дороге на работу и обратно, с другой свежий воздух и постоянно растущая цена владений. Новые дачники довольно быстро осознали, что альтернативой городу деревня пока стать не может. Однако факт роста цен не мог не радовать. Поэтому подмосковные дома и земельные участки приобрели статус выгодных инвестиций.

Спрос на загородную недвижимость не поспевает за ростом цен. С точки зрения инвестиционной привлекательности участки и коттеджи, удаленные от столицы более чем на 30 км, значительно уступают альтернативным вариантам вложений. Неразвитая инфраструктура ставит под сомнение успех новых масштабных загородных проектов.
Призрачная уДАЧА
Спрос на загородную недвижимость не поспевает за ростом цен. С точки зрения инвестиционной привлекательности участки и коттеджи, удаленные от столицы более чем на 30 км, значительно уступают альтернативным вариантам вложений. Неразвитая инфраструктура ставит под сомнение успех новых масштабных загородных проектов.

В этой ситуации многие застройщики обратили внимание на проекты экономичного сегмента, где спрос удовлетворен всего на 30%. По словам Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости холдинга МИЭЛЬ, инвестиционные компании скупают большие земельные участки площадью до 300 га и в ближайшее время планируют выходить на рынок с крупными проектами строительства. Является ли это свидетельством того, что рынок загородной недвижимости Подмосковья находится на пороге больших перемен?

В деле разогрева рынка главное слово сказали девелоперы, изначально сделав ставку на сегмент поселков бизнес- и элиткласса. Цены на дорогие коттеджи росли на 4050% в год. Сегодня цены на особняки вокруг Москвы сопоставимы со стоимостью недвижимости в пригородах аристократического Баден-Бадена, курортного Китцбюэля и самых престижных мировых столиц Лондона и Парижа. Однако, как считают некоторые эксперты, потенциал роста в дальнейшем имеют лишь суперэлитные объекты, расположенные в непосредственной близости от столицы. Тенденцией последнего времени стало сокращение потока инвестиционных покупателей в дорогие сегменты. На рынке проектов класса элита и бизнес наблюдается довольно серьезная конкуренция, грозящая перейти в затоваривание. Сегодня поселки бизнес- и элиткласса занимают почти 70% рынка. Предложение значительно превышает спрос, и девелоперам приходится бороться за своего покупателя. Прошли времена, когда любой загородный проект был востребован на рынке, говорит Олег Маринин, президент компании Парк Групп, управляющий сетевым проектом Витро.

Подмосковная арифметика
Экспертные оценки объема и характера рынка загородной недвижимости Подмосковья расходятся. Так, по данным компании МИЭЛЬ объем рынка составляет около $9 млрд., на продажу выставлено 265 коттеджных поселков, из которых активно продается около 10 Это 23 тыс. домовладений, средняя стоимость которых примерно $600 тыс. Порядка 40% из них реализовано, говорит Владимир Яхонтов.

Мнения экспертов по этому вопросу расходятся. Далеко не все из них пророчат большое будущее экономичному сегменту. Во-первых, на ближних подступах к столице относительно недорогих предложений ждать не приходится. Масштабные поселки экономкласса появятся на значительном удалении от Москвы не ближе 60 км от МКАД, что фактически исключает возможность постоянного проживания и снижает инвестиционную привлекательность объектов. Да и цены на экономкласс уже зашкаливают, приближаясь к нижней планке бизнес-сегмента, что отсекает широкий круг потенциальных покупателей.

В компании Blackwood насчитали 515 коттеджных поселков, из них порядка 220 в активной продаже. При этом большинство (67%) продаваемых поселков относится к сегменту бизнес-класса, проектов эконом- и элиткласса примерно поровну 16% и 17% соответственно. Эксперты компании IntermarkSavills считают, что из 260 организованных коттеджных поселений Подмосковья 3035 это поселки таунхаусов, 20 земельные участки без подряда, 200 поселки, застроенные коттеджами и разного типа домами.

По подсчетам управляющей компании Масштаб в Подмосковье имеется около 290 коттеджных поселков. Ежемесячно эта цифра увеличивается на 38 объектов, а объем всего рынка подмосковных коттеджей составляет примерно $5,5 млрд.

Еще одна заметная тенденция увеличение проектов загородных мини-городов, сочетающих в себе различные форматы и классы жилья (Остров Истра от Капитал Груп, Остров Барвиха Sinergo Development, Рублево-Архангельское компании Нафта-капитал, проект А101 Авгур Эстейта, Большое Домодедово от Coalco). Интересно, что среди застройщиков много новых лиц, не имеющих опыта работы на рынке. Наиболее серьезные новые игроки крупные инвестиционные компании, которые, по мнению ряда экспертов, в скором времени могут существенно изменить расстановку сил на рынке загородной недвижимости.

Участники рынка отмечают устойчивую тенденцию к развитию различных форматов загородного жилья: дальних дач, усадеб, лэйнхаусов, поселков смешанного типа (коттеджи, таунхаусы, малоквартирные дома).

Скромнее и дальше
Дефицит свободных земель и высокие цены на недвижимость в радиусе 30 км от МКАД заставляют участников подмосковного рынка недвижимости все время увеличивать радиус застройки. Если раньше риэлтеры говорили о постоянном жилье не далее 20 км от Москвы, то сейчас это расстояние увеличилось до 40 км. Даже элитные объекты теперь строят за 30-километровой отметкой. Олег Маринин считает, что особый коммерческий интерес представляет 5060-километровая зона, где сейчас наблюдается наибольшее количество предложений и наиболее высокие цены на недвижимость.

Все опрошенные Профилем эксперты констатируют уменьшение количества загородных проектов. По данным Blackwood, если в 2004 году выходило по 45 поселков в месяц, в 2005-м 34, то в 2006-м около Общее развитие рынка, рост стоимости земли, увеличение затрат на строительство инфраструктуры и подведение коммуникаций вытеснили массу мелких застройщиков, сформировав более узкий круг девелоперов. Кроме того, доходность проектов стала ниже, чем 1,52 года назад, поэтому и ажиотаж застройщиков на рынке несколько утих, говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. При этом проекты оставшихся игроков значительно укрупнились. По словам руководителя отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нины Резниченко, один поселок площадью 50 га стоит 5 поселков по 10 га.

Впрочем, меняется не только география подмосковной застройки, но и качество загородного жилья. Многие застройщики пытаются максимизировать количество объектов на застраиваемом участке за счет минимизации площадей участка и дома. По словам Яхонтова, эта мировая тенденция в сегменте бизнес-класса связана в том числе с дефицитом земли, особенно под коттеджи, расположенные в 20-километровой зоне от МКАД. Уже сегодня в коттеджных поселках бизнес-класса допустимы участки размером 1012 соток. Если говорить о поселках, расположенных в зоне от 20 до 40 км от МКАД, то там эта тенденция еще не заметна, говорит эксперт. Из желания увеличить прибыль застройщики также вписывают в проект таунхаусы или малоквартирные дома.

Активно развиваются районы дальнего Подмосковья (за 60 км от МКАД) и южные направления (Симферопольское, Киевское, Калужское), считавшиеся до недавнего времени не очень перспективными. В 2008 году уже планируется выход ряда масштабных проектов по Каширскому и Симферопольскому шоссе. В совокупности в этих зонах строительством будет охвачено 15 тыс. га, это более чем достаточно для покрытия спроса в экономичном сегменте.

Верхи не хотят, низы не могут
В конце прошлого года многие аналитики заговорили о стагнации рынка и грядущем снижении цен. Действительно, некоторые предложения домов стоимостью более полумиллиона долларов держались в базах данных риэлтерских контор по нескольку месяцев. Однако опрошенные Профилем риэлтеры не спешат соглашаться с прогнозами. По словам управляющего проектом Светлогорье Ильи Свиридова, исчерпали себя предложения с необоснованно завышенными ценами. В компании IntermarkSavills тоже считают, что затоваривание если даже и произошло, то только неликвидными объектами такими, которые по рыночным ценам должны стоить $500 тыс., а их пытаются продавать за $1 млн. Снижения цен не было. На Рузском водохранилище, в 100 км от Москвы, только участок без дома стоит около $300 тыс., говорит Резниченко. И в компании МИЭЛЬ отрицают факт насыщения рынка. При этом отмечают, что если раньше инвестиционные покупки совершались в основном в элитном сегменте (дома от $1,5 млн.), то сейчас его предложение ограничено и весь инвестиционный потенциал перешел в бизнес-класс. Это очень сильно разогревает рынок. Но бизнес-сегмент (от $400 тыс. до $1,3 млн.) больше, чем элитный, поэтому там инвесторы не так заметны, как раньше в элите. В бизнес-классе довольно активно идут покупки, продажи, перепродажи, причем как для себя, так и в инвестиционных целях, говорит Яхонтов. По его словам происходит значительный рост цен в ближайшем Подмосковье (до 20 км), с ноября прошлого года на ближайшей Рублевке (до 15 км), например, цены выросли в среднем на 12%.

Кстати, эксперты отмечают, что таунхаусы, практически лишенные участков, пользуются на рынке стабильным спросом. Павел Комолов, директор по развитию бизнеса ипотечной брокерской компании Независимое Бюро Ипотечного Кредитования: Цена дома в коттеджном поселке сегодня начинается c $600700 тыс. Купить дом проблематично даже с ипотекой, потому как многие банки устанавливают лимит кредитования на уровне $500 тыс. Таунхаусы, пожалуй, единственная загородная недвижимость, так или иначе доступная среднестатистическому жителю Москвы. Таунхаусы вполне можно купить с помощью ипотечного кредита. При площади блока в 150180 м, цена квадратного метра составляет $23 тыс..

Впрочем, поддержат ли эту инициативу девелоперов и риэлтеров потребители вопрос спорный. Ведь следуя простой логике, чем дальше от столицы расположен поселок тем он дешевле. Однако очевидно, что подмосковные девелоперы этой логикой не руководствуются и, учитывая сокращение количества реализуемых проектов, стремятся сохранить высокий уровень доходности. Естественно, у девелоперов своя правда высокая себестоимость строительства, подведения коммуникаций, длительное получение исходно-разрешительной документации на проект, дороговизна земельного участка, наконец. В Подмосковье дом стоимостью до $300 тыс. построить нельзя, говорит Яхонтов. В мировой практике стоимость земельного участка составляет в среднем 815% от стоимости проекта, в России до 40%. На Западе земельный участок приобретается на кредитные средства, а у нас кредиты на приобретение участка дают крайне неохотно и только крупным компаниям. При этом делать продажи и получать рефинансирование можно только после получения исходно-разрешительной документации, то есть через год-полтора. Это значительно влияет на себестоимость.

Некоторое время назад инвестиционные покупатели обратили внимание и на коттеджи экономкласса, в результате сложился дисбаланс спроса и предложения. Это привело к тому, что на сегодня в ближнем и среднем Подмосковье (до 45 км), за исключением многоквартирного жилья и дач для временного проживания, уже нет готовых объектов стоимостью $200250 тыс., говорит начальник отдела маркетингового анализа УК Масштаб Игорь Лебедев. Недорогие предложения существуют, но в дальнем Подмосковье, на расстоянии 8090 км от Москвы. Причем цены на дома в поселках экономкласса уже приближаются к нижней границе бизнес-сегмента. Эксперты прогнозируют, что скоро готовые дома экономкласса будут продаваться уже по $300400 тыс.

Будущее: новые форматы и цены
Что касается будущего, то, по мнению аналитиков, наиболее перспективным с точки зрения инвестиций продолжает оставаться ближайшее Подмосковье, где девелоперы, скорее всего, станут практиковаться в новых форматах, увеличивая цену недвижимости. Дефицит земли в ближайших пригородах, естественно, будет способствовать росту цен. Эксперты считают, что в ближайшие два-три года сформируется так называемый пригород рядом с Москвой. Это очень дорогое загородное жилье, имеющее атрибуты городского жилья с точки зрения социальной инфраструктуры. Цена квадратного метра в таких объектах приблизится к цене квадрата московских квартир. Пока стоимость квадратного метра в поселке Барвиха-club, например, составляет $5 тыс. за квадратный метр. В Москве же стоимость жилья элитного класса достигает уже $20 тыс. за кв. м.

А в результате инвестиционные покупатели, обратившие было внимание на экономичный сегмент, постепенно умерили свой пыл, так как фактические цены на объекты достигли своего максимума. Желающим же обзавестись комфортной дачкой, как говорится, для себя такие траты пока не по карману.

В 2007 году возрастет объем выводимых на рынок поселков таунхаусов, так как спрос на них значительно превышает предложение. Будет развиваться и малоэтажное строительство 56-этажные дома в ближайшем Подмосковье. Самыми популярными направлениями в 2007 году останутся Рублево-Успенское, Новорижское, Дмитровское, Калужское, Минское и Ильинское шоссе.

Игорь Лебедев, начальник отдела маркетингового анализа УК Масштаб: Скорее всего, рост цен продолжится и в элитном, и в бизнес-сегменте. До конца 2007 года земли по популярным направлениям в 30-километровой зоне от МКАД вырастут в цене на 3040%.

По мнению экспертов, ощутимым импульсом к развитию рынка подмосковной недвижимости могут стать процессы, связанные с выводом крупных промышленных предприятий и головных офисов компаний за пределы столицы. Однако дело это не ближайшего будущего, а разговоры о планах и перспективах вряд ли могут всерьез подогреть рынок.
Москву историческую, воплощенную в одном из старейших парков, - Нескучном саду, и современный мегаполис, олицетворенный грандиозным проектом ММДЦ Москва-Сити на Краснопресненской набережной, свяжет воедино необычный туристический маршрут под рабочим названием Стеклянные улицы. В конце прошлой недели общественный градостроительный совет при мэре Москвы одобрил его концепцию.

Перспективы удаленных от столицы участков (более 40 км) сегодня не столь радужны. Для инвестиционных вложений следует поискать альтернативные объекты. Покупать недвижимость здесь лучше для себя, чтобы было, куда сбежать на выходные.

Туристическая тропа начнется от Ленинского проспекта, где будет разбита площадь с фонтанами, между Нескучным садом и парком культуры им. Горького. Далее маршрут пройдет через застекленный Андреевский пешеходный мост до участка от Фрунзенской набережной до Комсомольского проспекта, где планируется построить стеклянную галерею. На этом пути вместо существующей автозаправки будет воссоздан павильон крупнейшего советского архитектора эпохи конструктивизма Константина Мельникова, который находился на территории парка им. Горького. Он был спроектирован для Парижской выставки в середине 30-х годов и стал одной из первых реализаций конструктивистских идей на практике. С 3-й Фрунзенской улицы, по словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, будет сформирован заход под Комсомольский проспект. Там можно использовать подземное пространство с некоторым переносом коммуникаций для строительства парковки, в том числе для посетителей Дворца молодежи, а верхний уровень этого пространства будет использован для пешеходов, - заявил он.

Москве есть что показать гостям из-за бугра, но перегруженность жилой застройкой и транспортом, разбросанность московских жемчужин в пространстве огромного мегаполиса затрудняют походы по Москве. Пешеходный маршрут длиной 4,5 км от Нескучного сада до Москва-Сити призван открыть для заморских гостей древнюю и современную красоту Первопрестольной. А чтобы москвичам и гостям столицы не препятствовали дожди и снега, часть пути решили заключить в трубопровод из прозрачного пластика. По трассе маршрута появятся места, где усталые туристы смогут присесть и отдохнуть: скверы, бульвары и парки, видовые площадки со скамьями или уютные кафе, а также небольшие торговые точки. Проект создания туристической зоны от Ленинского проспекта до Москва-Сити был разработан еще в 2001 году проектной организацией ГИПРОНИИ РАН.

Иосиф Орджоникидзе, заместитель мэра в правительстве Москвы, отметил на заседании, что на две трети маршрут будет всепогодным, так как пройдет через различные застекленные пешеходные мосты и стеклянные галереи, а также под землей. Под прозрачным колпаком окажутся около 260 объектов исторической застройки и 450 памятников культуры.

Затем туристы пройдут через парк Трубецких и Хамовники до второго застекленного пешеходного моста Богдана Хмельницкого у Киевского вокзала. На пути к мосту маршрут планируется организовать в основном через кварталы и дворовые территории. Однако, заметил глава Москомархитектуры, полностью провести маршрут в Хамовниках через кварталы не удастся, и поэтому в некоторых местах все-таки придется ввести ограничения для автотранспорта. Специалисты расширят тротуары, а в некоторых местах организуют одностороннее движение. Перейдя мост, туристы смогут продолжить путь от площади Европы мимо гостиницы Украина, где намечено построить подземный паркинг, до нового транспортно-пешеходного моста между набережной Тараса Шевченко с Краснопресненской набережной. Маршрут закончится у концертного зала в Москва-Сити.

Застраховать сейчас можно все, что угодно. Если говорить о квартире, то риски, как правило, здесь стандартные: пожар, залив водой, противоправные действия третьих лиц (умышленный поджог или грабеж), стихийные бедствия и падение летающих объектов. В отдельных компаниях полис включает в себя еще и защиту от народных волнений или терактов. Объектами страхования могут стать несущие конструкции, движимое имущество и гражданская ответственность хозяина квартиры.

Россияне стали гораздо более внимательно относиться к такому понятию, как страхование жилья. И понятно почему. Те, кто за новую квартиру выкладывает сотни тысяч долларов, кровно заинтересованы в том, чтобы эти деньги не сгорели и не утонули. Специалисты уверены: рынок добровольного страхования жилья стоит на пороге бума. Прогноз выглядит вполне реальным, если учесть гигантский потенциал этого рынка: на сегодня в стране полисы оформлены лишь на 1,5 2% квартир.

В этом случае стоимость зависит от того, какой тип ремонта был сделан в квартире. Страховщики выделяют три разновидности: стандартный, когда стоимость работ и стройматериалов оценивается в 200 400 долларов за 1 кв.м, улучшенный 400 700 зеленых и люкс от 800 у.е. Дополнительные факторы, от которых зависит цена полиса, этаж, наличие сауны или газа и возраст дома. Если, скажем, в квартире на первом этаже, построенной сто лет назад, положен художественный паркет, то тариф будет втрое выше обычного. Объясняется это тем, что часто в таких домах случается засор канализации, и весь нижний этаж может оказаться залитым.

Сохраняйте чеки
Конструкции это стены, пол и потолок. Почему их нужно страховать, вопросов не возникает даже у детей. Цена полиса рассчитывается, исходя из рыночной стоимости квартиры. В среднем это 0,2 0,3% страховой суммы. На нее влияют еще и состояние дома (в каком году построен, из каких материалов) и близость к опасным объектам. Так, тариф на страховку конструкций квартиры без деревянных перекрытий в доме, которому меньше 20 лет, составит в среднем 0,15% от страховой суммы. А если здание старше, в его конструкциях использовано дерево, а из окна видна АЗС, уже 0,35%. Впрочем, время меняет и представления о том, что нуждается в страховке. Владельцам квартиры в новом монолитном доме такой полис вообще вряд ли понадобится им куда важнее застраховать внутреннюю отделку.

Сосед друг человека
С помощью полиса можно урегулировать отношения с соседями. Понятно, что, если сверху на вас протекут, вам положено страховое возмещение. Но ведь труба может лопнуть и у вас в квартире. Чтобы чувствовать себя спокойно и в этом случае, лучше застраховать свою гражданскую ответственность перед соседями. Это похоже на автогражданку, только ущерб, который вы можете кому-то нанести, вы заранее оцениваете сами. Исходя из определенной вами суммы и рассчитывается тариф. Как правило, он составляет 1% от всей страховки. Дело это, как видим, недешевое. Особенно для тех, кто живет в хороших домах им за квартирную ОСАГО приходится порой платить до 1 тыс. долларов. Ну а если здание идет под снос, за такой полис не возьмут больше 200 зеленых. Кстати, если вы сдаете свою квартиру в аренду, то к вам будет применяться повышающий тариф. Такая же система расчета применяется к тем, кто имеет полы с водным подогревом или бассейн.

На какую сумму оформить полис, решается в ходе конструктивного диалога со страховщиком. Можно, конечно, назвать сумму и в миллион долларов, но если в квартире обои ободраны еще со времен ранней перестройки, сделка вряд ли состоится. Проще, если ремонт свежий, тогда компания заключит договор на основании суммы произведенных затрат. Если сохранились чеки и квитанции, обсуждать вообще нечего. Если же ремонт был сделан давно, то страховщик рассчитает его стоимость на основании рыночных цен с учетом износа. Есть вероятность, что вас это не устроит, тогда смело обращайтесь в независимую экспертизу. Кстати, дорогим клиентам эту услугу оплачивает страховая компания. И еще: при описи своих драгоценных стен, потолков, полов, обоев, лепнины и паркета не забудьте ни одной мало-мальски важной детали, пусть даже старой розетки, при наступлении страхового случая возмещение будет весомее.



Сколько стоит страховка квартиры

Если уж нашлись деньги на страховку самой квартиры, неплохо бы оформить полис и на движимое имущество. Это почти все, что у вас есть: мебель, техника, приборы, одежда, обувь. Базовый тариф в среднем составляет 0,3 0,9%. А вот накопленные дензнаки, книги, фотографии и ценные рукописи застраховать нельзя: это вы знаете им цену, а страховщики нет. Впрочем, можно позаботиться о других ценностях, например, о предметах искусства, но тут придется раскошелиться. Во-первых, понадобится специальная экспертиза, а во-вторых, стоимость таких предметов, как правило, очень высока, а значит, надбавки к тарифам будут тоже не маленькими. Поэтому, как всегда, пригодятся чеки и другие документы, подтверждающие стоимость. Стоит напомнить и главное требование страховщиков: все имущество должно находиться в пределах территории страхования, то есть вашей квартиры.

* % от стоимости отделочных материалов, оборудования и работ
** % от стоимости квартиры
*** % от страховой суммы

Услуги по этой программе оказывают семь уполномоченных городом компаний. По данным Городского центра жилищного страхования (ГЦЖС), отвечающего за реализацию этой программы, в Москве по ней застраховано 54% квартир. Взнос составляет 90 коп. за 1 кв. метр общей площади в месяц. То есть, если вы живете в обычной двушке площадью 50 кв. м, то за льготное страхование вам придется платить 45 руб. в месяц. В год 540 руб. При этом хлопот минимум взносы оплачиваются по квитанции вместе с коммунальными услугами. Платить надо аккуратно при наличии нулей по страховому взносу в платеже за квартиру вы лишитесь страховки на месяц.

На всякий пожарный
Тем, кому уже приходилось сталкиваться с графой страхование в счетах по оплате коммунальных услуг, повезло чуть больше всех остальных. В Москве существует система льготного страхования жилья: платишь совсем мало так, что даже и не замечаешь, а защита, какая-никакая, но все же есть. Городскую программу запустили в 1996 году. Тогда собственник жилья получил возможность застраховать квартиру по расценкам ниже тех, что представляли коммерческие компании. При возмещении город брал на себя 80% расходов, остальное выплачивали страховщики. Пакет рисков все тот же пожар, взрывы газа, залив водой, аварии канализации.

Можно и новую квартиру получить
Немного радует то, что в Москве выросла расчетная стоимость 1 кв. метра. С этого года она составляет 17 тыс. руб. против 13,5 тыс. в 2006 году. Это значит, что максимальный размер возмещения той же условной 50-метровой двушки может составить 850 тыс. руб., то есть чуть больше 30 тыс. долларов. На покупку нового жилья, ясное дело, не хватит, но для решения неотложных проблем пострадавшего сумма вполне приличная. Особенно если учесть, что даже за 10 лет страховки клиент заплатил около 200 долларов величины получаются несопоставимые.

Конечно же, такая страховка не панацея от всех бед. Льготный полис предусматривает только повреждение коробки, то есть конструктивных элементов квартиры (стены, пол, проводка, газопровод, канализация) и первоначальной отделки, которая была предусмотрена в проекте при сдаче дома в эксплуатацию. Это значит, что, если у вас пострадали роскошный дубовый паркет, моднейшие пластиковые окна и бронированная дверь, то ущерб возместят вам за линолеум, типовую деревянную дверь и такие же окна.

Но если вы живете в элитном доме, покупаете отнюдь не дешевую мебель, предметы антиквариата и прочее, то льготная страховка не для вас. Лучше застраховаться по индивидуальным программам страховых компаний.
Жить взаймы становится модно. В кредит покупают все: бытовую и электротехнику, мебель и даже одежду. С помощью кредита ездят отдыхать за границу, делают ремонт, получают образование, оформляют всевозможные страховки и получают различные другие услуги. В нашей стране наступила эра повального кредитования, в которой только ленивый не должен хоть какому-нибудь банку хоть сколько-нибудь денег.

К тому же, если квартира не подлежит восстановлению, льготное страхование предусматривает выдачу нового жилья по социальной норме: одиноким в пределах 35 40 кв. метров, семье из двух человек 40 45 квадратов, из трех и более человек из расчета 18 кв. метров на каждого. Районы могут быть разные, в том числе и удаленные, но это же, опять заметим, практически бесплатно. Однако если обнаружится, что у вас, кроме полностью убитой, есть еще одна квартира площадью больше соцнормы, то придется довольствоваться обычным полным возмещением из расчета 17 тыс. руб. за 1 кв. метр.

Сразу хочется предупредить, что если вы, как вам кажется, все просчитали, нашли первоначальный взнос, и обозначили для себя свою платежеспособность на долгие годы - это совершенно не значит, что вы получите кредит на квартиру. Вам придется обойти немало банков, прежде чем кто-то согласится вам дать денег на квартиру.

Одна из причин такой тенденции в том, что взять кредит можно, практически не предоставляя никаких особых гарантий, иногда для этого лишь требуется российский паспорт. Конечно, это касается небольших сумм, но особо впавшие в заем люди умудряются нахватать маленьких кредитов столько, что в итоге образуется баснословный долг. Психоаналитики уже установили новую болезнь - кредитоманию, когда человек берет кредиты на все подряд и остановиться уже не может. Но сегодня речь пойдет об особом виде кредита, заболеть от которого вряд ли можно, так как шанс его получить есть не у всех, а тот, кто его и возьмет, скорее всего второй такой просто не потянет. Итак сегодня речь пойдет об ипотечном кредитовании.

Раньше для получения кредита, рассматривалась только официальная зарплата, сегодня огромное количество московских банков помимо белых денег учитывает и другие...Но проблема в том, что серые, черные и любые другие доходы придется каким - то образом доказывать. Сотрудник банка, к примеру, может попросить от вас справку о всех цветных заработных платах за подписью вашего начальника, либо обойтись личным телефонным звонком вашему боссу. Кстати, если справка окажется липой даже, несмотря на то, что у вас большой заработок, о кредите на квартиру можете забыть вообще, так как многие банки очень дружны между собой и обмениваются информацией. Надо четко понимать, что вы просите у банка большую сумму, поэтому вас будут пробивать и проверять по всем инстанциям.

Доход, работа и образование
Возможность стать обладателем ипотечного кредита, есть только у дееспособного, совершеннолетнего, работающего гражданина Российской Федерации.

Имеет значение и ваше образование, по мнению многих банков, у человека с высшим образованием больше шансов устроиться на высокооплачиваемую работу, если вдруг на старом месте возникнут проблемы. Банк с удовольствием обратит внимание и на ваше движимое и недвижимое имущество, чем его больше, тем шанс получить кредит выше.

Еще одно немаловажное условие для получения ипотечного кредита - это трудовой стаж, причем лучше всего, чтобы он шел в одной и той же организации долгие годы. Если ваша трудовая книжка переполнена записями принят - уволен, то банк, скорее всего, вам ничем помочь не сможет. Так как сочтет вас непостоянным в жизни, а значит и в доходах. Практически ни один банк даже не будет рассматривать ваше заявление, если на момент его подачи вы менее полугода работаете в одном и том же месте, причем испытательный срок, как правило, в расчет не берут.

Для кредитора очень важным фактором является то, на какую недвижимость вы будете претендовать, так как в дальнейшем ваше жилье будет являться залогом перед банком. Одна моя знакомая захотела купить квартиру в строящемся доме, который должны были сдать через пару месяцев, но все банки, в которые она обращалась, ее желание не оценили и денег не дали. Видимо, неразбериха, которая творится в Москве с обманутыми дольщиками, повлияла на то, что под строящиеся дома кредит выдавать никто желанием не горит. С новостройками немного другая проблема. Квартиры в новых домах в основном продаются на стадии строительства. Так что есть опасность, что к тому времени, как дом уже будет сдан и вы сможете претендовать на кредит, для вас мест в новостройке просто не останется.

Недостройки, новостройки и вторичка
После того как вы докажете свою кредитоспособность и банк примет для себя решение, стоит ли вам давать кредит, наступит следующий этап, который может привести к тому, что кредит вам и не понадобится. Случится это в том случае, если ваша потенциальная квартира не понравится банку.

Не забывайте про то, что квартира должна соответствовать санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов: подключена к системам отопления, к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления, а также горячего и холодного водоснабжения, с отдельным санузлом.

С вторичным жильем тоже не все так просто. Во-первых, есть категория домов и квартир, на которые, если вы хотите получить кредит, даже не смотрите. Для вашего кредитора недвижимость должна быть объектом, который реализуется на рынке в приемлемые сроки и без потерь в стоимости. Поэтому купить по ипотеке вы можете только отдельную квартиру, о комнате в коммуналке даже не мечтайте. Квартира обязательно должна соответствовать плану БТИ, если бывший хозяин сделал в ней несанкционированную перепланировку, ищите новый вариант.

В принципе не нужно быть особым специалистом, для того чтобы разобраться, подходит ли желаемая вами квартира под выше перечисленные правила. Гораздо сложнее понять юридическую сторону квартирного вопроса. Поэтому банки настоятельно рекомендуют, а некоторые даже обязывают пользоваться услугами риэлторов, которые знают, как проверить юридическую чистоту квартиру.

Кроме того, ипотека предполагает, что жилье будет располагаться в здании, не состоящем на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением. Дом также не должен быть признан аварийным. В договоре об ипотеке предъявляются также жесткие требования к разделяющим этажи конструкциям. Здание должно иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия.

Кроме того, стоит отметить, что в соответствии со статьей 74 Федерального закона № 102-ФЗ, ипотека квартир, которые принадлежат государству или муниципалитету, не допускается.

Вы не сможете купить квартиру у своих родственников, так как третьи лица не должны быть членами семьи. Не дадут кредит на квартиру, в которой зарегистрированы или являются собственниками несовершеннолетние дети. Существуют и ряд других ограничений, при наличии которых вам не смогут выдать кредит.

И конечно, не самую последнюю роль в недоступности ипотеки играют ограничения, связанные с техническими и юридическими аспектами квартир. Цены на недвижимость постоянно растут, а под жилье, которое более-менее реально купить (на квартиры в пятиэтажках, в старых домах, комнаты в коммунальных квартирах), вам никто никогда кредит не выдаст.

К сожалению, несмотря на то, что ипотека сейчас развивается достаточно быстро, реальная возможность получить кредит на квартиру есть далеко не у всех. Как отмечают специалисты, москвич должен зарабатывать не менее 2500 долларов в месяц, для того чтобы выданной банком суммы хватило на покупку квартиры.



Главная --> Публикации