Главная --> Публикации --> Москва станет удобным европейским городом Как расширить узкие места? Мэрские маклеры Размеры средней рыночной стоимости 1 кв.метра общей площади жилья по субъектам рф на ii квартал 2007 г Как организовать дом и офис под одной крышей?

Ставка ипотечного кредита на приобретение жилья в Москве с начала 2008 года будет снижена до 6 7%. Об этом сообщил первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин в эфире телеканала ТВЦ. По словам заместителя мэра, городскими властями для этого принимаются конкретные меры.

С 2008 года в Москве можно будет купить квартиру в кредит по ставке 6 7%. По словам первого заместителя мэра города Владимира Ресина, жилье также будут продавать по цене чуть выше себестоимости, и для этого уже принимаются конкретные меры. Сейчас ставка по кредиту составляет в среднем 13%; несмотря на то что экономическая возможность снижения ставки есть, падение не будет заметным. Кроме того, правом пользоваться льготами, которые обещает господин Ресин, смогут только очередники.

Молодые семьи-очередники могут приобретать жилье с помощью субсидий, а неочередники социальной ипотеки, напомнил господин Ресин. Но для большей доступности ставка ипотечного кредита, которая сейчас составляет не менее 14% в год, будет снижена до 6 7%.

Кроме улучшения макроэкономических показателей, снижению ставки по кредитам будут способствовать секьютеризация ипотечных активов и развитие ипотечных ПИФов Сейчас в городе ежегодно строится до 5 млн квадратных метров жилья, из них 400 450 тысяч идут на программу Молодой семье доступное жилье, привел цифры Владимир Ресин.

Он сообщил также, что жилье будет продаваться почти по себестоимости, а не по рыночным ценам. Стоимость будет несколько выше себестоимости, но значительно ниже рыночной, сказал господин Ресин, добавив, что ставки кредита снизят если не в конце этого года, то с начала будущего обязательно.

При инфляции около 10% ставка не более 6 7% это нормально, считает представитель городской администрации. Если не в конце этого года, то с начала будущего это обязательно будет, пообещал Владимир Ресин.

По его словам, в России сейчас маловероятно снижение, которое прогнозирует Владимир Ресин. В Москве ставка составляет от 10 до 15%, среднее значение 12 13%. Если со следующего года она снизится до 10%, это уже будет достижением, говорит Асхат Сагдиев.

Такое снижение маловероятно. Развитие ипотеки зависит от общемировых показателей. Сейчас в США, например, средняя ставка ипотечного кредита колеблется в пределах 7 10%, в мире вообще она превышает 5% без учета премии. Эти кредиты считаются хоть и низкорискованными, но все же рискованными операциями, рассказывает президент Ист-кэпитал Асхат Сагдиев.

Кроме улучшения макроэкономических показателей, снижению ставки по ипотечным кредитам будет способствовать наметившийся в последнее время бурный рост процесса секьютеризации ипотечных активов: ряд организаций осуществили выпуск облигаций с ипотечным покрытием, успешно развиваются ипотечные ПИФы. Кроме того, на снижение ставки повлияет снятие ограничений на инвестирование средств Пенсионного фонда России в облигации с ипотечным покрытием, отмечает Ринат Янтурин.

Среди других причин снижению ставки препятствует достаточно высокий уровень инфляции, напоминает заместитель генерального директора по развитию ипотечного кредитования ООО Пересвет-Ипотека Ринат Янтурин.

Среди них есть те, кто ждет квартиры по 20 лет, и, возможно, льготная ставка по ипотечному кредиту в 6 7% предназначена именно для них, рассуждает Андрей Бекетов.

Независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов считает, что, рассказывая о способах снижения стоимости жилья, Владимир Ресин имел ввиду очередников те группы населения, которые ожидают бесплатного жилья от московских властей.

- Выводы будет делать мэр, когда комиссия представит ему свое заключение, - уточнил в беседе с корреспондентом "Известий" глава комиссии Сергей Веселовский. - Мы действительно проверили все перечисленные мэром адреса. На самом деле, не все так страшно. Например, мы исследовали дома, где жильцы жаловались на щели и сырые стены. Нет там никаких щелей. Сырость - да. А вы попробуйте в своей квартире сделать ремонт и закрыть все форточки. Конечно, все отсыреет. Это вина строителей - надо просушивать, обращать внимание на мелочи. Но строители возвели в прошлом году 4,5 млн квадратных метров новых квартир - и среди них нашлось несколько недостаточно качественных домов. Почему так произошло? Просто в строительстве мы почему-то пытаемся, образно говоря, родить ребенка за четыре месяца вместо девяти, что физически невозможно.

Банк Москвы может свободно предоставлять такие кредиты без ущерба для себя: московские власти будут компенсировать банку разницу, то есть, фактически, субсидировать льготные кредиты, говорит эксперт.
В понедельник истекают пять дней, отпущенных мэром Москвы комиссии по проверке качества московских новостроек. Созданная по следам последнего заседания столичного правительства, где разгорелась бурная дискуссия по поводу жалоб москвичей на строительные недоделки, грозная комиссия должна была пройти по всем названным Юрием Лужковым адресам и сделать выводы. В том числе - кадровые. "Известиям" удалось узнать предварительные результаты работы комиссии. Как выяснилось, слухи о кончине стройкомплекса в его нынешнем виде оказались преувеличенными.

- Мы как строили, так и будем строить, независимо от того, выборный это год или не выборный. Свои обязательства перед городом мы выполняем.

Сам главный строитель Москвы, первый заместитель мэра Владимир Ресин, объезжая по субботней традиции новостройки, был спокоен:

- Что он имел в виду, сказав, что "дальше так работать нельзя"?

В беседе с корреспондентом "Известий" Ресин уточнил: - Чтобы идти вперед, надо учитывать недостатки. А они всегда будут, если люди работают. Конечно, есть объекты, качество на которых нас не устраивает. Другое дело, сколько их? Я считаю, что единицы. Исправим. Конечно, письма, которые мэр зачитал на правительстве, стали для меня неожиданностью, но лишь потому, что обычно не там эти письма разбирают. Но при этом журналисты так сосредоточились на критике, что не услышали главного. По итогам отчета стройкомплекса мэр дал хорошую оценку работе строителей.

Ресин заверил, что никаких отставок в стройкомплексе в связи с дискуссией о качестве строительства жилья и работой комиссии не предвидится. Впрочем, кадровые перемены на минувшей неделе все же произошли - правда, в других структурах, имеющих отношение к новостройкам и переселению москвичей из сносимых пятиэтажек. В пятницу Юрий Лужков объявил о своем намерении сменить руководителя инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) Николая Мелентьева. Кроме того, от участия в программе сноса пятиэтажек отстранен начальник Управления по реконструкции и развитию уникальных объектов Александр Матросов. Впрочем, сам мэр никакого "возмездия" здесь не усматривает, и всякую связь с нашумевшими жалобами отрицает:

- Это он уже смеясь говорил. Забавно, как многие однолинейно воспринимают критику. Мне в последние дни поток соболезнований идет. Люди звонят, сочувствуют, спрашивают "когда в отставку?" Некогда мне в отставку - работы много.

Окончательные выводы комиссии ожидаются завтра. Вполне возможно, что подтвердится и обвинение в фальсификации жалоб, с которым выступил в прошлый вторник Владимир Ресин. По крайней мере, "улицу Лебедевскую, дом 10, подъезд 3" - адрес, который назвал, потрясая документами, мэр Лужков - найти в Москве так и не удалось. Карты, атласы и сайты как один твердят - Лебедевской улицы в столице нет. Есть улица Лебедева, есть Лебедянская. Мы посетили дом № 10 по улице Лебедянской. Обычное 16-этажное здание на южной окраине столицы совсем не похоже на новостройку.

- Структура правительства Москвы не законсервирована, - заявил он журналистам во время субботнего визита на Восточную водопроводную станцию. - Идет работа, есть строгий спрос. Если кто-то не выполняет своих обязательств, я отказываюсь от услуг таких людей. Я принял решение поменять руководство ГАСК, которое слабо осуществляло контроль за качеством строительства. Я не увольнял Матросова - его фирма работает независимо от правительства Москвы. Я решил отказаться от его услуг по одному из участков работы. Мы просто поддерживаем тонус нашей команды.

Между тем, Москва была и остается бесспорным лидером в строительной сфере России. Это подтвердил недавно председатель Госстроя Николай Кошман, выступая в Омске на коллегии своего ведомства. По его словам, в Санкт-Петербурге ежегодно на одного горожанина приходится 1,2 метра построенного жилья, в Уфе - 1,33 метра, в Нижнем Новгороде - 0,74 метра. В столице этот показатель составляет 2,1 метра - почти в два раза превосходя региональных лидеров.

- Вы не первые приезжаете, только что до вас телевидение было, - рассказывает Лидия Сергеевна Зарецкая. - Все расспрашивали, как нам здесь живется. А мы отвечаем, что никаких жалоб мы не писали, живем как все, не лучше, не хуже.

– По данным статистики, года два назад 3–4% промышленной продукции Москвы производилось здесь. На территории управы находятся крупнейшие заводы – «Салют», «Вымпел», оборонные предприятия – «Маяк», «Пульсар», «Сапфир», «Оптрон», МЗЭМ. Да, сегодня среди них есть те, которые работают не на полную мощность, а вполсилы, в четверть силы (например, завод «Маяк»). Но есть другие примеры. На «Салюте», например, работают 12–14 тыс. человек. Предприятия легкой промышленности – «Старт», «Красная заря» – не простаивают. Так исторически сложилось, что когда-то на Соколиной Горе возникли поселения ремесленников, стали появляться мануфактуры. У нас есть заводы, которым 100 лет и больше. «Вымпелу» – 85, «Салюту» – 90, фабрикам «Вариант» и «Красная Заря» – 125 лет. Есть больница, которой уже 100 лет, наша 36-я называлась когда-то земской.


Пример одного из московских парадоксов: район с самым романтическим названием – Соколиная Гора – является одним из наиболее промышленно насыщенных. Волею исторических судеб место государевых забав стало индустриальным центром, средоточием множества самых разных – химических, машиностроительных, текстильных – производств. Но, как говорится, ничто не вечно. Все меняется. И кажется, развитие Соколиной Горы переживает какой-то новый поворот. Об этом мы беседуем с главой управы Александром АКСЕНОВЫМ.

– Я упомянул небольшое химическое предприятие – завод «Маяк». Это предприятие продано. Территория будет перепрофилирована, и на ней планируется организовать выставочно-торговый комплекс. Это один пример. Другой пример – деревообрабатывающий комбинат ДОК- Вроде бы, так успешно работал, заказы выполнял для правительственных учреждений. Это было АО. Оно перепродано, и что там будет дальше – пока неизвестно. Предприятия федерального подчинения мы не курируем. Нас эта проблема касается только в части социальной, с точки зрения жизнедеятельности района – состояния территории, коммуникаций, жилого фонда.

– Александр Петрович, существует московская городская программа по выводу предприятий из Центра. Вряд ли она затрагивает Соколиную Гору, но ведь и бизнес тяготеет сегодня к окраинам, за МКАД. Слишком дорога московская земля. Вы ощущаете эти тенденции?

– Мы приняли на баланс свыше 100 объектов.

– Раньше предприятия владели и распоряжались жилым фондом. Что происходит с ним сейчас?

– В очень неприглядном. Мы активно работаем над восстановлением, ремонтом. Назову только несколько адресов. Это – микрорайон 8-я Соколиная улица до шоссе Энтузиастов. Ведем благоустройство сразу и дворов, и подъездов. Асфальтируем дорожки, устанавливаем скамейки, разбиваем газоны, ремонтируем подъезды. И это – большая территория. В прошлом году аналогичные работы вели в районе улицы Буракова, где находился жилой фонд завода «Салют», а также проспекта Буденного, 3-й улицы Соколиной Горы, Бураковского проезда.

– В каком он состоянии?

– Всего в районе порядка 28 тыс. квартир. Есть дома совсем старые – XIX в. Недавно, например, было принято решение о ликвидации фабрики «Ариадна», которая имела свой жилой дом. Платить за свет, воду, электричество из-за долгов на фабрике уже не могут. Теперь готовится постановление правительства Москвы о передаче дома на баланс городу.

– А сами дома? Что они собой представляют?

Наш район – давно сложившийся, застроен достаточно плотно, поэтому ведется точечная застройка. Вот недавно были сданы в эксплуатацию три высотных кирпичных дома в районе 8-й Соколиной. Заказчиком выступил город, расселяя районы вблизи Третьего транспортного кольца. Строительство шло на месте снесенного общежития Моспромстроя, так что и Моспромстрой был в числе участников проекта. Часть квартир была коммерческой, но очень незначительная. Еще один жилой дом построил завод «Салют», тоже на месте снесенного общежития, и планируется возвести еще 30 тыс. кв.м жилья.

Но в основном у нас пятиэтажки. Не самых первых серий, поэтому городская программа сноса пока на нас не распространяется. Снесено всего два дома. Еще два дома мы реконструировали и надстроили мансардный этаж, расселив жителей.

– Очереди есть, и сейчас они стали больше. Раньше ведь существовали другие нормы постановки на учет. Теперь ставят из расчета 10 метров, а раньше – всего Но можно сказать, что благодаря сносу общежитий, у нас показатели значительно улучшились. Квартиры сразу получили несколько сотен семей.

– В вашем районе большие очереди нуждающихся в жилье?

– Наши дома, конечно, нельзя сравнить с новостройками. Жилой фонд достаточно сложный. Есть дома позапрошлого, начала прошлого века, возведенные из шлакоблоков. Еще в довоенное время много строили заводы. «Салют», например, построил 50 домов. Это шестая часть жилых объектов района.

– Много хлопот вам доставляет сфера ЖКХ?

– По тому скромному количеству субсидий, которые мы выдаем, могу судить, что у нас, как раз наоборот, живут более обеспеченные граждане. В других районах гораздо больше бедных. Строили здесь министерства и ведомства. А значит, и люди здесь селились небедные. Сегодня у нас на «Салюте» средняя зарплата составляет 12 тыс. рублей.

– Существует такое представление, что западная часть города более престижна, там идет более дорогое строительство, туда переселяется более обеспеченная часть москвичей. Вы чувствуете, что происходит такая миграция?

– Да, есть такие примеры. Газпром, скажем, на базе института «Гипрокаучук» разместил свои дочерние фирмы. Появилась фирма «ОРГРЭС», предприятие РАО ЕЭС России, известного ведомства А. Чубайса. На Щербаковской, 3, в офисном здании работало сразу много разных институтов. Часть из них сократила свою деятельность, кто-то сдает помещения в аренду. Вот на первом этаже недавно открылось кафе. Рынок заставляет заниматься не только приборами, космическим оборудованием и т.д., но и обслуживанием, торговлей, организацией предприятий малого бизнеса. Например, завод «Вымпел», имея подшефный совхоз в Бронницах, занимается поставкой яиц. Другой пример: завод тепловой автоматики, где я когда-то работал. Его специализация – выпуск приборов для котельных, тепловых станций. Недавно в одном из цехов был организован мясной комбинат. Или – текстильная фабрика «Вариант». Кроме массового производства одежды, на ней теперь есть салон разработки и пошива модельной одежды. «Сапфир» продолжает делать приборы, но на своей территории открыл кафе, магазин. Если мощности освобождаются, их надо использовать. Раньше ведь заводам много земли выделяли.

– Новый бизнес интересуется Соколиной Горой?

– Коммуналок у нас немало. Но каких-то острых проблем или конфликтов, возникающих в связи с расселением и переездом жителей в другие районы, я не помню.

– Как и во всем городе, в вашем районе идет расселение коммунальных квартир. Как протекает этот процесс? Всегда ли жители остаются довольны теми вариантами, которые предлагаются для переезда?

– Живу и работаю здесь всю жизнь. В школе учился в Первомайском районе, начинал работать на Заводе тепловой автоматики, в армию призывался отсюда. В управе с 1991 года. Какое мое кредо? Я всегда так говорю: мы у себя дома! Конечно, сразу все не сделаешь. Хотя сделать надо многое. Начали благоустройство целых микрорайонов, вкладывая средства до 400 тыс. руб. в один двор. А ведь еще совсем недавно могли себе позволить привести в порядок только отдельные дворики, осваивая лишь по 20–40 тыс. В 2002 г., кстати, наш двор по Измайловскому шоссе, 24 занял 1-е место в округе. Соревновались, правда, жители, а не административные структуры, но мы им помогали. Конечно, мешает нам то, что деньжат маловато.

– Александр Петрович! Недавно вам исполнилось 50 лет. И в связи с этим такой юбилейный вопрос: что вы считаете своим достижением или, может быть, своим кредо на посту главы управы?

По данным DSO Consulting, в 2006 г. на 1000 жителей Новосибирска приходилось по 500 кв. м торговых площадей. За истекший год было введено около 150 000 кв. м в ТЦ, что всего лишь на 30 000 кв. м больше, чем в 2005 г. Большая часть из них пришлась на перепрофилированные под магазины квартиры на первых этажах жилых домов.

Скоро начнется комплексное благоустройство Щербаковской улицы. Префект нас поддержал. Уже разработан и утвержден эскизный проект. Хотим, чтобы получилось, не хуже, чем на Арбате, чтобы были скамеечки, плиточки, газончики, чтобы было красиво и уютно, хотя, конечно, улица не перестанет быть автомагистралью. Уже в этом году начнутся работы. Строим новую школу на деньги города. Это будет современнейшее здание, каких практически еще нигде нет – по индивидуальному проекту, на 900 мест. На 8-й Соколиной построим детский районный Центр досуга и творчества. У нас нет такого Центра. Вышли с предложением, нашли инвесторов. Они будут строить у нас жилье – 30 тыс. кв.м, и построят Центр.
Поиск помещения под новый магазин в Новосибирске давняя проблема и местных, и федеральных ритейлеров. Спрос на торговые площади растет с каждым годом, ввод единичных торговых центров не снимает остроту проблемы. За 2006 г. цены продаж выросли на 50-100%, ставки аренды поднялись на 50-60%. Значительный ввод торговых центров ожидается только с конца 2007 г. Ритейлерам, заинтересованным в расширении бизнеса, приходится самостоятельно строить магазины.

За 2006 г. в Новосибирске введено около 150 000 кв. м торговых площадей, около 40% пришлось на крупные торговые и торгово-развлекательные центры площадью более 10 000 кв. м, подсчитал управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков. В городе были открыты ТЦ Алпи (24 000 кв. м), две Ленты площадью по 12 000 кв. м каждая, ТРЦ Калина (10 300 кв. м). Большую часть вновь введенных торговых площадей составили микрорайонные магазины и переоборудованные помещения на первых этажах жилых домов. По сравнению с 2005 г. ввод торговых площадей вырос на 25%, но потребность в них по-прежнему велика, отмечает Дьячков.

Заявки на аренду или покупку площадей под магазин в наше агентство поступают еженедельно, констатирует специалист АН Сибакадемстройнедвижимость Ирина Ильиных. По ее словам, поиском площадей озабочены как местные, так и региональные розничные сети, торгующие продуктами, медикаментами, одеждой и обувью, парфюмерией и косметикой. Привлекательность Новосибирска для розничной торговли Ильиных объясняет более высокой по сравнению с соседними регионами покупательной способностью населения.

Торговый холдинг Сибирский гигант, в 2005 г. открывший гипермаркет Гигант площадью 22 000 кв. м, планирует строительство аналогичного магазина в Заельцовском районе. Сейчас компания оформляет землеотвод площадки на пересечении Мочищенского шоссе и ул. Жуковского, сообщил директор по развитию холдинга Евгений Сиренко. Одновременно компания ведет строительство ТЦ площадью около 28 000 кв. м на ул. Мостовой возле автовокзала. Его ввод намечен на 2007 г.

Ритейлерам, нуждающимся в новых магазинах, приходится строить их самостоятельно. По этому пути пошли Лента, Алпи, Сибирский гигант и Мария Ра. Как ранее сообщал Ведомостям гендиректор и владелец Марии Ра Александр Ракшин, компания намерена построить в Новосибирске ТЦ площадью 8000 кв. м.

Кемеровская сеть супермаркетов Кора выкупила 9000 кв. м в ТРЦ Новосибирск-Сити на Красном проспекте. Девелопер проекта компания Автоярус планирует завершить строительство в текущем году. Также Кора стала собственником около 6000 кв. м в строящемся компанией Оргстрой ТРЦ в жилмассиве Родники.

Рамстор станет одним из крупных арендаторов в строящемся ТРЦ на территории НМЗ им. Кузьмина. Девелопер проекта компания Многофункциональные центры.

Рост ставок аренды за год составил около 50-70%, считает президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой. По его словам, рынок аренды разогрели салоны сотовой связи, красоты, игровых автоматов. Если в начале года они были готовы платить по 2500 руб. за 1 кв. м, то сейчас ставки выросли до 4000 руб. за 1 кв. м, говорит эксперт.

Однако подавляющая часть ритейлеров вынуждена арендовать или покупать торговые площади на вторичном рынке. По оценке директора АН Акрополь Зафара Умарова, за 2006 г. помещения для ритейла подорожали более чем на 100%. В начале года верхней границей считались цены $4000-5000 за 1 кв. м, сейчас планка поднялась до $10 000 за 1 кв. м, говорит Умаров. Средней ценой для помещений в центре города под стрит-ритейл считается $6000-7000 за 1 кв. м, добавляет собеседник.

Девелоперы, построившие торговый объект с нуля, могут рассчитывать на доход как минимум в 20-30% годовых от его сдачи в аренду, говорит Дьячков. Он не ожидает снижения ставок в ближайшее время. В случае покупки объекта на вторичном рынке доходы от сдачи площадей составят не более 10-15% в год, уточняет Луговой. По прогнозам собеседника, до конца текущего года цены на торговые площади повысятся более чем на 50%, а арендные ставки возрастут не менее чем на 60%.

В условиях дефицита предложения в выигрышном положении оказались владельцы квартир на первых этажах домов, расположенных на основных магистралях города, отмечает Умаров. В начале 2007 г. квартиры в домах по торговым коридорам в центре продавались под магазины по $6000-7000 за 1 кв. м, в других районах по $3000-4000 за 1 кв. м, рассказывает риэлтор.

Начиная с конца 2007 г. в Новосибирске ожидается ввод крупных торговых и торгово-развлекательных центров. Осенью должен открыться ТК Мега (девелопер IKEA) на 140 000 кв. м, строится Большая Медведица общей площадью более

Умаров, напротив, прогнозирует рост цен на торговые площади в центре города на уровне инфляции. Цены и так слишком высоки и отпугивают потенциальных покупателей, аргументирует он. По его мнению, больше всего подорожают помещения под ритейл на окраинах города сейчас они недооценены.



Главная --> Публикации