Главная --> Публикации --> Московская мэрия и ржд хотят застроить 30 участков около железнодорожных путей Большая котовасия Город изменит условия продажи “северной долины” Сдал квартиру? жди инспектора! Купить дом на зарплату сельского механизатора

Превращение Нью-Йорка в космополитический центр началось практически с момента основания города голландцами. И если переселенцы XIX - начала XX века (немцы, ирландцы, евреи и итальянцы) ехали на Гудзон в основном за великой американской мечтой, то есть город как таковой важности не имел, то переселенцы 80-90-х годов прошлого столетия (а это в основном китайцы и индийцы) прибыли сюда уже с осознанием того, что Нью-Йорк дает большие возможности, но и требует гораздо больших жертв, в том числе финансовых. Значительную долю расходов жителей и гостей мегаполиса составляет плата за жилье. Стоимость недвижимости и ставки по ипотечным кредитам растут быстрее, чем доходы среднего американца. В Нью-Йорке минимальная стоимость продажи квадратного метра жилья эконом-класса составляет около 70% месячного дохода работающего горожанина.

Мы продолжаем рассказывать о рынках недвижимости крупнейших мегаполисов мира. Уровень цен в Нью-Йорке для москвича уже давно не кажется чем-то сверхъестественным.

Директор департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка Сергей Бессонов видит ощутимое сходство в развитии ситуации на рынках недвижимости Москвы и Нью-Йорка. Россия в своем развитии финансовой системы и рынка недвижимости во многом повторяет историю западных стран, - утверждает он. На Западе бум роста цен на недвижимость был связан с активным развитием кредитной системы, ипотеки, - добавляет он. Интересно, что и Министерство экономического развития и торговли РФ прогнозирует снижение инфляции в России до 5% в год. В случае достижения подобных показателей это отразится на снижении банковских ставок, что, в свою очередь, сделает кредиты более доступными и привлекательными. Стимулированный дешевыми кредитами спрос на недвижимость в Москве существенно вырастет, что, скорее всего, вновь приведет к росту цен.

Средняя цена дома на одну семью выросла за год на 19.2%. По данным Национальной ассоциации строителей жилья США (NAHB), в Нью-Йорке лишь 5.7% продаваемых домов доступно семье со средним достатком (индекс рассчитывается исходя из того, что семья тратит 28% дохода до уплаты налогов на оплату 90% стоимости жилья по 30-летнему ипотечному кредиту).

Интересно, что, несмотря на дороговизну жилья и несоответствие росту цен роста доходов, молодые и не очень молодые жители Нью-Йорка делают все возможное и невозможное, чтобы остаться в этом городе контрастов. Хотя это и создает дополнительный дискомфорт для жизни как таковой. Зачастую размер жилплощади диктует размер семьи, а не наоборот. Если у супругов квартира с двумя спальнями, то на второго ребенка их уговорить практически невозможно. А вдруг дети окажутся разнополыми? Таким образом, второй ребенок обходится родителям в Нью-Йорке в среднем в 300-400 тыс. долларов. Между прочим, живи они даже в Сан-Франциско, на свою зарплату могли бы обеспечить жилплощадью 3-4 детей. Вот такой парадокс. За дорогую недвижимость Нью-Йорка надо платить не только деньгами. Аналитик экспертного центра Realty Monitor Виктор Штомпель считает, что здесь играет роль так называемый столичный фактор. У нас есть Москва и есть вся Россия, в США с этой точки зрения Нью-Йорк также является единственным 100%-ным центром притяжения для бизнесменов и инвесторов. В связи с этим цены на недвижимость в Москве и в Нью-Йорке вряд ли в ближайшее время испытают серьезную коррекцию в сторону снижения, - считает он.

Между тем мэрия Нью-Йорка всерьез озаботилась проблемой недоступности жилья для среднестатистических жителей. Уже разработана программа - что-то вроде Доступного жилья. Планируется построить дешевые квартиры для полумиллиона человек в течение 10 лет и истратить на это более 7 млрд. долларов. Нью-йоркские риэлторы убеждены, что это еще больше подстегнет рынок к росту.

И при всем этом квартиры в Нью-Йорке расходятся моментально - будь то фешенебельная квартира в Манхэттене, Сохо или же однокомнатная студия в Бронксе, Стейтен-Айленде и Квинсе. Даже в некогда относительно дешевом Бруклине купить квартиру надо еще постараться. Брокеры в этой связи замечают: если у вас есть возможность поехать посмотреть предлагаемую квартиру или дом в Нью-Йорке в 12 часов ночи - соглашайтесь. Иначе к утру ее могут купить. И это отнюдь не шутка. Квартиры в кондоминиумах, выставленные брокерами на продажу, уходят за день.

По сравнению с 80-90-ми годами прошлого века цена на среднюю квартиру в Нью-Йорке выросла практически в 2 раза. И дело даже не в том, что нью-йоркский рынок активно подогревают многочисленные иностранцы, работающие в городе и желающие иметь здесь престижное жилье. В Нью-Йорке даже больше, наверное, чем в консервативном Лондоне, существуют значительные барьеры для застройщиков жилья. В фешенебельном Манхэттене земли под строительство выделяют крайне неохотно - не потому, что проекты плохие, а потому, что ныне существующие домо- и квартировладельцы не дают городским властям в должной мере идти на компромисс с застройщиками. Используя местные законы, запрещающие возводить жилые здания, бросающие тень на соседние, нарушающие внешний облик района квартала, жильцы сами создают ажиотаж на рынке. В конце концов, дорожает их жилье, что не может их же и не радовать. Этот так называемый регуляционный налог во многом влияет на рост цен на жилье в крупных городах мира. Москва, кстати, не исключение.

Согласно законопроекту резервирование земельных участков допускается в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства для госнужд, а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий. Резервировать можно на срок не более семи лет без права повторного резервирования, а под строительство автомобильных и железных дорог и других линейных объектов - на 20 лет.

Высокие цены покупателей не пугают. Они знают, что приобретают недвижимость в крупнейшем мировом мегаполисе, в финансовой столице США. Они осознают, что покупка эта принесет им не только удовольствие от комфортабельного проживания, но и финансовую стабильность на долгие годы. Перефразируя легендарного Фрэнка Синатру, можно сказать: Если ты купил квартиру в Нью-Йорке, ты можешь купить все и везде. В Москве, похоже, ситуация складывается аналогичным образом.
Госдума приняла в пятницу во втором чтении проект поправок в отдельные федеральные законы в части установления порядка резервирования земель для государственных и муниципальных нужд. Изменения - в том числе в Земельный и Градостроительный кодексы - на первый взгляд выглядят техническими: устанавливается процедура резервирования. Но правила эти становятся все менее прозрачными. В результате чиновники получают еще больше возможностей изымать у граждан землю.

Собственники и пользователи зарезервированных под госнужды участков оказываются в проигрыше: такой участок нельзя продать, новые постройки на нем или улучшение имеющихся не будут учитываться при определении компенсации. При этом основания для объявления госнужды у чиновников остаются широкими.

Если зарезервированный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то арендовать его можно на время, не превышающее срок резервирования. По этому же принципу ограничен и срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка.

При этом, как замечает Балакин, статья 49 Земельного кодекса имеет четкий, закрытый перечень госнужд, позволяющих в исключительных случаях изъять землю: строительство объектов обороны, транспорта, энергетики. Однако главы городов активно пытаются расширить перечень оснований - внести в него новое жилищное строительство, - говорит Галина Хованская. В частности, это основание прописано в московском городском законе Об обеспечении прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений. Это абсолютно незаконный правовой акт, - уверен Балакин. - Однако федеральные власти и суды закрывают на это глаза. В деле о выселении жителей поселка в Южном Бутово суд даже не рассматривал правомочность решения правительства Москвы об изъятии этой земли под новое строительство. Постановление мэрии становится истиной в последней инстанции, - добавляет Галина Хованская.

Если рассматривать все последние нововведения в совокупности, видна такая цель: малыми поправками перевести вопросы о резервировании земли для госнужд во власть чиновников, - считает директор Corpus Juris Денис Балакин. Например, в законопроекте прописано: до утверждения местными властями документов территориального планирования, но не позднее 1 января 2010 года, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства утверждаются чиновниками. Сейчас в 99% регионов нет утвержденного по закону генплана. Нет его и у Москвы, - утверждает депутат Госдумы Галина Хованская. Получается, что у чиновников есть временной задел для резервирования на основании своих собственных постановлений. Столичная мэрия в феврале 2007 года уже одобрила постановление О взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков. Чиновники не скрывают, что постановление нужно для ускорения процесса резервирования под госнужды максимально возможной территории.

Правление Федеральной службы по тарифам (ФСТ) утвердило предельные показатели роста цен за услуги ЖКХ на 2008 год; как показывает практика, ниже этого уровня региональные власти цены не опускают.

Есть такая тенденция: все необычные новшества Москвы вскоре появляются в федеральных законах. Так что я не удивлюсь, если вскоре жилищное строительство официально объявят госнуждой, - говорит Денис Балакин. - Законопроект о порядке резервирования - еще один шажок к этому.

И Москва еще не рекордсмен по росту тарифов ЖКХ. Для Ненецкого автономного округа (НАО) на 2008 год утвержден предельный рост тарифов на 25% - это самое большое повышение в стране. За НАО идут Оренбург, Магадан и Чукотка. Но все же столичный рост тарифов выше среднего по стране: 15% на услуги ЖКХ и 12% за электроэнергию. Минимальный рост платы граждан за коммунальные услуги установлен в Новосибирской области - 13%.

Согласно приказу плата за коммунальные услуги в Москве может вырасти до 19%, плата за жилое помещение - до 17%. Вырастут и тарифы на услуги по водоснабжению (на 15,1%) и на утилизацию бытовых отходов - на 13,4%. ФСТ утвердила и максимальный рост цен на тепловую энергию, в следующем году он составит 17,5%. Таким образом, за горячую воду, например, придется платить около 260 рублей вместо нынешних 228,7 рубля. А за 1 кВт-ч электроэнергии с москвичей запросят 1,7 вместо 1,47 рубля.

Игра в догонялки
Специалисты неоднократно отмечали, что тенденции на рынке жилья Подмосковья совпадают с существующими на столичном рынке квартир. В прошлом году эта связь, согласно данным опрошенных ИФ-Недвижимость экспертов, стала еще сильнее.

Чиновники обещают, что рост тарифов на услуги ЖКХ будет постепенно замедляться, потому что инфляционный метод регулирования тарифов (когда их увеличение привязывается к общему росту цен) будет заменен на модель инвестиционного планирования (тарифы будут расти в зависимости от потребности инвестирования в инфраструктуру). Но, учитывая плачевное состояние дел в ЖКХ, сомнительно, что инвестиционный рост тарифов будет меньше. Тем не менее ФСТ приводит в пример Санкт-Петербург, где впервые в стране установлены тарифы на три года вперед. Согласно им плата за водоснабжение в городе вырастет не более чем на 14,5% в 2008 году, на 13,6% в 2009-м и на 12,1% в 2010-м. Долгосрочное регулирование по Санкт-Петербургу связано с необходимостью реализации инвестиционной программы ГУП Водоканал Санкт-Петербурга, - говорится в официальном сообщении ФСТ. - В программе запланированы крупные мероприятия по реконструкции и развитию инфраструктуры водоснабжения и водоотведения, предполагающие значительные капитальные вложения на период до 2011 года. Между тем, как видно, снижение тарифов на воду запланировано. А вот услуги ЖКХ, в котором пока никаких крупных инвествложений не намечается, будут дорожать возрастающими темпами: в 2008 году до 14%, а в 2009-2010 годах - до 15% ежегодно. Установлен и максимальный рост платы за жилое помещение - не более 15% в год. Петербургский эксперимент ФСТ планирует расширить, и уже получено обращение от властей Ростова-на-Дону.
В прошлом году на рынке жилья Московской области наблюдался рекордный рост цен: квартиры подорожали в среднем на 120-130%. Динамика изменения цен на новостройки в Подмосковье была сопоставима с кривой роста на первичном рынке столицы, а темпы роста на вторичном рынке даже опережали Москву на 20%. К концу 2006 года уставшие от роста цен покупатели спровоцировали сначала замораживание, а затем некоторое снижение стоимости квадратного метра. Впрочем, по итогам января текущего года отмечен незначительный рост в некоторых сегментах, что позволяет экспертам прогнозировать оживление рынка. Аналитики полагают, что массовые инвестиции в новостройки эконом-класса активизируют спрос и уже весной приведут к увеличению стоимости жилья на уровне 1-2% в месяц.

Например, если последний значительный рост цен на столичные квартиры начался в Москве в сентябре 2005 года, то в Подмосковье жилье стало дорожать только с марта 2006 года. Однако на стагнацию спроса в столице и на остановку движения цен, которые произошли в октябре 2006 года, рынок жилья Подмосковья отреагировал уже намного быстрее: цены перестали расти в декабре-январе.

Если еще в начале 2006 года интервал, в течение которого рынок Московской области повторял динамику цен рынка жилья столицы составлял до шести месяцев, то в конце года он сократился до двух месяцев, - рассказывает коммерческий директор инвестиционно-строительной компании Авгур Эстейт Виктор Козлов.

Однако не стоит думать, что жилье в подмосковных городах действительно растет в цене. В реальности оно дешевеет, и это подтверждают факты реальных продаж. Статистический же рост цен связан с выходом на рынок новых продавцов, играющих на повышение цен, - подчеркивает собеседница агентства.

В январе 2007 года, по данным директора по маркетингу бюро недвижимости Агент 002 Ольги Побединской, индекс стоимости жилья в ближайшем Подмосковье (в пределах 20 км от МКАД) вырос всего на 0,6% - с $2799 до $2815 за кв. метр.

Похожие данные приводит и генеральный директор компании Century 21 Еврогруп Недвижимость Петр Машаров. Он говорит, что на первой линии по южному и восточному направлениям Московской области (т.е. в пределах 15 километров от МКАД - ИФ-Недвижимость) средняя стоимость жилья снизилась на 0,3% ($2550 и $2800 за кв. метр соответственно). Но при этом он отмечает, что динамика варьируется в зависимости от направления и удаленности от Москвы: так, по западному и северному направлениям квартиры подорожали на 0,1 - 0,2% ($3050 и $2880 за кв. метр), а в среднем Подмосковье в январе цены на жилье выросли на 0,4%.

Специалисты Главмосстрой-Недвижимости (компании, выполняющей функции единого центра продаж на первичном рынке недвижимости холдинга Главстрой) отмечают, что в январе цены на жилье снизились на 0,5%.

По данным директора информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, в 2006 году на территории Московской области было построено порядка 6,4 млн кв. метров жилья. Причем, как считает аналитик, в Подмосковье есть все предпосылки для наращивания объемов строительства.

Исход инвесторов из столицы в область
Теперь, как утверждает начальник отдела маркетингового анализа управляющей компании Масштаб Игорь Лебедев, динамика стоимости квартир в области формируется за счет двух противоборствующих факторов. С одной стороны, отток покупателей из Москвы в область провоцирует рост цен на жилье. С другой, - высокая конкуренция между застройщиками способствует снижению цен.

Большие объемы застройки способствуют приходу в Подмосковье так называемого демократического массового инвестора, которому не по карману вложения в недвижимость в столице.

Его мнение разделяет заместитель генерального директора ОАО ХК ГВСУ Центр Владимир Савчук: На жилую недвижимость в Подмосковье существует большой спрос, который, конечно, будет расти. Если Москва в настоящее время испытывает дефицит земли, то Подмосковье, обладая большими земельными ресурсами, явно будет доминировать в строительстве.

Директор управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Юлия Гераськина оценивает долю инвестиционных квартир в Подмосковье в пределах 30%.

Так, по данным И.Лебедева, в прошлом году доля инвестиционного жилья в Московской области доходила до 60%. Сейчас этот показатель снизился до 50%, на рынке остались только прагматичные инвесторы, цель которых - не заработать, а сохранить свои средства, - сообщает он.

Районы, расположенные в десятикилометровой зоне от МКАД, к тому же отличаются комплексной застройкой. Поэтому квартиры в таких жилых кварталах пользуется повышенным спросом у потребителей, - указывает директор по маркетингу группы компаний Конти Юрий Синяев.

Активизации демократичных инвесторов способствует тот факт, что 75 - 80% новостроек сосредоточено вокруг Москвы (Химки, Мытищи, Красногорск, Долгопрудный, Реутов) - это позволяет покупателям не оставлять работу в столице.

В частности, по подсчетам аналитиков консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость, в январе кв. метр в новостройках Реутова стоил $2553, Одинцова - $2064, Красногорска - $2349, Мытищ - $2472, Королева - $2140, Железнодорожного - $1677, Жуковского -$1703, Сергиева Посада - $1185.

Куда вкладывать деньги
Стоит отметить, что почти 90% всего первичного рынка жилья, сформировавшегося в Подмосковье, по данным собеседников ИФ-Недвижимости, приходится на квартиры эконом-класса. Мало того, что этот сегмент включает в себя относительно дешевые квартиры, вдобавок к этому жилье на первичном рынке Подмосковья выгодно отличается по цене от вторички.

С учетом этих фактов вложения в новостройки Мособласти выглядят привлекательными в глазах многих потенциальных инвесторов.

А на вторичном рынке недвижимости цена кв. метра, по информации пресс-секретаря девелоперской компании Сити XXI век Сергея Лядова, была зафиксирована на уровне $3198 в Реутове (разница с первичкой - $645), $3290 в Одинцове (разница - $1226), $3048 в Красногорске (разница - $699), $3069 в Мытищах (разница - $597), $2846 в Королеве (разница - $706), $2667 в Железнодорожном (разница - $990), $2312 в Жуковском (разница - $609) и $1852 в Сергиевом Посаде (разница - $667).

В области наметилась тенденция к улучшению качества жизни, - рассказывает В.Козлов. - Здесь впервые приступают к строительству жилья бизнес-класса, которое возводится монолитным способом, что предоставляет возможность строить квартиры с потолками высотой три метра, просторными комнатами и свободной планировкой.

Вместе с тем, как отмечают специалисты, в 2006 году в Подмосковье стало появляться все больше проектов высоких классов.

Впрочем, настоящих элитных объектов в Московской области (речь не идет о загородных коттеджах - ИФ-Недвижимость), по мнению экспертов, по-прежнему единицы, и они представлены проектами в Рублевском направлении, в поселках Жуковка и Новое Лапино.

Ю.Синяев говорит и о появлении загородных жилых комплексов в ближайших к Москве районах области. Для них характерна небольшая плотность застройки, а этажность домов не превышает пять - семь этажей. В каждом таком доме 30-35 квартир - столько же, сколько обычно бывает в клубных особняках, а площадь квартир составляет 140 - 145 кв. метров, - поясняет он, отмечая, что средняя стоимость кв. метра в подобных комплексах составляет $3121, то есть чуть ниже, чем в новостройках бизнес-класса на окраинах Москвы.

В январе продолжился перекос рынка в сторону увеличения количества предложений. Средний срок экспозиции квартир возрос с двух с половиной месяцев до трех, - говорит О.Побединская и предполагает, что у покупателей подмосковного жилья наконец появился шанс вволю поторговаться с продавцами и потребовать от них бонусов в виде оплаты расходов на ремонт и отделку.

Мартовский перелом
Несмотря на потенциальную выгоду, связанную с вложениями в жилую недвижимость Подмосковья, в конце прошлого и начале текущего года, как признаются участники рынка, продажи остановились.

В 2006 году рост цен на жилую недвижимость в Подмосковье был даже больше, чем на жилье в столице, - напоминает Ю.Синяев. - Цены на первичном рынке жилья выросли на 139,6%, на вторичном - на 122,5%.

Причину такой пассивности покупателей в московском регионе собеседники агентства связывают с их стремлением выждать и посмотреть, возможно ли снижение цен.

Избежать стагнации рынка в ближайшие несколько месяцев вряд ли удастся, - считает он. Впрочем, не все эксперты столь пессимистичны. Обвала цен на рынке жилья ждать не стоит, - считает П.Машаров. - Спрос на недвижимость, хоть и отстал от темпов удорожания, но не исчез.

А представитель одной из крупных строительных компаний на правах анонимности сетует в интервью ИФ-Недвижимости, что рынок перегрет, и у людей просто нет средств на покупку квартиры, поскольку доступная и реальная ипотека отсутствует.

Поэтому будущее рынка жилья Мособласти аналитики связывают именно с потенциалом роста сегмента новостроек. При этом они отмечают, что перелом произойдет уже в конце февраля - начале марта.

Собеседники агентства отмечают, что в Подмосковье, несмотря на официальное соотношение спроса и предложения пятьдесят на пятьдесят, по-прежнему не хватает жилья именно на первичном рынке. В реальности в январе только 35% сделок приходилось на новостройки, а остальные операции проходили на вторичке, - утверждает И.Лебедев.

Большинство экспертов сходится во мнении, что в московском регионе тренд на повышение цен снова наберет силу. Пока же у потенциальных покупателей есть шанс сэкономить.

По их мнению, в связи с получением годовых премий и бонусов платежеспособный спрос населения вырастет, и средства будут вкладываться в жилье. Если события будут развиваться по этому сценарию, говорят они, цены будут расти на 1-2% в месяц. Если же спроса не будет, то стоимость квартир в домах-новостройках несколько снизится. В целом за 2007 год, предполагает В.Савчук, цены на жилье в Московской области вырастут значительнее, чем в столице: на 15 - 20% в Подмосковье против 5-10% в Москве.



Главная --> Публикации