Главная --> Публикации --> Что там с дачной амнистией? Арендодатели и продавцы недвижимости с 1 марта могут начать отмывать свои доходы В поиске своего места Куда выселят 300 тысяч москвичей? Пик к размещению готов

Суть инициативы заключается в том, чтобы облегчить проникновение в квартиру представителей власти без согласия ее владельцев. Силовой антураж подобных визитов очевиден: не исключено, что вам вышибут дверь. Любопытно, что при рассмотрении дел подобного рода срок от начала судебного слушания до выдачи санкции на проникновение предложено сократить до двух-трех дней.

Московские законодатели озвучили идею, воплощение которой может свести на нет одну из основополагающих норм Конституции - право на неприкосновенность жилища. Участь сия может постичь собственников или нанимателей жилья, задумавших осуществить его перепланировку. Причем не только тех, кто совершает это незаконно, но и добропорядочных граждан, на которых попросту возвели поклеп завистники или неуживчивые соседи.

Проходит три месяца, принимается решение, потом оно должно вступить в силу. Еще месяц. И все это время недобросовестный собственник продолжает долбить и стучать, наводя панику на всех остальных жителей дома. Ведь неизвестно, что он там делает и что ему взбрело в голову. Потом начинаются трещины по дому, деформация конструктивных элементов здания, и все это может вообще закончиться плачевно, - сетует депутат.

Закон есть...
Автор идеи - заместитель председателя комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Валерий Скобинов пояснил Итогам скрытый смысл своей инициативы. По его словам, главная беда - в несовершенстве процедуры проверок заявлений о незаконных перепланировках. Ведь по ныне действующему законодательству, если собственник жилья, руководствуясь принципом мой дом - моя крепость, не пускает в свои владения контролирующие органы, то никакая служба проникнуть к нему в дом не сможет. Далее, поясняет Валерий Скобинов, следует обращение в суд, который принимает дело к производству, на что уходит три месяца. Суды загружены, а дела о незаконной перепланировке и проникновении в помещение без согласия собственника рассматриваются в обычном порядке.

Напомним, Жилищный кодекс РФ, декларирующий неприкосновенность жилища, в самых экстренных случаях допускает проникновение в него без согласия проживающих в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений.... Словом, дело за малым: в течение трех дней провести состязательный процесс, в ходе которого наглядно доказать, что информация, поступившая от бдительных соседей, свидетельствует именно о незаконных, то есть преступных, действиях собственника в отношении своего жилья. Если рассуждать здраво, то для проведения такого блицпроцесса может понадобиться реформа судопроизводства. Как минимум...

При этом г-н Скобинов уверяет, что никакого беззакония он не предлагает. По мнению депутата, в Гражданский процессуальный кодекс просто нужно добавить пункт о возможности проникновения в жилище при несогласии собственника, когда есть информация, что в данном помещении производится незаконная перепланировка. Решение и в этом случае остается за судом, но формулировка должна быть такой, чтобы судопроизводство занимало два-три дня, а не месяцы, как сейчас.

Схожего мнения придерживается и глава комитета Госдумы по законодательству Павел Крашенинников: Незаконная перепланировка квартир - действительно проблема. Мне известны случаи, когда она наносила ущерб другим гражданам. И бороться с этим надо. Однако проникновение в жилище возможно только по решению суда, и никак иначе. Но я бы не стал вводить особые методы судопроизводства, потому что это может открыть путь для злоупотреблений. Он напоминает также, что есть еще и мировые судьи, они не так загружены, как суды общей юрисдикции, и вполне могли бы заняться подобными делами. Только и им трех дней для этого вряд ли будет достаточно.Перестройка и ускорение

Мне не понятен зуд наших законодателей принимать акты, противоречащие Конституции, - заявил Итогам полномочный представитель правительства в Верховном, Конституционном и Высшем арбитражном судах Михаил Барщевский. - Создается впечатление, что в своем законотворчестве они преследуют одну цель - сделать более удобной работу чиновника, а не жизнь гражданина. К тому же, по его мнению, сократить судебный процесс до двух-трех дней нельзя. Я вам скажу как практикующий юрист: в состязательном процессе это сделать невозможно. А значит, если такой закон будет принят, он либо не будет работать, либо приставы будут нарушать Конституцию.

На практике это вылилось в то, что законопослушные граждане должны собирать немалое количество бумажек, на что уходят многие месяцы. И - что греха таить - деньги на взятки чиновникам местного розлива. Есть фирмы, которые возьмут на себя эти хлопоты, но это удовольствие тоже не из дешевых, оно может обойтись в несколько тысяч долларов. У контролирующих органов, разумеется, свои проблемы. В прошлом году, например, в Москве за несанкционированную перепланировку привлечено к ответственности порядка 500 горожан. Недавно главный жилищный инспектор РФ Николай Васютин заявил, что этот несанкционированный вид деятельности составляет 5-7 процентов в общем количестве нарушений в жилищной сфере.

Многие могут вспомнить случаи, когда в результате действий соседей разрушались общие коммуникации, вся квартирная вертикаль страдала от коммунального цунами, по стенам расползались трещины, перекрывались воздуховоды и прочее. Или когда с потолка льет, а до автора потопа невозможно достучаться. Процесс долгое время был практически бесконтрольным, но теперь на все переделки нужно специальное разрешение. По сути, без согласования можно сделать лишь косметический ремонт. Без разрешения нельзя не то что трогать несущие стены, но даже сделать арку вместо двери, перенести плиту, установить кондиционер, передвинуть межкомнатный дверной проем, установить входную металлическую дверь.

Действующий Жилищный кодекс определяет нормы, по которым следует проводить переустройство и перепланировку жилья, а также меры наказания. И меры эти и без того достаточно жесткие. Статья 29 пункт 6: Если... жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов... Куда уж дальше! Как показывает опыт, ужесточение законов в принципе не слишком эффективно отражается на правоприменительной практике.

Проблем могло быть гораздо меньше, если бы каждый хорошо себе представлял, во что недозволенный ремонтный дизайн выльется в будущем. И дело не только в угрозе судов и штрафов. Неумеренные фантазии, например, могут обернуться трудностями с приватизацией квартиры. Техник БТИ обязательно отметит переделки в поэтажном плане, и оформление квартиры в собственность станет невозможным. Аналогичная ситуация создается при сделках купли-продажи, оформлении дарения, наследства. Иногда, после того как перепланировка узаконена, требуется заново оформлять документы на собственность. Мало шансов и на получение ипотечного кредита под покупку незаконно переделанной квартиры, в лучшем случае можно рассчитывать на менее выгодные условия займа. Впрочем, незнание закона не освобождает от ответственности. Только следует ли его еще более ужесточать?

Врез: регламент
Преступление и наказание
Основные нормы по перепланировке (переустройству) жилья, как и меры ответственности за их нарушение, установлены новым Жилищным кодексом, который действует с марта 2005 года.

В случае же с перестройкой дисциплинированные собственники и арендаторы и без того стремятся не преступать закон, а злостные нарушители находят способ его обойти. При этом возможностей для злоупотреблений, о которых говорят Михаил Барщевский и Павел Крашенинников, московская инициатива открывает еще больше.

Собственника или нанимателя могут обязать привести жилье в прежнее состояние. Если собственник этого не сделал, то по иску соответствующих органов квартира может быть продана с торгов. Если речь идет о нанимателе, то с ним расторгается договор. Но даже в этом случае ему придется оплатить расходы на восстановление жилья.

Под переустройством законодатель понимает установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования; под перепланировкой - изменение конфигурации помещения. И то и другое требует согласования с органом местного самоуправления. За самовольные переделки Жилищный кодекс устанавливает строгие меры наказания.

При здравом размышлении напрашивается вывод: ожидания обвала на рынке жилья не имеют под собой никаких обоснований, хотя живейший интерес к таким апокалиптическим пророчествам вполне объясним. Из-за скачка цен решение жилищных проблем большинства граждан отодвинулось на неопределенный срок, и они с нетерпением ждут, что пузырь, наконец, лопнет. Но, к несчастью для них, сейчас это невозможно. Напротив, цены на недвижимость в России, и, в первую очередь, в Москве, продолжат расти. Сейчас они твердо держатся выше планки в 4 тыс долл за квадратный метр, а к концу лета начнется очередной скачок вверх.

Кроме этого, за несанкционированную перепланировку местные власти устанавливают штрафы. Нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилых домов или помещений в них, инженерных сетей, а также объектов внешнего благоустройства лицами, ответственными за их содержание или ремонт, влечет наложение штра-фа на граждан - от 10 до 20 МРОТ, на должностных лиц - от 10 до 40, а на юридических лиц - от 50 до 100 МРОТ.
После резкого роста цен на жилье, происходившего в последнее время, рынок затих в раздумье что дальше? Прогнозы совершенно разные: одни аналитики пророчат обвал, другие новый виток взрывного роста, а наиболее осторожные отделываются высказываниями про стагнацию. Замерли и потенциальные покупатели квартир и те, кому она нужна, чтобы там жить, и инвесторы. Итак, стоит ли ждать того, что ажиотаж пойдет на убыль, или эти надежды напрасны?

В результате, на руках у людей аккумулируются значительные средства, которые нужно будет куда-то вкладывать. Большинство из нас уже поняли, что держать деньги под матрасом не только опасно, но и экономически невыгодно. Инфляция съедает запасы, которые в год обесцениваются примерно на 10 проц. Проблема в том, что вкладывать в России фактически некуда. Биржевые спекуляции пока остаются уделом немногих избранных, сознательно идущих на риск ради прибыли. Банковские инструменты востребованы больше, но высокой доходности не обеспечивают. Остается недвижимость, которая, по мнению экспертов, до сих пор остается наилучшим инвестиционным инструментом.

Итак, 12 апреля Минэкономразвития внесло в правительство уточнения к ранее сделанному прогнозу социально-экономического развития страны на 2008-2010 гг. Согласно этому документу, инфляция будет снижаться с завидной скоростью, и к 2009 г составит уже 5,5-6,5 проц. В противовес ей доходы населения вырастут: в реальном выражении в 2007 г они увеличатся на 9,8 проц, и дальше продолжится в том же духе. В целом по стране заработная плата граждан вырастет в будущем году на 12,8 проц, по Москве же этот рост будет еще более существенным.

Но и те, кто берут ипотеку сейчас, получат немалый доход. По словам А.Лубенца, один из недавних примеров в его практике клиент, которому за год удалось получить 50 проц дохода от недавно построенного объекта. В целом же годовая прибыль в крупных городах-милионниках исчисляется десятками процентов. А по данным Центра макроэкономических исследований /ЦМЭИ/ компании БДО Юникон, инвестиции в недвижимость в Москве за год принесли реальную рублевую доходность порядка 70 проц. И такая ситуация будет сохраняться еще несколько лет. А в Москве фактически всегда: чтобы жилье в городе, где сосредоточены власть и деньги, упало в цене, нужен, пожалуй, катаклизм общемирового масштаба.

Тем более, снижение инфляции приведет в перспективе к снижению ставки ипотечного кредита. А это еще больше повысит интерес к ипотеке, что, в свою очередь, подстегнет цены. По прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию /АИЖК/, объем выданных ипотечных кредитов по итогам 2007 г составит 291 млрд руб. Такие данные приводит генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. По его словам, к 2010 г ставка снизится до 8 проц по сравнению с нынешними 10-11 проц годовых. В свою очередь, управляющий новосибирским филиалом банка Сибконтакт Александр Лубенец полагает, что ставки будут снижаться в среднем на 1 проц в год. Больше нельзя: именно такой уровень обеспечивает нормальное развитие ипотеки. Ставку регулирует сам рынок. В тех же США, где инфляция крайне низкая, ипотечные ставки превышают ее, и составляют порядка 6 проц. Развитие ипотеки стимулирует и государство, которое видит в ней единственную возможность решения жилищных проблем россиян. По словам первого вице-премьера Д.Медведева, в текущем году воспользоваться ей смогут 17 проц россиян против 10 проц год назад. Этому будет способствовать, в первую очередь, снижение ставок.

Кстати, в крупных городах к вышеописанным глобальным факторам примешиваются и сугубо бытовые. Например, для покрытия расходов на ввод новых энергетических мощностей столичные чиновники намерены ввести плату за подключение к сетям. Это нововведение напрямую не коснется граждан: все расходы возьмут на себя строительные компании. Но и возместят их застройщики все из того же покупательского кармана, считает депутат Мосгордумы Сергей Митрохин. Плату за подключение они будут закладывать в рыночную стоимость жилья.

Доступность ипотеки повысит и создание так называемых строительно-сберегательных касс /ССК/. Об этом заявил, в частности, глава Совета Федерации Сергей Миронов. По его словам, законопроект об ССК в ближайшее время будет внесен в Госдуму. После законодательного урегулирования, создание таких касс вопрос буквально пары лет. А это поможет накопить на жилье еще 30 проц семей. А, значит, ставшая еще более доступной недвижимость снова подорожает.

Сильнее всего до конца года вырастет в цене жилье в ближайшем Подмосковье. По словам заместителя гендиректора компании Delta Estate Павла Пряникова, к концу года разница между плохим жильем на окраине Москвы /особенно за пределами МКАД Бутово, Жулебино, Митино и т п/ и средним по качеству в ближайшем Подмосковье /Химки, Долгопрудный, Красногорск, Мытищи/ практически исчезнет. Цены установятся на уровне 3600 3800 долл. за кв. м. Даже в период стагнации квартиры в таких городах дорожали примерно на 1 проц в месяц, стремясь к московским.

Все вышеперечисленные моменты и снижение инфляции, и растущая популярность ипотеки, и рост благосостояния граждан сказываются на рынке жилья однозначно. Его ожидает очередной неминуемый виток роста. И начнется он очень скоро - по прогнозам аналитиков, уже в конце лета-начале осени. Такой точки зрения придерживается, например, руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимостиирн.RU Олег Репченко. Немало аналогий, когда после активного ценового роста рынок находился в стадии коррекции, потом наступало оживление, рынок приходил в более активное состояние, - считает он. И, конечно, отдельного разговора заслуживают регионы высокого спроса в первую очередь, столичный.

И это общая тенденция. По оценке Всемирного банка, жилья в России катастрофически не хватает. И эта ситуация сохранится до 2010 года. Жилье остается дефицитным товаром, а цены являются ответом на этот дефицит, говорит в этой связи финансовый директор компании МИЭЛЬ-недвижимость Евгений Плаксенков. Поэтому тем, кто задумывается о приобретении недвижимости, лучше сделать это сейчас, пока не закончился период стабилизации. Ждать осталось недолго.

В Москве же сдвинуть с мертвой точки рынок недвижимости и стимулировать рост цен на квартиры поможет забота мэрии о социально незащищенных категориях горожан. В этом году масштабы строительства останутся на прежнем уровне, а вот объем социального жилья решено увеличить на 24 проц. Это означает сокращение предложения на рынке, и квартиры за год могут вырасти в цене на 30 проц, прогнозируют эксперты. На данный момент мы наблюдаем некоторое падение спроса из-за высоких цен, однако, если жилья станет меньше, то к концу года новый виток подорожания вполне ожидаем, - полагает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. По его мнению, об уровне 2006 г, когда цены в отдельных сегментах выросли на 100 проц, пока говорить рано, а вот уровня трех-четырехлетней давности, когда рост цен составлял 30-40 проц, достичь вполне реально.

Принятый в 2001 г. Земельный кодекс и закон о его введении в действие обязывают все предприятия до 1 января 2004 г. выкупить или взять в срочную аренду землю, на которой они располагаются. Сейчас компании распоряжаются ею на праве бессрочного пользования. Цена продажи земли определяется умножением ставки земельного налога на устанавливаемый субъектом федерации коэффициент - от 3 до 3 Ставки выкупных цен по регионам отличаются примерно в 80 раз, а внутри каждого из них - от четырех до 75 раз.

Минэкономразвития пытается помочь компаниям сэкономить больше $100 млрд. На такую сумму уменьшает цену выкупа земли под предприятиями подготовленный чиновниками законопроект. Снижения стоимости участков уже несколько месяцев добиваются бизнесмены.

В мае гендиректор "Объединенных машиностроительных заводов" (ОМЗ) Каха Бендукидзе по поручению премьер-министра Михаила Касьянова отправил в Белый дом предложения изменить методику расчета выкупной цены, ограничив ее суммарное значение 2% ВВП, и ввести механизм рассрочки платежей на 7 - 10 лет. А 10 июля правительство поручило Минэкономразвития внести свои предложения на этот счет.

Бизнесмены давно осаждают чиновников с жалобами на завышенную цену земли. По расчетам Российского союза промышленников и предпринимателей, суммарная стоимость подлежащих выкупу земельных участков вне Москвы и Санкт-Петербурга по действующим ставкам составляет $106 млрд, или 25,86% ВВП.

Обязательный переход на срочную аренду или выкуп земли чиновники предлагают отодвинуть на три года - до 1 января 2007 г. , а для выкупных платежей предусмотрели возможность рассрочки на 10 лет под проценты, равные 1/3 ставки рефинансирования ЦБ на дату продажи.

Подготовленный ведомством проект поправок в Земельный кодекс и другие законы, оказавшийся в распоряжении "Ведомостей", в основных положениях совпадает с идеями предпринимателей. Авторы предлагают прописать в законе максимальную стоимость выкупаемой земли, посчитанную исходя из ставки земельного налога с учетом регионального коэффициента (от 1 до 7 в регионах, 10 для Санкт-Петербурга и 20 для Москвы) , и ежегодно индексировать ставки в зависимости от инфляции. Разброс выкупных цен, согласно новой схеме, составит от 7838,2 руб. за 1 кв. м (цена земли внутри Садового кольца в Москве) до 1,9 руб. за 1 кв. м (территории с численностью населения менее 20 000 человек в труднодоступных районах и в Чечне). Региональные и муниципальные власти смогут лишь понижать цену выкупа вплоть до 5% базовой ставки. Суммарная стоимость земельных участков в регионах по законопроекту не превысит 1,27% ВВП, или $5,2 млрд.

Бизнесмены довольны. "При таких ценах мы, безусловно, заинтересованы в выкупе земли", - говорит источник в компании "Базовый элемент". По мнению представителя ОМЗ, новые ставки выкупа "кардинально лучше". Например, собственность на участок в 353,7 га под "Уралмашем" в Екатеринбурге согласно законопроекту обойдется в 64,38 млн руб. против $62 млн по действующим ценам.

"Мы хотели сдвинуть с мертвой точки приватизацию промышленных земель не административными методами, а экономическими, заинтересовав бизнес в выкупе участков", - поясняет один из разработчиков законопроекта из Минэкономразвития.

Но в этот раз депутаты, по мнению председателя думского комитета по собственности Виктора Плескачевского, не станут огорчать предпринимателей. "Уверен, что законопроект должен пройти с неизменными ставками выкупа, но весной, поскольку сейчас депутаты будут заняты бюджетом и выборами, - говорит депутат. - Осенью, скорее всего, мы успеем только перенести крайний срок переоформления права бессрочного пользования с 2004 г. на 2007 г. ".

Правда, о выкупе земли в ОМЗ говорят осторожно. "Когда в Госдуме принимали Земельный кодекс, то ставки коэффициентов для регионов возросли сначала с "менее пяти" до просто "пяти", а потом стали "от трех до тридцати", - сообщил источник в компании.

Ранее топ-менеджеры Е4 сообщали Ведомостям, что компания создана для ремонта и строительства электростанций. В состав группы вошли предприятия, оказывающие полный перечень инжиниринговых услуг (энергоаудит, проектирование, разработка ТЭО, строительство и монтаж, производство и поставка оборудования). Однако одним инжиниринговым бизнесом компания решила себя не ограничивать.

ЦЕНА ВОПРОСА: Выкуп 1150 га под Нижнетагильским меткомбинатом в 2002 г. обошелся "Евразхолдингу" в 228 млн руб. По предлагаемой Минэкономразвития методике металлурги заплатили бы 156,4 млн руб. Новолипецкому металлургическому комбинату, выкупившему в прошлом году 2755 га под заводом в Липецке за 1,254 млрд руб. , предлагаемая чиновниками система оценки сэкономила бы более 500 млн руб. "Русал" мог бы купить 140 га под Ачинским глиноземным комбинатом за 8,68 млн руб. вместо 36 млн руб.
Группа Е4 бывшего топ-менеджера РАО ЕЭС Михаила Абызова занимается не только строительством энергообъектов. Как стало известно Ведомостям, входящая в группу компания является генподрядчиком по строительству склада для Международного логистического партнерства, принадлежащего бизнесменам Виктору Вексельбергу и Александру Мамуту.
Инжиниринговая компания Группа Е4 создана в июне 2006 г. В ее составе 13 холдинговых компаний, объединяющих более 50 предприятий, занимающихся промышленно-энергетическим строительством в 25 регионах. В 2006 г. доля компании на инжиниринговом рынке составила 10%, в 2007 г. ожидается увеличение доли до 17%. Выручка компании в 2006 г. $500 млн, в 2007 г. ее планируется увеличить до $1 млрд.

Весь комплекс работ будет выполнен без привлечения субподрядчиков силами ЭФЭСк, говорит Безукладников. Помимо строительства самого логопарка Е4 выполнит комплекс работ по благоустройству территории. Сдача первой очереди строительства запланирована на июль 2007 г., окончание на май 2008 г. Склад МЛП не единственный объект гражданского строительства компании Абызова. Входящий в Е4 Дальэнергомонтаж ведет работы по восстановлению инфраструктуры и строительству жилья в Корякском автономном округе, пострадавшем в результате землетрясения в апреле 2006 г. Кроме того, специалисты Е4 спроектировали крупнейший дилерский центр Toyota в Новосибирске площадью 15 000 кв. м.

В прошлом году входящая в Е4 компания ЭФЭСк стала генподрядчиком по строительству логистического парка класса А МЛП Уткина Заводь в Ленинградской области, сообщил гендиректор Группы Е4 Петр Безукладников. Инвестором этого проекта является Международное логистическое партнерство (МЛП), принадлежащее структурам, близким к Александру Мамуту и Виктору Вексельбергу. По словам директора по маркетингу и работе с арендаторами МЛП Анны Якубовой, генподрядчик был выбран на тендере. Общая площадь складского комплекса составит 200 000 кв. м, инвестиции оцениваются в $150 млн, говорит она. Стоимость генподрядных услуг стороны не раскрывают. Генподрядчик может заработать до 20% от инвестиционной стоимости проекта, полагает замглавы российского представительства Strabag Александр Ортенберг.



Главная --> Публикации