Главная --> Публикации --> Дом: коммуна и коммуналка Московская мэрия и ржд хотят застроить 30 участков около железнодорожных путей Большая котовасия Город изменит условия продажи “северной долины” Сдал квартиру? жди инспектора!

В пятницу заместитель министра природных ресурсов России Кирилл Янков провел брифинг, посвященный вопросам соблюдения природоохранного законодательства на территории национального парка «Лосиный Остров». Как заявил г-н Янков, в ходе проверки парка, которая была начата в июле этого года, инспекторы ведомства уже выявили значительное количество нарушений. Причем, по словам замминистра, МПР намерено продолжать проверку, даже несмотря на недовольство столичных и областных властей, которые сейчас активно пользуются тем, что границы парка до сих пор точно не определены. Однако больше всего от деятельности природного ведомства пострадают те компании, которые с разрешения региональных чиновников уже были готовы начать на территории «Лосиного Острова» строительство жилых комплексов.

Минприроды серьезно взялось за борьбу с незаконными застройками на территории национального парка «Лосиный Остров».

Но тем не менее никто не выгоняет нарушителей с территории национального парка. В администрации «Лосиного Острова» говорят, что они уже не раз направляли организациям письма с просьбой освободить занятые участки. Но на требования руководства парка самовольные застройщики никак не реагируют, что, в общем, вполне понятно. Неясно только одно: почему администрация «Лосиного Острова» ничего не сообщила в МПР, когда незаконная застройка только началась. По всей видимости, до проверки она предпочитала нарушителей просто не замечать. Никаких разъяснений по этому поводу руководство парка пока не дает. Тревогу в связи с незаконной застройкой подняли только граждане, которые проживают вблизи национального парка. В частности, жильцы дома на Егерской улице не раз подавали жалобы в различные инстанции, ответственные за жилищный фонд в районе Сокольники. Но никакого вразумительного ответа от чиновников они до сих пор не получили. По всей видимости, столичным властям просто выгодно делать вид, что они ничего не знают о захватах земли.

В ходе брифинга Кирилл Янков заявил, что формальным поводом для проверки парка послужил его перевод на финансирование за счет средств федерального бюджета. При этом он указал на то, что в принципе никакие поводы для проведения подобного контроля МПР не нужны, поскольку парк является собственностью РФ, а не тех регионов, на территории которых он находится. Поэтому ни столица, ни область «не вправе диктовать нам, когда уместно проводить проверки, а когда нет», сказал г-н Янков. При этом он отметил, что, начиная проверку «Лосиного Острова», чиновники никак не ожидали обнаружить там так много нарушений. В ходе мероприятия контролеры зафиксировали около 160 случаев самовольного захвата земли, а также незаконного строительства. В частности, со стороны Балашихи районные власти отдали часть территории парка под коттеджи. А в самой столице к заповеднику вплотную подступают гаражные кооперативы. Причем никаких документов, подтверждающих право занимать землю, у этих организаций нет.

Наряду с московскими чиновниками действиями МПР недовольны также столичные риэлторы. Дело в том, что сложившаяся ситуация их вполне устраивает. «Застройка в пределах национального парка – дело очень выгодное. Ведь статус особо охраняемой территории может значительно поднять цену одного квадратного метра, – заявил RBC daily Григорий Бессарабов, эксперт компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Причем выбить участок под такое строительство, похоже, не так сложно. По всей видимости, все происходит как обычно. Просто за различные экспертизы, без которых строительство дома невозможно, нужно заплатить гораздо больше». Помимо этого, у выдачи разрешений на подобную застройку есть еще одна небольшая особенность. По всей видимости, все договоренности между риэлторами и чиновниками оформляются отчасти в устной форме, как между самыми близкими людьми. Именно поэтому ни у кого из тех, кто обвинен в самовольном захвате земли, нет документов на участок.

Такой вывод отчасти подтверждают чиновники природного ведомства. По их мнению, в получении территории парка очень заинтересованы не только застройщики, но и мэрия столицы, а также подмосковное правительство. "В столице до сих пор не удается зарегистрировать территорию парка, а в области не везде определены его границы", – разъяснил Кирилл Янков. Наряду с этим многие проекты московских чиновников по обустройству северо-восточной части города представляют угрозу целостности "Лосиного Острова". Так, изъятия части территории парка требует строительство 4-го транспортного кольца, а также расширение Ярославского и Щелковского шоссе. Как заявил г-н Янков, МПР не намерено портить отношения со столичными властями, но тем не менее оно сделает все возможное, чтобы «максимально сохранить уникальную природу парка». По сути дела, это значит, что министерство решило взяться за охрану территории парка очень серьезно. Поэтому Москве, по всей видимости, придется пересмотреть строительные проекты, реализация которых связана с получением участков в его пределах. По мнению экспертов, позиция МПР вполне обоснованна. Дело в том, что мэрия столицы изначально не должна была включать в планстроительства 4-го транспортного кольца, а также расширения Ярославского и Щелковского шоссе территорию национального парка, так как она находится не в региональной, а в федеральной собственности. А по закону «Об особо охраняемых природных территориях» пересмотреть его границы может только Центр.

Между тем в последние годы в Москве наблюдается постоянное ухудшение качества воздуха, который во многих районах уже небезвреден для дыхания. Во многом это связано как раз с «тотальной застройкой», которую ведут московские власти, и сопутствующей вырубкой деревьев. Кроме того, мэрия, похоже, совершенно не контролирует ситуацию с выбросом промышленных отходов. Причем речь здесь идет не только о предприятиях, но и о банальном сжигании мусора коммунальными службами, что категорически запрещено. Интересно, что происходит это даже в районах, которые именуются «престижными». «У нас на «Соколе» работники столичных коммунальных служб регулярно жгут мусор, – рассказывает коллега-журналист. – Обычно это происходит по ночам или ранним утром, однако недавно начали поджигать контейнеры прямо среди бела дня».
Столичные власти не намерены мириться с тем, что жилье для большинства коренных москвичей оказалось за чертой доступности. Впервые они готовы направить финансовую поддержку не только на очередников и льготные категории населения, но и на покупателей коммерческого жилья. Чтобы эта помощь досталась только москвичам, власти намерены применить ценз оседлости. Настоящим москвичом будет считаться лишь тот, кто застолбился в столице не менее десяти лет назад.

Похоже, что на этот раз природное ведомство решило окончательно разрешить все проблемы «Лосиного Острова». Поэтому одной проверкой дело наверняка не закончится. Тем более что у столицы уже есть аналогичный опыт. В частности, не так давно МПР проверяло городские предприятия на предмет соблюдения ими экологического законодательства. Причем попавшие под раздачу фирмы до сих пор не могут вздохнуть свободно, так как чиновники природного ведомства грозят им повторными проверками. По всей видимости, МПР не отстанет от столичных и областных чиновников до тех пор, пока границы национального парка не будут точно определены, а все нарушители должным образом наказаны. В частности, МПР уже направило в Генеральную прокуратуру материалы для того, чтобы онамогла возбудить уголовные дела против самовольных застройщиков. «Нарушителей можно привлечь к ответственности по статье 330 УК РФ, которая предусматривает наказание за самоуправство, или по статье 262 УК РФ, где прописаны санкции за несоблюдение режима особо охраняемых природных территорий, – сообщила RBC daily юрист Виктория Саковец. – В первом случае руководителей провинившихся организаций ждет штраф в размере до 20 тысяч рублей, а во втором – до 50 тысяч рублей. Правда, чиновникам придется еще доказать тот факт, что незаконная застройка причинила парку значительный ущерб. Иначе ни о каком наказании даже речи быть не может».

Однако у чиновников возникают понятные сомнения в том, все ли получатели бесплатных квартир воистину являются малоимущими. Как известно, новый Жилищный кодекс отдал регионам прерогативу определения критериев материального статуса граждан. На прошлой неделе стало известно, что депутаты Мосгордумы собираются выступить на федеральном уровне с законодательной инициативой. В случае его принятия, предлагаемый ими закон позволит сделать столичный рынок более прозрачным: власти смогут получать сведения обо всех сделках с квартирами и вычислять притворных малоимущих. Будут отслеживаться не только обмены в сегменте социального жилья, но и сделки купли-продажи и дарения за последние пять лет.

Чем меньше продадим, тем больше раздадим
Прежде чем помогать покупателям, наведут порядок с бесплатным жильем. Доля муниципального жилья в общем объеме новостроек в 2007 году значительно вырастет - примерно с 35 до 42 процентов. В 2006 году в городе было построено 5 млн. 320 тыс. кв. м, из них 1 млн. 870 тыс. кв. м - социальное жилье. В 2007 году отцы города раздадут подведомственному населению уже 2 млн. 225 тыс. кв. м жилья, в том числе по программе Молодой семье - доступное жилье - до 370 тыс. кв. м, по программе социальной ипотеки - до 200 тыс. кв. метров.

Но это еще не все. Часть финансовой поддержки решено направить на тех москвичей, которые вообще не являются очередниками и не претендуют на бесплатное жилье. В Программе Москвичам - доступное жилье на 2007-2009 гг., говорится о необходимости осуществить комплекс мер, направленных на реализацию городом Москвой протекционистской политики на рынке недвижимости в жилищной сфере и защиту прав москвичей при приобретении жилых помещений в собственность или пользовании за доступную плату. Чиновники Департамента муниципального жилья и жилищной политики каким-то образом подсчитали, что 70% квартир в новостройках не используются для проживания москвичей. И с этим безобразием они намерены бороться.

Заработал - получи
Одна из причин такой селекции малоимущих - в стремлении отделить более состоятельных очередников от общей массы, предлагая им льготные условия покупки жилья в рамках программ социальной ипотеки и поддержки молодых семей. Как стало ясно в 2006 году, несмотря на длительные сроки ожидания, эти граждане предпочитают дождаться бесплатного жилья, а не покупать его за свои деньги пусть и на очень выгодных условиях. Теперь богатым очередникам могут указать на их реальный материальный статус.

Кто сказал, что прописку отменили?
Участники рынка уже высказали скептицизм по поводу новой задумки властей. Некоторые из них считают, что основная задача - это не доступность жилья, а недопущение падения цен на рынке недвижимости. Протекционистские действия чиновников могут создать небольшую изолированную нишу первичного рынка, переживающего кризис продаж. Эта ниша не будет оказывать влияния на баланс спроса и предложения. Льготные квартиры будут благополучно перепродаваться по обычным рыночным ценам. Именно иногородние покупают жилье за живые деньги (большинство москвичей меняют одну квартиру на другую через куплю-продажу). Они уйдут на вторичный рынок, который имеет больший объем и не поддается регулированию. Этим власти пытаются избежать обвала цен на рынке, при этом перераспределив избыточную прибыльность строительного бизнеса в пользу бюджета.

Чтобы перекрыть коварным иногородним кислород, планируется продавать квартиры москвичам по льготным ценам. Одна из задач среднесрочной программы - стимулирование инвесторов-застройщиков и продавцов жилья реализовывать жилые помещения преимущественно москвичам, в том числе по фиксированным ценам. Стимулировать решено сугубо экономическими методами: разница в цене для москвичей и иногородних будет идти в зачет доли города по инвестиционным контрактам. Поскольку очередников лишать их объемов никто не собирается, то понадобятся дополнительные объемы социального жилья, часть которого будут продавать коренным москвичам по льготным ценам. Именно для этого и понадобились дополнительные 19% социалки.

Большая часть законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, вступила в силу два года назад, и сразу же началась активная разработка весьма серьезных поправок к ним. Основные законы, которые сегодня обсуждаются, это: Закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ (ФЗ №214), Жилищный и Градостроительный кодексы, хотя рассматриваются поправки еще к целому ряду законов. Прокомментировать текущий законодательный контекст национального проекта Доступное жилье мы попросили Дмитрия Гордеева, эксперта фонда Институт экономики города, принимавшего активное участие в разработке этого сегмента законодательства, а также Евгения Шлеменкова, руководителя отдела многоэтажного строительства Группы Компаний Лэнд Марк Групп.

Что же будет с рыночными ценами от всего этого протекционизма? Если раньше за очередников платили богатые покупатели (неважно с какой пропиской), то теперь за всех заплатят очень богатые иногородние. В том случае, если они, конечно, захотят. А это не факт. В 2006 году несколько городов обогнали Москву по темпам роста цен, например, Ярославль и Екатеринбург. Уровень вхождения в рынок там намного ниже (порядка 1500 долл. за кв. м), а местные власти не применяют дискриминационных мер против тех, кто понаехали тут скупать наши квартиры. Остается один вопрос: если региональные покупатели перестанут покупать столичные новостройки в инвестиционных целях, то кто тогда вообще будет оплачивать все это обещанное социальное благолепие и протекционизм?

После принятия поправок к этому закону, вступивших в силу летом 2006 года, оптимальный баланс между интересами дольщика и застройщика, по его мнению, достигнут, и сдавать позиции дальше не разумно. Теперь дело за тем, чтобы заставить этот закон работать. Закон предусматривал создание на местах контролирующих структур с самыми широкими полномочиями. Эти структуры созданы не были. Сейчас этот вопрос необходимо решать.

Закон, опередивший время
По мнению Д.Гордеева, ФЗ №214 несколько забежал вперед, оторвавшись от реальных экономических отношений. Поскольку этот закон являлся огромным шагом в защите прав потребителя на жилищном рынке, он весьма больно ударил по застройщикам, которые уже свыклись с тепличными условиями для своего бизнеса и до сих пор не хотят от них отказываться. Это и привело к появлению различных обходных механизмов продажи жилья. Закон этот работает (или НЕ работает) в разных регионах по-разному, причем исполняется он тем хуже, чем более развита в данном регионе творческая спайка между чиновниками и застройщиками. Будучи реалистом, Д.Гордеев с грустью признает, что вышеупомянутую спайку уничтожить полностью вряд ли возможно, но уровень элементарной пристойности все-таки должен соблюдаться.

С аукционами немного опоздали
Что же касается Градостроительного кодекса в той его части, которая устанавливает порядок предоставления участков под застройку исключительно через открытые конкурсы, то, по мнению обоих респондентов, закон этот, напротив, запоздал. Соответствующие нормы вступили в силу спустя достаточно большой промежуток времени после того, как они были заявлены. Этого времени местным властям вполне хватило, чтобы грамотно распределить все перспективные участки между дружественными им застройщиками. Впрочем, и по тем землям, которые остались, нормы Градостроительного кодекса в некоторых местах нарушаются. А прокуратура, которая должна такие нарушения пресекать, активизировалась достаточно недавно и далеко не везде.

Минрегионразвития недавно выступило с инициативой, чтобы частные лица платили деньги не застройщикам, а банкам, а те, в свою очередь, кредитовали застройщиков на эту сумму. Инициатива эта, по мнению Д.Гордеева, крайне интересна, но весь вопрос в том, в каком виде соответствующие законы будут приняты. Если банк будет просто посредником, то ничего не изменится (разве что квартира обойдется дольщику дороже на сумму, уплаченную банку за обслуживание). Если же банк, специально уполномоченный на подобные операции, будет принимать деньги вкладчика на целевой депозит (гарантируя их сохранность и целевое использование), а потом из них поэтапно кредитовать застройщика, то ситуация изменится кардинально. Застройщик при такой схеме выигрывает в ритмичности финансирования, банк - получает в свое распоряжение короткие деньги, а дольщик - реальные гарантии.

Земля - залог успеха
Проблема упирается в основном в деньги, ибо денег и специалистов (которые, кстати, бесплатно работать тоже не хотят) у муниципалитетов нет, и занять их под залог земли, подлежащей застройке, они пока не могут. Но у Российской Федерации деньги есть. По словам Е.Шлеменкова, крайне интересно предложение Федерального агентства по ипотечному кредитованию жилищного строительства, которое предлагает кредитовать местные власти на длительный срок под залог земельных участков, а также вкладывать деньги в строительство не только коммунальной и транспортной, но и социальной инфраструктуры на условиях последующего выкупа ее местными властями.

Особо следует выделить норму, согласно которой местные власти сами должны готовить местные участки под застройку и выставлять их на конкурс чуть ли не в виде набора сделай сам в коробочке с ленточкой: тут тебе и межевание проведено, и Генплан сделан и статус оформлен, и проект планировки есть, и даже коммуникации подведены - в общем, только плати деньги и строй. Эта норма сегодня практически нигде не выполняется, хотя, по мнению обоих респондентов, она абсолютно правильная. Что сегодня происходит в реальности? Не только в регионах, но даже в Подмосковье нет нормальных генпланов, не проведено межевание, а о коммуникациях на этом фоне и говорить странно. К чему это приводит? Прежде всего, к хаотичности застройки.

Справка
Фонд Институт экономики города - негосударственная и некоммерческая организация, созданная в 1995 году в Москве. Институт является экономическим аналитическим центром, главная задача которого - анализ социальных и экономических проблем развития муниципальных образований, разработка практических предложений, рекомендаций по реформированию региональной и городской экономики, сопровождение реализации конкретных проектов.
Запад Подмосковья традиционно считается местом престижным и далеко не самым дешевым. Однако в сравнении с ценами на квадратные метры в черте столицы здешние новостройки кажутся не такими уж и кусачими. Между тем в силу особенностей столичной застройки из Одинцова и его окрестностей добраться до центра Москвы можно быстрее, чем из некоторых южных и северных районов в черте МКАД.

Что же касается малоэтажного строительства, то, по мнению обоих респондентов, это чрезвычайно мощный ресурс, который, наконец-то, догадались использовать, хотя подобным образом уже давно и успешно решают жилищный вопрос не только на Западе, но и в Прибалтике, Польше и других странах Восточной Европы. Очень многое зависит от того, в каком виде будут приняты соответствующие нормы, и насколько грамотно будет расписан порядок предоставления земли и кредитов под такое строительство. Сегодня речь даже идет о том, что земля жилищным кооперативам будет предоставляться бесплатно и с подведенными коммуникациями. По мнению Е.Шлеменкова, если закон будет принят грамотно, то более 30% россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, смогут это сделать самостоятельно. Но реализовать этот оптимистичный сценарий можно будет только в случае наличия земли на свободном рынке. Это сегодня ключевой вопрос.

Хотя большая часть жителей Одинцова на работу ездит в Москву, в районе есть возможности и для трудоустройства рядом с домом: хорошо развита сфера услуг, много достаточно известных предприятий и торговых центров, несколько научно-исследовательских институтов и огромное количество разнообразных санаториев, пансионатов и домов отдыха.

Плюсы
Одинцовский район - традиционно один из самых благоустроенных в Подмосковье, инфраструктура развита очень хорошо.
Большая лесопарковая зона, красивые места, достаточно хорошая экология.
Много памятников культуры и истории.



Минусы
Можайское и Минское шоссе достаточно сильно загружены - скоростными трассами их можно назвать только с большой натяжкой. Однако эту проблему предполагается решить, построив еще одну дорогу в объезд Одинцова.

Трехгорка - от $1900/кв. м
3 км от МКАД



Что строится. Микрорайоны Кутузовский (практически завершен) и Новая Трехгорка. Панельные дома серий И-155, П-3М, ИП-46С, три детских сада, школа.

Дорога: электричкой от Белорусского вокзала до ст. Трехгорка (примерно 30 мин.), маршруткой и автобусом от ст. м. Киевская, Юго-Западная, автомобилем по Можайскому шоссе.

Дубки - от $2100/кв. м
12 км от МКАД

Особенности. Рядом мебельный торговый центр Три кита, радиорынок и строительный рынок.

Что строится. Новый микрорайон Гусарская баллада - 11 кирпично-монолитных домов с двухуровневыми паркингами и стоянками. Будут построены также школа, два детских сада, спортивный комплекс, торговый центр.

Дорога: электричкой от Белорусского вокзала до ст. Пионерская (около 40 мин.), маршрутками и автобусами от ст. м. Киевская, Юго-Западная, Парк Победы, автомобилем по Можайскому шоссе (от 30 мин. - в зависимости от пробок).

Что еще построят в районе:

Особенности. Новая застройка расположена в окружении традиционных стародачных поселков - Перхушково, Жаворонки, Лесной городок. Много лесов, хорошая экология.

Одинцово - от $2210/кв. м
7 км от МКАД

обходную дорогу в объезд Одинцова со стороны севера (от ул. Молодогвардейская до Минского шоссе в районе Лесного городка),
технопарк Одинцово-1,
новый университет на Сколковском шоссе,
вторую очередь Одинцовского университета с бассейном, спортивными залами и гостиницей для студентов и преподавателей.

Что строится. Большой объем точечного строительства практически во всех районах города (как панели, так и монолиты), в планах - новый микрорайон на 12 тысяч человек в Одинцово-

Дорога: электричкой от Белорусского вокзала (примерно 35 - 40 мин.), автобусами и маршрутками от ст. м. Киевская, Юго-Западная, автомобилем по Можайскому шоссе.



Главная --> Публикации