Главная --> Публикации --> Подмосковное сафари на vip-клиентов Верховный суд защитил права дольщиков Дом: коммуна и коммуналка Московская мэрия и ржд хотят застроить 30 участков около железнодорожных путей Большая котовасия

Пятиэтажки-2
Чтобы напомнить о масштабах новой задачи, за которую берется Москва, приведу две цифры. Если за десять последних лет столица сносит 6 миллионов квадратов хрущоб, то на следующее десятилетие в планах у нее реконструкция 18,5 миллиона квадратных метров пятиэтажек несносимых серий или втрое больше.

Наделавшая в свое время переполоха среди москвичей, а потом, по мнению многих, с треском провалившаяся городская программа реконструкции пятиэтажек так называемых несносимых серий недавно вновь напомнила о себе. Именно ее столица представила на прошедшей в Крокусе федеральной выставке Госзаказ-2007.

Кто платит, тот и музыку заказывает
Почему же так круто изменились планы властей? Дело в том, что прежде заниматься обновлением жилья власти планировали за счет инвесторов. Но денежные люди, обрадовавшиеся было возможности строить не по дому, а целыми кварталами, очень быстро остыли. Выяснилось, что два-три этажа, которые можно надстроить над реконструируемыми пятиэтажками, после продажи в них квартир едва-едва позволяют отбить вложенные деньги. Поэтому за два с лишним года с торгов ушли проекты всего лишь 11 кварталов. А затем мэр торги остановил.

С первого же взгляда на выставочные стенды с кварталами реконструируемых домов стало ясно: нынешняя программа - совсем не та, что была представлена москвичам в момент ее принятия правительством Москвы в 2004 году. Большую часть старого жилого фонда предполагалось сохранить, вопрос для города состоял лишь в том, какие дома капитально отремонтировать, а какие надстроить и, по сути, дать им вторую жизнь. Среди же разнокалиберных высоток, целиком заселивших нынешние макеты, искать старые пяти-девятиэтажки бессмысленно. Реконструкция предлагается, что называется, под ноль. Она открывает дорогу бульдозеру, а затем, как и снос хрущоб, новому строительству.

Но рассчитывать только на средства из бюджета - значит заранее обречь программу на провал. Отлично давая себе в этом отчет, правительство Москвы сейчас делает все, чтобы создать и инвесторам наиболее привлекательные условия участия в программе. Им теперь предназначены самые выгодные кварталы - те, где вместо снесенного квадратного метра жилой площади можно построить два, а то и три квадратных метра. В частности, из 60 кварталов, предназначенных под реконструкцию в течение 2007-2009 годов, на торги нынче выставят 20.

Взяв паузу, власти пришли к выводу: если новое жилье строить эффективнее, его и будет Москва строить. Пошел город и еще на одно новшество: решил вести реконструкцию по горзаказу. На деньги из столичного бюджета заказали проектную документацию на обновление двух первых столичных кварталов - Бутырского-78 Северо-Восточного административного округа и Гольяново 1,2 Восточного административного округа. Готова она будет к концу текущего года, а уже в следующем рабочие выйдут на стройплощадки, - рассказал корреспонденту РГ руководитель ГУП Управление перспективных застроек Владимир Хайкин. - Причем сама реконструкция будет вестись тоже на бюджетные средства. Так же по горзаказу принято решение реконструировать еще четыре квартала: Богородский, 8 б, Люблино А, Северное Измайлово, 80 и Бабушкинский, 10.

Впрочем, чтобы горожане стали настоящими союзниками программы, Юрий Лужков недавно сделал еще один шаг: издал распоряжение об обязательных публичных слушаниях, на которые должен выноситься проект реконструкции каждого квартала. Что это значит? Раньше жителей лишь информировали о том, что власть затевает в районе их проживания, а теперь к реализации проекта приступают, лишь получив от них добро.

Москвичи не против
А что же горожане, пару лет назад встретившие яростным протестом программу как символ посягательства властей на их устоявшуюся жизнь? Поразмыслив, большинство москвичей больше не цепляются за свою прежнюю квартиру под предлогом: я столько денег вбухал в ее евроремонт! Как известно, лучшее - враг хорошего, а что ни говори, новая квартира есть новая. Но главное, что успокоило москвичей, - это то, что ссылка в Южное Бутово или в любой другой спальный район им больше не грозит. Мэр сначала издал распоряжение, а затем гордума узаконила право переселенцев остаться в своем районе.

Глава стройкомплекса первый зам. мэра Владимир Ресин считает этот проект нереальным хотя бы потому, что по новому Жилищному кодексу для того, чтобы начать подобные работы в доме, требуется получить согласие всех до единого жильцов, что практически невозможно. А уж если прийти с таким предложением к людям, которые на опыте своих родных или знакомых знают, как ведутся такие стройки у нас в Москве, то никакие коврижки уговорить их не помогут. Спросите, например, что о таком проекте думают жители дома по улице Маршала Жукова, 16, которые месяцами над головой у себя вместо потолка видели открытое небо!

Почему забодали мансарды
Впрочем, по-прежнему немало людей, которые недоумевают: почему Берлин после падения стены смог всего за каких-то два года санировать весь старый жилой фонд в восточной части города, а российской столице непременно нужно сломать все прежде построенное? Буквально в апреле в гордуме обсуждался проект, с которым вышел к столичным депутатам зам. генерального директора ООО СТ-Лимитед-С Александр Шестопалов. Суть его предложения проста: если достроить все имеющиеся в Москве дома с плоскими крышами (а их 20 млн. кв. м) мансардами хотя бы по одному-два этажа, можно получить несколько миллионов квадратных метров дополнительного жилья. Причем не по сумасшедшим московским ценам.

Распоряжение о проведении эксперимента с этими домами в рамках сотрудничества Москва-Берлин подписал мэр. Будет удачным, говорят власти, вот тогда и займемся строительством мансард в Москве.

Тем не менее префектура Юго-Восточного административного округа недавно выступила с инициативой реконструировать (именно реконструировать!) сразу пять домов по улице Юных ленинцев, 54, корп. 2, дома 56, 58, 60, 6 Причем без отселения обитателей! Поддержать ее взялся департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства.

Ирина Рабер, префект Северо-Восточного административного округа:
- У немцев совсем другая технология. Надо трубу заменить - они выпиливают кусок стены, пескоструем ее чистят, затем заливают химическим составом, труба становится вечной. Затем стену ставят на место. На ремонт целого подъезда, таким образом, требуются считанные часы. А у нас старый стояк вытаскивают, потом новый затаскивают, варят... На это уходят месяцы, на что ни у кого не хватает ни терпения, ни сил.

Юрий Лужков,мэр Москвы:
- Пятиэтажки давным-давно нуждаются в ремонте и реконструкции, как и некоторые девяти- и двенадцатиэтажки. Если не заняться решением этой проблемы немедленно, они начнут стареть такой лавиной, что на их поддержку у города не хватит ни сил, ни денег и жилье станет просто опасным для людей.
как у них?

Южный округ
Даниловский - мкр. К
Бирюлево-Западное - мкр. 1
Нагатинский Затон - мкр. 7
Волхонка-ЗИЛ - кв. 75-77
Нагорный - кв. 70, 71, 72

Районы, с которых начнется реконствукция пятиэтажек
В 2007-2009 ГГ.

Юго-Западный округ
Академический - мкр. 3-3А
Академический - кв. 8С
Академический - 9С
Зюзино - кв. 14
Котловка - мкр. 105

Юго-Восточный округ
Рязанский - мкр. 126
Кузьминки - кв. 115

Западный округ
Кунцево - кв. 31-34
Фили-Давыдково - кв. 59
Фили-Давыдково - кв. 58
Фили-Давыдково - кв. 60
Можайский - кв. 71-72
Можайский - кв. 78-80
Можайский - кв. 75
Дорогомилово - кв. 23

Восточный округ
Ивановское - мкр. 40-52
Северное Измайлово - мкр. 41-42
Перово - кв. 21-22
Богородское - 8Б
Измайлово - мкр. 15-16-17
Преображенское - мкр. 4-6

Северо-Восточный округ
Марфино - мкр. 49а
Марфино - мкр. 48
Марфино - мкр. 49
Марфино - мкр. 50
Марфино - мкр. 51-52
Бутырский - мкр. 79-79А, 80
Останкинский - мкр. 15-16
Алексеевский - мкр. 44
Алексеевский - мкр. 45
Алексеевский - мкр. 46
Марьина Роща - мкр. Г-9

Северный округ
Тимирязевский - кв. 73-74
Тимирязевский - кв. 76
Тимирязевский - кв. 71-72
Аэропорт - кв. 4/16А и 5/14

Центр стратегических исследований Росгосстраха провел анализ московского рынка недвижимости. По мнению аналитиков центра, цены на жилье в столице снижаются, и к концу года уровень их падения может составить 10 20%.

Северо-Западный округ
Северное Тушино - мкр. 1
Хорошево-Мневники - кв. 73, 77, 79, 80
Северное Тушино - мкр. 5
Согласно прогнозу Росгосстраха, к концу этого года цены на недвижимость в Москве могут снизиться на 10 20%. Это произойдет в связи с падением курса доллара, снижением спроса и повышением предложения на московском рынке недвижимости. Эксперты, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, назвали прогноз Росгосстраха слишком идеалистичным и не до конца учитывающим реальную ситуацию в столице.

Так, если пересчитать валютные цены в рубли а это необходимо в условиях падения курса доллара, то получится, что по сравнению с ноябрем прошлого года средняя цена московского жилья уже упала на 2,2%.

Расчет стоимости недвижимости в американской валюте дает возможность создать иллюзию устойчивости заведомо перегретого рынка

Кроме того, снижается спрос на недвижимость, приобретаемую не для перепродажи, а для проживания. А происходит это потому, что при нынешней цене квадратного метра с рынка выдавливаются семьи с доходом менее 3 тыс. долларов на члена семьи в месяц. Доля таких семей в Москве составляет более 97%, таким образом происходит отток покупателей и сокращение спроса.

Средняя стоимость квадратного метра рассчитывается в долларах, в то время как американская валюта обесценивается по отношению к рублю прямо на глазах. Расчет стоимости недвижимости в американской валюте дает возможность создать иллюзию устойчивости заведомо перегретого рынка, сообщается в исследовании Росгосстраха, текст которого опубликован на сайте страховщика. Кроме того, сегодня практически ни одна сделка не совершается без скидок, часто доходящих до 10% стоимости квартиры. Такое снижение цены это начало коррекции после перегрева рынка в 2005 2006 годах, заявляют аналитики центра. Если предположить, что коррекция цен завершится до конца 2007 г., падение цен в среднем достигнет 10 20%.

Ключевые слова: курс доллара, недвижимость
Впрочем, резкого падения средних цен на московскую недвижимость не будет. Впоследствии, после коррекции, цены могут возобновить рост. Рынок недвижимости поддержится ростом доходов москвичей, поскольку существует прямая зависимость между средним доходом горожанина и стоимостью квадратного метра жилья.

Количество предложений, напротив, в марте 2007 г. по сравнению с мартом прошлого года увеличилось на 72%, сообщает Росгосстрах со ссылкой на данные сайта Анализ рынка недвижимости.

Кроме того, по его словам, не играет роли и падение курса доллара: Недвижимость все равно будут оценивать в долларах и попросту менять цифры в сторону повышения. Так что теоретически прогноз правильный, однако он не учитывает многих обстоятельств, которые существуют на московском рынке и мешают реализации этого идеалистического прогноза.

По мнению руководителя центра Индикаторы рынка недвижимости Олега Репченко, прогноз Росгосстраха слишком идеалистичен. С точки зрения макроэкономики цены на недвижимость в Москве действительно выглядят неадекватными, завышенными, сказал Репченко в беседе с корреспондентом газеты ВЗГЛЯД. Однако Росгосстрах мало учитывает реальную московскую ситуацию. По словам Репченко, спрос на жилую недвижимость в Москве по-прежнему превышает предложение: Цены действительно могли бы начать снижаться но жилья нет, и возможности его построить тоже нет: Москва, как говорится, не резиновая. Таким образом, считает эксперт, цены останутся на прежнем уровне и покупатели на эти цены точно так же найдутся. Пока существует этот перекос в областях спрос предложение и Москва регионы, цены снижаться не будут, заявляет Репченко.

В Западной Европе составлен рейтинг самых дорогих квартир. Цена квадратного метра в самой дорогой квартире Европы, которая находится в Лондоне, составляет более 22 тысяч долларов. Второе место в этом году заняла квартира, стоимость квадратного метра которой равняется 11,7 тысячам долларов. Она находится в самом респектабельном районе столицы Испании.

Руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst Young Ольга Архангельская также сообщила газете ВЗГЛЯД, что чисто теоретически цены на недвижимость, конечно, могут снизиться. Однако при сегодняшней ситуации, когда спрос на жилую недвижимость большой, а новых объектов строится мало, говорить о резком или значительном снижении цен я бы говорить не стала.

В список вошли только городские квартиры, любые другие апартаменты, такие как виллы и дворцы не включались в исследование По данным еженедельника Испанской ассоциации торговцев недвижимостью (ИАТН), самая дорогая квартира в Мадриде стоит 5,4 миллиона евро. Она же занимает второе место в рейтинге квартир в Западной Европе, передает РИА Новости. Эта квартира находится в Саламанке, одном из самых респектабельных районов испанской столицы, общая площадь ее составляет 600 квадратных метров и в ней насчитывается пять спален. Соответственно, цена за один квадратный метр в такой квартире равняется 9 тысячам евро (приблизительно 11,7 тысяч долларов США).

В рейтинге самых дорогих квартир в Западной Европе в этом году первое место принадлежит Лондону, за ним следует Мадрид.

Стоит заметить, что в список вошли только городские квартиры, любые другие апартаменты, такие как виллы и дворцы не включались в исследование рынка недвижимости, проведенного в девяти городах Западной Европы.

Первое же место занимают апартаменты в лондонском районе Челси, их стоимость оценивается в 8,1 миллиона евро, в ней семь спален. Однако общая площадь ее меньше, чем мадридского конкурента и составляет 465 квадратных метров. За один квадратный метр такой квартиры придется выложить более 17 тысяч евро (22645 долларов США). Отметим, что обе эти квартиры выставлены на продажу.

На втором месте по стоимости квадратного метра в российской столице находятся сразу несколько апартаментов. Это квартиры в уже сданном доме по адресу Большой Палашевский переулок, дом 10, радом со станцией метро Тверская, на улице Большая Никитская, владение 45, и в новостройке Петров дом, который располагается по адресу Дмитровский переулок, владение 5 За один квадрат в этих домах придется выложить 20 тысяч долларов.

Интересно, что в Москве самой дорогой квартирой, выставленной на продажу, стала квартира, находящаяся в доме по адресу Хилков переулок, владение 5/43, стр. 1, 3, что недалеко от метро Парк Культуры. Цена за один квадратный метр здесь составляла 24 650 долларов США. Заметим также, что цена квадратного метра в любой квартире в этом доме, который будет сдан в 2007 году, колеблется от 16 600 до 24 650 долларов.

В среду мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение о закрытии самого крупного в столице рынка Черкизовского. Согласно документу, все торговые точки на рынке должны быть закрыты не позднее 31 декабря 2007 г. В общей сложности ликвидации подлежат 18 различных торговых точек, - уточнили в горадминистрации.

Не стоит также забывать про модные ныне пентхаусы, которые появятся в жилых новостройках Москва-Сити. По прогнозам аналитиков, они будут продаваться по 25 тысяч долларов за квадратный метр и побьют все ценовые рекорды на жилье.
Осенью прошлого года федеральные власти решительно заявили о наведении порядка на рынках. Развернутая кампания стала вестись по двум направлениям закрытие сомнительных торговых точек и ужесточение миграционного законодательства. Среди населения рвение правоохранительных органов не нашло должной поддержки, так как граждане серьезно озаботились перспективой роста цен на основные товары потребления. Однако московские чиновники первыми перешли от слов к делу и приняли решение снести самый крупный в столице рынок Черкизовский - уже до конца текущего года.

В свою очередь, руководитель департамента потребительского рынка и услуг столичного правительства Владимир Малышков в конце января заявил, что после сноса Черкизовского рынка на его месте могут быть построены различные спортивные объекты. Необходимо больше внимания уделить вопросу освоения территорий на месте бывших рынков в Измайлово, уточнил он. Добавив, что эту территорию мы договорились застраивать вместе с федералами. Тогда же Ю.Лужков подчеркнул необходимость уделить особое внимание этому вопросу в городской комплексной программе Спорт Москвы- Задача стоит того. Ибо у нас, как минимум, год уйдет на проектирование спортивных сооружений. И только с закрытием рынков мы сможем приступить к созданию таких спорткомплексов, - отметил столичный градоначальник.

Закрытие рынков на земельных участках, предоставленных по договорам с департаментом земельных ресурсов города Москвы на условиях долгосрочной аренды, необходимо для строительства новых торговых центров в рамках возведения общегородского центра в Измайлово. Проект предполагает начало строительных работ в 2008 г, поэтому все рынки должны быть закрыты не позднее 31 декабря 2007 г.

По оценке префекта ВАО, новый квартал на месте Черкизовского рынка может быть построен в течение трех лет после освобождения территорий от торговых точек.

Между тем, префект Восточного административного округа /ВАО/ Москвы Николай Евтихиев сообщил, что после вывода рынка на его месте начнется строительство крупного жилого квартала. Он также подтвердил, что на этом месте будут также возводиться объекты социальной и спортивной инфраструктуры. Сейчас предложения, подготовленные городским правительством, уже направлены на согласование в различные федеральные структуры, - подчеркнул Н.Евтихиев. Отметим, что Черкизовский рынок расположен на территории Российского государственного университета физической культуры, спорта и туризма /РГУФК/, находящегося в федеральном подчинении.

Эту судьбу в ближайшее время могут разделить и другие торговые точки в столице. Выступая на правительственном часе в Госдуме в середине января, министр экономического развития и торговли Герман Греф заявил, что через три года рынки должны превратиться в торговые комплексы. До 2010 г все рынки, кроме сельскохозяйственных, должны быть реорганизованы, заведены под крышу, превращены в торговые комплексы, - подчеркнул он.

Примечательно, что вопрос о закрытии Черкизовского рынка обсуждается московскими властями с 2001 г. За это время самая крупная торговая точка столицы снискала дурную славу. За последние шесть лет Черкизовский рынок горел пять раз. Кроме того, в прошлом году здесь прогремел взрыв, в результате которого погибли 10 и пострадали 49 человек. Этот инцидент криминального характера фактически предопределил судьбу рынка в плане его сноса.

Однако от сноса рынков выиграют строители и смежные с ними организации /проектировщики, производители стройматериалов, поставщики оборудования и пр/. Нет сомнений в том, что в тендерах на право получить возможность застраивать территории под Черкизовским рынком захотят участвовать немало фирм и компаний. Сегодня Москва в 4-5 раз уступает западноевропейским мегаполисам по количеству метров торговых площадей на одного жителя. Это объясняется, в частности, большой долей вещевых, продовольственных и прочих альтернативных рынков в розничной торговле, стихийно возникших еще в середине 90-х годов.

Однако снос Черкизовского рынка у большей части москвичей вызывает негативную реакцию. Почему? Ответ лежит, как говорится, на поверхности москвичи, имеющие скромный финансовый достаток, уверены, что перевод торговли в крытые и комфортабельные комплексы обернется дополнительным ростом цен. Арендная плата для новых торговых площадей будет выше, чем сейчас. Москвичей, располагающих доходами в 300-500 долл в месяц, и имеющих возможность отовариваться только на дешевых рынках, где цены, как правило, на 15-25 проц ниже, чем в магазинах, менее всего волнуют проблемы наведения порядка на криминальных рынках.

Отметим, что стихийные рынки нередко являются местом сбыта контрафактного, несертифицированного, просроченного и ворованного товара. Кроме того, рынки - место неупорядоченного скопления людей. В таких местах удобно совершать теракты, там часто происходят межнациональные и криминальные разборки.

В столице сейчас насчитывается 115 рынков с различной формой собственности. Если вычесть инфляцию, то за последний год объем продаж на таких торговых площадках увеличился примерно на 6 проц. Получается, что программа московского правительства по упорядочению рыночной торговли базарные обороты не снизила. По данным департамента потребительского рынка правительства Москвы, оборот розничной торговли только за первые 6 месяцев 2006 г превысил 860 млрд руб. Около четверти от этой суммы /чуть меньше 217 млрд руб/ приходится на рынки типа Черкизовского. Однако подсчитать, сколько денег на самом деле проходит через московские рынки не представляется возможным. У здешних продавцов, как правило, нет кассовых аппаратов. Официально продавцы платят лишь небольшой фиксированный налог и стоимость аренды. А в документах владельцев рынков намерено занижаются сведения о количестве реально существующих торговых точек.

Иными словами, бизнес, связанный с контролем и торговлей на российских рынках в настоящее время представляет собой взрывоопасную смесь здесь сплелись воедино огромные деньги и криминал. Спору нет, что необходимо наводить порядок в этой сфере экономической деятельности.

Но рынки приносят немалый доход. Тот же рынок в Черкизово, в народе называемый Шанхаем, принадлежит группе компаний АСТ, президентом которой является Тельман Исмаилов. Примечательно, что в списке самых богатых людей России по версии Forbes он занимает 76-е место с капиталом в 620 млн долл. Отметим, что только аренда приносить владельцам Черкизовского рынка порядка 300-350 млн долл ежегодно. Владельцы других популярных торговых площадок в Москве тоже являются людьми небедными. Так, президент ЗАО Русское золото Александр Таранцев является совладельцем, в частности, Митинского и Дорогомиловского рынков. Согласно информации, вывешенной на сайте Русского золота, он входит в список 50 самых авторитетных предпринимателей России.

Трудно предположить, позволит ли менталитет владельцев непродовольственных и вещевых рынков в Москве не повышать цены на товары, реализуемые во вновь возведенных комфортабельных торговых комплексах, чтобы не отпугнуть клиентов. Ведь в этом случае они рискуют недосчитаться огромных денег.

Но сделать это не так просто. Чиновники заверяют, что качество товаров в новых комплексах будет выше, а кассовые аппараты и чеки позволят покупателям возвращать бракованные товары. Однако материальный уровень многих москвичей заставляет их обращать внимание на цену приобретаемого товара, а не уровень сервиса и обслуживания. Примечательно, что особой популярностью у москвичей пользуются магазины ИКЕА, где относительно демократичные цены сочетаются с приятной атмосферой. Между тем, руководство российского подразделения этого шведского холдинга подчеркивает, что все годы работы в нашей стране были убыточными. Прибыль приносят другие подразделения этой корпорации. Шведы говорят, что такой подход к бизнесу в РФ отвечает их долгосрочной стратегии, которая заключается в том, что на первом этапе следует демпинговать ради завоевания российского рынка /привлечение большего количества покупателей/.



Главная --> Публикации