Главная --> Публикации --> Чиновников портит земельный вопрос “главстрой” купил два участка в санкт-петербурге Опасная перепланировка Что там с дачной амнистией? Арендодатели и продавцы недвижимости с 1 марта могут начать отмывать свои доходы

Российское ноу-хау для опасного рынка
Редкий покупатель жилья на вторичном рынке сегодня может спать спокойно отечественный рынок недвижимости за свою недолгую пока историю уже успел оставить для нас немало ловушек. К примеру, до 1994 года несовершеннолетние не включались в число собственников квартиры при приватизации и сегодня практически все сделки с такими квартирами могут быть оспорены в суде. Или до 1997 года квартиры регистрировались в совместную собственность супругов без определения долей при смерти одного из них наследство не открывалось, а жилплощадь автоматически наследовал другой супруг. Сегодня у таких квартир регулярно появляются неожиданные наследники. Ежегодно только в Москве регистрируется около 400 фактов признания сделок с жильем недействительными.

Потерять жилье может каждый. Даже прожив несколько лет в законно купленной квартире, ее владелец иногда узнает, что в суд поступил иск о признании сделки недействительной. Кто поможет в таком случае? Заплатят ли риелторы, дававшие гарантии при совершении сделки? Собственник продолжает знакомить читателей с нюансами совершения сделок с жильем.

Гарантийные обязательства, предоставляемые непосредственно риелторами, это исключительно российское ноу-хау. Эксперты объясняют возникновение такой уникальной практики таким образом: многие агентства недвижимости испугались того, что если защиту сделок возьмут на себя страховщики, то клиенты решат обойтись вообще без риелтора.

Собственник уже рассказывал, что агентства недвижимости, как правило, берутся возместить ущерб своим клиентам в случае потери права собственности на квартиру. Для этого заключается договор со страховой компанией (т. н. договор титульного страхования). Надо сказать, что в России эта столь популярная на Западе практика пока не особенно прижилась. В основном отечественный рынок обходится разработанными в ряде крупных риелторских компаний авторскими программами гарантий того, что клиент, купивший через их фирму юридически грязное жилье, получит компенсации.

Что обещают нам риелторы?
А понимающий и учитывающий рекламную составляющую железных гарантий нашего агентства клиент должен в первую очередь уяснить себе одну простую вещь: при каком условии агентство ему заплатит? Скажем сразу: в большинстве случаев компенсация гарантируется лишь при признании сделки ничтожной по суду.

Ну и, конечно, немалую роль играют здесь соображения рекламного характера: в условиях усиления конкуренции риелторам приходится активно бороться за клиента. И в этом случае хорошо предлагаемая гарантия безопасности сделки может стать отличным психологическим оружием. Выбор клиента между агентством, предлагающим простое посредничество, и агентством, за те же деньги обеспечивающим реальную защиту, очевиден, не так ли? Если правильно подать клиенту этот момент.

Первые назвали свой документ Гарантийным обязательством. В случае предъявления к нашему клиенту иска о признании сделки недействительной и лишения его собственности на объект мы обязуемся безвозмездно выступить на его стороне в суде и отстаивать его право собственности, отмечают представители корпорации. Если отстоять право клиента не удастся, то через месяц после вступления решения суда в законную силу мы выплачиваем деньги либо в течение 6 месяцев подбираем новое жилье.

Для примера рассмотрим обязательства полной материальной ответственности по проводимым сделкам от двух хорошо известных компаний (к слову, сейчас такие обязательства берут на себя около десятка московских агентств). Итак, Инком-Недвижимость и Миэль-Недвижимость.

Миэль-Недвижимость называет свой договор Гарантийным полисом. Наша компания с самого момента своего основания несла полную материальную ответственность перед своими клиентами за возможный ущерб, который может возникнуть после совершения сделки. Обязательства, введенные в действие в июне 2002 года, закрепили эту практику документально. Наши обязательства принципиально отличаются от обязательств страховых компаний, выплачивающих возмещение только по факту утраты страхователем права собственности на объект недвижимости, поясняют в компании.

Но, как это всегда бывает, в действительности нужно учитывать ряд специфических моментов. В Положении о порядке и условиях выдачи гарантийных полисов и исполнения обязательств по ним Инкома можно встретить распространенные подводные камни, отмечает эксперт Фонда защиты прав страхователей Андрей Орлов. Например, собственник не может расторгнуть договор, если он узнал, что приобрел недвижимость с историей. О том, что корпорация не может проверить биографию квартиры полностью, указывает и п. 7. Она может ручаться за чистоту сделки лишь в случае, когда квартира меняла своих хозяев всего два раза. То есть третий и тем более пятый в цепочке владельцев под проверку уже не попадает.

Pro et contra
Разумеется, приведенные примеры не описывают всего спектра гарантийных обязательств у всех (напомним, около 10 московских компаний), конечно, условия разные. И, кстати, иногда эти гарантии даже хуже, чем ничего: некоторые агентства на что мы советуем обратить особое внимание в своих договорах ограничивают возможность потерпевшего клиента самостоятельно обращаться в суд.

В Гарантийном полисе Миэля тоже заложена ловушка но уже для самой компании. Представьте ситуацию: клиент приобрел недвижимость, но некий претендент на нее подал иск о признании сделки недействительной, а в заявлении попросил суд наложить арест на имущество для обеспечения иска. Если судебное разбирательство длится уже более полугода, а вердикт до сих пор не известен, Миэль уже берется компенсировать приобретателю покупку этой недвижимости. Пусть даже в итоге суд будет выигран, и квартира у клиента останется, говорят эксперты.

В июне-августе погода на столичном рынке недвижимости была такой же жаркой, как лето в Европе. Цены стремительно ползли вверх и к последней неделе августа достигли отметки 1244 доллара за квадратный метр (в элитных жилых комплексах они "добрались" до 6--8 тысяч долларов за 1 кв. м).

Еще один принципиальный момент: компенсации напрямую от агентств получить будет, скорее всего, непросто: риелтор может выплатить деньги только из чистой прибыли после уплаты всех налогов, что весьма накладно. В то время как страховщик, который выплатил компенсацию, по закону уменьшает на эту сумму свою налоговую базу. Плюс здесь видится один, зато очевидный: авторские гарантии практически у всех агентств бесплатны, тогда как риелторы, обращающиеся к профессиональным страховщикам, включают деньги, уплаченные за страхование, в цену услуги.
Столичная недвижимость продолжает расти в цене на 3-5% в месяц. По прогнозам аналитиков, в лучшем случае цены стабилизируются в следующем году. Так что потенциальным покупателям придется либо ждать лучших времен, либо утешить себя тем, что вложения в недвижимость доходнее банковских вкладов.

Дальнейшая динамика будет зависеть от цен на нефть, поведения доллара и евро, результатов выборов. Ожидается, что в следующем году цены стабилизируются и даже начнут снижаться.

По оценкам аналитиков, московские квартиры будут дорожать в среднем на 1% в месяц, что позволит говорить о 15-процентном годовом приросте цен.

В конце прошлого месяца, по данным аналитического центра «Индекс рынка недвижимости», стоимость квадратного метра достигла отметки 1196 долларов, что на 2,9% превысило июньский показатель. К концу же августа цена квадратного метра выросла в среднем до 1244 долларов.

Несезонное поведение
Поведение столичного рынка недвижимости в этом году ломает все представления о сезонности. В предыдущие годы в течение летнего периода цены на жилье оставались достаточно стабильными, а их значимые взлеты и падения приходились, как правило, на период осени или весны. Летом этого года рынок недвижимости лишь наращивал обороты.

Еще одним существенным фактором, подталкивающим рынок к дальнейшему ценовому росту, является ипотека. Этот инструмент приводит к тому, что платежеспособный спрос возрастает не только за счет заработанных, но и за счет заемных средств. Несложный расчет показывает, что в условиях значительного подъема рынка гораздо выгоднее занять деньги и приобрести квартиру в кредит, чем копить на покупку. Ведь даже с учетом выплаты процентов банку вложения в недвижимость являются более доходным финансовым инструментом, чем те же вклады.

Откуда растут цены
Отчасти такой взлет объясняется нестабильностью доллара (а теперь уже и евро). Но на рост цен влияет также повышение спроса: квартиры в Москве раскупаются москвичами и иногородними еще на этапе строительства. В такой ситуации застройщики устанавливают правила игры, а потребители вынуждены их соблюдать.

В поисках мест для застройки строители будут вынуждены расчищать занятые сегодня участки. Специалисты Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) считают, что "прекращение строительства в районах массовой застройки ведет к тому, что нижняя планка цен на квартиры поднимется, ведь себестоимость "точечного" строительства существенно выше, так как связана с отселением и сносом пятиэтажек, выводом за город промышленных предприятий, а также с заменой старых коммуникаций и разработкой индивидуальных проектов".

Кроме того, в Москве все меньше места под новое строительство, что разогревает покупательский спрос и заставляет «сметать» все подряд - без оглядки на явно завышенные цены и качество жилья.

Помимо этого, застройщики закладывают в себестоимость метра свои расходы на аренду земли, на строительство объектов социальной инфраструктуры, на оплату кредитов - в итоге инвестиционная стоимость вырастает до 500--700 долларов за квадратный метр. Остальное "добавляют" перекупщики, которые приобретают квартиры по оптовым ценам и на пике спроса продают их в 2--2,5 раза дороже.

На сегодняшний день, по словам первого заместителя мэра в правительстве Москвы Владимира Ресина, себестоимость строительства квадратного метра в типовом панельном доме составляет 250--350 долларов. На эту составляющую, как объяснил Ресин, давит инфляция - она приводит к удорожанию стройматериалов.

Летом, по данным РАН "САВА", наиболее ощутимый всплеск цен на "вторичке" коснулся самого дешевого жилья в непрестижных районах - панельных "однушек" в пятиэтажных домах. Заметно подорожали также квартиры в кирпичных и монолитных многоэтажках, а также в «сталинках».

Быстрее растут в цене хорошие квартиры
В поисках более дешевого жилья потенциальные покупатели идут на вторичный рынок. Здесь сложилась следующая ситуация: на фоне общего ценового подъема более ликвидные категории жилья дорожают значительно быстрее, нежели менее востребованная недвижимость.

По его мнению, покупатели активизировались летом, боясь традиционного роста цен осенью. Роман Мурадян считает, что в случае благоприятной макроэкономической ситуации в России и в мире цены продолжат плавный рост на 2% в месяц.

"Трешки" дорожают на 2--3 тысячи в месяц
По прогнозам директора управления вторичного рынка компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Романа Мурадяна, «ничего непредвиденного на вторичном рынке столицы не ожидается. Последнее время ситуация на нем стабильна, рост цен ежемесячно составляет 2%. Так, одно- и двухкомнатные квартиры дорожают в среднем на 1--2 тыс. долларов, а трехкомнатные - на 2--3 тысячи. Сейчас спрос превышает предложение. Квартиры продаются очень быстро: время экспозиции однокомнатных квартир составляет 1--1,5 недели, двухкомнатных - 2 недели, трехкомнатных - месяц».

Оксана Новикова, заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», сообщила ГАЗЕТЕ: «С начала этого года жилье первичного рынка пристально рассматривается в качестве объекта инвестиций: многие покупатели вкладывают деньги в квартиры с целью дальнейшей перепродажи. В настоящее время выгодно инвестировать в жилье бизнес-класса. Однако рост цен не прекращается на все виды квартир и предпосылок для изменения ситуации не наблюдается".

Погоду делают новостройки
Однако руководитель Департамента инвестиционной политики строительства Москвы (ДИПС) Леонид Краснянский уверен, что на первичном рынке цены до конца года вырастут на 15%. Как известно, цены на «первичке» обязательно потянут за собой и вторичный рынок жилья.

По мнению Оксаны Новиковой, «нынешняя ситуация на рынке к его обвалу не приведет".

Некоторые аналитики уже высказываются в том духе, что рост цен на жилье, не подкрепленный ростом производства, в конечном итоге спровоцирует дефолт.

Известны случаи, когда место становилось престижным только потому, что за него была назначена рекордная цена. Звучит неправдоподобно? В качестве примера можно привести британский Сэндбэнкс этот район из довольно недорогого превратился в роскошный, заняв четвертое место в мире по цене за квадратный метр.

Получается, что потенциальным покупателям жилья стоит дождаться стабилизации цен (говорят, что это произойдет после выборов). Но если вы покупаете недвижимость с целью последующей перепродажи, то тут есть определенная доля риска: покупая "на максимуме", вы рискуете вернуть меньше, чем вложили. Впрочем, у вас в запасе есть еще как минимум полтора года: даже если цены пойдут вниз, это произойдет не раньше 2005 года.

Своего звездного часа Сэндбэнкс прождал более 70 лет. В начале тысячелетия, благодаря усилиям и грамотной маркетинговой и рекламной политике девелопера Тома Дойла, район превратился в один из самых дорогих в мире. За каких-то три года, начиная с 2001-го, Сэндбэнкс удалось занять четвертую строчку в рейтинге самых дорогих мест в мире по стоимости недвижимости, уступив лишь Токио, Гонконгу и району Лондона знаменитой Белгравии.

Сразу после Белгравии
Сэндбэнкс (Sandbanks) небольшой полуостров, расположенный в гавани портового города Пул в английском графстве Дорсетшир. Главная особенность этого района конечно, вода, его окружающая. С одной стороны вторая по величине в мире естественная гавань, с другой стороны пролив Ла-Манш. Примечательно, что до 2001 года об этом местечке, кроме собственно британцев, вообще мало кто знал. Хотя состоятельным жителям Туманного Альбиона о Сэндбэнкс было известно как минимум с 30-х годов 19 века, когда, собственно, началась застройка района. И первыми, кто там поселился, стали аристократы из Королевского клуба моторных яхт. Причем некоторые их дома сохранились в первозданном виде до наших дней. Справедливости ради отметим, что тогда, в 1930 году, купить землю в Сэндбэнкс могли не только миллионеры в то время можно было купить более 5 гектаров прибрежной земли всего за 13 фунтов стерлингов!

В среднем дома на этом полуострове продаются сегодня по цене от 7 до 8 млн фунтов стерлингов, а небольшие участки земли идут на продажу по 4,5 млн. Участки покрупнее стоят в среднем на миллион фунтов дороже. Рост цен на дома в Сэндбэнкс можно проиллюстрировать простым примером: небольшое бунгало было продано год назад за 2,7 млн фунтов. Сегодня этот же, в абсолютно идентичном состоянии, объект выставлен на продажу уже за 4 млн. Кстати, бунгало не то что не выглядит элитным объектом, но вовсе не представляет собой ничего особенного. Мало того, его интерьер был выполнен в 1970-м году и с тех пор практически не изменился.

Миллионы за ординарную недвижимость
А начало этому взлету положило первое предложение Тома Дойла о продаже одного из домов в Сэндбэнкс. Покупатель нашелся очень быстро, и безропотно выложил за 110 кв. м целый миллион фунтов стерлингов. То есть по 9 тыс. фунтов за квадратный метр. Разумеется, случай сразу привлек внимание общественности в первую очередь состоятельных граждан. С тех пор интерес к местной недвижимости не ослабевает, а цены продолжают расти с астрономической скоростью.

Секреты успеха
В чем же секрет ажиотажного спроса на Сэндбэнкс район, который не так давно получил прозвище британский Палм Спрингс? В сущности, секретов два. Первый это близость к воде: дома на первой линии имеют замечательный вид на море и пролив. Причем этот вид принципиально не может быть никем и ничем закрыт, потому что все подходы к морю являются частью собственности владельца дома в Сэндбэнкс. То есть вдобавок к дому покупаются и участок, и личный причал. Вид на море гарантирован и владельцам домов, расположенных не на первой линии: из окон практически всех зданий Сэндбэнкс можно увидеть хотя бы небольшой кусочек воды.

Но риелторы уверены: и месяца не пройдет, как дом будет куплен. Ведь сейчас в базе данных одного из британских агентств недвижимости в листе ожидания числится по крайней мере тысяча человек, жаждущих купить домик в Сэндбэнкс. Причем все они готовы к тому, что, покупая недвижимость на этом полуострове, им придется не только раскошелиться на несколько миллионов фунтов стерлингов собственно на покупку, но и запастись по крайней мере еще одним миллионом, который они потратят на ремонт. И это в самом лучшем случае: некоторые из местных зданий доживают свои последние месяцы, и на их месте придется строить новые.

Кстати, на русских покупателей риелторы, работающие с недвижимостью в Сэндбэнкс, возлагают особые надежды агенты рассчитывают, что, устав от покупки недвижимости в Лондоне, русские обратят внимание и на этот южный район Англии. Насколько оправдаются такие надежды, пока сказать сложно, но, зная любовь наших ко всему дорогому и иностранному, можно предположить, что через пару лет в Сэндбэнкс зазвучит и русская речь.
Участковые милиционеры и судебные приставы могут получить предлог для вторжения в квартиры в отсутствие хозяев и без их разрешения. Кроме того, вероятно, что суды будут в ускоренном и упрощенном порядке (за два-три дня) рассматривать иски жилищных инспекций о незаконности перепланировок в жилищах граждан. Соответствующие поправки в Гражданский процессуальный и Жилищный кодексы и закон О милиции в ближайшее время обсудят депутаты Мосгордумы. В случае их одобрения изменения направят в Госдуму.

Второй секрет популярности места это соседи. Большинство из живущих в Сэндбэнкс сегодня люди не только богатые, но и знаменитые. Местные жители утверждают, что как только на полуострове наступают первые теплые деньки, улицы этого небольшого района заполняются Bentley и Ferrari. Сегодня в Сэндбэнкс можно встретить и суперзвезду крикета британца Джоффри Бойкотта, и поп-певицу Луизу Рэдкнэпп с мужем футболистом Джейми Рэдкнэппом А не так давно в британских газетах появилась информация о том, что в гавани Пула была пришвартована яхта Романа Абрамовича.

Разумеется, незаконное переустройство может быть опасным. Однако повысит ли инициатива депутата эффективность противодействия сносу несущих конструкций и установке джакузи? Волна массовых незаконных перепланировок спала после упрощения процедуры согласования в 2005 г. В частности, по данным Московской жилищной инспекции, в 2005 г. только служба одного окна выдала 14 546 разрешений на переустройство, еще 17 262 разрешения было выдано в 2006 г. Установить незаконность работ не так сложно. Как правило, в жилинспекции есть база выданных разрешений и ее сотрудник легко может выяснить, согласована перепланировка или нет. И в случае проблемы немедленно обратиться в суд. Как сообщили Ведомостям в Мосжилинспекции, повестка об иске о незаконности переустройства квартиры (соответствующее судебное решение грозит выселением), как правило, заставляет собственников жилья прекращать неразрешенные работы.

По нынешним законам милиционеры могут проникать в жилища без разрешения хозяев только при поиске преступников или по судебному ордеру на обыск или арест; приставы лишены права заходить в жилища в отсутствие жильцов. Но, по мнению автора поправок, депутата столичного парламента от Единой России Валерия Скобинова, такие правила не позволяют бороться с незаконным переустройством квартир, угрожающим сохранности многоквартирных домов и безопасности жильцов. Сейчас, полагает депутат, собственник квартиры может продолжать неразрешенную перепланировку, не обращая внимания на жалобы соседей и не пуская в квартиру без постановления суда представителей жилинспекции, которые выдают разрешение на переустройство квартиры. А за два-три месяца рассмотрения иска жилинспекции в суде могут пострадать сотни людей. Валерий Скобинов уверяет, что будущие поправки не нарушат 25-ю статью Конституции и 3-ю статью Жилищного кодекса, гарантирующие неприкосновенность жилища.



Главная --> Публикации