Главная --> Публикации --> Деревенских жителей оставили без собственности на землю Подмосковное сафари на vip-клиентов Верховный суд защитил права дольщиков Дом: коммуна и коммуналка Московская мэрия и ржд хотят застроить 30 участков около железнодорожных путей

Новая схема развязки на Соколе предполагает строительство трех тоннелей: два из них мелкого залегания - на Волоколамке - в центр и в область, третий - глубокий, по которому можно попасть на улицы Алабяна и Балтийскую.

Открытием тоннеля на Ленинградском проспекте завершен первый этап реконструкции одной из главных трасс Москвы. Впрочем, надеяться на то, что с этого момента Ленинградка будет лететь стрелой не стоит: слишком сложным и запутанным оказался столичный транспортный узел.

Впрочем, обновленный участок проспекта от Беговой до Сокола - только часть проекта реорганизации питерской трассы. Да и сам этот проект лишь один из этапов глобального плана по модернизации дорожной сети столицы.

Открытие нового тоннеля от метро Динамо до Сокола ознаменовалось грандиозными пробками на Ленинградском и Волоколамском шоссе. Движение застопорилось не только из-за церемонии открытия объекта и переключения потоков по новым направлениям: после окончания мероприятия водители, упершись в неожиданно возникшую развилку тоннеля и старой дороги, просто не знали, куда ехать. Информационных знаков на пути - раз-два и обчелся, машины выворачивали на старый знакомый боковой проезд, попадая в не менее знакомую пробку. Но уже на следующий день наши корреспонденты в середине рабочего дня добрались от метро Аэропорт до Войковской примерно за 10 минут! Получив разъяснения в НПО Космос, которое реконструирует Ленинградский проспект, мы не стали, как обычно, нырять под мост, а развернулись на площади Белорусского вокзала и, двигаясь в левом ряду, выехали на новую часть трассы - ту самую, с тоннелем.

Работы на первом участке проспекта длиной 3,5 километра были закончены за девять месяцев, что для такого проекта своего рода рекорд. Пришлось не только снимать трамвайные пути, но и перекладывать множество коммуникаций и решать проблемы гидрологического характера. Эта часть столицы имеет водонасыщенные грунты, причем ток воды столь мощный, что похож на настоящую реку. Течение особенно сильное в районе от Путевого дворца в сторону Ходынского поля. Если бы не специальные методы строительства тоннеля, разработанные ГУП Мосинжпроект, мог возникнуть так называемый барражный эффект (вода бы поднялась, изменилась бы гидрогеология района, а дворец мог вообще поплыть). Тоннель, кстати, неглубокий и не очень длинный: с рамповой частью - 832 метра, сама же перекрытая часть магистрали - 431 метр. Сделать такую работу меньше чем за год (при нормативе 24 месяца) позволили, как говорят строители, колоссальная концентрация ресурсов и оперативность. Работы форсировали, потому что Ленинградка - одна из самых проблемных транспортных артерий города. А кроме того, нужно было успеть к чемпионату мира по хоккею, который пройдет в Ледовом дворце на Ходынке в апреле. Кстати, развязка на Ходынское поле заработает через два месяца.

Двойной узел
Реконструкцию участка от Беговой до Сокола начали в конце апреля прошлого года. Автомобилисты немедленно почувствовали это по уплотнившемуся движению. Хотя, как утверждает вице-президент по строительству НПО Космос Владимир Варыгин, ГИБДД города поставила условие - при реконструкции трассы для проезда должно оставаться не менее пяти полос в каждую сторону. Они и оставались, но для такой загруженной трассы этого оказалось маловато.

Ориентирование на местности
Как в результате мы будем ездить? Итак, из центра города, с Тверской, пойдет шестиполосная (а кое-где и семиполосная) дорога - три ряда по центральному проезду и три-четыре по боковому. На боковой можно попасть, съехав, как и раньше, в районе моста у Белорусского вокзала или у Третьего транспортного кольца. Съезд с правых трех полос на центральные может появиться в районе улицы Правды, когда там построят пешеходный переход. Всего, кстати, на реконструируемом участке шоссе будет два подземных и четыре надземных переходов, благодаря чему не останется ни одного светофора. Все переходы уже строятся, но, чтобы их закончить, нужно частично перекрывать прилегающие к Ленинградке улицы. Теперь, когда основной транзитный поток пойдет по центру трассы, это можно сделать без серьезного ущерба для движения. Но пока съезда с боковой части дороги на центральную в начале проспекта нет, и уж если вы попали в левые полосы, то покинуть их сможете только в районе улицы Супруна.

Ориентировочно в марте строители приступят к развязке на Соколе. Причем развязываться узел будет по совершенно новой схеме, решение об этом было принято в прошлый понедельник. Ранее по одному из вариантов планировали реконструировать существующий тоннель, организовав четырехполосное движение в сторону центра. Из центра автомобили должны были двигаться по двум эстакадам - трехполосной на Волоколамку и четырехполосной на Ленинградское шоссе. По расчетам высота эстакад оказалась солидной - более восьми метров - и достигала 5-6-х этажей окрестных домов. У другого варианта тоже были недостатки, так что вместо них появился третий. Теперь Волоколамское шоссе уйдет под землю двумя тоннелями по три полосы каждый. Тоннели будут пролегать примерно на том же уровне, что и существующий ленинградский, который тоже будет реконструирован. Под ними появится еще один, более глубокий, соединяющий улицы Алабяна и Балтийскую. Балтийскую улицу расширят и соединят шестиполосной эстакадой с Большой Академической. С окончанием этого узла завершится и вся реконструкция Ленинградского проспекта от Беговой до Сокола, и движение пойдет по постоянной схеме.

Движение, считают разработчики проекта, не будет слишком сложным - к нему просто надо привыкнуть и внимательно следить за указателями. Последних сегодня явно не хватает. Корреспонденты Итогов присутствовали на совместном объезде представителей ГИБДД и строителей, целью которого было выявление тех мест на трассе, где необходимо установить дополнительные информационные знаки. Говорят, что самые нужные из них появятся в течение недели, а остальные - через пару месяцев, когда заработает развязка на Ходынку.

Боковой проезд (пока он из трех полос) предназначен для того, чтобы автомобили могли съезжать на примыкающие улицы, а также для разворотов в обратном направлении - их три: в районе улицы Серегина (здесь можно уехать и на Ходынку), Дворцовой аллеи и на Соколе. В город идет пять полос по тоннелю и четыре по местному проезду. Принцип движения тот же: если едете в центр транзитом - выбирайте левые ряды, хотите уехать направо или развернуться - двигайтесь по боковому проезду.

Эх, прокачу?
Как повлияет реконструкция Ленинградского проспекта на движение в городе? По словам начальника отдела организации дорожного движения Центра исследований транспортной инфраструктуры Александра Кулакова, после окончания всех работ и введения в эксплуатацию развязки на Соколе пропускная способность Ленинградского проспекта увеличится практически вдвое. Сегодня она составляет порядка 5 тысяч автомобилей в час в сторону области и около 6 тысяч - в центр, станет же - около 10 тысяч в каждом направлении. Важно, что в результате серьезно разгрузятся прилегающие улицы, например Планетная и Часовая, по которым сегодня автомобилисты объезжают пробки на Ленинградском проспекте, - считает Кулаков. - Но есть еще один серьезный момент - мы ожидаем увеличение спроса на данное направление со стороны водителей. Поэтому можно предположить, что плотность движения здесь практически не уменьшится.

Есть еще проблемы с разметкой - окончательный ее вариант будет выполнен не скоро. Дело в том, что сегодня асфальт положен начерно, но это болезнь промежуточного этапа строительства. К тому же есть места, где перепады уровня полос дороги доходят до четверти метра, это связано с новым принципом устройства дорожного полотна (раньше дорога была односкатной, теперь - двухскатная). Окончательно привести трассу в порядок смогут только после полного завершения строительства, а чистовой асфальт будут класть в теплое время года.

Но это отдаленные перспективы. Сегодня ГИБДД и транспортники думают о том, как оптимизировать движение на время реконструкции. Видимо, нас ждет изменение режима работы светофора на Соколе - это сейчас самое слабое звено на трассе, поскольку схема движения на пересечении Ленинградского проспекта с улицами Алабяна и Балтийской такова, что автомобили не успевают завершить свой маневр под зеленый сигнал и перекрывают движение перпендикулярно движущемуся потоку.

Одним словом, не стоит ждать, что мы будем нестись по Ленинградке с большой скоростью и без всяких затруднений. О реконструкции Волоколамского шоссе пока речи не идет, и оно, с его светофорами, будет тормозить потоки. На Ленинградском шоссе предполагается строительство двух развязок - на Головинское шоссе (уже есть проект и объявлен конкурс) и улицу Фестивальную. Но машины неизбежно упрутся в ту узкую часть шоссе, которая проходит за МКАД. Вряд ли сильно разгрузится и Третье кольцо: съезд с кольца на Ленинградку - второстепенная дорога, так что водителям придется тормозить и пропускать машины, идущие по шоссе. Единственный выход, - говорит Кулаков, - продолжать строительство дорожной сети. Пока же скорость, с которой можно ездить по реконструированному участку Ленинградки, - 60 километров в час: таков режим движения в городе согласно правилам дорожного движения. Но, как сказали нам сотрудники ГИБДД, курирующие проект реконструкции, по окончании всех работ местные органы власти могут принять специальное решение об изменении скоростного режима и увеличить разрешенную скорость движения, как это было на Третьем транспортном кольце.

До 2010 года планируется закончить Звенигородский проспект, протянув его от МКАД до Садового кольца (та часть, которая ближе к МКАД, будет называться Краснопресненским проспектом), а также сделать съезд со Звенигородского шоссе в Сити. Должна быть построена впечатляющая четырехуровневая развязка на пересечении МКАД и Новорижского шоссе, куда и будет упираться Краснопресненский проспект.

Дорожная карта
Впрочем, Ленинградское шоссе не единственное место, где идут или планируются грандиозные дорожные работы. Серьезный проект, который ждет своего часа, - хорда, соединяющая трассу-дублер Петербург - Москва с магистралью Москва - Нижний Новгород. Заходя в Москву в районе Бусиновской развязки, новая дорога пойдет вдоль Октябрьской железной дороги, выйдет на участок Четвертого транспортного кольца между Ленинградским и Ярославским шоссе, а затем на проспект Буденного и вдоль Горьковской железной дороги дойдет до Косина, где, наконец, соединится с трассой Москва - Нижний. На строительство потребуется лет пять. В обозримой перспективе появятся дублеры Можайского и Варшавского шоссе, это реальные проекты, и для их реализации требуются только деньги. А закрутка Садового кольца в одну сторону или пробивка тоннеля под Новым Арбатом - это только идеи. Так, по мнению главного архитектора города Александра Кузьмина, тоннель под Новым Арбатом в том виде, как он сейчас нарисован, может привести к эффекту бутылочного горлышка: автомобили будут выезжать из-под земли как раз в самом центре города, что неизбежно приведет к многокилометровым пробкам. Лучше уж тогда копать под Новым Арбатом глубокий тоннель, выходящий на поверхность в районе Якиманки, - считает Кузьмин.

Строго говоря, развитие дорожной сети до 2025 года определено Генпланом развития столицы. На сегодняшний день в городе не хватает более трехсот километров автодорог, - рассказывает Александр Кузьмин. - Благодаря усилившемуся в последние годы строительству эта цифра потихоньку сокращается, хотя мы не очень успеваем за приростом автопарка. Дорожная сеть столицы очень неплотная: в крупных европейских городах дороги составляют порядка 20 процентов от площади города. В Москве - 7 процентов. По оценке НИиПИ Генплана Москвы, каждый год необходимо вводить в эксплуатацию 40-45 километров автодорог. Между тем в 2006 году для движения открыто только 21,83 километра, а в этом году дорожники обещают ввести всего 16,89 километра. Проблема, как обычно, в недостатке средств на строительство. В этом году на дороги запланировано потратить 69 миллиардов рублей, что, по мнению первого заместителя мэра в правительстве Москвы Юрия Росляка, решительно недостаточно. Общая сумма первоочередных потребностей столицы в дорожно-мостовом строительстве на ближайшие два-три года превышает 200 миллиардов рублей. Но в 2007 году собственные доходы столицы, направляемые на дорожно-мостовое строительство, составят менее 70 миллиардов рублей, включая и те 11 миллиардов рублей, которые город получит в виде субвенций из федерального бюджета. По мнению Росляка, если бы система дорожных фондов была сохранена, Москва могла бы получать ежегодно порядка 120 миллиардов рублей и тратить их на дорожную сеть. Так что московскому правительству приходится рассчитывать исключительно на собственные силы и средства. Что касается привлечения частных инвестиций в сферу дорожного строительства, то этот механизм финансирования всерьез пока не рассматривается. Крупный бизнес не готов выйти на дорогу, поскольку платных трасс, развязок и переездов в столице строить пока не планируется...
В столице продолжается бум строительства торговых и торгово‑развлекательных центров: в прошлом году этот сегмент стал лидером по объему инвестиций. Число объектов множится, конкуренция между ними растет, и специалистам приходится изрядно поломать голову над тем, чтобы новые ТЦ не были, как матрешки, все на одно лицо. В частности, необходимо правильно выбрать якорного арендатора, который станет хорошим магнитом для посетителей, и не забыть при этом про собственную выгоду. Ведь прибыль от увеличения потока покупателей косвенная, а снижение доходов за счет льготной арендной ставки, которую обычно платят якоря, вполне реальное.

Уже в этом году будут начаты работы на участке Четвертого транспортного кольца от шоссе Энтузиастов до Измайловского шоссе. Также к 2010 году планируется реконструировать Дмитровское шоссе от малого кольца Московской железной дороги до развилки с Коровинским шоссе, Варшавское шоссе от МКАД до Щербинки. Помимо этого будет модернизирован Крестовский путепровод, построена развязка в Митине.

Впрочем, давайте сначала определимся с терминами. Американская классификация Urban Land Institute (ULI), которая традиционно применяется по отношению к столичным торговым объектам, определяет якорного арендатора как крупного, обычно сетевого, оператора розничной торговли, привлекающего в ТЦ основные потоки посетителей. Разумеется, якорь может быть и собственником, как, скажем, в магазинах Рамстор, где одноименный гипермаркет дополняет торговая галерея.

Тягач, магнит, маяк
Если меня просят в двух словах объяснить, что такое якорный арендатор, то я обычно говорю: представь себе торговый центр, на верхних этажах магазины, а внизу продуктовый супермаркет, например Перекресток, это и есть якорь. Просто и понятно. Но это, конечно же, если отвечать, как заказывали, вкратце и без деталей. На самом деле круг потенциальных якорных арендаторов гораздо шире, и для разных видов ТЦ он свой.

Ирина Кирсанова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга компании ASTERA ONCOUR Moscow, делает акцент на другой характерной черте якорей размере. По словам эксперта, якорный арендатор оператор, который занимает большую площадь в ТЦ и предлагает широкий ассортимент товаров. Чем больше площадь, тем шире ассортимент товаров и, как следствие, богаче выбор у покупателей, утверждает И. Кирсанова. Якорь притягивает тем, что покупатель практически на 100 % уверен, что найдет здесь то, что нужно. Недостаточный ассортимент якорного магазина станет антирекламой и не сможет обеспечить успех объекту в целом, соглашается Анна Рудакова. Кроме того, это выгодно и самим якорям, ведь средняя арендуемая ими площадь достаточно велика, и предлагать в этом случае скромный ассортимент просто-напросто нецелесообразно.

Якорным можно назвать арендатора любого профиля, чье присутствие в торговом центре является знаковым для потенциальных покупателей, а также для других арендаторов, своего рода трактор-тягач, говорит Анна Рудакова, консультант по недвижимости консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). По ее словам, главная отличительная черта якоря его независимость, то есть способность самостоятельно обеспечивать себе достаточное число покупателей. Примером тому может служить тот факт, что у многих из них есть отдельные, успешно функционирующие магазины формата street retail, например Zara, М-видео и др. добавляет А. Рудакова. Разумеется, исчерпывающего ассортимента товаров и услуг ни один якорь предложить не может, поэтому клиенты достаются и магазинам галереи, однако он один порой способен сформировать больший покупательский поток, чем все арендаторы последующих этажей вместе взятые.

В торговых центрах могут присутствовать и мини-якоря, которые занимают большую площадь, чем магазины галереи, но по размерам меньше, чем якорные арендаторы, добавляет Ирина Кирсанова. Обычно в данном случае речь идет о 500 700 кв. м. Функция у них та же привлекать посетителей. С этой задачей отлично справляются, например, парфюмерные и косметические магазины, крупные аптечные сети, книжные супермаркеты.

Угадать с калибром
Безусловно, величина и качественные характеристики якоря должны соотноситься с размером и назначением корабля, то есть торгового центра. Так, для ТЦ микрорайонного масштаба, основные посетители которого жители расположенных вокруг домов, самым оптимальным вариантом будет супермаркет или большой продуктовый магазин. Впрочем, такому формату при условии удачного месторасположения и отсутствия сильных конкурентов можно обойтись и вовсе без ярко выраженного магнита. Районные торговые центры традиционно привлекают посетителей продовольственным гипермаркетом с раскрученным брендом, расположенным на первом этаже, в быстром доступе от входной группы. Следующий уровень окружной (суперокружной, городской). Эти объекты площадью в несколько десятков тысяч квадратных метров часто имеют нескольких якорных арендаторов, занимающих до 40 % площадей. Помимо продуктового магазина в качестве тяжелой артиллерии обычно выступает не менее крупный супермаркет с другой специализацией (спортивные товары, бытовая техника, товары для дома и т. п.). Гигантские региональные и суперрегиональные ТЦ способны вместить четыре-пять или даже более якорей, занимающих больше половины их площади. Поток посетителей в них настолько велик, что высокие арендные ставки, которые охотно платят операторы галереи и предприятия общественного питания, с лихвой компенсируют недополученные от якорных арендаторов деньги.

Специализированным объектам, напротив, продуктовый супермаркет скорее помешает, чем поможет. Якорный арендатор в них по профилю должен соответствовать самому ТЦ. Александра Кадченко, заместитель руководителя отдела аналитики и исследований компанити Praedium, в качестве неподходящих для продовольственного гипермаркета объектов называет такие объекты, как Три Кита, Гранд (профиль мебель), АТЦ Москва на Каширском шоссе (автомобили и сопутствующие товары), Электроград, Электроника на Пресне (электроника и бытовая техника), Экстрим, Спорт-Хит, Ролл Холл (спортивные товары) и др. В зависимости от проекта якорем тут выступает крупный брендовый специализированный оператор, или же якорный арендатор вообще отсутствует, отмечает эксперт. В эту же группу с некоторыми оговорками можно отнести и формат fashion centre (торговый центр моды), ассортимент которого преимущественно состоит из одежды, обуви, аксессуаров. Как такового якорного арендатора в них нет, а его магнитную функцию выполняет пул бутиков, подчиненных единому стилю. Из московских ТЦ к этому типу можно отнести Петровский Пассаж, ГУМ, ЦУМ, Крокус Сити.

Универсальным ТЦ не обойтись без универсальных якорей, предлагающих покупателям продукты и товары народного потребления. Если позволяет масштаб и концепция, в качестве одного из магнитов может выступать зона развлечений. Впрочем, специалисты не всегда единодушны по поводу последней. Мультиплекс, боулинг или детский игровой центр, к тому же часто имеющие собственный фуд-корт, могут формировать свои отдельные потоки посетителей, из которых мало что достанется магазинам.

Палка о двух концах
Сильный якорь, оказавшийся к тому же в нужное время и в нужном месте, может не только привлекать посетителей и работать на имидж торгового центра, но и исправить определенные огрехи концепции или строительства объекта. На успешность ТЦ влияет множество факторов, но самые важные из них местоположение и грамотно подобранный, востребованный именно здесь якорный арендатор, рассуждает Ирина Кирсанова. Какие недостатки он может компенсировать? Хорошие якоря способны частично решить вопросы, связанные с неудачным зонированием, ведь их, как правило, располагают в так называемых мертвых зонах, вне основных маршрутов посетителей.

В принципе, не слишком целесообразно размещать продовольственного гиганта в торговом центре, расположенном в центре города, в частности, потому что там нет возможности организовать достаточное количество парковочных мест. Там же, где это возможно, они функционируют довольно успешно. Например, ТЦ Европейский, ориентированный на семейный шопинг, в числе прочего включает в себя и магазин Перекресток. Таким образом, проведя здесь выходной день, посетители смогут сделать все дела, в том числе и закупить продукты.

Некоторое время назад было вполне достаточно одного якоря, рассказывает Анна Рудакова. Достаточно вспомнить первые магазины Рамстор, в которых торговая галерея являлась скорее бесплатным приложением к гипермаркету. На сегодняшний день тенденция потребительского поведения такова, что один якорный арендатор уже не способен обеспечить эффективную работу ТЦ. Впрочем, много не всегда значит хорошо. Количество якорей, естественно, зависит от формата объекта, его целевой аудитории, месторасположения и т. д., но главная задача собственника не допускать между ними конкуренции.

По мнению Анны Рудаковой, если местоположение ТЦ оставляет желать лучшего в плане транспортной и пешеходной доступности, то хороший магнит сможет привести в ТЦ поток покупателей, несмотря на перечисленные недостатки.

Итак, если концепция торгового центра предполагает тактику коврового бомбометания, то его главными орудиями обычно становятся супермаркет, один или несколько магазинов, предлагающих спортивную одежду, детские товары, аудио-, видеотехнику, несколько известных fashion-брендов, парфюмерия и косметика. И, конечно, популярный оператор развлекательного сегмента (кино, боулинг, игровые автоматы). В последнее время в качестве якорей все чаще выступают магазины формата DIY (товары для дома и ремонта), а также так называемые multibrand stores, созданные по принципу универмагов, например Стокманн и ХЦ. Главное, чтобы при этом была возможность организовать достаточно большую торговую галерею.

Кроме того, не следует забывать, что за свою работу формирование потока покупателей якорь получает вознаграждение в виде льготных ставок аренды. Размер дискаунта может быть разным и зависит от известности бренда, профиля оператора, количества занимаемых квадратных метров, а также достоинств самого ТЦ (другими словами, кто в ком в данном случае больше нуждается). В среднем базовая ставка для якорей составляет 150 250 долл. /кв. м в год. Вдобавок по словам экспертов некоторые операторы умудряются получать еще и дополнительные скидки. Для сравнения. По данным ASTERA ONCOUR Moscow, для магазинов торговой галереи затраты на аренду помещения в концептуальном торговом центре на первом этаже составляют в среднем 20004000 долл./кв. м в год, на втором этаже 1500 3000 долл./кв. м в год. Именно они и приносят собственнику основной доход. Для обеспечения должной экономики проекта суммарная площадь, занимаемая якорными арендаторами, не должна превышать половины всей торговой площади ТЦ, подчеркивает А. Рудакова. С ней соглашается и Ирина Кирсанова. В противном случае средневзвешенная ставка аренды будет низкой, что приведет к увеличению срока окупаемости ТЦ, полагает она. Исключением является формат ретейлпарка, состоящий из нескольких крупных якорей, торгующих товарами повседневного спроса по низким ценам.

Средние арендные ставки для якорей различного формата в столичных ТЦ, долл./кв. м

Однако необходимо помнить об одном важном моменте. Якорные арендаторы и основная торговая галерея должны сочетаться по двум основным параметрам: работать в едином ценовом сегменте, а их торговые марки не должны дублировать друг друга. Если этого не произойдет, возникнет не один, а два потока посетителей, которые будут различаться, например, по своим покупательским способностям, предостерегает Ирина Кирсанова. Как показывает практика, в итоге из них останется лишь одна группа покупателей, а вторая найдет другое, более подходящее место для шопинга. Ведь для потребителя важны не только цена и ассортимент товара, но и атмосфера. Человек должен чувствовать, что этого его ТЦ, что сюда приходят люди с такими же, как у него, ценностями и образом жизни.

Якоря в ассортименте
Существует мнение, что с дальнейшим увеличением числа торговых центров в Москве им будет все труднее выделяться из числа себе подобных. Одна из причин недостаточное количество операторов, которое приводит к тому, что в подавляющем большинстве объектов посетитель найдет сходный набор брендов, основу которого составят крупные международные и в меньшей степени российские сетевые ретейлеры. Тех же, кто способен выступить в качестве якоря, еще меньше, вот и приходится девелоперам из кожи вон лезть, чтобы придумать что‑то оригинальное.

Гипермаркет - 150 200
Кинотеатр - 180 250
Другие развлечения -250 400
Фитнес-центр -200
По данным компании Praedium

С тем, что выбор у арендодателя невелик, не согласна Александра Кадченко. На рынке присутствует достаточное количество операторов, которые могут являться якорем, причем это касается как продуктовых ретейлеров, так и магазинов электроники, парфюмерии и косметики, развлекательного сегмента и т. д., утверждает она. Правда, ощущается некоторый дефицит в таком формате, как универмаг. В любом случае рынок еще не насыщен, постоянно появляются новые игроки, причем довольно крупные. Так, в прошедшем году о своих планах по выходу на российский рынок заявили сразу несколько известных международных операторов.

В России на данный момент не так много якорных арендаторов, считает Ирина Кирсанова, и наибольшее их число сконцентрировано в продуктовом сегменте. Причем продуктовые сети работают для четко определенной целевой аудитории. Пятерочка, Копейка в сегменте ниже среднего, Перекресток в среднем ценовом сегменте, а Азбука вкуса и Глобус Гурме в сегменте выше среднего. Это создает еще большие трудности для собственника. Если, например, отношения с арендатором испортились и необходимо найти замену, искать ее следует так, чтобы не нарушить концепцию торгового центра.

В субботу, 24 марта, на Большой Тульской улице в Москве при участии мэров российской и армянской столиц Юрия Лужкова и Ерванда Захаряна открылся торгово-развлекательный центр Ереван Плаза, а днем раньше Дом Москвы в центре столицы Армении. Во время традиционного субботнего объезда градоначальника Белокаменная также получила новый лечебно-клинический корпус в Боткинской больнице, который Ю. Лужков назвал самым крупным современным лечебным учреждением в столице.



В свою очередь, в церемонии открытия торгово-развлекательного центра принимала участие делегация из Армении мэр Еревана Ерванд Захарян, посол Республики Армения в России Армен Смбатян. Мэры Москвы и Еревана перерезали ленточку вместе, ведь ТРЦ Ереван Плаза общий проект. Заказчиком-застройщиком является российско-армянское совместное акционерное общество Стинком-СП. Проект разработали фирмы Экопроект+ и Петроспецстрой. Выступая на церемонии, мэры Ю. Лужков и Е. Захарян говорили о дружбе двух народов и двух столиц. Мэр Ю. Лужков назвал Дом Москвы и ТРЦ Ереван Плаза символами стратегического партнерства России и Армении, а также символами новых отношений, которые строят два государства на постсоветском пространстве. По его словам, сооружение этих объектов свидетельствует об активном развитии экономических, торговых и культурных связей между двумя столицами в соответствии с заключенным договором.

Новый ТРЦ Ереван Плаза является своего рода побратимом Дома Москвы, открытого при участии делегации, возглавляемой Ю. Лужковым. В четырехэтажном здании Дома Москвы площадью около 8 тыс. кв. м разместились магазины и ресторан, библиотека, офисы, зал приемов, кинотеатр и выставочный зал, а также небольшая гостиница. Центральный атриум украшен огромным витражом с видами российской столицы и гербом города. На крыше сооружения находится кафе.

Четырехэтажное здание площадью 37 тыс. кв. м расположилось в 100 м от станции метро Тульская. Строение оформлено в национальном стиле с использованием природного камня, доставленного из Армении. На первом и втором этажах находятся супермаркет, многочисленные торговые бутики и салоны сотовой связи, на третьем кинотеатр на семь залов и зона ресторанов, на четвертом офисные помещения. В подземном этаже разместился паркинг на 214 машино-мест, а рядом с торговым центром открытая автостоянка на 237 машино-мест.

Примечательно, что оба объекта возвели в рекордно короткие сроки, причем равные. Очень интересное совпадение. Один год и четыре месяца назад мы заложили камень в основание будущего Дома Москвы в Ереване, и один год и четыре месяца назад мы заложили камень в основание торгового центра, пояснил Юрий Лужков. Столичный градоначальник выразил надежду, что как ереванцам понравился Дом Москвы, так и москвичам понравится Ереван Плаза.

Новый корпус Боткинской больницы исключен из списка долгостроев
Также в субботу мэр Москвы принял участие в торжественном открытии нового лечебно-клинического корпуса городской больницы им. С. П. Боткина (2‑й Боткинский проезд, 5) одного из последних долгостроев советской эпохи. Строительство названного объекта было заморожено 15 лет назад. В результате здание постепенно ветшало, и, чтобы его сохранить, приходилось даже укреплять несущие колонны. По решению столичных властей строительство этого корпуса возобновили в мае 2004 года. И вот менее чем через три года объект введен в эксплуатацию.

В Ереван Плаза представлена продукция известных российских и зарубежных фирм, присутствуют также товары армянских производителей. В частности, на первом этаже в специализированном магазине продают ереванские вина, коньяки, джемы, сыры и другие продукты. Кроме того, в фойе кинотеатра начал работу армянский сувенирный магазин. В беседе с журналистами Е. Захарян посоветовал в первую очередь покупать ереванские сельс-кохозяйственные продукты, так как они экологически чистые и просто прекрасные на вкус. По его словам, в настоящее время обсуждается вопрос об открытии в Москве крупного оптового центра, куда из Армении в больших объемах будут поставлять экологически чистые продукты, включая знаменитые сыры и коньяк.

На церемонии мэр Москвы отметил, что после столь продолжительного ожидания мы можем с уверенностью открыть двери, пожалуй, самого крупного в столице лечебного корпуса. Глава города поздравил коллектив Боткинской больницы с приобретением и выразил уверенность, что новое здание будет хорошо служить московскому здравоохранению. Мэр Ю. Лужков напомнил, что этот объект бывший долгострой, и пояснил: Когда я пришел в систему городской власти, он уже был недостроем. Югославы, возводившие лечебно-клинический корпус, прекратили работы в начале 1990‑х годов из-за отсутствия финансирования. Все попытки найти деньги в федеральном бюджете оказались безуспешными, поэтому власти города решились на почти невозможное: самостоятельно профинансировать и достроить этот комплекс.

Во время торжественной церемонии управляющий директор компании Главмосстрой (генеральный подрядчик) Лев Корнелюк от имени строителей вручил символический ключ от сданного объекта главному врачу Боткинской больницы Владимиру Яковлеву. Затем Ю. Лужков и почетные гости разрезали красную ленточку у входа в новый корпус и тем самым поставили финальную точку в передаче здания медикам. После этого состоялся осмотр помещений нового корпуса.

В новом корпусе располагаются лечебно-диагностический центр для нужд стационарных и амбулаторных больных, лечебные отделения (в том числе 24 операционных зала), приемное отделение на 200 поступлений в день, отделения функциональной диагностики, рентгенодиагностики, компьютерной томографии. Стационар рассчитан на 780 коек. Корпус оборудован системой технологического телевидения, которая охватывает все операционные и два конференц-зала. Она позволяет вести трансляцию операций непосредственно из операционных блоков, что представляется особенно интересным для проведения научной и учебной работы. И самое важное: теперь Боткинская больница сможет принимать до 3 тыс. пациентов, то есть на треть больше, чем раньше.

Но перед началом строительства пришлось полностью перепроектировать здание, так как прежняя концепция почти 25‑летней давности устарела. Сегодня комплекс отвечает всем требованиям современной медицины, отметил Ю. Лужков.

Реконструкция Левобережного, строительство на территории МГУ
Первый заместитель Ю. Лужкова, глава стройкомплекса столицы Владимир Ресин в тот же день проводил объезд стройплощадок. На совещании в штабе строительства района Левобережный стало известно, что в текущем году в Северном административном округе Москвы будет возведено 900 тыс. кв. м жилья, из них 334 тыс. кв. м за счет средств городского бюджета. В 2007 году на севере столицы введут в эксплуатацию пять новых школ, а также колледж на Вятской улице, рассчитанный на 550 учащихся. Помимо этого в нынешнем году в округе намечается строительство 16 детских садов, большинство из них появятся на месте ныне действующих, но устаревших дошкольных образовательных учреждений.

Завершая свое выступление, столичный градоначальник сказал: Самое большое мое пожелание заключается в странном призыве: чтобы этот комплекс пустовал! Чтобы как можно больше было в Москве здоровых людей, занимающихся спортом и не нуждающихся в медицинской поддержке. Ну а уж если таковая необходимость возникнет, чтобы эта поддержка была, как всегда бывает в Боткинской, на высочайшем уровне.

Кроме того, В. Ресин провел совещание в штабе строительства на Ломоносовском проспекте. Он заявил, что к началу следующего учебного года на новой территории МГУ будет сдан в эксплуатацию учебный корпус № 1 общей площадью более 100 тыс. кв. м. К концу 2007 года намечено досрочно ввести в строй клинику, которая, по мнению В. Ресина, станет первым шагом к возрождению забытой в России университетской медицины. Существующая сегодня городская система здравоохранения, безусловно, хорошая. Но при этом надо учитывать имеющийся за рубежом опыт работы медицинских центров, действующих при университетах. Я не понаслышке знаю о функционировании таких клиник в Америке, Германии, они очень эффективны. Сегодня такой медцентр мы создаем в Москве, в МГУ. Посмотрим, как он будет работать, отметил чиновник.

В беседе с журналистами В. Ресин отметил, что программа жилищного строительства в Северном округе в текущем году большая. В основном возведение домов связано со сносом и отселением граждан из ветхих пятиэтажек. При этом люди переселяются в дома, расположенные по соседству с их прежним местом жительства. Эта работа вызывает определенные трудности, но цена вопроса того стоит, сказал руководитель стройкомплекса.

Безусловно, следует отметить, что за последние годы и риэлторы, и юристы, специализирующиеся в области недвижимости, наработали большой опыт и сомнительные места, в предлагаемых на их рассмотрение сделках, отслеживают, что называется, на автомате. К примеру, юридическое сопровождение сделки с пресловутым получением денег из банковских ячеек отлажено и отработано полностью. Но учатся риэлторы и юристы - учатся и мошенники, некоторые из которых, к большому нашему сожалению, много талантливее, чем первые. А деньги в этой области вращаются весьма большие (особенно по сравнению с нашими нынешними зарплатами), а где деньги - там криминал. Это закон природы. Ситуации бывают настолько разнообразные, что адвокат этого профиля, активно практикующий хотя бы несколько лет, на основании только собственных дел легко может написать книгу, вполне сравнимую по ценности материала с изобретательностью героев Двенадцати стульев и Золотого теленка вместе взятых. В реалиях вторички официально умершие (и снабженные соответствующим о том свидетельством) люди - воскресают, являются в зал суда и в свою бывшую квартиру, пугая добросовестных приобретателей, а при попытке вызвать в суд человека, еще вчера согласно всем документам вполне живого и дееспособного, то и дело обнаруживается, что он уже несколько лет держит ответ перед иным судом (от которого, увы, никому из нас смертных отвертеться пока не удалось). Ну а о таких явлениях, как нотариусы-фантомы, летаргики и коматозники, лично подписывающие доверенности, и так далее, и тому подобное - уже и говорить неприлично.


Приобретение жилья на вторичном рынке с самого начала наших рыночных отношений было неизбежно связано с рисками. По утверждениям адвокатов, защищающих сегодня добросовестных приобретателей, ситуация сегодня ничем кардинально не отличается от бурного начала 90-х, а российские суды так и завалены делами соответствующего профиля. Как 15 лет назад, так и сегодня, если при приобретении квартиры на вторичном рынке вы не озаботились соответствующими юридическими проверками, неграмотно выстроили алгоритм сделки, наконец просто не повезло - вы рискуете в лучшем случае остаться без квартиры, в которой успели обжиться (и сделать капитальный ремонт), а в худшем - и без денег, за нее уплаченных.

Суровые будни
Итак, как, по мнению риэлторов, выглядят сегодняшние реалии с точки зрения добросовестного приобретателя? Они, безусловно, более благоприятны, чем, скажем, год назад, когда сделки проводились в условиях рынка продавца при беспрецедентном росте цен на московскую недвижимость, то есть в условиях жесточайшего цейтнота, когда не только не было возможности вдумчиво и неторопливо провести углубленную юридическую проверку предполагаемой сделки, но и приходилось закрывать глаза на явно видимые шероховатости таких сделок, лежащие буквально на поверхности. Еще один момент совсем недавних реалий: последние два года московские квартиры рассматривались крупными игроками не как собственно жилье, а как голубые фишки, то есть достаточно высоколиквидное вложение капитала, и посему продавались и перепродавались они зачастую по нескольку раз за год. К чему это привело сейчас? К тому, что поскольку по нашему законодательству при продаже квартиры, находившейся в собственности продавца менее трех лет нужно было платить подоходный налог, составляющий 13 процентов с суммы, превышающей один миллион рублей, то для того, чтобы избежать уплаты этого налога, цена в договоре на такие квартиры указывалась ниже этого самого миллиона. Покупатель на это был вынужден идти, поскольку рынок был остродефицитен. Что это для него означало (и означает)? Если по каким-либо причинам сделка будет признана ничтожной, то покупатель имеет право претендовать только на сумму, проставленную в договоре, и ни копейкой больше.

Главное - не сдаваться
Итак, полностью исключить риски нельзя, но вот минимизировать их вполне возможно. Несколько лет назад состоялось заседание Конституционного суда, по делу добросовестных приобретателей, у которых по решению судов предыдущего ранга без всякой их вины была отчуждена купленная ими недвижимость по причине признания ничтожными всей цепочки предшествующих сделок. Суд вынес решение в пользу добросовестных приобретателей, чем и повернул общий вектор правоприменительной практики в сторону более полного учета их интересов. На сегодня пресловутая правоприменительная практика настолько разнообразна, что одна и та же ситуация различными местными и региональными судами может быть разрешена по-разному, поэтому адвокаты настоятельно советуют: если вы, добросовестный приобретатель, попали в подобную ситуацию, и местный суд вынес решение не в вашу пользу - идите до конца, до самых высших судебных инстанций (в смысле - вплоть до Конституционного суда). Впрочем, поскольку с чрезвычайной тягомотности таких хождений за справедливостью они знакомы не понаслышке, адвокаты еще советуют в такие ситуации просто-напросто не попадать, заранее озаботившись соответствующими мерами по обеспечению чистоты сделки.

Нельзя истребить - уменьшим
Какие же конкретные способы минимизации рисков существуют на сегодняшний день на вторичке? Таких способов три. Первый - обратиться в крупную риэлторскую корпорацию, работающую на этом рынке уже давно (и четко осознающую, что репутация - это тоже капитал). Плюсы такого подхода: корпорация к своей репутации относится сверхтрепетно (особенно в условиях нынешней весьма жесткой конкуренции), и поэтому гарантированно примет все необходимые меры для того, чтобы сделка была успешной. Да и юристы, работающие на нее, весьма квалифицированы и опытны - практика у них ежедневная и многолетняя. Минусы: это, как правило, дорого. Подобные корпорации - это бренд, а за него во всем мире принято платить. Кроме того, корпоративный юрист прежде всего служит корпорации, и если ваша сделка включена в сложную альтернативную цепочку, то у него всегда есть соблазн не заметить те или иные шероховатости - авось, пронесет и не придется переигрывать всю цепочку.

С ног на голову
Сегодня, по словам риэлторов, вторичный рынок развернулся в обратную сторону: на одного покупателя приходятся несколько продавцов, квартиры продаются неторопливо, торг более чем уместен, а явно сомнительные квартиры можно просто проигнорировать. Вышеупомянутые игроки ушли в иные сферы рынка, но их наследство в виде весьма привлекательных квартир и, увы, с весьма длинным хвостом предыдущих перепродаж - осталось. Вполне очевидно, что при таком количестве предыдущих сделок, по которым еще не истек срок исковой давности, хотя бы в одной из них можно найти те или иные шероховатости, даже если обе стороны были вполне добросовестны и их возникновения специально не планировали. А зачастую наличие таких шероховатостей дает возможность признать недействительной целую цепочку сделок - были бы заинтересованные в этом лица (а при таких суммах они, как правило, находятся обязательно).

Вариант третий, широко распространенный во всем цивилизованном мире - страхование чистоты титула. Здесь нужно очень внимательно изучить договор страхования и уяснить себе, от каких рисков вас страхуют, а от каких нет. Идеальный вариант - это простая формулировка, суть которой заключается в том, что вас страхуют от всех неприятностей, произошедших не по вашей вине. Но такие условия на сегодня удалось найти только у единственной московской фирмы, а именно - у корпорации Стандарт-Резерв. Страховой полис на таких условиях стоит максимум полтора процента от реальной стоимости квартиры на три года, но это в самых запутанных случаях (обычно меньше). Плюсы обращения в страховую компанию очевидны: если она не берется страховать вашу сделку, она обязательно объяснит причины этого (читай - проведет бесплатную экспертизу), но уж если она выдала вам страховой полис на вышеупомянутых условиях, а страховой случай все-таки наступил, то ваши интересы и интересы компании будут совпадать, а именно: вы очень не хотите терять обжитую квартиру, а страховая компания очень не хочет выплачивать вам деньги и поэтому будет стоять до последнего, а юридическая поддержка вам будет обеспечена на самом высоком уровне.

Второй способ: обратиться в риэлторское агентство, которое принципиально не занимается проверкой, а только ищет варианты и юридически сопровождает сделку. Такие агентства, как правило, могут рекомендовать независимых юристов, которые будут работать именно на вас и, следовательно, соблазна не заметить что-либо у них будет куда меньше. На том, чтобы состоялась данная конкретная сделка для них свет клином не сошелся, а деньги они получают именно за поиск шероховатостей и своей репутацией гарантируют, что оных не обнаружено. Такая проверка на сегодня стоит 20 тысяч рублей. Минусы: даже самые грамотные юристы, как правило, не экстрасенсы и некоторых вещей могут просто не заметить. Они подчеркнут красным все опасные места в предлагаемой схеме и обсудят их с вами, но решение принимать - вам. И отвечать за него, своими деньгами и квартирой - тоже вам. Роль юристов в данном деле чисто рекомендательная.



Главная --> Публикации