Главная --> Публикации --> Кадастровая оценка имущества может быть пересмотрена Чиновников портит земельный вопрос “главстрой” купил два участка в санкт-петербурге Опасная перепланировка Что там с дачной амнистией?

На совещании в правительстве Москвы вчера обсуждали реализацию решений координационного совета по программе «Новое кольцо Москвы». В соответствии с ней, к 2015 году в столице построят 60 высотных жилых зданий. Они образуют своеобразное кольцо вокруг города, что, по замыслу застройщиков, должно напоминать жителям города о кольце «высоток», построенных в 1950-х годах. Общий объем инвестиций, необходимый для реализации программы «Новое кольцо», оценивается в 5 млрд долларов. Однако уже сейчас у очередного московского долгостроя появились противники. Они считают, что в ходе строительства небоскребов условия проживания в соседних домах существенно ухудшатся, а в связи с постоянными терактами в столице строить дома такой этажности просто опасно.

Столицу окружат элитными небоскребами. Жителей районов, где будут возводиться эти дома, скорее всего, переселят за МКАД.

«Из-за очевидного дефицита строительных площадок в Москве перспективы высотного строительства оптимистичные, – сказали RBC daily в компании «Конти». – Жизнь в «высотках» привлекает, и спрос на квартиры в них довольно устойчивый. Кроме того, наметилась тенденция улучшения качества жилья людей, проживающих в типовых домах. Лучшей альтернативой в той же ценовой категории может стать жилье бизнес-класса, в частности "высотки" "Конти"». В пользу строительства многоэтажных домов, по мнению представителей компании, также говорит тот факт, что они есть во всех современных столицах. «Все наши «высотки» имеют оригинальные архитектурные решения, делают районы города узнаваемыми, – считает генеральный директор корпорации Владимир Демура. – Кроме того, уровень высотного строительства во многом определяет степень развития строительной индустрии страны. В то же время потребителю предоставляется большая свобода выбора: уже сейчас спрос на квартиры в высотных домах достаточной высокий, причем в первую очередь раскупаются квартиры на последних этажах».

Городская комплексная инвестиционная программа «Новое кольцо Москвы» была подготовлена по инициативе корпорации «Конти». Основой для нее послужила «Концепция размещения многофункциональных высотных комплексов в серединном и периферийном поясе г. Москвы», разработанная НИиПИ Генплана г. Москвы в 1995—1996 годах. Согласно программе, к 2015 году в столице, в среднем и периферийном поясах, будет построено 60 высотных жилых комплексов с развитой инфраструктурой. Сейчас корпорация «Конти» разрабатывает первую тройку проектов: 43-этажный комплекс «Эдельвейс» (по некоторым данным, в нем продана большая часть квартир) на Давыдковской улице, 48-этажный «Континенталь» на проспекте Маршала Жукова и 50﷓этажный – «Вертикаль» – на Ленинском проспекте. Средняя стоимость квадратного метра в этих домах будет от 1200 («Континенталь») до 1800 долларов («Эдельвейс»). Всего на первом этапе планируется возвести семь таких зданий, в том числе на Преображенской площади, Тарусской улице, Дмитровском шоссе, на площади Крестьянская Застава. Как рассказали RBC daily в компании «Конти», во всех «высотках» будут установлены скоростные лифты, рамы из высокопрочной нержавеющей стали на окнах, проведен Интернет, а также обеспечена охрана. Кроме того, в каждом жилом комплексе предполагается построить многоуровневый паркинг, спортивно-оздоровительный комплекс, магазины, рестораны, службы быта, деловой центр, медицинский центр и детский центр досуга.

В любом случае, участники рынка недвижимости считают, что в ходе строительства небоскребов у застройщиков могут возникнуть проблемы с жителями прилегающих районов. «Сейчас москвичи критикуют даже строительство малоэтажных элитных домов, если они расположены в зеленой зоне, – сказала RBC daily руководитель департамента вторичного жилья компании «Бест-Недвижимость» Наталья Соломонова. – Поэтому, если небоскребы будут возводиться в зонах отдыха, которые в процессе строительства будут изменены или сужены, застройщики неизбежно столкнутся с этой проблемой. Другое дело, что политика столичного правительства такова, что они могут попросту не отреагировать на эту проблему, а выждать, когда страсти поутихнут, и продолжить проект». Следует отметить, что корпорация «Конти» декларирует свою программу по возведению небоскребов как нацеленную на решение проблемы сноса ветхого пятиэтажного жилого фонда и строительства нового на освобождаемой территории. По мнению г-жи Соломоновой, в том случае, если ветхие дома действительно будут сноситься, от этого выиграют все: и собственники, и те, кто живет муниципальных квартирах, поскольку им могут предложить жилье в домах улучшенной категории. Другой вопрос в том, где именно предложат жить этим людям. «Если речь идет о переселении собственников, они могут получить жилье по соседству, – считает г-жа Соломонова. – А если переселяют из муниципального жилья, то квартиру предложат в черте Москвы, то есть в любом районе, в томчисле и за МКАД. С уверенностью можно гарантировать только одно: в небоскребы им переехать не предложат».

Специалисты, опрошенные RBC daily, затруднились дать прогноз, будут ли пользоваться спросом квартиры в высотных домах. «Сейчас наблюдается стабильный спрос на жилье любого уровня при оптимальном соотношении цены и качества, – сказал RBC daily представитель Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Игорь Ладычук. – Правда, приоритеты смещаются в пользу малоэтажных застроек. Что касается спроса на жилье в московских небоскребах, то он не в последнюю очередь будет зависеть от цены квадратного метра. А на нее влияет множество факторов. Во-первых, речь идет сразу о 60 домах примерно одного уровня и класса, то есть предложение будет достаточно массовым. Во-вторых, многое будет зависеть от той инфраструктуры, которую создадутвокруг небоскребов, ведь за нее в большей степени платит покупатель. А в-третьих, на цене скажется стоимость разработки этих проектов, поскольку для Москвы такие «высотки» нехарактерны. При их строительстве используется специальная техника, нужны новые разработки». Г-н Ладычук в то же время отметил, что однозначно говорить о том, что такие здания не будут востребованы, не стоит. Ведь наравне с районом Куркино, где возводятся популярные малоэтажные дома, появляются и многоэтажки – все зависит от вкуса и уровня достатка.

Дом на сувениры
В новостях то и дело появляются сообщения о продаже на Западе домов, принадлежавших знаменитым людям. Часто благодаря именной составляющей цены такие дома оказываются многократно дороже аналогичных безымянных объектов. Например, осенью 2006 года за $5,95 млн был выставлен на продажу дом в окрестностях Лондона, в котором жил лидер группы Битлз Джон Леннон. В доме шесть спален, сауна, бассейн и прочие приятные излишества.

Более жесткой позиции придерживаются общественные организации, довольно активно выступающие против нынешней градостроительной политики московских властей. По их мнению, строительство небоскребов в черте города не только ухудшит условия проживания тем, кто живет по соседству, но также создаст условия для новых терактов. «Городским властям следовало бы вспомнить о терактах в США, произошедших в небоскребах, – сказал RBC daily член общественного комитета защиты москвичей (ОКЗМ) Сергей Селиванкин. – Терактов в столице за прошедший год было слишком много, и, как показывает опыт, власти могут оказать только профессиональную помощь сотням жертв, но не имеют ни опыта, ни возможностей по предотвращению трагедий. Кроме того, события последнего времени показывают, что жители соседних со стройками домов чаще всего не приветствуют градостроительную политику столичных властей. Рыночная стоимость квартир падает, ухудшаются условия проживания, экологическая обстановка. Легко предположить, что и вокруг этого проекта будут возникать конфликты. Впрочем, чаще всего столичные власти игнорируют обращения рядовых граждан».
Желающих купить дом знаменитости много, а таких домов мало. Загородные дома, в которых жили знаменитости, небольшой, но очень своеобразный сегмент рынка. Казалось бы, приятно, сидя у камина, рассказывать друзьям о том, что в этом доме писатель N написал такую-то повесть, вдохновленный пейзажем, который и сегодня виден из окна. И уж, во всяком случае, имя прежнего владельца должно значительно увеличивать рыночную стоимость таких домов. Но на самом деле все не так просто.

Картина художника лучше, чем его дом
Однако проводить аналогии между зарубежным и российским рынком не стоит. И дело не в отсутствии у наших людей денег или любви к своему историческому наследию. И того и другого у них в избытке, если судить по тому, на какую высоту наши соотечественники загнали цены на русских аукционах за рубежом. Но с именными домами в России ситуация совсем другая. До недавнего времени наличия городских удобств в домах за пределами городской черты не предполагалось. И загородные дома выдающихся людей а чаще всего это были дачи сегодня не дотягивают до почетного звания элитная недвижимость.

На Западе достаточно популярна покупка домовладений с историей в частности, это распространено в Англии, Франции, Австрии и Германии, где продаются средневековые замки, говорит Валерий Мищенко, директор по развитию компании Rodex Group. Впрочем, что там дома! На Западе поклонники знаменитостей готовы покупать даже стройматериалы. Например, неоднократно выставлялись на аукцион... кирпичи ливерпульского дома, в котором вырос Джон Леннон, и других домов, связанных с Битлз. Причем эти кирпичи успешно продавались по цене до $500 за штуку.

Сколько стоит имя?
Большинство именных загородных домов лишено исторических обременений, особенно если они уже меняли владельцев. Имя владельца не накладывает никаких ограничений на объект, если он не признан в официальном порядке домом-музеем. Если дом имеет культурную ценность и включен в число памятников архитектуры, то ограничения могут быть самыми жесткими, объясняет Валерий Мищенко. Нельзя менять не только архитектурный облик домовладения, но и его внутренний вид, в том числе планировку помещений. Если же домовладение не является архитектурным памятником, то ограничений никаких нет, кто бы ни был прежде его владельцем.

Удобства могла себе позволить партийная элита, но дома, где она обитала, не были частными и сегодня редко представлены на рынке. Что мы имеем в итоге? Остались дореволюционные усадьбы и дачи знаменитостей советской поры, расположенные в основном в клубных дачных поселках того времени. Это два совершенно разных сегмента рынка, и в каждом свои правила игры и ограничения. Если говорить об именных домах, представленных на рынке, то это в основном именно дачи, потому что усадьбы часто являются памятниками архитектуры и в этом случае исключены из рыночного оборота.

У богатых коттеджи, у великих дачи
Так называемые советские клубные поселки образовывались в период с 1946 по 1980 год советской номенклатурой, рассказывает Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости компании Миэль-недвижимость. Утверждать, что дома, расположенные в них, могли бы считаться памятниками архитектуры, нельзя, поскольку существенное влияние на эти поселки и архитектурные принципы их возведения оказывало законодательство того времени и отсутствие частной собственности на землю и строения, которые предоставлялись государством в пользование на время работы чиновника на том или ином посту. Сегодня эти поселки на 75% перестроены, поскольку земля и госдачи были приватизированы в период проведения земельной реформы.

По словам Алеси Мирошниченко, руководителя отдела маркетинга и рекламы компании Терра-недвижимость, статус памятника архитектуры спас от сноса и реконструкции дачу Вересаева на Николиной горе. Правда, на участок никаких ограничений не было. Поэтому дача была продана частному лицу, и теперь новые хозяева соседствуют с памятником.

История и география
Сегодня нельзя купить себе статус, приобретя дом знаменитого человека, считают эксперты. Правда, полного единства мнений в этом вопросе нет. Например, Валерий Мищенко указывает на то, что именно статусность является основным мотивом при покупке таких домовладений: Довольно часто эти дома находятся в окружении не очень презентабельной застройки, отсутствует развитая инфраструктура. Поэтому вполне можно говорить о том, что в жертву статусу приносится наличие подходящего окружения и комфорт проживания.

Сейчас в стародачных местах сильно ограничено предложение на дома и участки, а домов с именами за год на рынке появляются и вовсе единицы. Да и спрос на такие места сократился в последние годы, констатирует генеральный директор компании Терра-недвижимость Тимур Сайфутдинов. Предпочтения покупателей смещаются в сторону приобретения земли на территориях новых коттеджных поселков. Немаловажным фактором при выборе загородного жилья является социальная однородность и безопасность. При покупке жилья в стародачном месте этого вряд ли можно ожидать.
Конечно, особая атмосфера стародачных мест притягивает некоторых клиентов, но таких мест немного. Половина предложений в таких поселках приходится на дома постройки 30-40-х годов, которые изрядно устарели, а требования клиентов к качеству строительства с каждым годом становятся все выше. Охраны в таких местах, как правило, не бывает. Правда, как уверяет Тимур Сайфутдинов, безопасность при этом не страдает, поскольку в таких местах, как правило, тихо и спокойно.

По данным компании Терра-недвижимость, наибольшая концентрация домов знаменитостей наблюдается на Рублево-Успенском шоссе. Каждый 20-й дом здесь это дом знаменитости. Но и на самой Рублевке такие дома распределены неравномерно. Особенно много их в таких стародачных местах, как РАПС на Николиной Горе, Жуковка РАН, кооператив Новь в Барвихе, Назарьево (бывшая Голицынская усадьба), Новодарьино на 1-м Успенском шоссе. В компании Rodex Group к списку мест, где обитала советская элита, добавляют Малаховку и Крекшино.

Но есть и другая сторона медали. Часто для покупателей домов знаменитых людей важна не история, а география. Как правило, именные дачи располагались в самых престижных местах Подмосковья, например на Николиной горе, в Барвихе, Жуковке на Рублево-Успенском шоссе, в Баковке на Минском шоссе, рассказывает Максим Сухарьков, управляющий партнер компании Soho Realty. Для них выбирались участки с самыми живописными окрестностями лесные, недалеко от реки или пруда. Востребованность такой земли крайне велика и сейчас. Иногда на рынке появляются небольшие куски земли, отрезанные от участка старой именной дачи. Наследники часто готовы продать часть участка. При существующей на рынке цене земли вырученных средств вполне хватит, чтобы на месте старой дачи построить очень достойный современный дом.

Таких примеров сегодня немало. Дача Шостаковича, располагавшаяся на 40 сотках, была поделена, и 18 соток земли продавали под застройку несколько раз, вспоминает Алеся Мирошниченко. Рядом с домом великого композитора построили современную дачу и продали. Можно сделать вывод, что в стародачных местах покупают в основном землю. При этом в компании Soho Realty отмечают, что цена на землю, ранее принадлежавшую известным людям, в принципе не отличается от цены аналогичного безымянного участка. Спрос на такие предложения высок, но исключительно в силу очень привлекательных природных характеристик местности, уверяет Максим Сухарьков.

До основанья, а затем...
Проблема в том, что расположенные на таких участках дома никак не могут соответствовать сегодняшним стандартам дорогого жилья, замечает Максим Сухарьков. Потому, приобретая именной участок, новый собственник предпочитает снести старый дом, несмотря на то что он является историческим наследием, и построить на его месте современный коттедж. ...Конечно, нужно поубрать, почистить... снести все старые постройки, вот этот дом, который уже никуда не годится, вырубить старый вишневый сад... Кстати, бизнес-план Лопахина предполагал размещение дачников на месте срубленного сада.

Наследие и наследники
Дети и внуки знаменитостей часто продают или сдают внаем доставшуюся им в наследство недвижимость довольно дешево. Например, дача режиссера Григория Александрова и его жены актрисы Любови Орловой попала на рынок аренды: внук Александрова, который живет в Париже, увез за границу все семейные архивы, затем за смешные по сегодняшним меркам деньги продал квартиру деда на Большой Бронной, где хотели сделать музей, а дачу сдал иностранцам.

Далеко не все дачи знаменитостей строились на больших участках. Напротив, такие предложения встречаются довольно редко. Изредка на рынке появляются и имения партийно-государственной элиты советского времени, которые могут включать даже охотничьи угодья. Например, как рассказали в компании Терра-недвижимость, дом Брежнева, принадлежавший его наследникам, до недавнего времени сдавался в аренду охотникам за экзотикой советского периода. Стены в этом доме были увешаны коврами и барельефами великого вождя. Потом дачу продали.

Потомкам останутся дачи номенклатуры
Существует такая закономерность: чем больше в поселке домов знаменитостей, тем хуже их сохранность, чем больше домов бюрократии тем в лучшем они состоянии. Разгадка, конечно, не в обитателях, а в самих поселках. Ведомственные поселки обычно имели хороший уровень охраны и технического обслуживания, который сохранился и в переходный период 90-х. А поселки творческих союзов были более домашнего типа.

По мнению Валерия Мищенко, продают такие домовладения в основном люди, испытывающие финансовые затруднения. Кстати, в любых делах с наследованием недвижимости велики юридические риски, так что при покупке помощь юриста будет нелишней. Владения, ранее принадлежавшие людям с такими известными фамилиями, как Шостакович, Бонч-Бруевич, Шмидт, Толстой, переходят по наследству, и судьба таких домов напрямую зависит от воли наследников, предупреждает Алеся Мирошниченко. Некоторое количество дач продается, и не один раз. Другие же хранятся наследниками как семейные реликвии. Например, прямые родственницы (две внучки) Максима Горького имеют загородное домовладение в одном из стародачных мест Барвихи и не собираются его продавать.

Вообще, советские клубные поселки являют собой довольно пеструю картину. Анатолий Балашов, директор департамента загородного рынка компании Kirsanova Realty, так описывает эту социально-коммунальную эклектику: С оригинальной дачей постройки 30-х годов соседствует коттедж 90-х. Некогда шикарные лесные участки размером в гектар и больше попилены наследниками на куски и распроданы по мере необходимости в деньгах. Ветхие коммуникации. Беззубый сторож на въезде, безропотно поднимающий шлагбаум перед любой иномаркой. Социальное расслоение коснулось практически всех некогда гремевших поселений: РАНИС, Советский писатель, Переделкино. Тем не менее интерес к подобной недвижимости сохраняется. Видимо, привлекает аура этих мест, история.

По словам Валерия Мищенко, охрана этих поселков минимальна (сторож или сотрудники ЧОПа), техобслуживание отсутствует, инфраструктура примитивна. При этом доля именных домовладений в таких поселках может доходить до 70%, особенно в тех из них, где дома давались не по списку отдела кадров, а за индивидуальные заслуги. В качестве примера такого именного домовладения Валерий Мищенко приводит дом семьи Михалковых, расположенный в поселке Николина Гора в 25 км по Рублево-Успенскому шоссе.

Зачастую покупателями именных домов становятся не ценители истории и культуры, а соседи. На моей памяти продажа старой дачи на участке, со всех сторон обкусанном соседями, рассказывает Анатолий Балашов. То, что осталось, достаточно долго ждало покупателя, готового смириться с причудливой формой некогда шикарного прямоугольного гектара реликтового леса. Риэлтеры отмечают, что среди их клиентов практически нет тех, кто целенаправленно ищет загородные дома, принадлежавшие знаменитостям. Зато когда такие дома попадают в руки новых владельцев, там быстро проводится евроремонт, пристраивается сауна, выкапывается бассейн и появляется лагерный глухой забор. И если такой дом вновь попадает на вторичный рынок, то уже неловко говорить о том, что здесь когда-то жил писатель N... Впрочем, какая разница.

Дома уходят вслед за бывшими владельцами
Именные дома постепенно исчезают. Не только с рынка, но и вообще... Наследники продажей таких дач решают массу своих проблем, вот и продают потихонечку, говорит Анатолий Балашов. В большинстве своем эти дома нуждаются в капитальном ремонте, а то и попросту в сносе. Их ценность в земле, на которой они стоят. Если говорить о стоимости, то в случае ветхости строения либо его моральной смерти речь идет о максимальной цене сотки земли в этом месте, кто бы ни был прежним владельцем. Например, стоимость стародачной сотки на Николиной горе (естественно, в лучшей ее части) сопоставима со стоимостью сотки в современном коттеджном поселке Коттон Вэй, расположенном по соседству.

В Penny Lane Realty ожидают всплеска активности в этом сегменте в случае отмены моратория на приватизацию памятников культуры: этот вопрос рассматривается Государственной думой, и велики шансы, что скоро последует положительное его решение. Именно первичное приобретение усадьбы может принести суперприбыли, утверждает господин Смоленский. Хорошие прибыли приносит и приобретение усадьбы с нерешенными юридическими проблемами. Решение этих проблем и восстановление усадьбы позволит вывести на рынок готовый продукт, который может быть продан за $50-80 млн, в то время как первоначальные вложения составят $10-20 млн.

А нельзя ли того... без истории
Знаменитые люди, жившие до революции, чаще всего были дворянского сословия. И многие из них имели загородные усадьбы. Небольшое их количество уцелело до сих пор. И некоторые даже продаются. По словам Виктора Смоленского, руководителя проекта Русская усадьба компании Penny Lane Realty, этот сегмент загородного рынка постепенно возрождается до введения моратория на приватизацию памятников культуры около 50 усадеб было приватизировано.
В моду входит проживание в собственной усадьбе, говорит Виктор Смоленский. Под усадьбой мы понимаем архитектурно-парковый ансамбль, расположенный как минимум на 5 га земли с парковой или лесной территорией. Все усадьбы можно разделить на исторические и современные. Дешевле приобрести современную усадьбу. Точно так же картина даже выдающегося современного автора будет гораздо дешевле, чем признанный старинный шедевр. Тем более что создать регулярный парк с двухсотлетними дубами и липами невозможно.

Трудности реализации памятников архитектуры (в том числе домов знаменитостей) связаны с ограничениями, налагаемыми на их дальнейшее использование и на реконструкцию. Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости компании Миэль-недвижимость, приводит такой пример: В 2003 году мы продавали усадьбу в районе Истринского водохранилища (несколько гектаров земли, старое ветхое строение памятник архитектуры и новый недостроенный коттедж). Как для продавца, так и для потенциального покупателя обременительным было особое условие сохранение фасада исторического здания и прилегающих построек плюс особые условия на новое строительство и, конечно же, ограничения на использование земли невозможность разбивки на мелкие участки для инвестиционного проекта.

Приблизительная стоимость всех усадеб в Московской области, полагают эксперты Penny Lane Realty, составляет $1,5 млрд. Сдача в аренду таких объектов способна приносить хорошую прибыль, но для этого необходимо в большинство из них вложить сумму, превышающую их сегодняшнюю стоимость. Только приведение в порядок документации обойдется в круглую сумму, не говоря о реставрационно-восстановительных работах, улучшении инфраструктуры, чистке и восстановлении парков, прудов, лесной территории и т. д. На сегодняшний день есть проект создания целой группы загородных домов отдыха, расположенных в красивейших старинных усадьбах Московской и соседних с ней областях.

Огонь имен не разбирает
Сегодня, к сожалению, усадебные дома очень часто гибнут от запустения и пожаров, возникающих из-за костров. Только за последние годы Подмосковье лишилось главных построек в усадьбах Высокое, Троицкое, Полушкино, Ельдигино, Филимонках, говорит Виктор Смоленский. Продолжают разрушаться великолепные комплексы в Яропольцах Чернышевых, в Отраде Орловых, в Гребневе Бибиковых. В 2006 году горела усадьба Мураново, где расположен музей Тютчева. В этом доме бывали Баратынский, Аксаков, Одоевский. По странному стечению обстоятельств пожар случился в день смерти Тютчева.

А основной покупатель того времени, по словам Жанны Щербаковой, был как раз инвестор-девелопер (среди олигархов не нашлось желающих приобрести усадьбу). Продавец назначил очень высокую для того времени цену (больше $10 млн), руководствуясь тем, что товар имеет историческую ценность. А покупатель того времени не готов был за это переплачивать и предлагал начинать торг с цены, втрое ниже заявленной.

Как редкий пока пример позитивного влияния рыночных механизмов можно привести спасение шедевра архитектурно-паркового искусства усадьбы Михайловское рода Шереметевых (Киевское шоссе, 30 км от МКАД). После недавнего выкупа основным владельцем недостающего пакета акций начались восстановительные работы, усадьба стала преображаться. Это в значительной степени определяет сегодняшнюю рыночную цену объекта с его уникальным местоположением и архитектурно-парковым ансамблем. Уже проведены значительные работы по сохранению и восстановлению исторического облика усадьбы. Это делается в расчете на интерес, который уже проявляют к объекту состоятельные ценители.

В прошлом году дотла сгорела и усадьба Мещерская (дача врача Боткина), которую облюбовали бомжи: они пекли в старинном камине картошку. Разрушена усадьба Мальвинское, в которой жил Л. Н. Толстой: дачники растащили там даже двери и рамы. Этот список можно продолжать. Бесхозное поместье Мусиных-Пушкиных и богом забытое имение Апраксиных до сих пор не сгорели только по счастливой случайности. Очень важно, что власти постепенно осознают: единственная возможность сохранения старинных усадеб это передача их в частные руки и создание нормативно-правовой базы, облегчающей их современное использование в качестве жилых комплексов, продолжает господин Смоленский. Речь, конечно, не идет об усадьбах-музеях и исторических заповедниках, на содержание которых, мы надеемся, у государства все же найдутся необходимые средства.

Впрочем, сейчас продается очень небольшое количество усадеб, причем сделки всегда держатся в строжайшем секрете, да и в открытую продажу усадьбы попадают чрезвычайно редко. Но бывают и исключения. Сейчас, к примеру, по словам Виктора Смоленского, есть уникальная возможность приобрести настоящую усадьбу, основанную в начале XVIII века, Ивановское-Козловское.

Покупай, а то не успеешь
В России сохранилось меньше 2500 старинных усадеб, в Московской области можно найти остатки 620 усадеб как небольших, так и крупных дворцово-парковых комплексов. Восстановить для проживания в Подмосковье можно меньше 200 усадеб, тогда как желающих приобрести подобный объект, по оценкам Penny Lane Realty, в десятки раз больше. Разумеется, не все старинные усадьбы связаны с именами выдающихся людей, но и то, что усадьба принадлежала известной дворянской фамилии, тоже немаловажный фактор.

В России постоянно растет количество людей, приобретающих товары в кредит. Это касается и самого больного квартирного вопроса. Для подавляющего числа российских граждан ипотечный кредит является единственной возможностью обзавестись крышей над головой.

Память адмирала Нельсона не продается
На Западе продать дом знаменитости это тоже зачастую дополнительная проблема, поскольку нельзя менять не только фасад, но даже внутреннюю обстановку. Сергей Вайнбранд, генеральный директор компании Градокомплекс, продающей недвижимость на Сицилии, рассказал, что среди их предложений есть вилла адмирала Нельсона в городе Таормина (Сицилия), которая продается со всей обстановкой за €12 млн. Цена для такого объекта небольшая (огромный дом, свой спуск к морю, шикарный вид, территория 45 га), но он остается в базе данных компании скорее как визитная карточка.
Дело в том, что в доме, который был построен в конце XVIII века, сохранилась практически вся обстановка, которая, кстати, оценена в €7,5 млн: мебель, картины, предметы интерьера. И по закону большую часть этого убранства нельзя продать, говорит Сергей Вайнбранд. Нельзя даже заменить обои или сантехнику. Желающих купить этот живой музей пока нет, хотя в компании Градокомплекс уверяют, что при грамотном подходе из этой виллы можно было бы сделать дорогой отель (в Шотландии есть замки и постарше, которые благополучно используются в коммерческих целях).

Если вы задумались о получении ипотечного кредита, главное - трезво оценить свои финансовые возможности, взвесить все за и против. Не надо забывать, что при ипотеке не банк берет ваши деньги, а вы у него. В сфере ипотеки права клиентов защищены гораздо лучше, чем права самих банков. Никогда квартиру, по которой вы исправно вносите платежи, у вас не отберут. А если у клиента возникают проблемы с выплатой кредита - например, в случае неожиданной потери работы - хороший банк всегда пойдет заемщику навстречу и даст ему время на решение финансового вопроса.

Несмотря на всевозможные мифы и страхи потенциальных заемщиков, ипотечное кредитование с каждым годом набирает обороты. Схемы получения кредита на недвижимость упрощаются, требования банков к заемщику становятся все более лояльными.

- До 30% сделок в нашей компании заключается с использованием ипотечного кредита, - отмечает Елена Кураткина, руководитель отдела ипотечного кредитования Первой Ипотечной Компании. - Банки становятся все менее требовательными к заемщикам. К тому же ставка по ипотечным кредитам существенно снизилась, значительно уменьшился первоначальный взнос, вырос срок кредитования, который по некоторым программам доходит до 35 лет.

Если говорить о среднестатистическом портрете потенциального заемщика, то на сегодняшний день, по оценке специалистов, это мужчина за тридцать, с высшим образованием, женатый, с одним ребенком. Но, разумеется, это собирательный образ. Так, по результатам анализа Первой Ипотечной Компании за 2006 год, в 30% случаев основными заемщиками по ипотечному кредиту являлись мужчины, в 27% - женщины, в 43% случаев созаемщиками являлись супруги.

Кроме этого, у Группы компаний ПИК существует много других ипотечных программ с ведущими российскими банками.
В начале марта правительство Москвы одобрило концепцию освоения подземного пространства города, разработанную департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции. К 2010 году планируется построить от 2 до 3 миллионов квадратных метров подземных многофункциональных комплексов.

Отличительной чертой новых программ являются кратчайший срок оформления кредита и минимальное количество документов (копия паспорта, анкета-заявление, заявление клиента о размере ежемесячного дохода и ожидаемых источниках погашения кредита). Так, Группа компаний ПИК совместно с Банком Жилищного Финансирования предлагает новую программу ипотечного кредитования Новоселье с БЖФ. Программа предусматривает предоставление долгосрочных кредитов на приобретение недвижимости в новых домах в рублях и долларах США. Безусловным преимуществом программы являются низкие процентные ставки по кредиту. На период до оформления квартиры в собственность - 10% годовых для долларовых программ и 12,5% годовых для рублевых программ. Кроме этого, в числе конкурентных преимуществ новой программы: доступные условия по первоначальному взносу - от 10% стоимости квартиры, минимальный срок рассмотрения заявки, фиксированный размер дополнительных комиссий, а также отсутствие необходимости страхования титула собственности.

Предусмотрено создание крупных многофункциональных комплексов под Крымским Валом и Новым Арбатом, проспектом Академика Сахарова и Золотым Островом, а также под ВВЦ. Особое внимание уделяется московским площадям - Воскресенской, Старой, Тургеневской, Сухаревской, Павелецкой, Яузских Ворот, Триумфальной. Все они обзаведутся подземельями. Будут освоены подземные пространства рядом со станциями метро Сокол, Петровско-Разумовская, Рижская, ВДНХ, Шоссе Энтузиастов, Текстильщики, Варшавская, Нагатинская и Сокольники, а также у железнодорожных станций в черте мегаполиса - Москворечье, Кунцево, Тестовская. Одним из ключевых пунктов программы является строительство паркингов под отелями.

Москва пока уступает мировым столицам в масштабах освоения подземного пространства - доля подобных сооружений в общей площади новых объектов не превышает 8%. В западных странах этот уровень составляет 20-25%. Впрочем, с принятием столичным правительством программы освоения подземного пространства на 2008-2010 гг. ситуация должна измениться. Доля подземных сооружений в общем объеме застройки может к 2010 году составлять до 15%. Под землей можно размещать до 70% всех гаражей, 80% складских помещений и 30% объектов сферы услуг, уверен Константин Королевский, ответственный за разработку программы.

Подземное строительство имеет огромное значение для нормального функционирования городской среды. По мнению специалистов, без прокладки новых подземных дорог нас ожидает транспортный коллапс - ведь эстакады в городе недопустимы. Кроме того, развитие подземного транспортного строительства позволит сохранить ценные городские ландшафты и целые природные комплексы. Яркий пример - Лефортовский тоннель, строительство которого сохранило Москве дворцовый парк. А Серебряноборский тоннель, объединяющий в себе автостраду и линию метро, сбережет уникальный сосновый лес.

С принятием программы московского правительства в строительстве подземелий появится системный подход. Так, проект освоения подземного пространства под Пушкинской площадью привязан к реконструкции Большой Ленинградки (Тверской улицы, Ленинградского проспекта и одноименного шоссе).



В концепцию заложены мероприятия по стимулированию освоения подземного пространства для инвесторов. Только за счет бюджета, без привлечения частного капитала столь масштабные планы не осуществить.



Главная --> Публикации