Главная --> Публикации --> Страхование жилья как залог душевного спокойствия Домик с видом на поле Инвестиции в недвижимость англии Государственные жилищные сертификаты проходят проверку на прочность Ипотека и доступное жилье

Как заявил глава департамента градостроительной политики мэрии Москвы Константин Королевский, доля подземных сооружений, возведенных в городе за последние пять лет, не превышает 8% от общего объема строительства, тогда как в западных странах этот показатель составляет 20-25%. Ниже уровня земли можно размещать до 70% гаражей, половину хранилищ и 30% предприятий сферы обслуживания, сказал он. По словам господина Королевского, ситуацию должна исправить концепция освоения подземного пространства, которая, в свою очередь, предполагает разработку соответствующей программы на 2008-2010 годы. За эти три года столичные власти планируют застроить от 1,8 млн до 3 млн кв. м подземного пространства. В основном это многофункциональные подземные комплексы, построить которые планируется за счет инвесторов. Господин Королевский заявил, что для привлечения инвесторов нужны действенные меры, но какие именно не уточнил. Заметим, что город все же выделит около $10 млн (268,7 млн руб.) на подземные стройки, однако эти деньги в основном пойдут на организационные цели. Для решения вопросов с подземными инвесторами господин Королевский предложил создать в мэрии отдельный координационный совет.

Столичные власти одобрили вчера концепцию программы освоения подземного пространства Москвы. В ближайшие три года город планирует застроить до 3 млн кв. м подземных площадей, убрав под землю торговые центры, паркинги и транспортные эстакады в центре города. Столичный мэр Юрий Лужков призвал активно привлекать к этой работе инвесторов. Инвесторы заявили, что в дорогостоящем подземном строительстве не заинтересованы.

По словам господина Королевского, программа подземных строек с учетом предложений Юрия Лужкова будет готова уже к концу года. Известно, что в нее войдут как минимум 25 подземных комплексов, в том числе центры на Пушкинской и Павелецкой площадях, на улицах Тверская, Крымский Вал и Новый Арбат, под Всероссийским выставочным центром и Водоотводным каналом, у станций метро Сокол и Нагатинская.

Юрий Лужков концепцию одобрил, но от рацпредложений не удержался. По его словам, под землю надо также спрятать трансформаторные будки, котельные и большинство парковок. Последние веяния Европы колодцы такие, большого диаметра, в них опускают автомобили с помощью специальной механической системы, работающей от компьютера. Нам такие паркинги также необходимы, дал указания мэр. Кроме этого Юрий Лужков потребовал отказаться от строительства эстакад в центре города, заменив их тоннелями. Он сказал, что для этих целей столичные власти планируют прокладывать большие тоннели с четырехполосным автомобильным движением в каждом направлении. Наконец, господин Лужков предложил возводить в центре города подземные пешеходные зоны с торговыми центрами по примеру Монреаля. Наше умение организовывать подземное пространство позволяет улучшить архитектурный облик Москвы, подытожил мэр. Нам нужно не 8% подземных объектов, а 80%.

Руководитель центра Диггер-спас Вадим Михайлов предупредил, что подземные стройки могут привести к обрушению соседних со стройплощадкой зданий. Даже если во время такого строительства грунты укрепляют под самой площадкой, вокруг нее этого, как правило, не делается, что увеличивает опасность обрушения, пояснил он. Да и вообще, если в Москве сваи забивают в вагоны метро, ясно, как может пойти подземное строительство.
Уже более 20 лет в развитых городах мира преобладает тенденция к выводу промышленных зон по возможности, за пределы не только поселения, но и страны. В Москве этот процесс, пусть с некоторым отставанием, тоже начался. Причина понятна: катастрофическая нехватка земли под застройку на территории города.

Эксперты уверены, что подземное строительство в 90% случаев мало интересно инвестору. Исключение составляют места на пересечении транспортных потоков, например центральные площади вроде Пушкинской, говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Остальные места малорентабельны, ведь себестоимость подземного строительства в разы выше, чем 'над землей', $3-5 тыс. за квадратный метр. Поэтому торговлю можно организовать в местах, имеющих непосредственные выходы в метро, а парковки вряд ли будут заполнены при ценах, которые сделают проект рентабельным, $30-40 в день за место. С ним согласен и замгендиректора Дон-строя Тимур Баткин. Подземное строительство по всей Москве бессмысленно, считает он. Жилье и офисы под землей строить нельзя. Паркинги были бы рентабельны, если там продавать машиноместо по $50 тыс., однако на периферии никто столько платить не будет. Вряд ли такое строительство будет интересно, если власти не предложат инвесторам компенсацию, например в виде дополнительной земли, добавляет господин Шершнев. Отметим, что в 1995 году столичные власти приняли постановление, по которому подземные застройщики освобождались от части платежей в бюджет города, однако в 2006 году документ утратил силу, а никаких послаблений взамен него инвесторы подземного строительства так и не получили.

Удачный пример
На данный момент в планах на перепрофилирование более 30 объектов промышленного назначения. Практическим опытом на второй российской конференции Редевелопмент промышленных зон поделилась Ольга Галушко, заведующая сектором ГУП НИиПИ Генплана Москвы. Яркий пример реорганизации, по ее словам, лефортовский завод Серп и молот. Его территория занимает 560 га (70% района Лефортово). Завод сложно назвать профильным производственная территория занимает всего 60%, остальная часть общественно-жилые территории. В границах завода 259 участков различных землепользователей, 120 из них принадлежат организациям и предприятиям.

По данным Russian Research Group, площадь столичных промышленных территорий сегодня 15 тыс. га (16% территории города). Для сравнения: общая площадь лесопарковых зон составляет всего лишь 13%. Согласно Генеральному плану Москвы, сократить производственные зоны планируется до 2020 года, а уже в конце марта текущего года завершится формирование будущих территорий промзон (на которые отводится 7,5 тыс. га).

В итоге получилась схема с качественной трансформацией производственной территории завода: существенное увеличение общественно-жилых территорий (включая новые) до 2 млн кв. м при сохранении 50% производственных площадей и исторических мест.

Уже проведен комплексный анализ: учитывались такие параметры, как экономическое состояние, земельно-имущественный комплекс, плотность застройки, транспортная, экологическая обстановка. Таким образом, по итогам мониторинга принято решение о сохранении или реорганизации некоторых предприятий. Что касается жилого фонда завода, то 126 тыс. кв. м требуют капремонта, 71 тыс. реконструкции, а 38 тыс. планируется снести. Безусловно, при таких грандиозных планах реорганизация коснулась и транспортной части района: спроектирована новая магистраль.

Почему запрещают стоить коммерческое жилье? В качестве основной причины называется все та же экономия пространства: негосударственное жилье занимает больше места, чем муниципальное. Коммерческие инвесторы должны на на 3,5 кв. м еще построить 1 кв. м социального жилья. К тому же при коммерческой застройке необходимо, например, зарезервировать в 2 раза больше машино-мест. Если вы собрались строить там жилье, говорит Алексей Шепель о промышленных территориях, хочу предостеречь будущих инвесторов: купить промышленную землю через коррумпированных чиновников сейчас невозможно. Чтобы все легально сделать, вам понадобится согласование с Москомархитектурой, а затем с нашим департаментом. Мы готовы работать, а вернее разрабатывать промтерриторию совместно с белыми рейдерами и инвесторами.

Теперь только муниципальное жилье
Впрочем, радость инвесторов по поводу освобождающихся площадок под строительство коммерческого жилья была бы явно преждевременной. С согласия Юрия Лужкова больше строительства негосударственного жилья пока не будет, так заявил на конференции Алексей Шепель, начальник управления градостроительных программ жилищной политики Департамента градостроительной политики. Теперь все свободные площади промзон правительство Москвы резервирует под строительство муниципального жилья.

Как отмечают чиновники, зачастую бывает непросто достигнуть взаимопонимания с инвесторами по вопросам перепрофилирования. Так, Алексей Шепель привел в качестве примера недавно состоявшееся совещание с участием потенциальных инвесторов в правительстве Москвы. Встреча, состоявшаяся на прошлой неделе, была посвящена редевелопменту промзоны в Южном округе столицы. Инвесторы предлагали построить 4 млн кв. м жилья, 12 млн кв. м инфраструктуры, 6 млн кв. м офисных площадей однако выяснилось, что запускать промзону под жилищное строительство невозможно в связи с нежеланием реконструировать дорожную часть района, рассказал чиновник.

Итак, высвобождающиеся площади будут использованы под строительство именно муниципального жилья: по официальным данным, 198 тыс. очередников сегодня требуется 10 млн кв. м, и реорганизация промышленных объектов рассматривается правительством как способ хотя бы частично решить эту проблему. Всего в рамках программы Департамента жилищной политики Городская площадь на территории промзон запланировано строительство 8 млн кв. м жилого фонда. Около 18 проектируемых площадей находятся на территории Северо-Восточного округа, 12 в Юго-Восточном, 6 в Южном, 3 в Западном и 1 в Северо-Западном округе.

Минфин предлагает брать с граждан плату, исходя из рыночной стоимости жилья

Вообще, разграничение ответственности между городом и частными инвесторами момент принципиальный. Как отметил генеральный директор компании Аудит-Эскорт Александр Дементьев, застройщик несет расходы не только на строительство определенного основного объекта, но и на дополнительные объекты. При этом строительство основного объекта и дополнительного связаны единым инвестконтрактом. Например, когда чиновники ставят условие построить школу и передать ее на баланс городу, на практике выходит, что доход от строительства основного объекта потрачен на дополнительный. Нередки и случаи, когда во время строительства основного объекта застройщик безвозмездно сооружал магистральный водопровод, что должно финансироваться из местного бюджета, отметил Дементьев. Причем, какими бы ни были затраты, налоговые обременения не уменьшаются. В любом случае рассчитывать на успех можно лишь при условии четкого распределения зон ответственности инвестора и города.

Таких коварных планов ни у Минфина, ни у правительства нет, - заверяет замминистра финансов Сергей Шаталов. - Налоги могут вырасти лишь у владельцев особняков.

Цены на нефть встали. Правительство приступило к поискам новой курицы, которая будет нести золотые яйца. Окрестности крупных городов застроены особняками, поэтому чиновники вынашивают планы по введению налога на недвижимость. И мы под горячую руку попадем, - делятся опасениями небогатые читатели Комсомолки.

Пугающие слухи заставили членов правительства приоткрыть завесу тайны над новым налогом.

Кому платить налог не придется?
Налог на недвижимость - одна из главных страшилок последних месяцев. Прогнозы экспертов один ужаснее другого: вдруг новый налог окажется неподъемным для бедных людей? И придется тогда продавать с большим трудом добытые квадратные метры...

План правительства следующий. Чиновники предлагают ввести налог на недвижимость, который должен заменить действующие в настоящее время налоги на землю и на имущество. С кого и сколько будут собирать новый налог - пока неизвестно. Но не исключено, что бедные россияне от него будут совсем освобождены.

- Налог на социальное жилье может снизиться, - успокаивал журналистов замминистра финансов Сергей Шаталов, - а виллы и загородная недвижимость будут облагаться по более высоким тарифам.

А хозяевам элитной недвижимости в любом случае придется раскошелиться. В конце 2006 года депутаты одной из фракциий Госдумы внесли на рассмотрение коллег законопроект о введении налога на покупку предметов роскоши. К предметам налогообложения депутаты причислили дома, квартиры, дачи и земельные участки. Предлагалась ставка налога объекта недвижимости стоимостью от 15 млн. рублей в 1% от стоимости, от 30 млн. до 50 млн. - 3%, свыше 50 млн. рублей - 5%.

- Налог на недвижимость должен быть более справедливым, - рассказывал чиновник. - Сейчас доходит до глупости. Две одинаковые квартиры в одном доме. Но хозяева платят разные суммы налогов. Причина? Они в разные годы стали собственниками жилья.

- Про Рублевку по телевидению сериалы показывают. Обложите ее налогом на имущество! - убеждал нас недавно академик Дмитрий ЛЬВОВ. - Посмотрите, у нас Одинцовский район, Барвиха, Николина Гора - каждая сотка земли стоит порядка 80 тысяч долларов и выше. Введите, как в Америке или Германии, налог на имущество. Небольшой - 1,5 - 2 процента, но от рыночной стоимости земли. Один Одинцовский район за год даст казне более 8 миллиардов долларов дополнительных доходов. А сколько нужно, чтобы ликвидировать бедность? Те же 8 миллиардов долларов в год. То есть, если ввести этот налог, рыночную ставку, с бедностью можно справиться за год!

Менять подоходный пока не собираются
Идея депутатов была заблокирована думским большинством. Но мысль отнять и поделить запала в душу экономистов.

- Отмените плоскую шкалу подоходного налога! - еще одну меру по справедливому сбору налогов предлагает академик Львов. - Правительство гордится, что он у нас самый низкий в Европе. А на мой взгляд, это позор, когда 13 процентов берут и с олигарха, и с бедняка.

- Делать налоги для богатых больше, а для бедных меньше - справедливо, - поддерживает начинание правительства Агван МИКАЭЛЯН, зам. гендиректора консалтинговой компании Финэкспертиза. - Но непонятно, к чему будет привязан налог. Известно же, что рыночные цены на недвижимость в десятки, а то и в сотни раз выше оценки БТИ.

- Мы не предполагаем изменять плоскую ставку налога на доходы физических лиц. А вопрос дифференциации налогообложения и выравнивания справедливости нужно решать другим способом.

Но в правительстве так не считают. На последнем заседании правительства все тот же замминистра финансов Сергей Шаталов заявил:

- Это позволит облагать дорогую недвижимость другим способом. Это, на наш взгляд, является более справедливым, - заметил чиновник.

По его мнению, справедливого налогообложения можно добиться посредством налога на недвижимость, который должен исходить из ее рыночной стоимости.

- Хотя кто меньше болеет и больше учится, должен получать больше выплат, - делился планами Сергей Шаталов.

Министерство финансов также готово пойти на дополнительные поблажки для небогатых россиян. По словам замминистра, вычеты по расходам на образование, лечение и пенсионное страхование будут объединены. Эта мера поможет гражданам применять вычет на те расходы, которые они считают нужными.

Вопрос на засыпку
Как будут рассчитывать плату?

Кроме того, в Минфине планируют увеличить размер вычета с 50 до 100 тысяч рублей. Но когда прибавка вступит в силу - пока неизвестно.

- Мы не изобретали велосипед: подобные методики расчета налога - исходя из рыночной стоимости жилья - существуют во многих развитых странах. И скачки цен ей не помеха.

Замминистра финансов Сергей Шаталов не уточнил, каким будет механизм расчета на недвижимость. Как чиновники рассчитают налог, если цены меняются чуть ли не каждый день? Об этом мы спросили главного аналитика Российской гильдии риэлторов Геннадия СТЕРНИКА, принимавшего участие в разработке методики расчета.

Причем Минэкономразвития, который тогда выступил с предложением о создании методики, интересовался нашим мнением о налоговых ставках. В других странах ставки налога на недвижимость не превышают 2 - 3 процентов. Мы свою налоговую шкалу разбили на пять категорий: от 0 до 2 процентов.

Я готовил расчеты на примере московских цен 2003 года, когда рынок недвижимости сильно лихорадило. Методика расчета стоимости массовая. Это значит, что для начисления налога оценщикам не придется ходить по квартирам. Задача эксперта - вывести стоимость различных категорий жилья в среднем за квартал, полугодие или год - в зависимости от нормативов правительства. На ставку налога может влиять и доход владельцев недвижимости.

А в это время
Неплательщикам дадут 5-летнюю рассрочку

Но два года назад Госдума притормозила введение налога. Поэтому будет ли нынешняя методика расчета соответствовать нашей, мне пока неизвестно.

Банки не смогут брать с граждан штрафы за досрочное погашение кредитов. В течение 14 дней заемщик может отказаться от взятого кредита без всяких объяснений и уплатить проценты только за этот срок. Закон также обяжет банки раскрывать полную информацию по кредиту. Те же заемщики, которые окажутся не в состоянии погасить кредит, смогут добиться пятилетней рассрочки платежей. Это предусматривают законопроекты о потребкредите и банкротстве физлиц, подготовленные Минфином и Минэкономразвития.

Минфин подготовил проект закона О потребительском кредите

В проекте говорится, что контролировать выполнение закона будет федеральный орган, уполномоченный правительством.

Скоро документы будут внесены в правительство, а в конце прошлой недели чиновники представили их на круглом столе в Госдуме депутатам и банковскому сообществу.

Банкиры жаловались и на то, что законодатели, давая потребителям большие права, не стремятся определить их обязанности.

Понятное дело, банкирам проект не понравился. Мол, нас и так контролируют Центробанк, антимонопольная служба, Роспотребнадзор. Зачем еще один орган? Неприемлемой им кажется и норма, по которой заемщик может в течение 14 дней отказаться от взятого кредита.

В 2005 г. объем ипотечных кредитов вырос втрое, в прошлом почти в 5 раз. Клиентов банки находят не только среди желающих приобрести жилье, но и среди тех, кто уже приобрел его в кредит. Прежде ставки были выше, сейчас банки готовы на более дешевый кредит, чтобы заемщик расплатился с первым банком.

Вероятно, представленные законопроекты еще будут дорабатываться. Однако то, что они подготовлены, - уже большое дело, считают эксперты. С принятием этих законов рынок кредитования в России наконец-то станет цивилизованным.
Желающие сэкономить на ипотеке за счет перекредитования должны обращать внимание не только на ставку по кредиту. Министерство финансов разъяснило, что, перекредитовавшись, граждане теряют право на налоговый вычет по уплачиваемым процентам. Такая ситуация недопустима, убеждены участники рынка, и вскоре закон будет скорректирован.
Налоговый кодекс дает право на налоговый вычет в сумме расходов на строительство либо приобретение жилой недвижимости в сумме до 1 млн руб., а также на проценты по кредиту, полученному для приобретения этой недвижимости. По данным ЦБ на 1 января, объем кредитов на покупку жилья 344,2 млрд руб., из них ипотечных кредитов 233,9 млрд руб.

В случае с кредитом на $100 000, полученным 3 года назад на 15 лет под 14% годовых, человек лишится возможности сэкономить более $10 000, прикидывает управляющий директор розничного блока Банка Москвы Александр Шерстюков, для компенсации потребуется дополнительное снижение ставки, но расходы по переоформлению кредита могут свести на нет всю выгоду.

Когда человек строит либо покупает дом или квартиру на заемные средства, он может вычесть из налогооблагаемого дохода расходы на погашение процентов. Если он рефинансирует кредит, то лишается этого права, говорится в письме департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина: право на льготу аннулируется, так как новый кредитный договор не будет иметь характера целевого кредита <...> расходуемого налогоплательщиком на приобретение квартиры.

Надо быть ненормальным, чтобы не воспользоваться правом сэкономить [на налогах] тысячи долларов. Уверен, что большинство [заемщиков] прибегает к такой возможности, говорит куратор ипотечного кредитования в одном из банков.

В Федеральной налоговой службе не знают, как много граждан пользуется налоговыми вычетами для компенсации процентов по ипотечным кредитам и каков объем таких вычетов. Нет такой информации и у банкиров.

Трактовку Минфина можно оспорить в суде, предлагает партнер юридической компании Taxadvisor Дмитрий Костальгин: оба кредита связаны с ипотекой и покупкой квартиры.

За вычетами обращается незначительная часть заемщиков, возражает руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-банка Илья Зибарев, а при перекредитовании потери заемщиков гораздо меньше: в первые годы большая часть платежей приходится на оплату процентов, а значит, можно воспользоваться налоговым вычетом.

В любом случае этот вопрос лучше уладить на законодательном уровне, призывает Зибарев: дух закона совпадает с западной практикой, а буква идет вразрез с ней.

Этот кредит связан уже не с покупкой недвижимости, а с погашением старого займа и с получением выгоды от экономии на процентах, не согласен источник в Минфине.

Формально Минфин, похоже, прав. Но лишаться права на налоговый вычет при перекредитовании граждане не должны. Поэтому парламент должен поддержать такие поправки, заверил председатель банковского комитета Госдумы Владислав Резник.

Вопрос будет решен в ближайшие месяцы, убежден гендиректор кредитного брокера Фосборн Хоум Василий Белов: участники рынка уже заручились поддержкой законодателей.



Главная --> Публикации