Главная --> Публикации --> Достроим — будем жить Кадастровая оценка имущества может быть пересмотрена Чиновников портит земельный вопрос “главстрой” купил два участка в санкт-петербурге Опасная перепланировка

Предельный уровень тарифа на электроэнергию для юрлиц, минимальный и максимальный тарифы для населения, а также верхний уровень тарифа на производство тепловой энергии в комбинированном режиме ФСТ будет устанавливать для каждого региона.

Федеральная служба по тарифам (ФСТ) вчера утвердила предельные уровни региональных энерготарифов и тарифов на услуги ЖКХ на 2008 год. Максимальный рост тарифа на электроэнергию для всех категорий потребителей - юридических лиц в среднем по стране в следующем году составит 12%, для населения - 14%. Планируется, что средний рост тарифов в ЖКХ не превысит 15%.

То, что решение о либерализации цен на энерготарифы принято, подтверждает и генеральная схема изменения тарифов на электроэнергию, которую представило несколько дней назад Минпромэнерго. В результате к 2020 году россиянам придется платить за каждый киловатт в долларовом выражении в 2,5 раза больше, чем сейчас. В 2008 году электроэнергия подорожает для населения на 14%, в 2009-м - на 15%, а в 2010-м - на 18%.

В январе прошлого года вступил в силу федеральный закон, в соответствии с которым ФСТ утвердила новую предельную планку повышения тарифов на этот год на уровне 10-20%. По словам министра регионального развития Владимира Яковлева, в 2007 году предельный рост тарифов ЖКХ не превысит 15%, в то время как в прошлом году он равнялся 18%, а в 2005-м составил 22%.

Тем не менее без всякой либерализации цен уже сегодня плата за жилье становится неподъемной для многих россиян. В прошлом году фонд Общественное мнение провел социологическое исследование в 63 субъектах федерации. 54% респондентов ответили, что рост цен значительно ухудшил их материальное положение, и только 5% опрошенных ответили, что рост цен никак не отразился на их бюджете.

Согласно представленным МЭРТом уточненным сценарным условиям социально-экономического развития страны на период до 2010 года, предусмотрено серьезное повышение внутренних тарифов на газ как для промышленности, так и для населения. Потолок повышения цен составит 25-28%, тогда как ранее планировалось, что рост тарифов для населения будет скромнее.

Огромная очередь на столичные (и не только) квартиры в ближайшее время может существенно сократиться. Но не за счет массового строительства: московские чиновники требуют поправить федеральный закон о регистрации сделок с недвижимостью, чтобы иметь возможность проверять очередников на наличие таковых. И если гражданин будет уличен в покупке новой квартиры во время стояния в очереди или в намеренном ухудшении своих жилищных условий при постановке на учет, его из очереди исключат. Если учесть, что за муниципальными квартирами стоят по много лет, чистка может оказаться грандиозной: немало очередников успело приобрести жилье.

Оптимистично настроенные эксперты вопреки опросу считают, что сейчас повышение тарифов не влияет на материальное благополучие трети населения РФ. Для остальных россиян любое повышение цен будет ощутимым ударом по карману. По мнению руководителя Центра социальной политики Института экономики РАН Евгения Гонтмахера, продолжающееся расслоение населения приведет к тому, что постепенно число людей, для которых плата за квартиру станет невозможной, увеличится. У нас нормально живут те, кто так или иначе связан с нефтяным и газовым секторами экономики, у остальной части населения денег едва хватает на еду, - полагает он. - Так что либерализация энерготарифов чревата для страны ростом социального напряжения.
Из очереди на жилье могут выгнать, если найдут информацию об участии человека в сделках с недвижимостью в последние пять лет.

Как пояснил замглавы столичного департамента жилищной политики и жилищного фонда Николай Федосеев, проверять будут сделки за последние пять лет. Именно такой период времени перед постановкой на учет претендент на муниципальную квартиру не должен изменять свои жилищные условия, как записано в городском законе Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения - например, за счет покупки другого жилья. Сейчас, объяснил Федосеев, органы госрегистрации предоставляют городским властям лишь сведения о наличии или отсутствии прав собственности на жилые помещения по состоянию на момент запроса. А по сделкам с недвижимостью за пять лет справок не дают. То есть можно купить квартиру, жить в ней, оставаясь зарегистрированным по тому адресу, где метраж позволяет встать на очередь, а когда придет время получать новую квартиру - продать второе жилье.

Мосгордума вчера приняла в первом чтении внесенный мэром Юрием Лужковым проект поправок к федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно этому законопроекту органам госрегистрации предписывается бесплатно предоставлять органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления, наделенным полномочиями по обеспечению прав граждан на жилище, сведения о наличии у соответствующих граждан на праве собственности объектов недвижимости, а также о сделках, совершенных этими гражданами с объектами недвижимости.

Не исключено, что сплошные проверки очередников начнутся в Москве сразу после принятия поправок. Как правило, сейчас очередников проверяют дважды - при постановке на учет и перед получением жилья, - рассказал Газете замглавы комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Валерий Скобинов. - В случае принятия поправок, проверки можно будет проводить эффективнее и чаще. Никто не мешает чиновникам перепроверять очередь ежегодно, - подтверждает депутат Госдумы Галина Хованская. Московское правительство уже решило перепроверить права очредников, вставших на учет до 1992 года. И столичные власти не скрывают, что надеются таким образом сократить очередь. Москва тратит огромные деньги на решение проблемы малоимущих очередников, и это справедливо - исключить из очереди тех, кто сам способен приобрести жилье, - резюмирует Скобинов.

Причем совершенно не важно, где квартира была куплена. К примеру, москвич, зарегистрированный в квартире родителей и стоящий вместе с ними в очереди на жилье, женился и купил квартиру в Подмосковье или даже в Якутии. Выявить это можно: как заявили вчера Газете в пресс-службе Федеральной регистрационной службы, всероссийская база данных по регистрации прав собственности на недвижимость существует. Проверка покажет, что за время стояния в очереди жилищные условия были улучшены, а это, согласно Жилищному кодексу, основание для снятия с учета. И вся семья из очереди вылетает - даже если купленная квартира досталась бывшей жене при разводе. То же самое, если член семьи очередников обзавелся супругом или супругой с квартирой в любом городе России.

Подконтрольный банкиру Игорю Киму Сибакадемстрой планирует к 2015 г. построить более 1,5-1,6 млн кв. м жилья в Новосибирске, потратив на это более $1 млрд. Эксперты отмечают, что это одна из крупнейших инвестпрограмм новосибирских строителей.

Самое обидное, что те, кто совершал сделки с недвижимостью в последние пять лет, ничего исправить уже не могут. Спасение может прийти с другой стороны - к выдаче многочисленных справок о сделках с имуществом могут оказаться не готовы сами органы госрегистрации. Неделю назад на обсуждении проекта поправок на заседании комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике начальник отдела управления Федеральной регистрационной службы по городу Москве Наталья Кожевникова заявила, что для массовой проверки в органах регистрации прав очередников на недвижимое имущество придется создавать дополнительные подразделения. А людей в службе и сейчас не хватает.

Став владельцем контрольного пакета акций САС осенью 2005 г., Игорь Ким заявил о намерении возродить САС, в прошлом одну из самых мощных строительных компаний региона. Объемы работ должны возрасти с $25-30 млн до $300-350 млн в среднесрочной перспективе, говорил он.

Контрольным пакетом Сибакадемстроя (САС) владеет Игорь Ким основной владелец УРСА Банка. Выручка за 2005 г. 530,2 млн руб., чистая прибыль 58,2 млн руб. По данным Росстата, в 2006 г. в Новосибирской области сдано 1,080 млн кв. м жилья. По данным обладминистрации, в 2007 г. планируется построить не менее 1,2 млн кв. м.

В частности, самым крупным станет проект строительства жилмассива на ул. Первой Чулымской почти 800 000 кв. м с инвестициями в 15 млрд руб. В микрорайоне Прибрежный (Железнодорожный район) планируется построить более 116 000 кв. м за 2,6 млрд руб., на ул. Державина (Центральный район) около 106 000 кв. м (2,3 млрд руб.).

Как следует из подготовленного компанией информационного меморандума, до 2015 г. САС планирует построить в Новосибирске около 1,5 млн кв. м жилья, вложив 28,6 млрд руб. Основным источником финансирования проектов станут собственные и заемные средства компания разместила два вексельных займа на 500 млн руб. и сейчас планирует проведение облигационного займа на 500 млн руб. Новые проекты будут финансироваться за счет прибыли от продаж предыдущих объектов.

У компании уже оформлено в собственность более 70 га земли, купленной на вторичном рынке, сказал один из топ-менеджеров САС. Всего, по его данным, здесь можно построить не менее 1 млн кв. м.

Часть проектов компания начнет финансировать в этом году. Так, в жилмассив на ул. Державина планируется инвестировать 561 млн руб., еще 250 млн руб. в строительство коттеджного поселка на 50 домов в одном из престижных пригородов в районе Нового поселка. Всего программа на 2007 г. предполагает инвестировать 1,7 млрд руб. в строительство 89 000 кв. м жилья.

Местный рынок жилья пока испытывает дефицит и количество желающих купить квартиру превышает предложение, добавляет Кирилл Скат, представитель группы строительных компаний Кварсис. А Дьячков считает, что местный рынок строительных компаний постепенно концентрируется и в ближайшие годы на нем будут доминировать пять-шесть компаний, в том числе САС, Энергомонтаж, концерн Сибирь и Строймастер.

Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков говорит, что это одна из крупнейших инвестпрограмм новосибирских строителей, но расходы могут оказаться выше заявленных с учетом роста цен на землю, зарплату и инженерное обустройство. Он отмечает, что практически все участки выгодно расположены в престижных местах Новосибирска, где нижняя планка продаж составит от $1500 за 1 кв. м.

Чем хранить деньги в банке.
На состоявшемся вчера заседании правительства Москвы было объявлено, что в прошлом году город заработал на аренде нежилых помещений порядка 7,5 млрд. рублей (2,3 млрд. долларов). Однако рентным бизнесом могут заниматься и частные лица, сдающие в аренду собственные квартиры. Сегодняшние ставки аренды жилья в Москве практически достигли докризисного уровня, что позволяет собственникам квартир получать доход от 18% до 25% годовых в валюте. По прогнозам риелторов, в этом году спрос на «чужие» квартиры вырастет на 10--15%, а цены - на 8--10%.

Планы других участников новосибирского рынка выглядят скромнее. Концерн Сибирь в январе 2007 г. купил 26 га земли, на которой планирует построить около 250 000 кв. м до 2013 г. Расходы на строительство жилья и инженерное обустройство этой площадки президент Сибири Валерий Червов оценил в 12 млрд руб. и 2 млрд руб. соответственно.

Заметим, что в течение последних двух лет резкого скачка цен в этом сегменте рынка не наблюдалось. Арендные ставки росли плавно (на 20--30 долларов ежемесячно), и эта стабильность позволила им «догнать» докризисные показатели. Очевидно, что нанимателей подобная тенденция не радует, а у собственников квартир есть возможность заработать. Тем более что найти квартиранта совсем несложно: по данным Московской ассоциации гильдии риелторов (МАГР), на одну сдающуюся однокомнатную квартиру претендуют около 10 человек. Спросом пользуются как небольшие квартиры в 'спальных' районах за 250--300 долларов в месяц (их, как правило, снимают студенты, молодожены и иногородние), так и элитные апартаменты за 700 долларов и дороже (их снимают иностранцы, бизнесмены из регионов, столичные «белые воротнички», предпочитающие часто менять обстановку).

Внимание, снимаю

Продолжающийся рост цен на московские квартиры провоцирует повышение арендных ставок: сегодня в районе массовой застройки комнату можно снять не менее чем за 120 долларов в месяц, однокомнатную квартиру - за 300--350, 'двушку' - за 350--40 В центре квартиры сдаются минимум по 500--800, максимум по 4500--8000 долларов в месяц.

Если в вашем распоряжении есть только одна квартира, но в хорошем районе, она тоже может приносить прибыль. Многие владельцы такой недвижимости предпочитают снимать жилье на окраинах, а свое сдавать. Расчет прост: даже небольшую квартиру на Арбате можно сдавать по 700 долларов в месяц, а «двушку» в Митино нетрудно снять за 400 долларов. Дивиденды владельцев арбатской квартиры составят без малого 3600 долларов в год.

Доходный инструмент

Предположим, у вас есть «лишняя» двухкомнатная квартира недалеко от метро, которая досталась по наследству или была у вас до замужества (женитьбы). Превратить ее в доходный финансовый инструмент можно с минимальными потерями, потратив на ремонт около 2 тысяч долларов и столько же на покупку мебели. Конъюнктура рынка позволяет сдавать такую квартиру за 700--800 долларов в месяц. За год вы получите с квартирантов порядка 8400--9600 долларов, и чистый доход составит 4400--4500 долларов (за минусом расходов на приведение квартиры в божеский вид). Для сравнения: если те же 4 тысячи долларов положить в банк, можно рассчитывать лишь на доход в 320--400 долларов в год.

Однако стоит учесть, что дорогая недвижимость начнет приносить прибыль гораздо позже. Например, 200-метровая квартира на Пречистенке (с евроремонтом, двумя санузлами и мебелью) стоит 750 тыс. долларов, ее можно сдать за 8 тыс. долларов в месяц и заработать за год 96 тыс. долларов - получается, что срок окупаемости составляет более 8 лет. «Покупать супердорогое (более 1 млн. долларов) жилье для того, чтобы сдавать его в аренду, не имеет смысла. При нормальной прибыли (23% в год) арендная ставка должна быть порядка 40 тыс. долларов в месяц - арендаторы на это не пойдут», - считает директор департамента элитной недвижимости Panny Lane Realty Павел Здрадовский.

В последнее время довольно успешно применяется другая схема: покупка квартиры с целью ее последующей сдачи в аренду. Допустим, вы покупаете квартиру в типовом панельном доме на этапе строительства по 650 долларов за 1 кв. м. Покупка 50-метровой «двушки» обойдется в 32,5 тыс. долларов, а арендные платежи будут ежемесячно покрывать расходы на приобретение одного квадратного метра. Таким образом, инвестиции в недвижимость окупятся уже через 4 года. Если принять в расчет прогноз риелторов о росте арендных ставок на 5--10% в год, расходы на покупку жилья «отобьются» еще быстрее.

По прогнозам аналитиков, в 2003 году увеличится спрос в сегменте краткосрочной аренды квартир в Москве и Санкт-Петербурге, обусловленный внешними экономическими и политическими факторами, а также внутренними демографическими изменениями и повышением уровня доходов россиян среднего звена. В результате ставки аренды недорогого элитного жилья могут вырасти с нынешних 2 тыс. до 4 тыс. долларов в месяц. Что же касается стоимости аренды обычных квартир, то в этом году она вырастет не более чем на 8--10%.

Погода на завтра

Меры безопасности

СПРАВКА

Обязанностей у арендатора намного больше. В первую очередь он должен использовать помещение по назначению, то есть только для проживания. Арендатор может даже сдать квартиру в субаренду, но только 'по согласовании договора с арендодателем'. Арендатор должен 'своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения'. В случае досрочного освобождения помещения арендатор 'обязан оплатить арендодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности ремонта помещений или произвести его за свой счет'.

Чтобы минимизировать свои риски, обе стороны (собственник квартиры и арендатор) должны заключить договор. Формы типовых договоров несколько варьируются в зависимости от выбранного риелторского агентства (за услуги которого придется заплатить месячную арендную плату). В договоре четко обозначены обязанности сторон. Владелец квартиры обязан обеспечить арендатору 'свободный доступ в жилое помещение', своевременные меры по устранению аварий, своевременный капитальный ремонт помещения (арендатор должен уведомляться о нем за 2 месяца).

Кроме того, договор должен оговаривать сумму аренды с пояснением, входят ли в нее оплата коммунальных услуг, домофона, охраны и расчеты за телефон.

В договоре должен быть указан срок аренды (в противном случае нарушается ст. 683 ГК РФ), квартира может сдаваться не более чем на 5 лет. Конечно, договор можно пролонгировать, но можно и расторгнуть его досрочно. Для этого необходимо зафиксировать в договоре такую возможность и указать мотивы. Причиной для расставания с арендатором является просрочка платежей более чем на полгода, умышленная порча или разрушение жилого помещения по неосторожности.



Главная --> Публикации