Главная --> Публикации --> Последний самолет с ходынки Госстрой подготовил законопроект об обязательном страховании жилья Недоступное жилье подтолкнет рынок аренды Хороший "макияж" даже хрущевкам убавляет годы Деревенских жителей оставили без собственности на землю

Согласно Жилищному кодексу РФ, должник и проживающие с ним члены семьи могут лишиться квартиры, если задолженность в оплате за жилищно-коммунальные услуги у них превысила полгода. Узнать, кто следующий кандидат на очереди на выселение, в ЮВАО легко: списки должников здесь регулярно обновляются на сайте. Выбирай, у кого долг самый большой, - и не ошибешься.

Недавно в Юго-Восточном административном округе столицы выселили из персональной квартиры в общежитскую комнату в Капотне очередного, уже четвертого по счету, злостного неплательщика. Кто же эти люди? И чего добиваются власти, лишая их крыши над головой? Ответить на эти вопросы попытались корреспонденты РГ.

Между тем по данным Единого информационно-расчетного центра (ЕИРЦ), в целом по Москве не платят за квартиру свыше шести месяцев порядка 160 тысяч семей. Ситуация по округам достаточно ровная, - рассказал РГ Александр Варев, генеральный директор ГУП МосгорЕИАЦ. - Выселения же в ЮВАО, на мой взгляд, больше носят воспитательный характер. Эффект прекрасный - как только СМИ расскажут об очередном выселенном неплательщике, как задолженность квартплаты заметно снижается по всем округам.

Шесть квадратов - дальше некуда
Взамен отнятой квартиры должнику должны предоставить не менее 6 квадратных метров жилья на человека. На юго-востоке столицы, как уже сообщала РГ, всех неплательщиков ссылают в один и тот же дом N6, расположенный в первом квартале Капотни. Пока в нем из 150 комнат отремонтированы 38, а переселенцами заняты лишь Так что резерв еще есть. А что ждет должников, если они и здесь не будут платить за комнату, как не платили раньше за квартиру? - поинтересовались корреспонденты РГ. Еще одно выселение им не грозит, так как дальше некуда: шесть квадратов на человека по закону нижний предел, - пояснили нам. А штрафовать за новые долги бесполезно (если они и за старые не платили), сажать в тюрьму за подобный проступок законом пока не предусмотрено.

Но уже в октябре того 2005 года в ЮВАО все-таки выселили должника. Как и Тюпина, Андрей Столяров не платил за коммуналку из-за пристрастия к алкоголю. Его долг составлял 11 тысяч 720 рублей. Сейчас Столяров живет в гараже, а полученную в общежитии комнату сдает.

Кто же ты, переселенец?
Первая проба столичных чиновников выселить должников по квартплате с треском провалилась в сентябре 2005 года. Тогда пытались выселить Галину Тюпину, задолжавшую государству более 23,5 тысячи рублей. В девяностые годы ее муж эмигрировал за границу, сама она долгое время принимала наркотики, затем начала пить. Про угрозу переезда неплательщицы прослышал депутат Мосгордумы Михаил Антонцев и лично оплатил долг москвички. Но, как уверяют специалисты из ЕИРЦ ЮВАО, Тюпина не платит и сейчас, пьет, и суд вновь вынужден вернуться к делу об ее повторном выселении.

Вскоре после них - в марте нынешнего года, выселен в общежитие 57-летний Николай Блохин, алкоголик со стажем, также лишенный родительских прав. Его долг составил около 35 тысяч рублей. Четвертым должником-переселенцем на прошлой неделе стала Елена Зотова, задолжавшая 37 тысяч рублей. Это стоило ей двухкомнатной квартиры на 3-й Институтской улице, взамен которой в капотненском общежитии женщине предоставили 12- метровую комнату. Ее история почти один в один совпадает с остальными должниками: 43-летняя алкоголичка замучала соседей постоянными дебошами в квартире, на что те не раз жаловались в милицию.

В январе 2007 года в Капотню переехала многодетная пара, с уголовным прошлым. Правда, родительских прав Елена и Михаил Гуляевы давно лишены, а дети их воспитываются по детским домам. Не работая и продолжая пить, супруги за шесть лет задолжали коммунальщикам 62 тысячи рублей.

- Мы не ставим своей целью непременно добиться выселения, поэтому гражданин или семья может оплатить долг в любое время до момента фактического переселения, - акцентировал внимание корреспондента РГ и префект ЮВАО Владимир Зотов. - Переселение - это скорее поучительная мера. Кому-то и в самом деле помогает. Например, по сравнению с декабрем долг по отплате ЖКУ в округе сократился на пять миллионов рублей!

Как рассказывает юрисконсульт ДЕЗ района Рязанский Елена Рахманова, у Зотовой было как минимум десять месяцев, чтобы заплатить долг и сохранить квартиру. Выселение по ее просьбе дважды откладывали, власти крови не жаждали. Но долг она так и не погасила, и тогда суд принял решение о выселении. Впрочем, такая возможность - заплатить за квартиру до прихода судебных приставов, была и у всех остальных переселенцев.

Но кто-то не успел сделать это вовремя, а кто-то надеется на авось - может, пронесет, кто не платит принципиально - есть и такие. 2,3 процента неплательщиков приходится на пенсионеров, 1,5 процента - на многодетные семьи, еще почти 10 процентов- семьи, имеющие в своем составе инвалидов. Но что характерно, почти все пенсионеры-должники - это вовсе не пожилые люди, которые обычно, едва получив пенсию, первым делом стараются как раз заплатить за квартиру. В должниках чаще всего ходят ушедшие на заслуженный отдых досрочно из-за специфики профессии: балерины, военные, танцовщицы, стюардессы, циркачи, работники больниц, школ, детских садов, поликлиник и многие другие. Им обычно лишь вежливо напоминают, что неплохо бы произвести оплату.

Льготник, почему же оказался в должниках?
Всего в настоящее время в Юго-Восточном округе насчитывается 11,3 тысячи должников с долгом, скопившимся более чем за полугодие. Эти люди задолжали в общей сложности 93,2 миллиона рублей. Что характерно: 86, 3 процента должников в состоянии рассчитаться и далее вовремя платить за жилье, в том числе оформив городскую субсидию.

В итоге Юго-Восточный округ по сборам платежей с физических лиц за жилищно-коммунальные услуги вышел среди округов на первое место. По его примеру в других округов тоже попробовали вывешивать на своих сайтах черные списки неплательщиков. Но повторить опыт с выселением никто пока и не рискнул. Ирина Панфилова, зав. сектором по связям со СМИ Северо-Западного округа, объяснила это тем, что при всем желании выселять у них все равно некуда.

И хотя повестки в суд не шлют, но в позорных списках, которые вывешиваются на специальных информационных стендах в районах, фамилии заслуженных тоже фигурируют. Обзванивают их и по телефону по несколько раз на дню, вешают на дверь квартиры листовку с призывом заплатить государству. В ближайшее время всех должников в округе без исключения собираются привлечь к хозяйственным работам: зимой- убирать снег, весной, летом и осенью - сажать деревья, убирать подъезды, собирать опавшие листья.

В каком из округов больше всего должников?
ЮАО 15743
ВАО 13784
ЮЗАО 13161
САО 11271
СВАО 9545
ЗАО 9518
ЮВАО 9312
СЗАО 9064
ЦАО 7152
Зеленоград 2591

Так или иначе, но государство постепенно вытрясает с должников свое. Правда, приходится при этом считаться и со смягчающими обстоятельствами. Где-то, как в случае с Блохиным, отца выселили, а сына не тронули, так как он несовершеннолетний. Или, как в случае с Гуляевыми, квартиру государство может использовать в своих целях лишь по достижении детьми выселенной пары совершеннолетия, потом эта квартира перейдет Гуляевым-младшим. Чиновники уверены: пьющие папы и мамы ушли из квартир лишь на время, дети потом все равно заберут их к себе. Так что и капотнинская комнатка в семье лишней не будет - в крайнем случае сдавать ее будут, как это уже сейчас делают некоторые.

В каком из округов столицы больше всего льготников?
ВАО 244771
ЮАО 214484
СВАО 213656
САО 201035
ЮЗАО 177625
ЗАО 163517
ЮВАО 159671
ЦАО 122 717
СЗАО 115000
Зеленоград 35534

Итого по городу: 101141 должник, что составляет 2,92 процента от общего числа лицевых счетов плательщиков.

Кстати:

Итого по городу: 1648010 человек.

Поэтому даже при взыскании в судебном порядке задолженности за неуплату за жилищно-коммунальные услуги, если у должника отсутствуют денежные средства на счетах в кредитных учреждениях, а также другое имущество, подлежащее описи или аресту, то взыскатель - ДЕЗ, не может обратить взыскание на квартиру неплательщика. Иначе это станет нарушением статьи 446 ГПК РФ, в которой сказано, что взыскание по исполнительному документу не может быть обращено на: жилое помещение, если для гражданина-должника оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Популярность ипотеки, похоже, превосходит все ожидания. За прошлый год ипотечный рынок достиг оборота свыше 260 млрд. рублей.

Сложнее дело обстоит с собственниками. Их уже более 50 процентов, а выселить невозможно. Связано это с тем, что в Жилищном кодексе РФ отсутствует норма, предусматривающая выселение как за неуплату, так и по другим причинам.

Несмотря на высокие темпы развития ипотечного кредитования, воспользоваться этим способом приобретения жилья могут далеко не многие. Цена заемных денег остается все еще достаточно высокой. Поэтому в последнее время участники ипотечного рынка, пытаясь снизить издержки, все большее внимание уделяют унификации документов и процедур при выдаче ипотечных кредитов и ее секьюритизации, влияющей в свою очередь на снижение процентных ставок. Ключевой задачей ипотечного рынка является упрощение и ускорение оборота закладных. Это позволит банкам-операторам рынка быстрее сформировать крупные ипотечные пулы и организовать их рефинансирование путем выпуска ипотечных ценных бумаг.

Как в дальнейшем увеличивать объемы ипотечного жилищного кредитования в стране? И как сделать ипотеку более доступной? Эти вопросы стали ключевыми на вчерашнем совместном заседании Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, Ассоциации российских банков, Ассоциации региональных банков Россия, Ассоциации ипотечных компаний при участии Ассоциации строителей России, Национальной страховой гильдии, Международной финансовой корпорации и Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию.

За основу взята закладная, утвержденная наблюдательным советом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и доработанная с учетом предложений министерства экономического развития и торговли, Федеральной регистрационной службы, Федеральной службы по финансовым рынкам и банковского сообщества.

Напомним, что еще в конце прошлого года банковские и ипотечные ассоциации предложили банкирам новый унифицированный формат закладной, главным преимуществом которой станет ускоренное прохождение регистрации в Федеральной регистрационной службе. Закладная удостоверяет право банка, выдавшего ипотечный кредит, на его возврат и реализацию заложенного имущества в случае дефолта заемщика.

Говоря о перспективах развития ипотечного рынка, председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев отметил, что стандартизация будет способствовать активному использованию единой формы закладной, а значит, идти на пользу ипотечному рынку. Кроме того, он отметил, что рынок развивается и вносит свои коррективы в операции с типовой закладной, ее форма будет и в дальнейшем совершенствоваться, а также будут меняться, разрабатываться и систематизироваться иные стандарты ипотечной деятельности. Итогом заседания стало решение о создании рабочей группы по стандартизации и унификации ипотечных процедур, которая будет контролировать происходящие на рынке процессы.

Обсуждая вчера практическую сторону вопросов стандартизации, участники заседания еще раз напомнили, что введение в оборот унифицированной формы сократит срок проведения правовой экспертизы и ускорит процесс выдачи закладных. Сейчас Федеральная регистрационная служба обязана зарегистрировать сделку в среднем за 15 дней. Однако если у сотрудников службы возникают вопросы по предоставленным документам, регистрация может быть приостановлена до их выяснения.

ИНВЕСТОРЫ ИДУТ ОХОТНО

Все больше москвичей задумываются, - а не переехать ли жить в пригород? Относительно недорого и вполне комфортно. Развитая инфраструктура городов, расположенных в десятикилометровой зоне, и хорошее транспортное сообщение с Москвой делают эти места более привлекательными по сравнению даже с некоторыми спальными районами. Рынок вторичной недвижимости Подмосковья все больше похож на московский. Цены растут постепенно, примерно на 2 % ежемесячно. Активно развивается и первичный рынок, - по темпам строительства он скоро не уступит столичному. В этом году в Московской области будет построено более 3 млн. кв. метров жилья, почти 70 % из них возводится в ближнем Подмосковье. О тенденциях развития подмосковного рынка новостроек рассказывает президент Гильдии риэлторов Московской области Игорь Кожаный.

Больше всего жилья строится в городах, расположенных в зоне менее 10 км от МКАД. Города, удаленные на 20-30 км от Кольцевой дороги (к примеру, Троицк) - на втором месте по объему нового строительства, а в городах на удалении более 30 километров от МКАД строится лишь 10% жилья. Есть города, где практически вообще нет нового строительства (Сергиев Посад, Клин, Ногинск). Например, в Истре возводится всего два дома, в Звенигороде - три. А ведь это направление - самое экологически благополучное во всей области. Причины? У местных инвесторов нет денег на большие объемы строительства, а сторонние инвесторы пока не стремятся "вложиться" в дальнее Подмосковье.

Строительный комплекс Московской области сегодня объединяет свыше 6500 подрядных организаций. Большинство из них - подмосковные застройщики. На стройках в области работают примерно 180 000 человек. Сегодня на рынке представлено более 230 строительных объектов. Только на Ярославском направлении (в основном - в Мытищах и Королеве) - порядка 55 новостроек. Часть из них еще строится, но более 500 000 квадратных метров жилья уже продаются.

Самые дешевые в производстве дома - панельные. Вблизи от столицы квартиры в таких домах можно приобрести по цене от $330 до $430 за квадратный метр в Подольском районе; от $450 до $500 - в Щербинке; от $400 до $490 - в Троицке; от $410 до $550 - в Балашихе. Примерно $415 за квадратный метр стоят квартиры в новостройках в городах Видное, Железнодорожный и Чехов. В Королеве же, который находится от Москвы не так близко, минимальная цена составляет $445 за квадратный метр, а максимальная в элитном доме доходит до $100 И все же в целом по области наблюдается тенденция к уменьшению панельного и даже кирпичного домостроения. В основном строятся монолитные либо кирпично-каркасные дома. Естественно, цены в них выше - в ближнем Подмосковье они вплотную приближаются к московским. За прошедший год стоимость жилья в Московской области выросла на 14-18% и может подняться еще на 15% за этот год.

ЦЕНЫ В ПРИГОРОДЕ НЕ КУСАЮТСЯ

ГДЕ, ЧТО, ПОЧЕМ?

Сегодня цены на квартиры в домах по индивидуальным проектам начинаются как минимум от 650 долларов за квадратный метр, то есть идут "в ногу" с зонами массовой застройки Москвы. При этом их качественные характеристики намного выше, а транспортная доступность почти такая же, как в московских районах, расположенных за МКАД. Элитные малоквартирные дома часто строятся под конкретных заказчиков.

По заказу администрации Одинцовского района в городе сейчас обустраивается микрорайон №7-7а. После сноса старых зданий здесь будут построены два 19-этажных и два 17-этажных дома.

Особенно популярно жилье в Красногорске. Выгодное западное расположение, обширные лесопарковые зоны, каскады прудов и скорый массовый снос старых домов привлекают инвесторов. В микрорайоне "Южный" этого города уже построены три корпуса первой очереди комплекса "Красная горка". На старте строительства цена "квадрата" составляла $400-500, а в планирующейся к строительству второй очереди она будет уже $70 "Красная горка" огорожена и охраняется. Для жителей организованы физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, саунами и салоном красоты, промтоварный супермаркет, наземная парковка и детская площадка. Поликлиника и школа находятся через дорогу от дома.

Привлекательным выглядит план строительства в поселке Марфино Одинцовского района (700 м от МКАД) разноэтажного (от 9 до 25 этажей) жилого комплекса "Западные ворота столицы". В перспективе - возведение двухуровневого подземного паркинга, создание развитой инфраструктуры (детские площадки, магазины, поликлиника, детский сад, школа и многое другое). Рядом уже строят гипермаркет.

Застройщики обещают будущим жильцам панорамный вид из окон. Инфраструктура комплекса сооружена по системе "Город в городе": супер- и мини-маркеты, кафе и рестораны, службы быта, салон красоты, фитнесс-центр, детский клуб и т. п.

Идет реконструкция квартала по улице Колпакова и строительство жилого комплекса "Солнечный". Дома будут слегка обособлены от старых застроек микрорайона. На первых нежилых этажах зданий разместят офисные и торговые помещения.

Оживленное строительство идет и в Мытищах. В основном строящиеся дома локализованы в наиболее зеленом и престижном районе Мытищ - Перловке.

Есть свои элитные застройки и в более удаленных от Москвы городах. Скоро начнется строительство в самом центре подмосковного Королева пятисекционного 17-этажного монолитно-кирпичного жилого комплекса "Олимп". Его техническое оснащение подразумевает московский телефон, выделенную линию Интернета, спутниковое телевидение, приточно-вытяжную вентиляцию. В жилой части комплекса запроектировано 176 квартир свободной планировки общей площадью от 110 до 600 квадратных метров. Высота потолков - 3 метра. Подземный паркинг рассчитан на 250 машино-мест. Цена за квадратный метр - от 600 долларов.

Возводится и десятиэтажный кирпичный дом "Дворянское гнездо" по индивидуальному проекту с подземным паркингом. Вокруг жилого комплекса - район со сложившейся инфраструктурой. На первом этаже "Дворянского гнезда" предусмотрены помещения под магазины, салон красоты, аптеку и т.д. Рядом с домом планируется построить станции метро и крупнейший в области культурно-развлекательный комплекс с двумя ледовыми аренами, боулингом, бильярдом, сетью кафе и ресторанов.

ЗАСТРОЙЩИКИ СТАВЯТ НА КАЧЕСТВО

Стоит обратить внимание и на расположенный в Ивантеевке комплекс европейского жилья "Зеленый квартал" (17 км от МКАД). В экологически привлекательной зоне на площади в 6 га разместились разноэтажные секционные дома и таунхаусы. Причем в таунха-усах часть квартир на первых этажах спланирована так, что возможна их перепланировка под размещение объектов соцкультбыта. На территории "Зеленого квартала" построено три подземных гаража, созданы места для стоянки автомобилей и гостевая парковка.

Поэтому "провинциальная" недвижимость вызывает вполне заслуженный интерес у москвичей (среди покупателей их до 40% жителей столицы). Покупают это жилье и местные состоятельные жители (20-30%), и приезжие из богатых регионов, (Норильск или Ханты-Мансийск- 30-40%). Приезжие нефтяники, газовики или металлурги стремятся купить жилье в тихом месте, вдали от шумной Москвы, но хорошего класса и не дороже 1500-2000 долларов за квадратный метр. Многие москвичи хотят обменять столичную квартиру на жилье в области, чтобы увеличить жилплощадь или получить материальную компенсацию. Большинство покупателей приобретают квартиру в области - либо для родителей, либо для себя - вместо загородного дома. Ведь покупка даже самой большой квартиры обойдется намного дешевле, чем приобретение и содержание коттеджа.

Итак, в Подмосковье строится все больше малоквартирных домов бизнес-класса и элитных жилых зданий. При этом качество не уступает столичному, а цена - существенно ниже.

Стабилизация цен ведет к повышению привлекательности альтернативных сделок с жильем, и это является главным трендом весны 2007 года. При этом как застройщики, так и риэлторы уверены, что значительного снижения цен на московские квартиры в ближайшее время не будет.

У потребителей требования следующие. Огороженный жилой комплекс должен быть как можно ближе к МКАД, иметь коммуникации, инфраструктуру. То есть быть полностью автономным, иначе у проекта мало шансов конкурировать с проверенной схемой: квартира - в центре, дом - за городом. Аналитики считают, что у москвичей нынче в моде иметь жилье и в Москве, и в области. Оно и понятно: здесь прекрасная природа, большая придомовая территория, малая плотность застройки. И все это при сопоставимой с московской инфраструктуре.
Участники столичного и подмосковного рынка жилой недвижимости подвели итоги марта и первого квартала текущего года. Эксперты отмечают рост цен на панельные новостройки, монолитно-каркасные и сталинские дома, однако рост цен даже на эти квартиры не дотягивает до уровня инфляции и колеблется на уровне 0,1%-0,7%. Квартиры в Подмосковье в среднем потеряли в цене 10%.

Март продолжил эстафету зимних месяцев и ознаменовался стабилизацией, а по некоторым сегментам можно даже отметить снижение цен, - рассказал Интерфакс-Недвижимость Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний Конти. - За месяц квадратный метр в Москве в среднем подешевел на 0,5% в типовой панели вторичного жилья, а на первичном рынке в сегменте жилья бизнес-класса мы наблюдали небольшой рост, в пределах 0,3-1%.

Состояние стабильное
Завершающий месяц I квартала на рынке жилья Москвы сенсаций не принес: специалисты обращают внимание на усиливающуюся стабилизацию цен и продолжающуюся дифференциацию рынка.

За март квадратный метр жилья в столице подешевел в среднем на $100 (около 2%), утверждает Алла Ефремова, PR-директор Агентства недвижимости DOKI. В конце февраля стоимость кв. метра составляла в среднем $5 тыс. (с учетом дорогого элитного и нетипового жилья), а в конце марта - $4,9 тыс., - аргументирует А. Ефремова.

Татьяна Решняк, генеральный директор ОАО Главмосстрой-Недвижимость, осуществляющее в рамках корпорации Главстрой функции единого центра продаж жилья, отмечает колебание цен на вторичном рынке в пределах плюс-минус 0,1%. По ее словам, незначительное увеличение цен - около 0,5% - было характерно для Центрального и Юго-Западного административных округов Москвы, а стоимость жилья на Севере и Северо-Востоке столицы немного упала, примерно на 0,1%. Т.Решетняк отмечает, что первичный рынок столичных квартир в марте не претерпел изменений.

Данные по итогам первого квартала, представленные ИФ-Недвижимость генеральным директором информационно-аналитического агентства RWAY Александром Крапиным, также укладываются в эту схему: С начала года цены предложений снизились в среднем на 1,1%. При этом в сегменте массового жилья эконом-класса (панельные и блочные дома) за март средние цены предложения снизились на 0,6%, а с начала года - на 1%. Жилье бизнес-класса (монолитные и кирпичные дома) подешевело за первый месяц весны в объявлениях продавцов в среднем на 1,1%, а с начала года - на 1,3%.

По итогам первых трех месяцев этого года, говорит генеральный директор компании Soho Realty Ольга Творогова, рост цен на дорогую недвижимость не превысил 1-2%, что соответствует уровню инфляции.

Специалисты аналитического центра ирн.RU отмечают, что средняя стоимость жилья в марте составила в Москве $4218 за кв. метр, снизившись по сравнению с февралем всего на $ Принимая во внимание неизбежные статистические погрешности расчетов, правильнее было бы говорить о том, что цены, по-прежнему, продолжают топтаться на месте. Анализ показывает, что в плюсе остаются в основном дорогие квартиры в хороших домах и престижных районах, а более дешевое и низкокачественное жилье уходит в минус, - говорят представители центра.

В среднем, как указывает А.Крапин, цены предложения составляют около $5200 за кв. метр, цены на жилье на массовом рынке - около $4200 за кв. метр, цены на жилье бизнес-класса и элитное - $6100 за кв. метр.

Отсутствие возобновления роста цен хотя бы на уровне инфляции (около 1% в месяц) с началом более активного весеннего сезона, а также в условиях ослабления доллара, позволяет сделать выводы о стагнации, наступившей после рекордного ценового скачка в 2005-2006 годах, - делают выводы аналитики ирн.RU.

Эксперты агентства недвижимости Савва уточняют, что положительная динамика темпов роста цен предложения, как по итогам месяца, так и по итогам квартала, отмечена в сталинских домах из кирпича (0,1% - 0,53%), монолитно-каркасных (0,2% - 1,12%), панельных новостройках (0,17% - 0,6%). Лидерами роста, по данным АН Савва, стали квартиры в Юго-Западном административном округе (0,04%), Западном (0,22%) и Центральном округах (0,34%).

А.Ефремова рассказала ИФ-Недвижимость: По нашим оценкам, разница в цене в зависимости от стадии строительства составляет в среднем 20%. Раньше разрыв был в 30% и выше из-за бурного роста цен на жилье. Учитывая, что объем московского рынка жилья (без учета стагнации последнего полугодия) составляет 100 тыс. квартир на вторичном и 50 тыс. - на первичном, то есть жилье на первичном рынке покупает каждый третий покупатель.

Полуфабрикат дешевле готового жилья
Несмотря на стабилизацию цен, стоимость московских квартир с точки зрения потребителей остается высокой и они, естественно, ищут способ минимизации расходов при покупке жилой недвижимости. Отсюда интерес потенциальных собственников к строящемуся жилью.

В настоящее время просматривается тенденция к увеличению количества людей, готовых вкладывать в приобретение квартир на стадии возведения дома, свидетельствует Т.Решетняк. По ее данным, количество сделок на основе договора долевого строительства ежемесячно возрастает.

Пресс-секретарь КомСтрин Алина Андреева сообщила агентству ИФ-Недвижимость: По большинству предложений квартир эконом-класса на начальном этапе строительства цены составляют $3200 - $3700 за кв. метр, а квартиры в доме, который близок к готовности продаются по $3900 - $4500 за кв. метр. По бизнес-классу на начальном этапе квартиры предлагаются по $4500 - $5000 за кв. метр, на завершающем этапе по $6 тыс. - $8 тыс. за кв. метр. Квадратный метр элитного жилья продается на начальном этапе по $10 тыс. - $20 тыс. за кв. метр, а квартиры в сданном элитном доме уже стоят порядка $20 тыс. - $30 тыс. за кв. метр.

Б.Флексер обращает внимание на тот факт, что эконом-класс в большинстве своем продается на конечной стадии - то есть на рынке готового жилья эконом-класса больше, чем недостроенного. А в сегментах бизнес-класса и элиты, наоборот, продажи в основном приходятся на объекты, находящиеся на стадии строительства (этот показатель составляет порядка 70%). По словам эксперта, около 10%-20% объектов реализуются согласно ФЗ №214 о долевом строительстве, не менее 50% продается по предварительным договорам, по вексельным схемам.

Директор Исследовательского центра управления новостроек холдинга МИЭЛЬ Борис Флексер подтверждает, что большинство новостроек продается еще до окончания строительства. В целом, независимо от класса жилья, разница в стоимости квартиры на уровне строительства и полной готовности колеблется в пределах 10%-25%. Следует понимать, что здесь наиболее важным обстоятельством является не столько класс жилья, сколько степень его готовности. Активнее всего цена начинает расти тогда, когда строительство объекта выходит на наземный уровень. Соответственно, самый низкий уровень цен сохраняется, грубо говоря, только до первого этажа, - поясняет эксперт. - Не менее важным фактором ценообразования является скорость строительства: чем выше динамика строительства, тем больше будет разница между начальной ценой и конечной.

Квартиры стали продаваться в два раза медленнее
Участники рынка обращают внимание на тенденцию выравнивания спроса и предложения.

О.Творогова отмечает, что покупатели элитного жилья все чаще отказываются от приобретения жилья на ранних стадиях строительства, приобретая готовые квартиры, без отделки. Это связано с изменением стратегий продаж дорогого жилья, - добавляет собеседница агентства. - Застройщики практически сравняли цену покупки жилья на стадии начала строительства с ценой уже готовой квартиры. Раньше строительство начиналось при отсутствии полного пакета необходимых документов - потому застройщику требовались частные инвесторы. Теперь же застройщик, в соответствие с новыми правовыми актами, обязан иметь все необходимые документы уже на момент начала строительства - это позволяет ему ориентироваться уже на конечного потребителя, продавая жилье по рыночным ценам.

На вторичном рынке жилья в марте предложение увеличилось на 10 тыс. квартир, сообщает пресс-секретарь Группы компаний МИАН Светлана Фуфаева. Она также утверждает, что в марте рост спроса составил от 20% до 30% зависимости от сегмента рынка.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционной компании Сити XXI век сообщил, что в марте объем предложения на столичном рынке новостроек по сравнению с концом декабря 2006 года увеличилось на 15%. При этом он отмечает, что предложения в сегменте эконом-класса есть, но их не слишком много, а количество новых объектов этой категории сокращается, а в сегменте жилья бизнес-класса спрос по-прежнему превышает предложение.

Директор по маркетингу компании ИНКОМ-Недвижимость Лидия Гречина приводит еще более впечатляющие цифры: Объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы в настоящее время достиг максимального значения за последние два года и по состоянию на середину марта составил почти 49 тыс. квартир. Несмотря на увеличение количества предложений, отмечает собеседница агентства, предпосылок к значительному снижению цен не наблюдается. Однако увеличение объема предложений привело к увеличению сроков реализации квартир. По данным АН Савва, период экспозиции в марте этого года составил 72 дня, в декабре 2006 года - 51 день, а в марте 2006 года - 35 дней, что свидетельствует об увеличении за год срока экспозиции вдвое.

В целом по Москве объем предложений за март вырос на 17%, - говорит А.Ефремова. - На сегодняшний день на продажу выставлено 35 тыс. квартир.

Покупатели, поняв, что значительного снижения цен ждать не стоит, вернутся на рынок, а это в свою очередь может привести к новому росту цен, пусть и незначительному (в пределах инфляции). Ожидать более заметной и существенной коррекции цен вниз маловероятно, поэтому сейчас, потенциальным покупателям можно смело рекомендовать осуществлять сделки купли-продажи, и не откладывать принятие решения на завтра, - считает Л.Гречина. В сегменте элитного жилья несколько иная ситуация. Как утверждает О.Творогова, разрыв спроса и предложения на рынке дорогих новостроек ощутим, сохраняется дефицит предложения.

Л.Гречина отмечает, что в нынешней ситуации на рынке самое время совершать альтернативные сделки (сейчас на долю таких сделок приходится более 60% от числа всех заключаемых контрактов). Но парадокс заключается в том, что в такой сделке продавцы одновременно выступают как в роли покупателя, так и в роли продавца. Выйдя со своей квартирой на рынок, альтернативный покупатель не торопится с выбором варианта, пока не получит аванс. И при этом он не склонен к значительному торгу на свою квартиру из опасения, что ему не хватит средств на покупку приглянувшегося жилья. Поэтому сроки экспозиции квартир значительно увеличены, - поясняет эксперт. По ее мнению, предложение в какой-то момент стабилизируется, и отложенный спрос перестанет быть таковым.

Между тем, другие участники рынка отмечают изменения на рынке жилья Московской области. В частности, С.Фуфаева отмечает, что на подмосковном рынке жилья (как первичном, так и вторичном) весной количество продаж по сравнению с 4-м кварталом 2006 года увеличилось почти в два раза.

Квартиры в Подмосковье ведут себя, как столичные
Экспертные оценки ситуации на рынке жилья Подмосковья сильно разнятся. Так, Ю.Синяев говорит, что ценовой уровень на рынке подмосковной жилой недвижимости за январь-март 2007 года практически не изменился, так как активные строительные работы на большинстве объектов зимой не ведутся - поэтому коррекция цен, осуществляемая, как правило, на различных этапах реализации проекта, для этого периода неактуальна.

А.Ефремова категорически не согласна с такой оценкой. По ее данным, квартиры в Подмосковье за первый квартал подешевели в среднем на 10%. Средняя стоимость квадратного метра в ближайшем Подмосковье снизилась с $3060 до $277 По всей видимости, в настоящее время происходит корректировка цен на жилье, поскольку многие объекты, выставленные на рынок, были явно переоценены, - говорит эксперт.

А.Андреева сообщила ИФ-Недвижимость, что во всех сегментах цены выросли на 10%. Есть спрос на жилье эконом-класса. Уже сейчас многие крупные компании вошли в этот сегмент, - говорит она. - Другие заявляют о своем намерении вложить капитал в строительство недорогого жилья.

По ценам реальных сделок, указывает А.Крапин, подмосковный рынок жилья повторяет ситуацию на московском рынке.

Исходя из данных, предоставленных генеральным директором компании СканРиэлти Алексея Иванова, по итогам марта, стоимость квадратного метра на первичном рынке Московской области варьируется от $1214 до $2790 (в зависимости от удаленности от Москвы и качества новостроек), а на вторичном - от $1249 до $282

Сергей Нагорный, директор по клиентским отношениям инвестиционно-девелоперская группа ОПИН рассказывает: В марте продолжился начавшийся в феврале подъем покупательской активности, на рынке загородного жилья произошел стандартный весенний подъем продаж. Происходит планомерное, постепенное повышение цен: ни скачков, ни обвалов на рынке не наблюдается. У одних застройщиков - это просто стандартное весеннее повышение цен, у других оно еще связано с переходом поселка к очередной стадии реализации. Например, поселок из стартовой стадии переходит на стадию активного строительства, или из стадии активного строительства в завершающую стадию.

Загородные дома имеют потенциал роста
Ситуация на рынке подмосковных коттеджей большинством опрошенных ИФ-Недвижимость экспертов оценивается как стабильная с потенциалом роста.

Среди тенденций рынка загородного жилья она отмечает следующие: рост конкуренции в элитном сегменте и активная миграция девелоперов в сегмент эконом- и бизнес.

Коттеджи в организованных поселках стабильно дорожают - только с начала года они прибавили в цене 5%, отмечает Л.Гречина. По ее прогнозам, до конца года в среднем цены вырастут еще на 20-25%. Но тут надо учитывать как сегменты (эконом-бизнес-элит), так и направления (например, Новая Рига дорожает быстрее остальных), и качество конкретных проектов (есть поселки, которые не могут продать месяцами, а есть такие, где дома уходят как горячие пирожки вне зависимости от повышения цен). Рынок загородной недвижимости сейчас более живой, чем московский - здесь за прошлый год рост цен в среднем составил 40%, - объясняет собеседница агентства.

Игроки сегмента элитной недвижимости считают, что им вообще опасаться нечего. О.Творогова утверждает, что объективных оснований снижать цену на дорогое жилье у застройщика нет. В условиях некоторой стагнации цен в сегменте эконом-жилья, элитка по инерции будет дорожать. Покупатель элитных квартир менее чувствителен к колебаниям цен, - говорит она.

Что будет с ценами
Застройщики и риэлторы, несмотря на стабилизацию цен, настроены спокойно. Так, А.Ефремова, считает, что при продолжении стагнации и корректировки цен на жилье резкого скачка цен, как это бывало в прошлые годы, скорее всего, не будет, а стабилизация может продолжаться еще долгое время.

Что касается загородного жилья, то, как отмечает собеседница агентства, сейчас на рынке существуют предложения комфортного жилья загородом на природе, которое равнозначно по цене небольшой квартирке где-нибудь в менее престижном районе Москвы. Покупатель начал задумываться, а стоит ли ему рассматривать самые неинтересные предложения, когда с такими же затратами он может купить себе большой и комфортный таунхаус загородом на природе?.

Эту точку зрения разделяет и А.Андреева: Сейчас, когда цены на столичную недвижимость достаточно высоки, и в начале года мы наблюдаем такую картину, когда стоимость качественного жилья (сегмент бизнес- и элит-класса) в Москве продолжает медленно, но уверенно расти, большинство покупателей начинают ориентироваться на покупку загородного жилья.



Главная --> Публикации