Главная --> Публикации --> Ипотека на грани кризиса Последний самолет с ходынки Госстрой подготовил законопроект об обязательном страховании жилья Недоступное жилье подтолкнет рынок аренды Хороший "макияж" даже хрущевкам убавляет годы

вопрос: Вы не были в Москве почти 25 лет, чем вас поразила столица России сегодня?

В Москве прошла международная конференция Транспортные проблемы мегаполиса. Поделиться с московскими коллегами опытом по борьбе с пробками приехали руководители департаментов транспорта большинства европейских столиц. Своей точкой зрения на дорожную ситуацию в Москве и способы ее решения с корреспондентом Известий Анатолием Гусевым поделился руководитель департамента управления платными городскими трассами Управления транспорта Лондона Стив Кернс.

в: Руководители Москвы считают, что нам надо идти другим путем - сегодня стоит задача резко увеличить количество парковочных мест в центре города.

ответ: Абсолютный хаос в передвижении машин. Нескончаемые потоки автомобилей движутся по городу практически без каких-либо ограничений. Общественный транспорт пытается вклиниться в этот поток, но в результате только создает еще большую пробку. В Лондоне, как вы знаете, мы были вынуждены ввести платный въезд в центральную часть города. За въезд туда надо платить 8 фунтов (около 400 рублей). И машин стало значительно меньше. Раньше в центральную часть заезжало более 200 тыс. машин в день, сейчас - менее 10 Одновременно мы ввели в центре 15 новых автобусных маршрутов, которым организовали выделенные полосы движения. В результате сегодня общественный транспорт в центре имеет явное преимущество над личным.

в: Дорожное движение в Москве построено по кольцевому принципу. Кроме того, власти переводят на одностороннее движение ряд улиц в центре города, и уже несколько лет рассматривается вопрос организации одностороннего движения на Садовом кольце. По вашему мнению, это правильно?

о: Думаю, это ошибка. Чем больше в центре парковочных мест, тем больше соблазна у автовладельцев приехать туда на машине. В центре Лондона, мы, наоборот, сокращаем количество парковок. Даже если в центральной части строится новое офисное здание, мы выделяем для него минимальное количество парковочных мест. Один раз заплатив за въезд 8 фунтов и не найдя места для стоянки, водитель поедет в центр на общественном транспорте. Таким образом, мы еще и сохраняем исторический центр, наши архитектурные памятники от бесконечных строек, которые на пользу им не шли.

в: В Москве строится много новых дорог. Может быть, это спасет нас от пробок?

о: Сам по себе кольцевой принцип строения дорог вполне приемлем. Другой вопрос, что делать это надо подальше от центра. Что касается одностороннего движения в центре, то в Лондоне мы тоже это делаем. Правда, делать улицы односторонними мы стали только после ввода платы за въезд. До этого такие меры были бесполезны и только создавали еще больше пробок.

в: С работой общественного транспорта в Москве вы успели познакомиться?

о: Смотря где эти дороги строят. Если они будут вести в центр города, то это, наоборот, усугубит ситуацию. Здесь действует тот же принцип, что и со строительством парковок. Чем меньше дорог - тем меньше у водителей желания пользоваться машинами. Людей надо подталкивать пересаживаться на общественный транспорт.

в: А какого мнения вы о нашем метро?

о: Немного. Когда я был в Москве 25 лет назад, то помню, как хорошо у вас работали трамваи. Сейчас их практически не видно. Во многих европейских столицах трамвайное сообщение просто спасает город. Особенно эффективны системы скоростного трамвая. Насколько я знаю, в ближайшее время такая система появится и у вас.

в: У нас еще есть монорельсовая дорога...

о: Это уникальное сооружение. Метро в Москве надо холить, беречь и активно развивать. Такой транспортной системы нет нигде в мире. Я уже не говорю о его потрясающей архитектуре...

в: Что вы посоветуете городским властям, чтобы разгрузить город от пробок?

о: Вот этого я пока не видел. Вообще монорельсовые системы - очень перспективный вид транспорта. Но их надо прокладывать на большие расстояния, соединяя ими места скопления крупных офисных центров с центром города. У вас, как мне рассказывали, монорельс построили не в самом загруженном месте. Возможно, у московских властей на это были свои причины.

Москва выбирает свой путь
Заместитель мэра Москвы Юрий Росляк:
- Есть четыре основных направления борьбы с пробками в Москве. В первую очередь - строить новые дороги, чем мы сегодня активно занимаемся. Во-вторых, резко увеличить количество парковочных мест в городе. Сейчас их всего 35 000, а необходимо не меньше 140 00 Параллельно нельзя забывать о внедрении интеллектуальной системы управления дорожным движением и развивать общественный транспорт. В перспективе нужно еще убрать из центра большинство деловых и торговых комплексов, но это очень дорого. К примеру, Москва-Сити еще в начале 90-х был задуман именно как первый деловой комплекс вне центра города. Сами видите, сколько понадобилось времени на реализацию этого проекта.

о: Не бояться непопулярных решений. Когда в Лондоне вводили платный въезд в центр города, 40% горожан были против этого. Сейчас против такого решения всего 18% населения. Они увидели результат.

Из выступлений на международной конференции Транспортные проблемы мегаполиса
Иностранные инвесторы нашли для себя новое Эльдорадо. За минувший год их стараниями объем инвестиций в подмосковные логистические комплексы вырос почти в два раза. Но у взрывного роста рынка есть и обратная сторона: небольшие торговые компании уже не могут найти себе склад, владельцы площадей ориентированы исключительно на крупные сделки. По прогнозам участников рынка, ситуация не изменится даже несмотря на то, что в 2007 году в Московской области появится дополнительно около 1,2 млн кв. м высококачественных складов.

Депутат Московской городской думы Иван Новицкий:
- Ограничить въезд в центр пока невозможно. Для начала мы должны обеспечить москвичам альтернативу личному транспорту. В первую очередь надо обеспечить водителей местами для парковки машин перед платной зоной и полностью пересмотреть систему городского наземного транспорта внутри центра. Речь идет не только о вводе дополнительного количества автобусов, но и о создании новых маршрутов. В некоторые районы центра сейчас быстрее дойти, чем доехать на общественном транспорте.

Интерес западных инвесторов вызван в первую очередь начальной стадией развития рынка и огромным неудовлетворенным спросом. Растущий уровень товарного потребления в регионе, перенаселенность Москвы, строительство новых торговых центров, опережающее внутреннее производство товаров эти факторы привели к дефициту качественных складских площадей. Объем неудовлетворенного спроса сейчас превышает 1 млн кв. м, и дефицит этот будет сохраняться еще в течение двух лет (по расчетам компании Praedium, работающей на рынке складской недвижимости).

Инвестиции на полках
Прошлый год в сегменте складской недвижимости рынка Московской области характеризовался рекордными темпами притока инвестиций и новых инвесторов. Если в 2005 году вложения в складскую недвижимость составили $250 млн, то в 2006-м их объем оценивался уже на уровне $450 млн. Инвестиционный всплеск обеспечили фонды с иностранным капиталом. В минувшем году было совершено сразу несколько крупных сделок с их участием: AIG European Real Estate Fund приобрел у девелопера FM Logistic 70 тыс. кв. м площадей за $60 млн; фонд Raven Russia Limited осуществил сразу две сделки приобрел у Росевродевелопмента 115 тыс. кв. м логистического терминала Крекшино за $110 млн и создал совместное предприятие с Эспро-Девелопментом для строительства склада Кулон Восточный. Еще один новый иностранный участник российского рынка складской недвижимости английский фонд Fleming Family Partners приобрел у PNK Logistics 40 тыс. кв. м одноименного склада компании в Шолохове. А в конце февраля текущего года дочерняя структура фонда FFP Russia Real Estate Development, созданный специально для вложений в недвижимость, заявил о намерении построить 260 тыс. кв. м производственных и складских площадей, для чего уже приобрел 50 га на юге Московской области, в 45 км от МКАД.

В последнее время наметилась тенденция экспансии в регионы девелоперов, ранее занимавшихся только столичными складами. Многие крупные компании Росевродевелопмент, MLP, НЛК, Авалон, Tablogix, ИПГ Евразия, ЕСМТС заявили о намерении реализовывать крупные сетевые проекты строительства логистических комплексов в российских регионах и странах СНГ. К примеру, ИПГ Евразия в настоящий момент начала строительство логистического парка Пышма под Екатеринбургом общей площадью 240 тыс. кв. м; еще один проект компании в этом же регионе логистический парк Колпино (около 200 тыс. кв. м складских площадей).

Несмотря на постепенное увеличение стоимости строительства складов, доходность для девелопера в этом сегменте составляет 16-18%, а для инвестора-покупателя 11-13%. Это немыслимо высокие для Европы показатели. При этом характерно, что девелоперы складских комплексов предпочитают не дожидаться, пока комплекс окупится, и выходят из проекта, продавая его инвестору.

Большой спрос на качественные складские помещения приводит к тому, что большинство долгосрочных договоров аренды заключается на ранней стадии строительства объекта, и к моменту, когда он сдается, большинство площадей уже занято. В 2006 году свыше 62% договоров аренды и покупки было заключено за четыре-восемь месяцев до сдачи в эксплуатацию здания. Доля вакантных площадей в уже построенных складских комплексах составляла 1% для проектов класса А и 3% для складов класса В. Логично предположить, что в нынешнем году эта тенденция сохранится, хотя, конечно, по мере ввода в строй новых складских комплексов доля свободных площадей в них после сдачи будет увеличиваться.

На рынке Подмосковья конкуренция усиливается, и вскоре покупатель или арендатор сможет выбирать из нескольких предложений в нужном ему районе. К примеру, только вдоль трассы М-4 (Каширское шоссе) сейчас строится сразу несколько крупных складских комплексов. Увеличение конкуренции и себестоимости строительства способствует росту количества заявленных девелоперами масштабных проектов общей площадью 200-600 тыс. кв. м, которые соответствуют международным стандартам и по площади, и по качеству. В рамках своей экспансии девелоперы от отдельных складских комплексов переходят к созданию сетевых проектов со стандартизованным набором сервисов и единой тарифной политикой.

В то же время претензии собственников складов растут. Ориентируясь на уже заключенные сделки по аналогичным проектам, они рассчитывают впоследствии выгодно перепродать свои склады стратегическим инвесторам, а потому с особой тщательностью подходят к выбору арендаторов. Показательно то, что владельцы высококачественных складов в последнее время стараются не сдавать площади менее 2 тыс. кв. м. Во всяком случае, по словам складских брокеров, спрос на складские помещения площадью менее 2 тыс. кв. м, оцениваемый в 3,6% от общего, не удовлетворен. Помимо маленьких площадей относительно неразвита ниша холодных складов, но ее развитие связано с рядом особенностей, создающих существенные препятствия.

Время подождать
Любой сверхбыстрорастущий рынок в России становится потенциально опасным. Взрывной рост цен на жилье перевел в разряд обманутых соинвесторов тысячи людей, большинство из которых уже никогда не увидят ни своих денег, ни квартир. Срывы сроков строительства начали случаться и в секторе коммерческой недвижимости. По подсчетам компании Blackwood, к концу 2006 года было введено в строй только 40% площадей от тех объемов строительства складских комплексов, которые планировались в начале года. Поэтому потенциальным покупателям и арендаторам приходится с осторожностью подходить к выбору помещения в недостроенном комплексе.

В последнее время возрос интерес девелоперов к строительству индустриальных и промышленных парков, предполагающих комплексное развитие территории (он стимулируется программой правительства Московской области по созданию промышленных округов). В Клинском районе Подмосковья заявлено строительство первого международного экоиндустриального парка. Он будет включать в себя логистический комплекс, а также производственные, жилые и офисные помещения. Другие примеры таких проектов промышленный парк Алекса Хартманна (девелопером которого является компания Аксис и Ко) вокруг Лобни, многофункциональный парк Белый Раст в Дмитровском районе Подмосковья.

Как следствие, на рынке фиксируются в основном крупные сделки. Так, компания Русская логистическая служба арендовала 56 тыс. кв. м в комплексе MLP-Подольск, розничная сеть Перекресток полностью арендовала комплекс PNK Logistics в Шолохове площадью 23 тыс. кв. м, а логистический оператор Tablogix арендовал 22 тыс. кв. м площадей в ТЛК Томилино. Площадь арендованных логистическими компаниями помещений составила в 2006 году 45,3% от общего объема реализованных высококачественных площадей.

Главная тенденция развития рынка складских комплексов, которая проявится в среднесрочной перспективе (5-10 лет), строительство логистических центров по периметру будущей ЦКАД. Ряд крупных девелоперских и инвестиционных компаний уже сегодня заблаговременно купили на этой территории участки под склады площадью несколько десятков гектаров. На будущую кольцевую дорогу ориентировано и несколько уже заявленных проектов создание логистического парка Восточный фонда Raven Russia и ГК Эспро в Ногинском районе (300 тыс. кв. м), строительство компанией Giffels складского комплекса в Домодедовском районе Подмосковья (500 тыс. кв. м).

В течение 2007 года должно быть завершено строительство свыше 1 990 000 кв. м помещений классов А и В, соответственно, их общий объем к концу года может превысить 5 219 000 кв. м. Однако при прогнозировании выхода проектов в 2007 году стоит ориентироваться на ключевые проекты, заявленные к постройке в этом году. Их суммарная площадь превышает 1,2 млн кв. м. Однако аналитики компании Blackwood полагают, что, учитывая процентное соотношение действительно сданных объектов к заявленным, можно предположить, что фактически будет введено в эксплуатацию менее 700 тыс. кв. м.
Кольцо ответственного хранения

На расположение складских комплексов влияют несколько факторов. Первый это направление грузопотока. Поэтому, несмотря на ужасную транспортную ситуацию на Ленинградском шоссе, склады тут до сих пор пользуются спросом у арендаторов, а участки под склады у девелоперов. Объясняется это просто: до 40% экспортных грузов в Москву идет через северо-западное направление (из порта Санкт-Петербурга и прибалтийских портов). А растущая популярность юга и юго-востока Подмосковья объясняется тем, что Москва крупнейший центр перевалки грузов, до 60% экспортных товаров после растаможивания отправляется именно по этому направлению в глубь России. Второй фактор это состояние трассы. Поэтому вокруг относительно свободной трассы Дон сейчас и происходит формирование новой складской зоны в Подмосковье.

По данным компании Knight Frank, территориально 74% всех современных складских комплексов находится между МКАД и первой бетонной кольцевой дорогой A-107, располагающейся на расстоянии 25-45 км от МКАД. Наибольшее количество складских площадей по-прежнему сосредоточено на Ленинградском шоссе (более 30% от всего объема предложения складских площадей). Далее следуют районы Ярославского и Осташковского шоссе (22%), Каширского шоссе и трассы Дон (14%) и район Варшавского и Симферопольского шоссе (13%).

Еще одна тенденция рынка, отчасти вызванная быстрым ростом цены аренды, попытки крупных торговых компаний строить под себя складские комплексы. В качестве примера можно привести склад компании Эльдорадо (100 тыс. кв. м), склады сетевых ритейлеров X5 и Копейка.

Третий фактор наличие свободных электрических и инженерных мощностей. Например, дефицит энергетических мощностей в Красногорском районе в свое время не позволил развиться здесь складской зоне, хотя территориально район расположен очень хорошо, а трасса Москва Рига также является одной из лучших в регионе по пропускной способности.

Крупнейшие складские проекты Подмосковья
Яркий пример совмещения современных тенденций складского строительства многофункциональный комплекс Белый Раст, в состав которого входит логистический комплекс Белый Раст Логистика. По информации областной госструктуры Дмитровского межрайонного агентства инвестиций и развития, многофункциональный комплекс, в состав которого войдут промышленные и складские помещения, потребует инвестиций в размере 25 млрд рублей. Общий объем застройки составит до 1,5 млн кв. м, из которых 245 тыс. кв. м займет логистический комплекс класса А Белый Раст Логистика. Основной инвестор и девелопер проекта бельгийская компания Ghelamco, ранее не имевшая проектов в России. Компания вложит в проект около $170 млн. Вторым проектом этой компании на территории Дмитровского района будет проект строительства логистического комплекса Ермолино общей площадью 145 тыс. кв. м (объем инвестиций $100 млн). О приобретении этого участка руководство Ghelamco заявило буквально месяц назад.

Еще одна из FMCG-компаний, решившаяся на строительство склада для собственных нужд, компания Евросеть. Ее склад расположится в 2 км от МКАД по Киевскому шоссе, в поселке Румянцево. Площадь складских помещений составит 75 тыс. кв. м, для строительства которых компания приобрела участок площадью 18 га. Помимо складов на территории планируется строительство офисного комплекса для нужд самой Евросети. Стоимость проекта оценивается в $60 млн. Евросеть планирует как пользоваться комплексом для своих нужд, так и сдавать в аренду ненужные компании площади.

Крупнейший в Европе, по предварительным оценкам аналитиков рынка, производственно-логистический комплекс Северное Домодедово строит в Подмосковье, рядом с трассой М-4 инвестиционно-промышленная группа Евразия.
На земельном участке площадью 263 га будет возведено более 1 млн кв. м складских площадей класса А. Инфраструктура комплекса будет включать офисные и технические помещения, несколько пунктов общественного питания. Планируемый срок реализации проекта 2006-2008 годы. Во втором квартале 2007 года запланирован ввод в эксплуатацию первой очереди комплекса площадью 360 тыс. кв. м. По оценкам специалистов ИПГ Евразия, окупаемость этого проекта составит семь-восемь лет. Инвесторы делают ставку на выгодное местоположение Северного Домодедова. Комплекс с одной стороны примыкает к федеральной трассе М-4 (Москва Дон), а с другой к Домодедовскому шоссе; по оценкам аналитиков компании, на момент принятия решения о строительстве это направление было самым перспективным для складской недвижимости. Наличие железнодорожной ветки и небольшое расстояние от аэропорта Домодедово с растущим грузовым оборотом также повлияли на принятие решения. Кроме того, площадь земельного участка, на котором ведется строительство комплекса, имеет возможности для расширения. Конкуренции в Евразии не боятся. По их мнению, производственно-логистический комплекс Северное Домодедово имеет самое выгодное расположение с точки зрения логистики среди комплексов, строительство которых будет завершено в ближайшее время.

Также в начале марта стало известно о строительстве производственно-логистического парка в Каширском районе, на необычном для крупного складского комплекса удалении от Москвы почти 120 км от МКАД. Анатолий Архипкин, вице-президент банка Московский капитал, инвестора проекта, полагает, что такое расположение комплекса оптимально. Уже сейчас в Корыстове пересекаются две федеральные трассы Москва Дон и Москва Каспий, которые связывают Москву с югом страны. А через несколько лет через Корыстово пройдут объездные пути вокруг столицы с севера. Таким образом, Корыстово будет находиться в центре транспортного коридора, который свяжет промышленный север России с сельскохозяйственным югом, пояснил он BG. Площадь участка, где будет построен будущий центр, составит более 82,5 га. На нем разместятся офисы (площадью до 35 тыс. кв. м), производственные территории (125 тыс. кв. м), жилье (20 тыс. кв. м), площади социального назначения (3,5 тыс. кв. м) и склады (430 тыс. кв. м). Арендаторы пока не определены, но руководство банка полагает, что это будут представители логистического бизнеса, производители строительных материалов и компании по переработке сельхозпродукции. Банк Московский капитал планирует окупить проект к 2015 году, и это при том, что строительство по плану завершится только в 2011 году.

Австрийская группа C.R.E.D.O. Real Estate, занимающаяся строительством складских и офисных площадей в Восточной Европе, возведет складской комплекс в 52 км от МКАД, рядом с поселком Малино Ступинского района, недалеко от Московского большого кольца. Общая площадь парка составит около 110 тыс. кв. м, включающих складской и контейнерный терминалы классов A и B. Стоимость проекта составит около {euro}65 млн, а закончить строительство склада предполагается уже к концу 2007 года. Согласно проекту, логистический парк общей площадью около 110 тыс. кв. м, включающий складской и контейнерный терминалы, примерно равные по площади, будет построен на земельном участке площадью 40 га и сдан в эксплуатацию осенью 2007 года. Помимо складов C.R.E.D.O. возведет промышленный парк в Ступине.

Складской комплекс Северное Домодедово ориентирован на грузовые потоки, связанные с аэропортом Домодедово
Понятно, что такое выгодное расположение не прошло мимо внимания конкурентов. На Каширском шоссе в Домодедовском районе будет построен еще один крупный складской комплекс класса А логистический парк Домодедово. Он разместится на пересечении трассы Москва Дон (М-4) и бетонки (А-107), в 29 км от МКАД. Девелопер проекта компания Capital Partners объем инвестиций не разглашает. Общая площадь проекта составит около 700 тыс. кв. м, первую очередь проекта планируется завершить к концу 2007 началу 2008 года, площадь построенных складских помещений к этому времени составит около 156 тыс. кв. м.

В ходе реализации приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России уже принято немалое число законов, постановлений, распоряжений и прочих нормативных документов. Однако ни один из них не вызвал такого резонанса, как программа Москвичам доступное жилье, одобренная правительством Москвы 21 ноября 2006 года.

Технологистический комплекс Томилино (ТЛК Томилино) станет первым в России крупномасштабным проектом, объединившим складской терминал класса А, логистический центр и индустриальную площадку с развитой инфраструктурой; а также предоставляющим своим арендаторам широкий комплекс дополнительных услуг. ТЛК Томилино расположен на территории площадью 140 га на расстоянии 6 км от МКАД по Новорязанскому шоссе; ориентировочная площадь проекта составляет 500 тыс. кв. м складских, производственных и офисных помещений. Первая очередь проекта была сдана в эксплуатацию в 2005 году, в 2007-м планируется сдача третьей очереди проекта, завершение строительства намечено на 2010 год. Общая сумма вложенных в проект средств оценивается приблизительно в $500 млн. Здания сооружаются под конкретных заказчиков, которые вносят предоплату и частично финансируют строительство; среди клиентов комплекса Вимм-Билль-Данн, Фамилия, Tablogix, UPS-SCS, Рольф и т. д. Срок окупаемости проекта до шести лет.

В чем же скандальность предложенной программы? Дело в том, что ее авторы предложили разделить покупателей жилья на 2 категории: те, кто прожил в Москве на законных основаниях не менее 10 лет, и все остальные. Причем для первой категории инвестор нового строительства должен будет зарезервировать до 80% строящихся площадей, 30% из которых должны быть реализованы по ценам, закрепленным в инвестконтрактах. Одновременно был предложен и другой вариант: резервирование за счет увеличения доли города до 60%, половина из которой будет возвращаться застройщику по мере продажи квартир москвичам.

На заседании столичного правительства мэр Москвы Юрий Лужков предложил принять эту программу за основу. А руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петр Сапрыкин амбициозно заявил, что если все пойдет хорошо, то столичные власти к концу 2010 года сократят индекс доступности жилья до 7 лет (с нынешних десяти). Количество очередников на получение жилья в Москве, по его словам, сократится до 100 тыс. семей.

Тем не менее два месяца спустя, 23 января 2007 года, Юрий Лужков подписал постановление правительства Москвы О среднесрочной жилищной программе Москвичам доступное жилье на период 2007 2009 гг. и задании на 2010 год. В документе весьма красочно описаны приемы стимулирования инвесторов-застройщиков к продаже жилья москвичам с десятилетним сроком проживания в Первопрестольной. Предлагается несколько вариантов, при которых застройщик способен отвоевать свое право на строительство типового жилья эконом-класса.

Разумеется, такое смелое предложение немедленно вызвало широкий резонанс, ведь фактически вводимые ограничения на покупку жилья прямо противоречат Конституции. В частности, как отмечает представитель юридической фирмы Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев, 19-й статьей Конституции РФ предусмотрено равенство всех граждан независимо от их места жительства. А данным постановлением московские власти фактически вводят ограничения на право приобретения жилья.

Нет ничего удивительного в том, что участники рынка отнеслись к такого рода перспективам без энтузиазма. Так, в пресс-службе концерна КРОСТ отметили, что оценивают сложившуюся ситуацию как негативную, однако официальных комментариев до прояснения всех нюансов давать не будут.

Первое увеличение доли города в два раза, то есть до 80% от всего объема площади строительства. Остальные 20% инвестор волен продавать по рыночной цене. Второе после возмещения доли города в размере 40% инвестор должен реализовать до 80% жилой площади москвичам со стажем. И третье помимо традиционных 40% городу, инвестор может пообещать продать до 30% от оставшегося объема по строго фиксированной сниженной цене. Причем чем ниже окажется назначенная цена, тем больше шансов на победу в конкурсе.

Кроме того, очевидно, что появление специального продукта для льготной категории граждан приведет к дисбалансу на рынке. Реакцией на это станет появление различных схем, предлагающих обходные пути для приобретения жилья по льготной цене людям, не попадающим в категорию льготников. В Москве проживают миллионы семей льготной категории, поэтому нельзя исключать возможности, что иногородние граждане начнут приобретать квартиры через подставных лиц, комментирует Флексер. Говорить в такой ситуации о доступности жилья и существенном изменении рыночной ситуации вряд ли придется. Что характерно, по оценке аналитиков компании Миэль-Недвижимость, застройщики, скорее всего, значимых убытков не понесут. В первую очередь это постановление усложнит жизнь гражданам, считает Флексер. И без того непростые схемы продаж станут более запутанными и серыми.
Любой, кто приобретает или продает жилье, может рассчитывать на получение от государства льготы под названием налоговый вычет. Вы купили квадратные метры, а государство выплатит вам 13 процентов от суммы, потраченной на приобретение недвижимости из тех денег, что вы отдали в виде подоходного налога.

По мнению руководителя исследовательского центра управления новостроек компании Миэль-Недвижимость Бориса Флексера, если остановится на экономической стороне вопроса на том, как этот документ может повлиять на уровень цен, то вряд ли такое нововведение будет способствовать их снижению. Цель постановления регулирование первичного рынка и стимулирование среди инвесторов и застройщиков продаж жилья москвичам. Однако при разработке данного постановления не был учтен вторичный рынок, поясняет Флексер. Сегодня владельцам квартир ничто не мешает продавать жилье, выбирая покупателя по собственному усмотрению. Поэтому, если даже новое постановление вступит в силу, и для иногородних вход на первичный рынок будет закрыт, удорожание жилья на вторичном рынке не заставит себя ждать. Эти рынки взаимосвязаны, и рост цен на одном непременно приведет к аналогичному процессу на другом.

На практике ожидания налогоплательщиков обогатиться за счет получения вычета не оправдаются только потому, что ими не были учтены все требования Налогового кодекса.

То есть, заявив и доказав свое право на налоговые вычеты, вы получите из бюджета определенную сумму.

Под налоговым вычетом не следует понимать возврат живых денег.

Как покупателям (застройщикам) жилья вернуть часть денег, потраченных при покупке или продаже квадратных метров? Что нужно знать при этом, чтобы избежать лишних разочарований? Ответы на эти и другие вопросы в сегодняшнем выпуске Справочного бюро.
Пойдем от противного

в случае продажи квартиры вы освобождаетесь от уплаты подоходного налога на определенную сумму;

Если вы купили квартиру или продали ее, это вовсе не означает, что, когда вы придете в налоговую инспекцию, там в специальном окошечке вам выдадут денежными купюрами часть затраченных средств. Это означает только то, что:

Предусмотренные государством определенные льготы в виде налоговых вычетов можно разделить на две категории:
При покупке жилья.
При продаже недвижимости.

в случае покупки квартиры вы вправе претендовать на возврат суммы налога или на зачет его в будущем.

Покупка недвижимости
При покупке жилья вы получите стандартный налоговый вычет, который представляется на сумму фактических расходов, но не более чем на 1 млн. рублей. То есть если вы приобрели жилье, то имеете право вывести из-под налога сумму полученных доходов, равную его стоимости, но не более 1 млн. руб. Максимальные деньги, которые можно вернуть из бюджета государства, 130 тыс. рублей (13 процентов подоходного налога от миллиона).

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать одного млн. рублей. Поэтому если стоимость квартиры (жилого дома) составляет менее одного миллиона, вычет предоставляется в полной сумме затрат. Когда же квартира (жилой дом) стоит больше миллиона, применяется установленное ограничение.

Итак, если вы покупаете квартиру, то имеете право недоплатить налогов на 130 тыс. рублей. И будете освобождены от уплаты налога до той поры, пока не накопится эта максимально возможная сумма.

Приведем пример. Если вы работаете, и ваша ежемесячная зарплата составляет, скажем, 20 тыс. рублей, на руки получаете 17 тыс. 400 руб. 13 процентов уходит в качестве подоходного налога государству. Вы не платите никакой налог и получаете на руки все свои 20 тысяч.

Сумма полагающегося имущественного налогового вычета будет вычитаться из тех доходов, полученных в отчетном календарном году, с которых налог на доходы физических лиц исчисляется и удерживается по ставке 13 процентов, исходя из даты фактического получения дохода.

Если налогоплательщик получал доходы, например, от работы на предприятиях Москвы, а подает декларацию по месту жительства в Московской области, то возврат налога, связанный с предоставлением имущественного налогового вычета, производится по месту подачи декларации, т.е. в Московской области.

Миллион всему голова
Если вы взяли ипотечный кредит, то сумма, выведенная из-под налогообложения, может оказаться больше одного миллиона. Потому что вам возместят еще и налог с денег, заплаченных в виде банковских процентов, при условии, что вы представите в налоговую инспекцию документы, подтверждающие использование кредита. Причем до недавнего времени требовалось, чтобы кредит был именно ипотечным, а с 1 января 2005 года это необязательно. Надо лишь документально подтвердить, что заем был целевым (указать в кредитном договоре, что он предоставлен для строительства или приобретения конкретного вида недвижимости) и что деньги были израсходованы именно на это жилье.

При получении дохода в виде оплаты труда датой фактического получения налогоплательщиком такого дохода признается последний день месяца, за который ему был начислен доход за выполненные трудовые обязанности в соответствии с трудовым договором (контрактом). Например, зарплата, начисленная за декабрь 2005-го и выплаченная в январе 2006-го, считается фактически полученной в 2005 году. Она включается в налоговую базу, из которой вычитается сумма полагающегося имущественного налогового вычета.

Имейте в виду: при покупке квартиры правом на налоговый вычет можно воспользоваться лишь один раз в жизни.

Вернуть себе налог, заплаченный с денег, потраченных на покупку жилья, можно еще одним способом: продолжать платить налог в обычном режиме и раз в год (в течение нескольких лет) получать солидную сумму на свой счет в банке.

При приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями). В случае приобретения жилья в общую совместную собственность как договорятся между собой. Например, если квартира, стоимость которой составляет 1 200 000 рублей, приобретена в равнодолевую собственность семьей, состоящей из четырех человек (отец, мать и двое детей), то общий размер имущественного вычета составит 1 000 000 рублей. При этом каждый из собственников имеет право заявить вычет в сумме, пропорциональной его доле собственности, по 250 000 рублей (1 000 000 рублей х 1/4). Но по заявлению собственников имущественный вычет между ними распределяется в любых пропорциях по их усмотрению.

На заметку
Размер имущественного вычета определяется в целом по квартире (жилому дому), а не для каждого отдельного налогоплательщика. Если покупателями (застройщиками) в соответствии с договором являются несколько физических лиц, то общий имущественный вычет будет разделен между ними.

Законодательством определен исчерпывающий перечень объектов недвижимого имущества, при продаже которых установлен имущественный вычет. Это жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики, земельные участки. Имущественный вычет положен в том случае, если перечисленное имущество находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет. Если более налогоплательщик не должен платить налог от продажи имущества: можно продавать его за любую цену, и вычет будет предоставлен на вырученную сумму. При этом продавец недвижимости не освобождается от подачи декларации по налогу.

Продажа недвижимости
У продавца недвижимости есть выбор либо заплатить налог на доходы, полученные от реализации, либо воспользоваться правом получить налоговый вычет.

Пример первый.

Выгодно после трех лет

Пример второй.

В 2005 году гражданин продал квартиру, находившуюся в его собственности пять лет, за 2 000 000 рублей. В данном случае налог не начисляется и не уплачивается.

Выгоднее расставаться с имуществом, которое находилось в собственности более трех лет. Тогда налог платить вообще не нужно. Но налогоплательщику необходимо документально подтвердить период нахождения имущества в его собственности. Это наиболее актуально при продаже недвижимости.

Налогоплательщик продал квартиру, принадлежавшую ему менее трех лет, за те же 2 000 00 Он должен уплатить налог 13 процентов, т.е. 260 000 рублей. Однако имеет право на вычет с суммы до миллиона т.е. 130 00 Таким образом, фактически продавец заплатит налог 130 000 рублей.

Если же недвижимость находилась в собственности более трех лет, то и занижать ее стоимость нет никакого смысла.

Зачастую граждане, чтобы уменьшить сумму налога или не платить его совсем, занижают в договоре купли-продажи стоимость имущества, тем самым они сознательно нарушают закон.

Существенная деталь: продавец жилья, в отличие от покупателя, имеет право воспользоваться налоговым вычетом многократно.

Вместо того, чтобы получать имущественный вычет, налогоплательщик вправе уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных расходов. Но при продаже недвижимости это, как правило, занятие пустое, поскольку никаких особых расходов нет. Поэтому лучше получить налоговый вычет.

Если вы пенсионер, находящийся на заслуженном отдыхе, государству налогов не платите, то и брать с вас, понятное дело, нечего и возвращать тоже.

Какие у бабушки денежки...
Вычетом при продаже может воспользоваться любой продавец, т.к. он как раз и получает доход от продажи квартиры. Вычетом при покупке только официально работающие или получающие доходы граждане, которые подлежат налогообложению. То есть те, с кого высчитывается подоходный налог.

Два варианта
Для того, чтобы получить право на налоговый вычет, нужно нанести визит в районную налоговую инспекцию и подать заявление в произвольной форме: прошу предоставить мне имущественный вычет.... Вместе с заявлением следует отдать необходимые документы, подтверждающие факт оплаты, оригиналы и копии. Все документы налоговики должны видеть в оригинале, а им остаются копии.

Правом на имущественный вычет в полной сумме может воспользоваться один из супругов (у которого есть доходы, облагаемые подоходным налогом на физических лиц по ставке 13 процентов, или у которого такие доходы больше).

Вывести из-под налога

Налогоплательщики могут получить имущественный вычет:
по окончании налогового периода (первый вариант);
в течение налогового периода (второй вариант).

По окончании налогового периода налогоплательщику необходимо вместе с письменным заявлением о предоставлении вычета подать декларацию о доходах, а также:

Первый вариант подходит как для покупки, так и для продажи жилья.

при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли или долей в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней;

при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не завершенного строительством дома) или доли (долей) в нем бумаги, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;

Если вы приобрели квартиру без отделки, недостроенный жилой дом или потратились на новое строительство, то расходы, понесенные на доведение жилья до ума, также можно вывести из-под налога. В них могут включаться расходы:
на разработку проектно-сметной документации;
на приобретение строительных и отделочных материалов;
связанные с работами или услугами по строительству (достройке) дома;
связанные с отделкой квартиры.

платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Продавец недвижимости обязан представить в налоговый орган также документы, подтверждающие время нахождения имущества в собственности.

Учтите, что и в этом случае суммарные затраты на покупку и ремонт не могут превышать 1 млн. рублей.

Вариант второй применяется при покупке жилья.

Не забудьте зайти в бухгалтерию

Примерный список документов:
налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (при использовании второго способа не обязательно);
документы, подтверждающие суммы дохода и НДФЛ, уплаченного за отчетный период;
документы, подтверждающие произведенные расходы (корешок платежной квитанции, платежное поручение или аналогичные свидетельства);
документы, подтверждающие право собственности на купленный (построенный) дом или квартиру;
документы, подтверждающие использование кредита при покупке жилья (если кредит использовался).

Налогоплательщику необходимо в течение года, в котором была приобретена квартира (жилой дом), обратиться в налоговый орган, не дожидаясь окончания налогового периода, предоставив все подтверждающие право на имущественный вычет документы. Тогда вычет можно получать, уже начиная со следующего месяца.

Месяц на проверку
Не особенно рассчитывайте на то, что если вы, предположим, сегодня принесете в налоговую службу необходимые документы, подтверждающие ваше право на налоговый вычет, то с завтрашнего дня вам начнут возвращать деньги. Фискальная служба имеет полное право прежде проверить ваши бумаги. На это отведено 30 календарных дней со дня подачи налогоплательщиком письменного заявления и необходимых документов.

После того, как вы получите из налогового органа уведомление, подтверждающее право на получение имущественного налогового вычета, загляните в свою бухгалтерию по месту работы. Отдайте его вместе с заявлением о предоставлении вычета, и уже со следующего месяца будете получать зарплату без уплаты подоходного налога.

Те, кому не положено
Подоходный налог не возвращается или имущественный налоговый вычет не предоставляется в случае, если вы:
индивидуальный предприниматель и продаете имущество в связи с осуществлением предпринимательской деятельности;
расходуете на строительство или приобретение жилого дома или квартиры средства работодателей или иных лиц;
оформили купленный жилой дом или квартиру на ребенка;
приобретаете жилой дом или квартиру у взаимозависимого лица. Например, если один человек подчиняется другому по должностному положению: подчиненный своему начальнику. Или они состоят в официально зарегистрированных брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Расписку обязаны принять
Юристы знают немало случаев, когда налоговый орган отказывает в праве на вычет на том основании, что налогоплательщик не представил финансовые документы, четко подтверждающие факт оплаты. Расписка, к которой чаще всего и прибегают, заключая договор купли-продажи, не берется в расчет. Это неправомерно, говорят юристы, поскольку в Налоговом кодексе перечень необходимых документов открыт. Стало быть, можно предоставлять в их числе и иные обосновывающие оплату документы, включая расписку. И требовать налоговый вычет. В случае возникновения споров обращаться в суд.

Выпуск подготовила Галина Писарчик при содействии председателя коллегии адвокатов Правовая защита Артема Сидорова

Не обижайте новоселов!
Один из документов, предоставляемых в налоговую инспекцию, свидетельство о праве собственности. На практике нередки ситуации, когда дом уже сдан, квартиры переданы по акту жильцам, а право собственности не оформляется годами. Но это не значит, что новосел не имеет и права на налоговый вычет. На самом деле, объясняют юристы, уже сразу после передачи квартиры по передаточному акту можно обращаться в налоговую инспекцию и оформлять налоговый вычет.



Главная --> Публикации