Главная --> Публикации --> Как организовать коммунальные услуги без жэка? «сладкий остров» реконструируют иностранцы Покупателей все больше интересуют участки в дальнем подмосковье Ипотека на грани кризиса Последний самолет с ходынки

Хотя бюджеты разных уровней готовы профинансировать более половины расходов, литовцы не спешат включаться в программу обновления старых домов.

Программа реновации жилья в Литве буксует из-за отсутствия эффективных собственников домов.

Государство свои финансовые обязательства выполняет, похоже, исправно. Тем не менее, по оценке премьера страны Гедиминаса Киркиласа, три года реализации программы показали, что кампания близка к провалу. При нынешних темпах реновация может затянуться на полторы сотни лет. Причина пробуксовки в том, что у домов нет реальных собственников, которые могли бы организовать исполнение финансовых обязательств со стороны жильцов.

Сносить или модернизировать? С этой дилеммой сталкивается любой мегаполис, когда становится очевидно, что его районы застроены домами, не отвечающими современным представлениям о комфортном жилье. В Литве был выбран второй путь реновация на принципах совместного финансирования работ за счет средств бюджетов и жильцов.

Застроенные хрущевками кварталы, как и квартиры в таких домах, абсолютно не соответствуют новым стандартам жизни. Прежде всего, в районах старой застройки катастрофически не хватает стоянок для автомобилей, число которых с советских времен выросло в разы. Дворы превратились в сплошные автостоянки, вытесняющие газоны и детские площадки.

Крепкие, но некомфортные
По сведениям президента Литовской ассоциации владельцев недвижимости Юозаса Антанайтиса, из 38 тыс. многоквартирных домов 27 тыс. построены до 1993 года и относятся к разряду так называемых хрущевок или брежневок. Теоретически старые многоквартирные советские дома могут эксплуатироваться 100−120 лет. Многие эксперты признают, что их несущие конструкции действительно очень прочны. Однако этим плюсы хрущевок ограничиваются.

Современные конструкторские решения и технологии позволяют принципиально изменить качество квартир в старых зданиях. Литовские эксперты при участии консультантов из Всемирного банка, Совета министров северных стран и правительства Японии пришли к выводу, что реновация окажется намного выгоднее сноса старых и строительства новых домов. Их заключение легло в основу Литовской жилищной стратегии, принятой еще в январе 2004 года. Согласно этому документу, до 2020 года должны быть обновлены не менее 19 тыс. домов.

Вторая проблема архитектурно-конструктивное качество домов, особенно в части энергосбережения. Если в условиях избытка энергоресурсов в советские времена этот вопрос никого не беспокоил, то сегодня он вышел на первый план. Наконец, стандартные внутренние планировки старых домов полностью игнорируют индивидуальные пристрастия жильцов. Конечно, хозяева некоторых квартир проводят перепланировку по собственному почину, но этот путь не столь безопасен, как комплексная переделка здания профессионалами.

Местное самоуправление берет на себя оплату аудита здания, составления проекта его реновации, подготовку техдокументации, а также часть инвестиций в сами строительные работы. В Вильнюсе за счет средств городского бюджета может быть профинансировано до 15% стоимости проекта. В других городах установлена своя планка. Государство, со своей стороны, покрывает 15−30% от разницы между стоимостью проекта и долей местного бюджета. Размер покрытия зависит от выбранного проекта чем большим будет энергосберегающий эффект от реновации дома, тем в большей степени государство поддерживает проект.

Скинемся на троих?
В рамках программы правительство Литвы разработало схему финансирования реновации домов, создав работоспособную систему взаимодействия органов власти государственного и муниципального уровня. Для желающих участвовать в программе имеются два основных условия наличие в доме субъекта администрирования в лице общества собственников жилья (ОСЖ аналог российского ТСЖ) и готовность жильцов внести начальный взнос в размере не менее 10% от сметы реновации. Взнос за малообеспеченные семьи делает государство.

Остальные средства вносятся жильцами за счет банковского кредита. Координатор программы компания Vilniaus silumos tinklai подписал договор о кредитовании проектов с банками Parex, SEB Vilniaus bankas и Hansabankas. Привлеченные средства жильцы возвращают банку в течение 15 лет. На практике это означает, что им придется платить 14−28 евро ежемесячно, в зависимости от площади квартиры. Учитывая, что средняя зарплата в Литве составляет 377 евро, сумма представляется вполне приемлемой. Кстати, выплату банковских процентов и страховку по кредитам малообеспеченных семей государство тоже принимает на себя.

Кстати, в марте 2007 года, когда выяснилось, что программа забуксовала, правительство Литвы приняло решение увеличить размер компенсации с 30 до 50% (даже задним числом) по тем проектам, которые обеспечивают сокращение энергозатрат не менее чем на треть. Таким образом, суммарное финансирование проекта из бюджетов разных уровней может доходить до 57,5%.

Реновация предусматривает также модернизацию систем энергообеспечения и инженерных коммуникаций (устанавливаются счетчики и терморегуляторы отопления). Разумеется, обновляются кровли и теплоизоляция стен. Квартиры становятся теплее, поэтому жильцы начинают платить за отопление примерно вдвое меньше (около 24 евро в месяц за среднюю двухкомнатную квартиру). В результате рыночная стоимость жилья возрастает примерно на 20%.

Эффект реновации
Реализованные проекты реновации зданий демонстрируют впечатляющий эффект. Дома меняются и внешне, и внутренне. Обустраиваются придомовые участки оборудуются стоянки для машин, детские площадки, газоны, скамейки. За счет остекления балконов, новой облицовки меняется и внешний вид домов, на двери подъездов ставятся электронные замки и система сигнализации. На лестничных площадках устанавливаются люминесцентные лампы, интенсивность свечения которых регулируется с помощью фотоэлементов. Нередко за счет индивидуальных перепланировок в квартирах увеличивается полезная площадь. Только расширение балконов прибавляет каждой квартире два-четыре квадратных метра.

Черепашьими темпами
В ближайшие три года правительство намерено выделить на программу 23,1 млн евро, причем в случае необходимости готово увеличить ассигнования. Кроме того, Литве обещана существенная поддержка ЕС в течение 2007−2013 годов на реализацию жилищной программы будет направлено 58,8 млн евро. То есть, исходя из средней стоимости проектов и принципа софинансирования, на эти средства можно обновить не менее тысячи объектов.

Стоимость проекта зависит от размера объекта, глубины проводимых преобразований, региональных расценок на работы и стройматериалы. В среднем по стране реновация стандартной пятиэтажки-хрущобы стоит 140 тыс. евро (в Вильнюсе затраты доходят до 430 тыс. евро, а в провинции они могут опускаться до нескольких десятков тысяч евро).

Министр окружающей среды Арунас Кундротас, в ведении которого находится распределение выделяемых государством средств, заявил, что такими темпами программу выполнить невозможно: для реновации к 2020 году намеченного объема жилья нужно модернизировать не по 100, а примерно по 1700 домов в год. Главным тормозом стала пассивность самих жильцов, не торопящихся создавать общества собственников жилья и делать начальный взнос на реновацию.

Однако специалисты сомневаются, что это удастся сделать: деньги, выделенные из государственного бюджета на реализацию программы с 2004−го по 2006 год, освоены лишь наполовину. Так, в Вильнюсе до конца доведены всего 17 проектов, в Клайпеде 19 и только Паневежис, отличающийся активной позицией городского правительства, успел модернизировать 60 домов.

В Литве в начале 1990−х годов свыше 90% граждан стали собственниками квартир, в которых они проживали. Конституционный суд Литвы разъяснил, что каждому из жильцов многоквартирного дома принадлежит помимо квартиры часть крыши, часть лестницы, часть теплового центра и прочих коммуникаций. Следовательно, они должны заботиться о собственном имуществе. Но мало кто из жильцов всерьез отнесся к новой обязанности, предпочитая, как и раньше, рассчитывать на местные власти.

Без хозяина
По мнению членов литовского правительства, корень зла в том, что приватизация была проведена по российскому образцу, когда собственниками квартир стали сами жильцы. К примеру, бывшая ГДР пошла по иному пути там дома были в основном приватизированы частными компаниями, которые привели их в порядок и начали сдавать в аренду. В результате сегодня 70% домов советского типа в Восточной Германии прошли реновацию.

В экстренных случаях (протечка крыши, затопление подвала, нарушение конструкции здания) жильцы должны сами собрать деньги на ремонт. Однако с точки зрения организации это трудноосуществимое мероприятие (кому-то приходится брать на себя роль активиста) и, кроме того, всегда находятся те, кто не желает платить за ликвидацию общей проблемы.

Однако бывшие райисполкомы, ныне именуемые сенюниями, больше не являются владельцами домов. Они приняли на себя лишь услуги по управлению следят за состоянием зданий, теплоснабжением, заключают договоры со специализированными фирмами на проведение ремонта, уборки, вывоз мусора. Все текущие эксплуатационные расходы включаются в коммунальные расходы, а амортизационные отчисления не предусмотрены и не накапливаются. Следовательно, о профилактических работах речь не идет. Все болезни такого бесхозного дома затягиваются до клинического состояния, и он быстро деградирует.

Ситуацию усугубил новый Гражданский кодекс, согласно которому собственник квартиры или дома не обязан нести расходы на оплату работ, напрямую не связанных с эксплуатацией принадлежащего ему помещения. Это значит, что даже при наличии ОСЖ любой жилец дома может отказаться участвовать в финансировании реновации.

Правительство предложило создавать жилищные товарищества, ныне именуемые обществами владельцев домов, которым предстоит стать реальными коллективными собственниками зданий. Однако процесс пошел крайне вяло на сегодняшний день общества созданы лишь в 17% многоквартирных домов Литвы.

В последние недели известия о развитии рынка девелопмента в Петербурге напоминают какую-то сводку ЧП, а реакция представителей власти удручающий трагифарс. Башенный кран падает на жилой дом, в результате гибнут люди. Одна и та же бурильная установка дважды, с интервалом в несколько дней, обрушивается на небольшой бассейн рядом с гостиницей Москва. На Литейном проспекте обваливаются на тротуар и проезжую часть строительные леса со здания, где надстраивается мансардный этаж. Признан аварийным флигель легендарного здания-памятника дома Мурузи на Литейном проспекте, который стал разрушаться полгода назад из-за соседней стройки, при циничном равнодушии чиновников (открыто негодует лишь председатель КГИОП Вера Дементьева). Дошло до того, что смерть на стройплощадке очередного гастарбайтера кажется уже чем-то обыденным.

Литовские власти лихорадочно ищут выход из создавшегося тупика. Пока действенный рецепт не найден. Решено, что Сейм должен поработать над поправками к законам, предусматривающими обязательное создание ОСЖ. А госорганы и муниципалитеты тем временем займутся пропагандой и агитацией, рассказывая гражданам, к чему может привести легкомысленное отношение к собственности.
Отсутствие систематизированной информации по согласованиям строительных проектов и реального контроля со стороны госструктур угрожает сохранению зданий-памятников в Петербурге.

Ситуация с домом Мурузи очень показательна. Когда трещины приобрели угрожающий характер, а игнорировать общественное мнение (в том числе специалистов по охране памятников) стало невозможно, чиновники принялись публично метать громы и молнии в адрес застройщика соседнего здания ООО Петербургстрой. Флигель дома Мурузи объявили аварийным, а единственным виновником случившего назначили, по сути, Петербургстрой, собиравшийся построить на месте ветхого общежития военного округа торгово-офисный центр. Теперь застройщика обязали расселить несколько десятков квартир в доме Мурузи и выполнить капремонт здания, что потребует не менее 10 млн долларов. Столь ощутимое наказание будет, наверное, способствовать повышению ответственности девелоперов, работающих в уплотнительном формате. Тем более что официальные штрафы даже после их многократного увеличения с 1 января 2007 года остаются достаточно скромными и не могут превышать 1,5 млн рублей.

Общая проблема в этих (и многих других) случаях отсутствие эффективного контроля со стороны госструктур за всеми этапами строительного процесса. Как мне приходилось слышать от девелоперов, существующая процедура согласования не обеспечивает главного предупреждения опасных своими последствиями ошибок, возникающих на стадии согласования проектной и другой разрешительной документации. При всей своей длительности и дороговизне она не воспринимается строителями как дополнительная подстраховка от технических просчетов. Более того, совершенно очевидно, что власти вообще не владеют в полном объеме информацией по осуществляемым проектам реконструкции и строительства. Это относится и к историческому центру города, где требуется особенно внимательный, грамотный и строгий контроль.

Впечатляет и другой довод Вахмистрова: демонтированное здание находилось в федеральной собственности и госимуществом распоряжались без уведомления городских властей. Но в таком случае имеет место беспардонное неисполнение своих обязанностей Госстройнадзором, который как подразделение правительства города должен осуществлять функции по строительному надзору и экспертизе документации независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности объектов. При такой позиции городских чиновников становится просто страшно за сохранение исторических зданий в центре Петербурга, где есть сотни федеральных объектов, привлекательных для девелоперов.

Однако вызывают недоумение невнятные объяснения чиновников, призванных не только рапортовать об успехах нацпроекта Доступное жилье, но и отвечать за положение дел по вполне конкретным объектам. Оказывается, по словам вице-губернатора Александра Вахмистрова, у компании Петербургстрой нет необходимых разрешений: она получила разрешение только на частичный снос здания, но самовольно начала рыть котлован, мотивируя это тем, что нужно усилить фундамент дома Мурузи. Александр Орт, глава Службы государственного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (Госстройнадзор) ключевой структуры, отвечающей за экспертизу проектной документации, выдачу согласований и контроль за строительным процессом на всех городских объектах, заявляет, что строители перешли границы дозволенного, полностью демонтировав здание. Между тем чиновники почему-то не проявляли никаких признаков беспокойства, когда еще в середине 2006 года хорошо известная компания Ассоциация по сносу зданий, отнюдь не украдкой под покровом белой ночи, демонтировала огромное строение в центре города. Да и работы по укреплению фундамента дома Мурузи с забивкой свай осенью прошлого года (сразу после появления первой трещины в несколько миллиметров) производились по крайней мере с ведома соответствующих госструктур. При этом чиновники утверждали, что работы согласованы и, как водится, ситуация под контролем

Сложно требовать от чиновников, не способных в срок подготовить такой базовый документ, как Правила землепользования и застройки, создания открытого информационного ресурса, где была бы представлена вся разрешительная документация по каждому объекту строительства и реконструкции. Cейчас на портале Госстройнадзора полная путаница даже со ссылками на публикации в СМИ о деятельности начальника cлужбы! Нелегко будет повысить и качество работы Госстройнадзора. В марте, после ЧП, вызвавших гнев Валентины Матвиенко, специальная комиссия за день заморозила работы на пяти из одиннадцати стройплощадок в одном лишь Василеостровском районе. А за январь 2007 года Госстройнадзор, проверив 160 строек по всему городу, только на 11 объектах приостановил работы до устранения нарушений. И совсем уж проблематично ожидать, что в сфере строительства появится четкая и прозрачная система принятия решений, обеспечивающая ответственность и строителей, и чиновников. Похоже, что чиновники вместо решения этой главной задачи опять отделаются балаганом с вручением калош нерадивым строителям.

Словом, достоверно неизвестно, какая проектная документация в реальности согласовывалась. Затрудняются ответить на этот вопрос и в Ассоциации по сносу зданий, выступавшей лишь одним из подрядчиков. Получение согласований на демонтаж относится к сфере ответственности заказчика, ассоциация же выполняла работы в соответствии с договором подряда и прилагаемому техзаданию (которое, как признают в компании, несколько раз корректировалось). В ассоциации утверждают, что надлежащим образом выполнили все обязательства перед заказчиком, в том числе по обеспечению гарантий безопасности, прописанных в техническом регламенте (он фигурирует в отношениях между двумя компаниями и не согласуется госструктурами).

ЗПИФы постепенно поворачиваются лицом к частному инвестору
Закрытые ПИФы недвижимости, изначально появившиеся как способ оптимизации налогообложения имущества юридических лиц, постепенно становятся реальным инструментом преумножения капитала, доступным для частных инвесторов. Во всяком случае, порог вхождения в новые фонды уменьшается на глазах и порой достигает совсем уж смешных сумм, за которые на рынке жилья не купишь и нескольких метров. Тем не менее некоторые эксперты считают, что это объясняется всего лишь заботой о ликвидность паев, а не попыткой привлечь больше частников. Как бы то ни было, но рынок ЗПИФов недвижимости очевидно переживает смену времен.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости постепенно становятся воротами на рынок недвижимости для частных инвесторов даже с небольшими деньгами, считает D`.

Наиболее распространены девелоперские ЗПИФН - их почти две трети от всех существующих фондов. Девелоперские фонды преобладают на рынке по причине своей высокой доходности - в среднем 25-30% годовых, - поясняет управляющий партнер компании Конкордия-эссет менеджмент Марина Кислицкая. Кроме того, по словам исполнительного директора УК Blackwood фонды недвижимости Артема Цогоева, сами девелоперы стали проявлять к таким фондам больше интереса. Они создаются, как правило, под какой-либо конкретный проект. Средства пайщиков направляются на строительство, и полученный доход - это деньги от реализации построенного объекта. Яркий пример - фонд Федерация (башня Федерация в Москва-Сити).

ПИФ в ассортименте
Первые ЗПИФы недвижимости появились три года назад, и период их существования удачно совпал с очень неплохим ростом цен на недвижимость, на показателях которого популярность инвестиций в квадратные метры росла как на дрожжах. По мере увеличения ниши и завоевания инвесторских сердец (то есть кошельков) вырос и сам ассортимент ЗПИФов, а также их розничная доступность. Сейчас помимо фондов, создающихся компаниями для того, чтобы оптимизировать налогообложение своего имущества, на рынке можно найти еще четыре вида ЗПИФов недвижимости: девелоперские, инвестиционные, земельные, рентные. Особняком стоят ипотечные фонды.

Есть и другие стратегии. Так, закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости Нова-недвижимость, созданный в декабре 2004 года, планировал заниматься срочным выкупом и последующей перепродажей квартир. Пользуясь стагнацией рынка, фонд предлагал продавцам жилья быструю покупку их квартир, но со скидкой. Выкупленная недвижимость выставлялась на продажу по рыночной цене, прибыль от перепродажи делилась среди всех пайщиков фонда.

Инвестиционные фонды специализируется на покупке и перепродаже готовой недвижимости. Как правило, речь идет о квартирах в строящемся доме: квадратные метры покупаются на стадии строительства и продаются после его завершения. Доходность складывается из двух составляющих: роста индекса цен на жилую недвижимость (по нашему прогнозу, 10-15% в 2007 году) и увеличения цены объекта по мере его строительной готовности (в среднем 15-20% в год), - поясняет заместитель председателя правления компании Арсагера Алексей Астапов.

Земельные фонды по схеме действий схожи с девелоперскими. На общие средства пайщиков выкупается участок земли и ведется его девелопмент: проектируется и строится поселок, бизнес-парк или другой проект, который затем продается.

Рентные ЗПИФы - фонды, владеющие одним или несколькими объектами недвижимости и сдающие их в аренду. Доходность здесь редко превышает 10-12%, но и риски минимальны. Идеальная альтернатива банковским депозитам.

В связи с этим некоторые эксперты делают вывод, что ЗПИФы постепенно поворачиваются лицом к частному инвестору. Причем процесс этот взаимозависимый: фонды - по промежуточным итогам своей деятельности - становятся все более интересными для частников. Некоторые УК в ответ проводят дополнительный выпуск паев, другие организуют активный биржевой оборот. Это, в свою очередь, способствует притоку в данный сегмент рынка новых частных инвестиций.

Лицом к частнику
Еще два года назад в составе большинства фондов участие частных лиц было скорее исключением, чем нормой. Физиков отсекал уже входной порог: в среднем он равнялся одному миллиону рублей. Сейчас средний порог вхождения в новые фонды на рынке неуклонно снижается. Так, при желании можно купить пай ЗПИФН всего за 10-30 тыс. рублей. А суммы в 100 тыс. рублей и меньше хватит для приобретения пая почти в сорока закрытых фондах.

В противовес этому Марина Кислицкая считает, что если сравнивать ситуацию на рынке фондов недвижимости полтора года назад и сегодня, то можно с уверенностью говорить о том, что ЗПИФН становятся инструментом для частных инвестиций. Позитивная динамика работы фондов, повышение прозрачности управляющих компаний не могли не отразиться на интересе со стороны частного инвестора, - настаивает эксперт.

Но об устойчивости тенденции эксперты спорят. Снижение порога действительно идет, - соглашается Артем Цогоев. - Однако причины этого кроются в заботе не о частных инвесторах, а о повышении ликвидности паев при выводе их на биржу. Мне кажется, что ЗПИФН, наоборот, поворачиваются к институциональным инвесторам: мечты некоторых УК о привлечении миллиардов от частников уже в прошлом. Значительно проще убедить НПФ или просто юрлицо, чем тратить миллионы на раскачивание рынка частных инвесторов.

Поскольку доходность инвестиций в строящуюся жилую недвижимость превышает рост цен на жилье, многие наши пайщики рассматривают вложения в фонд как способ накопить на квартиру, - констатирует Алексей Астапов. - После впечатляющего роста цен, который мы видели в этом году, к нам стало приходить все больше инвесторов, относящихся именно к этой группе. И хотя институциональные инвесторы по-прежнему преобладают в большинстве фондов, о ЗПИФах недвижимости уже можно говорить как об инструментах, вполне доступных для частников. Средний порог вхождения в ЗПИФН на московском и петербургском рынке составляет 100 тыс. рублей. Для человека, планирующего заниматься инвестициями в недвижимость, это очень небольшая сумма: за такие деньги сегодня невозможно купить ни одну готовую квартиру в Москве. Таким образом, даже инвесторы, не обладающие достаточной суммой для самостоятельной игры на этом рынке, могу приобщиться к сверхдоходным прибылям, которые в течение этого года показывал рынок недвижимости.

Генеральный директор УК Капиталъ ПИФ Роман Шемендюк считает, что это связано с обычными эволюционными процессами на рынке: уже отработаны технологии массового привлечения пайщиков в открытые и интервальные ПИФы, и многие УК разобрались с более сложным и специфическим продуктом - ЗПИФами. К тому же большинство проблем в нормативной базе по ЗПИФам уже решено.

По мнению экспертов, можно выделить по меньшей мере пять видов рисков, которые угрожают доходности девелоперского или инвестиционного ЗПИФН: законодательный, административный, рыночный, политический и финансовый (риск менеджерских ошибок).

Внешние риски: без права минимизации
Один из основных аргументов, с помощью которого ЗПИФы обосновывают свою инвестиционную привлекательность, - безопасность вложений. Деятельность фонда и самой управляющей компании пристально контролируется как со стороны госорганов, так и со стороны профессиональных участников рынка (спецдепозитарий и регистратор, независимый оценщик, аудитор), - рассуждает Алексей Астапов. - Поэтому инфраструктурные риски при инвестировании в закрытый фонд недвижимости невелики.

Административный риск связан с тем, что никто из застройщиков сегодня не застрахован от изменения условий контракта после завершения строительства. В комиссии инвестпрограмм Совета предпринимателей приводят пример, когда департамент имущества Москвы потребовал переписать договор и отдать городу 50% площадей на техническом этаже гаражного комплекса, после того как он был построен. Инвесторы отказались, и уже два года не могут получить свидетельство о собственности. И, соответственно, два года не могут привлечь дополнительное кредитование для развития проекта и строительства следующей очереди.

Законодательный риск связан с противоречиями между некоторыми законодательными нормами, что в нашей стране не редкость. Так, несмотря на то что Земельный кодекс разрешает передачу земли в частную собственность, в Москве это на практике не работает. Получить землю даже под своим предприятием можно только через суд, - возмущается заместитель председателя комиссии инвестпрограмм Совета предпринимателей при мэре и правительстве Москвы Алексей Михеев. - А если действовать в соответствии с законом, процесс затянется до бесконечности. Не единожды девелоперы, покупая и выводя промышленные предприятия из центра города, на руки получали не свидетельства о собственности на освободившуюся землю, а договоры аренды земли на 49 лет.

И наконец, рыночный риск связан с изменениями конъюнктуры. Многие аналитики и сейчас предрекают скорый обвал цен на недвижимость. Во всяком случае, в истории XX века есть красноречивые примеры лопнувших пузырей в США, Японии и других странах.

Политический риск связан с грядущей сменой городской власти и вероятными изменениями градостроительных приоритетов. В частности, многие компании сейчас инвестировали деньги в выкуп промзон, расположенных до четвертого транспортного кольца, с целью их развития - создания торговых центров, складских терминалов, которые будут обслуживать это кольцо, - рассказывает Алексей Михеев. - Но если новый мэр придет при поддержке левых сил, то приоритетным станет развитие метро, которое сейчас идет отстающими темпами. Поэтому вероятно, что с приходом новой власти может замедлиться строительство дорог и ускориться строительство метро.

Лучшее лечение - профилактика
Успешность любого ЗПИФа всегда и в первую очередь зависит от того, насколько профессиональными будут действия управляющей компании. Правда, генеральный директор компании Регион девелопмент Валентина Волкова считает, что риски по управляющему минимальны, так как любое движение активов происходит с разрешения спецдепозитария, и вряд ли сразу две компании допустят одну и ту же ошибку. Тем не менее финансовый риск или риск менеджерских ошибок остается. Особенно при смене объекта инвестиций. Если действия УК не устраивают инвестора, существует два варианта - попытаться продать свой пай или созвать собрание пайщиков, которое примет решение поменять УК либо объект инвестиций.

Перечисленные риски априори трудно минимизировать. Единственное, что возможно, - иметь их в виду и при выборе девелоперского ЗПИФа рассмотреть, насколько велика вероятность таких сюрпризов. Например, для объектов, строящихся сегодня в рамках проекта Москва-Сити, политический риск минимален. Проект слишком значимый для Москвы и страны в целом, чтобы новые власти решились его прервать. В отличие от упомянутого четвертого транспортного кольца.

Марина Кислицкая полагает, что во многом причина этого - высокая цена пая. Чтобы повысить ликвидность паев при обращении на вторичном биржевом рынке, необходимо, чтобы ММВБ начала производить дробление паев, - считает она. - Это позволит привлечь большее количество розничных пайщиков.

При решении о продаже стоит иметь в виду, что ликвидность паев ЗПИФов оставляет желать лучшего. Хотя большинство фондов недвижимости сегодня выводят свои паи на биржу, на практике оборот по ним пока невелик.

Таким образом, постфактум повлиять на неблагоприятные изменения сложно, зато их можно заранее минимизировать.

Второй вариант - проведение общего собрания и смена УК - воплотить в жизнь ничуть не проще. Пайщик имеет право требовать проведения собрания, только если у него (или у инициативной группы, объединившейся вокруг него) есть 10% от общего количества паев. Но решение собрания о смене УК должны утвердить не менее чем 75% пайщиков фонда. Контролировать деятельность УК напрямую не может никто из пайщиков, - поясняет Артем Цогоев. По мнению Валентины Волковой, это вполне логично: Инвестор в процесс управления не должен вмешиваться, так как передал это бремя управляющей компании, суть работы которой - профессионально распоряжаться активами.

Второе, на что стоит обращать внимание, - принципы работы самой УК. Конечно, в первую очередь этот способ минимизации риска доступен институциональным инвесторам, у которых достаточно квалификации и возможностей оценить работу УК, - рассказывает Роман Шемендюк. - Но и физлицо может ознакомиться с официальной информацией, раскрываемой УК, а также задать дополнительные вопросы в офисе лично: как работает система отбора объектов для инвестирования и тому подобные.

Во-первых, стоит выбирать фонд с хотя бы отчасти диверсифицированным портфелем. То есть если управляющая компания в инвестиционной декларации перечисляет несколько разных проектов или направлений (например, одновременно жилая и коммерческая недвижимость), то у пайщика будет больше гарантий получить ожидаемый доход. Если же ЗПИФ нацелен только на жилые объекты, то для пайщика хорошо, если средства фонда распределены по разным категориям жилья.

Многие регионы России сейчас напоминают одну сплошную строительную площадку, и бум спроса на новые объекты, скорее всего, утихнет еще не скоро. Так что если свой жилищный вопрос вы уже решили, то обратить инвестиционные помыслы на закрытые фонды недвижимости очень даже рекомендуем.
Основные ошибки жилищного нацпроекта запуск его без предварительной обкатки и постановка заведомо невыполнимых формальных контрольных показателей. Следует признать: сделать жилье доступным до 2010 года невозможно. И начать работу над ошибками.

Среди признаков успешной технологии - удачный опыт реализации нескольких проектов, причем лучше, если они будут не в одном регионе и не в одном узком сегменте недвижимости. Кроме того, у профессиональной компании обязательно должна быть своя действующая система отбора объектов для инвестирования. Как правило, при тщательном подходе УК должна делать экспертную оценку не только объекта инвестиций, но и застройщика - оценивается его финансовое состояние, опыт, достоверность правоустанавливающих документов. Система критериев может включать такие показатели, как доля рынка, занимаемая строительной фирмой, средняя просрочка при сдаче объектов, площадь введенного жилья, наличие у компании кредитов и облигационных займов, финансовое состояние застройщика и другие параметры.

В самом конце марта в полпредстве президента в УрФО состоялось заседание межведомственной рабочей группы по нацпроекту Доступное жилье. В центре его внимания были наиболее актуальные вопросы ценовая политика в строительной сфере и развитие стройиндустрии.

Владимир Пономарев: Жилье можно сделать доступным и комфортным. Главное условие реальное, а не статистическое увеличение предложения на рынке

Основная причина подъема цен диспропорция спроса и предложения. Объемы нового строительства в УрФО выросли в 2006м по сравнению с 2005м на 17,7% (введено около 4,2 млн метров жилья). Но динамика спроса все равно выше. Взять ту же ипотеку, объемы которой за 2006 год увеличились в 2,3 раза. Причем если спрос поднимается во всей России, то предложение во многих регионах расширяется значительно скромнее, чем на Урале, в среднем всего на 7%.

Подавляющее большинство показателей в УрФО (ввод жилья, объем ипотечных кредитов, количество молодых семей, купивших жилье с использованием субсидий, и т.д.) превысили в 2006 году как среднероссийские, так и плановые региональные, согласованные с Минрегионразвития. Это можно было бы считать успехом, если бы не поведение цен. По данным полпредства, средняя цена квадратного метра на рынке нового жилья в декабре 2006 года составила 32,9 тыс. рублей, что в среднем по УрФО на 32,7% выше цены января того же года. Это в принципе много. А рост в областных центрах можно считать взрывным: метр в новом жилье подорожал от 1,5 раза в Кургане до трех в Екатеринбурге (зашкалил за 60 тыс. рублей).

Почему национальный проект пока вылился лишь в усиление бюрократического давления на строителей? Как вышло, что через полтора года после того, как зазвучали слова о доступном и комфортном жилье, оно стало еще недоступнее? Об этом мы говорим с вицепрезидентом Ассоциации строителей России Владимиром Пономаревым.

Условия ведения бизнеса в строительстве, по мнению участников рынка, ухудшились. Причина в том, что положительные изменения, заложенные, например, в законодательстве, могут дать эффект лишь по истечении многих лет. А чиновники, жаждущие выполнить волю президента, требуют повышения результативности уже сейчас. На условиях анонимности генеральный директор одной из строительных компаний Екатеринбурга рассказывает: Сегодня все считают, что запущен национальный проект, и жилье стало строить легче. Но работать все тяжелее. Наступил период выборных баталий, депутаты пытаются завоевать дешевый авторитет у народа, и нам приходится много сил тратить на то, чтобы во всех инстанциях давать объяснения и обоснования по давно утвержденным и согласованным проектам. Например, приходит депутатский запрос: жильцы близлежащих домов якобы обратились по поводу того, что мы нарушаем правила работ на стройплощадке. На эти запросы реагируют во всех инстанциях. Экспертиза начинает нервничать. Если бы запрос пришел на день позже, нам бы все подписали. А так начинают придираться к документации, из ничего формируют список замечаний, на которые нам приходится отвечать. Абсурд.

Владимир Николаевич, как можно в двух словах подвести итоги полутора лет реализации жилищного нацпроекта?

Партия сказала

Почему так получилось?

Мы получили следующий результат: в 2006 году цены на жилье росли в 1,5 раза быстрее, чем в предыдущие годы, 42% в среднем по России. Цены на вторичном рынке практически во всех регионах сравнялись с ценами на первичном рынке, а во многих обогнали их.

Второй стратегический просчет: мы не проанализировали, насколько вообще готовы к реализации нацпроекта в заявленных масштабах. Не политически готовы, с этим все в порядке, а практически. Достаточны ли мощности строительного бизнеса, хватит ли стройматериалов и так далее. Все это мы начали анализировать уже на марше.

Есть несколько причин. Первая: мы запустили национальный проект с ходу на всей территории России, не опробовав его на практике. С моей точки зрения, нужно было следовать в мировом русле: запускать пилотные проекты в отдельных регионах, обкатывать их, исправлять недочеты, а уже потом начинать национальный проект.

А команда прозвучала бегут выполнять. Это субъективный фактор, так было всегда и, наверное, еще долго будет. Поэтому объявление нацпроекта, то, что президент четко охарактеризовал строительство как приоритет, очень ценно. Это привело к значительной активизации усилий региональных и муниципальных властей. Многие регионы, например, ускорили разработку генеральных планов, начали выделять деньги на инвестиционно-строительные объекты из местных и региональных бюджетов.

Наконец, слишком жесткие шли команды сверху. У нас вообще сигнальная система управления. Пока первое лицо (президент, генсек, царьбатюшка) не даст отмашку, все сидят, в носу ковыряют.

А сами цифры, повашему, реальны? Будет жилье доступным в 2010 году?

По-хорошему, стоило на этом и остановиться. Но власти пошли дальше: установили количественные параметры нужно довести ввод жилья к 2010 году до 80 млн кв. метров. И сверху стали настойчиво требовать: Дайте нагора квадратные метры.

В итоге во многих регионах возродилась советская практика приписок. Не важно, что делаем, важно как отчитываемся. Статистику ввода метров натягивали разными способами. Спешно сдавали дома без подключений к инженерным коммуникациям. Все, что было построено ранее, но не зарегистрировано индивидуальное жилье, дачные кооперативы спешно регистрировалось. Все эти метры в итоге вошли в отчеты об увеличении ввода жилья в рамках реализации нацпроекта.

Конечно, нет, и это всем понятно. Требуется значительно большее время, и уже говорят о том, чтобы продлить срок до 2012 года, потом наверняка будут продлевать еще. То же можно сказать и про 80 млн метров ежегодного ввода. Во-первых, 80 миллионов нам недостаточно, а, вовторых, мы и их не построим. Но эти контрольные показатели существуют, сверху требуют их выполнения, и на местах выполняют как могут.

Я опираюсь на высказывания, в том числе губернаторов ряда регионов. Они говорят, что вынуждены это делать.

Практика приписок это предположение или вам известны факты?

По нашим оценкам, в некоторых регионах не менее 10%. Поэтому цифры увеличения ввода жилья, которые оглашаются сейчас, вызывают у нас сомнения.

Каков масштаб приписок?

А почему не получилось на самом деле существенно увеличить ввод жилья и предложение на рынке?

Разберемся по понятиям

Согласитесь, национальный проект преподносился не как реформа, не как комплекс структурных преобразований, а как набор механизмов, которые очень быстро (пять лет для строительства срок очень короткий) повысят именно благосостояние. Может быть, в этом и состоит ключевая проблема: несоответствие PRкампании нацпроекта его внутреннему содержанию?

Проблема в том, что в национальный проект заложен ряд глобальных структурных преобразований. В первую очередь это относится к пакету законов и поправок, принятых незадолго до официального старта проекта. Например, пресловутый 214ФЗ О долевом строительстве, изменения в земельном законодательстве, Жилищном и Градостроительном кодексах и так далее. То же можно сказать о федеральном законе О техническом регулировании. Поменялись нормативная база, организационные цепочки, схемы финансирования. Более того, старт национальных проектов совпал с административной реформой. Вместо полноценного ведомства Госстрой России появился урезанный Росстрой. Ушли кадры, нарушилась преемственность, снизилась управляемость. В таких условиях стартует национальный проект, который обещает повысить благосостояние населения: в данном случае это увеличение объемов ввода жилья, с тем чтобы оно стало доступнее. Хотя всем понятно: во время структурных реформ, революций благосостояние населения не растет.

А как вы оцениваете определение комфортное? На мой взгляд, доступное и комфортное своего рода оксюморон

Абсолютно точно, сто процентов. Более того, сама трактовка термина доступное внесла дополнительную неразбериху. В английском языке есть два термина, означающие доступность affordability и accessibility. Первый имеет в вопросах жилищного обеспечения социальную направленность и трактуется как возможность обеспечения адекватным жильем тех категорий населения, которые не могут самостоятельно его приобрести на рыночных условиях. Это синоним социального жилья. У второго совершенно иное наполнение это достаточное предложение жилья на свободном рынке для всех рыночных механизмов его приобретения или аренды. Очевидно, что в программе Жилище в термин доступность авторами заложено в основном значение создания достаточного рыночного предложения для различных платежеспособных вариантов. В результате термин доступное воспринимается как все смогут купить. Он напрямую ассоциируется с ситуацией на рынке, когда жилья много и оно дешево. А так не получается.

А потом приходят архитекторы и говорят, какой комфорт они могут за эту сумму обеспечить. Естественно, речь в данном случае идет о минимальном комфорте, это не жилье повышенной комфортности в понимании риэлторов.

Это вполне совместимые понятия. Просто нужны реальные цифры, от которых можно отталкиваться при определении. А цифры, по идее, должны были появиться на стадии подготовки, при осуществлении пилотных проектов, о которых я говорил. Например, мы определяем, что доступным будет жилье, которое человек со средним достатком может купить за пять лет. Получаем стоимость.

Ошибаетесь, море проектов. Просто пока они не востребованы. Если старые хрущевки продаются за сумасшедшие деньги, зачем строить что-то необычное? Как только в подобных решениях возникнет необходимость, их достанут из столов.

Мне кажется, что у наших архитекторов просто нет стимула делать максимально качественный продукт за минимальные деньги. Элементарно нет проектов, современных технологических решений

Вы говорите: мы начали проект, не опробовав его, мы забыли второе значение слова доступность А кто это мы? Строители тоже? Ведь нацпроект возник не мгновенно. Он разрабатывался, готовился. Ключевые ошибки не могли быть не видны профессионалам. Нужно было звонить во все колокола, говорить, что делается не так и как надо делать. Строители пытались? А если пытались, то почему не получилось?

Лучше поздно, чем никогда

То есть вас, я имею в виду не вас лично и не ассоциацию, а строителей в принципе, к обсуждению не допускали?

Пакет законов, который лег в основу нацпроекта, готовился крайне кулуарно

Что именно?

К реальному обсуждению предметных вопросов нет. Если и приглашали на какие-то заседания, то только для того, чтобы поставить галочку: вот они там сидели. Но что бы строители ни говорили, их мнение не учитывалось. Вспомните, сколько общественные организации, профессиональные объединения строителей, СМИ и просто представители строительных компаний говорили о том, что 214й ФЗ не работает. Ктото прислушался? А закон до сих пор не работает. При создании национального проекта был нарушен диалог между властями с одной стороны и профессионалами, бизнесом с другой. И только с приходом на нацпроекты Дмитрия Медведева что-то начало вырисовываться.

Что сейчас нужно сделать, чтобы предложение жилья увеличивалось, а его доступность росла?

Стало более конструктивным взаимодействие власти и бизнеса. Достаточно активно профессионалы сейчас участвуют в рабочих группах, которые созданы для корректировки нацпроекта. Это сложно выразить в каких-то цифрах, но чувствуется изменение отношения, атмосферы. Оно пока еще неявное, осторожное такое вовлечение. Осторожное, наверное, потому, что есть недоверие по отношению к строителям, опасение: а вдруг они не поддержат?

Второй. Должны быть окончательно решены вопросы обустройства инженерной инфраструктуры за счет государства, субъектов РФ, муниципалитетов. Нужно четко разделить: кто и сколько вкладывает исходя из объективных возможностей. Причем эти расходы не должны ложиться на покупателей квартир.

Нужно решить два глобальных вопроса. Первый. Государству надо понять: если оно по конституции взяло на себя задачу обеспечения населения жильем вне зависимости от уровня доходов, эту задачу нужно выполнять. Ведь то, что происходит сейчас, когда людям выдаются вместо квартир какие-то субсидии, которые слабо соотносятся со стоимостью жилья, это лукавство. Государство должно стать прямым инвестором строительства жилья для малоимущих слоев. Например, в Казахстане государство посредством госкредитов участвует в строительстве. Кажется, что это не рыночный инструмент, но это не так. На рынке инвестор является главным действующим лицом, и не важно частный он или государственный. Инвестор определяет, куда ему вкладывать, какая прибыль его устроит и т.д. У государства та же цель извлечение прибыли. Только у него прибыль другая увеличение благосостояния народа.

Во-первых, эту практику никак нельзя назвать массовой. Во-вторых, с точки зрения увеличения доступности толку от этого нет, потому что потом площадки реализуются на аукционах, а деньги, что застройщик потратил при покупке, вкладываются в стоимость жилья. Нужно сделать так, чтобы коммуникации не утяжеляли стоимость строительства. В том же Казахстане, например, государство вкладывает деньги в инфраструктуру, а затем возвращает их за счет эксплуатации построенных сетей через тарифы ЖКХ.

Но в последнее время декларируется, что бюджеты инвестируют в подготовку площадок.

Плохо. Государственные компании это государственный монополизм. Здесь я абсолютно согласен с Германом Грефом и Дмитрием Медведевым: не дело государства заниматься бизнесом. В качестве игрока на рынке любая государственная компания менее эффективна, чем частная. И мы это видим на примере Газпрома и других государственных корпораций. Повторю: государство должно стать инвестором и заказчиком жилья для малоимущих слоев общества.

А как вы относитесь к идее создания государственных строительных компаний?

Для примера можно привести практику США. Государство выделяет деньги структурам, которые выступают заказчиками (по функциям они схожи с нашими старыми УКСами). Они проводят тендеры для подрядчиков, жестко торгуясь за конечную цену. На заказах, взятых на коммерческом рынке, подрядчики зарабатывают больше, но госзаказ им тоже выгоден: они получают значительный фронт работ. Помните, мы говорили о комфортном жилье за минимальные деньги? Вот в таких условиях экономичные проекты и становятся востребованы. В Америке выделяется на строительство социального жилья 20 млрд долларов государством и еще 20 муниципалитетами, поэтому там нужны лучшие проекты в разрезе цена качество. Проектные бюро и строители жестко конкурируют, чтобы поучаствовать в освоении этих денег.

Как конкретно вы представляете подобный механизм?

Да, это потенциальный источник коррупции. В условиях дефицита это неизбежно. Естественно, должны быть очень четкие правила, нормативы, кому можно предоставлять это жилье по сниженным ценам. Нужен жесткий общественный контроль. Но при условии соблюдения законности это самый действенный путь. И он сразу даст эффект и экономический, и политический.

Мне приходилось обсуждать подобные механизмы с игроками рынка. Один из них посчитал такую систему бессмысленной. Он сказал: если государство построит жилье за свои деньги и станет продавать его по низким ценам, я просто куплю его и перепродам по рыночным. Не окажется ли такая схема очередной кормушкой для взяточников и спекулянтов?

Экономический эффект тоже возникнет. Допустим, подрядная организация строит 10 тыс. метров и содержит определенную управленческую структуру. А если она начнет строить 100 тыс. метров, она будет содержать, конечно, большую структуру, но никак не в десять раз. Поэтому если подрядчик строит 10 тыс. метров в год для рынка, и дать ему возможность строить еще 100 тыс. по заказу государства, то средняя себестоимость его продукции уменьшится. Следовательно, появятся объективные предпосылки для снижения цен. Кроме того, получив крупный госзаказ, компания сможет увеличить материальную базу, нанять новых рабочих. Это очень важно, ведь по большому счету компании строят сегодня столько, сколько могут. Надо дать им возможность смочь больше.

Ну с политическим понятно. А вот насчет экономического Все это относится к малоимущим. Но ведь сейчас и без малоимущих спрос слишком высок. Цены растут именно на рынке изза того, что платежеспосбный спрос намного превышает предложение. Кроме того, существует очень широкий слой людей, которых к льготникам не отнести, но купить квартиру они все равно не могут. Как повышать доступность жилья в значении купить на рынке?

То, что ипотека усиливает спрос и является одним из факторов, увеличивающих цену, факт. Но дело не в переоценке роли ипотеки, а в недооценке увеличения предложения. Можно приостановить развитие ипотеки. Но в этом случае, когда появится предложение на рынке, мы упремся в другую проблему: не будет платежеспособного спроса изза того, что кредиты окажутся очень дорогими. Не нужно ее ограничивать. Но и стимулировать дополнительно не стоит. Идеи о том, чтобы, к примеру, субсидировать процентную ставку до 8% для всех, я не поддерживаю. Для отдельных категорий, условно стабильно, но недостаточно зарабатывающих, можно. Для всех нельзя: это стимулирование инфляционных процессов и спекуляции. Да и нагрузка на бюджеты будет возрастать в геометрической прогрессии, что создаст большую опасность изза долгосрочного характера ипотечных кредитов. Например, в Венгрии с этой проблемой столкнулись реально.

Увеличение предложения на рынке потребует значительных усилий. Может быть, пока ограничить спрос? Хотя бы перестать подогревать ипотеку



Главная --> Публикации