Главная --> Публикации --> Квартиры в новостройках в рассрочку. утром стулья, вечером деньги… Как организовать коммунальные услуги без жэка? «сладкий остров» реконструируют иностранцы Покупателей все больше интересуют участки в дальнем подмосковье Ипотека на грани кризиса

Общий объем жилого фонда Петербурга около 100 млн кв. м. Из них к категории хрущевок (пятиэтажки постройки 1960-1970 гг.) относится около 8 млн кв. м.

Петербургские власти против хрущевок. В мае правительство планирует начать реновацию двух кварталов, застроенных пятиэтажками, на Кубинской улице. Инвесторов для проекта, стоимость которого оценивается в $1 млрд, будут привлекать по конкурсу. Эксперты считают, что необходимость расселять здания усложнит проект, однако не исключают его экономической целесообразности.

Менеджер по инвестиционному развитию компании ЮИТ Лентек Александр Завьялов считает реновацию территорий, занятых хрущевками, интересным направлением для девелоперов. Теоретически участие в конкурсе может заинтересовать нашу компанию, однако сложно говорить наверняка, не зная условий, поясняет он. Лобанов тоже заявил, что участие МИСК в эксперименте будет зависеть от условий конкурса.

О том, что в мае в Петербурге стартует эксперимент по реновации двух кварталов, застроенных хрущевками, в конце прошлой недели заявила губернатор Валентина Матвиенко. По ее словам, в рамках эксперимента будет объявлен конкурс на выбор инвестора, который возьмется за снос хрущевок в двух кварталах на Кубинской улице и за строительство на их месте новых жилых зданий. В этих кварталах расположено около 200 000 кв. м жилья, после их сноса там можно будет построить максимум 500 000 кв. м, отметила губернатор. А для расселения жильцов потребуется около 340 000 кв. м. Им предоставят квартиры в новом доме, построенном на освобожденных после сноса территориях. Проект будет очень сложным с экономической точки зрения, его необходимо тщательно просчитать вместе с возможным инвестором, передает слова Матвиенко пресс-служба Смольного. Общую стоимость проекта губернатор оценивает примерно в $1 млрд. Высокая стоимость связана с необходимостью полного обновления инженерных сетей, однако город, по словам Матвиенко, планирует взять на себя расходы по обеспечению территории коммуникациями. Это снизит издержки девелопера примерно на 20%, говорит замгендиректора Московской инвестиционно-строительной компании (МИСК) Александр Лобанов.

Естественно, подобный проект столкнется с протестами жителей, но по-другому поступать не получится, передает слова губернатора Интерфакс. По ее словам, возможность приступить к расселению хрущевок появилась после вступления с этого года в силу нового Градостроительного кодекса.

Стоимость строительства без учета расселения и сноса существующих зданий Завьялов оценивает в $1500-2000 за 1 кв. м.

Девелоперам, у которых есть деньги, интереснее осваивать новые территории, полагает Бегунов. К тому же хрущевки, как правило, расположены не в самых привлекательных районах с точки зрения цен на недвижимость. Исключение составляет разве что северо-восточная часть города около станций метро Академическая, Политехническая и Площадь Мужества. А Завьялов считает, что район Кубинской улицы хоть и не элитный, но интересен для застройщиков.

Новый кодекс предусматривает возможность добровольно-принудительного расселения зданий, признанных аварийными, объясняет гендиректор Агентства развития и исследований в недвижимости Алексей Бегунов. Поскольку технически пятиэтажки рассчитаны на 25 лет эксплуатации, признать их аварийными через 40-50 лет эксплуатации будет не очень сложно, говорит он. Однако он считает, что время для расселения хрущевок еще не настало.

Положительно сказаться на проекте может и поддержка администрации. Если город будет способствовать процессу переселения жителей, проект в таком востребованном и недешевом районе, как Московский, вполне может быть экономически целесообразным, заключает эксперт.

Регламент позволяет строить тут высотные дома, говорит директор по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков. Возможность строительства, например, 15-этажных зданий примерно на 600 000 кв. м заметно увеличивает шансы на успешную реализацию проекта, говорит он.

вопрос: На недавнем заседании городского правительства говорилось, что в подземелье нужно опустить парковки, склады, котельные. Это правильно?

Жители против инвесторов
В Петербурге уже экспериментировали с хрущевками. В 2003 г. правительства Петербурга и Москвы договорились, что МИСК, в которой московской мэрии принадлежал 51%, возьмется за расселение 27 хрущевок в Купчино, к востоку от Витебской железной дороги, а после расселения и сноса этих домов должна будет построить там более современное жилье. По словам Лобанова, примерно 20% жителей пятиэтажек наотрез отказались переезжать, в связи с чем было решено отказаться от этой идеи. Тем временем МИСК возвела жилой комплекс площадью 140 000 кв. м на Бухарестской улице, из которых 16 500 кв. м по инвестиционным условиям передала городу. Вместо жителей хрущевок эти квартиры предложили жителям других проблемных объектов, в частности расселяемых зданий на Шкапина-Розенштейна и на Галерной, говорит Лобанов. По его словам, МИСК также ведет строительство комплекса в Веселом поселке, в котором 42 000 кв. м также планируется передать в городскую собственность.
Проект подкопа под Пушкинскую площадь близок к воплощению. По сведениям Известий, стройку намечено развернуть уже в этом августе. Судя по тому, что в марте столичное правительство одобрило концепцию освоения подземного пространства города, заземление Москвы в ближайшее время вообще может приобрести грандиозные масштабы. Но применим ли в Москве опыт строительства подземного Монреаля, вдохновляющий отцов города, или необходимо учесть уникальность столичных подземелий? Об этом в интервью обозревателю Известий Наталье Давыдовой размышляет Зоя Харитонова, заслуженный архитектор России, главный архитектор осуществленного 20 лет назад превращения Арбата в первую в Москве пешеходную улицу.

в: Вы считаете, что любой спуск вниз обязан предусматривать улучшение транспортной ситуации наверху?

ответ: В Барселоне спускаешься вроде бы в подземный переход, а оказываешься на вокзале. И в Мадриде замечательный прагматичный подземный вокзал, а старинный наземный превратили в зону ожидания, в нем необыкновенный ботанический сад. У парижского высотного района Дефанс внизу пересекается несколько транспортных уровней: и железные дороги, и метро, и автодороги. И в Москве подобных решений прежде всего требуют территории у пересадочно-коммуникационных узлов, вокзальные зоны. Из тех мест подземного строительства, которые уже намечены, именно они - самые интересные. Но боюсь, что многие подземные проекты затеваются сегодня не для удобства горожан, а ради новых торговых площадей, хотя лишние торговые метры - это всегда притяжение людей и транспорта, то есть город получает от этого дополнительные сложности. Из какой необходимости родилось первое наше подземелье на Манежной площади? В результате получилась просто яма, которая никуда не ведет, только торгует.

в: Почему о них сегодня не вспоминают? Все архивы забыты?

Заслуженный архитектор России Зоя Харитонова: Безусловно. Каждый такой проект должен в первую очередь обеспечивать удобства перемещения человека. Чтобы с тротуара можно было легко оказаться под землей, попасть в метро, на поезд, общественный транспорт. Тем более что городские территории до сих пор плохо связаны. В Институте Генплана Москвы, где я проработала с 1974 по 1994 год, под руководством доктора архитектуры Алексея Гутнова проводилась масса исследований на этот счет. К примеру, тогда предполагалось разгрузить исторический центр, поделив город на 8 зон, в каждой из которых должны были появиться свой Большой, своя консерватория и т.д. Но тут мы обнаружили, что попасть в приписанный тебе официально культурный центр будет сложнее, чем доехать до Большого театра. Нет связей. Все дороги ведут на Охотный Ряд. И мы задумались о том, как связать территории города. Привлекли Академию наук, академика Шаталина, вопросом занялись серьезные люди из Института системных исследований. В результате был подготовлен фундаментальный труд, прояснявший, где и какие необходимо делать связи, чтобы город начал перемещаться и жить по логике. Уже тогда говорили и об освоении подземного пространства, была сделана масса работ.

Или возьмем общественный транспорт. Он у нас и на земле в загоне. Европа сегодня пересаживается на скоростной трамвай, за счет этого живут и Австрия, и Венгрия. У нас же Третье кольцо практически лишено общественного транспорта. И в подземных проектах он тоже игнорируется. Вот, например, если на Пушкинской площади все-таки появится подземный тоннель, то общественному транспорту придется его объезжать. И никого не заботит, что это неудобно людям, что троллейбусы не в состоянии лавировать по узким переулкам, что там негде разместить остановки.

о: Впечатление и вправду такое. Почему-то все начинается с нового листа. Хотя та же тема транспортно-пересадочных узлов, где должны были сходиться и наземные, и подземные коммуникации, разработана давно и очень серьезно. Сегодня о человеке забыли. Взять хотя бы недавно построенный новый выход с метро Маяковская. Во-первых, в конце ты все равно должен подняться на 36 ступеней, хотя тебя долго перед этим возят вверх-вниз. И выходить приходится чуть ли не на проезжую часть.

о: С Монреалем нам не стоит тягаться. Он, как и Нью-Йорк, стоит на скале. Кстати, поэтому в Нью-Йорке и метро проходит неглубоко, в то время как у нас, в Москве, безумно глубокое метро. И в Париже проще залезть под землю. К примеру, все инженерные системы там спрятаны в специальных коллекторах, устроенных давно и независимо от структуры улиц. К тому же в Париже более жесткий грунт, город стоит на большой меловой плите. У нас все значительно сложнее. Мы заросли инженерными коммуникациями, под землей - теплотрассы, канализация, водопровод, газ и т.д.

в: Наших отцов города вдохновляет пример Монреаля.

в: На обсуждении концепции освоения подземного пространства мэр Москвы заметил, что в радиальных направлениях нужно прокладывать 4-полосные автомобильные тоннели.

Да и грунты у нас совсем другие, оползневые во многих местах. К примеру, когда Старый Арбат превращали в пешеходный, под землей было проложено несколько коллекторов. И вскоре после этого у меня на глазах напротив Театра Вахтангова, около дома 33, в грунт провалился тяжелый грузовик. Его с трудом вытащили. Потом пришлось закачивать под землю на этих ста метрах жидкое стекло. А вдоль всей остальной улицы сделали бетонное основание.

Или возьмем проект торгового комплекса и тоннеля под Пушкинской площадью. Группа экспертов ЭКОСа (Экспертно-консультативный общественный совет при главном архитекторе. - Известия), в которую я вхожу, обеспокоена тем, как после появления подземного тоннеля будет организовано движение от Петровки до Никитских ворот. Что будет с Большой и Малой Дмитровкой? Как быть с троллейбусами и вообще со всеми, кто едет по Бульварному кольцу? У них же появятся большие проблемы, в том числе из-за отсутствия поворота к Кремлю. Предполагается, что тоннель станет одним из звеньев Большой Ленинградки. Но из Тверской нельзя делать транзитную трассу, по которой можно ездить со скоростью 120 км в час. Перед въездом в исторический центр необходимо тормозить транспорт. И, главное, на Тверской только на протяжении от Триумфальной площади до Манежной - 22 переулка, куда в основном и едут люди. А транзит через Кремлевское кольцо нежелателен, для этого создано Третье кольцо.

о: Старому городу они ничем не помогут, поскольку не обслуживают капиллярную систему улиц. Зато это очень дорогостоящая затея. Я в свое время боролась с Лефортовским тоннелем - говорила, что там будут аварии, что его эксплуатация обойдется так дорого. Конечно, в ответ мне скажут, что вся Европа пронизана тоннелями. Но все они горизонтальные, проходят сквозь горные породы, транспорт выталкивает из них плохой воздух, как пробку. А в том же Лефортове тоннель спускается на отметку 35 метров, там нет естественного проветривания. Но беда не только в этом. Вся территория вокруг этого тоннеля - от Первомайских улиц и окрестностей метро Семеновская до Шоссе энтузиастов - осталась отрезанной. В итоге машины ищут обходные пути и едут отсюда в Сокольники.

о: Потому что дренажная система в городе никуда не годится. Вообще, для того, чтобы строить подземные сооружения, надо очень серьезно подойти к отводу вод, устройству дренажной системы. Ведь в Москве существует множество подземных речек, ручьев и прудов. Кстати, в свое время мы в Институте Генплана изучали, как город справляется с ливнями, освобождается от дождевой воды. И выяснили, что все до одной старинные улицы проходят или по водоразделу, или спускаются переулками к ручьям, к рекам. То есть в исторической структуре города заложена народная мудрость, каждая улица имеет свое оправданное направление, пересечение с переулками. Самое древнее в Москве и самое ценное - как раз структура исторических улиц. И если мы собираемся устраивать под улицами нижние этажи, это необходимо учитывать. К сожалению, многие нынешние проектировщики подземных сооружений похожи на врачей, которые не догадываются, что у человека внутри имеются скелет и кровеносная система, что все в организме взаимосвязано.

в: Тоннели - еще и очень сложные инженерные сооружения. Даже небольшой и неглубокий тоннель на Садовом, у метро Маяковская, и тот заливает, как только случается хороший дождь.

о: Конечно. Москва не использовала еще массу возможностей развиваться наверху. К примеру, на теле города лежит огромное количество железных дорог, все они имеют так называемые зоны отчуждения, то есть резервные территории. Недавно в МАРХИ защищался групповой диплом. 16 человек обустраивали участок железной дороги из Петербурга в Москву, проходящий по касательной к Садовому кольцу в районе Земляного Вала. Они предлагали обустроить этот участок разной инфраструктурой, пустить - над дорогой и параллельно ей - автотранспорт. Поверьте мне: когда видишь, какие территории, связанные только с железной дорогой, есть у столицы в резерве, просто диву даешься.

в: Значит, лучше не торопиться под землю?

Первый замглавы стройкомплекса Москвы, горный инженер Александр Левченко:
...Да, строить под землей сложнее, а значит, дороже. Но город идет на это, чтобы сохранить в неприкосновенности виды, к которым привыкли москвичи. Ведь на Пушкинской площади внешне практически ничего не изменится. Зато под землей, кроме развязки, появятся паркинги, которых так мало в центре. Днем там смогут оставить машины покупатели торгового комплекса, ночью - жители...

Самое главное - решение транспортных проблем столицы

Рентабельность торгового центра обуславливается целым рядом факторов. Но прежде всего ТЦ остается коммерческой недвижимостью. И от того, как распорядится ею владелец, зависит окупаемость вложенных инвестиций. Собственник рассказывает о том, какие аспекты нужно учесть на самых начальных этапах строительства торговых и развлекательных комплексов.

Полностью интервью с Александром Левченко о том, ради чего власти Москвы решили уйти под землю, читайте в ближайшем номере Известий.

Первое, о чем нужно подумать инвестору, это концепция центра. Иными словами, необходимо определиться, будет это просто торговый комплекс, торгово-развлекательный или, например, торгово-офисный; районного или окружного формата; специализированный или традиционный. От этого зависит и архитектурный облик будущего здания, и строительный проект, поэтому так важно начать именно с определения профиля ТЦ.

Пока не заложен фундамент
Опытные девелоперы отмечают: самой распространенной ошибкой при строительстве торговых центров остается отсутствие серьезных маркетинговых исследований. Казалось бы, это так естественно прежде чем делать что-либо, узнай, нужно ли это кому-то. И если нужно, то кому и в каком виде. Но на практике часто выходит, что инвесторы просчитываются с важнейшими характеристиками торгового центра. На них мы остановимся подробнее.

Не менее важен архитектурный проект внимание нужно уделить не только внешнему облику центра, но и его начинке. Неправильно спроектированные и оборудованные площади под аренду могут стать причиной серьезных проблем, вплоть до провала всего проекта.

Второй шаг это выбор месторасположения. Этот фактор является одним из основополагающих для любого заведения, будь то пафосный ресторан или маленький книжный магазинчик. Что уж говорить о торговом центре, под крышей которого могут с одинаковым успехом оказаться и тот, и другой!

Как правило, у любого центра есть основной арендатор, которого девелоперы называют якорем. Будучи крупной и известной компанией, якорь способен обеспечить максимальное количество посетителей, которые пойдут в торговый комплекс именно на него. То, какой у якоря будет профиль, зависит, прежде всего, от выбранной арендодателем концепции (развлекательный центр немыслим без кинотеатра, молл без супермаркета и т. д.). Именно под якорь выделяются самые большие площади, а договор аренды заключается с ним еще на предпроектной стадии. Конечно, расположение якорного арендатора предельно важно для остальных точек комплекса. Последние должны быть расположены на пути к якорю, чтобы по дороге посетитель получал дополнительный стимул к покупке.

Бросаем якорь
В указанном выше перечне важных отправных точек намеренно не упоминаются правильные арендаторы этот пункт достоин отдельного разговора. Прежде всего хочется разбить сложившийся стереотип: не арендаторы выбирают торговый центр, а наоборот. Во всяком случае, так должно быть. И выбор этот нужно основывать опять-таки на тщательных исследованиях потребностей и предпочтений целевой аудитории.

Размещаем избранных

Одной из излюбленных ошибок собственника центра является неоднородность арендаторов. Согласитесь, соседство бутиков элитной коллекционной одежды со стоками выглядело бы по меньшей мере нелогично. Впрочем, ценовая категория товаров не единственная характеристика для подбора. Разумеется, нужно ориентироваться на выбранную концепцию торгового центра.

Вторыми получают помещения фастфуды, кафе и ресторанчики. За ними идут представители наиболее популярных марок одежды и косметики, ну а остальным приходится занимать те площади, которые все еще остаются пустыми после расселения предыдущих категорий съемщиков.

Итак, когда с потенциальными арендаторами достигнута предварительная договоренность, самое время подумать о том, какие именно помещения им предложить. Самые большие площади, как было отмечено, сдаются якорям, и именно последние становятся первыми и основополагающими в будущем заведении, определяющими характер остальных точек. Почетным съемщикам желательно предоставить помещения на первом этаже, где наблюдается самый плотный поток посетителей. Кстати, сомнительной в свете этого представляется практика расположения супермаркетов на нулевых этажах.

Некоторые арендаторы предпочитают заигрывать с посетителями, сохраняя интригу, и не сообщают, какой именно магазин появится на арендованной площади. Такая политика приносит свои плоды: движимые любопытством люди обязательно придут посмотреть на новинку. Особенно, если сам торговый центр им уже полюбился и стал постоянным местом совершения покупок и проведения досуга.
Москвичи значительно переплачивают снабжающим организациям за тепло, воду, электричество и другие потребляемые ими ресурсы. Об этом говорится в принятом25 февраляМосгордумой в первом чтении обращении к премьер-министру России Михаилу Фрадкову.

Впрочем, даже если все торговые площади сданы, арендодатель не застрахован от пустеющих или завешанных баннерами Скоро открытие магазинов. Конечно, гости комплекса относятся с пониманием к тому, что той или иной марке необходимо наилучшим образом приготовиться к запуску нового бутика. И все же, чем больше торговых мест простаивает, тем чаще возникает мысль о невостребованности и непопулярности всего комплекса. Поэтому лучше дать арендатору какое-то время на подготовку до открытия.

Как считает Митрохин, поставщики используют лазейку, чтобы потребовать с граждан плату за больший объем коммунальных услуг, чем это предусмотрено нормативами. Зачастую люди расплачиваются за бесхозяйственность самих компаний, - заявил в интервью Газете депутат. - Допустим, забыли коммунальщики закрыть вентиль, а потери воды потом могут включить в вашу платежку. В итоге получается, что за плохую работу снабжающих компаний потребители платят дважды.

В постановлении правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 года установлен порядок расчета размера платы за коммунальные услуги. В нем предусмотрена возможность от одного до четырех раз в год корректировать этот размер, другими словами, его повышать. Формула корректировки включает показатель, определяемый ресурсоснабжающей компанией в порядке, установленном законодательством. Однако такого закона до сих пор нет, и это позволяет организациям рассчитывать показатель совершенно произвольно, - возмущается автор обращения, лидер фракции Яблоко Сергей Митрохин. В адрес депутата, по его словам, поступила масса обращений возмущенных жителей Москвы, которые обнаружили в своих платежках строку Корректировка, где указана непомерно крупная сумма.

Избавиться от платы по странным нормативам можно, установив у себя дома приборы учета. Однако стоит это недешево - около $20 Установка счетчиков должна хотя бы частично производиться за счет поставщиков коммунальных услуг. Ведь я, например, не должен идти за колбасой со своими весами, - считает Митрохин. Но компаниям заставлять граждан платить по нормативам выгоднее. Несколько правильных по идеологии программ по установке счетчиков есть у правительства Москвы, однако и они практически не реализуются, - сетует Митрохин. Приборы учета воды стоят сейчас лишь в 17% столичных квартир.

Дело в том, что технологические потери коммунальных ресурсов (технически неизбежные потери электроэнергии, газа во внутридомовых инженерных коммуникациях и т.д.) изначально закладываются в нормативы потребления, а от последних напрямую зависит тариф. Кстати, по данным Митрохина, и эти нормативы серьезно завышены. Четыре года назад мы провели эксперимент: сравнили объем реально потребляемых ресурсов в квартирах с установленными нормативами. Оказалось, что нормы в три-пять раз выше, - пояснил он. Например, за воду москвич платит, исходя из расхода 380 л в сутки, хотя в субсидиях для пенсионеров оплачивается только 280 л.



Главная --> Публикации