Главная --> Публикации --> Степан орлов: сохранение права граждан на жилье — приоритетная задача столичных законодателей В кольце стройплощадок В подмосковье появились две особо охраняемые природные зоны Картинки с выставок. выставочные площадки столицы: настоящее и будущее Жилье: борьба классов

Одновременно рассматривались семь заявлений бывших военных. История каждого из них вполне типична для многих отставников.

Вчера Конституционный суд уравнял в правах военных отставников на получение жилья. КС признал не соответствующими Конституции пункты 2 и 14 статьи 15 Федерального закона О статусе военнослужащих в редакции 122 закона (о монетизации льгот). Внесенные ранее изменения в законодательство поставили в неравные условия военнослужащих, уволенных в запас до 1 января 2005 года и после этой даты.

У Валерия Казанцева из Ростова-на-Дону другая история. Он был поставлен на льготную очередь на получение жилья 14 октября 1992 года и, как указывает он в своем заявлении, до настоящего времени жильем не обеспечен. Казанцев был вынужден отказаться от участия в программе жилищных сертификатов, поскольку стоимость сертификата не позволяет мне приобрести в г. Ростов-на-Дону по сертификату жилье по социальным и санитарным нормам и является в 2-3 раза ниже среднерыночной стоимости жилья в г. Ростов-на-Дону. Как и Нехорошко, прослуживший 15 лет на атомных подводных крейсерах, Казанцев в итоге после принятия 122 закона оказался лишен права на получение жилья, так как уволен с военной службы до 1 января 2005 года.

Так, отставник Александр Нехорошко сейчас работает на Ленинградской АЭС за 10 000 рублей. В семье у него четверо человек. Как следовало из жалобы Нехорошко, стоимость государственных жилищных сертификатов значительно ниже реальной стоимости жилья, и ежемесячной компенсации на наем временного жилья не хватает. Такая ситуация полностью исключает возможность накопления средств для приобретения квартиры. Более того, после принятия 122 закона Нехорошко оказался практически лишен прав, которыми раньше обеспечивался в соответствии с Федеральным законом О статусе военнослужащих: он оказался среди тех граждан, которые не успели встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 года в муниципальных образованиях.

Такая законодательная несправедливость противоречит Конституции, которая гарантирует равенство прав и свобод. Военная служба, говорится в постановлении, представляет собой особый вид государственной службы, и этим определяется особый правовой статус военнослужащих, содержание и характер обязанностей государства по отношению к ним и разделение их на разные категории неправомерно.

В оглашенном вчера постановлении КС отмечается, что законодательные нормы, которые поставили в неравные условия военнослужащих, уволенных в запас до 1 января 2005 года и после этой даты, не имеют конституционного обоснования. Те, кто ушел со службы до вступления в силу нового закона, утратили право на получение жилья, сохранив лишь право на получение государственных жилищных сертификатов. Между тем военные, вышедшие в отставку после 1 января 2005 г., могут обеспечиваться жильем либо посредством выдачи жилищных сертификатов, либо в иных формах. Так, федеральные органы исполнительной власти могут, в частности, приобретать для них жилье за счет средств федерального бюджета.

Процесс начат в связи с запросом судьи Ухтинского горсуда (Республика Коми) Веры Пантелеевой, у которой в производстве находятся два очень похожих дела. В обоих случаях истцы требуют возмещения вреда по потере кормильца. Муж одной из истиц, Марины Серединой, работал водителем и погиб в ДТП. Аналогичная ситуация сложилась и в семье Сергеевых. Фонд социального страхования выплачивать компенсации отказывается, поскольку в обоих авариях, в которых погибли и пассажиры, правоохранительные органы считают виновными именно водителей. Пантелеева считает, что ДТП произошли по неосторожности, а значит, застрахованные лица, погибшие при исполнении трудовых обязанностей, и их родственники имеют право на страховые выплаты. В своей речи Пантелеева напомнила, что виновность в совершении преступления устанавливается только на основании приговора суда. Однако оба дела были прекращены в связи с гибелью подозреваемых.

Вчера же КС приступил к проверке одного из положений Трудового кодекса. Подозрительная норма квалифицирует полученные на производстве травмы, в том числе и несовместимые с жизнью как несвязанные с производством, если пострадавший совершил поступок, содержащий, по заключению правоохранительных органов, признаки уголовно-наказуемого деяния.

Решение по этому делу будет вынесено через несколько недель.
По данным на конец 2006 года, в Москве имеется 1,6 млн машиномест. Между тем, заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции столицы Константин Королевский считает, что городу нужно еще не менее 2 млн мест для автомобилей на парковках и в гаражах. Однако удовлетворить подобный спрос москвичей и гостей города в скором времени вряд ли удастся: в бюджете Москвы на 2007 год предусмотрено строительство только 134,4 тыс. машиномест. В подобной ситуации стоимость и гаража, и места на парковке при жилом доме дорожает как на дрожжах. Случай, когда на аукционе место в подземном гараже на востоке столицы было продано за $113 тыс. при стартовой цене лота $2630, конечно, обратил на себя внимание, но вряд ли кого-то удивил.

Представитель Госдумы в КС Елена Мизулина полагает, что у суда были и есть возможности решить конкретные дела в рамках гражданского судопроизводства и для этого не требуется признавать норму ТК неконституционной. Положение Трудового кодекса соответствует Конституции, - подчеркнула она. За сохранение нормы высказался и полномочный представитель президента в КС Михаил Кротов.

То, что у жителей столицы все чаще возникает необходимость получить кредит для покупки гаража или места для автомобиля на парковке, подтвердили ИФ-Недвижимость и другие риэлторы, оценив среднюю стоимость машиноместа, в зависимости от его расположения, в строящемся парковочном комплексе в $5 тыс. - $17 тыс., а в готовом - в $20 тыс. - $45 тыс.

Как утверждает ведущий специалист департамента ипотечного кредитования компании Рескор-недвижимость Ирина Субботина, продажная цена места в качественном построенном подземном парковочном комплексе сейчас колеблется от $70 тыс. до $100 тыс. Естественно, не все наши клиенты могут позволить сразу приобрести машиноместо по такой стоимости. Каждый день минимум один клиент спрашивает нас, можем ли мы помочь ему приобрести машиноместо и гараж по ипотеке, а мы можем предложить ему только потребительское и ломбардное (т.е. с залогом активов - ИФ-Недвижимость) кредитование, - отмечает она в беседе с ИФ-Недвижимостью.

По вашей информации, каким образом можно сейчас получить кредит в банке, чтобы купить гараж или машиноместо?

Корреспондент агентства обратился к самым активным на столичном ипотечном рынке компаниям и банкам с вопросом, насколько реально в ближайшее время будет получить займ на приобретение гаража или машиноместа с его последующем залогом.

Начальник отдела разработки продуктов ипотечного кредитования департамента розничного бизнеса Промсвязьбанка Владимир Булыгин
Некоторые банки уже предлагают программы кредитования на покупку гаража или машиноместа. Существование большого интереса населения к таким программам подтвердить и опровергнуть не можем. По-моему, сейчас в России стоят более приоритетные задачи - обеспечение населения жильем. В большей степени решение таких задач возложено на банки. Так что приоритетным направлением на ближайшие годы для банковского сообщества будет развитие кредитования на жилье.
Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского Банка (ММБ) Алексей Аксенов

Заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов
Для получения средств на покупку машиноместа наш клиент может воспользоваться кредитом на потребительские цели или под залог имеющейся недвижимости. По нашей программе Инициатива можно приобрести в собственность нежилую недвижимость под залог приобретаемой нежилой недвижимости. Сумма кредита по условиям этой программы может достигать $2 млн (до 70% оценочной стоимости приобретаемой недвижимости), с процентной ставкой от 12,5% годовых на срок до семи лет.

Директор юридического департамента и корпоративного центра ипотечного банка DeltaCredit Константин Артюх
В банке существует программа DeltaИнвест, по которой кредит предоставляется под залог имеющейся квартиры. Средства могут быть использованы как для совершения дорогостоящего ремонта или покупки земельного участка, так и на приобретение гаража или оплату машиноместа.

Сейчас в ММБ есть два продукта, которыми возможно воспользоваться для покупки гаража или машиноместа - это потребительский кредит и нецелевой кредит под залог квартиры. Оба продукта не имеют ограничений по целевому использованию, разница заключается лишь в условиях их выдачи. Потребительский кредит можно взять на срок до трех лет на сумму до 400 тыс. рублей под 18% годовых. Потребительский кредит не требует залога. Нецелевой кредит под залог квартиры является синтезом потребительского кредита и ипотеки: большие суммы кредитования, достаточно низкие процентные ставки и отсутствие ограничений на цели использования кредитных средств. Залогом по кредиту является имеющаяся в собственности заемщика квартира. Нецелевой кредит под залог квартиры выдается по ставке от 11,4% в долларах, от 10,9% в евро и от 13,5% в рублях. Максимальный срок кредитования - десять лет. Максимальная сумма кредита может достигать 100 тыс. долларов или евро или 2,5 млн рублей, но не более 70% от оценочной стоимости квартиры.

Директор департамента продаж ипотечной брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования Павел Комолов
В данный момент можно взять потребительский кредит, максимальная сумма которого без залога и поручительства составляет $25 тыс. Второй вариант - взять кредит под залог имеющейся недвижимости, тогда сумма будет зависеть только от платежеспособности заемщика и стоимости объекта залога, то есть квартиры.

Начальник Департамента ипотечного кредитования Ольга Садовская
Согласно действующему законодательству, ипотека подразумевает залог недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в соответствующих органах государственной регистрации. И если в федеральном законе Об ипотеке гараж упоминается в качестве возможного предмета ипотеки, то прямая ссылка на машиноместо отсутствует. Городской ипотечный банк в настоящий момент не предлагает кредиты на покупку гаражей. Вместе с тем мы выдаем кредиты как на покупку квартир и загородной недвижимости, так и на потребительские цели под залог существующей недвижимости на срок до 25 лет от 9,5% годовых в сумме до $1 млн, однако, как мне кажется, все-таки стоит подумать, что все таки выгоднее: купить гараж (пусть даже по ипотеке) за несколько десятков тысяч долларов или арендовать его за $100-200 в месяц.

Гараж и машиноместо - это объекты недвижимости. На них может быть выдано свидетельство о собственности и, соответственно, как любую собственность, их можно заложить. На этапе строительства можно получить ипотечный кредит на машиноместо по договору долевого участия или инвестиционному договору с залогом имущественных прав на это машиноместо, так как оно еще не построено. А если клиент приобретает уже готовые гаражи или машиноместа в построенном доме с выданными свидетельствами о собственности, то уже регистрируется залог самого гаража, и в свидетельстве о собственности на это машиноместо или гараж будет указано обременение банком.

Руководитель отдела ипотечного кредитования компании CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость Яна Сосорева
Ипотека на машиноместа и гаражи уже существует, и существует она с того момента, как в банках появилась услуга ипотечного кредитования. Например, наша компания помогла клиенту получить ипотечный кредит на покупку гаража в 2004 году.

Заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов
На данный момент зафиксировано лишь несколько обращений в наш банк по вопросу кредитования на покупку машиноместа. Говорить о вероятности появления такого продукта можно будет только после того, как это явление начнет носить массовый характер. Я не исключаю, что спрос может вызвать предложение или напротив, четко сформированное предложение сформирует определенный спрос на такую услугу.

Насколько вероятно появление банковских продуктов, предназначенных для кредитования покупки гаража или машиноместа? Будут ли они интересны вашему банку?

Целевые кредиты под залог имеющейся в собственности заемщика квартиры ММБ выдает уже несколько лет, однако воспользоваться этим кредитом пока можно только на покупку жилой недвижимости, земли, ремонт квартиры или строительство дома. Мы уверены, что возможность получения кредита на покупку гаража или машиноместа под залог квартиры будет интересна для наших заемщиков.

Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского Банка (ММБ) Алексей Аксенов
Появление кредита, предназначенного для покупки машиноместа, в продуктовой линейке ММБ вполне вероятно. Спрос на подобное предложение на рынке есть. На данный момент кредит на машиноместо мы видим в рамках такого нашего продукта, как целевой кредит под залог квартиры.

Директор департамента продаж ипотечной брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования Павел Комолов
Появление банковских продуктов, предназначенных для кредитования покупки гаража или места на парковке, вполне вероятно. В ближайшее время такой продукт выпустит на рынок Желдорбанк. Некоторые банки всерьез рассматривали возможность кредитования машиномест, но отказались от этого. Причины простые - много мороки с регистрацией из-за того, что это нежилая недвижимость, и уж тем более с ипотекой, а отдача невелика - суммы кредитов, а следовательно и заработки банка, очень маленькие. К тому же большинство машиномест появляются сегодня под строящимися домами и раскупаются еще до сдачи дома, когда чаще всего еще не вся документация по объекту в порядке или и вовсе есть какие-то споры и судебные разбирательства. Чтобы прокредитовать покупку такого машиноместа, банку нужно фактически изучить застройщика, и всю документацию по этому многоквартирному дому, земле, то есть провести весь процесс аккредитации новостройки в целом.

Директор юридического департамента и корпоративного центра ипотечного банка DeltaCredit Константин Артюх
Подобные продукты могут появиться на российском рынке, однако для этого нужно будет внести соответствующие изменения в ст.ст. 5, 77, 78 закона Об ипотеке. В специализированном ипотечном банке DeltaCredit пока не планируют разрабатывать специальные программы для кредитования гаража или машиноместа. Машиноместа не являются недвижимостью первой необходимости, поэтому обычно их покупают только после того, как человек обзавелся квартирой и машиной, поэтому мы считаем, что продукта под залог существующего жилья для решения ситуации достаточно.

Какие изменения в законодательство надо внести, чтобы ипотека машиноместа стала возможной?

Заниматься всем этим ради двух-трех клиентов по каждому из объектов - ни один банк не захочет. А вот если будет какой-то эксклюзив, например продажа машиномест в кредит только через один банк, тогда еще может быть.

Генеральный директор юридической компании БергерПартнеры Юлия Кондратенко
В данный момент машиноместо (место на парковке, обозначенное только лишь белыми полосами) не является объектом права, то есть не является объектом недвижимого имущества. Парковка - это как места общего пользования в многоквартирном доме, как лестничные площадки. Каждому жителю принадлежит своя доля от этой площади, но выделить в ее натуре и закрепить свое право за ней невозможно. Поэтому для развития данного вида кредитования необходимо, как минимум, расширить перечень объектов недвижимости, внеся соответствующие поправки в Гражданский кодекс РФ и в закон О регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.

Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского Банка (ММБ) Алексей Аксенов
Пока мы говорим о кредите на машиноместо под залог имеющегося в собственности заемщика имущества, вопрос о сложностях, связанных с действующим законодательством, не стоит. Если же речь идет о продукте, аналогичном стандартной ипотеке, то есть на покупку гаража под его залог, то для введения такого продукта необходимо законодательно, а не только в силу действующего между банком и заемщиком договора залога, сделать возможной передачу банку нежилого имущества в качестве предмета залога.

Заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов
По моему мнению, машиноместо нельзя назвать высоколиквидным продуктом, так как у банка могут возникнуть риски при его реализации. Кроме того, в этом случае ипотека не возникает в силу закона, а только в силу договора.


Каковы могут быть банковские риски при внедрении подобного продукта?

Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского Банка (ММБ) Алексей Аксенов
Риски банков будут минимальны в двух случаях - если продукт будет существовать в рамках целевого кредита под залог квартиры или же если будут внесены соответствующие изменения в законодательство в отношении залога. Пока по закону Об ипотеке нежилое имущество не может выступать предметом залога, существование отдельного продукта на покупку машиноместа, аналогичного стандартной ипотеке, связано для банков с существенными рисками.

Начальник отдела разработки продуктов ипотечного кредитования департамента розничного бизнеса Промсвязьбанка Владимир Булыгин
Самый высокий риск - это возможные проблемы с реализацией такого объекта, если он находится в залоге.

Директор департамента продаж ипотечной брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования Павел Комолов
Риск в ликвидности объекта залога. Есть много домов, где машиноместа продаются только жильцам дома, а не всем желающим. В случае дефолта может возникнуть необходимость продажи, а желающих может и не быть. Вот в этом риск и заключается. В других случаях проблем со сбытом не возникнет, так как проблема с парковкой в Москве очень актуальна. Вспомнить хотя бы ту рекордную сделку по продаже машиноместа в Новогиреево свыше $100 тыс. Ну, и низкая доходность, разумеется.

Директор юридического департамента и корпоративного центра ипотечного банка DeltaCredit Константин Артюх
Без изменений законодательства риски довольно значительны.

Кредит на машиноместо оформляется так же, как ипотечный. Например, в Сбербанк подается комплект документов по заемщику и по объекту кредитования. Банк рассматривает, одобряет, выдает кредит и регистрирует залог приобретенного гаража или машиноместа.

Руководитель отдела ипотечного кредитования компании CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость Яна Сосорева
Банковские риски при кредитовании машиномест или гаражей гораздо ниже, чем при потребительских (беззалоговых) кредитах, так как при отказе от выплат банк налагает взыскание на гараж, который заложен этому банку. Эти риски, можно сказать, такие же, как при обычных ипотечных кредитах на покупку квартиры. А так как основная масса невыплат происходит именно по беззалоговым кредитам, то можно сказать, что кредит на приобретение гаража или машиноместа банкам выгоден.

Ничто так не дисциплинирует человека, как предоплата. Любая договоренность приобретает вес, если она подкреплена внесением денежных средств в счет будущей сделки. Задаток и аванс широко применяются при заключении сделок купли-продажи во всех сферах человеческой деятельности. Но когда речь идет об операциях с недвижимостью, все не так просто, как может показаться на первый взгляд.

Такие кредиты выгодны и клиентам, так как платежи по кредиту будут приблизительно равны платежам за аренду этого же машиноместа или гаража. А приобретенное машиноместо остается в собственности.

Очень важно отличать задаток от аванса. Лицам, не искушенным в тонкостях гражданского права, обычно представляется, что это одно и то же. Между ними, безусловно, есть несколько общих черт. Но все же аванс и задаток выполняют различные функции, по-разному описываются в договоре, и в случае необходимости к ним применяются разные правовые последствия при нарушении основного обязательства.

Схема Утром деньги вечером стулья на рынке недвижимости действует лишь частично. Чтобы доказать свое желание купить определенную квартиру, покупатель вносит продавцу некоторую сумму, называемую задатком или авансом. Чем они различаются и что гарантируют, разобрался Собственник.

Задаток же это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой в счет причитающихся с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения. В отличие от аванса задаток как раз является одним из способов обеспечения обязательств. Передача и получение задатка регулируются ст. 380-381 ГК РФ. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме.

Согласно определению БСЭ, аванс (франц. avance) платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг. В отличие от задатка, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства, и это его главное отличие. Аванс в любой момент может быть истребован назад или возвращен, его внесение не обязывает стороны заключить договор купли-продажи, а соглашение об авансе может быть расторгнуто без всяких последствий для сторон.

Иногда задаток путают с залогом. Вот здесь различия кардинальные. Залог способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право продать заложенное имущество в случае неисполнения должником обязательства. Его с вас непременно возьмут, к примеру, при аренде квартиры: внесенными в качестве залога деньгами, в случае если вы нанесете ущерб квартире или мебели, хозяин сможет оплатить ремонт. Залогом также считается квартира, которую вы покупаете по ипотеке. Банк выдает деньги под залог квартиры, и если заемщик больше не может платить, то у него есть возможность продать имущество с торгов, чтобы возместить убытки.

Важно понимать, что задаток законодательно закрепленный способ обеспечения исполнения существующего обязательства, который прекрасно работает в отношении сделки купли-продажи, к примеру, партии зеленого горошка или вагона металлопроката. Но что касается операций с недвижимостью, то тут возникает один важный нюанс. До момента государственной регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости договор не считается заключенным. А, следовательно, если подходить к делу именно с позиции возможного судебного разбирательства, задаток не может служить гарантией того, что сделка состоится, потому как есть ряд обстоятельств, по которым в государственной регистрации может быть отказано. И, тем не менее, эта форма обеспечения обязательств между участниками сделки на практике активно используется в операциях с недвижимостью и пока что полностью себя оправдывает.

Наиболее часто используется задаток при покупке квартиры на вторичном рынке. При покупке квартиры обычно практикуется внесение именно задатка, а не аванса. Если при показе квартира нравится клиенту, и он намерен ее приобрести, то обычно он оставляет в качестве задатка за нее от $5 тыс. до $25 тыс. Задаток служит гарантией серьезных намерений участников сделки. Важно обозначить на бумаге конкретный срок, в течение которого должна состояться сделка. Это могут быть 1-2 недели, иногда месяц. При заключении сделки сумма задатка вычитается из общей стоимости квартиры, поясняет Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty.

Если вернутся к аренде жилья, то не только залог, но и задаток в этой области практикуется весьма часто. Если стороны договорились о найме квартиры, то хозяин может попросить задаток. Причем здесь условия соблюдаются жестко. Передумал снимать квартиру, за которую внес задаток денег назад не получишь. Он и понятно, ведь хорошие квартиры уходят стремительно, вот и стараются хозяева таким образом компенсировать упущенную по вине несостоявшегося квартиранта выгоду.

Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Риелторские компании используют задаток в основном как гарантию того, что состоится именно эта конкретная сделка. В случае отказа стороны обычно руководствуются ранее достигнутыми договоренностями. Если покупатель отказывается от сделки, он теряет задаток. Если сделка не состоится по вине продавца, он обязан возместить внесенную покупателем сумму в двойном размере.

Опыт показывает, что конфликтные ситуации вокруг задатка крайне редки, и если и происходят, то на рынке эконом-класса, уточняет Вера Лукина. В бизнес-классе и классе люкс такая ситуация практически исключена. Напротив, бывали случаи, когда клиент оставлял задаток и исчезал, купив в итоге другую квартиру и так и не вернувшись за своими деньгами.

Если же стороны договорились расторгнуть сделку по обоюдному согласию или она не может быть исполнена по обстоятельствам, не зависящим от них, то продавец просто возвращает покупателю сумму задатка.

Достаточно оперативно быстрее, чем суд такие конфликтные случаи рассматривают комиссии по защите прав потребителей риелторских услуг при профессиональных сообществах риелторов (в Москве Московская ассоциация риелторов, в Подмосковье Гильдия риелторов Московской области). Но и они могут повлиять лишь на сотрудников компаний, которые являются членами профессионального сообщества.

На спокойном рынке проблем с задатками действительно немного, в отличие от моментов бурного роста рынка. Так, анализируя, например, прошлогоднюю ситуацию, мы видим, сколь серьезная проблема была вызвана тем, что внесение задатка не является возможностью зафиксировать цену квартиры. Владелец квартиры поднимал цену в день совершения сделки на несколько тысяч, а иногда и десятков тысяч долларов, и при отказе покупателя от сделки пытался еще доказать, что сделка сорвалась по вине покупателя. Чаще всего задаток просто возвращался (в том числе и в двойном размере), но покупатель оказывался перед необходимостью искать новый вариант на рынке, где цены успели вырасти на несколько тысяч долларов.

Два пути к одной цели
Существуют два основные варианта. Первый - сначала продать свою, потом покупать новую квартиру (на риэлторском жаргоне это называется чистая продажа и чистая покупка). Второй вариант - провести так называемую альтернативную сделку, когда продажа старой и покупка новой квартиры происходят одновременно.

В любом случае участникам сделки необходимо понимать, что если все-таки возникнут осложнения с выполнением обязательств и стороны вынуждены будут обратиться в суд, то денежные суммы, выплаченные покупателем в качестве задатка, могут быть признаны не подлежащими возврату. Потому что выплата денежных средств, которую стороны назвали задатком, до государственной регистрации такого договора, таковым не является. Как поясняет юрист Илья Делягин, это просто выплата, совершенная без каких-либо оснований, неосновательное обогащение для стороны, получившей эти деньги. Подробнее об этом, а также о том, как максимально эффективно защитить свои интересы, руководствуясь буквой закона, Собственник расскажет на следующей неделе.
Любой человек, решивший сменить одно жилье на другое, неизбежно попадает на вторичный рынок недвижимости. Даже если он хочет купить жилье в строящемся доме, старую квартиру продавать все равно придется на вторичке. Те, кто сталкивается с этой ситуацией впервые, обычно просто рассказывают риэлтору, что у них есть, и что они бы хотели взамен. Прежде чем отдавать риэлтору бразды правления, неплохо немного разобраться в структуре сделки, во всяком случае, если вас интересует результат.

Но есть и минусы. Главный из них - непрозрачность альтернативных сделок. Вы никогда не будете знать, за сколько продана ваша и куплена новая квартира. Вы, конечно, можете спросить своего риэлтора об этом, но проверить его ответ невозможно. Разумеется, бывают разные риэлторы, в том числе и вполне порядочные. В связи с принятой на рынке технологией проеведения подобных сделок, понятия порядочность или непорядочность вообще неуместны. Участник альтернативы практически всегда платит скрытую комиссию. Некоторых наивных людей (особенно пенсионеров, которым понятнее система обмена) привлекает в альтернативе то, что риэлтору вообще ничего не надо платить - можно подобрать такую квартиру, что комиссия будет встроена в цену сделки. Риэлторы этим грамотно пользуются: когда они видят таких клиентов, они говорят: Мы вам организуем обмен, а платить ничего не надо.

Альтернативная сделка имеет ряд неоспоримых преимуществ. Первое - сроки. Продажа старой и покупка новой квартиры регистрируются одновременно. Раньше все сделки в цепочке регистрировались тоже одновременно, но независимо друг от друга. Поэтому, если одно звено оказывалось бракованным, распадалась вся цепочка. Затем Москомрегистрация (ныне Росрегистрация) пошла навстречу рынку, согласившись проводить пакетную регистрацию. Итак, первый плюс налицо - один месяц (или две недели при ускоренной регистрации) и все кончено: ваша квартира продана, новая куплена. Можно переезжать. Другой плюс в том, что вы продаете свою квартиру только тогда, когда найдена новая. То есть, ,не может сложиться ситуация, когда, продав квартиру, вы надолго зависаете с наличными. Вполне возможен вариант, когда вы продали, скажем, двухкомнатную квартиру, а через три месяца оказалось, что на эти деньги можно купить только однокомнатную. Альтернатива страхует от такой ситуации.

Руководители некоторых солидных агентств недвижимости в последний год не раз говорили, что из-за быстрого роста цен альтернативные сделки постоянно разваливались: пока подбирались все варианты, цены поднимались настолько, что клиенты отказывались от участия в них. Дело доходило до того, что некоторые собственники отзывали документы, уже сданные на регистрацию. Это даже привело к обсуждению изменения законодательства, которое не позволило бы отзывать документы с регистрации в одностороннем порядке. Так что многие риэлторы предпочитают без лишних хлопот провести за то же время несколько обычных сделок, чем биться с цепочками.

Все не так просто, как кажется
В упрощенном виде схема выглядит так. Допустим, в цепочке всего три квартиры - А, Б и В. Ни у кого нет денег. Чтобы разрубить гордиев узел, нужен покупатель Г, у которого деньги есть - это самое ценное звено и его постараются сильно не обижать (иначе он откажется от цепочки и потребует себе вариант на открытом рынке). Участники А, Б и В получат квартиры, которые будут на 10-15% дешевле, чем позволяли вырученные за их прежние квартиры деньги: около 5% уйдет на официальную, остальное - на скрытую комиссию. Реальным источником комиссионных послужат живые деньги, полученные от покупателя Г.

Прозрачность - это выгодно
Если вы решили, что продавать свою квартиру вслепую вы не хотите, то альтернативная сделка не для вас. Вам нужно сначала продать свою квартиру, а потом покупать новую. Только так вы будете в обоих случаях понимать цену сделки. Некоторые, правда, ухитряются и здесь полностью довериться риэлторам: сделка проводится по доверенности, и люди даже не понимают, что часть суммы уходит мимо их банковской ячейки. Но здесь рецепт прост: никогда ничего не подписывать, пока вы лично не обсудили с другой стороной сделки (продавцом или покупателем, а не его риэлтором!) все детали, включая цену.

Сейчас, конечно, ситуация с ценами совсем другая - они практически не меняются, а количество представленных на рынке квартир значительно выросло. В таких условиях собрать цепочку сделок гораздо легче. Однако цепочки разваливаются не только из-за растущих цен. Представьте себе, что один из собственников потомственный алкоголик, у которого семь пятниц на неделе. Сегодня он согласен на все, завтра на трезвую голову от всего гневно отрекается. Или кто-то может просто не знать о существенных юридических нюансах: например, о необходимости согласия со стороны бывшего супруга (который, как назло, в командировке в Антарктиде). В последний момент могут всплыть органы опеки, да мало ли что - жизнь полна неожиданностей. Так что такие сделки часто затягиваются на три и более месяцев. И наконец, еще один минус альтернативных сделок - даже официальные комиссионные выше, чем при обычной сделке. Еще недавно комиссия при альтернативе доходила до 7-8 процентов. За год комиссионные несколько снизились, но при альтернативе они все равно выше.

Стандартный же вариант такой: продаете старую квартиру, а сами снимаете временное жилье, пока не купите новую квартиру. Или переезжаете к родственникам, а мебель вывозите на склад. Затем покупаете новую квартиру и переезжаете туда. Конечно, это хлопотно. К тому же сняв квартиру на год, вы потеряете страховой депозит в размере месячной аренды, если съедете раньше срока. Но игра стоит свеч. Если лишние 10-20 тысяч долларов для вас имеют значение, то можно пережить лишний переезд. Плюс не только в том, что вы лишите риэлтора возможности взять с вас скрытую комиссию. Еще важнее, что и чистая продажа, и чистая покупка делает вас королем на рынке: вы сможете дороже продать и дешевле купить, да и выбирать будет легче - альтернативщики для вас будут не конкуренты.

Кстати, можно сначала купить новую, а потом продавать старую квартиру. Вы спросите, где взять деньги? Для этого существует новая разновидность кредитования - так называемые перехватывающие кредиты. Вы закладываете свою старую квартиру и продолжаете в ней жить. Покупаете на кредитные деньги новую, спокойно продаете старую и гасите кредит. Однако, вариант перехватывающего кредита можно считать экономически безопасным только при быстром росте цен. В условиях стагнации в эти игры лучше не играть.

Вооружившись этими знаниями, вы можете смело идти в офис к риэлтору. Будьте готовы, что вам красочно распишут преимущества альтернативы и развенчают все аргументы, содержащиеся в этой статье. Недавний обзвон нескольких ведущих агентств недвижимости показал: большинство компаний продолжают навязывать клиентам альтернативные сделки. Но выбор остается за вами - музыку заказывает тот, кто платит деньги.

***



Главная --> Публикации